OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part16

購入した人にとってみれば良い会社だね

新築下がってたら中古売れないもん

中古売れる＝良い物件ってことでは？

中古で売れた価格が適正価格。
ｍ2いくらでしたか？

>226さん
テナント存続は業種次第という事でしょうね。
私も226さん同様、スタバのようなカフェがあっても良いように思います。
回転率を上げないと採算がとれない業種には向きませんが、シアトル系の
カフェでしたら単価も高いですしね。
管理会社は変更も可能なんですね。その場合は住人総意が必要なのでしょうか。

＞230
中古価格は分譲時の10％も下落してるんですか？

66.75の2LDKはたとえば18階が分譲時6,898万円だった。
それをゴールドクレストが徐々に値上げしていってるというだけのこと。

35階の分譲価格は7600万くらいですかね。
中古6980万なら買いでしょうか？

35階の分譲価格は6,048万円です。

管理費、修繕積立金、手数料など込みでタダで住んだ感じになる設定ですね。

18階が分譲時6,898万円だったのに35階が6048万円だったんですか？

>>242
タワマンは向きによる眺望でもかなり差が出ますからね。
分譲時の価格が残ってたので一部を。

39階66.36平米、6,938万円、2LDK
21階 66.36平米、5,798万円、2LDK
18階 66.75平米、6,898万円、2LDK

でした。

>>236
住まいサーフィンで中古の取引時価が公表されてるよ
見る限り新築と同じくらいの価格で取引されてるようだけど
https://www.sumai-surfin.com/re/11821/

内廊下と外廊下では金額が違います。
中古はほぼ分譲値アップで取引されてます。

ユーザーのコストパフォーマンス評価が２や３ですね。　

>243
ありがとうございました。
35階2ＬＤＫは6980万円で成約すれば、ほぼ分譲時の価格ですね。

>>247
そうですね。この価格高騰の時期ですと、
分譲時と同程度の価格で買えるなら良い方かと思います。
私はそんなに予算がないので買えて羨ましいです。

価格高騰の時期に中古価格を下げているという点は気になります。
もしかしたら、クヤクションも分譲価格並みで中古市場に出る可能性があるのかもしれないですね。

中古は不動産屋が仲介してるだけだから、住んでる人が急に転勤で早く売りたいとかあるから。
おもいっきり高値で掲載して、売れなかったら別にそのまま住むつもりでいる場合もあるし。
ここに限らず本気でほしい中古マンションがあるなら、相場を占うよりこまめにチェックでしょう。

>>249
クヤクションは分譲時より安く出るか同じと予想します。

>>250
うち、別な街で中古を売り出してますが、
２行目のケースです。
でも、冷やかし客さえ殆ど来ない。
本当に今が価格高騰の時期なのか疑問…

>>252
中古、値上げして売ってるのはよく見かけますが、
ネットで中古物件見てると、まだ売ってるの？とか
また値下げしたの？というのばかり。
新築の価格高騰は分かるけれど、わざわざ中古を高く買う人はいないよね。

そういえばポケモンセンターが池袋に越してくるみたいですね。
突然やたら混み合うとかってでてくるのかなぁ。
サンシャインの中だとあまりここでは関係ないか？
ただ親子連れがものすごく増えるだろうから、
土日の飲食はこの周辺は混み合ってしまったりはあるのかなとぼんやり思いました。

説明に「山手線内側」と書かれているのを見て、笑ってしまいました。内側なのか外側なのかも重要みたいですね。

タワーマンションは共用施設も充実しているところが多くて、パーティールームやゲストルームは使ってみたいです。
ビューバスなんて自分が入ってみたいくらい。

シアタールームは映画上演も予定されているんでしょうか。
すごく贅沢ですね。

そりゃ山手線内側の方が外側より場所が限られているからね。

山手線内側には、私鉄が通ってないから住環境が良いんですよ。
家賃も外側とは違うんです。

↑
地下鉄はほとんどが郊外の私鉄と相互乗り入れしているので山手線内側でも郊外の電車が走っている。
東池袋駅には西武、東武も止まる。

西武、東武が停まろうが、郊外とは住む層が違うんですよ。
内側は一般サラリーマンでは手が届かなくなりますよ。
5丁目都電脇の住友ですら坪350万ですから。

まだ売れ残っているんですね。立地は便利な立地にあるのですが
やはり価格が高いのかな。
池袋からは信号などを考えて10分以上はかかりますからね。
車の通りもそれほど多くないので、夜は静かなのは利点かな

まだ売れ残ってるとか言う人が残ってるんですね。
ゴールドクレストの戦略で価格を超大幅に上げて売り残しているだけなのに、分からないんですかね。
他のデベみたいに分譲時の価格で据え置いて（というかむしろ割り引いて）販売すれば即完売は間違いありません。

それと、アウルは東池袋駅直結マンションですよ。
遠い池袋駅をわざわざ利用する人は少数でしょう。

売れ残っているのではありません
まだ売らない部屋があるだけです
って他のゴクレスレでもよく見掛ける

分譲時と比べて今の価格は軒並み1.5倍以上になってるからね。
たとえば47階のE-90Cタイプは分譲時8698万円が今1億3550万円で売られている。
ゴールドクレストに早期完売させる気がないのは明確。
それを無理矢理「売れ残ってる」ことにしたいのはどういう立場の人なのか興味深い。

アウルは現物見て決められるから強気だね。
エレベーターの乗り換えもなければ、外観吹き付けでコストダウンとかもしていない。
物がいいのは見れば分かる。

前にも書きましたが、ゴールドクレストは財務体質が良いので、在庫を抱える余力があります。それを活かして不動産価格上昇局面では販売価格を上げて意図的に売り渋る戦略をとっています。

(ご参考)自己資本比率 新春版会社四季報より
ゴールドクレスト 59.0%
三井不動産 35.4%
三菱地所 27.6%
住友不動産 17.6%
東京建物 22.2%

規模に勝る財閥系と数字だけの単純比較はできませんが、財務を強くして在庫を抱える体力を温存しようという経営者の意思がこのような単純なデータからも窺い知ることができます。

売り渋る手段が物件の値上げなので、営業の人は大変でしょうね。

ここ数年で一番売れたマンションだから。
ここは500戸越え。

ブリリアは400戸、ウエストゲートやルミナリーは200戸、
タワーグランディアやエアライズ300戸

ここが一番人気。

>>272
総戸数が多いだけだろ
売れるスピードを考えないと人気なんてはかれないぞ
4年で500戸売れたのと数ヶ月で300戸売れたのとでどちらが人気か
どうでもいいけどブリリアは地権者住戸が100戸以上あるから実売は300戸ちょいだな

購入検討中です。先日 見に行って立地、内装等とても素敵で是非購入したいと検討中です。
1つだけ気になったことがあるので、質問させてください。

エントランスホールについてです。
お子さんの手作りの飾りや、コンシェルジュにおいてある手作り感満載の箱等が、
とても微笑ましく、住人の方々のコミュニティが良いのだなーっと感じました

一方、せっかくの高級感のあるエントランスの雰囲気が・・・と
少し残念にも感じました。

こういった飾りは常時してあるのでしょうか？

ここは本当に値上がりしたね。
あたしが新築で買おうとしたとき、
38平米で階数選ばなければ
3600万くらいでしたよ。

地震がきたとき、
建物の中にある駐車場が壊れたとき
どうやって修復するのか不安になり
契約までいきませんでしたが、、、

なので、今の価格では
買う気になれません。

買った方お得でしたね。

確かに建物のレベルは
かなり高いし、全部タイル張りなんて
めったにないですよね。

>>274
エントランスホールの飾りはクリスマスやハロウィーン等の期間限定です。年間を通じて何もないときの方が圧倒的に多いです。手作り感満載の箱はアンケートの回答やイベントの参加申込書を提出する箱として受付に頻繁に置かれています。今日も2個置いてありました。

早速ご回答ありがとうございました！

住人の方々がとてもいい方たちだと、販売の方もおっしゃっていましたが、
本当ですね＾＾

ご親切に回答ありがとうございました！！

タワマンでも52階だと高層ですね。
サンシャインシティと同様、目立ちますね。
マンションまで、確実に行きつける。
住戸数が多いので完売するのに時間がかかりそう。
駐車場が少ないけど、あまり車を保有している人はいないエリアなのかな。

駅直結だから、あまり車が必要ないので駐車場は余ってますね。
カーシェアも近くにありますし。

この不動産相場が強いご時世、どこの分譲マンションも価格が上がってるしここも上げてる。
強気な価格でも立地や仕様等に魅力ある物件は売れてる、便乗的に値上げしただけの取りとめのない物件は売れない、という二極化が進んでる模様。消費者もバカじゃない。
ここはどっち？

>>280
もちろん後者でしょう。

ゴールドクレストの四半期決算を見ると、売上高は2013年度第3四半期以降、前年同期比大幅なマイナスを繰り返しています。在庫を売れる価格に設定しさえすれば前年同期比プラスにしたり、マイナス幅を縮小したりできるのにそれをしない。明らかに前者です。売れないのを承知で値上げし、ゆっくり売っているのです。

豊島区役所、移転して来ればさらなる、上昇も・・・・

ついにＢ１のテナント決まった？

決まったんですか？？もし情報をご存知の方いらっしゃいましたら、宜しくお願い致します！！

不動産全体が価格が上がっている中、
ここはその流れの前に出来上がっていたマンションだからあまりそういうものには影響は受けてない。だから今の基準で考えると悪くないんじゃないかと思います、価格面は。

前はブリリアタワーに負けたなと思ったけど、実際出来上がって比べてみるとこっちの方がかっこいいな。

建築費の安い時に高仕様で作ってるからね。
タイル貼りや全熱交換とか、今は高くてできないでしょ。

池袋で一番人気のマンションだからね。
売り出し同時期に池袋の他のマンション買った人は
後悔してるでしょうね。
ここは価格が爆上がり。

仕様はいいが築５年の築古マンションと、造りはそこまでではないが話題性抜群で価格も安く即完売したブリリアタワー。
どちらを選ぶかは人それぞれ。

東池袋5丁目坂下地区のシティテラスより安かったなんて信じられません。
早く買うべきでした。。

>>290
ってことは
いつの間にかここ、完売したんですか？

完売はしてないけど今のゴクレの売値は坪400万円を軽く超えてますね。
竣工前は坪320万円くらいでした。

築年数が増えるとトイレとかはどうしても古くなりますよね。

平成２７年３月３０日（月）から、下記図のとおり、
新たに「とげぬき地蔵前～池袋駅東口～東池袋一丁目」間の運行を開始いたします。
（系統名：草63-2 ）

http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/newsevent/news/pdf/2015/bus_i_20150227...

都営バスが区間延長されて、ますます便利になりますね。

東口界隈はどんどん立派になり価値が上がっています。
一方、西口は廃墟化が進み、もはや中野、大泉学園や石神井公園
以下の値段が相場。

池袋で一番人気のマンションだからね。
仕様が良く、デザインも良く駅直結。
価値が上がりまくっています。

1アウルタワー2ブリリアタワー3エアライズ4イーストプレイス6プレミスト西池袋
7エステムプラザ8グランドミレーニア9ダイレクトタワー10ウエストゲート

知り合いの不動産屋から教わった池袋人気ベスト10

先月末からのこの流れ。またいつもの方のようですね。
本来、人気なら何も書かずそっとしておけばいいんです。
そろそろ、カワウソさんに律してもらわないと逆効果でイメージダウンです。

>293さん
トイレや水回りなどの設備は年々新しくなっていきますし、
じっくり売り進める大規模マンションの宿命でしょうね。
交渉で安くなれば、浮いた分でリフォームして最新型を
入れるという手もありますね。

>>299さん
何千万円も値上げするなら、せめて設備くらいは最新式のものに交換してほしいですよね。
それとも、交渉すればそれくらいやってもらえるのかしら。

＞＞295
大泉や石神井は高級住宅地ですよね。
いまや池袋西口界隈より高いとはびっくり♪

ここは、警備員さんは車寄せのあたりにも、配置されていますか？

>300
設備で買うなら郊外のマンションの方が部屋の中は良かったりしますよ。立地で売れないから中にお金かけるので

>302
常にはいないですけど、見回りしていたような気がします

最近、マンション購入を考え始めて、ここに少し興味あり。

設備が充実してて、とても良いですね。キッズルームやパーティルーム、ゲストルームの利用料はどの位ですか？
また、ゲスト用駐車場は無いのですよね？
車寄せは、ありますか？

ずいぶん前に建ったようなのですが、今出てるのは、すみません、売れ残りということですか？

色々聞いてしまいすみません。

それと、すみません。

まとめサイトがなにも書いてないのですが、まとめはないのでしょうか？
Part1〜16まで、すべて目を通すのは大変だな、と。

>305さん
このマンションのまとめサイトを見つけました。
http://www.sutekicookan.com/OWL%E3%80%80TOWER

共用施設の利用料金については出ておりませんが、参考になる
口コミが数多く投稿されていて面白かったです。
ゲスト用の駐車場はなし、車寄せはエントランスにあるみたいですね。

早く売り切って欲しい。

まとめサイトですが、情報がかなり古いようですね。
来客用の駐車場の割り当てはあるようですし、フィットネスは24時間利用可で、無料だと聞いてますよ。 人聞きなので、間違っているかもしれませんが…

これだけ年数経過するのに、完売しないマンションって珍しくないですか？

まあ、ここには期待しませんけど…

ブリリアタワーの中古物件期待してます。
まだ出てないな～

ブリリア池袋の中古は、中層階で坪450万円ぐらいみたいです。それでも広告を出す前に売れてしまっているみたいです。

クヤクションの地下通路が開通したので行ってみました。
アウルは東池袋駅改札まで1分30秒くらいですけど、クヤクションは3分強くらいですね。
往復したら結構疲れました。。

もう、そういう言い方は、やめましょうよ。
同じ駅の物件として、共に良い物件であるべきです。

あちらの関係者が挑発してくるのもどうかと思いますけどね。

中層階の中住戸の中古がエアライズで坪360万円（８年経過）、アウルが坪350万円（４年経過）、ブリリア（経過０年）で450万円ぐらいかと思いますが、築年数１年当りの下落率が当初価格の２％と想定して同じベースにして比較するとエアライズ坪360万円÷0.84＝約428万円、アウル坪350万円÷0.92＝約380万円、ブリリア坪450万円ですかね。若干、アウルタワーの評価が低い気がします。

クヤクションの地権者さんですか？
物件を高く売却したくて必死なのはわかりますが、ここはアウルの板です。
確認のしようがないデマを書き込んで煽るのは逆効果かと。
だいたい直結と言っても、マンション内で面倒なエレベーター乗り換えが毎回必要なため、同じ直結のアウルより３分も不便です。
そういった立地条件に加え、仕様もアウルより低いですし、新築プレミアムが無くなれば適正に評価されるようになりますよ。
だからこそ、今のうちに売り抜けたいということなのでしょうが。

そもそも不特定多数が日々利用する区役所が、人が住む場所として適当かという疑問もあります。
公営住宅ならわかりますが。

314です。なぜかアウルタワーの中古の評価が若干低いので、お買い得かなと思っている次第です。ブリリアの評価は今が頂点で、エアライズの中古は割高に思っています。ただ、アウルタワーの新築もかなり割高なんですよね。
お買い得度は下記の順番だと思っています。

アウル中古（坪350万円想定）→ブリリア（坪450万円想定）→エアライズ中古（坪360万円想定）→アウル新築（坪420万円想定）

クヤクションを高いと思わせたい人がしつこく書き込んでますね。
立地も仕様も劣るのに。

"仕様もアウルより低い"
もうちょっと具体的に説明していただけないでしょうか？

全熱交換入ってない。外壁が吹き付け。トイレがタンク有り。柱梁が目立つなどなど。

アウルを中古で購入した者です。中古物件の実売価格は個別物件の広告等を見ても分からないですよ。強気な売主さんは高めの価格を提示して買い手が現れるのをじっくり待ちますし、事情があり早く売りたい人は最初から売れそうな価格を提示します。私の場合は広告に載っていた価格よりも坪当り25万円ほど安い価格で購入しました。少しでも興味がある場合は仲介業者に問い合わせ、状況を確認すると良いと思います。

>>305
遅くなりましたが、ご参考まで。

ゲストルーム 1泊4,500円
パーティルーム 1時間1,000円
ビューラウンジ 1時間1,000円
シアタールーム 1時間500円
来客用駐車場 1時間100円 最大料金あり
フィットネスルーム24時間無料
キッズルーム 無料
車寄せは受付のおじさんが立っているメインエントランスのすぐ外

こんなところです。

クヤクションもアウルも駅直結と言っても似たり寄ったり。
本当の駅直結と言えるのはエアライズ位では？

タワマンの場合、駅徒歩○分はあまりあてにならないですね。
クヤクションは地下通路が駅通路と接続しているので1分表記できますが、
アウルは駅までの間にライズを挟むので、実際にはアウルの方が駅や改札まで近くても徒歩2分表記しかできず損をしている感じ。
垂直移動考えると改札までアウルで5分、クヤクションだとエレベーター乗り換えもあるので9分くらいかかりそうです。
東池袋駅徒歩7分のシティハウス東池袋の方が側道整備されたら徒歩5分程度になるので案外早く着くかもですね？

クヤクションの仕上がりが芳しくなかったのと、マンションの価格高騰により、4年半売れ残っているアウルでさえ相対的に良い物件のようになってきましたね。

クヤクションの外観はちょっと残念でしたね。

クヤクションは外観だけでなく部屋の作りも今ひとつらしいですね。
数年後には中古価格、アウルやエアライズと横並びになりますね。

アウルタワーも再評価されて中古価格が上がるとうれしいです。

まともな検討者なら、アウルとクヤクションの両方を見た上で判断するでしょうから、そこで仕様の差に気づくはずです。

私は3.11の躯体への影響が未知数なのでクヤクションのが安心だという見方を個人的にしてます。値段への影響は出てない感じですが…

作っているときに揺れるのと　作り終わっているときに揺れるのとだとどっちが良いんですかね

なんか途中でやられちゃうほうが被害ありそうな・・・