BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part9

結局、管理費修繕積立金合計で75平米、25000円ぐらいが妥当な線なんだろうね

シティタワー有明の管理委託費明細と他のタワーの比較をしてみたら、どの項目が割高な設定になっているのかがわかりそうだね

PCTのトラブルは割高な委託管理費への指摘が政治闘争にすりかえられている気がするが、、、

>>375
>こことskyzの弱点は管理運用が不安。お互い上手く回ると良いけど難しそう。

お詳しそうですが、難しい理由は何ですか？

過去のスレを引用して問題点を挙げてくれている方がいますね。
これはもちろん検討者のためを思っての行動ですよね？
でしたら、私からもぜひお願いしたいことがあります。

マンション維持管理およびその費用については、どのタワーマンションでも避けて通れない、本質的な問題でしょう。私たちSKYZ,BAYZの住人もいつか壁に当たることでしょう。その時に参考にさせて頂くために、問題点を挙げるだけでなく、一歩踏み込んで対応策、解決策を提案、議論して頂けませんか。

問題点だけを言われても、それは表面的に不安を煽られるだけです。私もマンション購入を検討していた際、問題点を指摘してくれる人はいても、それをどう対処するのか？どういう取り組みが行われているのか？等の「アクション」についての書き込みは何もなく、宙ぶらりんにされた気分でした。問題点の指摘だけでは実は何の参考にもならず、「だから…」の後こそが、皆が知りたいことなのです。

問題点への批評、コメントは何度も繰り返し書き込み頂いたのでもう十分です。もっと踏み込んで、建設的な議論、対応策、解決策の提案と議論をお願いします。

追加で記載します。

他人の書き込みを参照、引用する書き込みは、できればやめたほうがいいと思います。
この人は、自分の言葉で表現できない人なのだ、という印象を強くします。内容が途端に薄っぺらいものに読めてきます。ネガ目的の方にとっても効果的でありませんよ。一意見ですが、ご参考まで。

初期の管理費・積立金は基本的に多め。
竣工後にどれだけ適切になるかは管理組合の能力しだい。
事実、初期の増加計画を大幅に緩和した物件も近くにあることだし。

管理費は安ければ良いというものではないと思います。
ただ値段相応のサービスがなければ話しになりませんが。

383,384理路整然、一刀両断、激賞同意！！

>378
管理費・修繕費の比較をしたいのであれば、
10年後とか30年後までにかかる総額を一人当たりに割り戻して比較しないと、
初期時点とか現時点のような断面をとってきて高い安いなんていうのは、
比較にすらなってないので意味がないと思いますよ。

これ、豊洲にもできませんかね。教育熱心な富裕層が多いですし、ニーズは大きいと思うのですが。

https://toe-academy.jp/about/

10分超えたら検索結果に出ないですよね・・・

ちなみに内廊下のスカイズより、外廊下のベイズのが管理費高いのってどなたか知っている方いらっしゃいますか？

いらない

一般的に内廊下の方が外廊下より管理費高いと言われますが、理由知ってる方おられます？　エアコンの電気代くらいしか思いつかず

>390
検索する人に依ると思いますよ。
私の場合、10年以上は外しますね。大規模修繕控えてますからね。

郊外型タワーマンションも売れ行きいいみたいですね！
新豊洲の入札も高値で決まったみたいですし！

391さん
それはゲストサロンに行って、内訳の詳細をよくヒアリングした方がいいですよ。
平米数あたりの費用で比較して下さい。
少なくとも共有部分は同じ単価ですから、差がつくならそれ以外ですよね。
共有部以外の管理費、修繕費のSKYZとBAYZの単価をゲストサロンで聞いてみて比較して下さい。そして具体的に何の費用で差がでるのか、いくつか聞いてみるといいでしょう。(１つ答えを言われたら、他には何が考えられますか？他には？と重ねて聞いていくのです。よくわからないと言われたら、調べてから教えて下さい、とお願いしてみて下さい。答えられない情報だと言われたら、それは諦めて下さい。)
個人的には、BAYZの方が高いというのはあまりぴんときませんが。。

>>382
趣きの違う2棟が一部施設を共有すること、時勢で仕方ないけど後発物件の方が若干割高であること、実需で考えているのでもう一つ気になるのは派手にスカイズが売れすぎた事で外国投資家が多数購入しているのではという懸念から難しいのではと。
ただその点や他のネガ要素を考慮してもここは有りだと思ってるから、間違っていると指摘があるならその方が嬉しい。

豊洲駅から遠いから、資産価値は期待しない方が良いよね。
住み続けるなら、よい物件だと思う。

本文：
ここのポジさんは不安要素は何でも良い風に思い込みたいの？

そりゃ私だってららぽーとが無くならなきゃいいと心から思うけどさ！

>355
なんかのイベントの時にでも行ったの？
平日のららぽーとは少なくとも
「この施設やってゆけるの？」ってくらいガラガラだよ。

トリップアドバイザーにも
日曜夜はすでにガラガラ。
平日はもちろんガラガラ。
って書いてあるし、

普通に
「豊洲ららぽーと ガラガラ」で検索したって記事見つかるでしょ？だって実際そうなんだから。

今の豊洲らしさはららぽーとだけでもっていると行っても過言じゃないからね。

借地権がきれた後に、
郊外型のスーパーとかできたら、
残念なんてもんじゃない。

心から、ららぽーとには残って欲しいと思うけど、
平日のガラガラぶりは、
かなりの不安要素！

それに大人の事情なんて予測できないからね。

変なスーパーとかできたら、
本当に豊洲は
「都会に近い郊外」になっちゃう。

ららぽーとが無くなる不安で
ここ迷ってる人、多いんじゃない？

>>399
平日は確かに空いてるけど、平日都心の百貨店と同じくらいかな。

＞４００
同感。豊洲は、他と比べれば、平日でも人が入っている方だと思う。

そうそう、土日と比較して空いてる様子をガラガラ言ってるんであって、潰れそうと言うのは当てはまりませんよ。
ディズニーランドがガラガラでスプラッシュマウンテン5分しか並ばずにのれたーみたいなものですよ。

基本、ポジティブ思考の人でなければ新築住宅など買えません(笑)

お金に余裕のある方の間違い。
博打だもんね。
パークシティとかシエル買った人は、
大当たりでしたが。

「三井ショッピングパーク アーバンドック ららぽーと豊洲」は、2006年10月に開業し、2007年度の売上が約288億円でした。その後、当社グループが掲げる「経年優化」（時を経るにつれて成熟し、さらに価値を高めていく）の思想を体現し、多くのお客様にご支持いただいた結果、昨年度（2011年度）の売上は約326億円となるまでに成長しました。今後も常に新しい付加価値やサービスを発信・提供しながら、お客さまにさらにご支持いただける施設を目指して進化し続けてまいります。

http://mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0612_01/index.html

405
ありがとう。でも２年前の売り上げ聞いても…。現在の利益だと？

403の
「基本、ポジティブ思考の人でなければ新築住宅など買えません(笑)」は名言！

400
都心って具体的にはどこかしら。知る限りは豊洲ららぽーとの平日みたいに人件費だけでもどうやって払ってるのか分からないような空き方はしないと思うけど。


まあ、要は借地権が切れる時に安泰かどうかは、分からないってこと。
ららぽーとの無い豊洲も想像して検討しなくては。


ちなみにＰＣＴは定期借地権の期限切れとなり、ららぽーと豊洲の事業が終了する時点で地下連絡通路も取り壊されてしまうそう。

>>381
>PCTのトラブルは割高な委託管理費への指摘が政治闘争にすりかえられている気がするが、、、

PCTの契約者スレ見ちゃうと、「管理費を思い通りに使われちゃうともう抵抗できない」感じ。管理費も修繕もどんどん使っちゃえって住民に支配されたら、どうなるんだろう？と不安にさせられる。

高級マンションでは管理費は高ければ高いほどいいって考えの人も多いみたいだし。

＞ありがとう。でも２年前の売り上げ聞いても…。現在の利益だと？

最新はわからない。でも、2012年に大規模リニューアルしてるから、
それ以上が期待できるんじゃないかな。

都内で300億超えてるショッピングセンターって、まずないと思いますよ。

>>406
借地権が切れた時に地主のIHIがどういう判断を下すかは確かにわからないですね。ららぽより稼げるテナントを選択する可能性はあります。

＞ららぽより稼げるテナントを選択する可能性はあります。

具体的にどんなテナントを想定されていますか？
ららぽは売上300億円越えですよ。

外廊下に高級もくそもないでしょ。

外廊下にもいろいろあるよ。
エアコンの室外機が置かれるような外廊下は確かに、イマイチ。

>>411
410です。わかりませんが、例えば貸すより売却した方が稼げると判断する可能性はあると思います。その場合三井不動産が買うかもしれませんね。

IHIの城下町ですな！

410です。補足です。

IHIは豊洲に愛着を持っているようで、短期的な利益より豊洲を良い街にしようという気概を感じます。IHIが経営危機に陥ったりしない限り、ららぽーとの継続が一番可能性が高いと思います。他にあり得るとすれば、立て替えて低層は商業施設（ららぽーと？）、上層階をオフィスにする可能性ですかね。

オフィスの可能性は低いんじゃない？
もうすぐ3丁目のオフィスビルが完成するし、
2丁目駅前に商業施設とホテルが入る超高層のオフィスビルの建設計画があるでしょ。
これ以上、オフィスビルが増えると、職・住・遊・学が共生する複合都市としての
バランスが悪くなり、当初の再開発計画と違ってくると思う。

＞４０９

例えば、玉川高島屋ＳＣは、９１７億ですけれども。
http://www.toshin-dev.co.jp/business/pdf/tamagawa_sc.pdf

まあ、ららぽーとに残って欲しい希望が多いのは分かるし同感だけど、現実としては、敷地が定期借地権契約だから、契約が継続されるのか新しい建物が建つかは今のところまったく未定。
「ららぽーとの無い豊洲」もイメージした上で検討しなきゃね。ららぽーと周辺から少しでも離れるといきなり、まったく別の街のようにガラッと雰囲気変わるし。

>>419
ららぽーとから少しくらい離れても雰囲気変わらないよ。再開発途上の開業当時じゃないのだから。橋渡って晴海に入れば変わっちゃうけど。

何にしろ購入する方で豊洲を良く知らない人は、豊洲駅周辺は歩いて見ることをお勧めします。

>>418
いやいや…高島屋クラスが食品売場付きで進出してきたら、更に資産価値上がりませんか？
近くに住んでますが、今の環境にデパ地下機能が追加されたら豊洲は最強です。

高島屋よりもララポがいい。

江東区って車買うと足立ナンバーになるんでしょうか？
都心だと思ってるので品川ナンバーにならないですかね？
足立ナンバーとか絶対いやだ。

>>418
こっち見る限り、ららぽーとの方は専門店分入ってないですね。
玉川高島屋は都内SC1位で単体だと420億。ららぽ豊洲は2位(全国30位)。
SCとしては大成功レベルかと。

http://www.hilife.or.jp/datafile2013/04.pdf

ネガネタ切れると、必ず出てくるナンバー(笑)
ネガのレベルアップを期待したい。けど無料だろうな。
ポジでもネガでも他人に｢なるほど！｣と思わせない投稿はトイレの落書きと一緒。投稿者の社会人としてのレベルが知れるだけ。
そんな人生送ってる人にちょっと同情。

車のナンバー気にするぐらい見栄っ張りなら、江東区ではなく港区、渋谷区のタワマンを買ってください。
その資力がないなら、足立ナンバーで我慢しましょう。
所詮はあなたはその程度です。

>428
ここやスカイズは我慢して買うマンションってこと？
買った人に悪いと思うよ。

足立ナンバーが絶対嫌だと言う424さんへの返信です。

自分はベイズが気に行って、足立ナンバーも気にならないので既に登録済みです。

足立ナンバー万歳！

>>423

6万円は言い過ぎだとしても、その差額分だと本当に外食一回分じゃない？
そんなに何度もネタにするほどの差額でもないような。
当初高めの方が色々と運営はやりやすいですよ。
必要な対応増やしても管理費全体としては減額できたりで、異論が出にくいので。
管理組合経験者でした。

>>432
中古リセールで見にくる客は、管理費の数字を重要視しますよ。
高いものは高い。

http://blog.livedoor.jp/cfs15740/archives/20805888.html

順位 施設名 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　売上高（単位：百万円）
1 ラゾーナ川崎プラザ（ビックカメラ除く）　　　　　　　　 70,100
2 ららぽーとTOKYO-BAY 　　　　　　　　　　　　　 　　 　65,100
3 成田国際空港ターミナルビル 　　　　　　　　　　 59,972
4 御殿場プレミアムアウトレット 　　　　　　　　 　　　 58,600
5 玉川高島屋SC（高島屋除く） 　　　　　　　　　 47,300
6 ららぽーと横浜（IY除く）　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000
7 ルミネ新宿 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　44,089
8 ルミネエスト 　　　　　　　　　　　　　　　　 42,711
9 ルミネ大宮 　　　　　　　　　　　　　　　 　40,437
10 MOPジャズドリーム長島 　　　　　　　　　　　　 40,400
11 ルミネ立川 　　　　　　　　　　　　　　　　 39,447
12 阪急西宮ガーデンズ（大型店除く） 　　　　 38,300
13 名古屋パルコ 　　　　　　　　　　　　　　　　 37,701
14 相鉄ジョイナス（高島屋除く） 　　　　　　　　 36,113
15 佐野プレミアムアウトレット 　　　　　　　　 35,700
16 軽井沢プリンスショッピングプラザ 　　　　 35,200
17 札幌ステラプレイス 　　　　　　　　　　　　 34,546
18 あべのマーケットパークキューズモール 　　　　　 34,061
19 ルクア 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000
20 ルミネ横浜 　　　　　　　　　　　　　　　　 33,678
21 神戸三田プレミアムアウトレット 　　　　　　　　 33,400
21 MOP入間 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400
23 阪急三番街 　　　　　　　　　　　　　　　　 33,259
24 ららぽーと豊洲 　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600

424は愉快さん？けど、そう思う人もいるだろうなあ。と、充分参考になる。
「ネガあるある」かもしれないけど、中央区勝どきのタワマンとここを迷う検討材料の一つになった。ちなみに424と違う人の感想だからネガ投稿をフォローするとすぐに同一人物扱いする「張り付きポジあるある」はやめてね（笑）。



確かに
中央区なら品川ナンバーだよね。


このタワマンとか、
勝どき駅６分とは思えない低価格。
http://www.kachidoki1420.com/shinchiku/X1029001/

当初予定から４００万円も値下げしたとか聞くと、ますます迷っちゃう。
ハウス風のテーマ音楽やコマーシャルも斬新でスタイリッシュ！
やはり場所によるステータスは一生ものだから場所が決定打になる人は多いでしょう！

管理費の比較は>388にあるように目の前にある数字だけ並べても無意味

ベイズ本当に人気あるのだな。と思う。豊洲なんて埋立地の昔は草ぼうぼうで何にもなかった。。。
さらにまたあの新豊洲に負けるなんて。。ってのが許せないのだろうけど
進化していることを認めなければいけないよ。
豊洲はいまや湾岸随一の人気エリア。過去のことを気にする人は買わなければいいだけ
ついには、現在あるショッピングセンターが契約だから無くなるかもということも、だなんて
そんなのどこのスーパーどこのショッピングセンターでもありえることでしょう。

三井の商業施設の仕事をしておりますが、経年優化のテーマのもの豊洲はよっぽどのことが無い限り不変ですよ
豊洲という街の開発を担っている責任と他の開発も進む中で撤退という考え方はありません
まさに、杞憂です。

それ以外のネタもここの物件の売れ行きを左右するものではありません
買いの流れは止められません。

管理費高くても気に入ったから住むはあり得ても、物件気に入らないけど管理費安いから住むはタワーマンションだとあり得ないでしょう。
それなら、もっと安いマンションいくらでもあるし、そういう人は戸建て志向でしょうし。

高いと言っても差額は外食一回。
しかも管理組合次第でどうなるかもわからない。
何度もネガるようなネタじゃないと思うけどなぁ。
他にネガるようなネタも見つからないからしょうがないのか？と思ってしまう。

>>438
気に入った物件が２つ以上あった場合は
管理費が高い方を除外して買うのはあり得るでしょう。

数千円高くても、しっかりした植栽管理してもらえるならば気にしない。
雑草ばかりになったり、雑木林になったりしたら耐えられない。
出来れば夜は南国リゾートのようなライトアップして欲しい。
新豊洲方面(シエル前)にタクシーの待機場が出来れば雨の日でも濡れずに便利ですね。

豊洲の便利さを知らないのかなー
可哀想だなー

豊洲は便利だよねー
新豊洲とは違って

まあ、要はBAYZもSKYZ同様に
外食１回６万円の感覚の方が集まる
マンションなんだろうな。

世帯年収１５００〜２０００万円くらいなのでしょう。

将来の管理費は
管理会社にされるがままにグングン上がっちゃいそうだから、年収がギリギリの人は気をつけないと。

>>439
例えばDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)は、
深夜２時まであいている巨大なSPAに２種類のサウナ、
新橋駅までのシャトルバスまでつくのに、BAYZより維持費が安い。

終電時間に専用バスで帰って深夜のSPAなんて都会的！
しかも年月が経つと、維持費はKTTよりも安くなるらしい。

目先の価格が高くても、
将来ずっと払い続ける維持費が安いなんて良心的かも。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

>443
他社の営業がここで他物件の宣伝するのはルール違反だから

>>443
外食一回って差額の8000円？のことを言っていると思いますよ

>443
貴方が繰り返しスカイズの世帯年収が1500万円〜2000万円だったとおっしゃるので、どのような資料に基づくデータなのか気になって、以前出典を伺ったのですが無視されました。

「世帯年収１５００〜２０００万円くらいなのでしょう。 」という今回の発言が引っかかりました。貴方の憶測に過ぎないものを、これまでさも客観的なデータがあるかのように発言されていたのですか？！ふざけてますね。

そんなに絶対にない。それだけあったら、江東区には住まないでしょ。

オリンピック前に売る！

>>449
豊洲のタワマンから高級外車が良く出てくるので、高収入の方もそれなりに住んではいるようです。豊洲タワマンは駐車場が戸数の50％ないので、車を持っていない方が多数派みたいですけどね。

投資目的での不動産購入、であればオリンピック前（このタイミングにも疑義はあるが）に売る、という発想もあるかもしれないが、豊洲埠頭エリアについては一旦住み始めて今後更に利便性と住環境が整うと、都心からのアクセスの良さもあるので引っ越すことができなくなると思うな。
一度賃貸でも何でもいいから豊洲エリアに住んでみて将来の発展性について可能性を探ってみてはどうでしょう。おそらく、オリンピック前に売る！とは軽々に言えなくなると思いますよ。

オリンピック後の方が値上がりしそうですけどね（笑）

ネガの目的は何なんでしょうね？
倍率下げ工作なんでしょうか？

他物件の営業なんでしょうか？

あれ

貧乏な人はレックス買えないと思います。

>>447
管理費はほぼ人件費なんですね？

だったら外廊下で本来、管理費安いはずのBAYZの管理費が高いのにも納得。

1人あたりの人件費っていくらくらいだろう。
本人の分はともかく、派遣会社の取り分が多いなら交渉したいところ。

なんかSKYZと比べてBAYZは、
いろんな大損が見つかっちゃうね。


値上がり直後物件だから、
デベの思惑と違って買い控え続出かもね。

裕福な人がここ買うのかな？

>>458
裕福な人は山手線内側で地盤の良好な高台を買うと思いますよ。

>>453
オリンピック前に中古で売る、って人が湾岸や都心で大勢出るでしょうから
オリンピック後では出遅れになるでしょうね。

いや、裕福なひとはあえて郊外に住まないかと。

ここは都心部でしょ。

東京の不動産価値は既に世界第三位です。ちなみにトップは香港。
ちょっと前までしきりにグローバルに見て東京は激安で云々,,,って書き込みが連投されていましたが、ちょっと間違いですねー。
インフレ政策により都心部は今後も上昇が続くでしょうが。
それから海外の投資家は湾岸は狙ってないです。富久のような都心物件に集中特化してます。やはり天災リスクが懸念材料になっているようですね。
投資に不向きな湾岸エリアは駆け込み住宅購入ニーズが一巡すれば、ピタリと高止まるでしょう。今年一杯でしょうか。
まあ、好みと価値観ですよね。
将来的な資産価値に順をつけるならば、都内戸建〉都心低層マン〉都心タワマン〉湾岸郊外型タワマンの並び。
そんな僕はまだ戸建とここで悩み中。

>>462
都心部でも郊外でもなく、その中間ってのが正しくでは？

>>464
どちらにしろここは、城東です。

以前、331さんが投稿してくれていますね。

>331
>東京都都市整備局の
>「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針（平成26年4月2日改定版）
>に都心部範囲図（都心・都心周辺部）があります。

>新豊洲は「都心周辺部」に該当し、都心と併せて「都心部」ということになりますね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/pdf/katuyou_hous...

東京都の定義では、都心部らしいよ。
これの都心部範囲図をみてみ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/

>>466
だから都心ではないのでは？
逆に、そのソースのせいで裏目ってしまっていますよ。
都心周辺部、だから都心の外野=郊外。
別に虚勢をはらなくていいじゃないですか。
郊外でも好き好んで選んだ物件、住めば都ですから。変なこだわりは捨てませんか？
っていうか、別でどうでもよい議論ですね。

↑467
複合市街地ゾーンって、ばっちしかいてありますね。

↓「都心部」の範囲を見てみなよ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/pdf/katuyou_hous...

↑複合市街地ってくくりになってますね。

新豊洲は、郊外ではなく「都心部」でした・・・

ここ申し込んだ人、決め手は何？

外廊下はまだ良いとしても、
共用廊下に室外機直置きが、どうも気になって決断できないんだよね。

室外機からの排水が廊下に水溜まり作るかと思うと萎えるわ。

リンクを張っているひとは、新豊洲の位置をご存じない？それともネガのなりすまし？！私からしても明らかに複合市街地ゾーンにしかみえないです。都心部ではないことが明白です。
なぜそこまで都心部に入りたがるのか。。
別にどっちでもよくないですか、この議論。

豊洲住民で、今日の雷雨状況をご存じの方いらっしゃいますか？
西東京の方は洪水やらで大変だったみたいですが、こういった天候時の豊洲界隈の状況を知っておきたいです。

この資料にもあるけど、都心と都心周辺部を合わせて都心部と定義されている。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/pdf/katuyou_hous...

見てわかるように六本木や赤坂も都心周辺部に含まれる。
ここが都心部なのは間違いない。

「都心部範囲図（都心・都心周辺部）」ってなっているので、新豊洲は「都心部」でしょ。

都心部って、思っているより狭いエリアなんですねぇ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/pdf/katuyou_hous...