ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

７０平米の標準的な間取りで収納足りないから悲惨と思っているような人は、たとえ戸建で収納豊富であっても物が溢れかえってスッキリ住めませんよ。頭使わず、工夫しないから。
ここはマンション検討者のスレですけど、戸建がいいなら、こんなところにこだわることなく、戸建探しをされれば、物件比較中さん。

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近所に住んでるからちょっと戸建買えるよと書いただけなのに、
なんでそんなに感情的に反応するかね。
私自身マンション暮らしなんだけどね。

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3LDKで間に合う家族構成だったらマンションが合理的。子供二人以上で4
LDK必要になると戸建て選ぶ人が多いね。

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>>222
やむを得ずマンションという思考回路の人と同じマンションにはなりたくないです。戸建持家の人にコンプレックス抱えながらじゃ、幸せになれないもんね。
223さんのようにケースバイケースで考えればいいのに。
5000万超でも、6000万でもマンション選ぶ人は選ぶんですよ。メリットがあるから。

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>220

戸建てって、駅近のマンションに予算不足で住めない人が利便性を諦めて住むものでしょ？

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225
ちがうよ。

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>>225
違うと思います。
上記で書かれている通り、戸建とマンションに上下はないと私も思います。
いずれもピンからキリまで、何かで条件を揃えないと比較は出来ないですし、それでも好きずきありますから。
煽りですか？

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事前案内会に参加された方、感想を聞かせてください。

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本日、事前案内会参加の感想です。
駅アプローチ良くないですが、駅近いです。
現地静かで良いと思います。
建物計画まずまず、設備仕様満足、不足ありません。間取りオーソドックスやや普通です。モデルルームは今まで見てきた中で一番良い印象でした。
価格思ったより高かったですが、練馬区も見ていたので、選択肢が広がりました。
総合的には前向き検討です。
登録開始は来年とのことで、人気具合をじーっと確認しながら、購入結論出そうと思います。

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計画道路ができたら駅アプローチよくなるけどいつになるかな

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>>234
現地手前までの範囲が平成２８年度まで予算計上済みと言っていたような。そこから先は計画のみと。
遠回りになりそうだから、私は利用するつもりはないですけど、整備されるのは良いですね。

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戸建もマンションも実質、かかるものは同じだと思います。
ご近所付き合いや間取りの使い方など、それぞれの望むものがあり
どちらかを選ぶものだと思います。
それぞれの考え方があって当然ですがどちらが…という表現は
ちょっとどうなのかなとは思いますね。

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計画道路ができたら、あの歩道が狭いバス道路を
通らなくてすむのはいいですね。
あの道は、子供たちには危険ですから。

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物件の目の前にある計画道路が気になります。しかも計画の半分は来年施行が決定済という生きた計画。残りの分も決まったら、マンションの目前で道路工事がされる事を考えると不安になります。

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>239
私も238と同じで将来的にはプラス材料と考えていますが、
南向き低層階を買う方は慎重に。

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計画道路が通れば、マンションの真ん前が、バスやトラックが
走る道になるのでしょうか。車の音や排気ガスも気になります。
計画道路が完成すると、敷地面積が少なくなりますよね。
そうするとここは、既存不適格物件になるのでしょうか。
詳しい方教えてください。

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保谷駅からはバスが4系統くらいあり、かなり頻繁に走っています。計画道路が完成したら、目の前をバスが走りまくる訳ですよね。

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>>240
やっぱりプラスですよね。確かに道路になった時の影響は少なからずあるでしょうけど、それ以上に街が綺麗になると思います。
今もすぐそばで事業決定された道路が出来つつあるけれど、綺麗で明るくなった感がありますよ。

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道路用地の買収で、南向きじゃない部屋の人たちにとっては、土地の買い上げ代金の分配金が入って単なる丸儲け。管理組合の会議とかで、迷惑被る南向き反対派とお金が欲しい東西向き賛成派が対立したりしないかが心配です。

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目の前に大通りが出来ても池袋線・新宿線・中央線を南北に結ぶ幹線と違って
池袋線に並行する道路にバス需要は少ないから走りまくる事はないでしょう。

それよりも４３００㎡の内の８５０㎡が無くなる事を重要視すべきでしょう。
敷地の２割以上が失われるって
ＬＡＮＤＰＬＡＮを見たら、自主管理公園・駐車場・専用庭が
ごっそり無くなってしまう規模でしょう。

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敷地の2割以上もなくなってしまうんですね。
資産性に影響はあるのでしょうか？
道路ができるのは良い面もありますが、
道路工事の騒音、分配金(?)のこともあるんですね。
近隣の反対のこともありますし、なんかややこしい感じ。
いい立地ではあるけど。

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敷地の2割が無くなったら既存不適格になっちゃうんじゃないの？

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確認した方がいいんじゃないですか？
完全に壊して建てなおす時に、同じ規模で作ることが出来るのかどうかとか
大規模の修繕の範囲でなら大丈夫であるかどうかとか
2割って大きいし、環境自体も大きく変化してしまいますものね

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ネガスレ連投ですが、そんなに心配なら黙って見送られればよいのでは。
保谷生まれの保谷育ちなので、良くも悪くも保谷が気に入っており、こちらを検討中です。
なかなか進まなかった道路整備がようやく進捗してきたけど、駅から離れた周辺部ばかりです。駅前のみ綺麗になりましたが、接続部分は全然です。
こちらのマンション前が話題になっていますが、すでにある別経路で充分で、むしろ駅前アプローチをなんとかしてもらいたいです。
まあ、この事で少しでも三菱さんが弱気になって安くなるなら、万々歳ですけど（笑）

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この間、仕事で初めて新宿から調布に行ったけど、特急でも15分位だった。それ考えると保谷ってやっぱり穴場？池袋から近くて住むのにほどよ良い環境(田舎とも言う)だし。ただもう少し安ければな～。どこも高いから仕方ないのでしょうかね？

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京王線の特急は確かに早いが
肝心なのは特急が走れない朝ラッシュ時の比較
７時３０分～８時発だと
調布→新宿　急行３５分
保谷→池袋　通勤急行２０分、通勤準急２２分

京王線は朝夕のラッシュ時の輸送能力は著しく低い

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私も特急に乗ればすぐだななんて思っていたのですが、朝ラッシュは特急が
ないんですね。なんでなんだろう。２～３本走らせれば、ラッシュ解消
にはならないのかな。近隣は緑が多い公園が何か所かあり子育てするのには
すごく適した地域だなと思います。公園があるのとないのでは、外に子供を
連れ出そうという気持ちが変わってきますからね。都内は仕事場が近くて
それはそれでいいけど、やはり子育て、老後を考えるとこういった環境がいいな。

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子育て環境がらみですが、不発弾が多い土地柄ということに不安があります。そんなに心配しないで良いのでしょうか。

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ラッシュ時に特急を走らせないのは
追越しに必要な十分な設備が無いからです
運行本数が多くて特急と各駅停車が同時に存在できません
追越しが限界の遅い急行と各駅停車しか運行できない状態です

こちらの池袋線は、ひばりヶ丘・石神井公園～練馬（複々線）、東長崎と
追越し設備があるので流石に特急は走行不可能ですが、急行・準急クラスの
所要時間は５分程度の増加で済んでいます

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西武線は有料の特別急行。
ラッシュ時もきちんと走ってますよ。
３０分に１本ですけど。

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>253
不発弾が多い土地柄ということは知りませんでした。
駅までのアプローチも歩道が狭すぎるし、ベビーカーで歩きづらそう。
小さな子供が遊ぶ公園も少ないみたいなので、
子育て環境はいいとは言えなさそうに感じます。
むしろディンクス向け？

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不発弾はガセネタですよ。
保谷駅周辺は、戦時中の旧・中島飛行機などの軍需産業からはけっこう距離がある。

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>255
誤解を招く表現なので実勢を
池袋７：２０着の後は８：４８着まで
特急の運転はありませんよ

平均３０分なら合ってます
朝ラッシュ時の前後には特急が多発しています

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中島飛行機の跡地って確か武蔵野市でしょ。

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確か中島航空金属田無鋳鍛工場（現住友重機田無製造所）でエンジンを作って中島飛行機武蔵野製造所（現武蔵野中央公園）で機体を組み立てていた。
保谷には軍需関連施設はなかったから空爆もなく関係ないだろうね。

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２００５年の不発弾処理があるから
気になる人は嫌なんでしょうね

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キッチンの収納などが便利そうでいいなって思いました。
食洗機やディスポーザーって便利なので、
標準で付いているといいなって思います。
部屋の収納も多めのプランもあるので、使いやすそうですね。

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保谷で7200万の部屋って、すごいね。

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モデルルームもう行きましたか？

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エレベーターが少なすぎませんか？
通勤時は、エントランス迄たどり着くのにかなり時間が掛かりそうですが。

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エレベーター数は適正というかこの戸数なら余裕ありでしょ
３６０戸で５台とか１７０戸で２台がこれまで購入の実績

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エレベーターはそれなりにコストもかかる部分ですよね。
明らかに足りないのでは困りますが、ここはそうでもなさそうですね。

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いやいや。
エレベーターの台数の目安は、50～60戸に1基が目安だそうですよ。

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>268

悪いけど、50～60戸に1台って城南地域とか城西地域の、（都心部ほどじゃないけど）中の上クラスのマンションの基準。
もうちょっと外側だと、90戸に1台ぐらいが目安。

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>>271
価値観の違いではないですか？
集会室といった閉ざされた空間より、日常的に広がりが感じられたり使用できたりするラウンジのほうが私にとっては良いです。
将来管理費がどうなるか説明ありましたか？修繕費が上がることは私も聞きましたが、ここに限った話ではないですよね。何ががっかりなのか？です。
マンションがだめということなら分かりますが。それとて戸建ても自己責任で結構負担大きいですよね。特に将来負担の目安が明示されていないから、より不安になりますが。
どんなところなんでしょう。見送るのは自由ですけど。

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都市計画道路、近隣住民の建設反対運動、駅からのアプローチの悪さ、
既存不適格、エレベーター問題、などなどやっぱり残念な物件なのでしょうか？
モノはいいと思うし、三菱地所の物件だし、立地もそんなに悪くないと思う
のですか？

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計画道路ができたら駅までのアプローチは良くなる代わりに南側の駐車場や公園はなくなる可能性があるわけだよね。東向の上の方の階なら買いたい。

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>276
可能性よりも必ず無くなります
工事個所は分断していますが
着実に進んできていますから
この場所が着工するのももうすぐです

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>278
もうすぐ工事が始まるのですか。
そうすると、工事の騒音、土埃などがマンションの
真ん前で当分続くことが予想されますね。
駐車場料金は管理費にいれられるでしょうから、
そうなった場合、駐車場が8台分なくなった分、管理費は見直しになるのでしょうか。

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都市計画道路の事を市役所に確認したところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。でも、高い買い物ですからもう少し詳しく調べてみようと思っています。

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お疲れさまです。

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〉281
本当に、本当に、
お疲れ様です。

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計画道路の施行予定について、役所の方は、ないですと明確に答えられるものなのでしょうか。

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着工予定の有無は市役所に聞いても
西東京市Ｗｅｂを見ても判ります。
でもイザ着工と言う時は直前ですよ。
ひばりヶ丘駅南口の交差点から保谷駅方向に延びる
道路が都市計画線の部分完成区間です。
今は池袋線のトンネル工事中なので
それが完成してからの時期になるでしょう。

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>281
念の為、私も都市計画道路の事を市役所に確認してみました。
今のところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。

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「都市計画道路」は法的に「都市計画決定」されているので、「着工予定は無い」＝「まだ工事の時期は決まっていない」という意味です。
役所の用語で言うと「まだ事業化されていない」というのが、より正確な言い方かな。

285さんが言っているのは、西３・４・11号線のことね。
このマンション前は、西３・４・12号線で、このスレでも少し前に話題になっていたけど都道から東側は事業化されています。
が都道から調布・保谷線の区間は、Ｈ27年度までの「第三次事業化計画」優先整備路線ではありません。
でも、その先のことはまだわかりません。

ものすごくざっくり言うと、事業化されると本格的に予算が付いて用地買収等が進み、ある程度買収が進んだら工事着工です。
なのですぐに工事が始まることはないですが、「工事をしない」という意味ではないです。

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>287さん
285です。
そのとおり池袋線交差のトンネルは西３・４・11号線で、
このマンション南側が西３・４・12号線で、
トンネル工事を含む11号線の次に順番が回るのはマンション南側の12号線ですよと言いたいのです。

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近隣住民のマンション建設反対運動はなくなったのでしょうか？

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池袋まで16分でいけちゃうんですね。
案外都心まで近いので、都内に行くまでには便利かもしれません。
１Fは専用庭がありますから、ご家族には魅力がありますね
専用庭は芝生の管理が結構大変なんですが、お子さんが遊べるので良いですね。

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マンションの一階の庭は上からいろいろ降ってきて大変らしいよ。

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そもそも、一階の専用庭は計画道路になっているので、
将来的にはなくなってしまうのではないでしょうか？

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モデルルームに行きました。この地域で戸建てが買えるこの価格帯で、買う方いらっしゃるのでしょうか。
特に６千万円を超える価格帯は買う方いらっしゃるのでしょうか。疑問です。

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>293

戸建てで駅徒歩10分以内って限定すると、6000万円じゃ条件の良い土地は厳しいでしょ。
駅距離と日照と眺望を重視する人なら十分に有り得るのでは？

資産価値的にもマンションのほうが流動性が高いし、
一戸建てがマンションより優れている箇所って今はそんなに多くないのが実情だと思います。

※バブル期のように土地の値段が異様に高騰するストーリーが実現すると一戸建てが有利ですが、そうじゃない場合は一戸建てがマンションより優れている箇所はそんなに多くなく、後はこだわりの問題になるのが現実ですね。

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マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

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>マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
>4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

2人子供がいても3LDKに住んでいる人は割と多いですけどね。
今は１部屋が狭ければ、部屋数が多くても同じなので
一概には言えないことかな～とは思いますよ。

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最近のマンションは3LDKで70m2前後の小さいところが多いからやっぱり狭いかも。

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1月末に正式な価格出るみたいですが、予定価格は西東京市にしては高い印象。
駅近はすごくいいけど、駅までのアクセスは悪いかな。

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>>298
一方で思ったほどは高くないかもと思いました。大泉学園のヴィークコートも検討していますが向こうは高いので。

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パークハウス下石神井は、かなり売れ残っているようですね。

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上石神井ね。
あそこはもろに線路沿いだから。

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私が上石神井の検討をやめたのは西武新宿線だから。
マンションの防音はしっかりしてるから、線路際でもギリギリ我慢できると思ったけど、
西武新宿線のハンデはどうしょうもないですからね。

むしろ残り3戸になった上鷺宮の動向が気になる。
上鷺宮が終わったらこっちに力がはいるのかな？

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うちの場合は新宿線は馬場で山手線と東西線に連絡してるから思ってるほど困らないけど
やっぱり音が気になった。窓開けて過ごせないし。

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3階3LDK中住戸で
南向き4700万台
東・西向き4500万台

このご時世、保谷でこれくらい
しちゃうんですね
そろそろ販売だけど人気はあるのかな

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お隣と言うか近隣地域の
武蔵野市、三鷹市、小金井市・・・・・の
中央沿線が６０００万円以上が主力となっているので
人気がやや陰る西武新宿線を飛ばして池袋沿線の価格も
つられて上昇している感じがします

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2年ほど前に分譲されたかえで通りの物件と1000万以上違うね。
駅からの距離、デベの格、設備等こっちの方がずっと上だけど。
それにしても高く感じるな。

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南向きと西向きの価格差が
あまりないんですね。
もろもろの条件を加味しても
1割くらいは高い感じなんですかねぇ

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保谷って、もう少し安いのかなと思ってましたが
案外高い感じですね。相場はどれくらいなのでしょう。
特別他と違う設備でもないですよね。

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駅から近い、西武池袋線沿線で始発あり ではあるけれど、
駅まで歩道がかなり狭く危険。西東京アドレス。
都市計画で南側駐車場と専用庭がなくなり道路ができる可能性あり。
それでこの価格では高いと思う。

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309さんと同感です。
高過ぎると感じます。

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道路できたら駅まで行くのに便利になると思うよ。

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旧保谷に本籍地がずっとある者です。
購入検討中の方へ個人的な雑感をいくつか？

商業施設の充実を割り切り
周辺エリアの健全な子育てを最重要視
できれば、保谷はよいところです。
かなり昔の情報しかないですが、徒歩圏内にある都立保谷高校は、上の下か中の上のレベルでした。
小学校も中学校も近くにあるので、高校まで徒歩通学もありです。
通勤の保谷始発で座って池袋までに新聞を読むのに丁度よい時間でした。
あと、下りの終電は保谷止まり 0;30頃
酔っ払いても寝過ごすことはないのは助かったかな
資産価値が高いとは思えないのですが、
価値判断はそれぞれですので、まあご参考までに

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今は保谷高は中の下くらいだけど、都立大泉は評判いいよ。

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計画道路ができたらどうなるのでしょうか？
容積率とかで違法マンションの仲間入り？
建て替える時にはお別れする人も出てくるのかな？
なにか対策を講じているのかな
謎多きマンションですね

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今日が第1期登録申込の受付終了で、抽選があったと思うのですが、参加された方がいらしたら感想をお願いします。

物件概要には今回の販売戸数50戸とありましたが完売したのでしょうか？

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確率５０％で外れました～
がっかり

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ここ抽選あったんですね、
モデルルームの入り口の価格表みたときに
あまり要望書入ってなかったので、
人気ないんだなと思ってました。
逆に条件の良さげな部屋しか埋まらなかったのかな

計画道路ができたら既存不適格に
なりますね、まあ、それを資産価値が
落ちると見るか、土地の売却益が出て、
綺麗な道が出来てプラスと捉えるかは
人それぞれですね

駅近だけどそのアプローチが危険とか
良いのか悪いのかどつちか良く分からない
物件ですね

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既存不適格は確定なのでしょうか。
既存不適格ですと確か将来建て替えになった時、同じ規模で
建てることができなくなると聞いた事がありますが、
中古市場では特に咎められる事無く普通に扱われているのでしょうか。

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前にも書いてあるけど、計画道路が
事業化されて土地が買収されたら
既存不適格になるんじゃない？
いつ事業化されるかは誰も分かりません。

既存不適格になれば
同じ規模の建て替えはできません、
まぁ建て替えることなんてそもそも
あまりないかな。
中古物件になっても購入はできるけど
ローンは通りにくいだろうね

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南の駐車場と庭がごっそりなくなる感じの計画ですからね。南側に新しい家がいくつかあるのですぐとは考えにくいですが、こればかりはわかりません。

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