プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

最近、ご指名が多いようですのでスルーしきれずに久々の登場です。

真剣な購入検討者にとっては、自分にとって何が重要で、何が捨てられるかを冷静に判断することが不動産購入の最重要ポイントですよね。
その為の判断機会を与えられるのがこういった検討スレの大事な役割のはずだと考えています。

二期登録を目前に登録を検討されている方は、ぜひパート1からすべてに目を通されることをお勧めします。
それでも納得できるなら後悔はなさらないでしょう。

確かに白金台に住んでいる者にとってもこの立地は魅力です。3丁目の中ではいちばん雰囲気のいいところです。
私のおすすめポイントは
①一駅で地下鉄２線が使えるのは魅力。ほかにマイナーですが浅草線高輪台も10分圏内、目黒駅も徒歩圏
②緑が多い（このマンションのためにだいぶ減りましたが）のもほんとの都心にしては希少
③生活利便性も悪くない（がこれは東急ストア撤退で半減しました、日常生活の利便性が落ちるのは最悪です）
④港区台地側（ただし地盤自体はよくありませんので念のため。この建物で杭基礎ですから）のプチブランドエリア

前にも書いた通り、価格の妥当性さえ納得できれば充分に対象となる物件でした。
有り金かき集めれば買えない金額ではないですが、後継ぎがいる者にとっては大損リスクがあるものは買えませんでした。
それに地権者の氏素性も不安要因。

わたくしのこの物件に対する判断基準は以上のとおり。野村だろうが三井・住友だろうがそれは無関係です。

>>578
おー、マーさんこんにちは。
最近ネガは酷くてね。
適切なご意見ありがとうございます。

いなくなってわかるマトモなネガの有り難さ

ネガとポジ、いろいろと意見を交わすのはそれはそれで楽しかったり、意義があったりするものです。
ただ、この物件に関しては、まーさんのおっしゃるとおり、「その価格に見合った価値があるのか？」という一点につきるような気もします。
個人的には、学生時代はあの辺を自転車でよく走っていて良い思い出があるので、かなり期待していた物件なのですが、何より白金台＝静かな環境が魅力と思っている私としては、大きな道路がすぐそばを通ることになる可能性があるという時点で候補から外れました。

>>580
となると、外苑西通り＆目黒通り沿いのマンション全滅ですね。
パークマンションやグランドヒルズもありますがね。

そうですね、外苑西通りや目黒通り沿いは私としては敬遠してしまいますね。
ただ、それは単なる私の価値観ですので、客観的にはそういう物件がNGだとは思いませんし、価値やメリットが高いものもたくさんあると思います。
ここは「駅近で都心なのに静かな環境が手に入ることが自分にとっての最大のメリットだったのに・・・」というギャップが大きすぎたということです。
三田の某物件を検討しているとき、営業の方のお話や資料から、外苑西通りの延伸計画については何度も目にしたり耳にしていたのに（その三田の物件にとってはメリットになるので）、すっかり忘れてしまっていました。

大通り沿いを可とするか否かは個人の価値判断に従えばよいことで、物件自体の評価にはあまり関係ないのでは。
それにこの物件に関し環状4号線の影響を今の時点で心配するのはあまり現実的ではない。

ただ、もし通った時に、敷地が所有権ならそのメリットも区分所有者が享受できる。
本物件では地権者は大きなメリットを得るのに対し建物区分所有者、居住者はデメリットのみ。

それも価格に見合わない大きなリスクとして存在することをお忘れなく。

＞＞582
三田の某物件では外苑西通りについてどのような説明がなされていたのでしょう。
この界隈の物件には非常に影響の大きな計画ですので、有力なデベロッパーが掴んでいる情報は是非知りたいところです。

>>583
適当な事を言いなさんな。
補償金が地権者のメリットだとしたら、借地人にもメリットあるでしょ。

>静かな環境が魅力と思っている私としては、
価格帯は少し上がるかもしれないですが、白金台３南側の池田山（東五反田５）いいですよ。
578さんの挙げられたポイント全てを、より高いレベルでクリアしていますから。

>①一駅で地下鉄２線が使えるのは魅力。ほかにマイナーですが浅草線高輪台も10分圏内、目黒駅も徒歩圏
山手線・都営浅草線、五反田駅徒歩５〜６分。東急池上線もあります。目黒駅も徒歩圏。

>②緑が多い（このマンションのためにだいぶ減りましたが）のもほんとの都心にしては希少
池田山公園、ねむの木の庭をはじめ、インドネシア大使館など広い邸宅が多く、庭の緑なども多い。

>③生活利便性も悪くない（がこれは東急ストア撤退で半減しました、日常生活の利便性が落ちるのは最悪です）
五反田駅前の東急は勿論、ライフも数カ月前にオープン、マルエツプチ、リンコス、
あとメゾンカイザーやアリエッタなど有名ベーカリー店なども多い。

>④港区台地側（ただし地盤自体はよくありませんので念のため。この建物で杭基礎ですから）
品川区アドレスではあるが、地盤はなにせ城南五山筆頭格で、関東大震災でも全く影響されず、
強固な地盤は保証済み。更に、風水的にも富士山からの気流が龍穴である池田山公園を経由して、
皇居に流れるという気の流れのいい土地柄でもある。
ただし、やはり戸建て中心の街なのでマンション供給量が少ないのが難点か。

>>586
突然どうした、池田山推し。
586さん所有の中古マンションが売れなくて出張してきたか！？

＞＞585
こういう不勉強なポジの発言がネガを利することになるのがいまだにわからないようだね。

このマンションの敷地は環状4号線にかかっているわけではありません。
だから補償金なんてありません。
すでに196あたり以降で述べられていることですから正解は繰り返しません。
不勉強なポジは読み返す必要はありません（読んでも理解できないでしょうから）
真剣なる検討者（まだいればですが）はよく読み返すべき。

もう何度も繰り返し言われていることだが、この物件のスキームの本質は地権者（＋デべ？）の一人勝ち！。

>>588
どちらが不勉強なのやら。

ちなみに585じゃないよ。

>>589
588です。
当方の”不勉強”についての論理的な説明をお願いします。
少なくとも585のコメントは全くの的外れです。

>>588
ネガを利するって。笑

じゃあ>>583の言う地権者だけのメリットと区分所有者居住者のデメリットを説明してみろ。
論理的に。笑

>>591
まあまあ、あんまり590をいじめないであげてくださいよ（笑）

>>591
せっかく武士の情けでこれ以上ポジの傷口に塩を塗るような真似は控えようと思いましたがそうまでおっしゃるなら。

①外苑西通りが実現した場合、ここの敷地の南西角がギリギリ接するかどうかですが多分、現状よりも接道条件は大幅改善が見込めます。
②現状では法定容積300％に対し消化率が200％弱にとどまりますが最低でも300％にはなります。
③さらに、この敷地は道路の計画線から30Ｍ以内にかなりの部分が含まれることになるはず。既存の外苑西通りの容積率400％が適用になる可能性が高いと考えられ、そうなれば全体の法定容積率は350％以上になると予想します。
(ほかの論者のように目黒通り沿いの用途＝商業に変更になればさらに容積率は大きくなります。）
④要するに土地所有者にとっては土地の高度利用が可能になる点で極めてメリットが大きい。もしこのマンションの敷地が所有権であれば、少ない持ち出しなしで（還元率100％近い好条件で）建て替えができることになります。
⑤ところが残念ながら定期借地権では、道路が通って住環境が悪くなる、高度利用が可能になることにより土地の評価が上がり土地の賃料が高くなる等のデメリットしかありません。
⑥たしか以前にはそうなれば地権者が高値で借地権を買い戻すなんてとんでもない発言をする輩がいましたがそんなのありえないでしょう。

価値の高くなったものをわざわざ自分の金で更地にして地主様にお返し申し上げなければならないのです。
この物件は地権者一人勝ちといわれる理屈、分かりましたか？

外苑西通りの実現は１００年先の話でしょう。そんな先のことを前提とした議論は不毛に過ぎない。

しかし相変わらずネガ異常な執着(笑)

まあ残り何個もないから完売は時間の問題。本当そのエネルギーを人助けにでも使うべし

本物件は、ほかに類を見ない異常な値付け、異常なスキームですからね。
成り行きが興味津々なわけで。

あなたのいう異常な商品という価値観が真実であれば誰一人購入者はいなかったでしょうね。つまりその異常かつ執拗で非生産的な価値観にいつかあなたも気づくといいですね(笑)

さらにいえばその興味とやらが社会的利益に貢献する方向に向けばあなたの人生もまた豊かになるかもしれませんね。頑張ってください。