ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

今は保谷高は中の下くらいだけど、都立大泉は評判いいよ。

計画道路ができたらどうなるのでしょうか？
容積率とかで違法マンションの仲間入り？
建て替える時にはお別れする人も出てくるのかな？
なにか対策を講じているのかな
謎多きマンションですね

今日が第1期登録申込の受付終了で、抽選があったと思うのですが、参加された方がいらしたら感想をお願いします。

物件概要には今回の販売戸数50戸とありましたが完売したのでしょうか？

確率５０％で外れました～
がっかり

ここ抽選あったんですね、
モデルルームの入り口の価格表みたときに
あまり要望書入ってなかったので、
人気ないんだなと思ってました。
逆に条件の良さげな部屋しか埋まらなかったのかな

計画道路ができたら既存不適格に
なりますね、まあ、それを資産価値が
落ちると見るか、土地の売却益が出て、
綺麗な道が出来てプラスと捉えるかは
人それぞれですね

駅近だけどそのアプローチが危険とか
良いのか悪いのかどつちか良く分からない
物件ですね

既存不適格は確定なのでしょうか。
既存不適格ですと確か将来建て替えになった時、同じ規模で
建てることができなくなると聞いた事がありますが、
中古市場では特に咎められる事無く普通に扱われているのでしょうか。

前にも書いてあるけど、計画道路が
事業化されて土地が買収されたら
既存不適格になるんじゃない？
いつ事業化されるかは誰も分かりません。

既存不適格になれば
同じ規模の建て替えはできません、
まぁ建て替えることなんてそもそも
あまりないかな。
中古物件になっても購入はできるけど
ローンは通りにくいだろうね

南の駐車場と庭がごっそりなくなる感じの計画ですからね。南側に新しい家がいくつかあるのですぐとは考えにくいですが、こればかりはわかりません。

何の問題があるのかね？
仮に50年後に立て替えるとして、全世帯がそのまま住むわけないし、戸数減っても構わないでしょ。

減っちゃうと困るんじゃないの。

バルコニーからすぐ目の前の道を車が走るので環境が一変するのが問題。

南向きは下の階は避けるのが無難。東向がいいね。

東向きですか。
東向きだと冬場は朝以外は日が入らないんじゃないかなと思っているのですが
日照時間はどれくらいになるのかなぁ。
そういうのってモデルルームで
教えて貰えたりってするものなんでしょうか？？

>>325
教えてもらえると思いますよ。日陰図のシミュレーションを画面で見せてもらえると思います。

ここはほぼ真東と真西を向いているので、
東向きは午前中まで、西向きは午後からじゃないと
日は入らないですね。
明るさは、建物の構造や周りの環境によって
変わると思いますが。

近所の建設反対がすごいですね。

ご近所の建設反対は、どこのマンションでもあることでしょ？

住んでからは、反対運動も消えますから心配はないかと。

それよりも日当たりが心配ですね。

階によっては、お日様が入りにくいでしょうか？

>>329
現地行きましたが、日当たりは南は低い階でもいいと思います。東はあまり期待できないと思います。朝じゃなかったのでわかりませんが。

南向き陽当たりは将来にわたってずっと良いはずですよ。
マンション竣工時は駐車場ですし、計画道路ができたらむこう16mは抜けているわけですから。
陽当たりだけを重視するのであれば南向きはなんの問題もないです。
ただ、道路がいつできるか気にしながらの生活、道路ができることになったとして工事にかかわる騒音、道路ができた後の騒音や排気ガス…陽当たりが良いからというだけでは南向きは選べないなと個人的には思っています。

>329
「建設反対はどこのマンションにもある」→ほとんどのマンションにはありませんよ。
「反対運動も消えます」→根拠は？

反対運動がなくならない場合、あの張り紙の前を通ってエントランスに入る感じですよね？
なんだかな〜。

>332
出来上がったマンションに対して反対運動をする意味は無いから出来上がったら沈静化する。

出来上がる前は反対運動をして、近隣対策費からなんかしらの利益を得ることが目的。
マンションじゃなくて、公共施設や商業施設だと、出来上がってからも反対運動をしたら何らかの
利益が得られることがあるから、反対運動は続くことも多いけど・・・

東向きマンションに住んでいますが
日当たりですが太陽の位置は１２時には真横になるので
部屋に差し込むのは１０時過ぎまでです
バルコニーの洗濯物に当たるのが１１時過ぎまでです

－2014年上半期の首都圏の新築戸建価格動向－
http://suumo.jp/journal/2014/08/30/68528/
http://athome-inc.jp/pdf/market/14082901.pdf
>成約物件を沿線別に見ますと ､成約が最も多いのは小田急小田原線で、次いで西武池袋・豊島線、となっています。
一方、登録物件では2位に東武伊勢崎・大師線、5位に東武東上線がランクインしており、需給にズレが見られます。

戸建の話ではあるが、西武池袋線はこれから伸びるエリアだと思うよ。
同じ西武でも会社として新宿線とは力の入れようが違う。
西武の最近の事業計画を読んでみた方がいいよ。
前回の事業計画、不動産部門では沿線の住みたいイメージを牽引するエリアとして特に石神井公園～ひばりヶ丘間に力を入れると言ってる。
数日前に直近の事業計画が出たが、新型特急（これまでの新聞記事や社長インタビューでは東京メトロ直通タイプになるだろう）とか、沿線の魅力を向上させ、外から人を呼び込む投資はほぼ池袋線だよ。

ただ保谷だったらひばりの方がいいと思う。
池袋まで15分で行く急行はもちろん東横線直通の快速急行も停車。渋谷まで30分で行く。自由が丘まで40分、横浜までは59分。この速達タイプの直通電車が走り始めてから急激に利便性が向上した感じ。小手指のタワーマンションが即完売してる。
前述の新型特急も有楽町線直通の特急はひばりヶ丘に停車するのではないかと噂されてる。

同じ急行停車でも新宿線の田無より将来性あるし、それでいて田無よりまだ相場が安いはず。
池袋線と新宿線の駅が近い同じエリアでは前述の小手指の物件が完売し、新所沢の物件がいつまでも売れ残っていたり、練馬区内でも急行停車の上石神井より大泉学園の方が人気あったり。
というか乗降人員が新宿線は前年横ばいなんだけど、池袋線は東横線と繋がってから石神井公園～小手指間はほぼ全ての駅で1日辺り1000人単位で乗降客が増えてる。練馬が5000人、石神井公園が3000人、ひばりヶ丘が1500人という具合。

横浜方面1時間2本位じゃ少なすぎ、土日の昼間は1時間1本だし直通の意味が余り無いよね、西武鉄道さんもっと本数増やしてよ。

ひばりヶ丘は郵政宿舎跡地にできる物件の期待が大きい。時期すら不明だが。

３２９です。３３０さま情報ありがとうございます。
南であれば、日当たりは良さそうですか。
周辺にここ以上に高い建物が建ったりしなければ大丈夫ですね。

>337
土日の昼間は1時間1本だし
１時間に２本の快速急行　元町・中華街行きがありますよ
保谷駅は通過なので石神井公園乗換ですが

乗り換え前提で考えるのならば、大丈夫っていう事なんでしょうか。
乗換市内で行けると本当は便利だけれども
そこは工夫次第でなんとかってトコなんでしょう。
337さんがおっしゃるとおり、直通の意味はあまりなくなってきてしまうけれども。

乗換なしで行けたら便利でしょうが、
そんな事をしたら所要時間が猛烈に掛かるから仕方ないでしょう
嫌ならば保谷は避けて急行停車駅の石神井公園・ひばりヶ丘・所沢の物件が最適

地下鉄への直通は、石神井公園折り返しや、保谷通過（快急・快速）もあるので、保谷の時刻表だけではわかりませんが、
池袋線全体としては、平日、土日とも、日中は副都心線が４本/時、有楽町線が４本/時の計８本/時です。
保谷に止まらない電車も、だいたい練馬か石神井公園で接続しています。
副都心線へは、直通じゃないときも、池袋乗換よりも有楽町線直通で小竹向原乗換の方が便利。

石神井公園、練馬、小竹向原の乗換は、いずれも対面または同ホームです。
たしかに乗換なしでいける本数は少ないけれど、直通運転＆複々線化のおかげで乗換はとても便利になりました。

南向きで２WICタイプがいいです。
スライドウォールは、部屋が臨機応変に利用できていいと思います。
使い慣れると便利です。
70㎡あれば、ファミリー世帯でも十分に住めますね。
パブリックガーデンは、自主管理なので問題が起きないといいですけど。

GWはインテリア、税務、管理、買い替え説明会と目白押しですね
どこにいても変わった方がいたり騒音とかいろいろあるでしょう、その中でも譲れない何かがあれば御縁と思っていい暮らしを模索したいですね。いい物件に出会えるといいです。

かえで通り沿いの、清水建設社宅跡地の開発が開始されると噂で聞きました。そういえば、いつの間にか、プレハブと囲いができてます。でも、計画が公表されるのは、ここが完売してからでしょうね、、なぜならば、同じ三菱地所だから、、。駅までのアプローチも歩道広いし、幼稚園〜小学校〜中学校まですぐそば。とはいえ、これから建築ということは、当分販売されないのでこことの競合は関係ないですね。市民的には子供が増えるのは望ましいですが。敷地面積が相当広いので、かなり凄いのができるでしょうね。

面積はそんなに変わりませんでした。でもザパークハウス保谷レジデンスは、１軒の家だったんですよね、、。

清水建設跡地ってやっぱマンションなの？確かな情報？
スーパーが出来るという噂があって期待してたのにがっかりだわ。

ざ・パークハウス保谷なんちゃらレジデンスですね(笑)

販売もあと9戸ということなので、あと少しっていうかんじなんでしょうか。

新聞販売店の事を書かれておられる方がいらっしゃいますが、
朝方、バイクの音とかする可能性もあるのですよね。
でもずーっとうるさいわけじゃなくって
一斉に出て行った後にはまた静かになるんじゃないかと。
家の中に居れば大丈夫じゃないかなーって思います。

先着順9戸の他に、6月上旬にまた販売するみたいだけど結局何個残っているの？

マンションの値段って数年前に比べてかなり上がってる感じがするね。500万程度は上がってるのかな。

五年前と比べて一割から二割ほどあがってます。

計画道路の工事はいつ始まりますか？

清水建設社宅跡地は三菱地所の持ち物ではないですよ。ちなみにプレハブと囲いは２年近く前からあります（笑）

結局またデマか・・・

駅までもそれほど遠くないし、アクセスがいいです。池袋に住むか悩むところですがこちらもお店など便利ですし。

ここあと19戸もあるんだね。
三菱なのに結構残ってるのは価格のせい？

そろそろ販売も終盤戦ですかね。

池袋線沿線で考えた結果、東久留米駅前のシティハウスがこちらとほぼ同じ価格帯でしたので比較検討しました。

立地はなんといっても東久留米に軍配が上がりますね。駅を降りたらのすぐ目の前、これ以上の立地はないといってもいいくらいです。
部屋の設備は食洗器、ディスポーザー、トイレ手洗いなどがある点でパークハウス保谷のほうが充実していそうです。
セキュリティ面についても保谷のほうは玄関施錠時にSECOMをon/offでき、開錠された窓があれば知らせてくれるのは安心です。
資産価値については、東久留米のほうが駅前なのでそう簡単に下がらなさそうです。

ひばりが丘にも今売出し中の新築物件があったのですが徒歩10分程度かかるので選択肢から外しました。
（あとガンガン値下げしてきたのでイマイチ信用性に欠けました・・・）
大泉学園より中に入ってしまうと値段が跳ね上がりますし、
所沢周辺まで離れればお手頃な新築マンションがどんどん建っているですが通勤時間を考えると厳しいですね。

第1期で50戸くらい出してその残りが19戸でしょ
少なくみてもあと50戸位はあるでしょ
大苦戦じゃない？

87戸の内訳です。
販売済み　43戸、　先着順受付中　19戸、　次期以降販売　25戸

9月下旬には入居なので、まだ半分残っているのは三菱としても想定外だったのでは？
やっぱり南側に広いバス通りが計画されているのが大きなマイナス点と思います。
上石神井は南側が線路で苦戦していう。
どちらも立地条件に価格が見合っていないということかな？

プラウドは立地悪くても売りきる力あるけど。

>366

プラウドも仙川で大苦戦してるでしょ。

東京近郊で規模がある物件は大手でもこんなペースでしょ。

時期、地域、価格が近い物件だとパークハウスは保谷と上石神井、プラウドは田無と武蔵関が比較対象ですね。価格が安かった所沢、新所沢でも競合したけど両方竣工前に完売でした。

花小金井も影響してそう。

だいぶ残ってますね。残り19戸だと思っていました。
駅距離を考えたら価格はこんなものかなと思いますが、
南側の道路計画が最大のネックですね。
今はマンションの売り手市場と言われてますけど、
ブランドマンションも立地が悪ければ売れないのですね。

>>369
『ザ・パークハウス花小金井』はなんと23区のカテゴリーにスレがたってますよ。同じ市部物件なのに格下扱いされては影響が出ますよ(笑)

現在の販売状況はこんな感じです｡

スレ開始当初からチェックしてたけどこんな安く販売されるとは思わなかった。
花小金井はずっと高くなるよね。

ここ買った方がかわいそう、まだかなり空きありますし不安でしょうね。

ここの場合(計画道路の)南向きより需要あるだろう東向きを残してるのはなぜ？

>375

普通は計画道路の予定があっても南のほうが東より人気になるよ。

市内の東向きマンションにいますが
向きよりもその方向に何が有るかでしょう
ここの東向きは圧迫されていて嫌です

そうなるとここの場合南一択になるのかな。販売状況見ると
やっぱり良い位置の部屋は売れちゃってるなあという印象ですが。
次期分多いなあと思いましたがこんなものでしょうか？
ここのマンションの戸数だと何期まで出るんでしょう。
ところでここのイベントが結構面白そう。ハーゲンダッツつかみ取り良いなあ。
何個位取れるんでしょうね。

東側は私道を挟んでアパートの駐車場があり
その先にアパートがあるので圧迫はされてないように思いますね。
逆に西側は専用庭を挟んですぐに一戸建ての家が並んでいるので
そちらと勘違いされてるのでは。
ただ、3階以上になれば屋根の上を抜けるので
階が下でなければ悪くはないと思いますよ。

画像を見る限り販売状況のバランスがとても良いですね。
こんなにバランスよく売れるもんなのでしょうか。
販売済みに信憑性はどの程度あるのか疑問ですね。
となるとホントはもっと売れていないのかも。。。

久しぶりに通ったら、進展ありました（笑）
ま、ここでは関係ないことですが。

敷地面積しっかりあって、低層に止め
ていて価格も背伸びし過ぎるレベルで
はないのに、完成控えて売れ残りが
かなりある。
潮目が変わったのか、よほど魅力に
欠ける何かがあるのか？

>382
＞敷地面積しっかりあって
当初は広くても
都市計画道路が着工したら２割程度が無くなるリスク有り

>379
アパートや駐車場が現状どおりなら心配ありません
この土地と同じ様に誰が地主か知ったら
将来的に何が建つか心配です
マンション購入には四方八方の地主や都市計画を把握すべきです

計画道路で平おき駐車場は全滅では？

オーベルはそもそも吉祥寺じゃない。

えー　吉祥寺じゃないんですか！？
でも目の前のバス停から１０分くらいで吉祥寺駅ですよ。
井の頭公園も近くて、子育てにぴったりな感じです。
６分歩いて西武池袋線保谷駅とバス１０分でJR中央線吉祥寺駅と良い勝負と思ったのですが。

オーベルの話はスレ違いだから最後にしとくけど

・そもそも武蔵野市じゃなくて三鷹市の物件（もちろん武蔵野のほうが医療費等が手厚い）
・バスは一時間４本（通勤時のみ５本）１時間に１０本以上ある電車とは利便性が段違い。
・もちろんバスは時間通りにつかない。

どこかに行く時に時刻表を見てから家をでるような田舎のような生活に耐えられるならいいんじゃない。
安いのには必ず理由がある。

ここと比べるならプラウド志木のほうがいいと思うけど・・・

私も南向きがいいと思いました。
南側、住宅地ですし。
1日を通じて万遍なく日照があるほうがいいなと思います。
レイアウト的には2WICがいいですね。
やはり、収納スペースは大きくないと。
70㎡あれば、個室もまぁまぁの広さですね。

計画道路って10年、20年先のことなの？

>>391
吉祥寺じゃない上に、駅までバス12分って。さらにバス停まで歩くし。いくら安くても不便すぎない？

沿線物件の多くで不自然に吉祥寺のオーベルを連呼しているのがいる。
しかも複数でのやり取り。自作自演の営業マンなんでしょうが、
そこまで露骨だと品位が疑われますし、逆効果かと。。。
もう少しナリフリ構って下さい（笑）

そうなんですよね。なんか西武線のマンションのスレで唐突にオーベルを推す書き込みが出てくるんですけど。営業がやってるんならナンセンス。マンションに5000払う一般人はそれを胡散臭いと思うでしょ。オーベルの住人や検討者がやってるなら、ある種オーベルへの営業妨害。

計画道路に入っていること自体も影響あるんだろうけど、
ここの場合は実施されると敷地の大きな部分取られちゃう
から既存不適格で同じ規模で再建築ができなくなるかと。

戸建ての再建築不可ほどの不利はないだろうけどね。

要するに部屋数を減らすのか、案分して面積減らすのかで
利害が色々出てくるよね。

まあそれこそ何十年も先だから購入当初に説明されても
されなくても色々噴出しちゃうでしょ。

そうそうやらないでしょってのと数百万円もらえるから
いいでしょってだけでは払拭は難しい問題かと

>>398
バス通勤で駅まで実質20分、天候悪ければもっとかかる、が問題ないなら検討すれば良い。

ただし、そこまで駅から遠いなら戸建を検討したほうが良いのでは。

あちらこちらのスレでオーベル吉祥寺を一押ししているのは同じひとでしょうか？

>>400
そうでしょ。
営業か、契約者じゃないかな。

食いついて話題にするのが目的ですから
無視の一手で宜しいかと
反応するだけムダです。

あ、これもその１つか(笑)

このマンションの建設は、周辺住民からしたら迷惑以外の何者でもない。
ごく近くにお住まいの方々は、建設計画が上がったときから市と三菱地所と何度も話し合っておられるようですが、結局強引に建設が始まりました。
更に今朝は、通り道を封鎖して、歩行者や自転車さえも回り道！工事で仕方ないにしても、来月8日まで不便を強いるので有れば、事前に地域住民に知らせる配慮は無いのかと甚だ遺憾です！企業としての姿勢が横柄であることが伺われます。

本当、いい迷惑です！

結局マンションに限らず何かが建設されれば、少なからず影響は出るから
既得権の侵害というのはある意味避けられない問題かと。

行政の定めた法律や条例には則って建てるので法律には抵触しないし、
建設できるところに建てられるものを建てている企業側とは平行線ですわな。

そもそも建てられなければ企業も土地を買わないわけですし、そんな企業に
売った方もいたわけだから。

影響を受ける側は買う時にそのリスクは説明されているハズなんだけど、そ
んなの知ったこっちゃない、どうしてくれるんだっていう論法はいたるとこ
ろで起こってるし、裁判とかもあるみたいだけど。

いずれにしてもソフトランディングとはいっていないようですね。
張り紙とか激しいし。でもここは裁判にはなってないよね？なってるの？

建物内モデルルームが今週末限定で見られるそうです。
今週末だけ、なんですね。
これから先、ずっと見られるのかしら？なんて思っていましたが…。
でも時期的に、案内はされやすいようになってくるのかしら。

法規制の中で、問題ない範囲で企業活動していますというのは、そうなんでしょう。でもその土地を売った元々の人や近くに住んでいる人が、いつも賛成するとは限らないですよ。
売った人も企業と同類みたいな考えはいかがかと思います。また周辺に住んでいる人は、その環境を熟知しているから反対などとんでもないという理論も何か違う気がします。

普通あれだけの土地売るときって数社から開発計画聞いて売さき決めるものではないの？

>>403
どういった事情があったのでしょうか…？
もうチョット詳しく教えて下さい！

マンションを作るときに保障金目当ての反対運動が起こるのは仕方ない。
建設・販売が終わったらお金は出なくなるんだし、反対運動なんて収まるよ。

>407
競争入札はしても開発計画まで吟味して売却する地主は少ないでしょう
金額が一番でしょ

企業側からすれば反対運動は織り込み済みなんでしょうね。
自分達は法律に触れていないのだから。
説明はするけど賛否は問わないみたいな。

そもそも住民から歓迎されるものなんて他に貢献する
ものでもない住宅である以上、企業側も周辺住民の賛
否に神経質になっているとは思えないし。
商業施設だって反対されるしね。

まあ利益優先は資本主義でしょ。
他人事っぽいけど

再開発されて利便性が高まったようですね。
こういう点は大切だと思います。
このマンションは、いろんな方角のプランがあるので、自分のライフスタイルに合わせて選ぶことができますね。