ローレルコート夙川北名次町ってどうですか？

268さん　　そうなんですか。
今、どのマンション物件でもそういう質問があるのでしょう。
買う側もしっかりと見極めないとダメだなと今回のニュースが思いました。

268、売主だけ書き変えていろんなとこに同じの貼ってるね

できてきましたね。
思ったよりも白いかな。

貫禄があって、地域の価値を上げてる感じがします。あの通り沿いは狭小住宅多いですし。

ただ、全くセットバックしてなくて、前は歩くスペースがほぼないですね。南の入り口があるのは正解だと思います。あと、2階は目の前をバスが走るぐらいの感じです。ダイレクトウインド付近に人がいたらかなり丸見えです。

杭打ちのデータ改ざんって常習化しているような感じですよね？
旭化成建材ばかりが注目されているけど、どんどん建築業界の実際が報道されるにつれ不安です。
「マンションの安全神話なんて勝手な作り話」なんて今更、評論家が口にしてるけどもっと早く言ってくれていれば戸建ても考えたのに！！

>>273さん
データ偽装や手抜き工事はマンションに限った話ではないように思います。
戸建だって100％安心という事はないのではないでしょうか。
特に今は職人の人手不足で質が落ちているそうですし、買う側も随時チェックを入れるなど積極的に動かなければならないのかもしれません。

戸建の方が建築費かけてないものが多いから、大手ならまだ良いが、よく分からないところが建ててる戸建の方が不安ですな

西宮市で探しているので、市役所でバザードマップを調べてみました。このローレルコートは断層にも掛かってないし、洪水、ジオがある辺りにあった土砂災害もバザードマップではいずれも無かったです。地層もしっかりしているということでした。気になったので、今回のマンション傾斜問題も、業者も使ってないし、回答にも答えてるみたいで、近鉄不動産はしっかりしている感じです。丁度、夜に見に行きましたが、前の道路も夜は車も少なく静かでした。駅近ですし、見られたらいいと思います。

杭の問題って既成杭だから問題だったんですよね？
ここは既成杭でしょうか？

そんなん知らんわ。

>277さん
既成杭の使用目的はコスト抑制であり、それ自体に問題はないと思います。

問題だったのは、既成杭で不十分な事態をどう検知するか、どう対処するかの
計画（リスクマネジメント）が欠落していたことです。推測ですが。

>>276
先週、見に行きました。外観が出来ていて、ほんと夙川沿いでした。モデルルームは落ち着いていて、オプションで飾りばっかり、原型を留めてないところが多い中で、あまりいじってなく、内装にお金を掛けているのが分かりました。やっぱり、家の中にいる時間が1番多いから、変に外観を飾るより、内装に凝った方がいいですね。

＞280
否、逆だと思いますよ。後からイジれる内装よりもリフォームではどうにもならない外観や躯体、目に見えづらいところにお金をかけている建物とかの方が良いかと思うんですけど。

>275さん
どことは言いませんが、ものすごく安価な戸建が販売されていて不安を感じる事があります。（CMでも有名タレントが出演してます）
勿論売主はメジャー7ではありません。案の定施工に問題がありあちこち不具合が出ているようですね。

>>282
戸建は大手以外は安さを売りにしているところが多く、だいぶ問題ありみたいですよね。
大手でないのと個人個人相手というのもあり、大きく取りあげないだけでしょうね。
特に大手ではない、安いのは要注意です。

見に行きました。皆さんのを読んでいても分からないから、実際、見に行きました。売りたいばかりのセールスでなく、丁寧にひとつひとつ、杭のことも説明して頂きました。内装もあまりいじって飾ってなく、むしろ最初から付いているのが多く、納得です。

>>283
建売で安すぎなのは要注意ですが、一般の戸建なら建築方法にもよりますね。
ハウスメーカーの規格住宅なら中小より安く建築出来る場合もありますが、規格から外れるほどに中小より割高になり、最大で３割以上も割高になる場合もあります。
ハウスメーカーは大量仕入れや自社生産により資材原価を抑えていますが、現場の人件費はさほど変わりません。
でも運営経費はどちらにもシッカリ乗せてるので、こだわりの注文建築で大量仕入でない建築資材をふんだんに使えば使うほど割高になってしまうのです。
でも大手の方がクレーム対策への安心感は有るでしょうし、人によればブランド住宅として受け止める人もいます。

確かに安すぎると大丈夫かなと不安になることもあります。
興味のあるマンションがどの程度のものなのかどうすれば調べられるものなのか、
分れば良いけど、そんなの確認のしようがありませんよね。
まあ、暮らしやすく、良い物件ならそれで良いことなんだけど。

なかなかな価格帯です。
広さや立地から考えると妥当な感じなのかもしれませんが
間取りを見ると、使い勝手が悪い感じという印象を受けました。

実際にみました。レス見ていてもなんか、机上の空論ばかりで、現実味無いから、週末に見ました。レスに書いてあることと比較して、価格なりにそれなりの高級感や立地も感じました。タワーもいいけど、低層の方が落ち着きます。

西日、東や南の塞り、目の前の道路をどう捉えるかですねえ。

特に西日。今のマンションは南西向きですが、冬が近づくとバルコニーがあってもほんと西日きつくて、レースのカーテンじゃ間に合わないです。

ここは真西が公園ビューで売りですが、ダイレクトウインドウで庇もないので、真夏は部屋中に入り込むときついな。

買うなら南か西の上層階限定です。
北向きや東向きは建物や擁壁で眺望悪いのでパス。
3階以下は外から丸見えなのでパス。

竣工後にみてみたいですが、人気の部屋は集中しそうなので、売れるの早そう。他は条件微妙で値段も高いので、残るものはかなり残るかるかもですね。

実際、見ていないのに不思議なコメント。

一般常識とホームページと外から物件見たらで想像つくことですね。

積水ハウスが近所で工事していますね。夙川沿いで名次町プロジェクトという名です。グランドメゾンであれば欲しいですが、車から見ただけですので何が建つのやら。

そこは分譲マンションではなく、賃貸みたいです。

>>293
ありがとうございます。

好立地は賃貸か借地権付きになりますね。

>>292
そこはグンゼの社宅で一般人には関係ないです
https://www.constnews.com/?tag=西宮市名次町

×高い
×北東南全てビルと壁で光は入らない
×西のバルコニー
×垂直の巨大崖

最近の西宮の物件はろくなのが出てこないな、
やっぱりこれからは尼崎の時代ですね。

×チゲ鍋、カレー、鉄板焼きの匂い充満
×北名次とは名ばかりの狭小住宅地域

てのもあるよ

南側は戸建
西側は夙川公園
北側は平面駐車場、先に3階サニーガーデン
東側は樹木

296は間違った情報、悪意あるな

297は間違った情報は駄目でしょう。
悪意ある分かりやすい業者やな。

300は間違った情報、ステマやな。

南側は戸建てと3階建てのマンション(フェニックス北名次)
西側はバス道り。その先に夙川公園。
東側は樹木。その先にここの2階まである垂直の擁壁と4階まである3階建ての戸建。

間違った情報は駄目でしょう。

どちらが正しいかはgoogle earthでも一目瞭然やな。
地図を傾けて傾斜が見れるんだが、擁壁やばい。

https://goo.gl/maps/zdtS4DVn8C82

297は何が間違ってるわけ?

バス道な上に目の前に停留所あるよね。
阪神西宮行くときいつも使うんですよ。

西側は公園の先に線路があって、マンション側に右折してくるな。
前の橋の下でよく写真とるんですよ。

男性の方々のご意見は、女性視点から見ると、なんかせこい感じします。

では、女性目線の
セコくないセレブな意見をお願いします。

参考になるね!!
まとめていこうぜ。もっといいとこないの?

○内廊下
○高級仕様
○徒歩4分

×高い
×西向きバルコニー
×バルコニーはスパンの半分だけ
×歩道がない危険な道
×道路か部屋がらまるみえ
×トラックとバスが通る道路前
×前にバス停　※追加
×ナロースパン
×監獄部屋多い
×地震で全壊多数地域
×近鉄不動産
×チゲ鍋、カレー、鉄板焼きの匂い充満
×北名次とは名ばかりの狭小住宅地域
×間取り使い勝手悪そう

×騒音と閉塞感のある土地
北側は平面駐車場、先に3階サニーガーデン
南側は戸建てと3階建てのマンション(フェニックス北名次)
西側はバス道り。その先に夙川公園と線路
東側は樹木。その先にここの2階まである垂直の擁壁と4階まである3階建ての戸建。

https://goo.gl/maps/zdtS4DVn8C82

>>304
キッチンだのクロスだのタイルだので騒ぐのは無理だよ
交通量の多いところは美容や洗濯の面で女性には不評だけど中高年には関係ないかな

あなたがセレブならニテコのプラウドをオススメします
こんなとこ買ったら似非金持ちとして笑われ続けますんで

セレブじゃない人は尼崎がオススメ！
特にJR塚口は⚪︎

自社の尼崎物件より売れ行き悪い×
地元セレブは選ばない地格の低さ×

近所に市営住宅多い×

塚口駅前、見に行きました。駅前には違い無いし、駅は近いのですが、阪急、JRの線路に挟まれ、駅前のショッピングと夜中まで賑やかそうで。工場後ということですが、尼崎はあまり品も。。子供への影響も気になりました。

尼崎は小学生でも茶髪の子供が結構いますよね、
親もヤンキー上がりで付き合うのも怖そうな人も居ますし……

塚口は坪170、ここは坪300。
価格的には比較するのが無意味なレベルなのに、所詮尼崎物件と並行して検討する程度の庶民が無理して買う物件ということ

ここと塚口を比較して悩む人なんて居ないだろう、
何を勘違いしてるのかな？

西宮市で一戸建ては、土地探しが大変。生活や学校、主婦の生活や老後など考えると、山の上は避けたいし、ずっと余ってる土地は見に行くと、やっぱり土地は正直だなあと思いました。それなりに訳もあるみたいで。南側は阪神大震災も考えると避けたいし。神戸までは遠いから阪神間で夙川沿いは選択肢に残りますね。

今の建材費、人件費、地価の高騰を反映したトンデモ高値物件によって、近隣の中古価格があがってくれるのは有り難い。

立地・質ともに苦楽園口の最高レベルでありながら、当時坪200を軽く下回ってたグランメゾン苦楽園桜町も、周囲の高騰により10年たった今でも売値より高値で売れている。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1014300010521/

ここの物件に100m2に9000万は払ってもいいが、グランメゾン130m2に7300万は払わないという素人の墓標、いや金持ちの投資によってそういうことが成り立ってる。

期待してますよ。

>>320
苦楽園口自体は大変魅力的な街だと思いますしその駅近でフラットなのもポイントが高い。
でも交通量が多い道に挟まれた落ち着きのないエリアなのが街の魅力を大きく削ぎ、間取りもこの価格には見合わないと私は思っています。
320さんの書いてる意味は解るけどそれは苦楽園口全般の評価でありここは例外、数字では表せないフィーリングが合わないのですよ。

ところで検討中の奥さまは、いつ検討に踏み切るのでしょうか？

なぜ、踏み切れないのでしょうか？疑問です。

320はイヤミでいってるんだろうな
こんなろくでもない物件は高値掴みってことだろ
あたってるけど、腹たつな

西の道路が無く夙川公園に直結ならこの価格でもまだ安いとも思えるが低層階は厳しそう、
４〜５Fはさほど時間が掛からないと思うが２Fは売り切るのに時間がかかりそうな予感ですね。

>東側は樹木。その先にここの2階まである垂直の擁壁と4階まである3階建ての戸建。

いやいや、壁は3階以上まであるし、戸建は6階の高さまでそびえてるで。
最初に樹木のみしかないような誤認誘導の書き込みした奴に至っては、確実に業者やんか。
ほんま下手くそやなあ。

5回建てマンションなのに、戸建てに上からがっつり見下ろされるという稀有な物件ですなw
ありえへん。


あと、すぐ北のサニーガデンの前は電車の遮断機がありますからな。
線路が右に曲がってくるんで。
10分に1回、朝から深夜までずっとなってるよ。

>>324
そうですね。
早いのは西の4F,5Fだけやろうね。

3F以下は外から丸見えやし、
西以外の方向は夙川ビューどころか
建物か壁と丸かぶりですからな。

阪神大震災があるから南は避けるとか意味不明。
西宮市の43号線より南は全壊世帯・死傷者ともに非常に少ないんだけど。

もしかして地震＝津波と思っているのかしら。

二度の震災を経験しても学べない人は学べないものですな。

>>328
実際に売れてない物件を商談中とか売約済とか言うのは常套手段ですよ
あなたは人気のない部屋に誘導されたんでしょうね

ネットの書き込みも普通でする。マンコミで見ての通りです。
業者委託もあれば営業が自主的にやってるところもあります。

>>331
＞煽ってる内容がほぼ正しく
直近でも下記に書いたような悪意の煽りが多くそれを正当化させる貴方の書き込みも悪意しか感じない。
西宮荒らしは楽しい？

>>325
＞壁は3階以上まであるし
ストリートビューで確認したが壁は６m前後で３階以上は嘘
>>326
＞西以外の方向は夙川ビューどころか 建物か壁と丸かぶりですからな。
南面の三分の一程度が３階建てのマンションと被るが他の南面は２階戸建なので丸かぶりは嘘

正しく書くとこうかな。

北側は平面駐車場、先に3階サニーガーデンと全面的にぶつかる。その先に遮断機。
南側は2/3が2階建ての戸建てと、1/3が3階建てのマンション(フェニックス北名次) とぶつかる。
西側はバス通り。その先に夙川公園と線路
東側は2階半分ある垂直の擁壁、そこから上に3階分の戸建か雑木林(裏に同じ高さの戸建あり)が乗っかっており、物件からほぼ6階の高さまでぶつかる。

なんにせよ騒音と閉塞感のある土地ってのはその通りだな。
確かにこの物件は4F・5F以外はきついだろう。

立地としては、何故この通りがここからグンゼの社宅ぐらいまで悲惨な狭小住宅ばかりなのに、県道に面したところ以東は豪邸が立ち並んでいるのか考えてみるといい。
ここは川と高台になる県道との間のイケてない低地なんだよ。

夙川ビューなどと持ち上げてるが、夙川沿いの土地や家を見たことある?
狭いしイケてない家が多いだろ。「川沿い」ってのはそんなものなのさ。

>>334
同感ですね。

情報間違いだらけですな。
悪意のある分かりやすい業者だらけ。

結局は買えん人がああたらこうたら。

業者の仕業と何度も書けば書くほどやっぱり業者じゃ無いと思ってしまう。
どうせまた武庫川東に住んでる住民の仕業だろ。

もっと購入検討している人へポジティブな情報提供下さい。後、実際に見た情報を提供下さい。業者のひがみは要りません。

>>335
芦屋平田町の芦屋川沿いの野村プラウド
ほとんどが億ション
京都下鴨の川沿い、三菱パークハウス
川沿いの価値も大きく、1億～8億程度
大阪中之島の川沿いも人気やな
川沿いはそんなもんってさ…あなたの好みか、荒らしか知らんけど、酷いな

デベ関係者の書き込みが多いスレは、
土日祝日の書き込みがメッキリ減るのが通例ですが、
ここは例外？


とは思わんなw

>>341
悪い話は聞きたくない、いい話を聞きたいとは・・・・
それなら、マンコミなんか見ないでＭＲに行けばいいのでは？
そして自分が現場を見て判断すればいい。
赤の他人に背中を押してもらわないと決断できない様な物件なら止めたほうがいいよ。

マイナス情報をライバル他社の仕業と思い込む様な思慮の浅い貴殿なら、
いい買い物は出来んと思うが。

344、あなたが業者にしか見えない。
必死すぎるわ。残念な人ですね。
業者は禁止してほしい。

>>344
確かにバス道の歩道無しは辛いですね、でも意外と知られて無いですが横断歩道は容易に作れます。
オーナーズアプローチのある道路から夙川公園側に渡る所が適所だと思いますが、
マンションの管理組合と近隣の署名を提出するだけで手続方法は警察署で詳しく教えてくれます。
必要に応じ押しボタン式信号機の設置も可能ですよ。

いつまでも業者に責任転化させながらねちねち荒らし続けてるが、そもそも完璧なマンションなんて存在し無いし、これだけ駅に近く欠点も少なければもっと価格も高くなるだろ。
そしてその欠点を大げさに書き込み物件価値を低下させようと必死だが、もっとも擁壁が高い場所は６mほどあるが北東の角が少し隣接してる程度で、それ以外はもっと低く南に行くほど更に低くなり大きな木が何本も間にあるのでマンション側から見た圧迫感もさほど感じられなくリビングも面してないから大きな欠点にもなりえない。
またマンション前は歩道が無との書き込みは嘘で細い歩道があるし夙川公園側も広くはないが狭すぎる訳でもない歩道は付いてます。

どなたか契約された方いませんか？

いません。

ここも少しは気になったので見に来ましたが、
崖と歩道と踏切が嫌で直ぐ候補から外しました。
今は駅前の大規模開発物件で検討中です。
大阪まで近く歩道も広くベビーカーも安心して使えます。

西宮市内と言えどもこれからは場所を吟味しないとね。
コンパクト化されていく流れなので、駅前に今後もどんどん人気が集まるでしょうね。

物件は何か気になるところがあるもの
個人的には駅近だけはやはり外せない
ただ駅近になると環境は落ちますね
その中で前に夙川公園があり、戸建も多く環境は好印象です
歩道は確かに狭いが、フラットだし、気にならないですね
坂道、いりくんだ道、歩道が全くないところ、物騒な道のりなど、夙川、苦楽園口、芦屋、岡本、歩きやすいところはあまりないですね

やっぱりそうなると尼崎のJR沿線が選択肢に残りますね。

346、あなたも業者にしか見えない。
必死すぎるね。残念な人ですわ。
○○は禁止してほしい。

尼崎はイメージはイマイチ。
ただ、昨今のJR尼崎北口やJR塚口の再開発エリアは大規模なだけに街並みは整然として綺麗。おまけに交通施設だけでなく、クリニックやスーパーなども近接してるから住みやすさを求めるなら、確かに検討価値は多いにある。
まっ、ココを検討している人はある程度の見栄も必要なんだろうから、地名だけで「問題外！」と声高に言う人も多いだろうけど。
このエリアに住むなら駅に近いとかどうかなんてあまり気にしない層が購入する方が後悔は無いと思う。

苦楽園はアドレスがブランドと信じてる人が後を絶たないので今でも高価な販売価格が成り立ってるが、
内容が伴わない迷信にしか過ぎないので住めば後悔しますよ。

>>357
住んで後悔するどころかもっと早くに住んでいれば良かったと思っています。
主人の実家が阪急塚口にあったのと仕事へのアクセスの良さで結婚後はしばらくはJR尼崎に住んでいましたが、田舎出身の私にとっては全く楽しくない街でした。
そして子供が小学校に入るのを気に苦楽園口のマンションを購入したのですが、確かにJR尼崎よりは不便さを感じましたがそれでも毎日が楽しく過ごせています。
以前は駅前だけで生活しそれ以外は出歩く事も少なく人との付き合いも少なかったですが、苦楽園口は出歩くのが楽しくなる街ですし住民層も尼崎とは随分と違い付き合いもしやすく毎日が充実しています。
そして一番影響を受けてるのが子供だし、以前はあまり乗り気じゃなかった主人までがこの街に住んで良かったと実感しています。
確かにJR尼崎は大阪にも近いし開発されたばかりで街も整然と整備されてますが、人との繋がりや散歩も気持ち良くなる街並みなど住みやすさとは縁遠い街でした。

JR尼崎がどれほどなんかは知らんけど、緑に飢えている人には多少不便でも良いトコなのかもしんない。
でもそれならわざわざ中途半端なココじゃなくても良い気がする。ホント、この辺は車がないと不便だから。

この辺の住民層が皆、付き合い易いなんてのは全くのイメージの問題だと思う。場所柄まともな親ばかりで安心だなんて思うととんでもない。我が強い人も多いような気がします。無論、大阪のオバさまのように他人の懐にズカズカ入ってくるような人は少ないですけどね。(笑)

近頃の西北周辺の駅遠物件に比べりゃ個人的にココはまだマシだと思う。ただ、苦楽園住まいなら電車の利便性なんてあんまり考えていない人が住むのが似合っている。
ここから電車に乗り継いで一生懸命、通勤って何か無理している感ありで嫌だなぁーって思った。
イカリスーパーも近くにあるけど、「高くて普段使い出来ない」なんて感覚がもしあるなら、この物件を含めてエリアを再考する方が良いと思う。

358さんの感想に共感します＾＾

尼崎は兵庫県の中でも犯罪率がナンバースリーに入ります。ひったくりにも会いました。学校の道徳授業で＊＊教育を受けましたが、南北で昔から地場ではこうした見方が陰では囁かれます。それが嫌で尼崎には近づいてません。

徹底的に嘘をついて批判をごまかそうとする人が多すぎるな。
近鉄と住友の稚拙なステマまじひどい。

購入者は騒いでるだけだからすぐわかる。


>もっとも擁壁が高い場所は６mほどあるが北東の角が少し隣接してる程度
はい、嘘。
北の1/4は擁壁6m＋3階建て戸建で15m高さ近くまであり、圧迫しまくりです。

>大きな木が何本も間にあるのでマンション側から見た圧迫感もさほど感じられなく
はい、ごまかし。
東側は全面にわたり擁壁と戸建で巨大な壁。そもそも擁壁の話だけしても意味なし。
擁壁の上に地上15m以上ある木が青々とたってて、その裏は3階建ての戸建なので、圧迫しまくりです。

>マンション前は歩道が無との書き込みは嘘で細い歩道があるし
>夙川公園側も広くはないが狭すぎる訳でもない歩道は付いてます。
はい嘘とごまかし。
マンション前に歩道はなく幅40cm程度の「路側帯」。
駅前の遮断機の端に人が歩くスペースあるだろ。あれぐらい。
あれを「歩道」と呼ぶのはミスリーディングとしかいいようがない。
歩いている人はそもそもほぼいない。

夙川公園前の歩道は幅1mもない。
マンションの廊下程度。
あれを狭くないというのはミスリーディング。
自転車やベビーカーはすれ違うのは不可能。
しかも段差があるから降りると登るのが大変。
歩行者もすれ違う時は肩がぶつかる。

普通なら夙川公園に途中からおりて、駅前でまたあがる道を進めるだろうね。


google earthみると立体的に高さがわかるから、どれだけ平気で嘘ついてるか確認するといいよ。
購入者の人も、近鉄さすがにやばいと思うだろ。
もしくは現地の東側の戸建街の絶壁から見下ろしてみたら、
戸建てに見下ろされる高級マンションなんか恥ずかしく住めないからキャンセルしちゃうかもねww

>>358
私も共感します。
苦楽園口は落ち着きますね。

>>364
この人はこの物件に恨みでも持ってるのでしょうか？それとも病気？何故そこまで嘘を吐き通すのか不思議です。
現地確認するのも馬鹿馬鹿しく思っていましたが其処まで言い切るのならと思い確認しました。

＞マンション前に歩道はなく幅40cm程度の「路側帯」
マンション前より北は150㎝の歩道、南は80㎝の歩道、マンション前は建物がセットバックされてるが現時点では何㎝の歩道が付くのか不明
＞夙川公園前の歩道は幅1mもない。
基本は180㎝だが200〜250㎝の場所も、但し桜や松の大木が歩道上に不規則にあり自転車は通行しにくい。

また北側の擁壁も所詮北だし高さも実際にはもう少し低いしマンションが隣接してるよりはよほどマシなのにここまで執念深く書くほどの欠点だとも思わない。
現地は外観も随分仕上がってきたので、気になる人はスレに張り付いてる異常者に惑わされず自分の目で確認する事をお勧めします。

>>366
同感ですね。
西宮物件は異常な書き込みが多いです。
間違った情報ばかりなので、実際に確かめられた方が良いですね。

高い、にバツ付けられている方は、買えないから、嫉妬から、か、分かりませんが、買える人は買いますし、買えない人は、安いのを買えばと思います。