大京アステージの苦情？！

都合の悪いことはダンマリを決め込む。また、責任のがれ、意味不明な言い訳。修繕積立金満額以上の見積りを出し、一時金と借金をさせてまで工事をしようとする。下請け業者の管理がまったくできないため下請け業者になめられている。

管理会社からのぼったくりについて質問です。ちなみにこの件は大京アステージです。
買ってまだ一年程度の分譲マンションの総会と理事会に出て必要な工事や点検の見積書を見たのですが、すこし調べたところ水増ししているように思えました。
受水槽連通バルブ改修工事70万弱
連結送水管耐圧性能試験8万弱
税込みですがこれって高くないですか？点検費用は詳しい人に見せたところ原価の倍って言ってました。
管理会社の担当社員がもう少しお値下げできるように上にかけあいますんで?なんてのんきに言ってたんですがそれって値下げの余地があるって事ですよね･･･。
年寄りの多いマンションなので管理会社に言われるがまま何年も貴重な修繕積立金から高い工事費を出させられ続けているんじゃないかと不安になってます。

中古、引越してすぐに管理費も値上げになり騙された気分です。
受水槽工事費や管理会社関係に詳しい方回答お願いします。大京アステージの社員は嘘をつくと思うので回答御遠慮ください。

大京アステージ横領事件を考える（１）：デベロッパー系の甘い管理、管理組合の無責任さも影響か


大京アステージのマンション管理費横領で
業務停止処分
２０１８．１２．２８　朝日新聞デジタル
大京アステージのマンション管理費横領事件は、一方で管理組合の自分たちのマンションの管理の無関心をさらけ出した結果ではないか。これを機会に管理会社任せから管理組合主導でもっと基本に返って自分たちのマンションの管理を強化すべきではないか。

大手（？）マンション管理会社、大京アステージのマンション管理費横領事件を考えると管理組合にも自分たちのマンション管理で大きな落ち度があったのではないかと思う。大京分譲マンションでは必然的に系列の大京アステージが管理会社になる。

管理組合は示された「管理契約」を全く読まずに理事長が契約にサインして管理が始まる。総会の前には管理会社から重要事項の説明があるが管理組合の誰一人その重要性を認識していないから通り一遍の説明で終わる。本来ならしっかり理事会で議論出来るように管理会社は誘導しなければならないが、管理会社にとっては面倒だからやらない方がいいのだ。自分たちに管理が一番いいと誤解している。

管理会社は自分たちはマンション管理のプロ、管理組合員、理事は全くの素人と考え、自分たちの都合の良いように「手抜きの管理」をやっている。管理組合員のマンションの特性など関係なしに通り一遍のやり方をやっているだけだ。

理事会で管理の改善を言うと「いやいや」と担当者が口をはさんでくる。何のことかと思ったら「自分のやり方」と違っているのでけん制しているのだ。管理会社の担当者は理事会のメンバーではない。理事長の許可を得て発言しなければならない。

酷い担当者になると理事会や総会の議長を理事長に代わってやってしまう。議案も担当者が提案する内容を反対なしで決めてしまう。会社に戻って報告すると「お前は良くやっている」と評価されるのだろう。議事録も自分や会社に都合の悪いことは書かない。理事会の役員がサインするのだろうが内容など見ていない。

ところが管理契約でも議長は理事長だ。管理会社の担当者に委任することは出来ない。やるとすれば理事長代理や他の理事でなければならないはずだ。

管理契約に反するし、そんな総会、理事会は存在しないことになる。ではその間、予算執行はどうなのか。違法な予算執行にならないか。管理会社は何も言わない。改善を要求すると理事長が本来の姿に戻ったが、「どうしてそういうことをやっていたのか」と聞いても「改善したのだから文句があるのか」という言い方だ。「理事長に代わって説明している」と勝手な解釈は通用しない。

このとき以降、理事会、総会は理事長が執行することになった。

私のマンションはエントランスに勾配が付き、床材も滑り止めでないので「防滑」に問題がある。25年には防滑がマンションの重要管理項目になったが私が指摘するまで何らの対策も立てない。担当者に「大京に話してみたら」というと「親会社の悪口は言えない」と尻込みする。

担当者の交代を要求すると理事長と予め相談し理事会にかけることになった。他の理事は担当者の仕事振りを知らないので交代に反対した。再度交代を要求すると「一番優秀な社員だ」と頑なに拒否する。じゃあ管理契約に言う「善管注意義務」とはどんな意味なのかわかっているのか。

管理会社はマンションの維持管理をやっているのでマンション経営をやっているのではないのだ。ここが大きな誤解の元かもしれない。

ほとんどの場合、管理会社への不満は2回目の大規模修繕工事での工事費不足に対する対応で管理組合が「この会社ではダメだ」とはじめて知ることが出来るらしい。そこから管理会社にお任せでなく、管理組合主導のマンション管理が始まるケースが多いようだ。提示された工事費の高いことに驚き管理組合が独自に見積もりすると半分になったという例が週刊誌などに多い。

マンション管理会社に任せていることが「安心安全」と考えているのが理事長以下理事会の実態だが、任せる以上はしっかりチェックすべきであるがやらない。

今回の大京アステージのマンション管理費横領事件で私達管理組合も管理強化で対応すべきである。「被害をこうむっていないのだから問題ない」では済まされない。そういう不祥事が発生しやすい経営風土なのだ。

大京は以前にも沖縄で同じような事件を起こしているし、今労使で争議を繰り広げているようだ。２００９年にも何かあったようだ。我が国では一番の契約戸数を誇ると言うが従業員数は1200人程度、一方契約戸数は少ないが他の管理会社は2500人規模だ。少数精鋭でやっていると考える見方も出来るが実情は「手抜きの管理」をやっているのだ。

全てが担当者任せだから何か事が起これば担当者の資質が問われる事になる。メッセンジャーボーイの役目しか出来ないと問題解決に時間がかかる。スタッフが少ないと相談する人間もいない。

更に自分たちの行為は管理組合に対する背信、予算、決算、会計監査のやり方によっては詐欺、横領の疑いをもたれるという認識が乏しい。

だから今回のようなマンション管理費の横領事件が起きるのだ。大京アステージの管理が甘いために不祥事、違法行為が起きやすい経営風土が出来ているのではないか。

さて、我々はマンション管理をどう強化するか。

まずお任せだった予算、決算、会計監査を理事会でしっかり管理することだ。工事、作業の一つ一つが理事会で決まり、妥当な工事、作業費なのか、終わればきちんと検収しているか。このチェックが基本である。管理会社任せの工事費、作業は2倍も高い例が多い。これに気づいた管理組合が独自に見積をする例が多い。

そして「管理契約」の一つ一つをしっかり議論すべきだ。理事会で「どうなっているんだ」と聞くと「管理契約に書いてある」と直接の説明を避けたがる。要は説明できないのだ。

更に理事でもない組合員が改善を申し出ても理事会で検討しているかどうか分からない。理事会の考えで否定されることもあるのだ。聞くと「理事会で承認されている」という。

全て管理会社は理事会中心だ。だからマンション管理を強化しようと思うとまず、理事がしっかり姿勢を示すべきだが、何をして良いか分からない理事ばかりだ。自分の家なのに「何をすべきか」分かっていない。

管理会社の上から目線、理事の知識不足を改善するためにはマンション管理の専門家を理事の一人に選任したらどうか。そうすれば管理会社の「手抜き管理」にもけん制できる。マンション管理の適正化に向けて議論すべき議案も内容のあるものになるのではないか。

マンションを買う前に、「自分の家でも思うようにならないよ」と忠告する資料を見たことがあるが、まったくその通りだ。思うように行かない。

世の中はどうなっているのか、ネットで検索してみたら驚いた。結構不満があるのだ。「〇〇管理会社　不祥事」で検索するとヒットする。話半分でも酷すぎる。

そんな中での大京アステージのマンション管理費の横領事件は大きい事件だが報告されている原因では納得出来ない。通帳と印鑑を担当者が保管していたらしいが「管理契約」では違反だ。一番幼稚な手口だ。寧ろ管理組合にも手落ちがあったことにならないか。

背後にモット別な理由が有り公表できないのではないか。この事件が発覚したきっかけが分かれば管理組合も対策が立てやすい。

[後記］
国土交通省中部整備局のHPを見ていたら、今回の行政処分に対する大京アステージの次のような資料が見つかった。




具体的に何をやったのか確認してみないか。人数の少ない会社で通常の業務をこなしながら実効性のあるこれらの対策を実施できているかどうか。

>>670 通りがかりさん
長過ぎる。読む気になれない。
素直な感想！

>>670 通りがかりさん

長文載せて妨害の可能性？

エレベーター保守管理は大京経由でメーカー子会社が行なっている。
費用見直しの一環で他社に同一條件で見積もり依頼したところ2万円/月だった。
現在、大京には6万円/月近く支払っている。
この差にビックリ。
大京はどの位中抜きしているのか知りたくなった。

「大京アステージ 不祥事」
と検索してください。
その後、「大京アステージ横領事件（1）デベロッパー系の甘い管理。」
から読んで下さい。

>>674 通りがかりさん

3倍。恐ろしいです。

大規模修繕は何処の管理会社も積極的に勧める。儲かるからだ。
大規模修繕の儲の筆頭は作業用足枠を組む作業。
これで費用の30％から25％を占める。
しかし、作業員が足枠に登って修繕作業をする姿を見た事がない。
足枠が必要な項目はベランダのペイント、壁の剥がれ、壁の水漏れ防止位なもの。
足枠を組まなくても出来る作業だ。
管理会社は大規模修繕は定期的しなけばならないと暗示をかける。
無知な管理組合は修繕積立金の全てをつぎ込んで必要のない工事をやる。
後は、火の車のマンション。
マンションのスラム化は間近に迫ったいる。

>>674 通りがかりさん
日立じゃなければ、独立系でしょうね。
だと安いですけど、実際中身は全然違います。遠隔で点検するのか、単に電話ができるだけとかのレベルで違う。

大京を挟む必要は一切無いですけど。

大京アステージは、上記のように管理費の点検費用、その他費用を通常の何倍にもして請求し管理組合から奪い取る。更に、将来建て替え費用等にも充てるべき大切な積立金を
1度目の大規模修繕時期に奪い取る。
翌年は赤字に転落させるスキームです。
うちのマンションも現在
同様の計画になっており危惧するところです。

>>678 匿名さん

違わないですよ。例えば、
ジャパンエレベーターなどは、メーカーと同様のサービスが受けられる独立系です。

>>677 通りがかりさん

そうですよね！

ジャ○パEV、S○CEV等の独立系会社のメンテシェア率はメーカー系を100としたら10もないんでしよ。独立系は創業してから30年以上経っているのに、こんな程度の数値のようです。メリットは何？メンテ代が安くても大幅に安いわけでもなく取れるとこだけとる、中途半端なことしかしないですよ。やる気があるんだったら管理会社で管理しているEV全てのメンテを請け負う価格出してみたら？出来ないよね！・・・それだけのメンテに関わる人員がいないもの。高層マンションのメンテも出来ない？独立系のメンテ技術力は如何程？安全性の確保大丈夫？独立系も管理会社に手数料払ったりしたりして！
独立系はきよいかナ・・・？

>>682 名無しさん

アステージ側の方ですか？
独立系は、やれないマンションは断ってきますから。現在は、設備の状況を確認し分かります。エレベーターの全ての資材をメーカー同様扱っています。メーカーから仕入れる事は無いです。

ここはエレベーターの事ではない。
独立系も、しっかりやれます。

アステージの場合、エレベーターのみならず、様々不審な項目。

してない工事、ほぼ必要のない点検、予定のない修繕費の項目が多数あり、指摘しないと、そのまま実費請求する可能性が高い。未だ管理組合からの質問に答えておらず、バツが悪いのか、長年担当していたフロントマンは二ヶ月前、「担当替えになりました。」
管理組合からの質問への答えはなく
迷宮入りか…
相変わらず不審な管理会社です。

>>677 通りがかりさん

スラム化したら、もう資産価値怪しいですね。

スラム化は目に見える物だけではありません。　マンションが周辺地域からどう見られているかもスラム化を見極める尺度です。　自分だけ良い、マンションだけ良ければと思うと、思っている以上にスラム化が進みます。

>>682 名無しさん

管理組合の立場からすると、事故等の問題が起きた時に責任を取ってくれれば良い。
何処の会社が技術力が有る、無い、何て誰にも分からない。
出来るだけ安くて引き受けてくれて、問題が起きた時、責任を取れる会社を選べ事だ。