大京アステージの苦情？！

>>1355 買い替え検討中さん

そんなバカげた仕組みがあること自体が、この会社の問題では？

マンション清掃用具総合カタログは、どこの管理会社でもあると思います。
会社も強要はしてません、が本当ならまともな方。
リプレースされたから、管理会社２社で働いているけど、
総合カタログから買えと言われています。

大京アステージ担当者が
毎回午後出勤ですと不在。
すごい待たされるから
対応したくないからだと思う。
折り返しお願いしても電話がないし。
やる気はないし、いつも半笑いで高圧的でうんざり。
お金とることばっかり必死で動きはいいけど
要望には対応超遅い
電話にも出ないし。
折り返しもないです。
担当以外には要望は聞いてもらえないんでしょうか？
担当の対応が悪い事はどこに電話をしたらいいのでしょうか。

>>1358 周辺住民さん

すいません、単純な疑問です。

> 折り返しお願いしても電話がないし
担当に直接、電話をするケースというのはどういう時なのでしょうか？

私は理事として連絡事項として電話をしたことがありますが、住人としてはありません。というよりも、住民の間は、担当営業の電話番号すら知りませんし、興味もありませんでした。

理事として業務委託先に対して営業時間内に必要業務事項として電話をしているにもかかわらず、その業務をすることを拒否しているのであれば、それは、会社側に理事として業務改善要望を出せばいいのではと思います。

一方で、住民として電話するケースが少々わかりません。
大京アステージの担当が、住人からの日常業務やメンテナンス業務などの窓口も兼ねているということなのでしょうか？

たびたび、
「担当者に電話をするなんて、そっちが問題だ」
と言う人がいますが、私にはどうしても、そもそも受けない電話番号を教える担当がいること自体が不思議でなりません。そんな業界を見たことがないからです。

教えるからには、受ける必要があるから教えているのだと思いますが、
教える必要を管理会社が把握して、教えているにもかかわらず、それに対して出ないのであれば、それを理事会にお願いして、改善要望を理事会側から出してもらうしかないのではと思います。

そうすると、たぶん、次回の理事会に上司らしい人をつれてやってきますよ。
そこで、詳しい内容を言えば、担当以外の方にも聞いてはもらえると思います。

そこでも、要望に応じるかはわかりませんが、会社として要望を受けないとわかったら、それはそれで、契約の問題なのか、会社の問題なのかくらいは線引きできると思います。

通常総会で、逗子の事故を踏まえた、マンション管理会社のリスク回避管理委託契約書の変更議案が、忠告を無視し議論もされず、現状の業務内容と変わらないとのフロント担当者（直後に異動）の口車に乗った無能無責任理事長の先導により賛成多数で決議され契約に至りました。
以下に、管理委託契約書の主な改正点と大京アステージのホームページ掲載内容）の対比を掲載します。
これは詐欺まがいの行為であり、虚偽誇大広告にあたりますので、JAROや国土交通省に訴えようと考えております。みなさまにお知恵をお貸しください。

なお、逗子の件は全く不幸な事故ではありますが、敷地も含めたマンション管理を受託した管理会社として、通常有すべき専門知識に基づき適切な対応をしていれば、死亡事故に至らなかった可能性が極めて大きく、したがって、当該マンションの管理組合は管理会社に対して損害賠償請求額の大半を負担すべきと争っていただきたいと思います。

＜管理委託契約書の主な変更内容と大京アステージHP掲載内容の対比＞
（１）管理員の点検業務について、①敷地及び擁壁部分の外観目視点検を除外、②専門的知見を要する施設等の作動状況の点検、劣化状況や安全性の確認作業を除外、③点検しても、建物、諸設備および諸施設の機能や作動、安全性等を保障するものではないと規定された。
　⇔（HP）『（管理員は）専門的な研修で身に付けた均一かつ高いレベルの技術でお客さまのマンションライフをしっかりサポートいたします。』『清掃方法はもちろんのこと、お客さまとのコミュニケーションについてや共用設備の点検方法なども修得した者をマンションサポーターとして配属いたします。マンション配属後も定期的な研修を行い、お客さまの大切な資産をお守りするにふさわしいスタッフの育成に努めています。』『管理員の教育には、専門的な研修システムを導入し、均一かつ高いレベルのサービスを提供いたします。』

（２）各種点検、検査等に基づく「助言等」が「報告」のみになり、改善等が必要な具体策の書面による助言が削除された。
⇔（HP）『管理組合運営業務から、マンション事情に合わせた長期修繕計画や資産価値の維持・向上のためのご提案まで、トータルにサポートいたします。』『マンションアドバイザーによるアドバイスのみならず、技術スタッフや事務スタッフも交え、コミュニティ・建物・財務の３つの視点を持って、お客さまがマンションで生活するうえでの安心・安全・快適プラス豊かさを常に考え、建物の資産価値維持・向上へ努めております。特に、建物は管理組合さまにとって大切な共有資産です。そのため、「劣化を防ぐためにはどのように改修すべきか？」「資産価値を向上させるためにはどのような新たな提案が有効か？」等マンションごとの事情に合わせてご提案いたします。』

（３）消防計画の届出、消防用設備等点検報告等に係る補助が削除された。
⇔（HP）『消防関連の届出や、駐車場の契約・解約手続きなど、日常の運営業務もスムーズにサポートいたします。　●消防計画の素案作成・届出の補助・・・』

（４）管理委託契約書に含まれない管理業務は管理組合の費用と責任で専門業者に依頼することとされ、その業務を管理会社が受託する場合は丸投げ可能となった。
＝　この記述だけ見ると当然のことですが、上記の委託業務量が削減されているのに、現状の委託費用の減額もないので、実質的な委託費の値上げということと理解します。

>>1361 大凶明日提示さん
同感です！

>>1361 大凶明日提示さん

これは他の管理会社にした方がいいでしょう。
何にもしないのと変わらない。

減額は当然。

この会社のホームページはずっと同じ、いかに何も考えていない会社かわかる。

>>1363 匿名さん
近隣のライオンズで住友不動産が管理しているところもありますが、
残念ながら、輪番制役員には全くその意識はありません。
知識もやる気もありません。
管理会社の言いなりに１年間を過ごせば１０年以上順番が回ってきません。
したがって、しんどいことはしません。
反対に、大京アステージのシンパが多数。
金にも余裕があり、煩わしいことが嫌いな、
老い先短い年寄りばかりのようです。

>>1364 大凶明日提示さん

まずは仲間を作っていかないと仕方ありません。
総会で声を出すこと、マンション内でのつながりを持つことなどから始めていかなければ、ずっとそのまま。

>>1365 匿名さん
仲間作りは地道な活動ですね。途中でせっかく作った仲間がいなくなったり、下手したら反対勢力から村八分になりかねない。信念と忍耐が続きますか不安が募ります。

>>1361 大凶明日提示さん

お住まいのマンションは、大凶物件（ライオンズ）でしょうか？
（うちのマンションにも、管理委託契約書に対し、同一内容の変更説明がありました）。

国土交通省のガイドライン（マンション標準管理規約）には

（専門委員会の設置）
第５５条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

の記述がありますよ。
恐らく、お住まいの物件の「管理規約集」にも、同一内容の記載があるはずです。

まず、「現理事会へ専門委員会設置の必要性」を上程してみてはいかがでしょうか？

・マンション内の実情　…　修繕積立金不足やマンション設備の老朽化問題など
・管理会社への不満　…　管理費高騰・説明すらままならない、ぼったくり見積提示、フロントマンの対応能力、費用対効果など

など・・・　山のように問題点が浮上してくる（意見が出てくる）はずです。

（大変ですが…）住民アンケートを実施し、問題点の洗い出し（専門委員会へのメンバーの追加公募を含む）を行えば、少しずつ希望の光が見えてくると思います。

>>1367 購入経験者さん
　アドバイスありがとうございます。
　ただ、専門委員会は、例えば、大規模改修時に輪番理事以外に経験や知識を持つ区分所有者等を募り設置するものと認識しておりまして、本件は専門委員会設置ではなく、管理組合の代表組織である理事会がリーダーシップをもって解決すべき課題と考えております。
　そのために、性善説の大京シンパ思想を排除し、他人任せな、自分の財産は自分で守るという意識の欠如を地道に改善していくしかないと思っております。

>>1361 大凶明日提示さん

私のマンションでも管理人の目視点検から擁壁を
外す議案が提案されましたので事前に総会議案から外す事を理事会に提案しました。私は3期前の理事長で2回目の大規模修繕工事に備える委員会設立議案を上程したのですが手を挙げる方が居なかった為にその期の理事にお願いして修繕委員会を立ち上げ委員長としてその後の理事会にはオブザーバーとして参加していました。親族の葬儀の為、総会直前の理事会に参加できなかったのですが議案書が届いて愕然としたした。外す提案をした管理員業務の議案がそのまま残っていました。理事会では逗子の件と連動して多くのアステージ管理の総会に上程されているであろうこの議案の意味がわからなかったようです。理事長に聞いたところ担当者も頑張ってくれているので無下にはできなかったそうです。
あ然としました。昨期の総会でどれだけのマンションで同じ議案が出ているのか知りたいものです。
不幸にも亡くなられた高校生が浮かばれません。
確かに管理人が見ることなく気が付かなければアステージに報告することも無く知りませんでしたと、しらを切ることで逃げ切れると言う考えが見え透いて気分が悪くなります。総会でこの変更をはずさせ管理委託契約書の内容は臨時総会を開くか次年度に削除する事を議事録に記載させました。
誰も気がつく人がいなければ規約の改悪も悪びれることなくやってきます。すきを見せると痛い目に会うでしょう！

皆さんにご意見頂きたく、投稿させて頂きます。
大京アステージの担当者に言っても何も変わらない、その支配下にある理事会にも何も伝わらない。

そこで近々、現在のマンションの問題点を個人的に全世帯(150以上ありますが・・・)へ投函しようと考えています。
主な問題点として、月々の修繕積立費と、管理費が今までの2倍以上になる計画でありながら、大京アステージが提案する無駄な出費や大京アステージに毎月支払われる管理費の値上げに常に賛成多数で将来に備えているとは思えないという点です。

各居住者様に正しい現状や近い将来の負担など全く伝わっていないのでマンションに対する意識や関心が低いのではと感じています。

正しく現状と近い将来を認識し、大京アステージの言いなりにならないよう、
今後、負担が増える予定である事をを知っているか
負担が増えてもいいか
負担が増えないように意見をあげよう
っと言う趣旨の投函をして、マンションに対する意識と関心を高めようと考えています。

これについてどう思われますか？
面倒なやつだなー、と子供含めて村八分にされますか？過去に試みた先人達の知恵があればお借りしたいです。
よろしくお願いします！

努力の方向性が変な感じです。
あなたが理事に立候補し、仲間を増やす方法が楽です。
組合員は所詮外野です。
内部から変えるべきです。

>>1373 世直しさん
なぜ理事会に伝わらないのかが疑問です。書いている内容だけであれば理事会にも理解され、理事会が動くと思うのですが、どうしてでしょうか？

管理会社は一応プロですから大勢の賛成を得る術は心得ており、各項目毎にいくら、何故値上げするのかを考えています。
管理費には委託料もあれば日々の光熱費や組合運営費等もあります。委託料には管理人の給料が含まれており、最低賃金と社保障等があります。一つ一つ値上げ理由を確認、相場の調査を行い逸脱した項目があれば周りも味方してくれると思います。

修繕積立金は長期修繕計画書通りに修繕されているかどうか、積立金が計画に対していくら過不足があるのか等を見る必要があります。恐らく管理会社はその辺りは押さえた上での値上げなので厳しいんじゃないかと思います。
以上を調べたうえで全戸に手紙ならいいかもですが、何もなく声を挙げようだけなら良く思わない人もいるでしょうね。
全戸ではなく、仲のいい人を確実に味方につけ、その伝手で理事の誰かとつながる方がいいかもしれないですね。

>>1373 世直しさん
補足ですが、スムログで参考になる記事がありますよ。
https://www.sumu-log.com/archives/33252/

>>1374 eマンションさん
ご意見ありがとうございます。
輪番制であるので、理事会には立候補しても無理なのではないかと勝手に思っていましたが、出来るかどうか試みてみます！
内部から変えたいと思います
たしかに組合員は外野そのものです。

>>1376 eマンションさん
助言ありがとうございます。
なぜ理事会が動かないのか私にも不思議でなりません。マンションが適切な値段で維持され、管理費も修繕積立金も増額されるなく、過ごせればこんなに理想な姿はないのに、常に費用が余計にかかる方向へ進んで行くので、理事会に大京アステージの人間が潜りこんでいるのでは疑ってしまう程です。

参考になる資料ありがとうございます。熟読して、ただの不平不満ではなく、考察した上での主張であることを理解してもらえるよう努力します。

近々良くも悪くも結果を出せると思うので、報告させて頂きます！

>>1378 世直しさん
あなたの頑張りに期待します。
輪番制との事ですが、管理規約に具体的な役員選任方法が記載されていなければ立候補できます。
次期理事に立候補する旨を管理組合かアステージに伝え、理事選任議案に名前を入れてもらいましょう。

私も1期理事に立候補し、理事長になって改革しました。
理事は全員私の味方でしたので、アステージ担当者の口車に乗らず色々と見直せましたよ。

>>1379 eマンションさん
差し支えなければどういった点を見直されたかご教授いただけないでしょうか。どういった口車に乗せようとしてくるのか非常に気になっています。

皆さんの有意義な議論を参考に私も活動を続けます。
まず、当方も理事役員は輪番制で管理規約ではなく決議で決められています。
したがって、理事長にはなりたくてもなれませんが、管理会社が大京アステージのままでは理事長なんて幾ら積まれても危険すぎて引き受けません。また、任期１年の輪番制は継続性が全くありません。管理会社の思うように操作されています。
この顧客無視の落ちぶれた大京ブランドに愛想が尽き、リプレイスを画策しています。
ただ、おめでたい金持ちの老人たちばかり、大京シンパの保守派が大半で、逗子の事故を契機にした管理契約書の変更提案（外観目視点検の削除、点検結果を踏まえた修繕提案の削除等、しかも減額なし）を受けても、事の重大さがわからず、業務内容は現状と変わらないとの担当者の説明を信じて、合意するというお馬鹿な方たちばかりです。
事実関係を積み上げ、悪質な業務品質、高額な経費等他社との比較を、理事会や総会に地道に提示し働きかけていきたいと思っています。継続は力なりと思って。なお、大京ホームページに掲載の内容は明らかに粉飾です。

>>1380 入居予定さん
当マンション固有の内容もあるため、明かせる範囲で答えます。

【見直し項目】
任期2年の半数改正に変更、アステージ経由で再委託していた業務を直接契約に切り替え、電子ブレーカー導入、保険見直し、1級建築士による第三者2年アフター点検の実施

【口車】
・直接契約にすると面倒見ないと匂わせる。(管理委託契約ではそんな事ない)断言しない所がポイント。
・第三者点検なんてもったいないと言う。(結果は依頼料を超える修繕内容を勝ち取る)
・電子ブレーカーはアステージからの提案だったが、値引きした風の見積もりを持ってくる。(管理組合で別業者を独自で取ると、それに合わせて更に値下げ)

ひとつだけアステージを擁護しておくと、業界全体がそんな感じです。
前のマンションは別大手管理会社でしたが似たような物でした。
無知で無関心、金はあるという点を狙って毟りとる業界ですので気をつけてください。

リプレイスをして良くなったケースがありますが、これも管理会社の違いではなく区分所有者が関心を持って団結した結果なんです。
管理会社を変えるだけで解決する単純な問題ではありません。
そこを勘違いしなければ、現在もアステージ管理ですが緊張感のあるよい関係を築いています。

>>1382 eマンションさん
ありがとうございます。大変参考になります。
2年アフター点検は理解を得るの大変だったのではと思います。何か説明や資料で工夫された点あればまた可能な範囲で教えて下さい。

>>1384 入居予定さん
第三者アフター点検は苦労しなかったです。
事前にマンションのインスペクションに強い1級建築士へ相談していましたので、その方の実績を元に必要性を説明しました。

総会に点検予算だけ計上するなら大変だと思います。

>>1385 eマンションさん
区分所有者が関心を持って団結したとの点が大きそうですね。そこも何か取り組みやコツなどあればご教授いただきたいです。うちは入居前ですがコロナ禍で住民同士の顔合わせイベントも無くなりなかなかコンタクトが図れない状況です。

>>1386 入居予定さん
力技なので参考になるかわかりませんが、端的に言うとアステージ主催の初回臨時総会(理事選任や長期修繕計画の承認)を炎上させました。

大規模修繕計画で大型設備の更改費用が除外されていた(恐らく故意)ため、その点をアステージへ厳しく糾弾しました。
内容は議事録に残りますので、出席者だけでなく読まれた方にも危機感が伝わったのが要因だと思います。

アステージ側は、あくまで草案であり今後区分所有者で決める事だと言い放ったため、無関心は危険な事だと周知できたのも大きいです。

>>1387 eマンションさん
ありがとうございます。なるほど理事選任の初回のどさくさを狙ってきたのを逆手に取ったのですね。自分一人では中々難しそうなので何とか仲間を見つけたいところです。

>>1388 入居予定さん
頑張ってください。
設立総会で問題提起をし、多くの区分所有者が関心を持つ必要があると思ってくれれば大丈夫です。
結果報告を楽しみにしています。

>>1390 eマンションさん
住民の関心が薄いと食い物にされますね。
その一方で、住民の多くが関心を持ち相互牽制がある環境であれば、アステージ相手でも緊張感のある良い関係を築けるケースがあります。

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

ちょっと長すぎるよ。
そんな書き込みしてもだれも読まない。
要点をまとめる力がない。

怪文書君は溜飲を下げるためだけに書いてるだよ、きっと。

最近、投稿させてもらってます。世直しという者です。
変えるならまず内側からっと言うことで理事長に立候補してみましたが、輪番制が管理規約に記載されてしまっているため、不採用でした。
そこで、今まで以上に意見書を理事会に出し、意見を主張しています。もちろん、個人の利益の追求する事やマンション全体の利益を損なう意見ではありません。しかし最近、理事会に敵視(？)されているのか、気になる事があったので、みなさんに質問です。

毎月実施される理事会で話し合ってもらった記録を紙に記載し、エントランスに掲示されます。そこにこう記載されていました。
「〇〇号室の〇〇さんが再三の意見書及び管理会社への再三の入電があり、その対応について協議した」と
個人情報を無断で公表することにまず不信感がありますし、この記載要領だとただのクレーマーと思われる可能性が高いと感じました。
印象を操作して二度と意見させないようにする作戦なのでしょうか？

現在さらに意見書を出して、個人情報の削除を求めています。

理事会だけでなく住民全員に出せばいいよ。

個人情報というのもありますが、プライバシーが強いかな。部屋番号と名前だけなら表札や集合ポストに出ている場合もあるし。

あなたの意見がどんなものかわかりませんが、理事会はせいぜい月一回で2時間程度であり、理事会の検討事項も年間である程度決められています。
そこに再三意見書を出されれば対応しなければならず、たとえ正論であっても煩わしいと感じると思いませんか？
意見は緊急性の高いものだけに絞ってはいかがでしょう。

また、管理会社にしてみれば、理事会から意見を求められ、更に入電まであれば本来の業務に手を付ける事ができないので、何かしら対応を取るのは当然のことだと思います。

「本来の業務に手をつけることができない」とありますが、本来の業務とはなんでしょう？
毎月多額の管理業務委託費が管理会社に支払われています。大京アステージのホームページにもお客様の生活をしっかりサポートするという理念が載ってます。
理事会に対するサポートと併せて、理事会以外の組合員に対してもサポートするのが、当たり前だと思うのですが、いかがでしょう？

>>1396 匿名さん
理事会だけでなく、全住民にそのうち問題提起を目的とした投函をしようと考えています。

ただ、前述のように印象を操作され、マンションのいち住民として、村八分の様な目に家族もろとも合わないか心配で、現在は様子を見ています。

経験談があればお聞かせ願いたいです！

1396の匿名さんの意見に補足します。居住者全員に意見書を配布し、賛同を得る方法もありかと思います。一定数の賛同者がいれば、理事会は動かざるを得ません。

>>1398 世直しさん
再三の入電と自分で書いているので、理解していると思いますが頻度に問題があるのでは？

理事会に確認して尚も管理会社に確認しているように受け取れますが、どちらかに絞れないのでしょうか？相手につけ入るスキを与えているように思えます。

理事会に問題があるのであれば、監事に相談してみてはいかがでしょうか。

「一定数の賛同を得て、理事会を動かす」励まされますね！
まだもう少し様子を見ますが、やってみます

管理組合は敵じゃないんだし、うまく取り込む器量がないとね。
面倒くさい人と認識されてしまったらリカバリーが大変。

主導権を取る気満々の管理会社と、誰かに丸投げしたい理事会というのはある意味蜜月関係だからね。
そこに横槍を入れるのであれば下準備が大事。
正論だけでは人は動かせない。

>>1395 世直しさん

理事会の理事の役割分担が機能していない場合があるようです。アステージのフロントが理事会の司会者的な役割を負い議事録の作成をして参加理事に署名捺印してもらった物を清書して議事録として掲示板に貼り出す管理組合の話を聞いたことがあります。私自身が理事会役員になった期に関しては管理組合としての問題点を纏めてレジメを作成しました。管理会社が把握している設備点検や清掃業務などや法律改正で国土交通省が管理規約の変更を奨励した民泊の件など素人では気づかない事などの管理会社側からの提案と合わせて議論していました。
管理会社としては輪番制で1年で代わる理事では色々と提案するうるさい理事も1年待てばいなくなります。そのような理事が複数居て気が抜けないマンションに対してはそれなりのフロントを担当させるでしょうし管理会社任せで依存してる理事ばかりの管理組合はプライオリティも下になります。まずはマンション内でコミュニティを形成して共通の考えを持つ方を増やす事が重要だとおもいます。即効性はありませんが急がば回れだとおもいます。アステージのフロントはまず理事長を懐柔します。理事会では声の大きな人に敢えて逆らう理事は多くは無いと思います。懐柔した理事長が管理会社の意を汲んだ理事会運営を許せば先々の財政は吸いつくされいざ大規模修繕工事となった時に借り入れせずには行えないなど取り返しがつきません。価値観を共用する仲間を増やす事がマンション全体の為にもなるとおもいます。