グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

間違えました。
×：積水が2014年2月竣工予定
○：積水が2015年2月竣工予定

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昔、矢来町アドレスのアパートに住んでいました。江戸情緒漂う、ちょっと昭和っぽいこの町が大好きでした。矢来能楽堂の前を通るとお稽古の音が聞こえてきたり、大きな肉まんを買ったりと、お休みの日の散歩がとても楽しかったのを覚えています。最寄りの駅を聞かれて「神楽坂」と答えると羨ましがられたり、夜、電車がなくなってからタクシーで帰るにしても、どこからも近かったり、美術館やコンサートに行くにもアクセスが良かったことを思い出します。今は地方に住んでいますが、もし東京に住むなら、お金をかき集めて絶対ここだなぁ。

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一億あれば70㎡位は買えますかね？
時代錯誤でしょうか？

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70㎡は１億はしないでしょ

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資料届きました！
すごく、期待しています。
ここを買えば間違いなく資産になるでしょうね

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資料届いて間取り見ましたが広いタイプの方が魅力的だな〜。
1億5000〜2億くらいでしょうか。
小さいタイプを6000万くらいまでで買えれば買いですが難しそうですね〜。

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>206さんの見立てでは、軽く坪400を越えている感じですが...

資料届いた方、モリモトや丸紅の過去物件と比較して、似た物件ってありますか？
どのようなレベルのマンションなのか、気になりますので、評価いただけると幸いです。

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さすがに西向きメイン でそんなに高いと売れないでしょ。

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>>207さん

外観デザインはモリモトでいうと少しピアースっぽい外観です。正直ディアナっぽさを期待したのですが。

私が狙いたい小さいタイプは53.32平米、62.25平米のタイプですが、ちょうど6000〜7000万くらいに設定するのかな〜と。
専有面積の平均が65平米を超えるようなので、グロスが上がると私のような会社員では買えなくなってしまいます。

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400切ることあり得るかなぁ

物凄く興味がありますが己がついていけるか心配。70㎡8500は越えないで丸紅さん、モリモトさん。頼む。

余談だけどラカグ行ってきました。
お洒落☆

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>>209さん、ありがとうございます。ディアナ本郷弓町ぽいイメージですかね。
アーキサイトメビウス監修で期待もしているのですが、最近登板機会が多いようなので受け手も慣れてきているし...

ラカグはクルマで脇を通り過ぎましたが、あそこだけ青山・表参道ぽいイメージになってましたね。それって神楽坂のカラーに合っているのかな？と思わないでもないですが、グレード感が高いのは歓迎ですね。

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ラカグ、想像どおりにオシャレですね。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20141009/1060751/
http://www.excite.co.jp/News/bit/E1412846185062.html

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あまり非の打ち所がない分高いのでしょうかね？

神楽坂最寄りの中では高台で住宅地の矢来町なんで本格派なんでしょうかね。ち1LDK何個用意がありますかねぇ。

ラカグは渋い感じですね。表参道みたいに若者がいないのも好み。

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見た目すごく残念なデザインでしたね。
なんですかこれ？見た目で無理でした。

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正式名称はどうなったのでしょう？

神楽坂通りの街路灯に付けられたベナント？のようなものはTokyo Mid Peaksとなっていましたが。

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>>211
207さん
モリモトの本郷弓町は確かに近いですね。
丸紅の物件と言われれば納得な感じですが、もう少し色合いなど凝ったものにしてほしかったです。

アーキサイトメビウスには私も期待しているので、エントランスなどは唯一無二なものにしてほしいです。
207さんは礼儀正しくきちんとされている印象を受けますので、ぜひお互い購入できたら仲良くして頂ければ幸いです。私の資金力がついていければの話ですが。
事前案内にも予約が多く入っているみたいなので、私がモリモトさんや丸紅さんに相手にされるかというところもありますが、情報できるだけ引っ張ってきます。

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瞬殺決定物件。
モリモトだから先着ならば急がなくては

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神楽坂、人が車に怯えて暮らす街。。。。だ、そうです。

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意味不明

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電話で価格帯聞いてみました。だいたい坪単価300万台後半だそうです。もちろん階や方角にもよりますが。担当者の口ぶりだと最上階は400万になるくらいの勢いでした。

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300台後半て、だいぶボンヤリした情報しか出さないんですね。360なのか、390なのかで随分違ってくる...
まあ条件の良い部屋は400オーバーと考えておくべきかもしれません。

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昨日、資料が届いたけどMRの事前案内会はもう満席なの？サイトを見たけどどの日時も選べない。

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400は越えるでしょ普通に。300万台お断りじゃない？
即完売だな。

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平日でも希望日空き無し。
モンスター物件？

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>>222さん

1日で全日程が埋まってしまったとモリモトの担当が言っておりました。
2年近く前から謄本を上げて資料請求されていた方もいらっしゃるようで。
平日にお話きいてきますので、有効な情報ありましたら共有させて頂きます。

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山手内側×人気の町×駅近。

期待が高まるのもわかります。

販売方法は先着ですか？抽選ですか？

先着ならもうすでに遅いですか？

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あの辺は確かに良い場所。
イメージは戸建街ですけどね。

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>>225
ありがとうございます。
大変な人気のようですね。
まさか一日で事前案内会の枠が埋まるとは思いませんでした。
85平米以上の部屋を希望しているのですが、資料によると小さめの部屋も多くありそうですね。
昨年のヴィークコートは気に入らず見送ったのでこちらに期待してます。
いい情報がありましたらぜひ共有してください。

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400万がボーダーだと周辺の他業者がショールーム伺ったとき言っていました。
85平米位は、その事に信憑性を感じて算出すると一億ちょいですかね？
まあ、時代的にもロケーション的にもヴィークコートよりかは高いことを想定してうごくしかないですね。

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>>229
400万は十分に想定しています。
86平米の部屋がプレミアムプランとなっているので、むしろ希望する広さの部屋のバリエーションが少ないことが心配です。
MRには当分行けそうにないので、どこまで教えてくれるかはわかりませんが電話でざっと概要を聞いてみます。

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間取りを見るに外廊下。外廊下自体にそれほど偏見はないのですが、坪400が見え隠れする物件としてはちょっと寂しい。
立地のよさで押し切れる物件と思われるので、ハードのコストは極力抑えてきたのでしょうかね。

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今時、ワンルームマンションでも内廊下の物件がありますから外廊下だとたしかに寂しいですね。
その分内装の仕様を上げてくれればいいのですが、
それでも広めで条件のいい部屋は坪400以上は確実でしょう。

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ヴィーク神楽坂より良いロケーションなんだ、、色んな方がいらっしゃるんですね。

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先着順ではなく、抽選だそうですよ。

まあまあ近くに住んでいて、この物件の場所の前もたまに通ります。
私の印象では、交通量は少なくはないけど、車の騒音とかはそれほど心配しなくてもいいかなと思っているのですが、どうでしょうか。
この辺は車の交通量が多い・・・という書き込みがいくつかあったものですから気になりました。

また、もしこの物件に隣接する土地や建物で何かご存じの方がおられましたら、情報を教えていただけると幸いです（あそこにはマンションが建ちそうとか、解体予定のものがあるとか）。

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基本住戸で400万で特殊は450と予想。
ヴィークコート基準だと。

よくわかりませんが地名の由来を調べると白銀よりは矢来の方が格上なのではないでしょうか。

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神楽坂は坂上辺りが個人的には一番よい。坂上から牛込神楽坂駅の南側が好きです。坂上から商店街北側は北傾斜、南側は台地。
白銀の下は江戸川橋ですからなかなか芳ばしいですよ。

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特殊＝450だときついなー。
普通＝370～390、特殊＝390～420ぐらいだといいんですけど。
甘いですかね？

人気みたいなので、それに釣られて値が上がっていかないことを願っています。
でも、日本や世界の経済状況、不動産の先行きも不透明感が増しているので、
ほしいから高くても買っちゃえというのは絶対にやめようと思っています。

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>>237
このマンションの条件を考えると、100戸ちょっとなら高くても欲しいから買っちゃえ！の人たちで売りさばけちゃうと予想。
ヴィーク神楽坂はこのへん一帯の物件の悪しき前例となった。ハード面でのコストダウンをしても、立地の希少性だけで高値でも売れちゃうことが実証されたからね。

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坪400超えでも売れちゃう時代になったからね。
この辺りに住んでる単身者や二人暮らしならそれでも無理なく買えちゃうだろうな。
たぶん400で完売余裕。

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237です。
238、239さん、コメントをありがとうございます。
きっとおっしゃるとおりでしょうね。
場所的に既に気に入っている人も多いでしょうし、あの辺は大きく値上がりするとかはないでしょうが、根強い人気は今後もあるでしょうから、高くても買っちゃえの人は多いと思います。
自分として、まあちょっと高くても買っちゃえにするか、想定予算に合わなければ潔く撤退するか、非常に考えどころです。

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マンション市況がこんなことになるなら、少々無理してでも、去年パークコート千代田富士見かプラウド千代田富士見レジデンス、外観は残念だがプラウド市ヶ谷南町ディアージュのどれかを買っておけば良かったと後悔。ここも場所はいいと思うのでここで決めようと思ってます。

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新潮社のラカグ、行ってみたけど
おしゃれなセレクトショップっていうだけで規模も小さく
日常生活に何の役にも立たないですね

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今年春竣工のレゼリアは半分以上が坪300前半でした。しかも高仕様。400って皆さん正気で言ってますか？

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レゼリアは民主党政権でデフレと言われていた時期の販売です
マンション市況はこの２年でかなり変わりました

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この物件は再来年竣工でレゼリアと約2年の時間差があります。
この期間にあったオリンピックや円安といった影響を考えれば、レゼリアと同じ尺度で考えられないと思ったほうがよいでしょう。あと、個人的にはレゼリアの立地よりは格上に思います（駅距離は同等ですが）。

なので、400はアリかと思います。前のレスで電話問い合わせで300後半－400と聞いた方がいますが、ここから380－400超くらいと想像しています。

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急傾斜に立地するレゼリアは初めから検討外でした。
神楽坂で買うなら平地の矢来町近辺と決めていたのでこちらの物件は魅力的です。
坪400以上でしょうが転売を考えているわけではなく、自分が納得できる仕様なら多少割高でもかまいません。

事前案内会の予約が既に満席のようですが、電話して聞いてみると枠を増やしていたり、予約の変更もあるようなのでまだなんとか大丈夫のようですよ。
それから価格についてはまだ決まっていないとのことでした。
300後半からという書き込みもありましたが、信憑性は薄いと思います。

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ここの主導権は丸紅ですよね？　丸紅のマンションってまったく知らなかったけど、高田馬場物件のMRでいろいろ聞いたら、売った後の値落ちが一番少ないんだってさ。　ここも大手よりはいくらか安いんじゃない？

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>>242

千代田富士見は、当時でもどちらも高いから、比較するのは見当違いですね。プラウドの方はは狭い部屋ばかりだったな。
南町ディアージュは坪350万だから、今よりあの時にという感想も理解できます。

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330とか360時代の感覚で予約入れているなら枠開けてください。390～400ちょいなら買うから。
早く見てみたい。

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丸紅は中古騰落率(良い意味で)ランクはトップクラス
モリモトはデザインと仕様はトップクラス。
価格は丸紅で内装がモリモト主導だったら最高ですね。

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あとは民事再生が再び適応されなければ最高ですね。

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>>250 ダメダメではないと思いますよ。
ディスポーザが無い程度です。
確かに隣地と近いので、低層階は抜けがなくつらそうですが。

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>>254
ディスポーザーなし、外廊下に室外機、土地取得に失敗したせいで変な形、東西ともに前建て至近。

うん、ないな。

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祭りの様相ですね。
私は抽選と聞いたのでギリギリまで金策をしてみます。
情報有りましたら是非交換していきましょう。

美味しいお店とか是非教えてください。

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>>249
パークコート千代田富士見は高層の部屋が高額だから平均坪単価高く見えるけど
低層や西向きの部屋は坪380万～400万ちょっとだったんですよ
当時は高い高いと言われてましたけど、購入者は今となっては大正解だったと思います

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あそこも川沿い、線路沿いとマイナス要素ありだからねえ。一概には言えないけど、まあいま売り出してたら+10%かな。

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>>255 ディスポーザ無くても大して気にならないな～。
土地取得に『失敗』したわけじゃなく、最初からそういう想定でしょう。東西至近と言いますが、南側道路面する部屋はそうですが、中の住戸はそうでもないですよ、都心ならまあ仕方ない感じです。知ったかぶりは行けませんね。
廊下は内廊下でないのは私も同感ですが、
あなたが欲しくなくても、価格がリーズナブルであれば欲しい人もいるわけです。

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>>259
こんばんは！M3Dさん！
アパートの住み心地はいかがですか？

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私は違いますよ。
過去スレ見ると、南町物件に擁護的なコメントには、何かと『M3D』扱い。
話をそらすのが精一杯ですか。

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もう買ったんだからイーじゃん。
何だかんだ文句いって買えない輩よりあんた偉いよ！

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いや、近隣にもっと評価の高いマンションを購入しましたが、なにか。

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ちなみに？

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今、販売中のグランドメゾン新宿弁天町やザ・ヒルズ市谷薬王寺は参考になるのかな？
広い部屋で70平米台だけど高くて坪380程度。
矢来町の方が立地もいいし坪400以上は確実だろうね。

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>>267
両者に比べたら、申し訳ないが明らかに格上ですもんね。建物自体は薬王寺のデザインのほうが好みですが。

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プラウド文京関口というのも近辺で販売中ですね。
こちらは広い部屋で坪350程度のようです。
今、販売中の近隣の物件と比較するとここも狭い部屋だと坪350ぐらいでありそうですね。

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谷底は論外でしょ？
他のエリアの似たような山手内高台で探してる人は多いんじゃない？

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プッ(笑)ラウド南町ディアージュ

場所良いやん。

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みなさんは、矢来町ハイツの今後が気になりませんか？
時期がいつになるかは別にして、ここ数年で確実に新規マンションの計画が出てきそうな気がするのですが（情報は錯綜していますよね）。
すると大規模の開発になると思うので、取り壊しや建設の騒音が結構するのではないかとか、ここ（神楽坂プロジェクト）よりも、もっと質の良いものができるのではないかとか、私は気になってしまいます。
もちろん、そんなこと言っていたらいつまでも買えないことは重々承知ですが。

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矢来町ハイツの方ですか？矢来町ハイツの話は度々出ますがスレ違いですよ。ここで話を広げるのはおかしいです。
新しいスレ立てては？

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>>272
なんともとんちんかんだな
あなたはこのマンション買う気ないだろう

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272です。
とんちんかんな投稿だったということで、すみませんでした。
この物件の近隣（といっても徒歩12分程度ですが）に住んでおり、真剣に検討しているため、気になってしまったものですからつい書き込んでしまいました。
今後は投稿をせず、みなさんの書き込みを見て勉強させていただくことにします。

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とんちんかんなことは全然ないと思いますよ。
・物件の目の前
・神楽坂では他にない最大の敷地
・相手は建替え適齢期
ときたら、行く末は検討にあたっての重要事項だと思います。

インフレの傾向がみえるこのご時勢にみずほが手放す道理もないと思います。とはいえオフィス化して賃貸収入を得られるかというと、そんな土地でもない気がします。社宅の扱いも時代に合わないとすると、
・みずほの研修センターみたいな施設に変更
・定借でマンション建設
とかが考えられないでしょうか。

マンションに建替えるなら、江戸川アパートみたいに趣きのある感じにしてほしいですね。

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すみません、もう一度だけ投稿させていただきます。
276さん、優しいお言葉をありがとうございます。
私としてはそのような意味で重要かと思い投稿しましたが、言葉足らずだったようです。

仕事の関係で研修センター系にはよく行きますが、なるほど、あそこは適しているというか、よくあるパターンの感じにも思えます。
もちろん、定借でのマンションは、普通にあり得るでしょうね。

ちなみに、もしかしたら一部の皆様に役立つ情報かもしれませんので記しますが、ここの物件名はグランスイートが頭に付き、地名を挟んで、モリモトの某ブランド名が最後に付く可能性が高いみたいですよ。

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>>271
ペラウド南町アパートの話はもうやめてあげてください。

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名前はディアナコート神楽坂グランスイートになるんじゃないでしょうか。

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丸紅が先だからグランスイート神楽坂ディアナorピアースじゃない？
またはブランド無いかたちのザ神楽坂ヒルズとかじゃない？
モリモト寄りの物件なら内装は良さそう。

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「ローレルアイ恵比寿ピアース」の前例があるので、ピアースなのではないでしょうか。「ピアース中目黒ローレルアイ」とかもあってややこしいですが。

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力(出資)関係で前か後ろかが決まると以前聴いたことがあります。
予約がとれない物件て珍しいですね。
朝ならんでもダメなわけ？

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個人的にはピアースとかグランスイートとかつけて欲しくない。
近隣住民でこちらのマンションには期待してるので、スマートな名称希望します。

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住友物件じゃないので自分ところのシリーズ名はつけるんじゃない。

予想・・・グランスイート神楽坂ピアースに一票！！

でも中目黒のピアース物件は人気だったけど建物がダメポでした。
同じ事にならないように丸紅には頑張ってもらいたい。

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モリモト得意の玄関廊下石で突き板建具＆フローリングで水回りタイル＆ニッポリなら多少高くても手に入れたいなぁ。

ヴィーク同等なグレードなら400切らないと悩む

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２票目。
年賀状めんどくさいなぁ…

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朝から並べば買えますか？

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因みに皆さんは坪400で何平米に住もうと思われてますか？最近70平米の3LDKを良く見かけますが、やっぱり狭いですよね。一方80平米以上だとグロス価格が9千万〜1億以上となり一般ピープルでは手の届かないレベル。

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現在住んでいる部屋が85平米だから、少なくともそれ以上ですね。

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私はここを買うとすると岩戸町の小粒の部屋を売らなきゃならないんだけど、正直迷っています。　７０平米あたりがほしいですね。

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その広さは一本を越えないとこの辺じゃ無理だもんかねぇ。
山手線外でも良いならあると思うよ。

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学区を調べると評判が良いみたいですが如何なんでしょうか？

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ここは市谷だよね。人気校です。
越境者も多く抽選が行われる。伝統校です。向かいます。

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バブル崩壊が確実になってきましたね。
さあ、それがこの物件の価格設定にどう反映されてくるのでしょうか？
価格設定が今のトレンドを引きずっての高めなら、後から振り返って「高値づかみだった」となる可能性が少なからずでしょう。
一方、バブル崩壊の気配によって低めになるのなら、ほしい人には「良いタイミングだった」「お得だった」となる可能性も高いのではないでしょうか。

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色々踏まえ400だな。
バブル終わるっつても好立地なら跳ね返せるし、オリンピックある東京の真ん中だからねぇ。高値掴みとか資産的な話より住みたいか住みたくないかで金払うかじゃないかな？
湾岸の物件じゃあるまいし。
ただボーダーは400万かな。

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バブル終わるってなんで？アホな僕に教えてください。

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バブルを崩壊させないための演出がこれから始まりますよ。

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特に根拠はないってことなのかな。

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297さんは、うまいことおっしゃりますね。
株をやっている身としては、しばらくでもいいので「演出」に心から期待をしております。
バブル崩壊は言い過ぎで、「ノーマルに戻る」が正しいかもですね。
ただ、ここは確かに「ここに住みたいから高くても買う」人も多いでしょうし、立地もいいですから、他よりかは心配の度合いが低そうですね。
株価や世界の経済指標を見れば、（少なくとも一旦は）最近のバブルは終わりそうと見るのが普通かと思いますがいかがでしょうか。

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一等地は平気。世の中の一握りの富裕層がお金落とすから下がらない。
それ以外は買う人少なくなり下がるかも。

良いものは良い。そうならないものはキツイと思う。
イマイチな場所で高いとか山手外で高いとか。

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そうですね、高くてもきちんと良いものや明確なメリットがあるものは、問題ないと思います。
また、「クオリティはそれなりだけど、きちんとその分お安くしていますよ」というのも、それはそれで問題ないと思います。
値段の高さに見合わない物件は淘汰されていくでしょうね。
ここ最近は「割高だけどしょうがない」「もっと値段が上がっちゃいそうだから、とりあえず目をつぶって買ってしまおう」みたいなノリが少なからずあったように思います。

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バブル終わるっていってもこれからオリンピックとかあるから資材不足は否めない、仕入れた土地の値段、建設の人手不足等考えるとこのまま暫く続くのではないのかなと思う僕は素人なんですね。

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デベロッパーとしては、バブルが終わると、高い値段で買ってもらいにくくなる。
その一方で、原価や利潤を考えると、引き続き高い値段で売らざるを得ない（もしくは「オリンピックなどもあるし、高くても売れるんじゃないか」と思う）。
そういうジレンマは大きくなりそうです。
「むやみに高い値段をつける」ということは少なくなっていくと思いますが。
でも、ここは最近までのトレンドを引きずって、みなさんのおっしゃるとおり坪400万円くらいでしょうか。

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久が原の丸紅売主の物件では、使う予定のない壁タイル使って集客し、契約後に差し替えるという
それってアリなの？ってことしてますね

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丸紅のGS広尾は乾式戸境壁のペラペラ物件。

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>>304
ほんとですか？

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マンションコミュニティでもやり取りが確認できますよ

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マンションの外壁デザインもマンションの価値のひとつだと思うんだけど
３色のタイルを使ったこんなデザインですって売っといて、実際に使ったのは安っぽいベージュ系１色タイル

悪質なのはマンション販売サイトからも、SUMMOからも外観イメージを全て削除して
それでしれっと押し通そうとしてる

信用できないよね
久が原のスレは見ておいたほうがいいんじゃない

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ザ・久が原レジデンスへお越しの方はこちらまで
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350834/

問題なく完成するのであればブランドなんて関係ないように思いますが、今年初頭の施工ミス事例や今回の問題をみるとデベの選択も重要なんだな、って感じます。

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多少高くても、地所か三井に建てて欲しかったな。。

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>>309
みました。ひどいですね。
主人と相談し、この物件見送ります。

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こりゃ、ひどい。
一気にモチベーションが下がりました。

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安心できるのは、三井・三菱だけです。(両社とも過去に問題を起こしていますが、誠意ある対応をしています。資金力がほかのデべと違う)

丸紅なんか総合商社の窓際部門・最近ではほとんど供給していない。管理会社を三菱に売却。

モリモト・森本さんの個人会社 過去に民事再生しています。

坪400前後は安い買い物ではないので慎重に。

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ネガのつもりではないのですが、三井には二軒ほど住みましたが、管理人はしっかりしているし、コンシェルジュもとても感じがよかったです。
賃貸用に丸紅の某物件を見に行ったときは、コンシェルジュ（受付？）があまり感じがよくなく、落差をとても感じました。
自分だけの感じ方かなと思っていましたが、その物件のマンコミュを見たら、「もっと愛想よくしてほしい」みたいな書き込みがいくつかあり、やっぱりそうなのかと思いました。
三井が特に良いのか、それとも丸紅が悪いのかはわかりませんが。
この物件を検討しているので、管理とか、スタッフたちがしっかりしているといいなと思います。

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ご存じかどうか知りませんが、丸紅は管理会社を三菱に売却しましたので管理会社にはなりませんけど・・・　三菱が管理会社ですよここは・・・

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いよいよ来週末からですね。
モデルルームの出来栄えがよく、予算があったら決めちゃいそうです。何よりここは立地がいいです。不動産はやはり立地が全て

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立地はもちろん大事ですが、神楽坂近辺の様々な物件事例を見ていると、また久が原レジデンスの事例を見ていると、やはり立地以外も大事なのでは？と思うようになりました。

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来週の事前案内でどこまで話が聞けるか楽しみですね。

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三井=新川崎、地所=南青山高樹町、丸紅=久が原
やっぱマンションは野村がいいんじゃない？

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野村なんか単なる株屋だよ。
三菱 三井だけだよ。

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いや、住友が信頼度NO.1でしょう。旧財閥の体裁がある。

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プラウドは素晴らしいぞ！
三井、三菱なんて子会社化されてからレベル落ち過ぎ！

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住友は販売方法がムカつく
やはり三井じゃないかな？
野村は論外だと思う。たま～に良いものを造るけど住んでいる人に聞くとアフターが酷いみたい。

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私は財閥系の会社の者ですが、モリモトさんのマンションが好きなので、購入検討をしています。
好みは人それぞれじゃないでしょうか。

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丸紅寄りだったら？
確かにモリモトはデザインだけは良い。

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>>325

丸紅さんは良くも悪くも普通なデベだと思います。
ただ、私も一端の会社員ですので、正直普通なレベルで良いかと。
仲の良いモリモトの社員より紹介を受け、本物件の事前案内にも行ってまいりますが、そんなに丸紅とモリモトのどちらが主導だというのは無いと伺いましたよ。

それも含め事前案内のお話には期待しています。
私も325さんのようにモリモトのデザインはとても好みですね。
これも人それぞれかと思いますが。

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あの場所なら安っぽいものは作らないでしょういずれにしても。

学区が評判みたいですが具体的にはどこが良いのですか？地元の方教えてください。

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毎年、中学受験で御三家といわれる学校に合格されているとききます

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それは生まれつき高いIQを持っているとか、本人の努力によるものであって
（教育熱心だったり、IQの高いご両親が住んでいる地域とは言えるでしょうが）
学校の特色じゃないでしょ

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目の前の社宅が塾熱心だからね

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金持ちが多いエリアってことね。
たまに思う、みずほ銀行の行員だったらなぁと。

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物件名決まったの？

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市谷小学校は、校長先生が良いキャラクターです！
そして、日本銀行、みずほ銀行、ＮＴＴ社宅が有り皆様、学歴社会の大会社に勤めていらっしゃるので、
教育熱心になり、学区として盛り上がります。

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文京区以上？文京区並み？

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文京区の中でも3S1K並みじゃないかな。

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3S1Kとはなんでしょうか？

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文京区の有名公立小学校4つの頭文字です。
文京区の公立小学校はどこでも悪くないですが3S1Kはその中でも人気で、物件にも○○小学校区などと書かれます。
やはり御三家などに毎年何人も合格する小学校ですね。
確かにその進学実績が公立小学校の教育の成果かどうかは謎ですが、少なくとも環境としてはいいでしょう。

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割とここの近くのエリアに住んでいて、今回検討をしている者です。
ただ、近くといっても市ヶ谷駅を利用しておりますので、ここに住んだらメインになるであろう神楽坂駅の電車の混雑状況を知りたいなと思っています。
高田馬場方面ならすいているとか、飯田橋までは混んでいるとか、満員だけどギューギューというほどではないとか、よかったら教えていただけますと幸いです。
もちろん自分でも試してみますが、ちょっとした時間帯や車両の差によって違いもあるかもしれませんので、他の方のご経験も伺えたらと。

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市ヶ谷からの総武線よりかは空いている印象はあります。

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窪町？3k分からない。

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3S1Kって誠之小、千駄木小、昭和小、窪町小のことだけど
公立小でそこまでこだわるか？って思うけどな

前にも書いたけど、結局生まれ持ったIQと本人の努力です
当然塾にも行くんだろうし、学級崩壊でもしてなきゃ関係ない

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公立も視野に入れるなら学区は大事だと思います。
特に小学校は子供の徒歩圏と考えなくてはいけないですし。 ちなみに新宿区は小学校から越境可能ですが、文京区は越境が原則認められていません。
なので、おのづと意識の高い家庭が3S1Kに集まってきているといった状況です。
確率の問題でもありますけどね。

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教育関係の掲示板みたいになってきましたね。
この物件は子育て重視とか、小さいお子さんがいらっしゃる方がメインターゲットとはあまり感じないのですが、どうなのでしょうか。
DINKSにぴったりのようなイメージがありまして。

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どうなんでしょうね。
ただ、送られてきた資料を見ると、割と学区や近隣の私学など教育環境を押しているんですよね。
少なくとも子育て世帯もターゲットなのだと思いました。
どの辺りをターゲットとするかで値段や仕様も多少違うでしょうし、どういう人が住まれるのかも重要ですし（個人的には、子供がいるので子育て世帯が多いほうがありがたいです。単身やDINKSの方向けの部屋が多いと、人の入れ替わりが多そうで落ち着かないかなと）、その辺りも含めて説明会での情報に期待します。

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東西線は時間帯と乗る車両で変わりますよ。
朝の大手町方面は混んでいます。最後尾が一番混んでいるかと思うのですが、飯田橋、大手町で大量に入れ替わります。>３３８

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338です。
電車の混雑状況の情報をありがとうございます。
やっぱり大手町まで行く人や、飯田橋でJRに乗り換えという人が多いんですね。
有楽町線や南北線の飯田橋や市ヶ谷も同じような感じ（大量に入れ替わる）ですので、想像がつきます。

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買ってきます。

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大会社の社宅は教育熱も高く治安もいい。

学の高い親のDNAのせいもあって、子供も高学歴になる確率は高いでしょうね。

御三家よりは国立大付属が断トツです。
数学オリンピックメダリストは国立大付属ばかり。
僕の高校も日本代表いました。

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建物けっこういけてるね。。。

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グレード良けりゃ最高ですね。
今のご時世コストダウンでしょっぱいんだろうけど。
明日見てこよ。

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坪470かな？

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モデル行かれた方坪単価を、教えて下さい。

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今朝の新聞に入っていたプラウド神楽坂の中古物件（1年半で売りに出すとは早いですね）、5階の南西角部屋73.58㎡、22.25坪で9,480万円でした。坪単価425万円位？

この物件の相場はこの中古プラウド水準以上になるんでしょうね。

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プラウド神楽坂って新築時でも坪300くらいだったんじゃないの？
いくら相場高になってるとは言え坪400超はさすがに高すぎじゃないか。

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>353
現状の周辺相場から期待を込めて値付けしたんだろうけど、この値段ですぐには買い手がつかないでしょう。
仕様もそれほど良くないし、外観も賃貸マンションのよう。新築時の値付けを知ったらさらにテンション下がる。

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ここの坪単は、いくらでしょうか？
今日モデル行かれた方お願いします。

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公式HPが更新されましたね。
といっても、資料請求した方は目にしたことがある内容しかありませんが...

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354,355さん
私も折込広告を見たときは一瞬目を疑い、最初の数字は8なのではないかと、もう一度よく見直したくらいでした。
プラウド神楽坂はもう1部屋、10階北西角部屋2LDK55.68㎡、16.84坪で6,980万円で売りに出ています。こちらもやはり高いですね……

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グレードがだいぶ良いので高そうでした。ヴィークコートより安い訳がないと営業がいってました。

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>359さん
で、坪単価いくらだったんですか？

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ヴィークコートていくらだったの？

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ヴィーク神楽坂は300から453

中心400前後

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ヴィークは340-500、向かいのレゼリアは290-420だったかな。

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レゼリア定期借地でしょ？
比較にならん。
ヴィークコート以上と言うことが今の相場なんですかね？
安い様で高いようで…

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手元にバンプがあります。ヴィークは最大453です。

レゼリアは、所有権だよ。

いい加減な書き込みするな！

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ちょっと動き出し遅かったら、すでにすべての日程、予約満杯でキャンセル待ちだ。
どなたか大体の内容をお教えいただけませんか？

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ヴィークの最上階は500近かったはず。此処も最上階は同じくくらいかな〜。

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建物のデザイン全く高級感感じられない

もっと和を出してほしかったな。タイルの色も好きじゃない

まあＨＰ見る限りだけど

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事前送付された資料を見ても、建物や設備のグレードは決して高くない印象を受けます。
値をどこまで吊り上げても需要がある、と丸紅・モリモトが読むのか・・・。

昨日・今日の事前案内会に参加された方による情報が欲しいところです。
ぜひ、情報の提供お願いします。

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http://s-sadohara.jp/index.html

これはどう？

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立地オンリーならヴィークでいいじゃん。ヴィークなら飯田橋駅を普段使い出来るよ。神楽坂商店街ももっと近いよ。此処を敢えて選ぶ理由は？？仕様、外観に力入れてね、価格は抑えめに、期待してます。

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失礼だけどさこれモリモト物件ってより丸紅物件だよな

丸紅は高級感はあまり感じない物件が多いんだがその分財閥よりは安い

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> 立地オンリーならヴィークでいいじゃん。此処を敢えて選ぶ理由は？

って、ヴィークとっくに分譲終わって竣工までしてるじゃん。比較してどうするの？間取り選べないけど築浅の中古にしますか？キャピタルゲイン乗り乗りだろうけど。

仮に並行で販売してても価格が同じなら、丸紅モリモトのほうがいいな。建物じゃなくて立地の好みとして。
でもお高いんでしょうけどね...

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グランスイート神楽坂ピアースになったようですね。神楽坂にグランスイートもピアースもあるので間違えそうですが。

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変な名前....

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案内会行ってきました。
予定価格の発表は来月中旬以降とのこと。
間取りのバリエーションが多い上にはっきりとした価格はまだ出せないようですが、聞き出した雰囲気だと50平米台で7000万弱～上階の100平米超プレミア住戸で2億くらいってイメージ。
引きが強いせいか、この段階でかなり客を選んでる雰囲気を感じます。
そのわりに仕様は平凡だった印象。

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グレードはメッチャ高かったよ！
モリモト営業がディアナ以上って言ってましたが、確かにこの前見た祐天寺より、だいぶ仕様が良かった。期待しなかった分、ビックリした。
こりゃ高いんじゃないかなぁ～

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80㎡で１億前後なら圏内です。
実際どうなんでしょうか？

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本日拝見してきました。
場所はえき3分ですし神楽坂ということもあり非常に興味を持てました。高台であり高層で東西両サイドが住居地域系で高い建物がたたないことも魅力です。
室内は扉のグレードが凄かったのと天然石が、あちらこちらに標準で付いているのがステキでした。
基本装備も天井埋め込みエアコン、保温浴槽、ミストサウナ、ディスボーザーと充分でした。
価格はまだ協議しているみたいですが400万超えな感じでした。

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こりゃー
売れ残るな～
つーか、富裕層は大型マンション嫌いだしね、誰狙いなのか、コンセプト含め意味不明ー

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神楽坂に住めるステイタスとオリンピック景気を考えれば坪単価500万円程度は妥当な線でないの

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無問題でしょ？神楽坂だし。
神楽坂パワーは半端無いよ。

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神楽坂は庶民が住める場所ではなくなりましたね。
価格差を考えると、牛込柳町や江戸川橋が最寄りで神楽坂までかろうじて歩ける範囲でしか手がでません。

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中古のヴィーク加賀町 パークハウス加賀町 グランスィート神楽坂 プラウド神楽坂あたりが、売りに出てます。

レゼリアの中古は、坪430で売れました。

ここの価格が、出たら中古も見ながら検討します。

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事前説明会行ってきました。
期待どおりの部分とそうでない部分がありました。
設備などはほぼ期待どおり。
セキュリティは期待以下。外廊下でセキュリティ箇所は入口１箇所のみ。
外から簡単に侵入できそう。

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>>383
あまりこの辺の土地に詳しくない様子ですが、柳町最寄りでも加賀町や二十騎町など市谷の中でもブランド立地と言われる高級住宅地がありますよ。神楽坂の喧騒から少し離れて、かつ徒歩10分でメインストリートまで遊びに出られるので住んだら最高です。荒木町などにもアクセスがいいです。
江戸川橋は、まあアレですが。

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元々神楽坂って庶民が住める場所じゃなかったと思う。
相対論の話であって所詮は「上の下」価格だったものが「上の上」に戻ってきただけで。
どちらにせよ、一定収入以上ないと手が出ない。

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やはり坪400以上くらいですか。
市谷薬王寺あたりと比較してる人は、ある意味で判断しやすい価格差ですね。

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>387
そもそも年収1000万程度で神楽坂徒歩圏の物件(神楽坂通り以南、外苑東通り以東)の75m2以上が買えると思うことが間違い。

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＞389
異論なし。
バブル崩壊後とリーマンショック後が異常値だっただけ。
その分そのタイミングで買えた人はラッキー。

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結局加賀町あたりの中古がいいんですかね？？？

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セオリーはこんな感じです。

２００６
３位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　８位加賀町２丁目　９位若宮町　１１位砂土原１丁目　１２位矢来町
１３位神楽坂４丁目

２００７
１位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　７位加賀町２丁目　８位南町　９位砂土原１丁目　１２位中町

２００９
１位砂土原３丁目　２位加賀町２丁目　６位南町　８位若宮町　11位砂土原２丁目　１２位甲良町　１３位矢来町

２０１０
１位砂土原３丁目　２位若宮町　４位白銀町　６位加賀町2丁目　８位砂土原２丁目　

２０１２
２位砂土原３丁目　３位若宮町　４位砂土原２丁目　５位加賀町２丁目　７位砂土原１丁目　１０位甲良町
１１位南町　１２位払方　１４位中町

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　建築がいまいち論はあるけど、たとえば建築2棟はそれぞれことなる形状にした方が高級感がある。
連ちゃんすると安っぽい感じ。
批判は楽なので具体的に言うと、テクスチャーはあわせて、建築物は2棟で1棟的な概観にするとよいと思う。
そして、南側をお金持ち仕様にし、北は小金持ち仕様で格差をつける。
今でも十分売れると思うけど、お金持ちは優越感、小金持ちはこの金で住めるラッキーみたいなお徳感あってもいい。

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>>393
ぜひこの案を採用してもらいたいです

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若干細かいですが、レゼリア5階中古は竣工価格/坪403万円に対し421万円で売りに出されていた様ですね。実際の成約価格は勿論当事者しかわからないのですが、斜面立地のハンデもどこ吹く風、立地・仕様・外観が何れも良いと、中古も需要があるんですね。
此処は更に立地が良いので、あとは箱にどれだけ気合いを入れてくれるかですな。

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ピアースブランドだし、外観はモリモトらしいデザインといえばそうなのですが、同じモリモトでも
http://www.akasakahikawa.jp/design/
くらいには頑張ってほしかったなー。

ゲストを連れてきても「よくある並レベルのマンション」にしか見えないだろうなぁ...　実際の建築物は質感高いかもしれませんがね。

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＞＞３９６
ここは近くにあった組事務所が移転したのがよかった。　場所柄安く買えたから力入れられたのじゃないかな。

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ほんとに力入れてるのかな？
神楽坂駅の北側物件は仕様が多少低くても売れてしまったので、ここもコストダウンしつつ高額な値付けにすると予測していました。
仕様はどんな感じなんでしょう。

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坪350から500 中心420で出てきます。

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天井高240なのは残念。

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