大京アステージの苦情？！

>>1376 eマンションさん
助言ありがとうございます。
なぜ理事会が動かないのか私にも不思議でなりません。マンションが適切な値段で維持され、管理費も修繕積立金も増額されるなく、過ごせればこんなに理想な姿はないのに、常に費用が余計にかかる方向へ進んで行くので、理事会に大京アステージの人間が潜りこんでいるのでは疑ってしまう程です。

参考になる資料ありがとうございます。熟読して、ただの不平不満ではなく、考察した上での主張であることを理解してもらえるよう努力します。

近々良くも悪くも結果を出せると思うので、報告させて頂きます！

>>1378 世直しさん
あなたの頑張りに期待します。
輪番制との事ですが、管理規約に具体的な役員選任方法が記載されていなければ立候補できます。
次期理事に立候補する旨を管理組合かアステージに伝え、理事選任議案に名前を入れてもらいましょう。

私も1期理事に立候補し、理事長になって改革しました。
理事は全員私の味方でしたので、アステージ担当者の口車に乗らず色々と見直せましたよ。

>>1379 eマンションさん
差し支えなければどういった点を見直されたかご教授いただけないでしょうか。どういった口車に乗せようとしてくるのか非常に気になっています。

皆さんの有意義な議論を参考に私も活動を続けます。
まず、当方も理事役員は輪番制で管理規約ではなく決議で決められています。
したがって、理事長にはなりたくてもなれませんが、管理会社が大京アステージのままでは理事長なんて幾ら積まれても危険すぎて引き受けません。また、任期１年の輪番制は継続性が全くありません。管理会社の思うように操作されています。
この顧客無視の落ちぶれた大京ブランドに愛想が尽き、リプレイスを画策しています。
ただ、おめでたい金持ちの老人たちばかり、大京シンパの保守派が大半で、逗子の事故を契機にした管理契約書の変更提案（外観目視点検の削除、点検結果を踏まえた修繕提案の削除等、しかも減額なし）を受けても、事の重大さがわからず、業務内容は現状と変わらないとの担当者の説明を信じて、合意するというお馬鹿な方たちばかりです。
事実関係を積み上げ、悪質な業務品質、高額な経費等他社との比較を、理事会や総会に地道に提示し働きかけていきたいと思っています。継続は力なりと思って。なお、大京ホームページに掲載の内容は明らかに粉飾です。

>>1380 入居予定さん
当マンション固有の内容もあるため、明かせる範囲で答えます。

【見直し項目】
任期2年の半数改正に変更、アステージ経由で再委託していた業務を直接契約に切り替え、電子ブレーカー導入、保険見直し、1級建築士による第三者2年アフター点検の実施

【口車】
・直接契約にすると面倒見ないと匂わせる。(管理委託契約ではそんな事ない)断言しない所がポイント。
・第三者点検なんてもったいないと言う。(結果は依頼料を超える修繕内容を勝ち取る)
・電子ブレーカーはアステージからの提案だったが、値引きした風の見積もりを持ってくる。(管理組合で別業者を独自で取ると、それに合わせて更に値下げ)

ひとつだけアステージを擁護しておくと、業界全体がそんな感じです。
前のマンションは別大手管理会社でしたが似たような物でした。
無知で無関心、金はあるという点を狙って毟りとる業界ですので気をつけてください。

リプレイスをして良くなったケースがありますが、これも管理会社の違いではなく区分所有者が関心を持って団結した結果なんです。
管理会社を変えるだけで解決する単純な問題ではありません。
そこを勘違いしなければ、現在もアステージ管理ですが緊張感のあるよい関係を築いています。

>>1382 eマンションさん
ありがとうございます。大変参考になります。
2年アフター点検は理解を得るの大変だったのではと思います。何か説明や資料で工夫された点あればまた可能な範囲で教えて下さい。

>>1384 入居予定さん
第三者アフター点検は苦労しなかったです。
事前にマンションのインスペクションに強い1級建築士へ相談していましたので、その方の実績を元に必要性を説明しました。

総会に点検予算だけ計上するなら大変だと思います。

>>1385 eマンションさん
区分所有者が関心を持って団結したとの点が大きそうですね。そこも何か取り組みやコツなどあればご教授いただきたいです。うちは入居前ですがコロナ禍で住民同士の顔合わせイベントも無くなりなかなかコンタクトが図れない状況です。

>>1386 入居予定さん
力技なので参考になるかわかりませんが、端的に言うとアステージ主催の初回臨時総会(理事選任や長期修繕計画の承認)を炎上させました。

大規模修繕計画で大型設備の更改費用が除外されていた(恐らく故意)ため、その点をアステージへ厳しく糾弾しました。
内容は議事録に残りますので、出席者だけでなく読まれた方にも危機感が伝わったのが要因だと思います。

アステージ側は、あくまで草案であり今後区分所有者で決める事だと言い放ったため、無関心は危険な事だと周知できたのも大きいです。

>>1387 eマンションさん
ありがとうございます。なるほど理事選任の初回のどさくさを狙ってきたのを逆手に取ったのですね。自分一人では中々難しそうなので何とか仲間を見つけたいところです。

>>1388 入居予定さん
頑張ってください。
設立総会で問題提起をし、多くの区分所有者が関心を持つ必要があると思ってくれれば大丈夫です。
結果報告を楽しみにしています。

>>1390 eマンションさん
住民の関心が薄いと食い物にされますね。
その一方で、住民の多くが関心を持ち相互牽制がある環境であれば、アステージ相手でも緊張感のある良い関係を築けるケースがあります。

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

ちょっと長すぎるよ。
そんな書き込みしてもだれも読まない。
要点をまとめる力がない。

怪文書君は溜飲を下げるためだけに書いてるだよ、きっと。

最近、投稿させてもらってます。世直しという者です。
変えるならまず内側からっと言うことで理事長に立候補してみましたが、輪番制が管理規約に記載されてしまっているため、不採用でした。
そこで、今まで以上に意見書を理事会に出し、意見を主張しています。もちろん、個人の利益の追求する事やマンション全体の利益を損なう意見ではありません。しかし最近、理事会に敵視(？)されているのか、気になる事があったので、みなさんに質問です。

毎月実施される理事会で話し合ってもらった記録を紙に記載し、エントランスに掲示されます。そこにこう記載されていました。
「〇〇号室の〇〇さんが再三の意見書及び管理会社への再三の入電があり、その対応について協議した」と
個人情報を無断で公表することにまず不信感がありますし、この記載要領だとただのクレーマーと思われる可能性が高いと感じました。
印象を操作して二度と意見させないようにする作戦なのでしょうか？

現在さらに意見書を出して、個人情報の削除を求めています。

理事会だけでなく住民全員に出せばいいよ。

個人情報というのもありますが、プライバシーが強いかな。部屋番号と名前だけなら表札や集合ポストに出ている場合もあるし。

あなたの意見がどんなものかわかりませんが、理事会はせいぜい月一回で2時間程度であり、理事会の検討事項も年間である程度決められています。
そこに再三意見書を出されれば対応しなければならず、たとえ正論であっても煩わしいと感じると思いませんか？
意見は緊急性の高いものだけに絞ってはいかがでしょう。

また、管理会社にしてみれば、理事会から意見を求められ、更に入電まであれば本来の業務に手を付ける事ができないので、何かしら対応を取るのは当然のことだと思います。