ローレルコート夙川北名次町ってどうですか？

塚口駅前、見に行きました。駅前には違い無いし、駅は近いのですが、阪急、JRの線路に挟まれ、駅前のショッピングと夜中まで賑やかそうで。工場後ということですが、尼崎はあまり品も。。子供への影響も気になりました。

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尼崎は小学生でも茶髪の子供が結構いますよね、
親もヤンキー上がりで付き合うのも怖そうな人も居ますし……

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塚口は坪170、ここは坪300。
価格的には比較するのが無意味なレベルなのに、所詮尼崎物件と並行して検討する程度の庶民が無理して買う物件ということ

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ここと塚口を比較して悩む人なんて居ないだろう、
何を勘違いしてるのかな？

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西宮市で一戸建ては、土地探しが大変。生活や学校、主婦の生活や老後など考えると、山の上は避けたいし、ずっと余ってる土地は見に行くと、やっぱり土地は正直だなあと思いました。それなりに訳もあるみたいで。南側は阪神大震災も考えると避けたいし。神戸までは遠いから阪神間で夙川沿いは選択肢に残りますね。

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今の建材費、人件費、地価の高騰を反映したトンデモ高値物件によって、近隣の中古価格があがってくれるのは有り難い。

立地・質ともに苦楽園口の最高レベルでありながら、当時坪200を軽く下回ってたグランメゾン苦楽園桜町も、周囲の高騰により10年たった今でも売値より高値で売れている。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1014300010521/

ここの物件に100m2に9000万は払ってもいいが、グランメゾン130m2に7300万は払わないという素人の墓標、いや金持ちの投資によってそういうことが成り立ってる。

期待してますよ。

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>>320
苦楽園口自体は大変魅力的な街だと思いますしその駅近でフラットなのもポイントが高い。
でも交通量が多い道に挟まれた落ち着きのないエリアなのが街の魅力を大きく削ぎ、間取りもこの価格には見合わないと私は思っています。
320さんの書いてる意味は解るけどそれは苦楽園口全般の評価でありここは例外、数字では表せないフィーリングが合わないのですよ。

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ところで検討中の奥さまは、いつ検討に踏み切るのでしょうか？

なぜ、踏み切れないのでしょうか？疑問です。

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320はイヤミでいってるんだろうな
こんなろくでもない物件は高値掴みってことだろ
あたってるけど、腹たつな

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西の道路が無く夙川公園に直結ならこの価格でもまだ安いとも思えるが低層階は厳しそう、
４〜５Fはさほど時間が掛からないと思うが２Fは売り切るのに時間がかかりそうな予感ですね。

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>東側は樹木。その先にここの2階まである垂直の擁壁と4階まである3階建ての戸建。

いやいや、壁は3階以上まであるし、戸建は6階の高さまでそびえてるで。
最初に樹木のみしかないような誤認誘導の書き込みした奴に至っては、確実に業者やんか。
ほんま下手くそやなあ。

5回建てマンションなのに、戸建てに上からがっつり見下ろされるという稀有な物件ですなw
ありえへん。


あと、すぐ北のサニーガデンの前は電車の遮断機がありますからな。
線路が右に曲がってくるんで。
10分に1回、朝から深夜までずっとなってるよ。

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>>324
そうですね。
早いのは西の4F,5Fだけやろうね。

3F以下は外から丸見えやし、
西以外の方向は夙川ビューどころか
建物か壁と丸かぶりですからな。

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阪神大震災があるから南は避けるとか意味不明。
西宮市の43号線より南は全壊世帯・死傷者ともに非常に少ないんだけど。

もしかして地震＝津波と思っているのかしら。

二度の震災を経験しても学べない人は学べないものですな。

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>>328
実際に売れてない物件を商談中とか売約済とか言うのは常套手段ですよ
あなたは人気のない部屋に誘導されたんでしょうね

ネットの書き込みも普通でする。マンコミで見ての通りです。
業者委託もあれば営業が自主的にやってるところもあります。

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>>331
＞煽ってる内容がほぼ正しく
直近でも下記に書いたような悪意の煽りが多くそれを正当化させる貴方の書き込みも悪意しか感じない。
西宮荒らしは楽しい？

>>325
＞壁は3階以上まであるし
ストリートビューで確認したが壁は６m前後で３階以上は嘘
>>326
＞西以外の方向は夙川ビューどころか 建物か壁と丸かぶりですからな。
南面の三分の一程度が３階建てのマンションと被るが他の南面は２階戸建なので丸かぶりは嘘

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正しく書くとこうかな。

北側は平面駐車場、先に3階サニーガーデンと全面的にぶつかる。その先に遮断機。
南側は2/3が2階建ての戸建てと、1/3が3階建てのマンション(フェニックス北名次) とぶつかる。
西側はバス通り。その先に夙川公園と線路
東側は2階半分ある垂直の擁壁、そこから上に3階分の戸建か雑木林(裏に同じ高さの戸建あり)が乗っかっており、物件からほぼ6階の高さまでぶつかる。

なんにせよ騒音と閉塞感のある土地ってのはその通りだな。
確かにこの物件は4F・5F以外はきついだろう。

立地としては、何故この通りがここからグンゼの社宅ぐらいまで悲惨な狭小住宅ばかりなのに、県道に面したところ以東は豪邸が立ち並んでいるのか考えてみるといい。
ここは川と高台になる県道との間のイケてない低地なんだよ。

夙川ビューなどと持ち上げてるが、夙川沿いの土地や家を見たことある?
狭いしイケてない家が多いだろ。「川沿い」ってのはそんなものなのさ。

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>>334
同感ですね。

情報間違いだらけですな。
悪意のある分かりやすい業者だらけ。

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結局は買えん人がああたらこうたら。

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業者の仕業と何度も書けば書くほどやっぱり業者じゃ無いと思ってしまう。
どうせまた武庫川東に住んでる住民の仕業だろ。

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もっと購入検討している人へポジティブな情報提供下さい。後、実際に見た情報を提供下さい。業者のひがみは要りません。

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>>335
芦屋平田町の芦屋川沿いの野村プラウド
ほとんどが億ション
京都下鴨の川沿い、三菱パークハウス
川沿いの価値も大きく、1億～8億程度
大阪中之島の川沿いも人気やな
川沿いはそんなもんってさ…あなたの好みか、荒らしか知らんけど、酷いな

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デベ関係者の書き込みが多いスレは、
土日祝日の書き込みがメッキリ減るのが通例ですが、
ここは例外？


とは思わんなw

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>>341
悪い話は聞きたくない、いい話を聞きたいとは・・・・
それなら、マンコミなんか見ないでＭＲに行けばいいのでは？
そして自分が現場を見て判断すればいい。
赤の他人に背中を押してもらわないと決断できない様な物件なら止めたほうがいいよ。

マイナス情報をライバル他社の仕業と思い込む様な思慮の浅い貴殿なら、
いい買い物は出来んと思うが。

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344、あなたが業者にしか見えない。
必死すぎるわ。残念な人ですね。
業者は禁止してほしい。

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>>344
確かにバス道の歩道無しは辛いですね、でも意外と知られて無いですが横断歩道は容易に作れます。
オーナーズアプローチのある道路から夙川公園側に渡る所が適所だと思いますが、
マンションの管理組合と近隣の署名を提出するだけで手続方法は警察署で詳しく教えてくれます。
必要に応じ押しボタン式信号機の設置も可能ですよ。

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いつまでも業者に責任転化させながらねちねち荒らし続けてるが、そもそも完璧なマンションなんて存在し無いし、これだけ駅に近く欠点も少なければもっと価格も高くなるだろ。
そしてその欠点を大げさに書き込み物件価値を低下させようと必死だが、もっとも擁壁が高い場所は６mほどあるが北東の角が少し隣接してる程度で、それ以外はもっと低く南に行くほど更に低くなり大きな木が何本も間にあるのでマンション側から見た圧迫感もさほど感じられなくリビングも面してないから大きな欠点にもなりえない。
またマンション前は歩道が無との書き込みは嘘で細い歩道があるし夙川公園側も広くはないが狭すぎる訳でもない歩道は付いてます。

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どなたか契約された方いませんか？

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いません。

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ここも少しは気になったので見に来ましたが、
崖と歩道と踏切が嫌で直ぐ候補から外しました。
今は駅前の大規模開発物件で検討中です。
大阪まで近く歩道も広くベビーカーも安心して使えます。

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西宮市内と言えどもこれからは場所を吟味しないとね。
コンパクト化されていく流れなので、駅前に今後もどんどん人気が集まるでしょうね。

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物件は何か気になるところがあるもの
個人的には駅近だけはやはり外せない
ただ駅近になると環境は落ちますね
その中で前に夙川公園があり、戸建も多く環境は好印象です
歩道は確かに狭いが、フラットだし、気にならないですね
坂道、いりくんだ道、歩道が全くないところ、物騒な道のりなど、夙川、苦楽園口、芦屋、岡本、歩きやすいところはあまりないですね

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やっぱりそうなると尼崎のJR沿線が選択肢に残りますね。

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346、あなたも業者にしか見えない。
必死すぎるね。残念な人ですわ。
○○は禁止してほしい。

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尼崎はイメージはイマイチ。
ただ、昨今のJR尼崎北口やJR塚口の再開発エリアは大規模なだけに街並みは整然として綺麗。おまけに交通施設だけでなく、クリニックやスーパーなども近接してるから住みやすさを求めるなら、確かに検討価値は多いにある。
まっ、ココを検討している人はある程度の見栄も必要なんだろうから、地名だけで「問題外！」と声高に言う人も多いだろうけど。
このエリアに住むなら駅に近いとかどうかなんてあまり気にしない層が購入する方が後悔は無いと思う。

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苦楽園はアドレスがブランドと信じてる人が後を絶たないので今でも高価な販売価格が成り立ってるが、
内容が伴わない迷信にしか過ぎないので住めば後悔しますよ。

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>>357
住んで後悔するどころかもっと早くに住んでいれば良かったと思っています。
主人の実家が阪急塚口にあったのと仕事へのアクセスの良さで結婚後はしばらくはJR尼崎に住んでいましたが、田舎出身の私にとっては全く楽しくない街でした。
そして子供が小学校に入るのを気に苦楽園口のマンションを購入したのですが、確かにJR尼崎よりは不便さを感じましたがそれでも毎日が楽しく過ごせています。
以前は駅前だけで生活しそれ以外は出歩く事も少なく人との付き合いも少なかったですが、苦楽園口は出歩くのが楽しくなる街ですし住民層も尼崎とは随分と違い付き合いもしやすく毎日が充実しています。
そして一番影響を受けてるのが子供だし、以前はあまり乗り気じゃなかった主人までがこの街に住んで良かったと実感しています。
確かにJR尼崎は大阪にも近いし開発されたばかりで街も整然と整備されてますが、人との繋がりや散歩も気持ち良くなる街並みなど住みやすさとは縁遠い街でした。

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JR尼崎がどれほどなんかは知らんけど、緑に飢えている人には多少不便でも良いトコなのかもしんない。
でもそれならわざわざ中途半端なココじゃなくても良い気がする。ホント、この辺は車がないと不便だから。

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この辺の住民層が皆、付き合い易いなんてのは全くのイメージの問題だと思う。場所柄まともな親ばかりで安心だなんて思うととんでもない。我が強い人も多いような気がします。無論、大阪のオバさまのように他人の懐にズカズカ入ってくるような人は少ないですけどね。(笑)

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近頃の西北周辺の駅遠物件に比べりゃ個人的にココはまだマシだと思う。ただ、苦楽園住まいなら電車の利便性なんてあんまり考えていない人が住むのが似合っている。
ここから電車に乗り継いで一生懸命、通勤って何か無理している感ありで嫌だなぁーって思った。
イカリスーパーも近くにあるけど、「高くて普段使い出来ない」なんて感覚がもしあるなら、この物件を含めてエリアを再考する方が良いと思う。

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358さんの感想に共感します＾＾

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尼崎は兵庫県の中でも犯罪率がナンバースリーに入ります。ひったくりにも会いました。学校の道徳授業で＊＊教育を受けましたが、南北で昔から地場ではこうした見方が陰では囁かれます。それが嫌で尼崎には近づいてません。

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徹底的に嘘をついて批判をごまかそうとする人が多すぎるな。
近鉄と住友の稚拙なステマまじひどい。

購入者は騒いでるだけだからすぐわかる。


>もっとも擁壁が高い場所は６mほどあるが北東の角が少し隣接してる程度
はい、嘘。
北の1/4は擁壁6m＋3階建て戸建で15m高さ近くまであり、圧迫しまくりです。

>大きな木が何本も間にあるのでマンション側から見た圧迫感もさほど感じられなく
はい、ごまかし。
東側は全面にわたり擁壁と戸建で巨大な壁。そもそも擁壁の話だけしても意味なし。
擁壁の上に地上15m以上ある木が青々とたってて、その裏は3階建ての戸建なので、圧迫しまくりです。

>マンション前は歩道が無との書き込みは嘘で細い歩道があるし
>夙川公園側も広くはないが狭すぎる訳でもない歩道は付いてます。
はい嘘とごまかし。
マンション前に歩道はなく幅40cm程度の「路側帯」。
駅前の遮断機の端に人が歩くスペースあるだろ。あれぐらい。
あれを「歩道」と呼ぶのはミスリーディングとしかいいようがない。
歩いている人はそもそもほぼいない。

夙川公園前の歩道は幅1mもない。
マンションの廊下程度。
あれを狭くないというのはミスリーディング。
自転車やベビーカーはすれ違うのは不可能。
しかも段差があるから降りると登るのが大変。
歩行者もすれ違う時は肩がぶつかる。

普通なら夙川公園に途中からおりて、駅前でまたあがる道を進めるだろうね。


google earthみると立体的に高さがわかるから、どれだけ平気で嘘ついてるか確認するといいよ。
購入者の人も、近鉄さすがにやばいと思うだろ。
もしくは現地の東側の戸建街の絶壁から見下ろしてみたら、
戸建てに見下ろされる高級マンションなんか恥ずかしく住めないからキャンセルしちゃうかもねww

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>>358
私も共感します。
苦楽園口は落ち着きますね。

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>>364
この人はこの物件に恨みでも持ってるのでしょうか？それとも病気？何故そこまで嘘を吐き通すのか不思議です。
現地確認するのも馬鹿馬鹿しく思っていましたが其処まで言い切るのならと思い確認しました。

＞マンション前に歩道はなく幅40cm程度の「路側帯」
マンション前より北は150㎝の歩道、南は80㎝の歩道、マンション前は建物がセットバックされてるが現時点では何㎝の歩道が付くのか不明
＞夙川公園前の歩道は幅1mもない。
基本は180㎝だが200〜250㎝の場所も、但し桜や松の大木が歩道上に不規則にあり自転車は通行しにくい。

また北側の擁壁も所詮北だし高さも実際にはもう少し低いしマンションが隣接してるよりはよほどマシなのにここまで執念深く書くほどの欠点だとも思わない。
現地は外観も随分仕上がってきたので、気になる人はスレに張り付いてる異常者に惑わされず自分の目で確認する事をお勧めします。

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>>366
同感ですね。
西宮物件は異常な書き込みが多いです。
間違った情報ばかりなので、実際に確かめられた方が良いですね。

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高い、にバツ付けられている方は、買えないから、嫉妬から、か、分かりませんが、買える人は買いますし、買えない人は、安いのを買えばと思います。

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ストリートビューはこんな感じようですね

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駅側へすすむ

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さらに駅側へすすむ

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進む

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たしかにマンション前は路側帯ですね・・・80cmもあるように見えませんが。。
ここをバスが通るなら子供を連れて歩く場所ではないように思います。

公園側の幅はよくわかりませんが、広くはないにしても、人が歩くには問題ないようですね。
マンション前の車道を横断するのは必須だと思うので、横断歩道と信号機をつけてほしいです。

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住環境悪そうですな！
苦楽園なんて名ばかり、
こんなのならやっぱりJR塚口で決めます。

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ここは苦楽園やから～

塚口のことはどうでもええやん！


と、つられてみましたが、いかがでしょ？（笑）

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尼の大型駅前2物件が最近平穏だと思ったら、ここに移住してたのね。
あちらの応援も一段落し次まで間があるからそれ迄ここで仕込かな、
御愁傷様です。

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上から

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東側。東から太陽が照っているのに丘の戸建と林の影で真っ暗なのか。うーん。これは残念。

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南側。3階まではマンションとかぶりますね。戸建前の3階も公園側がマンションとかぶると思うので、南側にするにしても4階以上は必須かも。
東側の崖上も戸建で埋め尽くされているのがよくわかりました。

やはりここ西か南の高層階がオススメではないのでしょうか。
むしろ他は住む環境としてはいまいちな部類に入ると感じました。

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>>383
杭無し工法で基礎もしっかり掘られていてますね、
要するに基礎地盤が浅く強固なので杭無しでも建てれる訳で、
杭偽装とは無縁で良かったです。
>>384
東面は緑地が多く木も育ってるので気持ち良さそうですね！
またこの程度で2階以上であれば日の出後3時間以内に
ベランダに陽が当たるででしょうし東面に隣接してる側も魅力。
>>385
これを見て安心しました南面の3階はマンションに被るものの
距離があるので日照は問題ないし戸建て側は3階からでも
ギリギリ眺望が抜けそうですね。

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>>368
ちなみに異常な書き込みがある他の西宮物件には具体的にどこが挙げられるとお考えでしょうか。

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>>391もう判ったから尼崎に戻ってね

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暮らし易さを求めた都会近くか、散歩が心地よい少し不便な郊外のどちらが良いかは各自のライフスタイルによる。

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393、
この物件で心地よい散歩なんて不可能に決まってるだろう。
まあ、ここ苦楽園口に限らず夙川も甲陽園もこの沿線はロクでも無い物件だらけ。
どこも歩道は狭いか路側帯のような無いに等しい道ばかりだし、
マンションも計画的に開発されてなく戸建の中に点在する見栄えのしない低層マンションだらけ、
魅力なんて全く感じ無い、
やっぱりダメな街と比較すればあらためてJR塚口は素晴らしい街だと実感してます。

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まだ駅、徒歩圏内だから良いかもしれんけど、10年、20年経った他の周囲のマンションを買おうと思う？どこも特に取り柄があるわけでもなく。
ここも新しい今だからこそ、マシなのかもしれないけど、20年も経って古さが出てくるとフツーのマンションに成り下がる気がした。
しかし、ココよりもさらに遠いマンションとか、マジでこれから先どうなるんだろう？
苦楽園って響きに釣られて買うんだろうけど、高い金額払わされて不便なトコなんかに住むのは庶民以外でないと笑われるだけ。

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ここは尼崎住民の溜まり場ですか？w

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今ある物件では立地が塚口は確かに良いからね。話題にコチラに限らずアチコチ出てるよ。気にしない、気にしない。

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女性には尼崎販売ちょっと。。。兵庫の中では、ひったくりも多いですから。

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>>391
確かに両サイド共に歩道は狭いですね、
こんな道路沿いのマンションには住みたくないです。

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>>401
そんな事いちいち気にしてたら、大阪には住めないなっ！
見た感じコッチの方が夜道は暗くて人通りも少ない気がするが。

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大阪に住む気はない。

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男性でも尼は真っ昼間から喝上げされるからな

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>>404
そもそもココ買える位、稼いでるんか！？

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駅近といいますが、まあ4分なので、そこそこですね。
苦楽園口は駅近物件の中古も見ないので、一定の価値はあるのでしょうか。
駅近に大きな土地がなさそうので今後も駅近は出ないのかな。


個人的に気になるには、駅や商店街?は近いのですが、買い物施設が遠いところですね。
歩いてみると、イカリまで10分、コープまで15分、もっと西のスーパー?まで18分でした。

私の場合は仕事帰りに買うことが多いんですが、イカリも駅の南で反対なんですよね。
駅近に住んでるのに、買い物は週末に車というのはかなり抵抗があります。
皆さんが書いているとおり、自転車の運転はきついと思います。

その意味ではライオンズさんがある樋之池町などの西側がいいんでしょうね。
ここよりはお安いですが、駅徒歩12分ってのがひっかかってます。

売りきれてしまったようですが、阪急さんも住宅街のわりに買い物はそれなりに近かったですね。
あれば検討してました。


買い物施設は他にどこがあるのでしょう?
東側にはないのでしょうか?

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だから、ココは普通のリーマンが無理して！？検討するとこじゃないよ。自家用車通勤出来るくらいの輩が帰路にスーパーで買い込んで帰宅するってパターンでしょ！？
わざわざチャリで買い物したり、重い思いして細い歩道を歩いて帰ってくるなんてナンセンスでしょ(笑)
樋之池町なんかのマンションも歩くには遠すぎて。。。
そこまでして苦楽園に住みたいか！？？

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相変わらず荒らしさんが常駐してるみたいだが、マンションデベも馬鹿じゃないから欠点の多いマンションはその欠点を価格に反映させ、マンション内でも日当たりや眺望や間取りの悪い部屋は価格を控えてるのは常識。
このマンションも駅からこの距離だと本来はもっと高額なのがこの程度の価格だから、それで良いのじゃないの？
荒らしさん推薦のJR塚口のマンションもここより歩道が広く大阪に近くたって、それを上回る地域性に大きな欠陥があるからここよりもさらに安いだろ？それでいいじゃん、何時までもごちゃごちゃ粘着するなよ。

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検討する上では皆さんが比較されている他物件情報も有意義な発言かと。塚口に限らず他にもあれば教えて欲しいですが。

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