GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）ってどうですか？その5

結局リセール考えるとどの向きがよかったんですかね？割安な西高層とか？

>>587
25F以上の南西角部屋かな。東京タワーやレインボーブリッジもばっちり見えるし。南東や北東角部屋よりも安いしね。

>583
容積率などの関係で15Fくらいが限度らしいです（営業さん談）。
北側の土地を集約することもできないので、中層以上は少し安心かと思います。

>>588
北の西寄り25階以上もいいと思いますよ。
25階以下は目の前のビルが距離あるとはいえちと気になるので考えものかと思いましたけど。

なんか内廊下ちょっと明る過ぎません？
普通のオフィスみたい。

もういい部屋残ってないね。他行こうっと。

内廊下は高級感があまりない、と初見ではおもいましたが
いざ購入することが決まってみれば、
毎日見るならさわやかなのもいいかなと

あと田町駅前の雑居ビル群も再開発されるということが決定で良いんですよね。
あれはいつごろ立て直されるのですか？

>>587
なんだかんだいってリセールも東向きがいいと思うよ。

>>585
建てられないのはなぜですか？
ビルとか建てられたら価値下がってしまうのは嫌だなー

>>594
東向きは割高だからリセールはどうだろうね。坪400くらいになるとは思えない。

>>596
まぁ、値段は需要と供給の関係ですからね。
需要があるのは東が一番でしょう。
それはそうでしょ。

もちろん需要はあっても割高なら買わないし買えなくなる。つまりリセールはそこまで伸びない。

上の方にもあったけど、
公式サイトの床スラブの図をみると、
スラブに穴というか空洞があるような表示はないよね。
これはボイドスラブじゃなくて現場打ちコンクリートの床なの？
また、「床スラブ厚　約300mm〜390mm」っていうのは、
部屋とか場所によってちがうの？
それとも階数によってちがうの？
誰か知ってる人いませんか。

>>598
需要があれば、金額は自然とあがるでしょ。
いくら金額が高くても他に無い希少性があれば、そこが欲しい人はその金額で買うのだから。それが一般的に他人にとって割高と思われる所であってもね。東があれだけ割高言われてたのに、蓋を開けたら倍率ついて売れてるのはそういうことでしょうよ。
逆に需要がなければ、いくら割安と言っても買われない。だって、値段だけじゃなくて、欲しいものがそこにある人しか買わないのだから。
こんなの当然じゃない？

まぁでも、リセールの際、東を買い求める人と他の方向を求める人では、目的も違いそうだね。

>595
>589を見ましょう。

ちなみにホンダ店舗と同様、すぐ横のフットサル練習場の土地も、高い建物は建てられません。
周辺の土地で、高層建築物の建設は不可能ではないにしろ、現実的には困難。

特に、視界を遮る物の無い開放的眺望で大人気の北向きから南東向きにかけては、半永久眺望。

>>589
営業さんはそういうだろうなw
住宅なら15Fまででもオフィスならもっとたてられそうですね。どっちかっていうと、オフィスが立っちゃうんだろうな… もし建て替えとかしたらの話ですが

>・坪単価が一緒
　ＫＴＴのエコキュートと柱の面積を除いて
　ＧＦＴのトランクルームを考慮に入れると
　どちらも単価は同じだった。

↑確かにそうなんですよ。
KTTのスレではループネタになっていますが、実際に活用できる専有面積だと、平均単価308万よりも随分高くなります。
GFTはトランクルームが広く、利点の一つと思いますが、KTTと単価は同等ですね。

日常生活での利便性や、将来的な資産性を考えたら、GFTで落ち着きました。

>>603
日常生活での利便性という観点では、GFTはかなり悪くないですか？周辺、何もない…寂れた感じです。。私はそれがネックだったんです

私もＧＦＴを選んだクチですが
日常生活はちょっと不安です。

成城石井ができるらしいけど、あまり日常使いはできない気がします。
結局、マルエツプチまでまとめ買いに行くことになりそう。

あと、ちょっとおなかが減った時に食事に行く場所が
近くにないですよね。

軽食もでるカフェがあれば繁盛すると思うんだけどな。
というかほしいです。

平日限定ですが、チサンホテルの千二百円のランチバイキングはおすすめです。

>>600
一期の販売戸数
北168
南114
東63
西32
です。

東は1部の1億までならそこまで気にはしない超富裕層以外には高いから限定的な部屋にしか要望が入りづらいけどその限定的な部屋には抽選倍率が殺到するという構造ではないでしょうか。

周辺が何もないとか徒歩5分圏内で語っちゃ駄目ですね。これで不便とか言ってたら都心には住めないですよ。
この辺は住めば都です。引っ越してきて本当に良かったと思ってる。大病院やレベルの高い学校大企業みんな近いし、クリニックもビジネス街なので内科や歯科もいい病院ありますからね。
どうしても歩きたくないなら目の前のキクヤレストランが有名。シーバンスや東芝にもレストラン街ありますし。
そこまでも歩きたく無ければファミマで十分なのでは無いでしょうか？１００円のコーヒー買ってラウンジで飲むのがいいですよ。

>>607
営業にとっては東はここから1番苦戦する方角なはずです。なので人気情報を嘘にならないように上手にコントロールしていかないといけない。

もう半分位は売れてしまったみたいですね。
南西角は東京タワー・レインボーブリッジが見えても、春から秋までエアコンかけっぱなしで暑さ対処をせざるをえないんでしょう。

角部屋に魅力を感じますが、残りは中層階にまだあるのでしょうか。
北西角はどうでしょう？

今回の倍率はどうだったかご存知の方はいらっしゃいますか。
次の販売で、決めないと良い部屋はなくなってしまう気がして、少々焦りを感じてきました。

モデルルームで体感したエコガラスなら日差しの熱対策大丈夫だと思うけど。
逆に冬なのに寒かったらどうしようとそっちが心配になった。

>604
日常生活での利便性の捉え方は千差万別かと。
6駅7路線の圧倒的なアクセスが日常生活で使えるだけで、移動に関わる利便性が高いと評価される方がいる一方、日常の買い物での利便性は不便と評価される方も当然いると思います。

ちなみに、寂れた感じと利便性とは、相関しないと思います。

「ジュリアナ東京」の元・経営主体が特別清算

東運レジヤー（株）（TDB企業コード983047837、資本金1000万円、東京都港区芝浦1-13-10、代表清算人坂入高雄弁護士）は、7月16日に東京地裁より特別清算開始決定を受けた。

当社は、1979年（昭和54年）9月に設立されたボウリング場経営業者。都内の運送会社のレジャー部門を分離独立する形で設立され、91年5月には共同出資方式により本社ビル1階にディスコ店「ジュリアナ東京」をオープン（現在は閉店）。当時は最先端のプレイスポットとして人気を博し、92年9月期の年収入高はピークとなる約24億円を計上していた。その後は同年10月に「ジュリアナ東京」の運営および債権債務を関係会社に移管し、港区・芝浦でボウリング場「東京ポートボウル」を主体に、レストラン「フィッシャーマンズハウス」、フラワーショップ「S＆F」などを運営していた。

しかし、以降はボウリング人気の衰退や同業他社との競合激化に加え、本業のボウリング場が大掛かりな改修工事を実施した影響もあって全体の客足が伸び悩み、2009年9月期の年収入高は約6億300万円にとどまっていた。損益面も利益率の高いボウリング場の運営が軟調となっていたうえ、減収の影響もあり、赤字計上を余儀なくされていた。その後も厳しい業況が続くなか、2011年にボウリング場の運営を別会社に譲渡したうえで、当社については2014年1月20日の株主総会の決議により解散していた。

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東京ポートボウル運営会社が特別清算になったことで、東京ポートボウルが売り出されて、跡地がマンションになる可能性が高くなったね。GFTの資産価値に影響がでるかも。

>GFTの資産価値に影響がでるかも。

あの場所なら、マンション単体にはならないので、GFTにとってマイナス影響の可能性は少ないでしょう。

あの倉庫ビルは会社がいっぱい入ってるから立ち退きさせるの大変だし仮にマンションに転用出来ても5年以上先だろうね。
しかしボーリング場とゴルフ練習場が無くなったら悲しすぎるわ。ボーリングの聖地みたいな所で日本ボーリング協会が入ってるのに。

けっこう敷地があるから、オフィス件、タワマンって路線は大いにあるよね

>>615東運ビルの地下は横須賀線が走っていて建替はかなり制限されるはず。

東京ポートボウルのビルに、ワンフロアでもいいから
イトーヨーカドーとか入ってくれたらうれしいなあ

それは関係ないよ。地下に電車が走っている、ほかの場所調べてみ

ダイバーシティみたいにラウンドワンと商業テナントが多数入るビルになると思うよ。
そこにイトーヨーカドーが入ればベストですね。
建て替えしても周辺に既存建物あるし容積率の問題で高層に出来なければマンション転用の旨み無いですからね。

>>613

特別清算になったのは東京ポートボウルの「元 運営会社」じゃないですかね？

そもそも、あそこが再開発されるかは現在の所有者次第でしょうね。

ちなみに私は、どうせならポートボウルも立て直してマンションでもオフィスビルでも立てた方が、周辺に人が増えて街としてはよくなる、結果としてGFTの価値も上がると思っています。

整理されたほうが、あの辺りがすっきりして却って、GFTにはプラスと思えます。
そこにスーパーが入れば最強。


＞611さん

最近のタワーマンションの北は冬でも心配するほど寒くないですよ。

>>619電車が走る場所には杭打ちできないのでスパンの短いマンションを建築するのは困難。鉄骨雑煮すれば別だが。今解体コストも建築コストも数年前の2倍に近づいているからあのまま耐震補強してリニューアルするのが現実的。

せっかく地下に横須賀線が走ってるんだから横須賀線 田町駅を作ればいのに。。。ｗ

>>608
たしかにそうかもです。
マンションの1Fにスーパー欲しい…
友達が住んでいる高層マンションがそうで、便利すぎる
羨ましい。

>>587私は将来売却含みの投資用で西向高層階にしました。価格差から高層階に割安感があるのは当然として東向き等とのビューの魅力度の比較において西高層が最も割安と判断しました。とりあえず3～4年の定期借家で賃貸してオリンピック前の市場動向
みて売却か継続賃貸か決めようと思います。

>>626
儲かりますかね？
KＴＴも同時検討してますがどちらが儲かりますかね？

ビューは無いが西日の暑さはある西向きを
中古で高く買ってくれる人がいると良いですね。

>>627私の考えでは日本全体が全体がインフレを志向しているのと今後供給されるであろう新築は建築コストの急上昇で(売れるかどうかは甚だ疑問だが)価格が15～20%少なくとも供給ベースでは上がります。ちなみに今後新豊洲のガスあとは坪350超です。そのような中であえて橋を渡って検討するか山手線徒歩圏で検討するか私は全く迷いはないです。何でも買えばいいと言うことではないですが、オリンピック前までは希少性のある物件は有望と考えます。一番怖いのは地震ですね。

>>622
私はプチバブル直前にタワマンの北向き部屋を買って
冬の寒さに懲りて、プチバブルに便乗して転売しましたよ。
寒くないと言うのは無理です。

>>629
このマンションが2割あがって坪400になるとはさすがに考えられないなー。

大崎を400で売ってる程だから
港区のここが400になっても不思議無し。

>>632
あっちは山手内側駅近。こっちは山手外側湾岸駅遠。比較にならない。。

>>631ここが2割上がるとは思ってません。買った値段を維持していれば事実上含みがあるので。言いたいのは物件を選ばないと売るに売れないということです。ちょっと上がって少しもうけるより、いざというとき売れる資産性のある物件を選びたいですね。その観点から今後大量供給される橋向の
エリアは要注意と思っています。

タワマンなんだから、眺望無しよりも、眺望有りがリセール良いよ。

>>634
2007年築の耐震アイランドが既にここと同じに近い坪単価で売りに出してるから、ここが短期的にでも20%上がることはないと言う事もないと思いますよ。

タワーマンションに住んでますが、北向は意外と快適ですよ。むしろ西日よりも東から南にかけて日照が長い部屋はいまの時代に合わない。５月から１０月までエアコン全開ですよ。

>>632
大崎周辺は環境もいいし、買い物もちょー便利。
大崎ゲートシティ、シンクパーク、駅前ツタヤ、ジムどれをとっても生活を豊かにしてくれる施設ばっかり。

比べ物にならないと思います。特に新築物件は駅から3分、5ふんと全然近い。しかも目黒川前に、小さいな公園もあるし、学校もある。

予算に余裕があるなら大崎周辺を買いたーい。けど、ないからGFTを検討したりしてる...
GFT周辺も暖かみのある暮らし環境になってほしいなー

>>638
釣りするな。

ここは、上昇する要素として、やっぱり再開発とオリンピックが大きいでしょ。大崎はそれないよ。
だから、土台、狙っている点や売る相手が違うと思う。

環境は、大崎いいと思うよ。ここよりもね。今は。
あとは、将来性と大崎という住所・イメージをどう思うか、思われるかじゃないかな？
ここは、一応、端だとしても港区だからなぁ。

大崎って山手線のお荷物駅で品川の次は五反田でも良いくらいだったのに今は芝浦よりすごいんだ。びっくり。
元々が工場だったから大規模開発出来ただけで街のグレードは芝浦以下と思ってた。
将来品川が東京駅に変わる中心になるらしいからそうなれば連れ高しますね。

港区の端っこは港南ですよ。芝浦は区役所からそんな離れてないから端では無い。そもそも東京港は海岸か港南であって海にすら面してない。

>>628西高層がビューがない？芝公園の緑越しに東京タワーが見えますが。個人的には海側よりも夜景のきれいな西眺望
も負けてないと思うな。何よりこんなにタワーが
きれいに見えるマンションはそうない。

東京タワーが綺麗に観えることに一定価値があるのは、誰でも分かっているでしょう。
ただ、「GFTは湾岸のタワマンなんだから、レインボーが綺麗に観れる部屋に更なる付加価値が見出され、東西南北で比較すると、一番人気があって高いんじゃないかな？」みたいな話の流れでは？

GFTは典型的な眺望重視の鉄板タワマンだから、気に入った向きを買えばよいだけですよ。
そして、眺望が劣る部屋は一応は安いのですから。一応は。

まぁ、価値観はそれぞれですから、自由でしょう。
東京タワーもいいですよね。迷いましたが、東京タワーは見えるマンションは、港区内にもそれなりにあるので、そちらと競合することも考えました。
やはり湾岸にある意味を考えるとね。

>>644私は基本投資なので利回りとリセールの最もバランスのよい西高層にしたまで。自分が永く
住むんだったら住戸選びの視点は変わってくる。個人的には東があの価格で鞘が抜けるとは思えない。

ここまで綺麗に足下まで見える東京タワービューほかにある？しかも西や北はなぜか割安だね。

647
もちろんありますが、少ないと思います。

一方、レインボーも同じです。
港南側や晴海側からの煙突串刺しレインボーブリッジや、汚いビルや倉庫群などによる悪影響が多々あります。

GFT東向きのように、足下まで綺麗に、そして絶好な角度と大きさで見える物件も、かなり少ないと思います。
圧巻ですね。

微笑ましい話題を、どうもありがとう♡

いつの時代の話だよ。
緊急時の放流先はとっくの昔に運河の外側になってるよ。

契約者のスレッドです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215

>>646
まぁ、個人的にそう思っているのは勝手じゃないの？
特にここであれこれ主張することでもないし。

647
その「足元まで見える！」という価値をどれだけの人が共感できるかで決まるんじゃない？

北や西は割安なのに１－１の要望書では需要が少なく殆ど売り出してない現実。
既に需要動向が判明してて結局は多少高くても東とか南が売れるんだよ。
需要が無い物件は安くても投資観点では不向き。自己満足の実需向けなら安い買い物なんでしょうけどね。

>>651
何の話？

>>655実際現物見てどう感じるかが重要。素人は不安だと人気があるところに集まりがち。自分は価格差考えると西北の方がプロの選択だと思うがね。実際住むとevへの距離
とかも重要。

玄関を開ける度、同じフロアの住民とコンニチは！
ちょっと、どうなんでしょう？
回遊性があるにしろ30戸近くあるのですよ、GFTの1フロアは。

玄関は、エレベーターから離れていたほうが良いと感じる人も多いです。

プロであるデべが、
安い価格にしなければ西や北は売れないのが現実。
リセールで売るときも、西や北は安くしなければ素人は買ってくれない。
もちろんプロが中古で買うときも安くしか買ってくれない。

>>659
まあ自分が正しいと思いたいからそれぞれ意見がある。何事も１００パーセントはない。このマンションを選んだということなら根底で通じるものはあると思うが。ただし投資の人は条件の悪くない割安住戸買うのは当然の事だろう。

資産価値が上がりそう？とかで投資目的にされるのは多少残念ですが

このマンションは全方位で眺望が楽しめそうなので
良いと思いますけどね。。

駅から少し遠いって点だけ最後まで気になりましたが
芝浦アイランドとそう変わらないし、駅前再開発でも住居系は無さそうなのでここに決めました。

>>661
投資の人がいるというとは割安と判断されている証拠でもありますね。業界人がオリンピック前の新築最後のチャンスと買っているとも聞きますし。

1期2次迄で半分くらいは売れたのでしょうか

ゲストroomでなくて公開空地でBBQ出来たら良かったのですが

真ん中でBBQされたら内廊下が肉臭くなりそう

>>655
東より売りに出してるよ。

北向きの売り出しが多いのは坪単価で不利になるからあえて狭小仕様のタイプを多め設定したと思われ。
価格に絶対的な割安感があって買える人が増えるから４０Ｂ６０Ｃは全戸売り出てる。
この辺買った人は実需よりは収益やちょい住みキャピタル狙いの人が多いんだろね。

>>666
その通りだと思います。
良くも悪くも投資目的、賃貸ありき、外国人投資家が1番多いエリアじゃないでしょうか。

>>666
きゃぴたるでるかなー？
ローン組んでたら二割くらい上がらないと微妙だね。

＞６６４

今の所、４４４戸/８８３戸　第一期１次・２次、すべて完売だね。
でも、このマンション、いいところから売っている感じだから、だんだん良いとこがなくなりそう。

>>668
今は低金利に税制優遇でキャッシュあってもローン組んだほうが儲かる時代ですよ。

例えば、CMTの分譲時からの推移を考えたら、2割くらい上がると思います。
当時は誰もこんなに上がるとは思っていませんでしたね。

再開発が今後進むに連れて、うなぎ登りです。
完売御礼、完売間近のタイプもあり、振り返れば瞬間蒸発になりそうですが、今ならまだ間に合いますよ。
キャッシュがあれば、もう一部屋買いたいくらいです。

>でも、このマンション、いいところから売っている感じだから、だんだん良いとこがなくなりそう。

要望書をゲットした部屋タイプのうち、営業リソースとのバランスを踏まえて、人気順で販売するのが普通ですけど？
ＧＦＴに限った話ではありませんよ。

価格一覧表で一目瞭然ですが、すぐに売れるのに、意図的に全く出していないタイプも残っています。

DINKSでペアローンで8000万を4000万づつ借りた場合…

色々節税あるけど1番は住宅ローン控除。
年間 80万

ローンの利息（0.5%）
年間 40万

毎年の利益が差し引きプラス
年間 40万円

10年後に売却した場合のローン組んだ方が儲かった額は、
400万円

家賃を20万毎月払っていたとしたら、
7%下がった金額で売れたとしてもトントン

って事になります。

まあ金利が0.5が続くとは思えないのとローン諸費用とかは含んでないので上記の通りにはならないと思いますけど。

不思議な時代ですw

>>673
ちなみに
例示されたケースだと借入額の限界があるので80万円ですが
認定長期優良住宅なので
住宅ローン控除はひとりあたり最大５０万円、
ペアローンだと１００万円の控除が可能。

この点もＧＦＴは有利ですね。

>>672このまま順調に販売はいくんだろうが、70ちょいのボリュームゾーン_の3Lが最後きつくなりそうね。特に高層と価格差ない中下層階が。ここを訴求できるのは比較的若いファミリーくらいだろう。

>>668
キャピタルゲインは無理
根拠は現在バブルの頂点あたりだから

湾岸中古マンションの売りが涸れているのは知ってるよね？

あとは「マンション バブル 反時計回り」で検索してごらん

>>676今ピークかは言い過ぎと思うが、これからうなぎ登りという考えは危険。私は投資で契約したが、当面買った価格より下がらなければ最悪いいと思っている。山手線駅前再開発と高層ビューが下支えしてくれると考えて。
この点が橋向のマンション群と違うところ。

>>676
同意。

>>677
駅前の再開発なんてたかがしれてるレベルだし、
高層ビューも部屋位置による。
まして価格が割高。
オリンピックまではよくて維持できる程度かと。

>>679結果そうかもしれない。私はこのマンションの一部は割安と考えた。オリンピック前に売却の可能性は残さないといけないと思っている。但し、その頃再開発が完成なのでどの程度のインパクトをもたらすかを見極める必要がある。

ＧＦＴの高層階は激安と思いますよ。かなり。
中層階は普通に割安。
低層は、？

>>672
ここはそうでもないようだよ。
一般的にはあなたの言うとおりなんだけどね。

>>681
激安？どこと比べて言ってます？？

ってかこのマンション投資になりえるの？？？

>>684ならないと思うなら買わなければいい。

>>682
そんなことないですよ。

契約済みさんなら、お手持ちの価格表を見たら分かるでしょう？

其れとも、実情を知らない、他のマンションの契約済みさんでしょうか？