一括受電サービスの総会決議その2

＞18
判例の提示、ありがとうございます。有名な判例ですよね。
5年前のこのサービスがあまり認知されていない時の判例ですね。
社会情勢が違いますので、現在も同じ判例になるか興味があります。

この判例の焦点は、提訴された方は
＞日頃から組合活動に非協力的であった
とされています。
契約を断ったから敗訴したのではないですね。他の要因も含めて同じ住民である組合員から提訴されたのでしょう。

組合の方が団結して、提訴する事は珍しいです。
総会の出席者が疎らな状態で決議されたのであれば、住民もそれ程執着がないので気にする必要はないと思います。
なにかを言われたら、このスレにも散見する明確な契約をしない理由を言えば良いだけです。
(ハイリスク、ローリターンである為、もう少し割引率を高くしてくれたら同意すると述べたら、建設的な意見ではないでしょうか？私ならば、各戸4割引きを業者に請求します)


＞20

一括受電のサービスは特定商取引の役務(つまりサービス)になります。
訪問があれば、契約の意思がない事をお伝え下さい。
業者が撤退しなければ、特定商取引法違反で業務停止等の処分があります。


また、再訪問等は禁止されています。

法律を知る事をお勧めします。楯にも矛にもなります。

http://www.no-trouble.go.jp/search/what/P0204002.html

さらには、契約をしていないという個人情報が漏洩している点が気になりますね。
この様な業者とは、スマートメーターのサービスと一緒になっている一括受電の契約はしたくありませんね。
1日の電力使用推移というライフスタイルの個人情報が漏えいするリスクが高いです。

判断の材料になればと思います。

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何を言っているのやら、
一括受電サービスの締結は、管理組合と業者がする。
導入時の契約と言っているのは、
業者との契約締結では無く、既存電力契約の解除の同意書。
業者訪問の名目上は、
管理組合から依頼されて同意書の提出をお願いしている。
従って、再訪問も許される。
自信が所属する団体からの依頼行為
契約をしていない個人情報について、管理組合が把握することに何ら問題はない。
管理組合の組合員である区分所有者が、組合員の情報を知ることに何ら問題はない。

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だからね、
同意書を提出していない部屋番号の情報を、
管理組合の組合員が知ることは問題ないのだよ。

同意書未提出の情報を記載したものを封筒に入れて、
区分所有者宛として配布しても問題はないのだよ。
(封筒に入れないと区分所有者以外が見る恐れがあるため。)

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総会議案に反対票を投じて高圧一括受電導入に反対した組合員が、
そのことを他の組合員に知られて何かまずいことでもあるの？
何もないと思う。むしろ反対の意思表明を他の組合員に堂々としたらいい。

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管理組合が総会決議により業者と高圧一括受電契約を締結するのはいいが、
従前通り、電事法による供給保証を受けるために、電力需給契約は必ず管理組合が電力会社と締結すること。
従って、需給契約に基づき電気代は管理組合が電力会社に支払、管理組合は業者に委託料を支払う。
これが呑めない業者とは契約するな。

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＞22

解釈が違う様ですが、、
なんでそんなに推進するのですか？
良い所が全く分からないです。
まあ、あなたは一括受電業者と契約をすれば良いのではないですか？

さて、既存電力契約の解除は、一括受電業者ではなく、既存の電力会社と行うものです。
一括受電業者は、あくまでも代理にすぎません。

＞求めているのは、契約変更届けでしょう。
これは、契約を迫っているととられても仕方ありません。
法律的には、「推定される」って所でしょうか。

試しに、裁判でも提訴して下さい。
第3者の判断に委ねるのも良いと思います。

個人情報に関しても、本人の同意なく他社へ漏洩させる事は違法です。
特に管理会社経由ならばね。
違法じゃないと判断するならば、その様に強引な訪問に関しては何も言いませんが自己責任ですよ。

また、個人情報漏えいでないと仰るならば、理事長を直接同伴させるなり、管理組合が依頼した証拠となる書類を確認すればよろしいのではないでしょうか？
誰が情報元であるかは最低限の確認が必要ですね。

何はともあれ、契約する気がない住民を無理やり巻き込まないでね。
実際に一部の推進派の方が、圧力をかけてきて迷惑と感じている方はいらっしゃいますか？
一種の脅迫されている様に感じている方はいっらしゃいませんか？
いるとしたら、社会問題ですね。

電力会社と契約している事情ってものはそれぞれですからね。
個人がしている契約を解除しろ等と他人からとやかく言われる事はありませんよ。

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電気事業法

（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。

これは電力会社と電力需給契約を締結した者への供給義務を定めている。
従って、高圧一括受電をしても電力需給契約は管理組合が締結する必要がある。
もし業者が電力需給契約を締結すると、管理組合に対する電力会社の供給義務はない。

従って、次のような契約でなければなせない。

×：電力会社→業者（需給契約）＆　業者→管理組合（配電サービス契約）
○：電力会社→管理組合（需給契約）＆　管理組合→業者（業務委託契約）

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>27

なるほど。

業者に詰め寄られた場合、安定供給を求める為に、配電サービス契約ではなく、業務委託契約にしたいといえばいいのね。
私は、電気代を安くする事は賛成ですけど、今の業者とは契約はしたくありません。

最初に業者ありきの総会議決なんて、癒着っぽくて嫌ですね。

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＞24

反対である事はばれてもいいと思いますが、確かに「情報リテラシーがなっていない会社と契約していいの？」という反対派の根拠になりますね。

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>>29
電力需給契約を管理組合が締結し、業者は管理組合との業務委託契約にすると、
区分所有者の電気代は管理組合に入り業者に入ってこなくなる。ここがミソ。
業務委託契約にして、高圧一括受電で太った業者の贅肉をはぎ取るのである。
そしてはぎ取った贅肉は管理組合が区分所有者に還元するのである。

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>>31
貴重なご意見、ありがとうございます。

では、業者を比較する際のリストに、配電サービスか業務委託かを分類する欄が必要ですね。
後、比較する項目としては、値引き率、契約年数をみたら良いのでしょうか？
その他にどこで業者は競合他社と差別化しているのでしょうか？

ご存じの方、教えて下さい。

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>13全員の同意書回収するのに6年もかかった例があるよ。

６年！その配電会社は反対住民の気持ちに寄り添ってくれる忍耐強くて良い会社だね。

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>15
　一括受電で電気料金が安くなるので、賛成した3/4以上の区分所有者の期待と電力会社と個人の契約という私権のどちらが優先されるかという問題です。
解約の要請はあくまでお願いですから、管理組合は誠意をもって説得しなければなりません。

さて、管理規定で区分所有者は総会の決議を遵守する義務があり、解約に応じないということはこの規定に違反します。　管理規定を守る前提でマンションに入居しているわけですから、そういう意味で信義則（民法第1条2項）に反するのではとかんがえたのですが、いかがですか。

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>18
判例はまだこれくらいしか無いみたいですね。地裁レベルだし、法的にはまだ確定していないと考えるべきかと。
この判例を逆に読めば、管理組合の活動に積極的に参加し、協力をおしまないひとが、合理的な理由をのべて一括受電だけは反対だと主張すれば、管理組合側は勝てないということですね。

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>さて、管理規定で区分所有者は総会の決議を遵守する義務があり、解約に応じないということはこの規定に違反します。　管理規定を守る前提でマンションに入居しているわけですから、そういう意味で信義則（民法第1条2項）に反するのではとかんがえたのですが、いかがですか。


管理規約に違反したから、信義則に反するからっと言っても罰則があるわけではない。
だから後は民事訴訟での司法決着になる。地裁の例がそれ。

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>35

管理規定は区分所有法に基づいて、作成されていますよね。

＞さてその区分所有法も法律の一つですが、法律は階層的になっていて、上位の法律と下位の法律があります。

管理規定で決議した事が、全てという事は語弊があります。
その管理規定が上位の法律が規定する必要要件を満たす事が前提での管理規定です。

＞日本の法律の最上位は憲法で、その中に「契約自由の原則」があります。

＞この契約の自由の原則を無視した規定は全て無効になります。
つまり、総会決議を無効にする根拠となります。

信義則以前の問題ですよ。

例えて言えば、会社の就労規定で何を決めようとも、それが上位の法律である労働基準法に則った内容でなければありません。

極端な例ですが、今回の話は組合総会で決めたから、「おまえは戦争に行け」と言っているのと変わらないと思いますよ。電気は最も大切なライフラインですから、大袈裟な話ではありません。

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＞34
まるで配電業者が同意書を集めるのにやきもきしている感じだね。

状況からいうとやきもきして忍耐がいるのは管理組合だよ。
配電業者は痛くとも痒くもないよ。

同意書が集まれば契約を締結するだけ。
それにしても、中央電力さんの名前だけが、やたらこのスレに挙がりますね。

管理組合頑張ってください。忍耐です。

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業務委託を喜んでやる業者なんていないぞ
夢だけ見ておけレベルの話

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どういうこと？

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業者の暴利がばれてしまうという事。
内情が分かってしまうと、元の配電サービスの契約自体する気がなくなってしまうよ。
業者にとって美味しい話なんだよ。
慈善事業ではないと業者もいっている。

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まあ仕事だから儲けが第一だよね。
＞４２はオーナー式高圧一括受電は賛成？
色々調べたらオーナー式も手間や何やかやでそんなに一括受電業者丸投げと利益が変わんない印象もったよ。
うちのマンション全部やってくれて共用部電気割引約半額って言われたし。

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>43
俺はどっちでもいい。
業者に暴利があるって分かっているんだから、その分を住民に還元してくれ。
組合も契約内容の交渉くらいしろよ。まったく。。。

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逆。ビジネスチャンスが喪失すかるからやきもきするのは業者。
高圧一括受電できなくても管理組合は痛くも痒くもない。従前通りでいいのだから。

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区分所有者の賃貸人が高圧一括受電に同意しない限り、賃借人が勝手に承諾書の提出はできない。
こんなデタラメ書いて承諾書を集める管理組合は詐欺と言える。

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部屋のオーナーは関係なくて今現在借りてる人(電気を使ってる人)の同意書が必要ってことじゃないのかしらん？

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＞４６の意味が今わかった。オーナーの同意も必要なのね。
そうなんだ。借りてる人だけだと今まで思ってたし、そういえば説明なかった！

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>>46
賃貸オーナーが高圧一括受電サービスを導入しない限り、賃貸借契約の賃借人が勝手に高圧一括受電を導入することはできないのは当然。

ところで、そのマンションは築5年。高圧一括受電の臨時総会決議は今年の2月22日。
http://www.isa515.com/
あと2年後に電力小売全面自由化、3年後に都市ガス小売全面自由化が実施される。
それなのに電気配電サービス会社に縛られ、電力供給会社の選択自由権をはく奪する高圧一括受電を採用するなど信じられない。
関東地方では、2016年の電力小売全面自由化になったら、ガスも電気も供給できる東京ガスが優位に立つと言われている。
東京ガスは新電力エネットの株主である。

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これは
「共用部の電気代が35%は確実に削減されます！」
との高圧一括受電サービス会社（以下、業者と称す）の提案を、
具体的に管理組合の収支会計に落とし込んだものである。
業者にいくら言ってもこの収支会計は出してこなかった。

ここで電力需給契約の2つの方法を検討する。

１.電力需給契約を電力会社と管理組合が締結した場合

　■管理組合が組合員から専有部分電気代を徴収すし、管理組合が電気代を電力会社に支払う。
　■電力管理は、管理組合が業者に電力管理サービス業務契約を締結し委託をする。
　■収支会計
　　・管理組合の電気代収入7920万円（①、組合員からの専有部分徴収電気代）
　　・管理組合の電気代支出6177万円（共用部分②+専有部分③、電力会社に支払う）
　　・業者への委託子費支出2360万円（④、業者へ支払う）

　その結果、管理組合は-617万円（⑤）の損益になるが、従前は-950万円の共用部分電気代だったため、
　333万円（⑥）経費節減できたことになる。
　一方、業者は2360万円（⑥）だけの委託費収入になる。

2.電力需給契約を電力会社と業者が締結した場合

　■業者が組合員から専有部分電気代、管理組合から共用部分電気代を徴収すし、業者が電気代を電力会社に支払う。
　■管理組合の電気代収支会計を業者によりブラックボックス化しアンタッチャブルにする。
　■収支会計
　　・管理組合の共用部分疑似電気代支出 617万円（⑤、管理組合が業者に共用部分電気代として支払う）
　　・電力会社への電気代支払い6177万円（②+③、業者が電力会社に支払う）
　　・業者の総収入は8537万円（専有部分①+疑似共用部分⑤）

　その結果、管理組合は-617万円（⑤）の疑似電気代支出になるが、従前は-950万円の電気代だったため、
　333万円（⑥）経費節減できたことになる。
　一方、業者は何と2360万円（④）ではなく8537万円（①+５）の総収入になる。

これが高圧一括受電を導入したときに電力需給契約を管理組合に締結させない理由である。
入りが大きいほどビジネスとして多大なメリットがあることは言うまでもない。
2360万円と8537万円では大違いである。

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>>31
単純な質問です。
あなたのご意見の場合、
高額な変電設備の費用を誰が支払うのですか。

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>>45

39です。
その通りです。
まさにその回答を待っていました。

＞高圧一括受電できなくても管理組合は痛くも痒くもない。従前通りでいいのだから。

頑張っているのは、実質業者だけです。
だから、反対で孤軍奮闘していると考えている方、もっと気楽にね。

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>51
質問です。

高額な変電設備の費用って、どれ位するんですか？
スケール感がなくて実感しません。
年間、何十万？何百万？
桁数だけでも、ご存じならば教えてください。

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設備投資は管理組合でいいと思う。
初期投資する金がないならリース方式にすればいい。
業者もリースなんだから、直リースした方が業者に管理経費取られなくてすむ。
その場合、④の業務委託費はリース料分安くなることになる。
リース料は管理組合がリース会社に支払う。

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>46
承諾書ではなく、委任状の間違いです。一括受電の承諾書とすれば、賃貸オーナーさんの怒りも当然です。こんな文書では誤解のもとですね。

一括受電を始める場合、業者は電力会社と高圧受電契約しますが、電力会社は各戸の電気契約がすべて解約されない限り、高圧受電契約は締結しません。
電気契約の解約は契約者（賃貸の場合は賃借人が電力会社と契約するが一般的）が手続をするのが基本ですが、この場合は業者が代行して電力会社に対して解約手続きをします。　そのためには業者を解約手続きの代理人とするために契約者の署名捺印がある委任状が必要です。
オーナーは電気契約者ではありませんので、解約手続きに関わることはできません。

一括受電は基本的に専有部の変更はありません。また、共用部の変更の場合、総会決議のあとで、改めて全区分所有者の承諾を必要としません。これは他の共用部変更でも同じです。

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>>51

>高額な変電設備の費用って、どれ位するんですか？

それを絶対教えないのが業者。
教えると管理組合に直リースされてしまうから。
また理事会もバカでそれを誰一人質問しない。

要するに理事で高圧一括受電を理解してる人がいないから。
そこが業者の攻めどころである。
初期費用なし、経費削減額幾ら、だけを全面に出して煙に巻くのが業者の営業。
当然、電力需給契約や電事法18条のことも一切触れない。

高圧一括受電の導入を検討するなら、理事に電力設備のプロがいないとだめ。

高圧一括受電は電力設備・電気事業の知識がなければ理解できない。

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>51
設備としては、現状電力会社が所有している設備を新たに設置します。
主なものとしては変圧器、各戸の電力メーターとブレーカーと工事費です。
具体的な金額は戸数や各マンションの状況によって、全然違うのですが、100戸くらいだとざっくりで1000万円くらいだと思います。

最近は電力会社が設備譲渡に応じるようになってきましたので、もっとずっと安く済むかもしれません。

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>一括受電は基本的に専有部の変更はありません。

違う。高圧一括受電方式は、専有部分の電力配電を共用部分と一体になって配電管理するから、専有部分の特別管理に当たる。だから総会特別決議が必要なのである。

>また、共用部の変更の場合、総会決議のあとで、改めて全区分所有者の承諾を必要としません。これは他の共用部変更でも同じです。

管理規約の変更になるから総会特別決議。
・借室電気室の使用者と貸借契約の変更
これは管理規約に電力会社と明文化されてるから規約変更に当たる。

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中途解約金いくら？

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特別管理となるのは業者を使わず、管理組合が自力で一括受電をした場合ではないですか？
一括受電業者がやるときは管理組合が管理する必要はないと思いますが。

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それならナゼ総会決議を採るのか？
管理組合が関与しなければ総会決議の必要はない。
高圧一括受電は、業者がマンションに勝手に入って来てやってるのではない。
契約主は管理組合である。

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管理規約では、借室電気室を電力会社に無償貸与させるとの規定がある。
また借室電気室の電力会社への貸借契約は、売主から管理組合が継承するとの規定もある。
だから高圧一括受電で電力会社でない業者に借室電気室を無償使用させることは、
上記２点に於いて管理規約の大幅な変更になる。従って総会特別決議が必要。

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>58
>高圧一括受電方式は、専有部分の電力配電を共用部分と一体になって配電管理するから、専有部分の特別管理に当たる。

違和感がある。専有部分の電力配電はそもそも専有部分でない。皆さん、誤解されている。
＞専有部分の電力配電は、電力会社の資産であって、共有部分でも専有部分でもない。

まずは電力会社と全て解約して、変電設備、ブレーカーを譲渡してもらった後の話でしょ？
勝手に他人の資産を管理する事を総会で決議するなよ。
決議した事が全てだと思うのは、どうかしていると思うぜ。

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<57
53です。回答ありがとうございます。
設備費で1000万位ですか。
なるほど。それで、このスレの過去で誰かが4年で元が取れると教えてくれたのですね。
ありがとうございます。

＞ところで、業者は設備のリース契約の更改となると、設備の原価償却は進むのだから電気代をその分安くしてくれるのでしょうか？

償却が殆ど終わっている状態で、設備費がかかるから今の割引率と言われたら皆さん腑に落ちませんよね。
資産価値が残っていない物にお金を払うことになるのですから。
ちょっとした疑問です。

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保安規程というものを知っていますか。
また、リミッターブレーカーは譲渡の対象外ですよ。
電力会社の資産は屋内電気室の設備
メーター、リミッターです。建物内の配線は共用部分や専有部分です。（その範囲は、管理規約で決めている。）

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＞65

一括受電サービスによって、変更される箇所ってどこなんですか？
建物内の配線ってよくわからんけど、うちの業者は変圧器とメーターを変えると言うとるが。
メーターは、スマートメーターって言っていたけど、両方とも電力会社の資産と認識して間違いないでしょ。

建物内の配線、、、って、管理規約に詳しく載っていたかな。
教えてくれてありがと。

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>違和感がある。専有部分の電力配電はそもそも専有部分でない。皆さん、誤解されている。

管理規約読むこと。
専有部分の配線と共用部分の配線と電力会社の電力量計とリミッターについて、財産責任分界点が図で表記されている。
その資産区分・責任区分とその資産利用権の電力配電は別ものであり、電力配電は管理規約規定外の事項。
また管理規約上は、電力配電に関しては配電元が電事法の一般電気事業者との規定は一切ない。
ただし借室電気室は、具体的に地域電力会社（一般電気事業者）への無償貸与と規定されている。

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>>67
ところで、管理規約って、各マンション同じ内容なんでしょうか？
そこの図示するって箇所で、どうしてもうちの規約にはないのですが、

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>58
ブレーカー以降の居室内配線は専有部になりますが、国が定めた安全基準に適合しているか4年に1度点検することになっています。　電力会社と契約していた時は、電力会社（実際には電力会社から委託をうけた保安協会）が点検をします。
一括受電業者を使った場合は電力会社に代わって、業者が点検をおこないます。
いずれの場合も、管理組合が専有部の管理をしていないということで変わりはありません。

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>69
やや複雑ですね。
でも、この辺の話って、受電業者は全くされませんでしたよ。
結局、受電サービスは、専有部分の事も含めて総会で決議されようとしていると認識していいのでしょか？

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>>22

同意書ってのは契約書だよ。
名前が違うだけです。

だから、断られたら再訪問はNGですよ。
特定商取り引き法の行政処分に注意された方がよろしいですよ。

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>>22

同意書ってのは契約書だよ。
名前が違うだけです。

だから、断られたら再訪問はNGですよ。
特定商取り引き法の行政処分に注意された方がよろしいですよ。

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>>69
貴殿の言ってることは間違い。
従前は電力会社と居住者との電力需給契約。
だから管理組合はノータッチ。
高圧一括受電後は業者と管理組合の電力配電サービス契約。
だから管理組合が管理してる。

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>>68

一例。

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>>72

契約書ではない。

同意書とは「電力会社と居住者間の電力需給契約の解約」に同意する旨の書類。
解約は契約者が行う。業者は戸々の契約解約同意書をまとめて電力会社に提出するだけ。

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>>75

間違い。
同意書という契約だよ。

誓約書や念書も法律的な効果を生じる。
文書上の名前が違うだけですよ。

都合の良い方に解釈しないほうがいい。

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高圧一括受電サービス契約は、管理組合と業者が締結するので、戸々の区分所有者は業者と契約する必要はない。
電力会社と業者が電力需給契約を締結するためには、従前の電力会社と居住者間の電力需給契約の解約が前提になる。
従って、電力会社と居住者間の電力需給契約の解約同意書を業者が必死に集めているのである。

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>77
一括受電業者の電力配電サービス契約についてもう少し詳しく教えてください。

「電力配電サービス契約」というのは電気の供給契約とはちがうのですか。

違うとすると誰と電気供給契約を結ぶのですか。
同じだとすると契約なしに、電気の供給を受け、電気料金を支払いことになりますが。

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>78
>違うとすると誰と電気供給契約を結ぶのですか。

あなたは、誰とも電気供給契約を結びませんよ。(ここは電力会社と一括受電会社だけの契約になる)
業者と電力配電サービスという契約を結ばされます。

電力配電サービスと混同させる所が、この商売の一つの特徴ですね。
業者は本来、重要事項として説明するべきですがね。

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なにも分かってないな。そこが業者の付け所だけど。

高圧一括受電を導入する場合、電力会社と需給契約を締結するのは業者であって管理組合ではない。
だから電力会社は、マンションの中にある？業者に電力供給をするのであって、マンション居住者には電力供給しないことになる。
それでは誰が居住者に電力供給するのか？
それは業者である。正確に言うと、電力会社から電力供給を受けた業者が、その電気を降圧して居住者に配電するのである。
従って、高圧一括受電導入後は、従前と異なり居住者は電力会社との接点が切れてしまうのである。

電事法により一般電気事業者である電力会社は、需給契約により高圧一括受電サービス業者に電力供給する義務はあるが、需給契約を締結してない居住者には電力供給義務はない。

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>業者と電力配電サービスという契約を結ばされます。

だから違うと言ってるだろう。
管理組合が業者と締結するから個々の組合員は業者と締結する必要はない。
管理組合は区分所有者の集合体組織なんだから。

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>79
一括受電業者は電力会社と高圧受電契約を結んでん購入した電気を各戸に再販売しますが、これは電気事業法でいう電気事業には当たらない。これが「電気供給契約」と「電力配電サービス」の違いという理解でよいですか。
電気事業でないので、経産大臣の許可は不要だし、供給責任もない。ということですね。
しかし、自家用電気工作物としての保安の責任は業者にあるのではないですか。

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ここに高圧一括受電導入の臨時総会議案書が公開されている。
（第3号議案P.34〜P.44）
共用部分の電気代を年間700万円削減できるとのこと、さらにMEMSの導入である。
http://www.isa515.com/app/download/9287136392/5%E6%9C%9F%E8%87%A8%E6%9...

ところで疑問がある。

■700万円削減の計算根拠が何も示されてない
・高圧一括受電サービス会社はいつもそうである。
・だいたい見積書が何もないのである。
・これが奴らの手口。信憑性がない。

■700万円を専有部分の電気代削減に回さないのはなぜか？
・戸平均年間10万円の電気代なら、削減率13.6%の１万3600円になる。
・一般に専有部分の電気代削減は5%と言われているので、削減率13.6%は専有部分の電気代削減の直接メリットが非常に大きい

■MEMSを提案している理由が不明
・高圧一括受電は単価変えによる電気代節減で省エネではない。それなのに省エネのMEMSを付加提案している。
・高圧一括受電とMEMSは切り離して考えるべきもの。
・もしMEMSを導入しなければ高圧一括受電による電気代削減額は700万円→1000万円と見る。
・高圧一括受電の提案に余計なMEMSを提案してるから削減額が700万円に減っている。

■MEMSの費用について何も書かれていない
・機器はタダだとしても年間のサービス料がかかるはず。
・機器がタダに出来る理由が何も書かれてない。
・一般にMEMSは1戸当たり最低5万円はかかるもの。

ところで、MEMS導入に関しては国庫補助金導入を画策していることを伏せて何も書かれていない。

ここの理事会は勉強不足。それでいて総会決議を採るのである。
組合員はたまったもんでない。理事の資質の問題だが。

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>>83
この中の一覧表を見れば、計算根拠が示されていなくても理解できる。
大雑把な計算ではあるが、共用部分の高圧のデマンド料金（基本料金に該当）は、
建物全体で吸収されるから年間３５０万円くらいは相殺される。
－５０％の７００万円の残りの３５０万円あまりは、
現状の低圧料金５１５戸の１０％よりも少額であり、
充分に利益が生ずることになっている。
もちろん、保安協会の検査料の負担は全体規模が大きくなり
金額も多少は増えるが、５１５戸からの収益に比べれば大したことはない。
詳細な計算根拠を示しても、残念ながら誰も理解できないだろう。
提案会社の人間でも、一人か二人が計算出来れば良い方である。
この方も示されているようにＭＥＭＳを提案する理由は不明である。
このことと、電気料金の削減や省エネとは全く次元が異なる。
多分補助を受ける事や「見栄を張りたいかな」位である。
メーターを交換するよりも不要な照明を消す事の方がはるかに効果的である。
理事会の勉強不足は、その通りです。難解な問題です。仕方がないと思う。

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>>83

>一般にMEMSは1戸当たり最低5万円はかかるもの。

もしそうなら、そのマンションは515戸だからMEMS導入に最低2575万円もかかる計算になる。
それを高圧一括受電による低圧単価と高圧単価差による差益から2575万円以上も捻出することになる。
余計なMEMS提案をしているために2575万円以上が電気代削減に差し向けられず、たった700万円の削減にしかならないと言う理屈になる。

このことを指摘できない理事会は資質が低く、業者の言いなりになってると言える。

しかし賢者なら、この2575万円以上が国庫補助金で賄う算段であることが見抜けると思う。
国庫補助金は事業費の1/3が賄われる。

MEMS単独では導入する管理組合などない。不要不急の産物で国が太鼓叩いて笛吹いて煽ってるのが現状。
だからMEMSを高圧一括受電と抱き合わせにして、事業費を出来るだけ膨らませて1/3の補助金を狙うのである。
補助金は高圧一括受電の補助金ではない、MEMS導入事業の補助金である。
業者の提案は主客転倒した提案である。本来はMEMSの提案であるべきもの。


>>84

計算根拠とは下図のことである。
1世帯の月間消費電力量、既存共用部分の契約電力と設備容量、既存借室電気室の設備容量が分かれば計算できる。
それを計算書で出すと業者の暴利がバレルから出さないで結果だけしか管理組合に示さないのである。
2年前に2業者に下図の計算根拠を提出するよう求めたが、一向に出さずに尻尾を巻いて逃げた。
うちは借室電気室だけで変圧器設備容量2400KVAもある大型マンションなのに。

変圧器設備容量の概算は、1世帯40A契約とすると4kw、それに戸数を掛けた数値が借室電気室の変圧器最大設備容量になる。

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反対が一人でも成就しないのであるから現実性のない話だね。

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総会で議決してしまい(ほぼ委任状。我が家は反対で提出)
申込書を出さないままでいます。
業者からは、訴えられることもありますよ。との説明を受けました。

まだ若干提出ていない家庭もあるみたいですが、かなり少数です。

競合の相見積もりも取らず、一社で決まってしまうなんて信じられません。

そもそも、マンション全体で年間38万円程度の利益にしかならない試算なので、
業者に上手く言いくるめられている四つにしか思えません。
どのようなサービスかわからないまま可決され、なんとなく決定事項だからと、署名して提出した人も必ずいるはずです。

可決された案を、反対案にて否決することは可能でしょうか？

反対案を提出するとしたら、
どのような案なら良いでしょうか？
アイデアをお願いします。

まずは、業者が1社だけであることに対する比較がされていないことによる反対。
電力自由化を目前に時期尚早であること。
何より説明が不十分であることから(昨年末に理事会より提案を受け説明会とアンケート実施。その後3月の理事会でそのまま議決。)全員の理解
得ているのか疑問があるので、
明確にしてから、再度決を取るべきであると考えている。(理解しているかどうか疑問に感じているのは以下のようなことです。)

●東電との解約のこと
●電力一括を解約した場合違約金がいること
●共有部のみ安くなるが年間38万程度とのこと
●占有部についてはほとんど変わらず、電力自由化になったときに電力会社が選べないこと
●点検のため停電があること(生命に関わるような自宅介護が今後15年ないのか？)



これらのことは、正当であると判断されるでしょうか？

全く専門分野でもない素人ですが、
このまま申し込みをするつもりはなく、
どうにか導入の中止が出来ないか考えております。

とりあえずは、申込書さえ提出しなければ導入にはなりませんが、
きちんとこちらも理由を提示して、ただの反対者ではなく、堂々と決議をひっくり返したいと思ってます。

ご協力お願い致します。

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電気事業法を改正して2016年に実施される電力小売全面自由化は、電力市場を全面開放して電力需給契約の自由を国民に付与する国の施策である。
それなのに高圧一括受電により、戸々の電力需給契約を1社に限定強制するのは、契約の自由に逆行する管理組合の暴挙である。
従って例え総会賛成決議が採られたとしても、反対を押し通すことはできる。
専有部分の契約の自由をなぜ管理組合は阻害するのか？理解に苦しむ。

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>マンション全体で年間38万円程度の利益にしかならない試算なので

削減額が38万円って何戸のマンション？

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>>89
79戸のマンションです。
どうやら、うちのマンションでは15%くらいしか削減できないとの説明でした。
そのため、38万との試算です。

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100世帯以下ということだな。

38万円÷79戸≒5千円
1世帯の年間電気代10万円とすると、1戸当たり5%の5千円

一般的な高圧一括受電の業者提案削減額が専有部分で年間5%だから筋書通りの提案。

倍の10%、削減額を2倍の76万円で交渉してみることだ。


それが出来ない業者は暴利だから退散してもらえばいい。

と言うよりも高圧一括受電のメリットが薄い。
2016年の電力小売全面自由化を待って、各戸が好きな電力会社と契約する方がメリットが大きい。

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居住者にとって、一括受電のメリットは電気料金が安くなるという点に尽きます。
業者によってはスマートメーター導入による利便性を強調するところもありますが、電力会社もスマートメーターに切り替わることが決まっているので、メリットにはなりません。

ですから、考えられるデメリットを上回るだけ、料金が安くなるのかということを論点にすべきです。

特別決議なので、区分所有者の1/4以上の反対者を募って決議を阻止するのが最もハードルが低く、双方のダメージも少なくて済んだはずです。
このまま申し込みをしないことで、当面は一括受電の導入はできなくなりますが、総会決議されてしまった以上、決議の実行ができないことは理事の責任問題にもなりますので、その後の展開によっては対立がエスカレートすることも考えられます。理事もよくわかっていないというなら、理事を説得して、改めて導入中止を理事会で決議するのが最も穏便な解決方法だと思います。

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No.92です。
改めて導入中止を理事会で決議するのが最も穏便な解決方法だと思うと書いてしまいましたが、ここは導入反対をあきらめて、No.92さんの案のように条件闘争に切り替えたほうが、理事会と対立しなくていいかしれません。

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電力会社が良いとは言わないが、それが一括受電業者が良いという結論には繋がらない。
善人ぶって、住民にいかにも明朗にサービスを説明して、リスクがありませんと主張される業者は気に入らない。

こちらに説明に来た業者に関しては、2016年問題や、途中解約のペナルティー、倒産リスク、電力の品質リスク、リースが満了し原価償却しても料金がやすくならないのに住民にこの償却の為のリスクを背負わせる、停電の責任を散々悪口をいっている電力会社に押しつけて自分達は窓口業務だけに終始、これらについての明確な説明を先方から絶対に持ち出さない事はどういうことだ？

住民は知識が少ないから、質問をする事もできないし、調査する時間も与えられません。そして、総会で決まった事だと圧力をかけてくる。

その様な商売も世の中には確かに蔓延しているが、自分の子供にもこの手の商売には絶対に契約するなと言い聞かせている。｢タダより高いものは無い」「良い話は勝手に来ない」と。


正しく理解しようと誤解しようと一個人が一括受電業者を信じるのは勝手で反対しないが、このサービスを導入する事自体が誤っていると認識している他の人まで巻き込むのはやめてくれ。

特に個人契約に関しては、自由契約だ。双方の合意が必要です。契約を強制する事はできない。
やるのならば、共用部のみってのが筋でしょ？

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リースは、リース期間終了後（リース期間15年とする）残価が10%あるので、
それを再リースすれば高圧一括受電業者は大儲けできる。
受変電設備の耐用年数は30年くらいだから、再リースを繰り返すのが手だ。
こういった仕組みについては、高圧一括受電業者は口が裂けても話はしない。
だから管理組合が高圧一括受電のビジネススキームを理解してないとカモにされる。

このビジネススキームを理解できる管理組合は高圧一括受電業者に頼まない。
管理組合自身が一括受電を行い、そのビジネススキームで得られる業者に吸いとられる利益を住民に適正還元する。
もし初期投資する金がないなら、業者と同様に管理組合が15年リースにすればいいのである。

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>業者からは、訴えられることもありますよ。との説明を受けました。

「訴えるなら訴えろ！次回は法廷で会おうぜ！今後、お前来るな！」

と開き直ったらいい。

そうこうしているうちに、2016年の電力小売全面自由化が始まり、高圧一括受電などすっ飛んでしまう。

こういう遅延戦法を覚えとくといい。とにかく2016年まで引き延ばすのである。

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>81
あなたが間違っています。
それは、どなたかが仰っていた業務委託契約と混同されている可能性があります。
管理組合も、区分所有者である組合員も、両者とも配電サービスを締結する必要がありますよ。
実体験からの話となります。

皆さんと話されている業者とは違う可能性がありますね。

>82

業者に過剰な期待はしない事です。
不安ならば書面で確認した方がよろしいです。

一例を紹介すると、説明を受けた業者は、停電などの電力供給できない時の供給責任は、
＞「あくまでも業者はクレームの窓口」
と仰っていました。

まず、自ら責任をとる事はない心証を受けました。
この様に供給に対する責任をとらないから、「電力供給契約ではない」のです。

業者は電気に関しては、殆ど知識をもっておらず、組合員の電気に関しての質問に答弁する能力はありませんでした。
＞「電力はプールみたいに貯まっていて、品質なんて全然関係ないですよ」
って、電力を供給する会社の言葉だと思いますか？

あくまでも、一例です。
質問者様が検討している業者は、良識がある会社かもしれませんので、ご参考程度にどうぞ。

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>96
その通りです。
が、少なくとも業者から訴えられる筋合いは100％無い。
通常は、管理組合が訴えるものでしょ？

業者は訴える事を希望しているだけ。
契約をとる事が仕事だから、賛同する必要はないけど、承知くらいしておきましょう。

同意書の訪問に関しても、業者からされる筋合いはない。
管理組合が、同意を取る為に、住民に説明するべきでしょ？

どうせならば、控訴、上告して最高裁で判例がでると助かる。
そんな事しているうちに、2016年になってしまいますね。
後、1年半も無いよ。

少し待つだけで、状況はがらりと変わると思います。

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>92
>93

まず理事には責任はないという事を言ってあげて下さい。
「契約の自由の原則」という憲法上の決まりごとを無視した総会決議なので、無効になります。
>10を参照下さい。

無効というのは、法律上、最初から無かったという事になりますので、責任問題には発展しません。
現状維持している状態ならば、どなたも文句を言いません。

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>99
>>現状維持している状態ならば、どなたも文句を言いません。
とんでもありません。　一括受電で電気料金が安くなると期待して賛成した人から、総会決議をしたのにいつまでも一括受電が実現しないのは総会決議の遵守規定に反することになるとして、理事会が突き上げられる可能性があります。

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>>97

業務委託契約でいいだろう。委託費の支払でいい。
高圧一括受電しても、電力需給契約は管理組合が電力会社と締結するのは当たり前。
さもないと法律による電力供給義務が電力会社に課されないから。
設備は管理組合が直リースしても、業者の設備を転リースされてもどちらでも良い。
管理組合が電力需給契約を電力会社と締結することが肝要。

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>理事会が突き上げられる可能性があります。

遵守しなくても罰則がないのが管理規約の世界。心配無用！

突きあげられたら

「高圧一括受電？あれはギャグだよ、電力小売全面自由化が始まるのに今更1社に縛られるの？世の中の自由化に逆行してるね。」

とかましたらいい。

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当社が、管理組合または建物所有者（この場合、区分所有者を除きます。）と「電力一括購入サービス契約」（以下「サービス契約」といいます。）を締結し、電力一括購入サービスの対象とした建物（以下「対象建物」といいます。）において、・・・・・

あくまでも管理組合と業者の電力一括購入サービス契約である。
業者は個々の居住者（区分所有者並びに占有者）と契約を締結するのではない。
なぜなら、管理組合の縛りをかけないと、居住者の中には契約しない者も出る恐れがあるから。
管理組合と契約すれば居住者に対して強制できる。

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>103
当社が云々は何の文書ですか。
もう少し内容を開示していただけませんか。

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↑これだよ。公開されてる。
http://www.orix.co.jp/oep/pdf/service-kiyaku%20tokyo20140401.pdf

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>105
ありがとうございます。
オリックスの電力一括購入サービス利用規約ですね。
東京電力の電気供給約款をベースに作成されていることがわかります。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/custom/shiryou/yakkan/pdf/260301kyouku0...
比較しながら読むと面白いでよ。

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>管理組合も、区分所有者である組合員も、両者とも配電サービスを締結する必要がありますよ。

105のオリックスでは業者と契約するのは管理組合だ。
従って、各戸への電気代請求は管理組合と言うことになる。

電気代請求に関しては、管理費等の徴収と同じレベルになる。
居住者が電気代滞納しても管理組合は業者に払わなければならない。
これは管理費滞納しても管理組合は管理会社に委託料を払わなければならないのと同じだ。

高圧一括受電は業務委託ではないな。そもそも管理組合業務ではないから。
あくまでも業者のサービス利用契約だ。従って需給契約にはならない。
需給契約のような、電力供給と電力受給の電事法の関係は一切ない。
サービス契約だから、業者の電力サービスの利用である。

電事法で補がされた電力需給契約でないから、業者がサービスをやめたり停止したら一巻の終わりだ。
これが最大のリスクということになる。理事は知ってるの？

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>100
大丈夫！
そもそもそんなに議論が活発な理事会ならば、住民全員が納得しているはずですよ。
業者、管理会社抜きで、住民同士本音で話し合っていないから、事が大きくなっているんですよ。

殆どの理事は、輪番制です。
任期満了すれば、さよならです。
誰も理事が誰であったかを覚えていませんよ。
そして、一部のクレーマーがいる事は、残念ながら何をしても変わりません。

理事の責任についてですが、組合の事を考えて出した提案ならば、正解であろうと間違いであろうといいんじゃないでしょうか？
重要なのは、正しい情報を元に組合がどれだけリスクをとれるかだと思います。
経済学で言う情報の非対称性ってしっていますか？
供給者と消費者の間には、圧倒的な情報の格差があるという事です。
あなた方の組合が本当に「正しい情報」の元に判断をしているか、もう一度吟味しても良いと思います。
大事な判断ですので、何回も総会を開き、全員が納得するまで話し合いをされてはいかがでしょうか？
どっちに納得するのかは言及しませんが、、、。


業者は、2016年ではなく理事が交代する時期がくる事を一番気にしていますよね。
業者及び管理会社から出された情報は、業者と管理会社に「都合がいい情報」である事をまず組合が認知するべきですね。

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>87
よし。作戦をたてましょう。

一括受電を受けるリスクに関しては、このスレに様々なご意見が集まっていると思います。
それを利用しましょう。

・まず周りの方に一括受電サービスのリスクを周知させましょう。そして仲間をつくりましょう。
例えば、ここのスレのアドレスをあなたのマンションの掲示板にupするとかするとよろしいのではないでしょうか？
SNSで拡散させるのも手でしょう。FaceBookとかTwitter。
この様に↓。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519008/all/


後は、リスクを列挙して、プリントにまとめて、マンションのロビー等に置くとか、何気なく落してみるとか、郵便受けに入れてみる等。
(＊マンションで、太陽光やエコキュートを入れている人は反対している可能性が高いです。なぜなら、一括受電する事で逆に電気料金が高くなる可能性がある為。一括受電業者は、オール電化マンションには手を出しません。メリットを提供できないので。よって、同じ様な環境を強制的に作っている人は損をします。）

・で、なにより大事なのは総会議決では、「契約自由の原則」を制限する議決は、例え区分所有法に則っていても無効であるという事です。>9を参照。区分所有法は、憲法に勝てないという事を認識して下さい。

懸念されている訴訟の件ですが、訴訟費用なんて大した事はありません。一番高いと考えられている弁護士費用ですが、こちらは、敗訴しても相手側が負担です。
でも、実際に訴訟される事はないと思います。
よく考えてください。
管理組合が、電気料の削減額以上の費用を裁判に費やすと思いますか？
よほどあなたが全住民に嫌われている場合を除き、非現実的です。

業者が脅しているだけです。


・最後に「理事長を連れてきてくれ。業者無しで話し合いたい。」
と業者に伝えて、あなたの懸念点を真摯に相談してみてはいかがでしょうか？

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まとめてのお礼で申し訳ございません。
先程の、電力一括受電を反対している者です。
業者との交渉も含め、
理事会と話し合ってみたいと思います。
難しいことを考えなくとも、
こちらに書かれているようなことをまとめることで、理解してもらえるものと願っております。
訴訟にはならないでしょうが、
何かあったとしても、その頃には2016年になるますもんね。
ここはとことん、反対を貫きます！！
もうしばらく勉強して、掛け合ってみますので、また後日ご報告いたします。

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商業施設、工場、学校、病院など業務用途ではほとんどが高圧受電しています。　業務用途の受電設備管理を多少とも知る立場からすると、マンション一括受電という事業はちょっと不思議ですね。
建物とは関係無い第三者が受電設備を持ち（所有でもリースでもいいんだけど）、電力会社と契約し購入した電力を建物内で再販売するという構造は業務用ではまずありません。

受電設備もエレベーターなどの設備と同様に建物の設備で、維持管理は必要に応じて自社の社員か専門業者に委託するというのが素直なやりかたです。

設備費用や維持管理を一括受電業者に丸投げすれば、確かに簡単ですが、当然費用はかかります。費用対効果からいって、一括受電業者は業務用では成り立ちません。

たしかに受電設備の維持管理は素人には難し事だろうけど、業務用でも全ての会社の担当者が電気に詳しいわけではありません。　しかし適切に委託することで問題なくこなしています。
マンションでも管理組合がやる気があれば、自力で一括受電することはそれほど困難ではないと思います。

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高圧一括受電って店舗併設マンションなら昔からやってるよ。
共用部分の受変電設備から店舗に低圧配電して内部検針で管理組合が電気代請求してる。
実際は管理組合から管理委託された管理会社が店舗検針・請求業務をしてる。
それが住宅部分に拡大されたと考えれば、管理組合が高圧一括受電するの自然な流れ。
だから、そういうマンションは管理組合が高圧一括受電し、管理会社に追加で業務委託すればいい。

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管理組合には全員が同意というシステムはないので事実上は不可能です。

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未提出はあと９戸となりました、あと６戸です、あと・・・ってなんか物悲しいね。
やっと提出した人の気持ちは、あとは皆さま方にお任せしたでござる！無念！ガクッ、って感じがする。
不本意なんじゃないかなぁ。

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電力一括反対の住民です。他の住民のサービス導入による利益を邪魔してる。みたいな事を言われているのですが、
どう対応すればよいでしょうか、良い意見が有ればお伺いしたいです。

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引越し

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国会議員がこんな質問してます。

管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか

政府の回答
お尋ねの趣旨が必ずしも明らかではないが、一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが、御指摘の「高圧一括受電導入」が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすか否かについては、個別具体的な事例に即して判断すべきものであると考えている。

特別の影響を及ぼすとき　所有者の承諾を得ない　決議は効力を生じないが　
と言うことは、　専有部分の導入時の停電、定期点検の際の停電、マンションの場合水道も使えなくなる
かなり特別な影響を及ぼすと思いますので決議は無効だと思います。

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試算では、従来専有部は低圧電力契約（東電契約：従量電灯Ｂ）だったのが、高圧一括受電（東電契約：高圧業務用電力）に変更することにより、本来なら専有部の電気代は66%くらいまで下がる。
例で書くと、電気代が月2万円の家庭は月13,200円くらいなる。5,000円以上は削減できる。
5千円以上の光熱費の削減は家庭の経費としてはものすごく大きい。

ところが高圧一括受電に変えても、各家庭には管理組合から月13,200円の請求ではなく従来通りの月2万円の請求が行く。
すなわち、家庭の月6.800円の削減分は管理組合に上納し、共同の利益を図るために組合員として協力することになる。

高圧一括受電とは、管理組合として共同の利益を図るために組合員に電気代削減分を上納させるシステムなのである。
組合員の個々の利益を図ることではないのである。だから特別決議が必要になるのである。

話がずれるが、高圧一括受電を導入することにより、各組合員の電気代は従前と変わらないのであるならば、上の例で行くと逆に毎月の管理費徴収額を6,800円下げれば組合員に高圧一括受電のメリットが還元される。
これは管理組合の会計にとっては収支トントンになる。すなわち高圧一括受電を導入する前後で管理費会計の剰余金は何も変化しない。

だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する意義は全くない。

それよりも2016年以降の国による家庭用電力の自由化で、各家庭に電力会社選定の自由度がある方がメリットが大きい。
自由化されれば電力会社の競争により電気料金は安くなる。

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高圧一括受電導入して後悔してるんだね。
慌てる乞食は貰いが少ない、と言うよりも破滅だな。
10年間身動きできない、経済情勢の変化にも追従できない。
10年間もリースの縛りがあるのを知らないで導入するのはアホの極み。

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>115
前回申し上げた通りです、を繰り返す。

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