一括受電サービスの総会決議その2

高圧一括受電は2年前に検討し、こちらからサービス業者にオファーして提案書を出させたよ。
でも
■電力需給契約は管理組合が電力会社と締結する。
■電気代は管理組合一般会計に組み込み、居住者からの徴収と電力会社への支払は管理組合が行う。
■電力管理業務委託を現行の管理会社に追加委託し、サービス業者はその再委託先として管理会社の傘下に入れ。
の条件を提示したら、2業者とも手を引いた。

>>237
口頭で伝えただけでは断われないでしょうから
きちんとした書面で伝えたほうがいいですよ

>>241
後半は責任取れないから無理
企業の領分は理解して交渉しないと意味無い

>>241

これは高圧一括受電を潰す方法でしょ？
業者のうま味を召上げて骨だけにする方法ですね。
そのうま味を管理組合に経費節減で組合員に還元すると言うわけですね。

それと管理会社は共用部分の電気設備の管理を業務として請け負ってますから出来きますよ。
特に店舗併設マンションなんかは電力量の検針・請求まで管理会社はやってます。

>>243

それが出来ない管理会社は首のすげ替えをすればいいと思います。
管理組合の要求を受けられない管理会社は切って捨てます。

>>241
その場合、設備設置に要する費用は誰が負担する予定でしたでしょうか。

業者負担だろう。業者もリースだから初期投資はいらない。
業務委託費からリース料払えばいい。

あるいは管理組合がリースにしてもいい。当然初期投資なしだ。
その場合は業務委託費からリース料分減額すればいい。

リースは自己資産にしない借り物だから、管理組合がリース会社から借りようが、業者から又借りしようが、借り物は同じだよ。ただリースは原則解約できない縛りがある。

>うま味を召上げて骨だけにする

えげつない
これは管理会社と業者は逃げる

逃げていいとも。高圧一括受電やらないだけだから。
管理組合は痛くも痒くもないよ、でも業者はビジネスチャンスを失うだけ。

大手管理会社はマンション管理だけでなくビル管理・施設管理もやってるから問題ないよ。

Ｅ社提案の高圧一括受電+MEMSに関して、下記の要求事項を第６期管理組合が出せばいい。

①電力需給契約は管理組合が東電と締結する。
②電気代は管理組合一般会計に組み込み、居住者からの徴収と東電への支払は管理組合が行う。
③高圧一括受電+MEMSを電力管理業務とし、Ｅ社と新規の契約を締結するのではなく現行の管理会社Ｄ社に管理業務の追加として委託し、Ｅ社はその再委託先としてＤ社の傘下に入る。

理由：
①は電気事業法第18条により東電に管理組合への電力供給義務を課する
（従来の共用部分、専有部分の電力受給契約による東電の履行債務と同レベルにする）
②は電気代会計の見える化、透明化による明朗会計
（電気代の正確かつ詳細な把握、業者による不正防止）
③業務委託先の1本化による管理組合業務の確実正向上・迅速化・効率化
（管理組合業務の効率的な運営促進）

この方法であれば管理組合としてベストな運営ができる。

そんなのに業者が同意する筈がないです。

同意しなくていいのでは？だれも高圧一括受電やってくれと頼んでない。
管理組合は痛くも痒くもないよ、でも業者はビジネスチャンスを失うだけ。

これは管理組合自身が高圧一括受電する方法でもある。

ADSLが普及したときみたいに
後から出てくる業者がどんどん値下げしてくるかもしれませんよ
あわてる乞食は貰いが少ない

じっくり構えて成り行きを観たほうが良いかもしれませんね

今から検討するなら2016年の小売全面自由化になってからがいい。
東京ガスとかソフトバンクとか楽天とかと契約して一括受電した方がメリットが出せてくる。

受電業者の利益まで考えてやるお人好しが、どこかに必ずいますね。
基本的に受電業者がどうやって儲けているのと心配するくらい負けてもらうのが、消費者には丁度いいです。
Win-Winの関係なんて、情報量が少なくて不利な消費者が心配する事ではありません。
皆さん、見栄を張る事はありません。

受電業者さんへ、
最低戸別で4割引き位提示しないと、消費者は契約しないよ。
少なくとも、全戸同意はとれませんよ。
ご参考までに。

５割提示したエナリスはイニシア千住曙町の515戸。
中央電力もオリックス電力もエナリスに負けた。
第5期臨時総会議案書が公開されてるから読んでみることだ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81675/

エナリスの提案はカラクリがあるよ。MEMS公募前提の提案だよ。
高圧一括受電+MEMSで総事業費の1/3が国庫補助になる。
補助金が出るから1400万円の電気代が半額の700万円近くになるのだよ。
でも議案書には公募のこと伏せていかにもエナリスが優ってるような結論に誘導してる。
MEMSを導入したいと管理組合が考えてるのなら、全社同一条件にしないと不公平。
高圧一括受電だけの提案なら、中央電力の400万とかオリックス電力の500万は妥当。

>257
>258

最終的にこの3社に絞った理由というのは何かあるのでしょうか？
他は、話にならないとか。。

ご存知なら、教えてください。

管理会社の紹介でしょう。
管理組合から直接オファーはしないよ。だって高圧一括受電を理解してないから。

ところでMEMS公募だけど、高圧受変電設備等はリースにできないよ。補助金利用は資産化しないとだめ。

だから、うちに提案があった時、高圧一括受電の削減率がたったの12%の百数十万円になってた。
共用部分の電気代1200万円以上あるのに。バカにしてるね。断ったけど。

べつに知ってるわけではないけど、公開されてる臨時総会議事録を読んだ限り、
削減額の大きさで決めてるようだ。業者の与信も関係してるのかもしれない。
MEMSの話は突然出てきたようで、必ずしも管理組合が望んでるものではない。
高圧一括受電導入により区分所有者に電気契約の変更を強制するわけだが、
MEMSはさらにエネルギー管理まで区分所有者に強制することになるから。
MEMS提案はエナリスの実績作りのためにマンションに仕掛けられたと見るといい。

各管理組合が、一括受電業者の言い値で納得している理由は何でしょうか？
需要が無い所に、無理やり配電サービスという供給をしているので、値下げ交渉してもいいと思います。

管理会社の掌で転がされているという事でしょうか？

それは理事がこの分析ができないから。
この分析により管理組合としての目標削減額を決めて業者に指値する。

受電業者にしても、管理組合にしても、各家庭の電気代が収支計算に入っているのが気に入らない。
電気代を削減したいのならば、他人の財布をアテにしないで下さい。

このヘンが一括受電サービスって、ズレていると思います!!
数人の有志だけでやっておけば良いのではないですか？

>264
ありがとうございます。
私は一括受電をあまり理解していません。
図示すると分かりやすいですね。

一般的に割引率は、共用部で何％、若しくは各専有部で何％と業者から提示されます。
これをみると、両者の合算から何％引きできるかがポイントなんでしょうか？

浮いた額を、業者と管理組合、住民でどの様に配分されるかがポこのサービスのポイントという認識でよろしいでしょうか？共用部の経費は全く変わらないのに共用部の電気料金が下がるって、不思議でした。

>>265

その通り。
⑦+⑥を管理組合と業者で分け合うことになる。
だから管理組合は⑦を大きくしたいが、業者は⑤を大きくしたいのである。

236の会計分析が出来る管理組合には業者は提案しない。
それが出来る管理組合からは、管理組合会計に組み込まれてしまい、業者は業務委託費⑤しかもらえなくなるから。
業者のビジネススキームは、①を区分所有者から⑥を管理組合から電気代として徴収し、完全に業者会計にして管理組合に対してアンタッチャブルにすることである。

ここで一つ大きな問題がある。
管理組合の会計がリスク回避のため、法改正により収納代行方式（業者口座に一時収納）→原則方式（管理組合口座に直収納）に移行しているのに、高圧一括受電後の管理組合電気代会計が業者口座に収納される収納代行方式に逆戻りすることである。
これを指摘している管理組合はまずない。管理組合は勉強もしないど素人集団だから業者の言いなり。

業者の高圧一括受電は
「管理組合電気代会計のブラックボックス化」
が前提で、電気代会計を不透明化して業者が儲ける仕組みである。

図で説明すると簡単である。

上図の管理組合会計を下図の会計にしてしまうのである。
管理組合は700万円を業者に電気代として支払うのみ。
会計の「見えない化」を喜んで受け入れるバカ管理組合が何と多いことか。

>266
>管理組合の会計がリスク回避のため、法改正により収納代行方式（業者口座に一時収納）→原則方式（管理組合口座に直収納）に移行しているのに、高圧一括受電後の管理組合電気代会計が業者口座に収納される収納代行方式に逆戻りすることである。

確かに大問題ですね。
ですが、266さんが初めて指摘された事で、恥ずかしい事に今まで私は全く認識していませんでした。

素人の私の考えですが、確かにリスクを回避できなくなってしまっていますね。
電気料金として収集されたお金が業者に使い込まれたり、支払いが滞ったりすると、高圧側の電力供給が停止したりする事が容易に想像できます。

電気料金が節約できるかどうかという以前に、この様に「会計をブラックボックス化」を実際にしている業者が果たして契約する相手として適当なのか？
しかも、電力という大切なライフラインの契約ですよ。

その様な所に疑念を抱くのは私だけなんでしょうか？

従来の管理費等の収納代行方式：組合員⇒管理会社（一時収納）⇒管理組合
　　　　　↓
現在の管理費等の原則方式：組合員⇒管理組合

※管理会社を飛ばして直接管理組合口座に収納することにより管理会社の倒産リスクをゼロにする

一括受電前の電気代収納：組合員（管理組合）⇒電力会社
　　　　　↓
一括受電後の電気代収納：組合員（管理組合）⇒サービス業者（一時収納）⇒電力会社

※サービス業者に収納することによりサービス業者の倒産リスクが発生する

これは今に始まったことではなく、電気事業法第18条の一般電気事業者の供給義務に関することである。
（一般電気事業者とは、電事法で認可された10電力会社）

サービス業者の高圧一括受電サービスは、
　①電力会社⇔サービス業者（電力受給契約）
　②サービス業者⇒管理組合（電力サービス利用契約）
であるから、電事法第18条の電力会社の供給義務は①までであり、②の管理組合は対象外なのである。

従って、サービス会社が倒産し電力会社に対して電気代支払債務不履行になると電力会社はサービス会社に対して電気を止める。
当然サービス会社のサービスを利用している管理組合はサービスが利用できなくなり停電になるが、電力会社と電力受給契約を結んでないから文句を言える筋合いではない。

なんで巷の多くの管理組合はこんなこと理解できないのか？
理解してないから業者に手玉に取られるのである。

安物買いのゼニ失い。

2016年の電力小売全面自由化になるとどうなるか？

小売電気事業者として、従来の電力会社以外に東京ガス、ソフトバンク、楽天、ワタミ、JCOM等の本業のサービスが提供できる業者が電力を担いで参入してくる。彼らは電力と抱き合わせで本業のサービスを付加価値として提供し、電力＋αの総合で割引等の特典を付加するのである。この付加価値が提供できない小売電気事業者は、個客から見向きもされないだろう。

ところで、電力会社以外の小売電気事業者と電力受給契約を締結すると何が変わるのか？

変わるのは電気代の請求と支払だけでインフラ設備は何も変わらない。即ちインフラは従前の電力会社のまま。
従って、電力供給信頼度は電力会社のインフラの信頼度であり、小売電気事業者が万一倒産しても、契約変更手続きは必要であるが電力会社が配電するため電気は絶対に止まることはない。
その契約変更手続きが完了するまでの間は、インフラ提供の電力会社と一時的に契約することになる。

これは現実に再エネ発電の新電力によるプレミアム価格買取で既に行われているので知ってる人はいると思う。
インフラは電力会社のまま、検針も電力会社のまま、ただし売電の支払が新電力になってるだけ。

>>268
高圧受電を受けていた工場が倒産して電力がストップ
その工場を買収した会社が申請すれば電気は送電されます。
同様のシチュエーションをマンションに当てはめると、
管理組合が電力会社に電気の供給を依頼すれば高圧の状態で送電されます。
たまった債務はサービス会社の債務であり、管理組合は無関係です。

ところで、東電の子会社が倒産しない保証はありますか。

>>256
－４０％が可能であれば、東電はもっと家庭用従量電灯料金を下げていますよ。
経済の原則が理解されていない方はこの場から去るべきです。

>同様のシチュエーションをマンションに当てはめると、
>管理組合が電力会社に電気の供給を依頼すれば高圧の状態で送電されます。

借室電気室・MB・専有部分の従前業者設備をすべて撤去し、電力会社の設備を新たに設置して送電開始になる。
この間、設備調達が間に合っても最低でも一週間はかかるのは電力設備工事経験者なら分かるだろう。

>たまった債務はサービス会社の債務であり、管理組合は無関係です。

その通り。リース会社とサービス会の債権債務だから管理組合は無関係。
と言うか、管理組合はサービス会社のサービスを利用してるに過ぎない。
だからサービスが止まれば停電になって利用できないだけ。

>ところで、東電の子会社が倒産しない保証はありますか。

保証はない。東電の子会社は一般電気事業者ではないから電事法第18条適用外。

>>274
どこかのレスにありましたが、設備等はリース会社のものですね。
であれば、サービス会社が倒産した場合、設備等のリース料金を管理組合が代払いし、
高圧電力料金の支払を約束すれば、そのまま受電できると考えるのは「甘い」かな。
差額が派生しそれを管理組合の収入にすることも可能ではないでしょうか。

できない、しない、させない。
ではなく、どうすれば安全に電気料金が下がるかを検討しませんか。
電力会社の方はその辺を誤魔化し、反対意見を述べるばかりですね。

>>275

可能。
リース会社はリース料を支払ってくれれば良いのだから、倒産業者の残債を管理組合が継承して支払うことは問題ない。ただし管理組合の経費増が発生する。
そして一般会計からのリース料支出が突如発生するから、期予算変更と本件に関する組合員の承諾のため総会決議要。
それよりも次の電力サービス業者を見つけなければならない。

>>277
管理組合が自身で設備リースしたら、業者倒産による設備喪失リスクはなくなるよ。
それが管理組合自身で高圧一括受電する場合の初期投資回避スキームだよ。

>273
不可能であれば、不可能という事に反論はしない。
但し、マンション住民の契約相手から去って欲しい。

>276
>どうすれば安全に電気料金が下がるかを検討しませんか。

我々は営利目的の業者ではないんだ。
自分達の知識が不足している事を自覚するべき。
安全に電気料金が下がるサービスがなければ、契約をしないだけだ。

検討するのは電力会社の仕事。
下手な素人が手を出すべきではない。

>>271
たまった債務はサービス会社の債務であり、管理組合は無関係です。

無関係なはずなのに管理組合は、電気料金をサービス会社に払ってしまっている訳ですよね？
その電気料金が、サービス会社から電力会社に支払われないとどうなりますか？
これって、貸し倒れって事で、無関係なハズなのに損してしまう事ですか？

リース料金だって、サービス会社の債務なのに、私達の電気料金からリース料を払っている。
リース満了したって、電気料金は安くしてくれない。

都合の言い所だけ、無関係って言って、管理組合にリスクを押しつけてんじゃないよ。

>安全に電気料金が下がるサービスがなければ、契約をしないだけだ。

安全を言うなら法による一般電気事業者の東電の高圧一括受電サービスを導入することだ。


>検討するのは電力会社の仕事。下手な素人が手を出すべきではない。

理事が勉強すればいい。もし理事にその資質がないなら住民公募て委員を募ればいい。
マンション住民のポテンシャルを有効活用することだ。

>無関係なはずなのに管理組合は、電気料金をサービス会社に払ってしまっている訳ですよね？
・業者と有料サービス契約を締結してるから当然。

>その電気料金が、サービス会社から電力会社に支払われないとどうなりますか？
>これって、貸し倒れって事で、無関係なハズなのに損してしまう事ですか？
・サービス料金支払てるのにサービスが受けられないなら業者に損賠請求すればいい。
　でも業者は倒産してるよね・・・・・

>リース料金だって、サービス会社の債務なのに、私達の電気料金からリース料を払っている。
>リース満了したって、電気料金は安くしてくれない。
・そんな業者とサービス利用契約する管理組合がバカなだけ。

>都合の言い所だけ、無関係って言って、管理組合にリスクを押しつけてんじゃないよ。
・総会賛成決議とったのに何言ってんの？初めからリスクの説明されてるじゃん。
　そのリスク承知して賛成したんじゃないの？

>276
ところで、電力会社の人って誰？
というか、できないっていうのは、受電業者の人も含めてだよね。

2016年からの小売全面自由化が始まれば、それから2,3年先に電気料金の総括原価方式が廃止になって電気料金は完全に自由に決められるようになるよ。それに合わせて発送電も分離もされる。
これから電力業界は大きく変わる。慌てて業者の一括受電に載らないことだ。

ところで一括受電の専業会社は2016年の自由化をどう乗り切るのだろう？
今まで独立系は大手の傘下に吸収されてる。中央電力は地熱発電に向かってる。

>理事が勉強すればいい。もし理事にその資質がないなら住民公募て委員を募ればいい。

ごもっともな意見ですが、現状は住民の大半が「理事にその資質が必要」ということさえ認識されていません。
その原因の一つは、既存の電力会社が過剰なまでの電力の安定供給を実現してきた事だと思います。
原発事故が発生した昨今でさえ、普通に安全に供給されると思っています。

残念な事に、何を言っても無駄だと思います。
反対住民にとっては、甚だ迷惑ですが、自己防衛するしかありません。

>その原因の一つは、既存の電力会社が過剰なまでの電力の安定供給を実現してきた事だと思います。

その理由は、現在の電気事業法では一般電気事業者に供給義務が課されているから。

（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。


ところで、改正電気事業法では、電気の安定供給を担保してきたよりどころの一つである第18条の供給義務が撤廃されることに伴い、それに代わる安定供給確保のための措置の一つとして、小売電気事業者による供給能力確保義務を規定している。

（供給能力の確保）
第二条の十二　小売電気事業者は、正当な理由がある場合を除き、その小売供給の相手方の電気の需要に応ずるために必要な供給能力を確保しなければならない。

大和ハウス工業、電力小売りに参入 2014/8/11 23:47 日本経済新聞

　大和ハウス工業は2016年に全面自由化される電力の小売事業に参入する。自社で管理している賃貸住宅約40万戸に安価な電力を提供する。大型マンション向けに、電力を一括受電して各戸に供給する事業も展開する予定だ。
　大和ハウス子会社で賃貸住宅の管理業務を手掛ける大和リビングマネジメントがこのほど、電力小売りの新会社、大和リビングユーティリティーズを設立した。

東電「水力・再生エネ」分社　16年４月、発送電分離を徹底

　東京電力は2016年４月に予定する持ち株会社への移行時に、水力・再生可能エネルギー部門も分社する方針を固めた。これまでは燃料・火力、送配電、小売りの３事業を分社して持ち株会社の傘下に置く予定だったが、４事業会社体制にする。温暖化ガスを排出しない水力・再生エネを将来の成長部門にするためで、独立採算制を敷いて経営力を高める。

　分社するのは水力発電と太陽光、風力発電を運営する「水力・新エネルギー部門」。政府が今年１月に認定した総合特別事業計画（再建計画）では、持ち株会社の下に燃料・火力など３社をぶらさげ、水力・新エネは送配電会社の一部門とする予定だった。分社計画は12日にも取引金融機関に伝える。

　政府は18～20年度に電力会社の発電部門と送配電部門を切り離す「発送電分離」を実施する方針だが、東電は前倒しする。発送電分離によって、電力会社以外が発電や電力小売りに参入しやすくなる。東電は送配電会社から水力や再生エネを切り離すことで、政府が進める発送電分離を徹底する。

　新たな計画では水力・再生エネの分社後、同部門の経常利益を16～22年度の年平均で170億円とする目標を掲げる。従来は同部門の収益を開示していなかったが、独立採算とすることで安定収益が出せるようにする。水力発電の規模も10年後に現在より年5100万キロワット時拡大する。

　東電の持ち株会社化は他社の発送電分離のモデルとなる可能性がある。関西電力は15年度にも火力や小売りなど各部門の収益を個別に管理する「部門別採算制度」を導入する方針で、社内分社化の検討も進めている。東電は13年４月に小売りなど３部門の収支を個別に管理する社内分社化を導入して業績を改善させた経緯がある。

>>714
見たけど雑草なんてないよ。芝みたいな土地だったよ。