パークシティ大崎 ザ レジデンス　Part2

明日も1番に申し込みにいきます。
匂い？
そんなの関係ねぇ・・・古

航空機騒音？

そんなの関係ねぇ。

住んでから考えよう！

戸数も少ないし希少性あるから直ぐに完売するだろうね

ダイソーが近くて便利だね

タワマン林立エリアですから
中古になれば希少性はないですね。

>>6

涙ふけよ。山手線駅三分は希少価値あり。

>>7
6が涙ふけよ。
タワー契約者が
徒歩三分も六分も大した違いではない、
とどこかに書き込んでたよ。

7が涙ふけよ、だったなあ。書き間違えちゃいかんなあ。

>6
やはり、そうですよねー。
これだけ乱立してると古くなったら、色々なマンションから売りに出される部屋が出て…希少性とか無くなりますよね。
そうなると、駅から徒歩5、6分以内は全部似たような扱いになりそうな気がするなー。

山手線駅5分以内の条件の検索にヒットするこの物件はリセールでかなり有利。しかもトップブランドの三井の物件、街づくりで定評がある三井の再開発地域の一角に位置して、周りのお店にも恵まれてる。緑も多い。
間違いなくこの物件の希少性は高いです。

管理組合で問題が出やすいタワーマンションが誰もが好むわけでないですし、徒歩3分の価値を高く評価するニーズは少なからずいるはずです。タワーと被らない特徴がある分、逆に差別化になってリセールに良いです。
そして何よりも、大きな発展が期待できる品川駅の数分件内の山手線内側の住環境が整ってる街がそうそうないこと。港区の環境が整っているところはサラリーマンには高すぎることを考慮すると、このマンションは買いだと考えています。

マンションは立地が重要なのは不動産の常識ですもんね。

>>16
「徒歩」とは書いてないですよ。

パート2になったからって、朝書き込んだネガをまったく同じ文章でまた書き込むなんて、相当必死なんだね。
抽選回避できたら良いね。

>>14
言ってることはよく分かるけど、タワーを好まない人達からの一定の需要はあることは否定しないけど、ここも十分タワーかと。中途半端に。

>>19
俺も笑った。
それも一文字一句同じ。
テンプレかと思った。

>>12
その条件だと、OWCTとかシティタワーとか東京サウスとかルサンク×２とかともろに競合するでしょ。

>>11
臭いのは運河も同じ。臭いが嫌なら高台を買うしかない。三菱の西新宿とかにしたら？

目黒川下流の底は海水だっていうからな。流れが緩やかすぎて汚物が溜まる一方だから臭うらしい。

>>22
14と合わせて読んで下さいね。競合してませんよ。
この中では東京サウスもいいけど、築年数がだいぶ違いますね。

>>26
武蔵小杉もパークシティだけどで三井だけが高いってこともない。

ゴミ出しステーションが各階にないのが残念。
一階までゴミをもっていくのが面倒です。
コンセルジュもいないのに管理費はタワーよりも高いみたいだし。
ただ素直に駅３分は魅力です。

>>18
徒歩でも18分でつくけどね。

>>27
三井だけが高いとはどこにも書いてないですよ。ネガさんも必死ですね。
マンション用地が逼迫してきていること、再開発が進むほど価格は高くなってくることは大崎も武蔵小杉も同じ。武蔵小杉もどんどん単価が上がってます。利便性が高く住環境が整った立地は、建築資材・人件費が高騰していること、更なる消費税増税が予定されてることを考えると2020年までは確実に坪単価の値上がりが続くでしょうね。

共有施設って結局最初しか使わないよね
品川のワールドシティや有明のブリリアマーレ位の共有施設だと意味あるけど
でもそれは周りに何も無いからだけどね
日常住んで一番の恩恵はやっぱり駅近ですよ！駅近!!

共用部分のゴミステーションは日常だよ

確かにゴミステーションは便利だし、あったほうがよかったと思う。
けど中規模物件だとないのが普通でもあるから仕方ないかな。
大規模物件だとコンシェルジェとかパーティールームとかフィットネスルームとかキッズルームとか要らないものも一緒に付いてきちゃうから、まぁ考え方次第でシンプルなのが好きならこっちでいいんじゃない。

>>33
シンプルが好きな理由は管理費が安くなるからってのが主な理由だと思う。
タワーより管理費ないのに、そういった施設、サービスを享受できないのは、完全に割負けかと。

管理費高いのにの間違い。

規模ないから割高だろうね。
そもそもこの価格買える人はそんなにそこ気にしてないと思うが。

>>29
品川駅には、タワー棟の物件概要に徒歩18分と書いてあるんだが。
品川駅へはタワー棟よりも遠くなるここが、どうして徒歩18分で着けるのかな？

>>38
割高でもその分サービスが良いなら気にならないけど悪いなら気になる。

ゴミステーションの有無も管理サービスの一部なんだけど。

タワーの共用施設は、使えないとのことです。

キャピタルゲートプレイスの場合だと
レジはタワーの共用施設が使えない代わりに管理費は割安。

戸数あたりのエレベーターとか植栽とか多いわけだから、割高なの仕方ないんじゃ？比べるなら同規模同設備同グレードで。

駅には近い方がいい、山手線の内側がいい、羽田空港や品川駅に近い方がいい、向きは南向きがいい、価格は高い方がいい、管理費は高い方が多分劣化しないだろう。三井の物件だからリセールバリューもいいだろう。個数が多くないから売れ残ることもないだろう。

つまりカタログ販売向け物件ですね。

残念ながら駅近の物件は不動産屋が高めの管理費を設定するのは一般です。しかし、住民が住み始めてマンション管理が住民による管理組合に移れば、実際にかかる費用に基づく管理費になります。
マンションコミュニティの管理組合に関するスレッドで管理費が下がった実例はいくらでもあります。大手不動産傘下の管理会社で他の管理会社に変更しなくても管理委託料が値下げ出来た実例もあります。
まずはモデルルームに行って話を聞いてみるのがよいのではないでしょうか。

営業さんはここのマンションは管理費を最大限の価格で見積もっているから値下げされる可能性があると言っていました。

ここは管理費高いけど、駐車場を安くしてんだよ。何台借りるか分からない駐車料金より安定収支見込める管理費でがっつり取る手法。
管理費安くできないことはないけど、その時は駐車場料金も見直さないと収支のバランスが崩れるんじゃん？
今現在は車持ちには美味しい図だね。

何でここって大成建設が施工しているのに免震じゃないの？あと、高すぎじゃない？

スーゼネの耐震と、中小施工会社の免震だったらどっちを選ぶかって話ですね。スーゼネで免震だと約３億のコストがかかってしまい、物件価格が一戸当たり３００万円くらい高くなります。地震なんてそう起きるものではありませんので１８階建ですし、耐震で十分じゃないでしょうか。直下型には耐震と免震の差はないと言いますし、耐震の方が建物が頑丈に作られているので、免震よりも躯体構造は１００年とか長持ちします。免震の場合は長くて７０年くらいですね。ブリリアタワー池袋などは重説にはっきり書いてあります。

免震は耐震・制震と比べると、ランニングコストが高いし、直下型(縦揺れ)に対してはむしろ弱く、揺れも増幅されます。

しかし、法的には、耐震性は水平震度のみで問われますので、免震が圧倒的な性能であるかのように評価され、そもそもの駆体強度の低い建物がまかり通ってしまうわけです。
これが、54で言われているようなことが起きるカラクリですね。

ラッシュ時の山手線を経験してみたのですが、酷いですね。
大崎駅の混雑と、超満員ぶり。

毎日、満員電車を我慢するより、
山手線が空いてくる浜松町に直接行けるＧＦＴの方がいいと思います。

ここは地下鉄利用が不便な点と、小さい物件が多く数年後賃貸に回される可能性が高い点などであきらめました。　新しくできる街は大変魅力的で残念です。　

どうでも良い話ですが１LDKに食洗機がつけられないのは残念ですね。　仕様は普通ですが、天井高が高いのは良かったです。

前に歩行デッキには屋根がつかないというカキコミがありましたが、ガラスの屋根がつくことが確認できました。
前のカキコミは根拠のないネガだったのですね。

>>58

屋根がつかないというのはニューシティ側のことでは？

出遅れてしまったので次期を検討中です。昨日の締め切りの様子を教えてください。やはり抽選が多かったのですか？

>>56
わざわざ他のマンションのスレッドまで出張ご苦労様。
GFTは駅まで遠い、近くにスーパーなし、小学校が遠い、近くに組事務所あり、周りが交通量の多い道路と高速に囲まれているので比較対象になりませんね。
パークシティ大崎ザ レジデンスはこれらの条件を全てクリアしてますよ。

>>61
やはりこのマンションの住環境と利便性は素晴らしいですね。

抽選があるほど、人気があるんですね。
都心だと、どうしても集中してしまうところはあると思います。
後は条件がどうなっているか、ということに影響してしまいそうです。

>>64
多くの人にとっては本質的な問題にはならない部分ですね。気にする人は申し込まなければ良いだけ。
抽選の競争率が下がってよいと思います。

>>65

レベルの低い煽りには反応無用です

すごいね、あの値段でも65戸全て登録とは。7割終了で早々に長期夏休みとは余裕だな。ここは。

夏休み終了後にはむしろ割安感さえ感じるようになるかもね

全65戸登録すごいですね！
登録最終日にかけてネガさんが必死に頑張っていたことに納得しました。

この勢いだと今後大崎に出てくる大手の物件はかなり高くなりそうですね。

天下の三井が
たかだが92戸の、全戸を即日完売できなかったこと
を自慢されてもねえ。
すごくはありません。

>>71
安くすれば、即日完売できますよー

このスレのまとめを見ると一期の平均坪単価は368万円と書いてあります。意外と安いんですね。

406だよ。スレじゃなくて、物件販売一覧から計算してみなって。

>>75
74です。一期の平均坪単価406万円ですか？
情報ありがとうございます。

平均倍率、最高倍率はどれくらいだったんでしょうか。

抽選で外れた方対象の一期二次はあるんですか?

406って、計算間違えていませんか？

純粋に住戸の平均なら403.3だけど、売出価格総額÷売出総面積なら406だね。
どっちを平均坪単価との定義にするかはしらんが、前スレでは406の方が平均坪単価ってしてたね。

まとめに記載されている、7事業協力者分の売りが坪461万円」とはなんのことかわかる方いらっしゃいますか？

湾岸が、リーズナブルなのは、それなりの
理由があるからでしょ。

タワーやオフィス棟と一体開発なんですけど冷静に見ればここより奥に行くことはまずないので本来は目黒川フロントの駅近中層物件なんですけど三井マジックでなんとなく大規模開発物件のもっとも駅近な棟って雰囲気がありますね。

埋立て地と台地の違いでしょ。

>>84

台地？

>>81

湾岸はまだまだ土地がでてくるし、大規模タワーマンションはこれからまだまだ進化し商品性は向上するでしょう。
ただ山手線駅内側徒歩３分という立地は限られますからね。

代替品がない物は高いものです。湾岸は次を待とうという気になります。

>>86
そうなんですよね。湾岸は開放感があるのは良いのですが、スーパー供給過剰と地盤が怖くて決断に踏み切れませんでした。

>>81
湾岸のどの辺が住環境良いの？
価格以外でアドバンテージはないと思うが。

>>86
川沿いなので勘違いしてる人が多いけど、ここの地盤は『台地』に分類されます。
だから、川沿いだけど意外と地盤が強固なんですね。

>>85
そんなことも知らなかったのですか？

>>90

地質学上の洪積台地という意味ですね。
一般論だと大崎なら御殿山が台地でここは川沿い低地との認識でした。

そ、そ。だから、台地と埋立て地の差。

高すぎるねぇ。

＞86

山手線『内側』であることの具体的なメリットを教えてください。

>>94
地盤が強固。
品川周辺は内側か外側かで災害リスクがまるで違うらしいよ。詳しくは東京都都市整備局のHPに載ってる。

>>94

山手線内側には色々なものが集積しておりますし、山手線内側の土地は23区の面積のうち10%しかなく希少性があります。

大崎駅に限って言えば山手線が屈曲してますので内側であれば品川、五反田などと隣接駅も使えるなど交通利便性も高いです。

私は逆に山手線内側が許容範囲で山手線外側にはマンションは買いたくないですね。外側なら土地を買います。

>>95
災害リスクの話はやめておこう。国土交通省は河川対策で毎時500mm以上の集中豪雨は想定していないから。

>>96支持地盤の話と居住地域の地面の話がこんどうしちゃってますね。多分どなたかが意図的にごっちゃにしている印象ですが。

山手線沿いを歩いてみたことがありますか？
目黒までは目黒川の内側にある高台を走ってますがいわゆる城南五山としてすでにお屋敷街だったためか五反田からぐるっと3駅だけ低地を迂回して大崎で目黒川と交差しているんですね。
こと大崎に関しては山手線の内側より外側の方が河川流域から遠い台地なんですね。

>>95
一時間で500ｍｍって凄い量だけど・・・1時間で500ｍｍ以上雨が降ったなんて、観測史上ないんじゃないの？

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>>97
でした。