プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

グランドメゾンは結局どうなったんですかね

評判どおり、静かに即日完売。ここまで、噂というか、予定通りであるのは、すごさを通り越して、こわいような。第一期53戸の億ションが抽選で、即日完売なのは、世の中、景気が良い証拠か？　2、3億円は払えないが、1億円は払える層って、多いのですね。ノムさんのマーケティング戦略に脱帽です。

53戸は申し込みが入りそうだから売り出しただけでしょ。
即日完売の意味が違うわ。

確かに。完売ではないね。あと、間取りの悪い部屋が30戸。

とはいえ、完売はすると思いますね。立地的に好きな人は好きですからねー。

12日から20日まで申込登録受け付けてましたがホームページだと、
「第一期53戸全戸申込登録即日完売」
だそうです。この業界でいう即日ってなんなんだろう。

>>7
これだけの数、登録させてしまいますよっていう日でしょ？

しかもここの購買者のかわいそうなところは、１億だしても「駅近プラウド」
っていうだけで、３億のほうが「白金台の高級プラウド」と言われるところ。
売ってしまえば、関係ないか。

1億以上出して、でも定期借地なんですよ～みたいな会話をしなきゃいけないしね。

三億プラウドも、始動してもう解体してるし、来年はもう登録完了してるんじゃない？
一年違いで高級か、駅ちかか。
ま、財力がものをいいますけどね。
間取りと、野村が言う「高級」の定義の違いが楽しみだ。

高級と比べて定借だから安い。十分でしょ。
買えないやつの僻み半端ない。

>>11
営業さんどうしちゃったの？
安い？この物件高級でセールスかけたんでしょ？
買った人泣いちゃうよ。

次の物件楽しみ。どうなるんだろう。

抽選に当たったんですか？

はい！5倍の抽選を勝ち取りました。今週末、契約します。今から、楽しみです。

>>15
よかったですね。5倍ですか。
他の部屋の様子はお分かりになりますか？

みんな五倍ぐらいだったのかな？

抽選ですか、、、、。ハハハ

マンションの”抽選”のからくりを知らない人がまだこの世の中に（少なくともこの板に来る人に）いたとは。
まだまだデべは安泰ですね。

>>18
説明してあげれば？

ほぼ全て抽選とのことでした。2倍から10倍ほどとのことでした。

ネガのみなさん、難しいことを並べていますが、わかっていないですね。価値が下がらないマンションの最重要なポイントは、ブランド（場所、マンション）と駅近です。これさえ押さえておけば、誰でも、儲かります。私は現に、それをおさえるだけで、
悠々自適な生活を送っています。

>>20
ありがとうございました。

申し込みは83戸全てに入っており、当初第一期30戸販売の予定を、53戸に増やして販売。全て販売しなかった理由は、プラウド史上最大数の問合せがきているこの物件の販売を引き伸ばすことで、プラウド会員を増やしていくというもの。当初、第三期まで、設定していたが、想定以上の、買いの強さに、野村自身、驚いている。だから、チラシやティッシュ配りは、ここの販売のためでなく、プラウド会員を増やすための術である。30戸は、第一期よりも、さらに激戦が予想される。

>>21

おっしゃる通りですが、＋パフォーマンスもきわめて重要な要素ではないでしょうか？
定借であの金額ではやはりどう考えても合理的なパフォーマンスは期待できないと思います。

白金台駅近に２物件（もちろん敷地所有権）を所有しているものとしては、新築のしかも定借がこれだけの評価を受けるということは誠に喜ばしいことです。

ああいったややこしいマンションが近隣にできることに若干の不安があることと、白金台を居住地に選んでくださる方が大きな損失を抱えるようなことがないようにアドヴァイスをさせていただいているだけで、ネガでも何でもありません。客観的かつ中立の立場のつもりです。それでもOKの方はどうぞもっとガンガン買い上がってください。

今、港区好立地は中古もほとんどない、特に、家族向けは本当に少ない感じですからね。

新築マンションに至っては、三田のパーマンとここくらい？

白金台で、80平米以上のマンションをずっと探していますが、皆無です。そういった意味でも、待望のマンションです。

ファミリー向けってなかなか立地によってはないんですよね。郊外へ行くと
ファミリー向けばかりなのに、都内だとファミリー向けにすると金額的にも
高額になってしまうしなかなか売れないのかもしれませんね。すごく高いか安くないと
今はなかなか動かないと他のマンションの営業の人に聞いた事があります。
ここは立地もいいですし、資産価値も下がる事がない。金額も納得できますね。

資産価値は、毎年確実に下がりますが…。

定借でも安ければ言い訳で。
ここは、最高でも１億７４８０ですか？

アベちゃん前の駅徒歩１４分、バス通り沿い、ナカノフドーのオープンレジデンシア広尾が最高18000万ですからね。

この好景気で上記価格というのは、高くないのでは？

一応、コノエ三田綱町や西麻布があり、いづれもパーマン至近の結構良い立地ですよ。西麻布は戸数が少なさすぎるので、待つ意味なさそうですが。

あと、こちらも小規模ですが、ザハウス南麻布のとなり、マンションつくっていますね。前の通りが細い割に交通量がかなり多いのがネックですが。

あとは、待っても買えないでしょうが、赤坂や広尾駅のタワーですかね。

いかにもプラウドらしく、エントランス周辺、共用部を豪華につくりこんでますね

24は何で上から目線なんだろう・・・

白金台駅1分のクラッシィ白金台シティハウス（定期借地40年）築12年　80平米で9500万円で売り出していました。立地がよければ、値段は下がらないという証拠ですね。あのクラスでです。プラウドの付加価値は計り知れないと思います。

定期借土権で、契約終了した後、更新必要とするでしょう。

>>34
売り出しはね笑
大事なのは成約価格だよ。
相当値引きの交渉が所有権よりかけられるのは予想つく。
あと、どれ位の売却活動期間掛かるんだろうね。

>>38

いかにも、、、の反論投稿が続いたからです。

まあこんな板をどれほどの人が見ているかですが、一人でも冷静に頭を冷やして大損回避をしてくれる人がいればいいと思っているだけです。それがあのバブルを経験し、銀行と不動産屋にのせられた多くの無辜の人々に迷惑をかけた者の責任ではないかと思うからです。

いまの不動産の相場動向はまたまたミニバブル(特にこの物件は顕著です。これが所有権ならまだ納得ですが定借で坪500万円超えるってどういうこと！）です。

いくら建築単価が高騰しているといっても専有坪で150万円を超えるなんてありえません。土地の使用権でもこのあたりの所有権坪単価400万円*定借割合は50％としても200万円、多分80㎡クラスの持ち分割合換算で12坪前後として2400万円、建物原価3500万円＝なんてそんなにかかるはずはありませんけど：を足してもせいぜい6000万円がいいところ、これが積算価格ベース数字です。収益還元ならもう少し出るかもですが）です。

古今東西、歴史が証明するとおり、バブルは間違いなくはじけます。その時期はわかりませんが。

>>39
論理的で分かりやすくて私はとても感謝しております。
これだけ熱心に書いて頂ける方少ないので。。
頭冷やして考える契機となりました。

>>34
そこは定借じゃなく普通借地権だよ。

>>まーさん
説得力あります。自由が丘もそうだけど最近のプラウドの値付けは首を傾げますね。不動産ミニバブルの雰囲気を利用して資金に余裕のある人から搾取しようという方針としか思えない。

企業が稼いで何が悪いの？

それに、プラウドはマーケティングが上手い。今の時代、見栄えとかそういった見える部分にかねかけて、自分が我慢すればいい部分にはかねかけないのが流儀。

>>43

もちろん企業が儲けようとするのは当たり前。

でも過剰に儲けようとするのは反社会的ではないでしょうか。
購入する方は当然過剰なコストを払うことになるわけですから。

お互いウインウインでないとビジネスはうまくいかないと思います。

でもそれを言ったら新築マンションは買えませんよね。
買ったとたん、自分の名義で所有権保存登記をすると同時にデべの経費＋利益分は値下がりするわけですから。

まー損する確率高いでしょ
賢い人はとうに仕込みずみ
こんなあほ物件は買いません

>>43
これはその通り
高い金はらって見栄はれるけど
居住性は我慢しろが基本スタンス

久しぶりにとても参考になるコメントを読ませて頂きました。

時間がないので、短く私個人の意見を言うと、ここは高すぎるというより、ほかの物件も含め野村不動産が高く設定しすぎているのではと思っています。

私のコメントに賛同される方に一言。

私の意見はあくまでも、個人的な経験（まあそれなりに場数は踏んでおりますので、下手な不動産屋に比べれば豊富な経験といえるかもしれませんが）に基づく私見でしかありませんので、念のため。

安倍バブルがこのまま延々と続き、オリンピック後も日本経済が順調に推移すれば、もしかしたら本物件もまだお買い得だったと言うことになるかもしれません。そればかりは誰にも予測はつきません。（でも定借はやっぱりヤバい＝日本経済が順調でもです）

確かにこの界隈に適当なファミリー用の物件が不足しているのは間違いありませんし、私もこのエリアで物件を取得できたのは相当幸運に恵まれたことによるものです。（ただし幸運をつかむためにそれなりの努力はしました）

ただこのエリアは白金も含めれば（白金高輪駅最寄になりますが）新規供給の余地は相当にあります。坪単価としても前回のミニバブル前の時期には平均350万円を切っていたはずです。
今の安倍バブルがはじければ（私見では実態の裏付けがあるとは思えませんのでオリンピックを待たずはじけると見てます。）その程度にまで落ち着くのではと思っていますので、みなさんあわてずに時期を待たれるのが得策と思います。(保証は出来かねますが。価格はともかくもっと良質なものが供給される可能性は高いです。）

確かに今は相場が高いからね。もし所有権ならこの物件の15-20%増しくらいで出してくるのでは？ そう考えたら、この物件が今の相場からかけ離れた価格設定とも思わないけど。これから東京オリンピックまでに出る都心、駅近、ブランドマンションの新築で所有権なんてそうそう出ないと思うけど。出ても相当に高額な価格設定になるんではないかな。

15%ましで所有権でもやっぱ高い。ちょっと高すぎ。

時期の問題なんだろうけど。

確かに今後どうなるかは誰にもわかないとはいえ、2年、3年待って見るのもありな気が。

待っても高いままかもしれないが。

結局、定期借地権をどう見るかですね。
人それぞれかも知れませんが、良く調べて下さい。
私は怖くて買えません。

>>39
どこの銀行員だよ。不動産評価は収益還元だろ。

金利が上がって、建築費が徐々に落ち着いてきたら必ずマンション価格の高騰は落ち着く。
本物件に限らず、今の好立地マンション価格は現在の経済環境を物語ってます。

定借は割安感が相当無い限り止めておいた方が無難。　
デベは人件費・資材の高騰に便乗して購入者がどこまで付いて来るか価格を上げながら試しているだけ。今回は買いたい人が一巡したらその後を更に買い上げる人はいないよ。

＞＞51

今でも鑑定評価は原価法、収益還元法、事例比較法を併用するのではなかったかな。
私が鑑定評価を勉強していたのは15年も昔の話ですが、基準が変わったとは聞いたことがないが。

でも自用物件なら原価法のほうが合理的だと思いませんか？
ま、収益還元だとしてもとても買える水準ではありませんが。

わたくしの周囲（同じマンションの所有者）でも、投資で検討したという人が3名いますが、いずれも見送りました。
問い合わせがいくら多くてもまな板に載らなくては話になりません。

>>54さん

私もここを投資という点で見てみましたが、収益率は低く投資には向かないという結論です。
ましてや通常の住宅ローンではない事業ローン組むともっと大変です。

現金一括で調達しても年間維持コストとしては、
地代、建物部分固定資産税、管理費を家賃に上乗せして貸さないとだめですので、最初の
下駄の部分が高くて借り手がつきにくいという判断をしました。
（ざっくり見積もって小さい部屋でも初期は50万くらいで貸しても結構厳しいです。）

経過年数に伴って家賃を下げなくてはいけないリスクを考えると最初は強気にとらなくてはいけませんが、
強気の価格設定をすると借り手がつかないというジレンマにおちいるラインですね。

投資目的であれば、ここを買うよりも近くのビルを１棟かって貸したほうが利益の計算が
しやすいです。

ざっくりいえば港区で駅から近い新しいマンションで７０平米の物件を月３０万くらいのコストで住めるから
良いと割り切れる人は購入すればよいのではないかと。あとは手放すタイミングしだいで
はトータルのコストが上下しますが、そこは大きな賭けだと思います。

>>55

至極まっとうなご意見だと思います。

確かに、無理をせずに(=全額キャッシュないしMAX50％ローンくらいで）購入可能な方で、自分の計算で賃貸を借りるより好条件だと思う方にはいいと思います。(将来的な値下がり等のリスク分析はシビアにされた方がいいと思います。私の過去の経験からも所有権に比べると値下がり率は相当急激だと思いますので）
ちなみに現職の銀行員の方がおられたら、中古の定借物件の担保評価はどのようにされてますか？後学のために教えていただければとても参考になります。

私が懸念するのは1億前後というのは普通のサラリーマンでもちょっと無理すれば何とかなる金額ですので、今のミニバブルの雰囲気にのまれて無理をする方がいるのではないかということです。あのバブルの時にはそんな例が多数あり、崩壊後の後始末でシビアな例をいやというほど経験しましたから。

所有権でこの立地ならなんとか立て直せると思いますが、事故ってしまった中古の定借の評価は大幅ダウンの懸念が大ですので自己破産の憂き目を見る恐れ大です。

ちなみに以前から日本の投資物件を探している中国人（中国の分譲住宅は土地は国有ですから定借にも抵抗がないかと思い）の友人(北京大学ご卒業のエリート）にこの物件の件を話してみたところ、”日本は土地も所有権だから買いたいんだ！”と一蹴されました。

”キャップレート1～2％でも買いあさる中国人も手を出さない定借物件”というのがどうやらオチのようです。

>54
確かに。
せっかく高額マンション購入しているのに、人に話す時に、いやぁ〜でも定借なんですよ〜って言ってる人いますしね。

東急ストア跡地、ドンキになるらしいね。

住む方はファミリーが多いのかな？

>>58
どこからの情報ですか？

投資目的ではうまみが少ないとか、定借はリスクが高いとか、そんな事当然承知の上でそれでも住みたい、買いたい人が相当いるって事なんでしょうね。このスピードで抽選にもなって53戸売れてる事が全てを物語ってる。静かに残りも売れていくよ。やはり立地が良くて高台、駅近はいつの時代も強いよ。ここの価値は、そうは落ちないと思います。

価値は落ちないって。。。⁇ 定借、時間の経過と共に加速度的に落ちるのに。
場所とかは勿論いいけど、結局本物件が所有権だったら手が届かない人が、良い判断をしたって自分に言い聞かせて購入しているんだろうな。

前回のコメントで中古の定借の担保評価について現職の銀行員さんへのご意見を求めたのですが不勉強でした。

中古の定借物件のローンを扱うような銀行はほとんどないようですね。（どこが扱うのかはまだ調べきれていませんが）
この一点だけをとっても定借のいかにハイリスクであるかを物語っています。

そのリスクを取れる人が買うのでしょう。でも万一の時に次に買ってくれる人がいるかは別問題です。

通常物件でローンが8割付くと想定した場合、定借だとその半分強しか付かないと考えた方がいいね。
売りにくくはなるよね、確実に。

ま、まず購入した瞬間から、値上がり益とかは忘れ去った方がいいでしょう。

都心のマンションを検討している間に色々な不動産業者さんの話を聞きますが、都心部は土地が無くなってきているのでこの物件のように好立地のマンションは定期借地権のものが今後かなり増えてくることが予想されているとのことでした。そうなると当然しばらくして中古の流通も活発化することになるので、銀行としても中古の定期借地権物件だからという理由でローンを扱わないというわけにもいかず、今後は積極的に取り扱う方向性になるだろうとのことです。事実、銀行にヒアリングしても、メガバンクをはじめとして取扱いをする銀行はかなり増えてきているようです。みずほなど現時点では一部条件付とするところはあるとのことでしたが、以前と比べると格段にハードルは低くなっていて、今後流通物件が増えるにつれその傾向はますます顕著になるだろうとの予測があるようです。　そう考えると、この物件は70年の定借ということで、今までもよく出ていた50年の定借物件と転売のリスクを同等に考えることはできないと思います。分譲時から10年～20年住んだとして残り50年～60年の時点で転売を考えたとすると、その時点でようやくよくある50～60年の定借物件の期間と同じとなるわけなので、ローンの下り易さはほぼ変わらないだろうとの予測でした。それ以上住んだ場合、例えば30年～40年住むとなると借地の期間も残り30年～40年となるわけですからローンの借りやすさは多少所有権物件と差が出るのかもしれませんね。ただ、所有権の物件でも築30年～40年ともなれば売却のためには相応の値下がりを覚悟しなければならないので、逆にそのくらいまでいくならこの物件は賃貸に出した方が賢いという考えになるのではないでしょうか。

>67
書いてある事は間違っていないと思います。お調べになっているのでしょうから。
ただ、そもそも築20年以上のマンションをあなたが今買うなら敷地(敷地権とはいえど)も手に入れたいのでは？
期限付きの上物ではなく。
ご存知かと思いますが、技術は日々進歩していきます。今ある築20年の物件はどうしてもここ最近建った建物より魅力は落ちます。これは仕方の無いことです。
なのに、本物件は定期借地権です。よほどの理由がない限り、敢えて購入しないと思いますが。
また、詰まるところ、本件は単価設定が高過ぎるところにありますね。

中古の住宅ローンは定借は対象外とはっきり書いている銀行も有るね。要は定借は期待した価格で売るのが困難で、担保価値が無いと判断しているんだね。その通りだと思う。
ポジティブな書き込みをしているのは野村関係者と思っていた方が無難だよ。少し悪質だと思うね。

定借マンションが所有権に近い値段で売れるとデベには良いビジネスモデルになるんだよ。土地売却が嫌な所有者が土地を提供してくれるように成るからね。 だから定借マンションでも価値が有るんだと訳分からない理屈で説明しようと頑張っているわけです。
20年位このビジネスモデルが出来れば大成功。ただ最後に困るのは購入者とその家族なんだよなぁ。

>>71
その通り。このような考え方がここのような物件に対するデべの本音。
購入者に売り逃げするのはデべ自身。

とうとう否定的な見解一色になってきてしまいましたね。
これでは論理学的に発展性がないので、どなたかポジ側の有力な見解を展開してくださる方はいないのでしょうか？

たとえば過去の定借の実例として、中古になつても価値的に問題がないのだという参考例を示していただくなど、デべの方もこの板に参加されているようですからぜひともお示しいただきたいと思います。

私も過去に同僚が購入して大損したと聞いている海浜幕張の辺りの例を検索してみましたが、定借で売りに出ている物件は一軒もなさそうなので（普通借地は多数出てますが）中古の相場形成がどうなっているのかよくわかりません。

それとも、価値を認めて買う人がいないため売却ができず、したがって相場形成ができないということなのでしょうか？

板に参加されている玄人さんのご意見、見解をぜひお聞かせください。素人の切なる要望です。

未来のことを考えると、物件のことは本当に難しいと思います。
単純ではない比較の条件が多くあるので特に検討が必要かと。
未来の条件を考慮すると難しいですよね。

>>74

一戸建てに比べればマンションの物件比較はとっても簡単です。
一種の金融商品みたいなものですから。（ただしこの物件のように比較データ不足の場合は確かに難しいです。ですから手を出すべきではないと思うのです）

また比較可能な物件でも、自用目的で個人的な主観が多く入るようになると難しくなってくるかもしれません。
自用物件の場合、自分(+ご家族）の価値判断の軸(自分たちにとっての優先順位が何なのか）を早く固めて、これがぶれないくらい強固になったらその時点で決断するのが後悔せずに済むと思います。

なにせ今はミニバブルです。含みが期待できるような好条件物件はまずありません。雰囲気に流されるようなことがあってはなりませんし、今後の経済情勢次第では、いざというときの二重三重のリスクヘッジも必要です。バブルの雰囲気にのまれるようなことがあっては不幸の始まりです。沈着冷静な頭でのジャッジが不可欠です。

今は土地が上がっているというよりは、震災、オリンピック需要で建築費が上昇しているという感じ。東京の人口もいずれ減少に転ずることを考えると、割高な物件を慌てて購入することはないでしょう。リスクが定まらない定借物件は尚更慎重に考えた方が良い。

自分自身が死ぬまで住めば良いと考えてる人なら何も問題ない。
そもそもに70年後、日本、東京に価値がある保証などどこにもないし。
この物件で儲けようなど考えてる人がいるなら絶対に無理。
その儲け分は、購入者じゃなくデベが既に分譲価格で徴収してる。
美味しい話は転がってないと思う。

購入済み及び検討中の人は、すでにこの板から離れていってるので、否定的な意見ばかりになってきました。　これだけ好き嫌いがはっきりしている物件も珍しい。いいも悪いも、注目されているのは、興味ありです。あの場所に、この規模の低層マンションが立った時、どんな景色になるのでしょうか。建築後、5年くらいで、評価がはっきりするのではないでしょうか。私は、余剰資金がないので、買えませんが。ただ、この板を見ないようなお年寄りなんかは、うまく誘導されるのでは。あの辺のお年寄りは、余剰資金をたくさんもっているはずですので。

>>78
まさに、余剰資金を持つお年寄りが終の棲家としてゆったり過ごすのに適した物件ですよね。駅近便利で静かですし。この板をみないようなお年寄りがこれからの超高齢化社会で激増してくることを考えると、今後の需要はむしろ増えるのではないでしょうか。この物件は損得勘定はあまり気にされず、穏やかに残りの人生を過ごしたい方達が購入されるのだと思いますよ。そういう方達はある意味、本当に幸せなのかも。

段々＊＊＊＊への勧誘のような説明になって来ましたね。

やっぱり契約しちゃった人たち、ちょっと気の毒だなぁ。
あまり分からないまま購入しちゃってるんだよね、
この板見ないで事実を知らないことが一番の幸せだろうね。

>>81
同情していただきましてありがとうございます。しばらく見ぬ間に随分荒れてしまいましたね。
自称不動産投資家やよくわからない方々の遊び場となっていたようで。
ご指摘のとおり私は余剰資金で購入いたします。借地権のリスクを考慮したうえで決断してますので、同情していただくのは筋違いかと思いますので、無意味なネガ投稿は今後ご遠慮いただきたいですね。

色々拝見して「不動産投資家の社会的意義」についてググってみたらこんなサイトありました。８たまたま野村系列のサイト・・・）
http://www.nomu.com/pro/column/sawa/19.html
私、不動産は自宅用としか使用する気がなく、不動産投資って汗水垂らして働いた方々から搾取するハイエナみたいな不労所得者と思っていたのですが、それなりに社会的意義はあるのですね。勉強になりました。とはいえ不動産投資は私の性に合いませんのでいたしませんが。

まあ、定期借地権ということでこの先鬼が出るか蛇が出るかわかりませんが、このマンションでの生活を楽しみたいと思いますよ。そもそも住宅というのはお金儲けの道具ではなく、そこでいかに幸せを享受するかですからね。

>>82
「ここを購入する人は経済原理を考えてはだめですよ、幸せに暮らせればお金なんかどうでも良いでしょう。」という説明ですよね。なんかおかしくないですか？　
人それぞれでしょうが、要は余裕資金がある人が搾取されているだけのような。　それでも私は幸せって言ってる訳で、周りから見ると気の毒なので、適正価格にすべきって皆が声を上げているのではないですか？

>>83
？余剰資金で悠々自適の生活をしようと買う人にとっては、この立地、この環境、この利便性に魅力を感じて購入するわけですから。価格が適正かどうかは、需要と供給のバランスで決まりますよね。前提として第1期が抽選になって53戸売れているという事実があります。価格が明らかに購入検討者の想定から外れていれば、このスピードでの売れ行きはありえないはずです。住宅を金融商品としてしか見れず、まだ住んでもいない購入者が気の毒などと発言してしまう人こそ、、本当の意味で気の毒な人と思います。もっと住まいとは何か、良く考えて頂いた方が良いと思いますよ。

>>82
ご指名いただきまして恐縮です。自称？不動産投資家とは私を指しておられるのでしたら、すでにお断りしている通り不動産投資は副業ですので、ここで改め、マンション問題コンサルタント(これも超いかがわしいですかな？）とさせていただきます。(日本の教育にはこういった点がまったく欠如していることが大きな問題だと思います。区分所有建物がどういうモノなのか誰がいつ教えてくれるのでしょう）

私はすでに何度も申し上げている通り、お金を湯水のように使える人がここを買うことに反対しているわけではありません。
今の雰囲気にだまされて、無理して買う人（損しては困る人）が出ないようにアドヴァイス（コンサルタントですから）させていただいているだけです。

ですからもっと発展的な議論をするために、客観的なデータに基づく論理的なポジ意見をアンチテーゼとして出してくださいとお願いしているにもかかわらず、宗教がかった非論理的な発言をする人しか出てこないということは、ポジの敗北を認めているようなものだと思いますが。それにここを実際に購入する方々にとっても、自分と同じ”宗教観”を持たない人が入ってくるのを防止するためにも、とても有用だと思いますが。（とうとう白金台にも”幸福の〇〇”みたいな建物ができるのははなはだ近所迷惑ですが）

ちなみに私が所有する白金台2物件はいずれも自用で投資用ではありません。白金台は投資には見合いません。やはり”住みたいから買う”ブランドエリアです。しかしながら私の周りにはここを投資用で持ち、それ以上のブランドエリア、ブランド物件に住む人も数多くいますので、上には上です。人それぞれです。自分にふさわしい判断をする必要があります。

＞＞84
今の不動産情勢、この立地で53戸が平均5倍（というのは事実でしょうか？実際の平均倍率は？デべさん情報開示してください）程度というのはありえないくらい低い数字ですよね。

以前の感覚だと抽選の5倍というのは実質1～2倍とイコール(何とか売れ残らないか、出ても若干のキャンセルくらい)という水準だと思いますが。(確か2年ほど前に分譲された白金2丁目のグランドメゾンがそんな水準だったと思います）要するにあとはダミーだということです。別にこれは私の私見だけでなく、大手デべの社員が出した暴露本に堂々と出てますので、関心のある方は図書館ででも探してください。（タイトルははっきり覚えてませんが、港区図書館にはあるはず。まだ新刊で出ているかはわかりませんが、多分あの内容だとデべの横やりで廃版ではというくらいの内容でした）

①資料請求〇〇〇〇件　だの②倍率〇倍で即日完売だのという、なんの客観的裏付けもない煽りにのせられることだけはやめるべきだと思いますが。（ですからいくら損しても俺は大丈夫だということを誇りにする方は別ですよ）

私も初めにあそこが解体を始めたときはときめきました。
デべ野村と聞いてさらに胸は高鳴りました。
定借と聞いて少しトーンダウンしました。
とりあえず資料請求しました。
なかなか価格が開示されないのでイライラしました。
一度電話で坪300～350万円（所有権500万円＊70％が自分なりの根拠でしたが）なら検討対象とカマをかけたら鼻で笑われました。
近隣説明にも出ました。あまりにも人を馬鹿にした態度に嫌気がさしました。
背景はこんなところです。

もはや自分の判断は正しかったと自分に言い聞かせるしかない状況に。
みんな何回も書いてるけど、場所は申し分ないと思うし、人気の場所のひとつには入る。
ただ権利形態についてはデベの策略どおり、70年あるから大丈夫ですよー、で単価も十分取られてる。そこですよ。
40年～50年経ったら他のマンションはまだ建て替えの可能性があるのに本物件は全く無く、土地価格の上昇の恩恵も無い。
どなたが書いてたとおり、建築単価は落ち着く方向に。ただ高い建築費を払っただけですよ。土地無しで。

>>86
残念ながらまだ建築単価が落ち着く方向という情勢ではありません。
もう少し我慢しなければ安くていいものは手に入らないと思います。

なお問題は高くてもいいものが手に入ればまだ救われるのでしょうが、こういう情勢下では高いのに粗悪品をつかまされるリスクが高くなる恐れがあることです。（別にこの物件がどうこうといっているわけではありませんので誤解のなきよう）

ただ残念ながら竹中も以前の竹中ではないようです（これは風評です。ここ数年竹中の仕事には直接携わっていませんので、知り合いの協力業者からの聞き取りです）。
さすがに竹中家の東京のおひざ元のこのエリアでそんなにひどい仕事をするとも思いませんが、近隣説明に出てきていた監督のレベルから判断すると、エンドユーザー（購入者）がしっかりチェックする必要はあるなと感じました。（デべはとんでもない安値でやらせている以上そんなに厳しいチェックはできませんから。）

建築は元請がどこかが問題ではありません。所長が誰でどの程度の能力があり、有能な協力業者（いわゆる下請）がついているかどうかが最大のポイントです。
ただ悲しいかなユーザーがそれをチェックすることはほぼ不可能です。
それでも、できる範囲での努力を怠ると第一回目の大規模修繕の時（またはそれを待たずに）に”なんじゃこりゃ”という羽目に陥る可能性大です。（まあそれにも気が付かない区分所有者が大半のようですから精神的安定が保てているのでしょうが）

ですから私は繁忙時期竣工のヤバい物件は極力手を出さないようにしています。
ご参考までに。

定借ということですが土地が借り物ならお金が余って仕方ない上に満期まで絶対に生きていないという自信がおありの方にとっては相続対策に住みたくもない高層マンションの上の方に住むよりずっとマシかなと思いますがいかがでしょう？

それに損得勘定でギラついた若いのに引っかき回されないですみます。穏やかな老後を求めるにはよい選択だと私は思います。

それは一理ある。

そもそもなんで、なんで、みんなそんなギラついてるんだ？買いたくないなら買わなければいいし、買いたいなら買えば良い。

>>82
確かに余剰資金で購入されるのなら問題ないというお考えのようですね。
ただ、それだけのご資産をお持ちの方が、このような高級ではない仕様
の物件にご自宅用として購入されるのか、という疑問がわきます。

>>84
住宅を金融資産だけでみていないからこその、色々な方のご意見だと思い
ますが。投資にも値しない価値に高値をつけるデべの姿勢に憤っている
ということですから。金融商品以前の問題でしょ。

自宅用にしても投資用にしても、良質なものを適正な価格で手に入れたい
のは当然のこと。それがどちらの側面からもデべが壊そうとしているのが
最近の状況。それに警鐘を鳴らしている、と私は理解しています。

それからある程度富と名声とお金を得た高齢者は所有への執着が極端に薄れていく傾向があると感じています。いずれは人間って土に還るのでこの土地が区分所有にはならずこのままの価値を持ったまま将来も存在するというのは魅力的でしょうね。

それからある程度富と名声を得た高齢者は所有への執着が極端に薄れていく傾向があると感じています。いずれは人間って土に還るのでこの土地が区分所有にはならずこのままの価値を持ったまま将来も存在するというのは魅力的でしょうね。

個人的には、南青山とか表参道にもう少し近いとよかったかな。

ギラギラしていますね。ネガティブを超えて、逆恨みの境地かと。何かにつけて、気になっているのでしょう。私は、来年9月が、ただただ、待ち遠しいです。

＞＞89
その通り！
買いたければ買えばいい、買いたくなければ買わなければいい。
とっても情緒的で素敵なご意見です。（まったく建設的でも論理的でもないが）

でももう少し正確に言い換えれば、”買うべき人が買えばいい、買うべきでない人が買ってはいけない”だと思う。

買うべきでない人にも買わせようと誘導している（資料請求〇〇〇〇件！　即日完売！）のが問題（ほとんど反社だね）
反社に対しては厳正に対処するのが日本国民の義務。

それだけです。

ゴルフ会員権と似てますよね、損得勘定で買い漁られるための安っぽいゴルフ場が乱立されましたが分譲マンションも同じです。
究極の贅沢は所有とか損得ではなく美しいものや優れたものに対するパトロン行為なんだと思います。その意味で需要があることをしっかり把握できている野村はかしこい。野村証券からノウハウ注入されてるのかな？

営業ですし、デベでない近隣住民さんとかも、プライドや資産価値とか、色々ありますから。

騙し騙されの世界を如何に泳いで行くか。不動産業界は、特に透明性低いですし。『近代化』なんちゃらがある業界は、ろくでもないところが多いですよ。

700スレくらいまで、参考にして、結果、応募、運よく、抽選に当り、この度、契約できました。理由はとても、簡単です。高齢者にとってとても生活がしやすい白金台に住みたい、車を所有していないので駅から近いところがいい、低層で重厚な感じがよい、予算は1.2億円まで、夫婦二人での生活、ということで、ここ5年くらい探しておりました。10件以上は検討しました。ここは、一目ぼれでした。　とても限定された好みとなりますが、同じような方々と契約の時に、ご一緒でき、安心できました。みなさん、品があり、とても、幸せそうな方々でした。　価値観や好みの共有できるのは、本当に素晴らしいことだと思っております。あと30戸に住まれる方も、きっと、心穏やかな方々と存じます。　

＞＞94

私も来年9月がとっても待ち遠しいです。
どんな結果が出ているのか。

①10戸以上売れ残り：やはり無理しすぎ、野村も少しは頭冷やすかな。
②2～3戸売れ残り：まあ引き分けかな～。
②ほんとに完売：日本にもまだ富裕層てんこ盛り。白金台人気すごーい。自分の所有物件も高値つくかな～（残念ながら手放す気は皆無ですので含み益の実現はできませんが。自宅は金融資産というわけにはいきませんから。でも金融資産的観点からのジャッジは大切だということを言いたかっただけですのに、皆さん何を勘違いされているのか）

個人的には全くの野次馬的関心です。私にとってはどんな結果が出ようが痛くもかゆくもないので余裕のよっちゃんです。
というより完売してくれた方がウエルカムです。
ですから少なくとも私はネガ方向にはまったくギラついてはいません。が、そう見えちゃうとすれば不徳の致すところです。

正しいとか、間違いとかでなく、
好きか、嫌いか、大いに価値観や感性に依存しているかと思います。
好きなものに対して、
それを好きというのは、おかしいという議論が、飛び交っているような感が。野次馬の方は、即刻、退去願います。一生懸命、検討している人に、失礼です。　ご自身が一生懸命、検討されるような他の板で、その知識を発揮ください。

>>91
そうですね、地権者にとってもデべにとってもおいしいビジネスです。
これから都心部に同じようなシニアマンションが乱立すると思うと
ぞっとする。

＞＞100
速攻のレスポンスですね。
野村の営業さんかな。
この板の影響力って大したことないと思ってましたがそうでもなさそう。面白くなって来た。

個人的には野次馬ですが、バブルのサルベージ経験ある元銀行員として、その経験にもとづく社会的責任を果たすためには単純に見過ごすことはできません。ネガではなく、購入を真剣に検討されている方が正確な判断(というよりはそれぞれがあとで後悔せずに済むような判断）を下せるような建設的な議論をして行こうではありませんか。

＞＞100

私がこの物件を検討したことがあることは前述のとおりです。
年老いた両親のため検討いたしました。

その年齢からして二人では15年程度の利用を考え、その後は母親が残ればここに残り、父親が残れば売却して有料老人ホームへ移るというストーリーでしたが、15年後の本件の交換価値がまったく読めないこと＋ありえない価格（というよりはありえない坪単価）により見送りました。このあたりで80㎡1億円はごく当然ですが、将来の交換価値が読めないのはかなりのリスクです。

高齢者といえどもほんとに最後までそこにいられるかどうかはわかりません。終の棲家と思ってもそうはいかなくなることもあり得るのです。ですから、その時に泣かないためにも、本件以外に数億単位の金融資産をお持ちならいいですが、我が家ではとてもそうはいきませんでした。

この物件は価格設定が受け入れ難いため検討対象から外していますが、定借物件の適正価格をどう考えるかという点でここでの議論は非常に興味深いものがあります。 需要があれば適正価格とか、気に入った物件なら投資では無いんだから価格を気にせず買うのが心が豊かで有るかの様な議論は違和感を禁じ得ません。 定借の適正な価値が定まるのは、売り出した時点ではなく、何十年か後であって、また購入者が全てのリスクを負わなければならないわけですから、売れれば良いんだという様な売り手の姿勢は如何なものかと思います。 50年後はどうなっているのでしょう。 使わない、貸せないという状態だと、建替や売却も不可能ですから、ただ地代や管理費を払い続ける事になるのではないでしょうか？ 想像も付きません。ずっと先の話しと言うだけでかたずけておけるような話では無いと思うのですが。。

>>103
本当に最後の最後で泣くような物件は買えません。私も一人暮らしの母のためにここを検討しましたが、定期借地でアウトでし
た。ここの売却を全く勘定に入れずに、ケア付きの有料老人ホームへ移れる資産があればよいのですが。

>>104
いつの時点で、本物件が資産から負債に転換するか(要するに利用価値がないのに地代、管理費等の負担だけが残ることになるのか）精緻な検証が必要ですね。
まあ適正なメンテナンスがなされればいまどきのRCならば物理的には50年でも問題なく持つと思いますが、経済的効用は別ですから。それに50年を超えるころには誰もメンテに金をかけようなどというモチベーションが働かないでしょうからさらにスラム化の進行の恐れは大でしょう。

そのころの所有者のほとんどは今の購入者本人ではないでしょうから、相続人がご苦労されることにならないかよく考えたほうがいいでしょう。その前にババを誰かに押し付けられればいいですが、買ってくれる人がいるのかが最大の問題です。相続人がいらっしゃらない場合は国に押し付ければいい(国庫納付）のだから個人的にはいいのでしょうが、社会にとっては負担が増えるのだから大いに問題ではないでしょうか。

高齢者の方であれば、売却して老人ホームに入ることを選択しなければならないような状況になる可能性は確かにありますよね。 スラム化の心配だけでは無い。 定借物件の判断はやはり難しい。

ここで重要なのは相続の問題なのですね。節税しようと思えば土地の持分比率が同じなら課税比率が低くなるタワー高層階がお得だけれど土地の比率がゼロの定借物件なら多くのお年寄りが好む地面に近いところに住めるんです。

つまり裕福なご老人が外貨や証券類を現金化しキャッシュで買うためのマンション。

＞＞108
タワーマンションの上層階は交換価値が高いのに相続税評価額が低いので相続対策になるのです。

定借物件は相続税評価額も低いが交換価値はそれ以上に低い(と考えられる）ので相続対策にはなりません。(それどころか資産ではなく負債になる恐れすらある）

定借マンションは供給数が少なすぎる（供給が開始されたこの20年以上で20000戸にもならないようです）ので相場形成が極めて難しいようです。何せ日本人は所有権が大好きですから（マンションの敷地権ですらです）

私のかつての同僚のようにマンションの敷地権なんて所有権の必要はないというのは極めて合理的な判断だったと思いますが、市場の手ひどいしっぺ返しを食ったようですから。

また定借は地権者の取り分が大きくデべにはうまみが少ないので、デべが稼ごうとすると当然建物での稼ぎを厚くしなければならないので、安普請を高く売りつける必要があるというのも理屈です。

>>108
言ってることが分からん。タワーの高層階が相続税対策に有効なのは、評価額が低いのに高く売却出来るから。定借は高く売れないんだから相続税対策も何も無いよ。

ところで、東急ストアのあとに入るものは何か、予想ではなくて正確にご存知の方っています？まだ未定でしょうか？

>>110>>109
わかってないですね。
売るメリットなんてある程度以上のお金持ちは気にしていないんですよ。この物件を相続した子供は貸すか住むかすればいいんです。
あとは償却が完了し、土地の所有者へ戻せば良いんです。白金の一等地に大きな土地が残ること自体が価値なんです。
損得で語る人には理解できないでしょうが相続税は息子に負担を強いるため軽減させたいが高齢化で行けなくなる遠くのリゾートを買うより住みたいところに住んで快適に日々を過ごすことが贅沢なんです。

>>112
当方の理解力不足なのでしょうか。
おっしゃる意味がサッパリわかりません。
それに相続対策云々というのは108のわけのわからん発言を整理しようとしただけでこちらの本筋とは関係ありません。

再三にわたり繰り返し申し上げてますが、わたくしは、1億2億ロスろうが痛くもかゆくもないというようなお金持ちがこの物件に手を出そうがどうされようがまったく反対するつもりはありません。（でもそんなお金持ちがこんなチンケな物件に手を出すとは考えられませんが）

我々と同程度の資金力、資産背景しかない人（ノムフ教信者、ORプラウド教信者）たちが、よくわからぬうちにミニバブルの雰囲気に煽られて手を出してしまうことに対し警鐘を鳴らそうとしているだけです。

それにしてもどうしてポジ側（？＝全然ポジにもなってない気がしますが）の発言はどれもこれも支離滅裂なんでしょうか。頭が痛くなりそうです。もしかしてこちらに対し攪乱、疲弊を誘う高等戦術なのかな。

>>87
おっしゃる通りしっかり見届けないといけないですね。

基礎コン打ちの際の大雨でも、作業を続ける姿を見ていると今は良いけれども何十年後は影響が出ないのか疑問を感じます。もちろん昔よりも質の良いコンクリートになっていたりするのでしょうが。

またもう気がつけば一階は出来つつあるようにみえます。
何が適正なペースかわかりませんが、こんなに早く建っていくものなのでしょうか。。。

>>114
最近購入者は内覧業者に頼んで内覧してもらうケースが多いけれど、それ以前の工程に関してはチェックのしようがなく、だから昨今色々な問題が噴出しているのでしょう。一般的にコンクリートで言えば、耐久設計基準強度は使用限界期間が約６０年、大規模改修不要予定が約３０年となると、そのころから建替えの話がぼつぼつ出るという感じ。ここは定借地上権７０年ですから、もう少し強度のあるものを使用しているでしょうが、基礎工事に関してはもう賭けのようなものですね。特に最近は。私も竹中のこのあたりでの数々の風評聞いております。何を信じたらよいやら。

＞＞114　115
残念ながら結論からすれば”信じるものは自分の運だけ”ということです。（こちらも宗教がかってきてしまいましたが）

マンションについては、区分所有者が確認できるのは（というよりさせていただけるのはという扱いかな）専有部分の内装、設備程度で、共用部分についてはあなた任せです。(あまり新築には縁がないのですが、共用部分の品質の確認会をしているデべはなんて存在するのでしょうか。もしそんなことをしているデべがあれば教えてください。姉歯事件直後には、申し訳程度の工事確認会をしているところは以前あったようですが、今でもあるのでしょうか。もうみんな忘れちゃったかな。）

先日別の無名のデべの板を見ていたら、専有部の内覧会ですらインスペクター不可、子供不可などというありえない対応をするデべの存在を知りました。下には下があるもので、そんなのと比較すると野村なんかはまだましに見えてきます。

しかしながら結局は50歩100歩というのが実感です。工事発注・設計・監理・施工・検査のすべてを向こう側が行い、こちら側（エンドユーザー側）の利益を図る立場の人間が誰も立ち会わないのですから。特に躯体は全くの闇の中です。

先日もあるリフォームの現場に立ち会ったところ、床をめくってみたら新築時のダメ穴(工事の都合上施工時には開けてある穴、最後には当然ふさいでおかなければ耐火性が保てません）がそのまま残っていました。

ことほどさように、マンションには様々なリスク・問題が山積しています。ただでさえそうなのに、ここ（定借物件）にはそれ以上のとんでもなく重たいリスクが存在します。確率論的に言えばやっぱりヤバすぎます。

今だに土地神話に取り憑かれたかのような貧乏専門家が多いですね。
いつ弾けるかわからない債券を今のうちに一部現金化して利益を確定させ減価償却スピードが早いマンションの箱だけに変えるのですよ。REITはREITで別に投資すればよいがお金があるなら自分の住処は住みたいところに住めば良いわけだよ。
なんで売るときイコール自分が死んだ時のことまで考えて住みたくないところに住んだり、子供に降りかかる相続税を気にしたりしなきゃいけないの？仮に一等地に土地を所有してこのままバブルに再突入し弾けたら他の遺産に手をつけて相続税を払うか二束三文で売り払うかの二択。
それならその分初めから安い方が死んだ後まで心配しなくていいから気楽でしょ？

ここのサイト検討にはまったく役に立たないですな
２ちゃんねる以下の駄レスばかりで1期で申し込んだ方とか
実際にモデルに行った方の情報は皆無で暇人が同じ話を延々とループ
人間って誰にも相手にされないとこうなんるだね

>>118
申込予定ならば、以前のレスを御覧になっているはずでは？それならこのコメントはないでしょう。
これだけの情報が載って、お困りなのかな？？

>>117
初めから安くないから問題だと言っているのですが。
定借に見合う合理的な金額なら誰も問題にしません。
初めは安くないのに、中古になったとたん加速度的に価値が落ちるから問題(というかこれは市場が決めることだから仕方ない＝それだけ一般ピープルは所有権が好き＞したがって銀行の評価もそうならざるを得ない＞中古の定借にはローンがつかない＞さらに価値が落ちる、という負のスパイラルです。定借の抱える構造的な問題です。

ちなみにもう一度この定借がバカ高い理由の推定（個人的見解ですので、反論があればぜひお願いします）
①一般的には、地権者はお寺や病院等、半ば公共的な主体が遊休地利用のために行うものが多く、あまり利益重視ではないのに対し、本件の地主は一般の営利法人であるため、地権者の取り分が通常のケースより高くなければならなかったこと。
②定借の場合、地権者の取り分（土地の権利金）と、デべの取り分（建物分を高く売りつけて稼ぐ利益）をともに確保しなければならないため割高になってしまったこと。並の立地なら建物を徹底的に安普請にしてコストを抑えるという手段もありますがさすがにこの立地ではそれがでできなかったいうことだと思います。（でも見えないところでは徹底的に手を抜いているかもしれませんから購入者する方は徹底的なチェックが不可欠です）

＞118
役に立たないと思う人は見なければいい。
役に立つと思ってくれるサイレントマジョリティ（誰かいてくれるかな～）のためにせっせと書き込みしてますのでご心配無用。（以前の反応では何人かはいてくれたようですからそれを励みに頑張ってます。

まともなレスがあったのは前スレまででしょ
これだけの駄レスを毎日毎日、頭だいじょうぶですか？

サイレントマジョリティ(笑)
このレベルの購入者層をバカにしてます？


駄文はチラシの裏にで書いてください

＞＞121

だから～
そう思うんなら相手にしなければいいだけでしょ。

相手にしてくれる人に対して発信しているのですから余計なお世話！

ここの定借が何故こんなに割高な値付けなのか分かって来ました。役に立ってます。

＞＞123

THANK　YOU！

＞＞121
せっかく駄文はチラシの裏になどという挑発的なご提案を頂戴しましたので、そろそろこの板を卒業してもっと訴求力のある方法でのアピールを検討しようと考えています。

乞うご期待！

>>121
私は所有権派なのでこの物件は見送りましたが、定期借地の危険性を見事に明らかにされた
まーさんに脱帽です。
申込予定者でしたら、なぜこの物件を申し込まれるのか、論理的な根拠をお願いします。
まさか立地と好きだからだけでこの高値を購入するわけではないでしょうね。

今までサイレントマジョリティでしたが、あまりにひどいので書き込ませてもらいました。

この値付けを高いと思う方はそもそも不動産に色気を出して都心なんて検討しちゃダメですよ。
これから数年間オリンピックが終わるまで都心の土地は世界中の投資家から翻弄される運命です。
立地の素晴らしさをこの価格で得られるなら美味しいと思える方が83名購入すればよいだけの話。

まーさんはすでに買う前にこれから歩む道が分かれてしまっていることに気づいていない人が有り金かき集めて買っちゃダメと言っているだけなのでしょうがこの物件の検討者からすれば大きなお世話なんですよ。

>>125
定借の危険性より定借の安定性に目を向けた方が良いでしょう。固定資産税は下がる一方、相続の評価額も長生きすればするほど下がる一方で相続税支払いのために売り払うリスクもほぼない。住みたくなくなれば好立地なのでいくらでも借り手はつく。
土地売って利益など耳を疑いたくなる、自分が住んでいる土地を売れば同じ相場で別の物件を買わなきゃいけないから今時儲かるわけがない。

そもそも70年の定借だから5年10年は買うのと変わらない。建て替えで揉めることもないし70年大丈夫な箱を竹中が建てるんでしょ。

この自称研究家、最初はまともな事言ってたのに、
コテハン匿名使い分けてじえん連投したりして、今ではただのマンコミ中毒＆デベ逆恨みネガでキャラ崩壊じゃん。
潮時だな。

まーさんの指摘はなかなか鋭いと思います。
デベ勤務者としては自社の利益のみならず、関係者みんなが納得する建物を建てていきたいですね。

>>126
だから～
大きなお世話だと思う人には発信していませんて。
何度言えばわかってもらえるのかな～。アタマ悪すぎ！

それにこの発言、いつか来た道だよね。リバブル万歳！

念のためもう一度言おう。
古今東西の歴史が証明する通り、バブルは必ず弾けます。

その時に泣くのは悪徳不動産屋ではなく、煽られて踊らされた一般消費者です。
（一般でないお金持ちは対象外。富の再配分のためどんどん吐き出してください。その行き先が悪徳不動産屋なのは大問題だが。）
ご用心ご用心！

＞＞129
①”最初はまともなこと”というのはどのあたりまででしょう。
自分としては終始一貫しているつもりなのですが。もし整合性がとれてなければ検証の上修正しますのでご教示ください。

②入力をミスした1件(No44）を除き私の発言はすべて”まーさん”ブランドで統一しています（自分の発言に責任を持ちたいと思いますから）。私の発言に追従する人などいないと決めつけているからの発言でしょうが大外れです。残念でした。この板に来る人をあまり舐めてかからないほうがいいですよ。

③潮時かどうかは人に言われなくとも自分で決めます。悪しからず。

土地の所有って実は国から借りてるだけなんですよ、固定資産税や相続税ってのは家賃と更新料みたいなものだし時価でいくらでも上下する極めて理不尽な家賃。仮に売却益が出ればまた税金。

定借だからといって土地所有者が無条件で地価騰落時に差損をかぶるとは思えないものの仮に負担を押し付けられても運用権利は自分にあるから白金台駅前の好立地なのでなんとかなる。結局は立地。

133が達観してる通り、課税権を国が持つ以上、日本国内のものは全て国に所有権があります。相続税というのは資産税の一種ですが、相続税を強化すればいくらでも強制徴収できます。

>>133
>>134
なんだか＊＊＊＊を通り越して、呪文めいてきましたね。
ポジでもネガでもどちらの立場の人でもいいので翻訳してくれませんか？
アタマから煙が出そうです。

所有権には価値がないとでも言いたいのかな？
とうとう私有財産権の否定でもしたいのでしょうか。

集団的自衛権の次は私有財産権か～
日本の革命は近い！？

>>133さん
>>134さん

中国の方々が海外に土地の所有権を買い求めるという現実をどうみますか？
固定資産税や相続税をかけることと、権利として認められている所有権を
混同してはいけないと思いますが。

金融で働いている人間にとっては普通のコメントだよ
敢えて助言するのは、金融マンらしからぬ行為と思うけど
デベもお客さんだから、悪く言うのはルール違反という意味です

>>135
相続税の課税対象が7000万から4200万に引き下げられたのよ。一見このレベルの物件を買おうって人には無縁の話に見えるけどうまく買い替えをして長生きしてれば箱代だけなら助かるかもしれない。動産は処分できるけど自分が住むための不動産はごまかしが効かないからね。

>>136
土地の権利だけなら差はないでしょう、どっちでも地面を掘り返して勝手にシェルターを作ったりはしないでしょうから。
ただ中国って国というか地域では土地は個人が所有しちゃいけないからいつどんなことになるかわからないので海外に不動産を所有する気持ちは理解できますよ。
ただし、日本においてその権利を有しても仕方ないでしょう、全国に820万戸の空き家があるんですからいずれは欧州のように生活保護家庭でも別荘を持つ時代がくるかもしれませんよ。

>>140
なにせ空き家を更地にするだけで固定資産税が6倍に跳ね上がるんだからもはや放置自動車と同じです。

＞＞137
＞＞142

相変わらず、非論理的、情緒的な中傷発言のオンパレードですね。
煙たがられているというのは誰に？図星をつかれて困っている人にでしょうか。

もうこれ以上図星を突かれては困るのでやめて欲しいといえばまだ可愛げがあるのに。
どこまでも付いて（突いて）行きますのでよろしくお付き合いのほど。
出来れば何とかもう少し論理的、建設的で意味のあるご意見をいただきたいものですが。

＞＞138
貴殿は本当に銀行関係者？窓口誘導の庶務行員さんかな。
こんなレベルで上司を説得できる稟議書書けるわけないよね。
たった三行の文章が論理矛盾していて意味不明。

それに私はとっくの昔に銀行員から足を洗ってますので誤解なきよう。
デべのやり口はいろいろ勉強させてもらいましたが、今となっては何の義理もありません。
何か守秘義務に反することをしているわけでもないつもりですが何か問題でも？

>>143
まーさん
おっしゃることには同意見です。
ただ、わざと論点をずらしてくるコメントにいちいち真面目に長文で反論されるとスレが読みづらいし無意味です。
あからさまなポジのコメントを微笑ましくみてたのに、スレが荒れて不快です。ここはあなたの日記帳じゃないです。

まーさんは定借自体を否定している訳ではなく、所有権の10%-15%引きというここの値付けが高いのが問題と言っているだけでしょ。
それを定借も良い所があるんだ、って混ぜ返すもんだからおかしくなってしまうんじゃないの。
要は、
　1)ここしか相続財産が無くて、子供も所有権だと相続税を払えないような購入者に取っては、確かに定借は安定性があるという議論も成立つかも知れないが、そういう人は将来のリスクに耐えられないから、割高なここは購入しない方が賢明。
　2)資産が十分ある人は、普通はこんな割高な定借物件は相手にしない。（だからここの中古も流通性が無い）
　3)資産が十分あって数千万円を捨てることになっても問題無いと思っている人はどうぞお買いなさい。（ただこういう人も普通は別の物件買うけどね）

3)の人はそんなに居ない筈だから、デベも1)の状況の人に売ろうと頑張るだろう。だから気を付けなさいってことでしょ。
僕は結論として彼の主張はまっとうだと思うよ。

まあ、でも、大崎で坪400とかする時代ですよ。

ここ、所有権なら坪500として、７０年なのでほとんど所有権みたいなものだし、別に割高ではないような。

次出てくる都心物件は、もっとてが届かなくなるとおもいますよ。

結局、時期と阿漕でない不動産屋に恵まれるかどうかですね

私は三田と虎の門に買いましたが坪250と350
(どちらもスーゼネの角部屋、新築と築浅）

テイシャクで坪500なんてマフィアの上納金かよって感じです（笑）

せっかくの情報交換の場なのですからまったりと行きましょうよ。

なので、営業さんはここに書き込まないでね。荒れるもとなので。

この手のスレの存在価値（本来の閲覧者が期待するもの）は何なのでしょう。

表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。

＞＞151
こういうのがこの類のスレではスマートなんですね。勉強になります。
真剣になるとすぐに削除されるようなので、そのあたりの間合いを習得したい。

>>153
表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。
↑
まさにおっしゃる通りなんです。皆（一部は冷やかしもいますが）表には出てきてない情報や自分の知らない情報・知識を知りたいんです。
しかし、残念ながらこのすれはスレは荒れてしまっています。それの原因は、建設的ではないポジの投稿にも責任はありますが過去の投稿を見ると、その中心には「まーさん」がいます。少し煽り耐性を持った方がよろしいかと。
投稿されている内容の中には非常に勉強になる部分もありますし、なるほどと思うところもありました。しかし、「こんなチンケな物件」という言葉には正直傷つきましたし悲しかったです（もう削除されたようですが）。恐らく非常に真面目な性格なのでしょうが、時には感情的にバカとか汚い言葉を使われるのもいかがなものかと思います。

是非とも全ての投稿者が建設的で有意義なかつ理性的な投稿をし、元の穏やかなスレに戻って欲しいと切に願っております。

>>152 >>154

そうですね。有意義な情報や意見が交換できればよいですね。野村のスレが荒れるのは、まず営業の介入が激しいことが大きいですよ。

特に跡取りがいない中高年夫婦は、資産を残しても意味がないし、７０年後を心配する必要もないので、
普通では住めない都心の一等地での借地はアリかと思います。

70年賃貸と比べれば安い。浮いたお金を資産運用に回した方がいいでしょう。

チンケな物件ではないでしょう。
立地的にも建物のグレード的にも数あるマンションと比較しても上位にランクするであろう素晴らしい物件だと思います。
もちろんホームページからしか判断は出来ませんが…。
マンション好きが住みたいか住みたくないかと言えば住みたいという人が圧倒的でしょう。

懸念としては素人なのでそんな深くも考えられませんが、このようなビジネスモデルが成功して今後、都心物件は定借がスタンダードになってしまうとかならなきゃイイなと思うことかなと。
子供、孫、その先の世代を考えてと言うことで。

何の業界でもそうなんでしょうけど、何と無くスタンダードはこれみたいなのあるじゃないですか。
賃貸の話で申し訳ないですが、賃貸の礼金とか、敷金戻らないとか。
電気なら東京電力からしか買えないとか。
選択肢が無くされる事への懸念と言いますか。

これが、当たり前となると業界全体がそういう流れになったりするんですよね。
都心、定借、高額当たり前みたいな。

今はまだいいんですが、将来、

デベ『今は定借というのが主流ですから…』
購入者『そうですよね…、ここ良いので決めます！』

でも自分の物じゃないみたいな。
自分の子孫が自分の物じゃないものに高額なお金払わなきゃイイなとは思います…。
駄文なのでこれにて。

まあ、プチバブル期には、広尾の定借、５０年で、坪１０００、１０億とかありましたから。

皆さん、自信を持って下さい。

>>154
”チンケな”というのはこの板的には不適切発言だったと思います。
”マフィアの上納金”的物件と言い直せばいいでしょうか。

別に建物ハードとして特段ほかに比べて劣るといっているのではありません。
（でも今改めてその観点で図面見てみたら、やっぱりやってるね、隠蔽部でというのが実感）

白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件という意味で”チンケ”といったのですが。
上記訂正します。

≫No.156
そろそろやめませんか。
まーさんの意見は、デベに勤めている自分が読んでもその通りだと思いますよ。
せっかくスレが穏やかになろうとしているのに残念です。

広尾のお話が出ましたのでちょっと分析してみました。
データはヤフー不動産掲載ベース（ガーデンヒルズ掲載6件ガーデンフォレスト掲載13件）の平均値ですので
ある程度客観性はあると思います。
条件はそれぞれですが思ったよりもはるかに狭いレンジに集約されました。
そういう意味で戸建に比べ金融商品的だと表現しています。
　
①ご存知広尾ガーデンヒルズ築28～30年　平均坪単価400～450万円
②広尾ガーデンフォレスト（日赤地権者の50年定借）　築5年　平均坪単価380～425万円
（上下2例は正確性を期するためカット。11件のデータです）

ガーデンヒルズのほうが駅には数分近いし、ウルトラビンテージですからガーデンフォレストには分が悪いでしょうが。
これが冷徹な事実です。日本人の所有権信仰の分厚さと、定借の交換価値のハイリスクを物語る。
（広尾定借1000万円が事実だとすればですが。）

≫No.164

私、162ですけど163・164のまーさんじゃありませんよ。
それと「ちんけ」は日本語ですよ。
http://kotobank.jp/word/%E3%81%A1%E3%82%93%E3%81%91
ちゃんと国語を勉強して書き込みしてね。

間違えた。161・163のまーさんね。

>>163
それは掲載ベースであって成約ベースでは無いですよね？
実際の成約ベースでは、定借は更に厳しくなると見ておいた方が無難でしょう。

>>167
ご指摘の通りです。
あくまでも売り出し価格であり成約まではまだ調べてません。

ただ、今掲載されている物件を継続トレースすればおそらくガーデンヒルズの方が
はるかに姿を消すスピードは速いでしょう。
したがって成約価格ベースではさらに定借が不利であることが明確になると思います。

＞１６５
穏やかにやりたいならあなたも我慢しなきゃ。

嫌味の言い方があの人と全く同じだから、そんな事してたらまた荒れる。

すいません。反省します。

いろいろ調べたんですけどね。
どこにも″白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件″とは出てなかったもんで、舶来の言葉かと思いまして。

>>159
都心、定借、高額、まさにこのビジネスモデルを作るべくこのような物件が登場したのでしょう。
ここで成功すれば、今後同様の物件が次々に出てくることになります。

まーさんの言い方はちょっとどうかと思いますが、主張の内容は正しいと思います。
アンチまーさんの方々、重箱の隅をつつくようなまねや、感情論で攻撃するのではなく、反論があれば堂々と理論整然とご意見を出されたらいかかでしょうか？今のところそういったものは見受けられないので。

ただスレを荒らすのではなく。

広尾の50年築5年と比較すると、むしろ割安のような気がします。駅近、低層ということを加味するとさらに有利な感じがします。

まーさんの書き込みのどのあたりが理路整然なのかご教示いただきたく。

「割高な物件かな」、なんて誰でも知ってるって。
それでも欲しい人がいるんでしょ。
株式と違ってバリエーションだけで判断できないのが不動産の難しいとこ。趣味嗜好が入るからね。

損すると思えば、余った金で野村不の株式でも買ってヘッジすれば？

資産形成って不動産だけじゃないんだし。

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news33.htm

によると、ガーデンフォレストの最高額の部屋は、１０億（坪１１３７万）ですね。

いずれにせよ、現在のガーデンフォレストの売出しは（元値に比べると）相当に落ちている一方、ガーデンヒルズは堂々たる価格ですから、中古において定借ディスカウントが入ること自体は疑いがないのでしょう。ガーデンフォレストは、マンション自体は、とても素敵な感じですけどね。

あと、なんだかんだで、都心の好立地のマンションは５０年くらいで建て替えていますよね。築４０位になって、建て替えたくても建て替えられない、でもあと３０年もある、という状況に陥らないと良いのですが。

そういえば、港区の絶対高さ制限ってどうなったのだろ？

容積率に余裕が有るような、ビンテージマンションは別として、最近建てられているようなギュウギュウに詰め込んだマンションでは、建て替えなんて無理なんじゃないの？

>>175
なんで、買ったマンションのヘッジ目的で余った金まで不動産株につぎ込むんだよ。不動産不況時に、家も株も価値を失うよ。

70年住むことが前提での資材と作りが、竹中プラウドの売りのようです。　40年、50年で、立替を検討する前提でつくった所有権マンションと比べて、建築時のコストのかけ方が、違うと自信（プラウド）をもっていってました。

>>179
それは誰が検証された結論なのでしょう。
こういうのを典型的な自画自賛というのでしょうね。

まえにもコメントした通り、”やっぱりやってるね、隠蔽部で”というレベルです。
私は構造は素人ですが、そんな私が販売図程度の図面を見てわかってしまうのですからほかも推して知るべしかと。

でもこれはこの時期、他の高級マンションでもやっていることですからそれを否定する気はさらさらありません。
もちろん違法な手抜きをしているわけでもないと思いますがあの青山の件を見てもおわかりの通りですから充分にご注意を。

要するに何の根拠もない変な理屈でエンドユーザーさんの目をくらまそうというのが問題ではないかといいたいだけ。

それから再度繰り返しますが、私の結論は”買いたい人は買えばいい、買いたくない人（買うべきでない人）は買わないように、かつその結論はユーザー本人が自分の頭で充分にメリットデメリットを検証をしたうえでということに尽きます。

デべさんがデメリットをクリアする答えを出して購入予定者を納得させればいいだけです。それができないのならやっぱり本物件は”やりすぎちゃった”のだと思います。

（ps：この板はとうとうyahoo認証対象になりましたね。誰の圧力なのかな？）

物理的な耐性はともかく、日本じゃ、７０年も社会的な効用は持たないよ。

４０年目あたりでただのオンボロマンションになって、７０年目の頃にはお化け屋敷とかになってるんじゃないかな？

赤坂プリンスなんて、４０年経ってないのに、巨額をかけて建て替え。

>>180
前を見ても見つけられなかったので、「やっぱりやってるね、隠蔽部で。」とは具体的に何か教えて下さい。

Yahoo認証対象はまーさんだけじゃないかな(笑)

>>180
私が説明してもまたネガられるだけでしょうから。
マンションコミュニティの別の板をご覧ください。
タイトルは”タワマン以外での乾式壁のメリット”です。

議論の大勢は否定的論調が多いですが、私が感じる最大の問題点は、これもすべての点で”デべの都合優先のため、ユーザーオリエントの視点が欠如している”ということです。

ここでは野村以外にもやり玉に挙がっているデべもありますし、最近この近隣の高級物件で青山で話題を提供してくれている有名デべも同じことやってましたから野村だけがどうこう、という気はありません。念のため。

ただプラウド(ｎｏｔ自信　ｂｕｔ自慢、高慢、自尊心＝研究社中辞典から）ですから茶々をいれたくなっただけ。

あと確かにヤフー認証は解除されたようですね。(今朝8時にはかかってましたが。関係者も右往左往かな）

まーさん、回答ありがとうございます。

ただ何かと思えば乾式のことですか。間取りに斜線で書いてあるから一目瞭然ですよね。

普通の検討者はわかっていることですよ。
デベがコメントする度に自分以外が無知で判断できないから教えてあげなきゃと思ってませんか。

>>183
低層で乾式壁にするのは、コストカット以外の何者でなくメリットはない、というのが良く理解できました。
地震で壁がずれたり、出火時の危険性など非常に物騒な話が。恐ろしい。

そうそう！具体的に！

根拠がないのは、まーさんも一緒！

億ションなのに乾式壁。振動系も音は聞こえますね、確実に。
かつ定期借地…

>>179
具体的根拠や保証も無しに70年持つかのような説明はあまりに無責任ではないですか？
50年経ったらスラム化している可能性が高いと思った方が良いのではないかと想像します。
70年で更地返却しなければならないから、50年も経過したらメンテナンスに金を掛けなくなるから、どうしようもなくなるのでは？　地代や管理費未納なんて問題も出て来る可能性もあるのでは無いでしょうか？　70年定借の結末は想像もつかない。

20年前のマンション見ても設備古いなぁと思うしね。
確かに所有権なら一生懸命維持しようと思うが、70年の借地権だと、
残り十数年の管理性には懸念がありますね。
購入者の子孫がどうするか考える事なのかもしれませんが。

乾式壁については、このレベルの物件でなぜ採用してるんでしょう？
一昔前の低層マンション購入者ですが、ちゃんと湿式壁でした。
ここよりも土地も坪単価も安い都心ですが。

せっかくの良い土地とデザインなので、ちゃんと作って欲しいという気はします。。
坪単価もそれなりですし。

>>188さん

想像もつかないと言いながら、スラム化するとかどうしようもなくなるとか、けっこう想像してますね。

30年経過したら所有権でも売るのは結構難しい。増してや古い定借をわざわざ買う人はいないでしょう。30-40年残存期間があれば売れると思うのは相当楽観的だと思う。
また長く快適に住むには修繕・管理がちゃんとしていなければ無理。定借は後半は所有者がお金をかけるインセンティブが働かないから、最後の20年位は相当大変なことになることを覚悟する必要がある。

環状４号の道路延伸が、
敷地の南西部角をに隣接する計画に
なっています。
閑静な環境も激変してしまうでしょうね。

延伸なんて、実現しないよ。

>>191
マンコミュスレをあれこれ覗いていると築30年ぐらいの都心マンションを喜んで買ってる人はけっこういますよ。
ただしそこそこ高級物件を格安で狙ってますからインフレにならないかぎりはかなりの値落ちだと思います。

まあ個人リートぐらいに思って資金運用できる方ならとにかく減価償却がはやいので早期に転売すればよいですね。このあたりはタワマンと同じですね。

>>193
どうしてそんなこと言い切れるのでしょう。

先日もパブコメ意見募集のあった東京都の新ガイドライン案をみれば都が本気であることは明らかでしょう。
高輪側は旧議員宿舎跡地の取得で用地問題はほぼ決着でしょう。
白金台側も予定地のかなりの部分が公園やUR所有地になっており、いずれは実現するものと見られます。

野村は地権者に当分来ないといって70年にさせたのでしょうけれど、思いのほか早く実現して大恥をかかなきゃいいけど。
いずれにしても70年後には間違いなく実現しているでしょうから、その時地権者は更地で返ってくる土地を高度利用できるんですね。どのみちメリットは地権者が一人占め！

＞１９４

それって、都心の優良立地にあって（ここは、環状４号の延伸なければ、結構良い方の立地だと思いますが）、かつ、何らか特徴があるところだと思います。例えば、

①広い（120平米くらい～）、かつ、リーズナブル（坪300前後）。
→最近、広いマンションは少ない、かつ、都心一等地の広い新築は非常に高い。

②借景や植栽が豊富。
→この価値は説明不要

③１階で専用庭付き
→子持ちに喜ばれる。

④有名私立小の近くで閑静（で広い）
→小学校は徒歩で、という（名門私立小に通わせるような富裕層の）ご家庭の流入は毎年一定数あります。

加えて、総じて、容積率に余裕があって（＝建替えの許容性が相応にある）、平置き駐車上なんかも豊富にある。

つまり、今のマンションにないメリットがあるからこそ、古くても売れるのだと思います。

さて、ここはどうか？

高輪側は既に動きがあり、地元では環状４号線延長を周知の事実として捉えています。

このあたりの住環境はよく知っているので、この物件も検討対象になり、申し込みまでしましたが最終的には見送りました。
そこで一つ気になったのが、この物件が乾式壁であることの説明は販売担当からはなかったと思います。
前に”検討者は当然そんなこと知っている”というようなコメントがあったのですが、私を含め普通のレベルの検討者は、”低層マンションの戸境壁は当然湿式でしょう”というのが常識だと思います。まさか乾式などと思いもよりませんでした。

あらためてガーデンフォレストの板を見直していたら定借の本質をついた的確なコメントがありました。
”定借は地権者の利益のためにある”
その導入の経緯からしてまことにその通りでした。

従って大多数の（地権者ではない）一般ピープルからは見向きもされず、導入後20年以上経過しても定借分譲マンションは全国ベースでも20,000戸程度の供給に過ぎず、いわば絶滅危惧類型です。

国土交通省もとうとう匙を投げたらしく平成21年まで続けていた実態調査の公表を取りやめてしました。
”国土交通省にも見捨てられた民間定借マンション”(地権者が公共の場合だけは調査継続公表しているようですが、こちらもきわめて低調です。）というのが結論です。