グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

低層階で条件悪いとこは320-350くらいでもありそうだけど。

>>151
350でギリかな。
パンダ作るかどうかだけど、ここはそういうのなくても60戸なら売り切っちゃうよ。ヴィーク神楽坂みたいなクオリティで即完売したのがある意味悪しき前例。
これからまだマンション相場が上がる、または数年は下がらないと思っている人が大部分だろうし。

別スレ情報によると豊洲5丁目も坪400になるみたい。そう考えると此処は割安感あるね

大成のオーベルアーバンツ神楽坂って物件は分譲なのかな
規模的にはコンパクトマンションなんだろうけど

>>154
あんな物件関係ないでしょ。
このスレで議論する物に値しない。
そもそもそんな物件皆さん知らない。

平均単価400以下はまず無理でしょ
350で探すなら立川か浦和ですよ〜

南町プラウドみたいな外観も仕様もアパート並みのマンションだったら、350で売るかもね。おれは絶対に買わないけど。

ヴィーク神楽坂は平均400だけどあの仕様で瞬間蒸発。マンションは要は立地90%、此処は車の往来が多いし、飯田橋駅まで徒歩15分くらいかかるし、数年前であれば200後半から300前半がいいとこ。でもオリンピックの影響で運悪く最悪400前後でくるかな。であれば200後半でトワイシア中古をリフォームした方が良いかも。皆さんもこんなイメージでしょうか？

>>158
トワイシアの中古待ちって、狭き門だよ。
さらにトワイシアの外観、仕様など見た人なら分かる通りまさに立地だけのマンションの代表みたいな存在。
いくら安くても、購買意欲を刺激されないな。

坪400ですか。
ヴィークは立地とデベを考えると多少高いのはしょうがないと思いましたが、
どこもかしこも高くなってきましたね。

買い時外したかな～。
でも資材高騰が理由だとすると今後もそうそう下がる期待はできないですね。。

あんな立地で坪400万って・・・
みなさん冷静に検討したほうが良いですよ。矢来町ですからねwww
車通りは多いし、飯田橋まで歩けないし。牛込神楽坂も距離微妙でしょ。。
でもマンションの高騰が続いてますからおそらく強気な値段設定でしょうね・・・
あと、よくプラウド南町やヴィーク神楽坂が低仕様だの言ってる人いるけど
それぞれの良さがあると思いますよ。そもそも低仕様って実際に住んだ人じゃないとわからないしね・・・
価値で言うなら立地やネームバリューでは？？少なくともプラウドは売りに出てもすぐ売れてますよ。
結局それが資産価値だと思う。高仕様マンションでも売れなきゃなんの意味もないとおもう。

>>161
なんか必死すぎで面白い。冷静になったほうがいいですよ。

神楽坂徒歩３分を無視して飯田橋や牛込神楽坂が遠いってどうなのよ...

大久保通りの北／南の住所を気にするレベルの検討者は、坪４００だろうと支払いに問題ないでしょうし、相場より高いくらいが変な入居者がまぎれこまなくてちょうどよい、という感覚と思いますよ。

逸脱した高値をつけて売れなかったらデベの負けですが、坪４００は検討者側の相場観としても適切だと思います。今後同規模の物件が立ちそうな土地もなさそうだし。本郷弓町も４００くらいで早期完売したようなので、まずそれ以下は期待薄かと。

唯一可能性があるとしたら、JVだから揉めないように早期完売を優先して少し売れ筋価格にしてみるとか？ナイでしょうけどね。

>>161

売れなきゃ何の意味もないと思うって？？

将来売ることを第一の目的にマンション買う人のほうが圧倒的に少ないと思う。
将来売る人はいるだろうけど、自己居住用の場合、住んでいるときの満足度の
ほうが重要だと思うけど。

大きすぎて１つ見落としてました。矢来町ハイツ跡地の再開発。
数年後にプロジェクトが見えてくる筈ですが、その頃に不動産・マンションバブルがはじけていれば、お手頃価格で分譲されるかもしれませんね。

今の一押し中古

中古の利点
１評価がはっきりしている。（南町アディアージュは即完でしたが評価はダメダメ）
２現物を見れる。プロでもできてみないとわからない
３今すぐ住める（現在賃貸の方は家賃が浮く）
４消費税がかからない

１位　パークコートレゼリア１億２８００万円　パークハウス市谷加賀町９９８０万円
・ほぼ新築　・南向き　・旧価格物件　・工事費高騰前なので使用は落ちていない　・財閥デべ　・人気アドレス

５位　パークコート神楽坂（定借の割に高い）　南町アディアージュ（散々な言われ方をしている）
　　　ヴィーク加賀町（ダサイ外観　西向き）

市谷エリアの築浅中古だとこんな感じです。

>>165
だいたいその通り。どちらもたぶんすぐ売れちゃう。
少し値下げするなら考えるけど、期待薄。

>>161
おもしろ過ぎ笑
仕様が低いのは住んでみないとわからない？真剣に意味不明、まあたぶん南町の残念なひと。野村の被害者。

なるほど、南町の残念な方であれば、主張の意味合いにも合点がいきますね。ご愁傷さまですが検討者の迷惑なだけなので止めてください。
元々の意味での「確信犯」って、こういうときに使うんですね。

161はM3Dが疑われるな。

>>165
パークコートレゼリアは一押しでないでしょ。
急斜面だしアドレスも不人気な東五軒町。
まったく価値がないじゃないか。

>>165
確かにパークハウスは加賀町二丁目でブランド立地ですが、パークコートレゼリアは人気アドレスとは言えませんね。
ヴィークコートの外観は好みが分かれる気がします。仕様は悪くない感じ。
プラウドディアージュは、、完成前にマンションを購入する怖さを思い知らされました。

>>161
南町ディアージュはアパートとしての評価としてはそれなりの良さはあると思います。

プラウド南町アパートか。いいね！

>>１７１
周辺とも調和がとれ、目立たないでいいと思います。

全然話題に出ないけど、
これからブランズ市谷北町（仮称）が出てくると思うけど、ここより場所はいいと思うんだけどな
パークハウス神楽坂アーバンスの隣くらいで、北町の中でもかなり神楽坂寄りだから、
実際にはブランズ神楽坂なんとかっていう名前になる可能性もあるかも

>>173
道路に面した南面が細いから、確かに目立たない。
長屋っぽい作りだな。

パークハウスとレゼリアの比較はあんま意味なくない？パークハウスは歴史ある立地で最寄駅(大江戸線)迄は近い。でも他の使える路線はいずれも十数分かかるし、あと神楽坂商店街が普段使い出来るか疑問。一方レゼリアは傾斜立地のハンデあり。但し価格はパークハウスよりも安く(当たり前か)、神楽坂駅近、あと牛込神楽坂や飯田橋も10分以内の距離。外観、仕様は両方共に評価良いみたいなので、何を重視するかで判断すれば良いのでは。旧価格なのも羨ましい。
当物件はこの御時世なので、外観、仕様等々落とさざるを得ないかもだけど、南町の件もあるので竣工前の契約はちょっと躊躇しちゃうな。

＞＞１７６
さすがに南町までの残念な物件にはならないと思いますが、確かに慎重な検討が必要ですね。
あと、タイミング的に難しいとは思いますが、出来れば北町と甲良町の物件とも比較したいところです。

ヴィークコート神楽坂も評価低いです。(この物件の掲示板参照)即完でした。
青田買いはかけですね。


この物件も含め確実に仕様は落とし、値段は上がります。

慎重にならないとババ引きになります。

パークコートは確かに東五軒町・坂だが、腐ってもパークコート。(ほぼ白銀町・神楽坂エリア)

新築のパークコート買いましたと言ってみたいマジで。(うらやましいい)

近年の資産価値のある物件。
ジオ払方 レゼリア パークハウス加賀町 南町プラウド(第一弾)


定借なので微妙
パークコート神楽坂

ダメ物件
南町アパート ヴィーク神楽坂 ヴィーク加賀町

大筋こんな感じ。

これからの物件購入はババ引き大会

179さんに概ね同意。ただヴィーク神楽坂は割高とはいえレゼリア同様立地が素敵で且つ平面立地なので、外観評価？で南町と一緒にするのは違和感ありです

>180
そうですね。ヴィーク神楽坂は南町アパよりは良いです。
ただし、高値掴み(物件と価格との相対関係)という点ではかなり下位に入ってしまうかと。トワイシア2とでもいうような外観、仕様であの値付けはものすごく割高です。デベうはうは。

>179
ジオはダメでしょ。
西で評判悪いから、最近関東に進出しているけど払方含めてどの物件も仕様が低い。
あと、雰囲気を含め立地は良いと思うけど払方というアドレスが駄目。

たしかに阪急はヤバイ
関西では有名
仕様、管理が悪い分、安いから仕方がないかも知れないが

ジオは都心の一等地の中でも安く買える土地を探してなんちゃって高級マンションを建てて安く売る。
それでも売れないと即５００万以上値引きして売り切っちゃう。
売った後は何かあっても「知らぬ存ぜぬ」の一点張り。
阪急より東急のほうが圧倒的に良い！

＞＞１７９
資産価値のある物件に財閥系、野村に並んでジオが入るわけないだろ。

あのへんなら、本当はレフィナールとかスタイルハウスの中古が出てくれば…！

阪急は、関西の名門企業です。
マンションは評価が悪いみたいですね。

当物件の丸紅・モリモトはどうなんですか？

個人的意見
丸紅　総合商社・マンションなんか１部門にしか過ぎない・最近は管理会社を三菱に売却・新築マンションは撤退気味

モリモト　デザイン性評価・財閥系と城南地域でまともに戦える独立系デべ・所詮単独系なので資本力はダメ・
　　　　　民事再生の経験あり・

こんなこと考えると三井か三菱が鉄板

野村　ブランド戦略成功・そのお金は購入者が払っている・基盤は新規分譲マンションが８割なので財閥には勝てない
　　　エンパイア　南麻布などの評価できる物件はあるが、最近の新規物件はブランド戦略・営業力でなりたっている

ジオ払方？？
ラ・トゥールの近くの小さな団地みたいなやつのこと？

新潮社のとこのラカグ
道路にはみ出して植栽の工事をしてるけど警備員がいない

ジオ、ヤバ

アーキサイトメビウス監修って良いですね

矢来町ハイツの跡地開発でマンションになるのでしたら、多少高くても矢来町ハイツのほうがいいですね。しかしネット検索しても情報が出ません。どこの情報でしょうか

いつから始まるの？
場所スッゴい良いですね！
高いのかしら？8000万位で買えたらほしいなぁ。
ここ、アディダスでしたよね？

>>193
アディダス本社跡地です。
矢来町ハイツは興銀の社宅でしょうか？

モリモトだから先着なのかね。
確実に買えること考えるとナイスなデベだよなぁ

矢来町ハイツは興銀の社宅ですね。
しかし矢来町ハイツに住んでいる友人に聞いても、そんな廃寮の話は知らないと言ってましたよ

>>196
今売り出している代々木上原の積水物件は、元興銀系不動産子会社のホーマットだったので、みずほグループが不動産市況の回復に合わせて保有物件の整理を始めているのかもしれませんね。だとすると、一般の行員には知らされないと思います。
FSAからも3行の融和が出来ていないとお叱りを受けたようですし、保有資産の全般見直しも融和の一貫かもしれませんね。

あさってラカグがオープンですね。

モデルルームみたいなものを近くで発見。ここのですかね？

No.174さん
ブランズ市谷北町と同じ通り沿いでさらに神楽坂寄り、袋町には積水が2014年2月竣工予定の新築マンション建設中ですよ。本矢来町物件と比べるとどちらが高くなるのでしょうね。

間違えました。
×：積水が2014年2月竣工予定
○：積水が2015年2月竣工予定

昔、矢来町アドレスのアパートに住んでいました。江戸情緒漂う、ちょっと昭和っぽいこの町が大好きでした。矢来能楽堂の前を通るとお稽古の音が聞こえてきたり、大きな肉まんを買ったりと、お休みの日の散歩がとても楽しかったのを覚えています。最寄りの駅を聞かれて「神楽坂」と答えると羨ましがられたり、夜、電車がなくなってからタクシーで帰るにしても、どこからも近かったり、美術館やコンサートに行くにもアクセスが良かったことを思い出します。今は地方に住んでいますが、もし東京に住むなら、お金をかき集めて絶対ここだなぁ。

一億あれば70㎡位は買えますかね？
時代錯誤でしょうか？

70㎡は１億はしないでしょ

資料届きました！
すごく、期待しています。
ここを買えば間違いなく資産になるでしょうね

資料届いて間取り見ましたが広いタイプの方が魅力的だな〜。
1億5000〜2億くらいでしょうか。
小さいタイプを6000万くらいまでで買えれば買いですが難しそうですね〜。

>206さんの見立てでは、軽く坪400を越えている感じですが...

資料届いた方、モリモトや丸紅の過去物件と比較して、似た物件ってありますか？
どのようなレベルのマンションなのか、気になりますので、評価いただけると幸いです。

さすがに西向きメイン でそんなに高いと売れないでしょ。

>>207さん

外観デザインはモリモトでいうと少しピアースっぽい外観です。正直ディアナっぽさを期待したのですが。

私が狙いたい小さいタイプは53.32平米、62.25平米のタイプですが、ちょうど6000〜7000万くらいに設定するのかな〜と。
専有面積の平均が65平米を超えるようなので、グロスが上がると私のような会社員では買えなくなってしまいます。

400切ることあり得るかなぁ

物凄く興味がありますが己がついていけるか心配。70㎡8500は越えないで丸紅さん、モリモトさん。頼む。

余談だけどラカグ行ってきました。
お洒落☆

>>209さん、ありがとうございます。ディアナ本郷弓町ぽいイメージですかね。
アーキサイトメビウス監修で期待もしているのですが、最近登板機会が多いようなので受け手も慣れてきているし...

ラカグはクルマで脇を通り過ぎましたが、あそこだけ青山・表参道ぽいイメージになってましたね。それって神楽坂のカラーに合っているのかな？と思わないでもないですが、グレード感が高いのは歓迎ですね。

ラカグ、想像どおりにオシャレですね。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20141009/1060751/
http://www.excite.co.jp/News/bit/E1412846185062.html

あまり非の打ち所がない分高いのでしょうかね？

神楽坂最寄りの中では高台で住宅地の矢来町なんで本格派なんでしょうかね。ち1LDK何個用意がありますかねぇ。

ラカグは渋い感じですね。表参道みたいに若者がいないのも好み。

見た目すごく残念なデザインでしたね。
なんですかこれ？見た目で無理でした。

正式名称はどうなったのでしょう？

神楽坂通りの街路灯に付けられたベナント？のようなものはTokyo Mid Peaksとなっていましたが。

>>211
207さん
モリモトの本郷弓町は確かに近いですね。
丸紅の物件と言われれば納得な感じですが、もう少し色合いなど凝ったものにしてほしかったです。

アーキサイトメビウスには私も期待しているので、エントランスなどは唯一無二なものにしてほしいです。
207さんは礼儀正しくきちんとされている印象を受けますので、ぜひお互い購入できたら仲良くして頂ければ幸いです。私の資金力がついていければの話ですが。
事前案内にも予約が多く入っているみたいなので、私がモリモトさんや丸紅さんに相手にされるかというところもありますが、情報できるだけ引っ張ってきます。

瞬殺決定物件。
モリモトだから先着ならば急がなくては

神楽坂、人が車に怯えて暮らす街。。。。だ、そうです。

意味不明

電話で価格帯聞いてみました。だいたい坪単価300万台後半だそうです。もちろん階や方角にもよりますが。担当者の口ぶりだと最上階は400万になるくらいの勢いでした。

300台後半て、だいぶボンヤリした情報しか出さないんですね。360なのか、390なのかで随分違ってくる...
まあ条件の良い部屋は400オーバーと考えておくべきかもしれません。

昨日、資料が届いたけどMRの事前案内会はもう満席なの？サイトを見たけどどの日時も選べない。

400は越えるでしょ普通に。300万台お断りじゃない？
即完売だな。

平日でも希望日空き無し。
モンスター物件？

>>222さん

1日で全日程が埋まってしまったとモリモトの担当が言っておりました。
2年近く前から謄本を上げて資料請求されていた方もいらっしゃるようで。
平日にお話きいてきますので、有効な情報ありましたら共有させて頂きます。

山手内側×人気の町×駅近。

期待が高まるのもわかります。

販売方法は先着ですか？抽選ですか？

先着ならもうすでに遅いですか？

あの辺は確かに良い場所。
イメージは戸建街ですけどね。

>>225
ありがとうございます。
大変な人気のようですね。
まさか一日で事前案内会の枠が埋まるとは思いませんでした。
85平米以上の部屋を希望しているのですが、資料によると小さめの部屋も多くありそうですね。
昨年のヴィークコートは気に入らず見送ったのでこちらに期待してます。
いい情報がありましたらぜひ共有してください。

400万がボーダーだと周辺の他業者がショールーム伺ったとき言っていました。
85平米位は、その事に信憑性を感じて算出すると一億ちょいですかね？
まあ、時代的にもロケーション的にもヴィークコートよりかは高いことを想定してうごくしかないですね。

>>229
400万は十分に想定しています。
86平米の部屋がプレミアムプランとなっているので、むしろ希望する広さの部屋のバリエーションが少ないことが心配です。
MRには当分行けそうにないので、どこまで教えてくれるかはわかりませんが電話でざっと概要を聞いてみます。

間取りを見るに外廊下。外廊下自体にそれほど偏見はないのですが、坪400が見え隠れする物件としてはちょっと寂しい。
立地のよさで押し切れる物件と思われるので、ハードのコストは極力抑えてきたのでしょうかね。

今時、ワンルームマンションでも内廊下の物件がありますから外廊下だとたしかに寂しいですね。
その分内装の仕様を上げてくれればいいのですが、
それでも広めで条件のいい部屋は坪400以上は確実でしょう。

ヴィーク神楽坂より良いロケーションなんだ、、色んな方がいらっしゃるんですね。

先着順ではなく、抽選だそうですよ。

まあまあ近くに住んでいて、この物件の場所の前もたまに通ります。
私の印象では、交通量は少なくはないけど、車の騒音とかはそれほど心配しなくてもいいかなと思っているのですが、どうでしょうか。
この辺は車の交通量が多い・・・という書き込みがいくつかあったものですから気になりました。

また、もしこの物件に隣接する土地や建物で何かご存じの方がおられましたら、情報を教えていただけると幸いです（あそこにはマンションが建ちそうとか、解体予定のものがあるとか）。

基本住戸で400万で特殊は450と予想。
ヴィークコート基準だと。

よくわかりませんが地名の由来を調べると白銀よりは矢来の方が格上なのではないでしょうか。

神楽坂は坂上辺りが個人的には一番よい。坂上から牛込神楽坂駅の南側が好きです。坂上から商店街北側は北傾斜、南側は台地。
白銀の下は江戸川橋ですからなかなか芳ばしいですよ。

特殊＝450だときついなー。
普通＝370～390、特殊＝390～420ぐらいだといいんですけど。
甘いですかね？

人気みたいなので、それに釣られて値が上がっていかないことを願っています。
でも、日本や世界の経済状況、不動産の先行きも不透明感が増しているので、
ほしいから高くても買っちゃえというのは絶対にやめようと思っています。

>>237
このマンションの条件を考えると、100戸ちょっとなら高くても欲しいから買っちゃえ！の人たちで売りさばけちゃうと予想。
ヴィーク神楽坂はこのへん一帯の物件の悪しき前例となった。ハード面でのコストダウンをしても、立地の希少性だけで高値でも売れちゃうことが実証されたからね。

坪400超えでも売れちゃう時代になったからね。
この辺りに住んでる単身者や二人暮らしならそれでも無理なく買えちゃうだろうな。
たぶん400で完売余裕。

237です。
238、239さん、コメントをありがとうございます。
きっとおっしゃるとおりでしょうね。
場所的に既に気に入っている人も多いでしょうし、あの辺は大きく値上がりするとかはないでしょうが、根強い人気は今後もあるでしょうから、高くても買っちゃえの人は多いと思います。
自分として、まあちょっと高くても買っちゃえにするか、想定予算に合わなければ潔く撤退するか、非常に考えどころです。

マンション市況がこんなことになるなら、少々無理してでも、去年パークコート千代田富士見かプラウド千代田富士見レジデンス、外観は残念だがプラウド市ヶ谷南町ディアージュのどれかを買っておけば良かったと後悔。ここも場所はいいと思うのでここで決めようと思ってます。

新潮社のラカグ、行ってみたけど
おしゃれなセレクトショップっていうだけで規模も小さく
日常生活に何の役にも立たないですね

今年春竣工のレゼリアは半分以上が坪300前半でした。しかも高仕様。400って皆さん正気で言ってますか？

レゼリアは民主党政権でデフレと言われていた時期の販売です
マンション市況はこの２年でかなり変わりました

この物件は再来年竣工でレゼリアと約2年の時間差があります。
この期間にあったオリンピックや円安といった影響を考えれば、レゼリアと同じ尺度で考えられないと思ったほうがよいでしょう。あと、個人的にはレゼリアの立地よりは格上に思います（駅距離は同等ですが）。

なので、400はアリかと思います。前のレスで電話問い合わせで300後半－400と聞いた方がいますが、ここから380－400超くらいと想像しています。

急傾斜に立地するレゼリアは初めから検討外でした。
神楽坂で買うなら平地の矢来町近辺と決めていたのでこちらの物件は魅力的です。
坪400以上でしょうが転売を考えているわけではなく、自分が納得できる仕様なら多少割高でもかまいません。

事前案内会の予約が既に満席のようですが、電話して聞いてみると枠を増やしていたり、予約の変更もあるようなのでまだなんとか大丈夫のようですよ。
それから価格についてはまだ決まっていないとのことでした。
300後半からという書き込みもありましたが、信憑性は薄いと思います。

ここの主導権は丸紅ですよね？　丸紅のマンションってまったく知らなかったけど、高田馬場物件のMRでいろいろ聞いたら、売った後の値落ちが一番少ないんだってさ。　ここも大手よりはいくらか安いんじゃない？

>>242

千代田富士見は、当時でもどちらも高いから、比較するのは見当違いですね。プラウドの方はは狭い部屋ばかりだったな。
南町ディアージュは坪350万だから、今よりあの時にという感想も理解できます。