KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

しかも自分のビルが全く見えない、希少な部屋だし。

お買い得が出てきましたね~。
これは奪い合いですな

こんなスレで意見し合わないとお得感が出ないなんて・・・どんだけ大儲けなんだか。

同じ物件でも、新築で営業マンに煽られて買うのと、中古で冷静な目で見るのでは全然違って見えるということかもね。

本当に買いたいだと思う人はこんなとこで必死にポジなんて絶対しない。絶対にね。
早く売れるといいですね。

>>211
206ですが確かに傍から見ると怪しいですね（笑
余りに個性的な間取りだったので、少し興味本位で研究してみただけです。普通に考えたら引く間取りだとは思いますよ。

LDから洋室２部屋が独立しているから叩かれるほどは悪くないと思うけど。
おそらく売主は事業者ではないので建物消費税抜き価格でしょうし、８０Dと８０Da（スタンダードα）で２００万円の価格差があるから、この地権者住戸がスタンダードα仕様ではなく、一般分譲仕様よりも劣るなら、自分のなかの相場観とおりに収まるかな。

ところで住宅ローンが使えないってなぜでしょうか？
まだ建築されていない物件を中古売買と称している書き込みもあるから、不正確な情報かな？
売買契約の場合、売買代金の支払と引渡は同時履行なので、デベ販売物件と同じく住宅ローン使えると思うけど。

関係者じゃないから変なツッコミはご遠慮を。

２１３だけど、私の相場観はこんな感じです。

５７８０万円のうち、土地３０００万円、建物２７８０万円として、
建物２７８０万円に相当する消費税額は２２２万円也。
仲介手数料が５７８０万円×３％＋６万円＝１８０万円也。
合計４００万円として売買価格にプラスすると６１８０万円也。仕様が地権者用に低く抑えられているなら、デベ販売物件と同じくらいかな、っと。

>>214
中古物件、と単純に考えるなら
消費税額や仲介手数料をプラスして上乗せする考え方は変です。

その考え方では、中古売主が「消費税額相当や買主仲介手数料」をマイナスして値引きしている事になりますから。
そんなに値引きしなければ売れないのかな？

1420戸もあって土地分3000万ってことはないでしょう？？

だから中古物件という理解が誤りでは？中古と単純に考えられない、新築物件で、かつ売主がデベではなく地権者で支払金額が高いか安いかを出そうと見ています。
消費税課税・納税業者でなければ建物代金８％相当分が安く売れるわけですので、それだけでお得になるはず。
ただ、瑕疵担保責任を追及する場合、売主地権者に代位して権利行使しなくてはいけないなどの不利益もあります。
別にポジっているわけではなく、私の相場観を述べているのみです。

興味があるのは、地権者住戸の場合共益費・修繕積立金が一般販売用と違いがあるのかないのか、です。
再開発組合と地権者との契約条項を承継するはずなので、見てみたいですね。

管理費　16,630円　修繕積立費　6,680円　と書いてありますが。

つーかここの管理費、華美な設備が無いのが売りのくせにやけに高いな。

＞＞２１６

そんなもんです。８０００万代物件の契約者ですが、土地代が５１～５２％、建物代金４４～４５％、建物代金消費税３～４％って内訳でした。

>>218

217です。
ホントですね、失礼しました。その数字ですと一般販売用と同じみたいですね。
ただ私が書きたかったのは修繕積立基金です。この広さだと一般住戸で53万4400円の修繕積立基金を出す必要がありますが、地権者住戸も一般販売用と同じなんでしょうかね？地権者優遇で初期費用不要という条件だと、この部分が一般販売用よりも安くなる可能性があるのかなと思いました。

＞＞187
ＤＴを売りに出す人はあまりいないよ。
スレを見ても、ほとんど投資だなんて考えていない。自分が気に入ったところに住めればそれでいい、そんな感じ。

だから、他のタワマンを引き合いに出してどうこういうのはやめた方がいいと思う。
高い高いと言いつつ勝どき周辺の相場があがれば、ＫＴＴにとってもプラスになる。新築はデベの言い値だけど、中古は相場だから。

ここはなぜかＤＴを敵対視してるみたいだけど（ベイズには好意的？でも、ベイズは中央区タワマンをよく思ってないみたい）、そういう方法じゃなく物件を見ようよ。

他を貶めると自分に帰ってくるよ。

（ちなみに自分はＤＴ関連業者等ではありません。）

>>217
中古物件は、中古物件です。新築未入居の。
複雑に考える意味無し。

安く売れるから安く売る、なんて義務は無いし
それをやったら単なる値引きです。

>>219
共用設備次第だけど、
自分には必要十分な設備だし妥当な管理費だと思ってる。
http://allabout.co.jp/gm/gc/29519/


他との比較は他スレより（当初5年分の比較）
DTはSPAある割に安いのね。

75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650
②ティアロ　　　　　　32550
③SKYZ 　　　　　35250
④キャピタルゲートＰ　35025
⑤Bayz　　　　　 　　35025
⑥DEUX TOURS 28653

・DEUX TOURSはインターネット接続代金込み。SKYZはネットとＣＡＴＶ込み。勝どきザ・タワーとキャピタルはネット代別。他は不明。

中古の意味も全く理解できない人は相手にする必要はないですね。

スルーで。

たしかに２２３は意味不明。

>>221
修繕積立金は払う必要があるようです。。

>>226
オイオイ、２２３が理解できないようなら中古物件には手を出さないほうがいいよ。
２１７みたいに安く売れるから安く出してくれたんだ、と素人的に考えていれば。

↑
もう少しわかりやすい日本語で書いてくれ。
とくに２行目。
読み手にストレスを与える。

仲介業者が扱う時点で中古物件扱いになるわけですが、
安く売れるから安く出しましょうなんてボランティアみたいな事はしません。
適正価格か、あるいはそれより高くしか出てこない。不動産に掘出物無し。

管理修繕費、20年はタダだから戸建てにしとけ（笑）

>>230
ちょっと状況が違うんじゃない!?
棚からぼた餅な地権者物件だよ。
しかも今出すとは早めの現金が必要な人なのでしょう。
だから適正価格より安く出てるのではないかな

>>234
今売りに出しても現金が手に入るのは3年後。同じ3年後なら、2年後にもっと高値で売りに出しても良かったはずなのに、なぜなんでしょうね？

地権者数百人のうちの何人かは「3年後には不動産価格は下がる」と考えていてもおかしくないと思うけどね。オリンピック効果による値上がりは2016年くらいで収束すると予測する記事もあったし。

>>236です。
探したら見つかった。

東京五輪で湾岸マンション値上がりへ、２割上昇も－持続性は疑問 (1)
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MSUD6W6TTDS701.html

>値上がりは２年止まりか
>もっとも三友システムアプレイザルの井上氏は、湾岸エリアのマンション価格上昇について、７年後の「五輪開催まで値上がりが続くことはない。値上がりは２年間程度にとどまり、その後は弱含む」と述べ、長続きしないとの見方を示す。

井上氏って素敵。

そもそもここはオリンピック関係ないですから。

「投資」用としてはそれほど魅力を感じないけど、中層階（ここは同じ間取りでも高層階の方が固定資産税高いし）くらいの価格で部屋の眺望がある程度抜けてて、積立修繕金も急にあがるから10年限定、広さは75平米以上の2LDKならいいかも。
「転売」としては今から数年は価格が上がると思うけど、その先は良くて高止まりだと思います。
「居住」としては広さがあれば、場所としては問題ない。お見合いは人によるけど70mも離れていたら気にならないかな。わざわざ覗く人そんなにいないと思う。

>>235
もし多くの人が「（二年後は上がるが）三年後下がる」と考えるなら下がる前に売ろうとする人が増えてその前から下がる。
株とか商品ってそんなもの。
さらにいうならここの書き込みに「投資対象として買っている」書き込みが散見された。
ってことは竣工後は大量の売りが出る可能性大で、それを見越した地権者が２年を待たずに売る可能性は十分ある。
ならば早目に売って確定させようという判断は妥当。

この地権者は二年後あたりに「KTT地権者唯一の勝者」と呼ばれていても不思議はない。

唯一とは限るまい。
他にもまだ出てくることも想定しておかないと。

ちなみに、地権者ではない一般購入者は、いつから売ることができるようになりますか？やはり引渡し後？

>>18 のリンク先を見てて気づいたのだけど、「情報登録日：2014/08/11」になってる。>>18 の書き込みは10日の朝6時なのに。これは「出たばかり感」を煽る中古販売の手法なのでしょうか？？

1週間ぐらい前から出ていたよ。

正確にはいつからかは不明。

多分、5000万割らないと売れないでしょう。

仮に5000万円だとして、坪242万円！どんだけ安いマンションなの。

希望的観測はスルーでよいとして、
地権者住戸の売買の場合、不動産仲介業者への仲介手数料が180万円余り上乗せされるからお忘れなく。
値付けは合計金額からして三井ら売り出し物件より少し安いくらいなので、9月中には売れちゃうと思いますよ。

ぶっちゃけた話、ローンが使えないという特殊条件下の売りなので、一割以上安くなっても割安感は無い
もちろん安く売れたからと言ってＫＴＴが安っぽい物件ということにもならない

あくまでも特殊なケースと思った方がいい

こういう取引って地震とかで引き渡し不能になったらどうすんだろ。
手付け保全みたいな事やってないんでしょ。売り主に債務不履行の返還義務は出てくるけど帰せるかは別問題だし。
転売屋とか地上げ屋だって資金拘束嫌うし。ただ融資付けずにここ買おうとしてた人ならラッキーだね。

ここを買って投資で儲けるのはタイミング遅いと思うよ。
2005年ごろか震災直後に買って今から２年以内に売るぐらいじゃないと。
すぐに売ったんじゃ運良くて手数料分考えるとトントンで割にあわない。
かといって２、３年後はオリンピック前に売り抜け狙ってる人達と被る。
直前じゃ遅いだろうからね。

住むために買う人も入居してすぐ売ったんじゃ手間と手数料バカみたいでしょ。
かといって悠長に何年も住んでたらすぐにオリンピックだし。
オリンピック終わったらこれだけ乱立して景気も…で値下がりは避けられないしね。

ここら辺に乱立されて困るのは郊外の割高物件でしょうね。
このエリアは、人口増えて、便利施設もどんどん増えて、良くなる一方だよね。
オリンピックもあるし。

ここにはこれだっていう売りがないんだよね。
某月島直結とか新宿御苑を望む高台とか。
中古になった時、ここがいいと思わせるにはただ価格を下げるしかない。
せめて永久眺望でもあればだけど。

某月島はここより、かなり高かったよ。
不動産は、価格なりだよね。

オリンピック後は下がると予想する人が多いですね。
下がるとしたら供給量もへって、
豊海とか5丁目西地区とかも頓挫する！？
そしたら、南・西側は永久眺望！？
いいんじゃない

THE TOKYO TOWERS買っとけば良かった。

>>255
オリンピック終わったら建築費も下がるし安価にバンバン建つんじゃないかな？

オリンピック終わった後の方が建築費上がるんじゃない？

バンバン建たないよ
オリンピック以降は下がる一方だよ
建てても売れないよ
今買って、2、3年の内に売れないなら損するだけ

いづれにしろ、湾岸がダメなら、どこもダメでしょ。

人それぞれ意見の違いがありますね。

結局未来を想像して購入に踏み切れるかどうか。難癖付けて買わずにホッとするか後悔するか。それとも自分を信じて買ってホッとするか後悔するか。結果は蓋を開けてみないとわからない。これが真理でしょう。

買わないで後悔するのが一番、つらいよね。
買って、下がっても、住み続ければ良いだけだし。

資産としては堅く
暴落なんてほぼありえないよ。

みんなさ、ここかったら朝食とかどうするわけ？（家で食べるのは除いて）
ちかくにカフェもないし、モーニングできるところがなくないですか？

つまり、朝食需要があるって事じゃん。
あなたが起業するチャンスだってこと！
わかった？

元々ネガティブ要素満載の物件。
過去スレ見れば一目瞭然。

値下げで逆転狙ったまでは良かったが地権者にトドメ刺されたな。

>>264
設定がよく分からない。
家の近くになければ、職場の近くで食べるでしょ？

早めに出勤して、朝食は会社の近くで取ってるよ。

自分は朝飯は食べない。
http://matome.naver.jp/odai/2139199460397211501

こんなものもあった
http://allabout.co.jp/matome/cl000000002942/

地権者は再開発の宿命ですが、利便性高くなければわざわざ再開発しない。100戸の地権者住戸あれば今回みたいなケースもあるが中古物件出ないマンションは無いわけで全体割合からしたら想定内。

それを間に受けてビビる人は騙されやすい湾岸初心者タワーのBAYZとかなんもない晴海タワーズがいいと思うよ。後で後悔する気がするけど。

朝食を職場近くで食べるってのはどうなの？職場って戦場じゃん。おちついて食べれないよ。
それに休日もふくめて自分の地元エリア周辺で楽しめないと長く住めなくない？
それに和食派の自分としてはモーニングにパンじゃなくてごはんとみそ汁と干物が大事です。
このあたり東京湾に近いし江戸前和食ができそうなのにね。

>>271
地権者の件はそうかも知れんが、ついでによその物件をバカにするのは感心しないな

正規に購入するのと同じ値段なら地権者から購入する理由がない。正規に購入すればいいだけ
だから地権者が安めの値段で売りに出すのは当たり前の話．．．の、はずなんだけど
ここまで大騒ぎになるのは、相当安かったのかな？

まあ、売り手や投資目的の購入者にはいいニュースではないね
この段階で売りに出す地権者がいるのだから、完成までにまだまだ出てくるかもね
3年後に上がるか下がるかなんてわからんから、下がると予想して売る地権者がいても不思議はない
完成までは売ってはいけないという契約にすればよかったのに、何やってるんだろうね

これで投資目的の購入者が減って、居住前提の人が増えるのかな？

>>264

・グーテルブレで焼きたてパン
・ビュータワー地下のよつばで立ち食いそば
・すき家やなか卯の朝定食
・勝どき橋のデニーズ
・トリトンのサンマルク 個人的にはセガフレードのパニーノが好きなんだけど、開店時間が少し遅いのよね
・ビュータワー地下のプロント

KTT寄りの朝食事情はあまり詳しくないので、どなたか教えてください。

>>273
失礼しました、正統派タワーのKTTには不要でした。思いのほか地権者が話題でマンション購入の本質から外れてたので、つい。本質を理解してない方にはお似合いのマンションがあったので、つい。

252同感だね

>>275
KTTよりには何も無い。個人的には、ここに大戸屋とか無添加食材なんかが
できればばかうけしそうだけどね。やはり朝は新鮮な卵に納豆、そしてご飯だとおもう。
パンでは良い仕事ができるだけのエネルゲンが弱い

>>253
湾岸新築タワーマンションの中で一番都心（銀座、汐留etc.）に近い
これこそが十分な価値

今後もし建つとしても築地再開発ぐらい、いつになるか判らんよ

やっぱ、朝はランして納豆にcoffeeだろ

>>278

276です。お返事ありがとうございます。
名前間違えてたので変えました。

もしかしたら私の知らない店があるのかなーと、期待してたのですがやはり朝食食べられるようなお店はないですよね。
現状では行き止まりの埋立地で商圏も狭いですし、しょうがないのかなあと思います。
TTTとKTTで下手な町より世帯数多い筈なんですけどね。

ちなみに朝食食べられる店は少ないですが、昼夜については勝どきは最近またお店が増えてきて、非常に楽しみな環境だと思います。

ここＫＴＴの地権者って何人ぐらいいるのか・・・。

地権者数百人のうちの何人かは「3年後には不動産価格は下がる」と考えていてもおかしくないと思うけどね。オリンピック効果による値上がりは2016年くらいで収束すると予測する記事もあったし。

というレスや、

竣工後は大量の売りが出る可能性大で、それを見越した地権者が２年を待たずに売る可能性は十分ある。
ならば早目に売って確定させようという判断は妥当。

というレスがあったが、確かにその可能性もある。
他の地権者もこの掲示板を見ていることは十分に考えられるから、その場合、これまでの我々のやり取りをみて、「ならば、自分も竣工前に売り抜けた方がよいのではないか？」と思ってしまう人も出てくるのではないだろうか。

そうすると、ＫＴＴの価格自体が相対的に下がり、概ねこの程度（％）で売買価格が固定されていくかもしれない。
手数料も加味して、適正価格だという人もいるが、適正価格であっても「売りたい価格」ではなくなってしまうかも。
そうならないことを祈るが、不安なのも事実。

>>274
人気物件なら、地権者が安めの値段で売りに出す必要はない話。
キャピタルゲートプレイス完売後の地権者住戸が安くはなかったみたいに。

>>224
BAYZは維持費高いけど発売から２週間でもう残り２０３戸みたいですね。なんでこんなに違うんだろう。ネット代を含むかどうかの差はあるけど…

>>283
ここは完売物件じゃないから安くせざるを得ないのでは？

>>284
総数はKTTが倍。

BAYZ完売はKTTにもプラス材料。

１期２次で６４０登録なので、かなり良好な販売状況です。
ベイズの登録状況は３５０弱なので、単純に残り戸数で売れ行き判断するのはおかしいと思いますよ。
ここのモデルルームは余裕ぶっこいて夏休み長すぎだし。

待ってれば地権者住戸たくさんでそうですね。それもありかも。

>>282
今回みたいに自分の好みでない向きやレイアウトの住居が５％程度割安で出ていたところで相場は崩れないと思うよ
どんな部屋でもいいなら９倍とか５倍とかつかないからね

9倍だった部屋は、今回出た地権者部屋と同じウイングの31階で、南東（TTT対面）と東を向く角だった。広さは狭くて同価格帯。レインボーブリッジビューが無いし、考えようによっては9倍の部屋よりも今回の部屋の方が好条件かも。

のらえもんさんところの価格表を見直したら、9倍だった部屋は59.56m2で5090万円ですね。今回の地権者部屋は68.12m2で5780万円、坪単価は似ているものの同価格帯というのは言い過ぎでした。失礼しました。

>>290
上にありましたが、これのことですか？しかもまだ売れ残ってるんですね。

> ここの地権者住戸（南ウィング先端住戸）が2LDK　68.16㎡　5,780万円で売りに出てますね。（＠280万円/坪）
http://www.century21.jp/mansion/M1120090/index/PropId/115401-963

方角は真南になりレインボーブリッジがほぼ正面に見えるので豊海地区再開発事業が完成する
であろう10年後くらいまでは素晴らしい眺望だと思います。
同じ列で3フロア下がった1813号室S85Fa（1期1次で販売済）が＠311万円(84.62㎡　7,960万円)ですから
本物件の＠280は格安価格だと思うのですが皆さんどう思われますか？

安いと思います。
マンションは、管理費等の関係もあり、10年住めば良い方だと考えているので、この期間眺望が確保出来れば御の字。ローン可であれば、検討していると思います。

>>293
あと1割安ければ買い！

>>286
BAYZが完売すれば割安物件はここだけになりますね。

>>282
そうですよね。
KTTにしろDTにしろ、オリンピックの影響を考えるのであれば、もう売らないと遅いかもしれませんよね。
竣工（2016.12）、引き渡し（2017.3）の2年後にリセールしても、買いたいと思う人はなかなかレアだと思います。
というか、ここってリセール狙いの人って少ないんじゃないですかね？

>>296
いやいや、他のスレに比べてリセールの話題だらけだが、、

不動産は堅い金融資産なので、
そう簡単には上がらないよ。上がっても1割2割ていど。
売却時に仲介手数料やら、(株より高い)税金がかかるので
キャピタルゲインを考えるなら株を買ったほうがいい。
それだからここは外人に買われていないのだとおもう。

逆に暴落もしづらい。
マンションに空売りなんて存在しないし、
◯％下がったから損切りするなんて手法もほぼない、
基本的に値下がったら売りが出づらい。
(投資家ならインカムゲインがあるので売りに出す必要がない)。
レアな事象とかない限りは暴落はほぼなし。
※想定外の事象が心配ならKTT以前に賃貸にしたほうがいいとおもう。

その分日本人が住むには良いマンションになってきているとおもうよ。
追加でオリンピック前後だと(少し)プラスで売れるマンション。

他だと、リセール(キャピタルゲイン)の可能性は基本的に少ないため
しょうが無いとおもう。

ここは、その可能性がある珍しいマンションなので、
その話題になるのもしかたがないでしょう。

ただ299で書いたとおり、個人的には
ちょっと夢を見ている感が否めない。

総工費300億円 １戸あたりいくら？

なんで1億円でローン組むの？

目を覚まして。

スレ間違いかな？

積算で建てて取引事例で売ってるその鞘取りしてるのがデベロッパーでしょうが
総工費とか関係無いから。総工費気にするなら戸建てに住んでろよ。

取引事例で売る？ 意味不明な。。

その前に総工費からして間違っているよ。

>>299
同様に考えて
オリンピック前後に売って儲けようと予定している人が大勢いそうな予感。

売りたい人達が大勢いれば「レアな事象」が現実化して
価格は安くなってしまうのが市場原理。想定外ではなく想定できる未来ですが。