OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part16

東池袋は池袋の先の駅という感じ。
池袋が目黒で東池袋は不動前のようなもの発言は面白かったです。

115です。

ちなみに、ゴールドクレストが売り急がず、不動産価格先高感がある時は在庫を意識的に増やすことについての参考資料を載せた35、フィットネスルームについての拙い説明を書いた44と同一人物です。

ネガティブな書き込みはスルーしましょうと皆様に言いながら、いくつかの論点に関しては、検討者の方のために私の考えを記します。

私は池袋駅周辺に用事があるとき、池袋駅までは有楽町線で行きます。徒歩と合わせて池袋駅まで3、4分というところです。私は池袋よりも都心に出掛けることのほうが圧倒的に多いので、個人的には池袋駅までの徒歩の時間は住みやすさに関係ありません。

震災前に建設された物件であるという指摘がありますが、そのことは、少なくとも物件の価値には悪影響を及ぼしていないようです。新聞折込チラシを見ると最近アウルや周辺の中古価格が異常なまでに上昇しています。私自身も震災後に震災のリスクも散々考慮した上でアウルを購入しました。

アウルから東池袋駅までの間に屋根が不完全な部分がある「なんちゃって直結」なのは事実ですが、雨の日に傘は不要です。横なぐりの雨の日は少し濡れますが、2年以上都心に通勤していて、通勤時に傘をさしたことは一度もありません。

住民ですが、女子会の内容は知りません。時々、参加を募っているなあ、という程度の認識です。住民の横の繋がりを育てようという方がいらっしゃるのは良いことですね。

すみません、上の121は114です。IT音痴でご迷惑をかけます。

35、44、114、121です。これからはサンシャインの動物にちなみ、カワウソを名乗ります。アウル住民です。一部、私をミレーニア契約者と名指している書き込みがありますが、アウルから移る予定はありません。そもそも、駅直結か徒歩3分以内という条件で家探しをしたので、ミレーニアは条件外ですね。造幣局の再開発などで東池袋の街が住みやすくなるのを心待ちにしています。

他のマンションについてネガティブな論評をせず、住民としてアウル検討者様にお役に立てる情報の書き込みを致します。

私の住居は向きが違います。サンシャインの59階の中華屋さんやフランス料理屋さんからの眺めを少し低くした感じです。東京タワーやスカイツリーは見えますが、富士山や新宿高層ビル街は元々見えません。クヤクションも見えません。

>>カワウソさん

池袋でマンションを検討してます。
東池袋は正直なところ、便利になっていってますか？
今後10年は住みたいと思いますか？
また高層階のメリットとデメリットなど教えてください。

>>134さん
私は池袋とは縁もゆかりもないのに、たまたまアウルに居を構えることになりました。向こう10年は住み続けるつもりです。

東池袋の最大の長所は駅直結とサンシャイン直結だと思っています。日常生活に必要なものは雨に濡れずに手に入りますので。

また、造幣局の再開発で街はますます良くなりそうです。

子供の教育も選択肢は様々あります。

一方で、近所にスーパーが西友、マルエツプチ、成城石井しかなく、ちょっと良いものが買いたい時には、電車にひと駅乗って池袋の東武に出掛けています。

また近所にきれいな公園がないので、お弁当を持ってピクニックなどという時は目白台運動公園や飛鳥山公園まで足を伸ばしています。

高層階のメリットは眺望。これは毎日違う顔の空模様が見え、飽きません。デメリットは震災がきたら困ったことになるだろうなということです。

ちゃんとした答えにはなっていませんが以上です。

カワウソさん、131です。
前レスでミレーニア契約者さんと認定されてたので、>>111さんと勘違いしてしまいました。
失礼しました。

>>136
ご丁寧にありがとうございます。是非、お互いを尊重し合いながら情報交換しましょう。

>>135
お返事ありがとうございます。
造幣局の再開発など、これからの伸び代に期待というのが大きそうでしょうか。
高層階の眺望は意外と飽きないものなのですね。

追記です。

西武にザ・ガーデン自由が丘と
もう少し手前にISPもありますよ
こだわり市場も豆腐や味噌などいいものもあるので検討にどうぞ

東池袋、南池袋にあるタワーは似たようなものです。
ミレーニア前にはハナマサはありますが、西友と変わらないかな。
あとは向こうも駅までは６分かかる分、
歩いてもさほど変わりませんが、電車使えば確かにアウルのほうが早いです。

長文失礼しました。
111のアウル住民だというミレーニア契約者の書き込みを思えば、それこそ心情お察しいただけるとおもいます。

アウルでスミフ専任仲介で賃貸か売却、
そうでなくても物件動きあると一部の住民にはわかるので嘘はばれますよね

>>140
すみません、池袋まで一駅電車に乗るというのがアウルにとって不利な書き込みだとは気づきませんでした。直結の駅から電車に乗るほうが歩くよりも早いというのは、アウルの長所だと思っていました。

西武のザガーデンやISPは知っていますが、池袋までの9分を歩くのを面倒くさがるナマケモノですので、有楽町線を降りたらすぐ近くにある東武やその他の池袋駅西口の施設を重宝することになっています。

現役所までは仕方ないから歩いて行きます。タクシーに乗るには近過ぎて、歩くには遠くて不便ですが、クヤクションができるまでの辛抱ですね。

サンシャイン水族館の年パスは素晴らしいですね。うちの子供は年に100回以上水族館に行っています。

ミレーニアが建つ南池袋は良い街だと思います。池袋の中で唯一、池袋らしからぬオシャレなお店が立ち並ぶ街だと思います。ナマケモノなので時々しか行きませんが、気候が良くなれば南池袋にまた繰り出そうと思います。

最後に、金融屋としての私見ですが、ゴールドクレストはアウルを簡単には完売しないような気がします。不動産価格先高感がある中、同社のように財務体質が飛び抜けて良好な会社にとっては今すぐに完売するのは損ですので。竣工までに全戸完売という経済原則無視の販売方法は、財務体質の良い会社から順にオサラバということになるかも知れません。スミフも、ゴールドクレストほどではありませんが財務体質が良いので、ミレーニアを即完売したくないでしょうね。

ターミナル駅の一駅隣はメリットだと思いますよ。
歩いて2分、電車で2分。
駅構内をほとんど歩かずに東武も西武も行けますから。
私はいつも東池袋駅ホームのベンチ前から乗り込みます。

>>142
なるほど電車で一駅を取るか、徒歩圏内を取るかで、
東池袋かミレーニア、グランディアに分かれるわけですね。

グランディア、ルミナリーは少し歩けば地下道にもぐれるし
ダイレクトタワーは駅1分で2路線使えるのもいいですね。
落ち着いた住環境希望なら小竹向原という選択もありだと思います。

140です。
>>142

それだと、池袋駅徒歩圏タワマンは
ミレーニア６分(南池袋)と、
クヤクション８分(南池袋)だけとなる
のでどうでしょうね

クヤクションは、あの位置ならファミマの地下街も入れる場所なので、池袋駅は徒歩だろうし
なんだかアウルが不利みたいな印象与えるような感じがしてしまいました。

>>141
いえいえ、ミレーニアとあまり変わらない徒歩でありながら電車使えば
ミレーニア６分より、アウルのほうが早いで充分ではないでしょうか。

ミレーニアの付近の線路沿い南池袋１丁目はオシャレなお店は気がつかなかったです。向かいのハナマサがある南池袋２丁目もあまり知らなかったです。
ミレーニアにとってはもちろんですが
新しくできる西武ビルに商業施設入れば嬉しいですよね。
どちらかと言えば、アウルに近い
クヤクションが建つ南池袋２丁目
のほうがオシャレなお店多くないですか。

東通りも２丁目側に多いですよ
名前ど忘れしましたがコーギー犬飼ってる古民家イタリアンも有名ですね

女子会は繋がりを大事にするのももちろん、無駄なものを省くなどいろいろ思案してくださって実際シアターなどで実行力もあるので頼もしいですよね。

検討者がアウルの良いところもみてくださるといいですね。

>>144
池袋への近さで言えば駅1分のダイレクトタワーの方が近いですかね？
ルミナリーはちょっと場所が…ですし完売してますよね。

ミレーニアは目白徒歩圏なので、目白の良いお店に近いのはポイント高いんですよね。
東池袋も住環境良いのであれば新しい駅直結マンションを待つのも良いかなと思えたり。

>>147
西側と東でそんなに違うのですか？
でも1分で電車乗れて一駅で池袋なら、
ダイレクトタワーもクヤクション、アウルも同価値じゃないですかね？
そういう考え方もあると思います。

>>148
ダイレクトタワーはC1出口までが8分
C1から池袋駅北口まででもそこからあと＋７分もあるから一緒にはならない

池袋駅本体までの徒歩分数(距離)が違う
　ミレーニア(南池袋1)６分
　クヤクション(南池袋2)８分
　アウルタワー(東池袋4)９分
　ダイレクト(要町)1５分　

池袋駅本体徒歩でありながら直結ということに最大の価値ある
あと商業施設、劇場、図書券、役所に直結とか。
　　地下通路の出入口と比べられたてても…。比べるなら山手線内側。

>>145
ミレーニアの建つ南池袋をオシャレな街と書きましたが、1丁目も2丁目も区別せす、ミレーニアから近い東通りを中心とした街のことを指して書いたものです。徒歩数分で池袋っぽくない雰囲気の良い街に繰り出せるのは、ミレーニアの良さのひとつではないでしょうか。

私は、同じ池袋のマンション間で優劣をつけるより、お互いの良さを尊重し合いたいと思います。仮に将来、現住戸を中古市場に出すとしたら、同じ池袋の中古物件価格は相互に影響し合うようになりますから。

アウルのすぐ隣で、クヤクションの建つ南池袋２丁目はおしゃれな街ですし
東池袋４丁目はタイムズスパがあったり

このあたりは
今後、役所開庁と造幣局開発で、お店も増えそうですね。治安もいいしいうことなしです。

今後はミレーニアの建つ線路脇の、
南池袋1丁目や向かいの3丁目もミレーニアできていいお店ができると楽しみ増えますね。

>>153
タイムズスパ、気になってます。
行ったことありますか？

カワウソさんの言うように他物件を貶めるのではなく
池袋にとって有益な情報交換をしていきましょう。

ミレーニアが南池袋2丁目に近くなく、アウルは近いかのような書き込みが散見されるので、位置関係を調べてみましたが、ミレーニアは南池袋2丁目のオシャレ地域に近くて、アウルはそうでもないということでいいんじゃないですか。ナマケモノの私にとってはアウルから南池袋のオシャレ地域はとても遠く感じます。

しつこいですが、お互いのマンションの良さを尊重し合いたいものです。ミレーニアにはミレーニアの、アウルにはアウルの良さがあるのです。

もう一点。池袋駅に近いことが価値あることだという書き込みも散見されますが、私のように逆の考えの者がいるということも記しておきます。

私は池袋駅の人込みや駅周辺の雑踏が苦手で、JRを利用することも滅多にないので、池袋駅を経ることなく都心に行け、池袋駅から離れているアウルを気にいっています。アウルが池袋駅から離れていることは私にとっての長所なのです。

一方で、ターミナル駅としての池袋駅に近いことに価値を感じる人も多くいるはずです。

人それぞれ優先順位が違うからこそ、お互いのマンションの良さを尊重し合いたいものです。

駅周辺の雑踏というと、ホームや線路脇の物件は住めない

一部足させてもらい以下引用

それだと、池袋駅徒歩圏タワマンは
ミレーニア６分(南池袋１)と、
クヤクション８分(南池袋２)だけとなる
のでどうでしょうね
アウル９分(東池袋)

クヤクションは、あの位置ならファミマの地下街も入れる場所なので、池袋駅は徒歩だし、
なんだかアウルが不利みたいな印象与えるような感じがしてしまいました。

>>141
いえいえ、ミレーニアとあまり変わらない徒歩でありながら電車使えば
ミレーニア６分より、アウルのほうが早いで充分ではないでしょうか。

ここミレーニアじゃなくてアウルの板であってた？

>>165
そう来ましたか（笑）

私の書き込みは全て振り返って辿っていただけるようになっていて（念のためもう一度書くと、>>26、>>29、>>30、>>35、>>44、>>114、>>121、>>127 、それ以降は「カワウソ」）、26で白状したように、私はアウルを中古で購入しました。

その他、私がこれまでに書いて来たことは、以下の通りです。どうやら、ミレーニアの契約者には見えませんね。

- ゴールドクレストは大手ディベロッパーと比べて圧倒的に財務の余裕があるので、わざとゆっくり販売し、不動産値上がりメリットをとりにいく、よってアウルの完売は意識的に遅らされている（金融屋としての推測、ゴールドクレストの財務体質がメチャクチャに良いのは会社四季報を見れば一目瞭然。>>35に貼ったリンクも大変参考になる）

- 私がアウルを選んだ理由のひとつに駅直結がある。

- 私はターミナル駅の人込みや周辺の雑踏が嫌い。アウルの長所のひとつは池袋駅から離れていること。

- 造幣局の再開発で東池袋の雰囲気が良くなるのが楽しみ。

- 近隣の物件の中古価格は相互に影響し合うので、池袋のマンションに対するネガティブなコメントは控えるべき。

- ミレーニアが雰囲気の良い南池袋に近いことはミレーニアの長所。アウルは、私の距離感では南池袋に近くない。

引き続き、フェアで建設的な情報交換をしましょう。私は仕事に戻ります。

駅直結がいいか、徒歩6分がいいか、
東池袋がいいか、南池袋がいいか、
人それぞれ。

上や下をつけるから荒れるのです。

アウル以外の物件に対するネガティブな書き込みがなくなってきたようです。良かった。他物件を貶めるような発言をする人がいるマンションだと思われるのは最悪の価値破壊行為です。アウルは近隣の物件の良さを尊重する良識ある人の集まりだという評判を得たいものです。

中古でも結構出ていて、新築でも結構出ていますが、買うならどちらを買うのが正解でしょうかね？

>>169
中古でしょうね。

>>169
両方の物件を見せてもらい、比較するべきです。割安な中古は瞬間蒸発することが多いので、即決が求められるかもしれません。「新築」は相当に値上げされているのではないでしょうか？

>>169
逆に割高に見える中古物件でも、売主にどうしても売らなければならない事情があれば、買い手が現れない場合に値下げしてくるはずなので、仲介業者に連絡を連絡を取り、興味があることを伝えるべきです。

結構中古でてるね
間取りや値段違いなどパッと見で5,6個くらい
中古高かったが売ってると新築は売りづらそうだな。

全く知らない他人が使っていたトイレ、バスタブ、・・・

新品のほうが気持ちいいですよ。

中古であることでどれほど安くなっているか、安くなったことで新築を購入するよりどんな好条件が手に入るのか、その好条件は他人が使ったものを使用するのが嫌だという気持ちに勝るのか、等々の総合的な判断で決まることだと思います。

新聞の折り込み広告を見ると、中古も随分高くなったなという印象ですが。

なお、築3年の物件は、前オーナーの使用状況によっては、クリーニングの専門業者を入れればほとんど新品同様という場合から、結構痛んでいるという場合まで様々だと思います。

>>176
そんな考えなら旅行や外出はできませんね...

ここってもう中古物件が出ているんですか？
ちゅうこの場合の相場は、幾ら程なんでしょうか。
別に中古物件でも悪くはないと思いますけど、消耗品などは当然交換なんでしょうね。
賃貸にしても良いんじゃないかなとも思いますけど、まあ、売りたいんでしょうね。

中古の方が割安な感じですが、新築も築3年以上経過しているので、「新築」とは言えないのでは？
http://www.nomu.com/mansion/1330916/
http://www.nomu.com/mansion/1324624/
http://www.nomu.com/mansion/1324709/
ノムコムみただけでざっと3件はありましたが、新築時はどのくらいの価格だったのでしょうか？
新築時より高く出しているのかな？

>>181
当初の新築価格はなかなか調べがつかないと思います。当時の新築検討者にしか分からないかもしれません。

現在は「新築」価格を当初の価格よりかなり上げていると思います。ゴールドクレストにとっては、アウルをゆっくり販売して在庫をキープしてきた戦略が大当たりというところ。マンション相場高騰のメリットを数年かけて享受しに行くと思います。（私達アウル住民が望む完売の声はなかなか聞けないと予想します）

現在の「新築」価格もマンションギャラリーに行ってモデルルーム見学を申し出ないと分からないはずです。しかも、見学者の年収やら予算を聞いて、買えそうな物件7、8件分のみの価格が分かるというところではないでしょうか。

分譲時の価格はこのあたりを見れば分かりますよ。
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/owl-tower.php

これによると、たとえば38階77.76平米の3LDKは7558万円（80Cタイプ）と7958万円（80Dタイプ）。
それでも高いと言われて売れ残っていたわけですが、今や同タイプの部屋が1億1180万円で売りに出されています。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_toshima/nc_10004074/madori/
分譲時に購入された方は本当に良い買い物をなさいましたね！

>>183
ありがとうございます。高層階の南向きは軽く坪400万円超えですね。推測通り、ゴールドクレストは強いバランスシートを徹底的に活かして、ゆっくりゆっくり在庫を減らして行く戦略のようです。

ゴールドクレストの2014年4~6月期は前年同期比70%の減収。在庫を叩き売りさえすれば簡単に計上できる売上を敢えて上げないようにし、じっと在庫に高い値札を付け続ける経営者の信念が窺い知れます。

依然、ゴールドクレストは他の大手ディベロッパーを圧倒する財務余力を持っており、売上を一時的に大幅に減らしてもバランスシートはビクともしません。今後も強気の価格戦略でゆっくり販売し、利益の最大化を図ると予想します。

繰り返しになりますが、私達アウル住民の望みは叶わず、アウル完売の日は数年先になるのではないでしょうか。

住人としては、売れ残りがあってもここまで高額で取引されているなら許容できますね。

新築販売はデベの方針なのはわかりました。
テナントが埋まらないのは何故ですか？

すでに周りに何でも揃ってるからね。

私は正確な数は知りませんが、ゴールドクレストはマンション市況値上がりメリットを享受するためにもっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。

住民の方はこの板にいますか？
組合や管理会社からの報告で、推測ではなく、空き室の実数はわかりますよね。

管理組合からの配布物には、理事会で空室数の報告がなされた旨は書かれていますが、実数の記載はありません。他に知る方法もあるのかもしれませんが。

普通は収支報告書の管理費納入実績などで戸数がわかったり、
理事の選挙で選挙権のある戸数が明示されるはずですが、
あまり外部に言いたくないなら別にかまいません。

最上階（南東）とうとう入居されたようですね。

今週のスーモ（雑誌版）に珍しく広告をだしている。
何もしないと売れないと思っているのかな。
竣工して4年も経つのにあっちこちの写真が完成予想図なのには笑える。手抜きして。

このマンションは実際には、完成からずいぶんの期間が過ぎていますから、内装材や
キッチンなどの住設はすでに一昔前のものになりつつあります。
新しい物件のモデルと比較すればすぐわかると思います。
事実上は中古物件に近いと考えておく必要があるでしょう。
財務体質がよいとされるゴクレですが、在庫の評価減はしていないので
市況が反転した際には一気に悪くなるリスクがあることを考えておく必要があります。
その際には、換金のために一気に安売りに出してくる可能性が高いでしょう。
そこまで完売は先になりそうな気がします。
評価減しないためには高く売り続けなければならないからです。

物件価格が大幅に上がり、今のところはかなり大きな在庫含み益があるはずです。売り急ぐ必要はありませんが、近隣の大型マンションプロジェクトが一巡し、供給不足がますます顕著になった今が高値販売のチャンス。強気の価格を維持しながら、販売に力を入れると思います。スーモの広告や夜景見学会は、そういった販売努力の一環だと言えます。

>>198
>>残り数戸しかないのに今さらネガしなくても、、、

残っている戸数は数戸ではないらしいので、というか残戸が未知数だから、どう判断すればいいのか判らないはずでは？

住民「もっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。 」

残戸に関する私の発言は全て推測であり、毎回、「思います」等の言葉を使い、推測であることを明記しています。

ただ、ゴールドクレストは、不動産価格値上がりメリットを享受するため、しかも近隣の大型マンションプロジェクトが途絶える今のタイミングで地域唯一の「新築」タワマンを販売するという圧倒的に有利な立場を得るために、意図的に少なからざる在庫を残したに違いないと推測します。

ゴールドクレストのバランスシートを見ての、金融屋としての推測です。

なお、私は総会にも出ず、総会に関連する資料ももらった日に捨ててしまうので、残戸数を確認することができませんが、それらを通じて残戸数を知っておられる方がいれば（残戸数が私の推測に反して少ないのであれば）、是非ここに書いていただければと思います。

私は自らが所有するマンションについて、過度にポジティブになるつもりはありません。限られた経済力で購入したマンションがどのマンションにも勝る完璧な物件であるはずがありませんから。

ただ、マンションのクオリティが低いから売れ残りがあるというネガティブな書き込みに対して、ゴールドクレストの経営方針のため、アウルの価格を値上げして意図的に在庫が残されてきたという反論を展開しているだけです。自らが正しいと信じる推測を用いて。

>>202
地域唯一の新築タワマンにはならない。
ミレーニアを忘れてるの？
ミレーニアはかなり売れ残り出る。

アウルは十数戸、ミレーニアは300戸くらい売れ残ってる（まだ売り出してないだけ？）

>>203
すみません、ミレーニアはほとんど完売したのだと思っていました。

いずれにしても、競合物件が少ない時が高値で売るチャンスなので、アウルの価格は高値に据え置かれ、在庫はじっくり売られていき、それにより、ゴールドクレストは収益の最大化を図っていくと思います。