プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

まあ個人リートぐらいに思って資金運用できる方ならとにかく減価償却がはやいので早期に転売すればよいですね。このあたりはタワマンと同じですね。

>>193
どうしてそんなこと言い切れるのでしょう。

先日もパブコメ意見募集のあった東京都の新ガイドライン案をみれば都が本気であることは明らかでしょう。
高輪側は旧議員宿舎跡地の取得で用地問題はほぼ決着でしょう。
白金台側も予定地のかなりの部分が公園やUR所有地になっており、いずれは実現するものと見られます。

野村は地権者に当分来ないといって70年にさせたのでしょうけれど、思いのほか早く実現して大恥をかかなきゃいいけど。
いずれにしても70年後には間違いなく実現しているでしょうから、その時地権者は更地で返ってくる土地を高度利用できるんですね。どのみちメリットは地権者が一人占め！

＞１９４

それって、都心の優良立地にあって（ここは、環状４号の延伸なければ、結構良い方の立地だと思いますが）、かつ、何らか特徴があるところだと思います。例えば、

①広い（120平米くらい～）、かつ、リーズナブル（坪300前後）。
→最近、広いマンションは少ない、かつ、都心一等地の広い新築は非常に高い。

②借景や植栽が豊富。
→この価値は説明不要

③１階で専用庭付き
→子持ちに喜ばれる。

④有名私立小の近くで閑静（で広い）
→小学校は徒歩で、という（名門私立小に通わせるような富裕層の）ご家庭の流入は毎年一定数あります。

加えて、総じて、容積率に余裕があって（＝建替えの許容性が相応にある）、平置き駐車上なんかも豊富にある。

つまり、今のマンションにないメリットがあるからこそ、古くても売れるのだと思います。

さて、ここはどうか？

高輪側は既に動きがあり、地元では環状４号線延長を周知の事実として捉えています。

このあたりの住環境はよく知っているので、この物件も検討対象になり、申し込みまでしましたが最終的には見送りました。
そこで一つ気になったのが、この物件が乾式壁であることの説明は販売担当からはなかったと思います。
前に”検討者は当然そんなこと知っている”というようなコメントがあったのですが、私を含め普通のレベルの検討者は、”低層マンションの戸境壁は当然湿式でしょう”というのが常識だと思います。まさか乾式などと思いもよりませんでした。

あらためてガーデンフォレストの板を見直していたら定借の本質をついた的確なコメントがありました。
”定借は地権者の利益のためにある”
その導入の経緯からしてまことにその通りでした。

従って大多数の（地権者ではない）一般ピープルからは見向きもされず、導入後20年以上経過しても定借分譲マンションは全国ベースでも20,000戸程度の供給に過ぎず、いわば絶滅危惧類型です。

国土交通省もとうとう匙を投げたらしく平成21年まで続けていた実態調査の公表を取りやめてしました。
”国土交通省にも見捨てられた民間定借マンション”(地権者が公共の場合だけは調査継続公表しているようですが、こちらもきわめて低調です。）というのが結論です。

確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。

>>201
これがもしかしたらこの物件のほんとのディープな裏事情？
迷っている人には耳打ちしているのかな。私にはしてくれなかったけど。
でもこれって、ほんとだとしても地権者とデべには二度おいしい話というだけだよね。人を馬鹿にしすぎ。

相変わらず想像力たくましく盛り上がってますね～

≫No.201
環状４号の道路延伸で、上手くいけば用途地域が第１種中高層住居専用地域から商業地域にかわり、容積率も現行の300％から500％にUPされ（総合設計制度使えば容積率900％までいくか？）その余った容積を使ってデベがマンション建て直しですか。30年後に立て直しの場合、定期借地だと底地権と借地権割合はどうなるのかな。でも、そんなに上手くいくかな。

>>205
ここ買ってる人の半分ぐらいはそれも見込んでると思う。

>>201
>>205
いよいよ苦し紛れなのか、ポジ側は話が詐欺まがいになってきましたね。
表でこんなことやったら明らかに業法違反でしょうから、こういうところで風評を流して人気回復を図ろうとしているのかな。でもこんなでたらめな話成り立つわけないのに。
所有権ですら建替えなんて容易ではないのに、普通借ならまだしも定借の建替えなんてハードル高すぎ。多少の追い金で済むはずもない。
しかもここは道路付けが悪い（環4は南西側）ので、北側（たぶんそのまま一中高の二種高度）の日影規制やら考えれば相当な腕力を使わない限り条件の良い建物は難しいでしょう。今のプラチナ通りの現状から見て、用途も一種住居（日影規制有）がせいぜいで港区の基本方針から考えてもここが商業地域とされることはまずあり得ない。

地権者が70年の期間を延長することはあり得ないでしょ。70年後に土地が更地で返ってくれば良いのです。　そうすると建て替えなんて不可能。　容積率が上がれば地権者には利益があるが、定借マンションの所有者には何の恩恵も無い。
ポジは以前は良い環境で70年住めれば資産価値はどうでも良いような主張が多かったですが、今度は資産価値が30年後に跳ね上がるかのような妄想にとらわれ始めている。

>>208
その通り！
定期借地権を理解しておらず、
妄想の世界で盛り上っている。
話しにならない！

いいじゃん。あんまり細かいこと言わないでよ。
ネガだって9割は妄想なんだから。

>>210
とうとう悲鳴に近くなってきましたね。
”ネガの9割が妄想”を具体的に立証願います。

まあ、スラム化だの貸せないだの一部は想像もあるかもしれませんが。
でもその恐れは確実にあります。築38年ものを城南のブランドエリアで所有するものの実感。
そのリスクを冒して所有継続しているのは、容積率に余裕があり将来化ける可能性があるから。

旧耐震は円滑化法改正でさらに敷地権の価値が上昇確実と思います。
目ざといノムさんならこんな無茶な定借スキームは早く見捨ててそちらを目指されるべきかと。

え？70年後に土地が返ってくることを期待？
そんな先まで所有者は待ちますかな？

ここは法人所有だから用途が変わってバカ高く売れるとなれば借地権は変更になる可能性がありますよ。
その場合管理組合は上箱の所有権プラス地権者、デベとの割と美味しい条件交渉があるんじゃないかな。土地の所有権より利用価値ですよ。

ただしそんな雲を掴むような話しで高値投資するのはリスキーこの上ない。

>>211
そういうことは先ず自分の主張を立証してから言いなよ。まーさん。

今朝の日経にでていたけど、建て替えたマンションの平均は、約４０年だって。

日本で、築７０年は厳しいですよ。

容積率が上がったら、固定資産税あがって、地代も上がるかしら？

>>214
だから40-50年したら定借マンション所有者はお手上げなんだって。 地代、管理費払い続けなきゃならないから、資産から負債に転落する可能性大って前から投稿されているでしょ。
地権者は痛くも痒くもないんだよ。 捨て値で手放さなければならなくなる所有者も少なからず出てくるのでは無いですか。

50年後でも、少なくとも地代と管理費よりは高く貸せる。確実。

そんな状態で最後の20年所有して価値がゼロになるのを待っててもしょうがないでしょ。空室リスクは確実に有るよ。70年だから50年ものより価値が大きく上回ると考えない方が良い。
だったら他の所有権の物件を購入した方が賢いよって皆んなアドバイスしているだけです。 余計なお世話かも知れないが。。

>>212
70年の契約だから当然でしょう。
普通借地権ならまだしも、定借で所有者多数では有り得ない期待です。

このスレむかつく。むかつくんだけど、ついつい見てしまう。

サンジャポとかアッコにお任せとかに似た中毒性が有る。

>>218
そうそう。
そんな無意味な根拠のない話してないで、現実見なよ。

五丁目プラウド、
地上六階地下二階、施工は三井住友建設、28年8月末工事完了予定。
こちらは所有権なんだろ？

そんな物件出るんですね。
さすがにこれ以上の価格高騰はユーザもなかなかついていけないので、所有権でもこことそれほど変わらない価格で出しそうな気もしますね。
地代を含めると逆に安い可能性は、、、無いかな。

全部読んだが、自分の感覚としては、
商売っ気の強い、商人として優秀なNのイヤらしさが極まった物件だなぁ、と直感的に感じた当初の勘を再確認した。
情勢に応じて売値の上限を探る時の用意周到さ、鋭敏さ。
勤め先としてはまあまあ位かも知れんが、絶対Nからは買わん。
人生における結構重大な、ご縁のモノ。
鷹揚さの在る売り主さんと縁を持ちたい物ですな。

概ね同意。
最近は物件自体の評価もいまひとつだね。デベの体制を見ればそれも推して知るべし。

あのね、

金貸しが伝統的に質に取らないできたモノは、価値が無いんだっつーの。常識。

確実なのはいずれ日本の大部分の土地権利書は無価値な紙切れどころか借用書になるよ、需給バランスはすでに破綻しているからね。
今のところ都市圏は堅調だけど中古がすでにやばい。値崩れさせず、賃貸に回して当座を凌いでいるが優良な借り手も減るはず。

白金台はごく一部の価値がある立地だと思いますから所有権にこだわる必要はないです。

おもしろいよね。前評判と全く異なることが起きるのが、不動産の世界だよね。これまでの経験で、絶対、確実ということほど、あてにならないものは、ないよね。ここまで評判の悪い物件で、本当に悪いやつってどれだけあるかな？そんなのみんな考慮すみだって。だいたい問題が、起きるのは、当初の評判がいいやつだよね。歴史的に。

>>227
この物件って当初評判のいい部類だったんですよね。
電話でしか問い合わせしてないけどずいぶん高ビーだったな。

資料請求3500件御礼！
第一期即日完売御礼！
全部デッチあげかい。

資料請求件数、登録件数、申込件数、抽選有無なんかは、デベの大本営発表ですよね。

良くあるキャンセル住戸、先着順もほぼ売れ残りの言い換えですし。申込みした人が転勤でキャンセルになったとか多すぎ。

早期の全戸完売御礼は間違いなく人気の証と信じてますが、まあ、それがわかった時には売り切れですが。

＞226

本気でそう信じているなら、定借で将来分も含めて払うのではなくて、普通に賃貸にすれば良いのに。

自分はすでに購入見送りを決めてますが、ここでの議論の展開を見ていると、自分の判断は正しかったと改めて確認できました。（一応自分の判断の正誤が気にはなるのでまだ見ています）

ポジの理屈は、支離滅裂、自分の都合でどんどん変容
ネガの理屈は、一部頷けないところもあるけど論旨事態はほぼ一貫しています。
もう勝負あったと思うので、ポジ側は沈黙したほうがこれ以上キズを深くせずに済むと思うけど。

あんまり意地になると”不都合な真実”がさらに明らかになることに。

ポジは、定借に意外と価値ない説。ネガは、定借に意外と価値ある説。
どっちの根拠も、主に主観と想像。

これから地価あがるねー、いやいや下がるねー、って言い合ってるのと大差ない。

ポジとネガが逆でした！(ﾟДﾟ)

私がここを見送った理由の一つ
２年ほど前にこの近くに移ってきた叔母の経験談
かつて広尾の豪華定借マンションに一目ぼれして勢いで契約、手付まで支払ってしまったが、頭を冷やしてよく考えるとやっぱりまずいと気づいたんだそう。販売担当には正気ですかとまで言われたらしいが構わず手付放棄して契約解除。今となっては大正解だったと胸を張っておりました。

ちなみに叔母はこの近くの10年物の準ハイクラスの中古を坪単価300万円程度で購入できた模様。コミュニティも、管理状態も確認して買えるので安心といってました。某有名マンション管理士の名言”マンションは管理組合を買え”です。

やはりマンションを新築で買うのは、よほどの人気物件でもない限り避けた方が正解。ましてや定借においては。中古を二束三文で買いたたいて、地権者からのおいしい話(そんなもんがほんとに来るとも思えんが）を待つのが正解。

その話が本当だとしても、手付放棄分も考えると、大正解かわかりませんよ。その定借マンションで優雅な生活を送っていた方が良かったかもしれません。

最初から手を出さないのであればともかく、プチバブル期に見境なく一等地の定借に手出して、バブル崩れて手付放棄、その後しばらくして準ハイクラスで我慢して中古購入なんて、それこそ業者や冷静な検討者に食い物にされているよ。失礼ながら。

>>235
交換価値の点だけからすれば私が見ても大正解です。放棄した手付金など問題にならないほどの大暴落ですから。
住み易さの点でもこちらが正解だそうですのでご心配無用。

不動産購入でどういう形がベストなのかは人それぞれ。
少なくとも、中古で値上がりするような一部の超人気物件を除き、普通に考えれば新築を買うのが一番ロスが大きいのは論理的に明白な帰結。

その叔母さんが、実在するとして、この掲示板見ていないといいですね（笑）。

>>236

だとしたら見送るも何も、ここは最初から検討対象外じゃないですか。笑

>>239
横から失礼します。マンコミュって即購入って人の比率は高くないですよ。
私もそうですが数年周期で何軒も買い替えている者からすれば思わず一言って展開は少なくないです。
総じてネガポジ双方一理ある場合が多いですが身の丈に合った資産運用をお勧めします。

>>240
意味不明。

>>239
”中古で値上がりするような一部の超人気物件を除き”です。
ここは新築でも買えるような超人気物件かと煽られたのですが、化けの皮はすぐにはがれました。

その辺にマンションできる度にそんな期待してんですか。
そして、化けの皮、とか言う。

言っとくけど、ただの超人気物件ならあるけど、中古で値上がりするのが先に分かるような物件なんて、ないですよ。
少なくとも貴方ごときに。
可能な限りの利益を取ろうとするデベが売ってるんですよ。

>>243
デべの読み以上を狙ってますので余計なお世話はご無用に願います。
例外もあるからこそ、お宝発掘を目指してせっせと事例研究してます。

これまでも大崎の最初期のタワーではだいぶもうけさせてもらいました。
（バブルの損切り物件との損益通算でチャラ狙いでしたが）

今も白金のタワーはだいぶ含み益が生じてますが、どこで利益確定するか悩みどころです。
儲かっても損しても悩むことになるのですから、やめときゃいいのかもですが半分は趣味の世界ですから。
楽しんでやってます。

この物件をやり玉にあげているのは、あまりにも”やりすぎて”いるから、それだけの理由です。
どなたかも書いてましたよね。”このデべのいやらしさ極まれり”のイジリがいのある物件だからです。
だからこの板の”中毒になる”人も出るのでしょう。

>>246
デベの読み以上ってどっちも再開発に便乗しただけじゃない。という突っ込みは置いといて、白金タワーは良い買い物しましたね。
大崎はセカンドハウスなら良いけど、自宅として住むには今まで不便すぎて耐えられないね。

資産価値や投資という目線を持っている人に取っては、この物件の売り方が許せないんだよな。だから投稿が続いていると思う。 株も下落が始まった様だし、マンションミニバブルに踊らされて怪我をしない様に気をつけた方が無難です。

急に静かになってしまいましたね。どうしたんでしょうか。

そういえば”大きなお世話”だとか”Yahoo認証”がどうとかという類の煽り投稿はすべて削除されましたね。
これ以上騒ぎが大きくならないための自制（自衛）措置かな？だとすれば誰からの圧力？

さらにもっと活発な（外野から見て刺激的で面白くてためになる）議論を期待しています。

けさの朝日新聞に“豪華な”折込広告が入ってきました。
あまり紙媒体を重視しない野村にしては、珍しいと思いました。
「第１期５３戸即日完売御礼」とありますね。
さて、２期はどうなるのやら。。。

即日完売御礼？

もうちょっと変な表現じゃなかった？

折込の字面は、こうです

第１期５３戸 申込登録
即日完売御礼

確かに、登録済み＝完売ではないですからね。
ま、景気づけの意味もあるでしょうか

確かに大量に削除されてる。削除基準って何なんだろう？

要するに登録があったというだけでしょ。

ひとまず登録だけでも…と、営業さんが言う理由は…。

この時期に折り込み広告ですか。苦戦しているね。
しかし書き込みを不自然に大量削除せざるを得ないとは、デべも必死だ。

>>258

そうとも限りませんよ。
大量削除の大半はポジ（というかアンチネガ）投稿ですからね。

かくいう私もアンチネガで、何件かの書き込みを削除されました。

こういう値付けで売れるバブルピーク超えたスポット。
皆さん、デベの罪作りの瞬間をこうして確認している只今なのです。
よく記憶しておきましょうね。

ここが飛ぶように売れるならミニバブル極まれり。
割高定借物件をポンと買えるのは、お金に執着ない証拠かも。
資産価値を考えたら怖くて買えない。しかもこの高値で。

ドンキ開店・・・これはエラいことになりましたね。

>>262
二度ほどこの名が挙がってますが。
これの情報源は？

ドンキにいなげや
白金台も庶民化せざるえないのですね！

>>264
いなげやは良いよ！

ハウディ西武、ガーデンとあまりパッとしなかったからね。

今となってはノスタルジーですが、1、3丁目住民は、高輪台のすぎのき屋かCore、もしくは3丁目のガーデン、5丁目住人は高速下のすぎのき屋、ガーデン、三越でしたよね。東急が出来た時は、地下鉄延伸の威力に怯え、ガーデンが閉店した時は、白金台も普通の住宅街になったと妙な感慨がありました。ドンキとなるといよいよ六本木化、昔からの住民は街を離れることを考えはじめるのではないでしょうか。本物件の是非も含め、白金台という街が個性を保っていられるか、瀬戸際のような気がしています。

>>267
スギノキヤも懐かしいですが、そもそも白金台はスーパーよりも商店街がメインでしたからね。今となってはマンションウォールの目黒通り沿いですが。

スーパー大野屋、米店、本屋、薬屋、雑貨屋、豆腐屋、金物屋、八百屋、ラーメン屋
何でもありましたね！

安い店ができてもらったほうが便利でいいですよ。
すでに肩肘はって生活するような場所ではないです。

GDP4-6でマイナス6パーセント超だってさ。
株、不動産、売りが殺到しないことを祈るよ。

確かに8月1日付でドンキの子会社に所有権移転してますね。
たぶん立退き補償狙い？よくあるパチンコ屋と同類の、彼らのビジネスの一類型でしょう。

そうするとドンキを排除するには環状4号線を早く実現させるしかなさそう。
税金があんな会社に流れるのは許しがたいけど、これが今の日本（白金台）の現実。

>>270
どう考えても駆け込みの反動。

>>271
ドン・キホーテの子会社は単なる地上げ屋さんですからドン・キホーテ本体が来るわけではないです。
ただし格安居酒屋とかパチンコ屋とか連れてくる可能性は高いです。
定年退職した団塊世代の懐を狙って高級住宅地にも進出してきてます。

東急ストアの前ってパチンコ屋だったよね。

>>271 >>273
規模的に驚安堂かピカソあたりでしょうね
近くにゲオや100円ショップもあるし、街の雰囲気は大きく変わりそうです

一億後半出すなら、目黒区あたりの住宅街の戸建てが買えますね。

１期即完ですよね。さすがですね笑

>>277
即売？？申込数が出揃うまで待って、登録申込完売という不思議な表現をする業界。

そういう業界なんで、いまさらいいんです。即完の野村、ですから

>>269
そう言って自分を納得させたい気持ちも分かるけど、これ以上の悲劇はない
考えられる最悪の結末になりました

白金台終わった

プラウド高輪台の南東向き買っときゃよかったかな？

わたくしの予想通りセイコーHDの土地売却決まりましたね。（購入先はまだ明らかにされませんが）
１６０００㎥が８５億とはまたバカ安。近隣対策がメチャクチャ大変でしょうが。
低層でも法定容積使い切ればこの取得価格だと一種６０万以下ですよね。

相手がデべなら相当な好条件で分譲可ですが、またぼったくられるのかな。
デべ野村じゃなきゃいいけど。

＞＞283
でも、なんぼなんでも安すぎですよね。あの場所で坪175万なんて。
どんな裏があるのかな。どなたかプロの方、予想できる可能性を教えてください。

>>283
無知で申し訳ないのですが、セイコーの土地ってまさか服部さんのお屋敷の所ですか？

＞＞285
服部さんちです。
あそこはお隣の竹中さん（竹友倶楽部）のとこと合わせて、業界では常に話題になってきた土地です。
野村も過去にはトライしているはず。

竹さんの土地と合わせると利用価値はさらに格段に向上するはずです。
竹さんもいまは相当苦しいと聞いてますから、そちらも売却可能性あるのでは。

いずれにしても9月末には所有権移転登記がされるようです。どこが買ったのか興味津々です。

>>286
えーっ！あそこのお屋敷は更地にしちゃダメでしょ！
文化財として保存しないと。港区が買う位の気概が欲しいですね。ね、港区議のかんの弘一さん。

≫２８３・２８４

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20140812a.pdf

セイコ－の発表を読むと譲渡益の概算があくまでも８５億です。
実際は下のリンク先にあるとおり、簿価として２１１億以上
あると考えられますので、３００億ぐらいの取引だったのでは
ないでしょうか。

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20100423.pdf

＞＞288
確かに譲渡益ですね。
そうすると売買金額300億として坪600万円強。一種200万円となると今のご時世、分譲単価はいくら？
プロの予想お願いします。

>>289
まーさん、今は土地の仕入れ値に材料費や販管費を積算して売価は決めないんですよ。
販売時期の相場で売れるであろう一番高い値付けできますよ、下手したら分譲じゃないかもしれません。

こういう場合の売却益ってどう試算するんですか？服部さんがこの土地を購入したのって遥か昔だと思うのですが。

そもそも、服部さんが持っていたの？それとも、セイコー？

>>292
セイコーですよね。確か。よくある相続対策で資産管理してたんでは。

服部さんちの資産管理会社の三光起業さんですよ。今もセイコーホールディングスの筆頭株主です。