プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

意味不明です。

確かにこのエリアに優良築浅中古が少ないのは事実。
それでもこのエリアにこだわるなら（ゼニ金の問題でないと割り切れるなら）ここを選択するのもやむを得ないのかも。

ただいつの間にかホームページから消えた白金4丁目のグラメゾのほうがいろんな意味でリスクは少なかったと感じます。
近隣からケチをつけられているのと、道路隔てて対面の白金台4丁目がごく並級の住宅街だというのがちょっとですけど。

ほんとにこのエリアは道路一本隔てるだけ、または坂の上と下とで天と地ですから。
まあ麻布あたりもそうですが、歴史のある町というのはどこもそうなのでしょう。
それを見分ける自信のない人には埋立地が適しているかと。

ちなみにグランドメゾンの平均坪単価がいくらくらいだったか記録されている方はいますか？

>>883
たしか５５０～６００万位だった気がする。

ここは、430～500なので、妥当かと。

であれば、定期70年を考慮しても、そんなに割高でないような気がするのは、私だけでしょうか。法違反の建物であるブラックイメージの白金4丁目のグラメゾのほうが、はるかにリスクな感じだけど。

白金4丁目のグラメゾはどういう点が法違反なのですか。

>>883
たしか下層階で坪430万円~上層階好条件住戸で坪600万円前後だったかと。
平均では520~530万円ぐらいになったのではないか。
（ただあそこは会員優先が多かったのでイマイチ透明性に欠ける。）
この平均単価であの立地ならば今の相場としても妥当と判断する。

そうするとここはやはり割高。定借リスク勘案すれば平均坪単価せいぜい370~380万円。
あとは白金台駅3分＋プラウドブランドプレミアムをどこまで認めるかだろう。

でもこんなバブルスキームの物件が成功すると今後のブランドエリアでの購入希望者には悪影響が大きい。
将来の購入検討者も含め真剣に購入を考える人にとっては絶対に成功して欲しくない物件だね。

この価格で定借が売れたという実績が
今後ののこのエリアのマンション価格に影響がでるでしょうね

ゆるやかなインフレは歓迎ですが
行き過ぎはどうかと

白金エリアの高レベル築浅中古は
パーマンか、グランドメゾン、グランドヒルズくらい？
そのうち中古ででてくるのは数件、しかも安くない。

それに仲介料リフォーム費がたされると考えると
割高とわかっていても、
この物件を選んだ気持ちもわかる気もします。

そうだね。検討すればするほど、この物件しかないと思う人は、多いはず。代替案がないので。

>>890
パーマンか、グランドメゾン、グランドヒルズは高過ぎるし、あまりでてこない。ここをネガっている人たちに、白金台エリアで良い物件があるなら紹介してほしい。まさか、三光坂や上大崎ではないことを祈る。5年くらい探しているいるが本当にない。ここは、もちろん検討したが、定借と駐車場が気になって結果、おりてしまったが、その間、円安、株高が続き、ちょっと焦っている。安い一戸建てのちらしは入ってくるが論外。

青空機械式駐車場を目前にしても、そう思えるひとはそれでもいいのかも知れませんね。
うちは断ったのに親が出資すると聞かないのでMR同伴しましたが、この事実を知った瞬間に退席の運びとなりました。

>>893
どうしてわざわざ屋外機械式駐車場を設置するんでしょうね？
これで断念した方も結構いるのに。ノムさん教えて。

コスト削減だよ

円滑化法の改正もあるし、この界隈は建替えも可能な条件の良い高経年マンションも多い。
今後はその手の供給も増えてくるだろうから建替えマンションに抵抗のない人はそれを待つのも手かも
ただ建替え案件はプラウドタワーのような無理した不細工マンションになる可能性は高い。

低層はここのように接道条件が悪い路地の中しか建たない。そうすると駐車場は地下駐車場にできないので不細工な機械駐になる。法制（条例）の不備だから致し方ない。東京都は美しい街なみをつくることには興味がないらしい。

>>888
よく考えてみましょう。これから、都心は、定期借地が正しい選択になっていきます。50年後、日本の人口は今の半分です。高い所有権を買って、50年後、建て替えについて、地獄のような調整で、お金と時間と労力をひーひーするほど使って、疲弊しても、今のような条件で、買う人がどれだけいるか。。。何せ、人口は今の半分ですから。住宅はかなりの在庫を抱えてた状態です。であれば、定期借地で良い条件で、購入して、建っている70年の間、徹底的に使い倒したほうが圧倒的にお得感があります。バブルスキームというより、新時代にあったスキームといったほうが良いでしょう。人口減の日本において所有権にこだわる理由がわかりません。こんな簡単なことが理解できないのでしょうか。

>>895
適当な事は書かない方がいいね

>>896
建て替えマンションは、定期借地以上に抵抗がある層も多いと思います。既存と新参者のバランスは微妙です。既存はオーナーづらして、新参者は、自分の大切なお金がこいつらのために使われるなんてついつい思ってしまいます。建て替えで相当すったもんだしたプラウドタワーの場合、被害者意識の人は、かなり多いはずです。今はいいけど、確実に建て替えマンションのリスクは増えてくると思います。そもそも建て替えマンションは怨念の塊ですからね。

建て替えで、費用を出さないとなると、
平米数がせまくなりますからね。

建て替えは確執を生みやすいでしょうね

なぜ都心の定期借地が正解なのでしょう。

辺鄙な場所でいずれ価値のなくなるところは所有しても仕方がないから定借で充分。
都心の優良立地は敷地権でも十分価値がある。
いずれ新耐震物件でも主要諸外国のように敷地一括売却が可能になるのは確実。

都心低層こそ所有権というのが正解。

価値がありすぎて、好立地は
土地所有者が手放さなくなり
こういう物件が増えるのでしょう

〉〉897
定期借地が正しいように書いてありますが、
物件価格が割高なこちらの物件にはあてはまんないでしょ

>>903
あなたが割高だと勝手に思ってるだけで、ホントに割高かどうかわかるのは随分先になるね。
自分の物差しが普通だと思わないことだね

904
あんたの物差しも普通と思わん方がいーよ。

そうですね！
割高か分かるのは、オリンピック後かと当方は考えてます。6年後がどうなるかですが、
人口が減少傾向となれば、今後の新築の値段は下げざるを得ないかと個人的には予想してます。

>>905
別に思ってないよ。
割高って言ってるから、何故かなと思って

買いたい時が買い替えドキ〜

不動産価格が上がるのは
人口の増減かとおもっていましたが、

実は金融政策で決まってくるのかなと
ここ最近不動産価格が上がったのも人口増ではなく
アベノミクスですし、

将来の資産価値も人口増減より
その時の金融政策によるのかもしれません、
インフレになるかどうかも含めて

特に都心の物件は

そうですね！
金融政策でかなり値段の上げ下げが明確ですよね。
今は、住宅価格が高騰してますが、
過去を見ても、上がれば下がりますので
時期を見極めるのが大事ですね。
それを含め検討するのが、楽しみの一つです。

＞＞８９８
ということは、ここの駐車場訳ありであのような形に？？

>>912
近くのマンション見てみ。
地下平置きとかないから。野ざらし平置きか機械式だけだから。

>>913
そういうマンションは築年数だいぶ経っているもの
ばかり。わりと新しいのは地下の機械式だったと
思いますが。

>>914
どこのマンション？

>>913 914
この界隈だとヴィラテラッセ白金台（築13年？）くらいか。

道路幅員が６ｍないところは建物内駐車場は台数制限があるので戸数が多いと機械駐か屋外になってしまう。
あのパークハウスですら機械駐です。
といってもパークマンション（戸数たしか8戸？）も道路側屋外平置きです。
一方、白金4丁目のパーマンは屋内ですけどね。やはり立地かな。

１２月に３期受付ですね

白金台は丁度良い辺りにあって、静かだし緑も多いし文句ない地域ですね。
ただ物件の値段が高い高い…
無理しないと手が届きません。

少しは安い新築が出るかと思ったものの白金台アドレスは高いですね。

定借７０年
今の相場の所有権価格と比べれば１割は安いとも思えますが

２−３年前なら、所有権でしたからそこが納得できるかどうかですね

>>919
所有権・定借関係なく全体の相場が２～３年前は１，２割今より安かったですから。
もっと遡れば２００２年頃は３割は安かったのでは。

逆にバブルの頃は２倍でしたね。

そんな事言いだしたらキリがないね

買わないと、すぐ、なくなるよ笑

>>916
パークハウスは確かに機械式ですね。ただ、ここは大通りから
入った時に、正面のエントランスだけが見えます。
こちらは目黒通りから入ってくると、エントランスより先に
屋外機械式駐車場が見えて目立つのが残念。

バブルのころは、この辺りも２倍だったのですか？

７０平米２億あたりの頃もあったのでしょうか？？

残り13戸です。事実上、2、3戸しか残ってないようです。

>>922
新しい風物として、すぐに目が慣れていくと思います。

残り2，3戸か、、すごい営業力。まいりましたな、ノムさんには笑

70年後は皆いませんね！

今期も抽選部屋ばかりだそうですよ

今後このあたりは坪６００になるのでしょう

この価格でも、あべのみくす前の仕入れ、
請負契約でしょ

２０１４年仕入れだったら、今の請負価格だったらもっと高かったのか？？

まあ、竹中ではなくなっていたかな

それにしてもこの経済実態の裏付けのないバブル相場はいつまで続くのでしょう。
もういい加減はじけてもいいころだと思うが。

いずれにしても今の相場を維持できるのはごく限られた希少エリアだけでしょう。
白金台はそこまでの価値があるかかなり微妙～

でもあの白金1丁目（タワーはともかく並級マンションまで）が大化けするくらいだからやはり再開発狙いかな。
ＮＴＴなどいつ動き出す？