GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 6

そうそう、パークシティ大崎も東向きが大人気で、高いと言われつつ瞬間蒸発しましたね。
あちらもGFTと同じく、高い高い！連呼輩が虚しく書き連ねていたね。

高い！じゃなくて、悔しいです！と素直な気持ちを吐露すれば人間らしくていいのに。
経済力が乏しいと、自ら表明しているだけなんだけど？（笑）

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GFTの近くのマンションの中層階の北東角に住んでいますが、部屋からレインボーブリッジと東京タワーと
スカイツリーの頭の部分が見えます。
ここのマンションの高層階の北東角だったら、全て見渡せて眺望は素晴らしいと思います。
GTの購入も考えましたが、レインボーブリッジの角度がまっすぐだったので、買うのを見送りました。
GFTの南東角からのレインボーブリッジは、最高だと思います。

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東と西では性格が正反対で一生相容れないよ？

だったら、誰もが納得する事実ベースで考えよう！

東向きの中層と高層は、1期2次で完売、瞬間蒸発。
西向きの中層と高層は、客集め中（一部、未販売タイプを含む）。

訂正あればどうぞ。

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>GFTの南東角からのレインボーブリッジは、最高
だから、単価400万円。
安いくらいですね！

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営業マンが値付け間違えたと言ってました。

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東をまちがちゃったの？？

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>一番人気の東京タワービューが望めないから、品川方向の東方向になっただけ。すごく歪曲されてるね。

違います。
大崎も北向きの部屋は、思いっきり東京タワービューだよ？
最後まで残った向きも北向きでしたが。
歪曲しているのは貴方。

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東向きが安過ぎて、値付け間違えということです。
瞬間蒸発が何よりの証拠です。

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そう言えば、週末の日経朝刊に一期3次のどでかい広告チラシが入ってましたね。
ファミリーマートやアンジェリカが(予定)になってましたが、既に重説に記載までしてあっても、まだ確定とはしないんですね。

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北東も南と坪単価大差無いんだよね。廉価なのは北と西だけ。タワーとか六本木ヒルズとかの港区都心ビュー好みなら良いと思う。将来はそっちの方に引っ越したいもんね。
角部屋は値段の付け方安すぎたね。あのFIX窓とワイドスパン見ちゃうと1000万高でもそっちにしたら良かったと後悔してる。
どうせ抽選だから買えないと思うけど。

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>>721,722
720ですが誰に言ってるのですか？
私はどの方角も良いと言ってるだけですよ…

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726です。

高層階の倍率聞いた時に、「こんな高価な値段でも買う人いるんですね～」と言ったら、
全体的に値付けを間違えましたと言ってました。2期からは値上げするような話もしてました。

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1期2次までの方角別の売り出し済みの比率は、人気と実力、つまりグローバルフロントタワー内での資産価値と正の相関関係です。

東：西：南：北＝4：2：2：3

訂正あればどうぞ。

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南東、東、北東は、1〜2割くらい値上げしても売れるでしょう。
残りが少ないので。

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北が売れてるように見えるのは廉価設定の狭小部屋が多いから別に資産価値と比例してるとは思わないけどね。
そういう部屋は実需じゃなくて投資で買ってる人の率も高いだろうし。
利回り３，４％位で貸して出来れば買値以上で売り抜ければいいやと思ってる奴が結構いそうですね。

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北向きの資産価値があると踏んで買っているので、＞７３４は間違えではありません。

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2期から値上げか〜

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以前から気になっていたのですが、この際思い切って聞いても良いでしょうか。。
こちら「実需」より「投資目的」の購入者が、結構多くないでしょうか。「実需」は、ここでは「購入した自身が生活の拠点として居を構え、予定として長期間住み続ける」としますが、どれくらいの割合なんでしょう？売主からすればどちらも大事なお客様だし、寧ろ後者のほうが「手離れが良くて面倒クサくない」のでしょうが、気になります。

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>>736
利回りって3,4%くらいなんでしょうか？
ここら辺ならもう少し高め狙えませんか？
無知ですみません。

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>>739
きちんと居ると思いますよ。
ただ、掲示板で他人評が気になる人達＝投資者なんで、そうなってるだけじゃないでしょうか。
GFT契約者専用板では、あれこれオプション話題中です。

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またしても巨大マンション。。。
明らかに共有過多でしょ。

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>>742
晴海&勝どきは多いですねー。
晴海タワーズの横とかまだまだ(2棟？)出来る予定あるし。今後選手村の話もある。そう言えば佃島の石川島病院のとこもタワマン作り始めました。
港区はこの規模のタワマンはどうなんでしょう？今はここだけと謳われてますが。(あと白金のやつとか？)

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GFTは湾岸タワマンでは珍しく競合物件が無いので、値上げしても販売スピードへの影響は限定的でしょうね。

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>>723
だったら何で割り増し料金と言われる高い部屋をわざわざ買うの？どこのマンションにすんでるの？

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>>726
言ってないよ。
パンフや宣伝計画がうまくいきすぎて、東京タワービューよりも、東の方が高く値付けしても売れることが、マンアカ通じてわかったから、むしろ割増して販売したくらい。
南東の上層部と東も上層階以外は、倍率つかずうまく高値で売却できた。
事業主は東を利潤を出す方角にしたんだよ。

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>>733
いい加減な情報だな。値上げなんかしないよ。いづれわかるが。
高層階の一部の部屋は最初から倍率ある程度つくように仕向けてるだけ。人気物件とPRしたいから。東だって、それ以外は倍率無しだったよ。

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>>747
実際の所、方角を含め、このマンションの価値はどうみますか？

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>>740
本来は５%は実質利回りは最低でもほしいところ。ただ、中古物件もそうだが、賃貸料は周辺相場によって決まってくる。ここの高い売り出し価格(特に東側)だと３、４%行けばいい方では。

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>>745
私もそこ見に行きたいですね。安ければ検討しようかな。

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永住するならどの方角でも気にすることはない。高くても(下がっても)自分が満足したものを選べばいい。
ただ、将来的に住み替えのための売却や賃貸に出すことを考えれば、このマンションも周辺のマンション相場から影響を受けます。そこらへんをよく研究して買うのがいい。当たり前のことですが。

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>>748
いまの状態で、どの方角が一番売れているかがひとつの参考になると思う。実は北西は狭い部屋～広い部屋までまんべんなく売れてるね。
ショールームで何処が売れたかを見て自分なりに判断するといいと思う。

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>>739
私は投資目的の方はそれ程多くないのではと思ってます。
また外人比率も。一定数はいると思いますが、富久、晴海クロノぐらい安くないと投資に向かないであろうし、根拠低いかもしれませんが何度かモデルルーム行った際見かけた感じです。

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>いまの状態で、どの方角が一番売れているかがひとつの参考になると思う。実は北西は狭い部屋～広い部屋までまんべんなく売れてるね。

東向き（南東角、東、北東角）の中層と高層は、1期2次までで完売、瞬間蒸発。
西向き（南西角、西、北西角）の中層と高層は、東向き落選組が一部流れたが、客集め中（一部、未販売タイプを含む）。
北向きは、主に投資用の狭小部屋が人気。
南向きは、相対的に不人気。

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湾岸ネガ記事。
分かり切った内容に思えますが、GFTは湾岸の括りでも陸地繋がりで鉄道利便性が高いですし、勝どきや晴海、新豊洲地区よりも多少はマシですね。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/?P=1

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>>754
北西の高層階は、最初から人気あったよ。
南は確か人気がいまひとつ。
最近のタワーマンションは南だと暑いからかもね。

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今ひとつというか南側は実需向けの高価な７０タイプの３L住戸が殆どだから買える層が限られる。
凹住戸は安いから高倍率になってるし南側だから不利という要素は全くないと思いますよ。
北と西は４０、６０タイプが殆どで平均価格帯5000万台ですし売れて当然だと思います。

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>>708
東は割高過ぎて最上階とか除いてリセールほぼ絶望だからね。

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>756
最初、、、とは1期1次のことですね？
北西の高層、について事実確認しました。

34階の120Aタイプ、31〜33階の80Iタイプだけが売り出されたのが事実。
人気の概念は人によって様々でしょうが、最初の売り出しで4部屋だけでは、人気だと一般化するにはパワー不足ですよ。

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東を割高と腹落ちさせたい買えなかった残念組は、黙って西か南を買えば？
いくらネガっても、もう買えないんだから。

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>>734
価格が全部おなじならね。

頭の悪すぎるロジックを展開しないで下さい。

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>>760
東は永住目的以外の人なんかいないんだしいいんじゃない。東を買える層のレベルの人達はバカじゃないので転売考えたら損することくらいみんなわかってるはず。

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>>753
低層を始めから買いに行ってる人達は投資目的が多いよ。

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そうだろうね。下がること前提に購入してるのが、東側なんだから。死ぬまで住めばいいだけのこと。

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>>759
その情報正しいの？

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>>761
そうだね。価格が割増されたり割安にしたりして、結局はどこも同じになるように事業主収益設定してるからね。

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MRは結構子連れのファミリーが多かったけど、重説や契約の時は子連れは皆無(重説でファミリー層は意外に多かったとは言っていた)。自分は上層階の会だったから、価格的に若いファミリーは中層低層に集中なのかな。中学生にもなったら、親と一緒に来ないだろうし。一人で来ていた人はシングルか投資目的の人か。外国人風の人は見かけませんでしたね。勝どき&晴海のタワマンのMRでは結構中国語が飛び交ってたけど。

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北西は、人気あったのか人気薄だったのか
の攻防。
どっちなのかハッキリさせておいてね。あとあとまで言われる事になるから。

価格表と部屋の特徴（広さ間取り方角）と該当居室の倍率を眺めれば需要動向がはっきり分かりますよ。
要はここもご多分に漏れず二極化で高いところと安い所に分かれる。そして中層階以下は最初からは売れない。売れるのは４０とか６０みたいに安いモデルか一番安い最下階。
最上階プレミアム住戸は軒並み高倍率でしたが、北向きの部屋だけは無抽選。つまり不人気になり得る方角は売りやすい狭小廉価設定にせざるを得ないと言 うことでしょう。
南側もヤナセ見合い部屋の部分だけはあえて狭小廉価にして売りやすい価格設定にしてますし販売者の意図が伝わりますね。

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上の人の転用だけど、ここは築10年近くのアイランドの中古販売価格と価格が同じか以下の部屋もある。

アイランドの行き過ぎ感は否めないけど安心材料ではあるね。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/?P=6&...

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>>769

> 重説や契約の時は子連れは皆無(重説でファミリー層は意外に多かったとは言っていた)

まあ、重説や契約会は平日にやりますからね…
私のところも、共働きなので子供は保育園に預けて出席しました。

土曜日の提携ローン申し込み会は、子連れが2割くらいいました。

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>>770
安いから人気。割安感というよりは買える層が限定される価格帯が中心だからだよ。
もし北とか西の売り出し住戸が南のように７０～８０平米クラスを中心に設定してたら上層階以外は今みたいな売れ方はしてないと思いますよ。

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＞７６１
ヲタく偉そうだね。
否定するなら修正しなよ。

ＧＦＴ資産価値
東：西：南：北＝4：2：2：3
はいどうぞ。

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>>774
住民スレで、あとあとまで
○側の向きは人気だった
と言いたがる人が一般的によくいるのですよ。
私はマンション買い替え経験者で住民スレをよく読むのですが。

>>772
アイランドはちぃばすくらいしか便利なバスがないから。

別にどこ向きでも割高でも割安でもいいじゃない？人に自慢したりすること？なんか変。投資と考えれば赤字でも、永住するには関係ないし。

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>北西の高層階は、最初から人気あったよ。

住まいサーフィンに会員登録しましょう。
無料だよ。
そうすれば、GFT第一期一次の販売住戸ならびに価値が一覧表で確認できるよ。

https://www.sumai-surfin.com

これで、最初から北西が人気だったのか、>>759が言うように、最初からは人気ではなかったのか、自分で確認できるよ。

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1期1次と2次の価格表を突合せて、どのタイプが何戸中何戸売れたか全部晒せば結論出るんじゃないの？

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>>774
この絡み方は関係団体っぽいよ。そうでないことを祈りますが。

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>>772
>築10年近くのアイランドの中古

アイランドの、グローヴもケープも
２００７年竣工なんですが？

>782
知っている人はいるだろうけどボランティアじゃないし、いちいち他人に教えないでしょw

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７８４
四捨五入で築１０年組みでしょ。

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>>782
めんどくせえから全部晒さないけど４０Ｂ，６０Ｃ（共に北側），６０Ｂ（南側）は上から下まで１－１で完売。
価格帯は4～5000万台なので庶民でも買えるから購入希望者多く売れて当たり前。
このデータだけ見れば北側が人気と錯覚して当然でしょうね。
余計なお世話ですが三井不はこの価格帯の部屋をもっと作れば良かったと後悔してるんじゃないでしょうか？

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お疲れ様です。
北側はやはり北側は人気ですね。
ありがとうございます。
それにしても低層階まで完売とは凄い。

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東は中層以下はまだ売れ残ってるね。北東はマンション計画があるからかな。そのマンションの詳細がわからないが、そっちの眺望も要チェックだね。

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>東は中層以下はまだ売れ残ってるね。

その理由は、ある階以下になると半永久眺望ではなくなるからでしょう。
緑が魅力の低層から、ジワジワ売れていくでしょう。

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東は値段高いから中層以下になるとその価値が見いだせなくなるから売れてないよね。
１５階くらいなら全く遜色無いけどそれ以下になるとどうすんだろ。
っても同じ６０平米で比較すると東３階が6190万、西３３階が6020万で売れてるけど西の方が良いよね。
2期から値段下げて北と西の上層階の値段上げてバランス取りそうですね。

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>>791
東低層は眺望はなくても抜けはありますし、子供の教育には低層の方がいいという話もあり、いいと思うんですけどね。

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でました東最高主義者。
高層だと子供にダメとか科学的に何ら根拠のないことを説く。
そんなに不安にならなくていいじゃん。割高かもしれないが、納得して買ったんだから。
それぞれの方角に良さがあるよ。

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誰がどうネガしても、GFTは東向きが最高に価値あります。
瞬間蒸発してしまった以上、割安だったと評価されても否定できない。
文句ある？w

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>>775
先週の土曜日の提携ローン申し込み会、子連れ皆無でしたけどねぇ。私は。

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瞬間蒸発してないじゃん。中層以下まだあるし。倍率だってついたのは高層階。
宣伝に乗っかって、売り主の思惑通り、プレミアム価格を受け入れて買っただけのことじゃないの。

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中古になればアイランドとか周辺相場により、価格は決まる。明らかに東は割高。いづれ結果が出るから。購入したのならいちいちここに来ないで。GFTの品位を落とすから。

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GFTを購入するか、キャピタルマークタワー中古（40階以上北向き）にするか検討中です。
アイランドは考えていません。
それぞれのメリットは以下の様に考えています。
GFTは、高層階がもう残っていないのが残念に思っています。
皆さんのご意見伺いたく。

GFTのメリット
・新築
・震災後の物件
・長期優良住宅（住宅ローン減税が最大限活用可能）
・最新の設備（CMTとさほど違いあるのか不明？）
・レインボーブリッジが見れる。

CMTのメリット
・新駅の恩恵を受ける（資産価値が下がりにくい？）
・管理費・駐車場料金が安い
・小学校が近い
・駅から近い（数分）
・高層階を選べる（売りに出れば）

※内廊下・オール電化は評価対象外
※40階以上の場合、内装はほぼ同等？
※キャピタル北向きなら、東京タワーはばっちり見れる

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広さとか間取りとか坪単価比較しないと何とも言えないけどＧＦＴは2期向けに上層階キープしてますよ。
優先順位決めてそれ重視で比較しないとわかんないよね。同じ坪単価なら新築のほうが良いと思いますが中古の良い所は即入居出来る所かな。
ＧＦＴの１年半後はあまりにも先だから嫌になりますね。

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>>804
CMTに賃貸で住んでますが、
内装は高級感はありません、古くなってきましたし。。
ピーコックやクリーニングがすぐ近くなのは助かります。
ただ毎日思った以上に駅まで距離あります。数分では無理ですね。田町駅改札まで13分ぐらいはみてます。
建物はGFTの方がきっといいのですが、
さらに歩く距離増えるのと、周辺環境を考えると二の足踏みます。。

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GFTのキャンセル待ちとCMTの中古待ち
同時並行はどう？

805のとおり、GFTでもまだ高層未販売住戸があるけどね。

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GFTは部屋タイプごと売り出しているから、
1次と同じ数量の高階層が残ってるよ。

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子供がいるかどうか？にもよるんじゃない？
「環境」は子供にとっては大人が思うよりも重要な時があるよ。
GFTは、なんだかんだいっても、子供いる世帯には向かないと思う。

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なんで？

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>GFTは部屋タイプごと売り出しているから、1次と同じ数量の高階層が残ってるよ。

東向き以外で、だよ？
東向きは瞬間蒸発だよね。

南向きは、まだまだ選びたい放題。

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南向きがこんなに不調なのは意外でした。
総戸数の過半数が売れたのに、南向きだけはまだ2〜3割くらいの消化でしょう。

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営業さんが、ここは安いとは言えないから、あせらず完売するまでじっくり売ると言っていました。

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>>812
2期用に売り止めしてるだけで１期用の販売住戸はかなり売れてますよ。
それに南は７０と８０の３Ｌが殆どだから北とか西みたいな狭小廉価住戸も少ないしこんなもんかと。

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>>809
向かない理由は小学校が遠いってだけしょうか？
アイランドや晴海勝どき豊洲界隈と比べて他に理由あります？

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>>809
このスレにPRで貼ってある↓のリンク先の物件の特徴のところにはなぜか「子育て充実」とある。間違い？
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/newmansion/top?bid=00087296&...

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>>815
私立行かせればOK！！
いくらでもある！

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>>813
僕もそう言われました。
それと外人投資家(中国、韓国、台湾)がたくさんいるとも聞きました。
中国バブルが崩壊寸前なので、湾岸マンションの未入居物件がたくさん売りに出るかもね。

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816
正解！

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>>741 >>753
有難うございます。「実需」の購入者が多いほうが資産価値が安定的にはなりますよね。しかし、投資目的の購入者の割合が多いと、仮にこの国の景気が急落した場合、一斉に売り払うっとことがあり得ます。他方、隣国がもしバブルでその崩壊危機が迫るほど、富裕層が資産を海外向けに退避させようとする動きは加速するだろうから、却って、不動産は売りて市場になるんじゃないかと想像します。
何れにしても、本当にこの地区が気に入って長く住みたいと思った「実需」の方々にとって歓迎すべきか、どうか、疑問です。

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>>803
801ではないですが、お前が誰と戦ってんだよ（笑）
不愉快な奴。

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