阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

タマスマや彩都が色々と付加価値付けて売るのは、元々人気無い土地だから仕方無いね。同じ阪急の彩都も小出しに販売してるのは単に一気に売り出したら売れ残るからと言うだけ。そう言えば彩都でも眺望の良いプライムテラスは電柱地中化も擁壁も全くやって無い。売れる土地は山手台の様にシンプルに売るのがベストだね。下手な石垣やカラー擁壁は邪魔なだけ。

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路線バスさえ無いタマスマと山手台を比べないでね。

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山手台が平均価格四千以下になれば言うことないのにね。
阪急さんも頑張って欲しいものです。

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＞by 匿名　2014-10-21 15:10:14
＞
＞Lyfestyle × Architectとかいうよくわからないコンテンツができてますね。
＞何が伝えたいのかさっぱりわかりません。

そうそうHPで必死に建築家企画とかやってますけど痛々しいですよね。

中身のストーリーも読んでいてこっちが恥ずかしくなるような内容。

前の変なオリジナル小説も相当恥ずかしかったけど根本的にズレてる。

悪い意味でニュータウン的な50坪の超つまらない画一的な宅地を大手だからと買うような人達に、住宅ローン組んで設計事務所に依頼する層が多く含まれるとは到底思えない。

変な企画より、まちづくりのの本質を頑張るべきではないですかね。

日本中のお手本となるこだわりの開発をちゃんとやれば、変な建築家コラボなんてやらなくても、こだわりの家を建てるために自分で設計事務所探してきて建てる施主が勝手に増えますよ。

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なんだかんだ言いながら、みんな（一人？）一生懸命HPチェックしているね。
無料で告知してくれるって、阪急も喜んでるのでは？？

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山手台も新築建売りで3000万円台（4000万切った）がちらほら出るようになって来ましたね。
立地も段々山の上になってきたから仕方ないとは思うけど、検討者の立場から見たら一度3000万円台を目にしてしまうと不思議なもので4000万円台では割高に感じてしまいますよね。
価格ってこうやってズルズル下がっていくのですかね。

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>>456
4000万切ったとこって、傾斜地のとこでしょ？
元々傾斜地は土地価格が安いので、逆に割高じゃ無いかな。山手台の売れ行きからして、下がることは無いんじゃないかな。

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タマスマは見に行ったけど
あそこは隣接する茨木山手台に既に路線バスがある
バス停徒歩数分ぐらいでしょ
タウンバスは特急便みたいなもの


私はあちらにあまり土地勘ないから兵庫がよいかな

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＞山手台も新築建売りで3000万円台（4000万切った）がちらほら出るようになって来ましたね。

＞立地も段々山の上になってきたから仕方ないとは思うけど、

＞検討者の立場から見たら一度3000万円台を目にしてしまうと不思議なもので

＞4000万円台では割高に感じてしまいますよね。

＞価格ってこうやってズルズル下がっていくのですかね。



そういえば以前も３０００万円台後半の新築建売出てましたよね。

標高２００ｍ以上の立地だから価格下がっていくのは当然でしょうね。

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なりふり構わず売れさえすれば、理念破ろうが街並みを破壊しようが住環境を悪化させようが
何のこだわりもなかろうがかまわないって、ミニ開発屋や分筆不動産屋、建売業者と全く同じお粗末な論理だね。

たしかにタマスマは制約が大きいなかでかなり頑張ってるね。

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459
とんでもない山の上なんだから
4千切った価格でも色々選べるように
用意するべきでしょうねぇ。

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確かに東３丁目もとんでもなく寒いですからね。

かといってあんな山上を東３丁目みたいに高値で販売して不人気街区に転落したら元も子もないですね。

やはり悪立地に見合った低価格路線でいくしか仕方ないでしょうね。

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>>461
そうですね。

家あまり時代にわざわざ貴重な山の緑を破壊しているわけですから、きっちり緑の回復に配慮して
平均70坪以上の区割りとして擁壁等の仕上げや道路の修景にもこだわった上で、価格も高すぎない
適正水準にすればいいですね。

予算の少ない貧乏な方向けには、定期借地権や、マイカーを保有しなくても生活できる仕組みの
導入（徒歩で利用できる緑化駐車場を所々に設置して格安レンタカー配備＆バス路線拡充・増便）
すれば、住環境との両立が成立しますね。

マイカーを1～2台保有しなければ、最低でも年間50～100万浮きますから、そのぶん居住コストが
減って月々に払える住宅ローンが増額できますし、同様に定期借地権も月々数万は土地購入と
比べて負担が減りますので、土地購入した上で家を建てる場合の4000万円程度と同じ予算でも
5000～7000万相当のこだわりの住環境に住めますので問題ありません。

予算の少ない貧乏な方が「車2台所有希望、土地はぎりぎり小さくてももコストダウンでも
街並みや住環境にこだわりなどなくても良いので山の上に住みたい」などという設定は、
そもそも破綻していますので考慮する必要ありませんしね。

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車庫２台分あるからってマイカー２台所有とは限らないよ。その時点で設定が破綻していますよ。
迷惑駐車考えて車庫２台分確保するねのは当たり前の措置。

あと、建て売りを安くしていくのは当然だけど、宅地も標高に反比例して安くしていくべきでしょうね。
標高上がって寒くなるほど建物の断念性能上げるために建築費が上がるわけだから。
標高10メートル上がる毎に10万円下げていくみたいな。

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463
はい、東三丁目の失敗は繰り返してはなりません。

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定期借地権？

借りてまで山の上で住みたいとは思いませんよ。

山の上の適正価格でこそ所有したいと思います。

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借家が増えるのは困ります。
山手台は皆さん永住される所有権分譲でお願い致します。

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これからどんどん立地や場所が悪くなるというのは、そもそもの大間違いで正反対ですよね。

山手台で一番場所が悪い（駅から最遠、いちばん山奥、最も標高が高く寒い、
嫌悪施設であるトンネル出入口のすぐ近く）のは他ならぬ今分譲しているクレアスや
ビューテラスやもうじき販売のスカイルを含む東5丁目の一帯であって、これから開発される
エリアはむしろどんどん場所やロケーションが良くなっていきます。

山手台北公園の東側から東3丁目にかけては

・交通量の多い幹線道路に面しておらず、適度に離れているので喧騒を避けられる
・高台になっており地勢良好（西4丁目のような日照時間の短い谷間じゃない）

などの魅力があります。

つまり、これからどんどん場所が悪くなるから低価格路線云々は全く的外れだという事です。

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いいえ。

『冬の寒さは、気温の低さに加えて山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い…』
恐ろしく住みにくく屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になるんでしょ？
場所悪いんだからから低価格路線は適正だよ。

 

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場所が悪いのは、一番標高が高くて冬最も寒い今販売している東5丁目エリアですからね。

これからの場所は今販売している最北部より、標高も低くなりどんどん場所も良くなりますから。

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>>465
数十区画毎に、緑地と無人レンタカー拠点も兼ねた来客者向けのコインパーキング兼緑化ポケットパークを配置すれば、ただでさえ緑貧しい小さな区画の植樹スペースを更に減らす駐車場2台仕様を、全区画標準とする必要は全くありませんね。
マイカー複数台所有生活をどうしても煽りがちな駐車場2台区画を減らせば、渋滞を抑制する効果もあります。

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＞中山台や山手台の標高200m以上の山の上エリアの冬の寒さは、気温の低さに加えて

＞山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。

＞寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、

＞猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い。

＞個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、

＞中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）

＞恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。



そうですね、山手台北部はちょうど標高２００メートル以上ですから

低価格路線は当たり前でしょうね。

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コンクリ擁壁を各住民の良識に委せておくことは出来ないんでしょ？

放置する人が出てくるからって。

駐車場も同じですよ。

来客用も考えたら

分譲当初から最低２台分確保しておくことは当たり前の措置です。

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＞山の上の適正価格でこそ所有したいと思います。

確かに山の上ですから、山の上らしい緑豊かなゆったりとした区割りだけでなく適正価格も重要でしょうね。

・梅田18km圏
・梅田まで片道500円未満40分以内圏（電車＋バス）
・大阪平野に面した山の上（標高200～300m）
・大阪平野一望の南斜面
・第一種低層住居専用地域の整形地

の適正価格は

http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/9930dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/13077dat.html

土地面積　612.31m2 (185.22坪)
価格 4,500万円（坪単価24.29万円）

だいたいこんなところですね。

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今まで散々値下げで悩まされてきましたが北部は場所が悪いからと泣く泣く納得？してきました
でも、この期に及んで定期借地権だけは勘弁して下さい。
それだけは住民として承服出来かねます。
宜しくお願い致します。

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寒風が吹き下ろす標高200mの不便な山手台北部に高齢者向け住宅は敬遠されますよね。
従前どおりファミリー向けのお求め易い路線でいいと思います。使い勝手が悪く不評だった南部の縦列堀込ガレージを並列にアップグレードしたりしながら。
でも大量家余り時代が本格化する前に完売して街づくりは完結すべきでしょうね。

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>>458
茨木駅まで路線バスだと３０分位かかるんだよ？
タウンバスも自治会運営になるみたいだしね。
運営は難しいでしょ？

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＞これからどんどん場所やロケーションが良くなりますから・・・


いいえ、違います。

今後も過去さんざん言われていた標高２００m以上の不便で寒くて住みにくい場所でしょ。

場所が場所なんだからそれに見合った価格にするべきでしょ。

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＞大量家余り時代が本格化する前に早く売り切って

そもそも、本格的な家（宅地）あまり時代が到来する前に大量分譲して
逃げ切るとい路線自体が、理念破り甚だしいわけですからね。

もともと、これから人口減少で住宅が余る事が確定している時代に貴重な山の緑を
削らせていただくからには、いつまでも色あせない愛され続ける日本中のお手本と
なる美しいまちづくりをするというのが開発の大義だったわけですからね。

家あまり時代になれば成立しなくなるような、新品であることしか取り柄が無いような
コストダウンをやめて、家あまり時代に入っても分譲が成立するような、しっかりとした
理念や付加価値や独自性のあるまちづくりをすれば、家あまり時代の到来を目前にしても
焦る必要がなく、逃げ切りを考えずにゆっくり分譲できるので、付加価値の向上に
必要なコストも、しっかり価格に転嫁できるわけです。

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>>458

＞タマスマは見に行ったけど
＞あそこは隣接する茨木山手台に既に路線バスがある
＞バス停徒歩数分ぐらいでしょ
＞タウンバスは特急便みたいなもの

そうです。タマスマは既存の茨木山手台の路線バスがある上に、ＪＲや阪急に直行する住民専用タウンバス（シャトルバス）もあるのです。

つまり上のほうにある、路線バスが無いからタウンバスが実現できたんだろという指摘は間違いです。

阪急宝塚山手台の今後の分譲エリアでも、渋滞の致命的悪化対策やマイカー送迎の抑制（駅周辺住民やバス利用者に対する迷惑軽減）や街の利便性や付加価値向上策として、ＪＲ（中山寺や川西池田）にアクセスする住民専用のタウンバスの導入はじゅうぶん有り得るという事です。

もちろん、路線バスの路線追加が可能であれば、そちらのほうが望ましいです。

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「今まで散々値下げで悩まされてきましたが
北部は場所が悪いからと泣く泣く納得？してきました
でも、この期に及んで定期借地権だけは勘弁して下さい。 
それだけは住民として承服出来かねます。 
宜しくお願い致します。」


全くおっしゃるとおりです。
嫁の実家で義父も同じこと言ってました。
場所の悪い北部だから値下げは我慢してきたけど
さすがに定期借地権だけは許せないと。
そんなことになったら何らかのアクションを起こす、と息巻いてましたね。
数年内に買いたいと考えている私達夫婦にとっても、大きすぎる土地建物を借りるか買うかなどという選択肢が増えるよりも現在の手頃な大きさの家を手頃な価格で色々選べるほうがずっと有り難いです。
借地の人達と混在共存していくのもこれまた微妙ですし。
ですから現在の子育てファミリー所有権路線の継続を是非ともお願いしたいです。

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たしかに山手台に定借はいらん

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バス路線拡大は必須。
山手台から山本駅にしかいけないのは致命的。
これからますます渋滞が酷くなる。
阪急には、高齢になっても住みやすい街づくりを
目指してもらいたいものです。
ＪR中山寺までは、せめて路線を早急に増やすべき。

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コンクリよう壁がけしからん
オアシスの品質がけしからん（これはさすがに営業妨害で訴えられそうだからすぐ引っ込めた）
駐車場が２台でけしからん
まちゅぴちゅ階段はけしからん
低価格はけしからん

そして、気温が寒いのはけしからん


次から次へと、すごいな・・・

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品質はおいといて、品揃えという点で山手台の阪急オアシスは不満が多い。
チラシに載るような目玉商品でも、「山手台店では取り扱っていません」というのがけっこうある。
やっぱり、宅地の販促が第一目的なのかな・・・？

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タマスマに既存の阪急バス茨木山手台線があるから宝塚山手台だって同じ、などというのは事情を弁えない頓珍漢な主張ですよ。
タマスマと茨木山手台（サニータウン）は一見隣接しているように見えますが、地元同意が未だ得られていないため１ヶ所しか接道されておりません。
よって直近バス停まで10～20分（急坂）もかかります。
また、駅までラッシュ時間帯ですと30分以上かかります。雨の日ですと40分以上かかることもざらです。しかも運賃は370円と割高。
これでは千里中央まで渋滞なし25分の箕面森町にすら劣るということでシャトル導入となったのです。バス停の数が多い（16）ことからシャトルで直通するメリットも大きいですし。
ですから駅まで220円、ものの数分（バス停も少ない）で確実に速達できる宝塚山手台とは全く事情が異なるのですよ。

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大阪の都心ビジネス中心地に30分台で直通する始発駅の上に、生活に必要なあらゆる施設が揃っている至便な登美ヶ丘駅の駅徒歩圏の近鉄分譲地すら、無電柱（電線類完全地中化）、こだわりの仕上げの歩行者専用道路、希少な駅近でありながら緑豊かでゆったりとした街並みを担保する為の全区画60坪超（平均215㎡）、タウンセキュリティ（防犯カメラシステム、巡回警備、タウン内に警備員24時間常駐）などさまざまなこだわりを実現しています。しか建売4000万円台で。

http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/movie.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/quality.html

つまりタマスマ茨木（山手台新町）や彩都箕面ガーデンテラスは、不便で魅力の乏しい立地だから付加価値を高めるための工夫をせざるをえなかったというのは、全く頓珍漢なデタラメです。
いくらでもコストダウン建売分譲による安易な販売が可能な便利で魅力ある立地ですら、ちゃんと拘りのまちづくりをやっている事例はこのようにいくらでもあるのですからね（あやめ池跡地の再開発のあやめ池駅前住宅地のグレードやこだわりはさらに数段上）。

言うまでもないことですが、登美ヶ丘駅徒歩圏の地価や路線価は、利便性相応に山手台北部の山の上よりも高いので、地価が安いから実現できたなどという言い訳も使えません。

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>>483
私は宅地購入しましたが、個人的に定期借地権の導入は大賛成ですね。

上物や外構や植栽にお金をかける方が増えるので、街並みがぐっと映えます。

今の山手台は、ローコストな建物やお金をかけてない外構の家がどんどん増えて
猛威を振るっていますから・・・

もちろん定借の土地も、購入と選べる（最初だけでなく後からでも購入できる）
選択方式が良いと思います。

>>488
おっしゃる通りです。
バス路線の拡大は必須ですね。
阪急は山手台の開発業者であるだけでなく、電車やバスやタクシーなど地域の
公共交通事業者が本業なあるわけですから山手台からニーズの多いJR駅への
バス便アクセス需要を見て見ぬふりして、マイカー送迎の利用を助長して
JR中山寺周辺で送迎車両が近隣住民に迷惑をかけたり、通学路の子供を危険に
晒しているのは大変大きな問題です。

また山手台住民が利用しやすいタクシーやレンタカー環境の整備など、バスを
基本にしてマイカー以外の多様な交通手段の充実も検討するべきだと思います。

このままでは渋滞の大幅悪化が確実視する中で、事業者として果たすべき責任でもあります。

＞阪急には、高齢になっても住みやすい街づくりを
＞目指してもらいたいものです。

クルマが使えなくなったらたちまち生活が不便で、転出せざるをえなくなるような街が
「阪急100年のノウハウを結集した永住地のスタンダード」
なわけがありませんからね。

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定期借地導入したらいいと思いますよ。

それなら今の区割りのままで更に手軽に戸建てを手に入れるために。

≪イメージ≫

建て売り（所有権付き）4000万

建て売り（定期借地権）2500万 地代1.5万/月

少子高齢化の昨今、若い子育てファミリー層を支援し入居を促進することこそが山手台、ひいては宝塚市の活性化につながりますからね。

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学研奈良登美ヶ丘↔本町って、直通だけど
片道810円もするんだね。
車でも市内まで高速代1700円くらいかかる。
そら無電柱くらいやらんと売れんでしょ。

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>>491
に付け加えると、シャトルバスさえ、本数は田舎のバスと同レベル。

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土地に出せるお金が少ない貧乏な方でも購入しやすい50坪コストダウン狭小宅地は

東5丁目で既にじゅうぶん大量供給されて選び放題ですし、あと10年も待たずに

家あまり土地あまり時代が本格化して、貧乏な方でも既存の分譲地や昭和の旧ＮＴ等の

良好な宅地を、いくらでも安価に購入できる時代が到来するのですから

事実上の山手台最終となる東4丁目一帯は、山手台開発の原点である

「日本中のお手本」「いつまでも色あせない世代を超えて受け継がれる美しいまち」

に立ち返って立ち戻って、品格や潤いや住環境の質の高さや景観にとことん拘った

上質なまちづくりをするべきでしょうね。

そうでないと結局、山手台は羊頭狗肉で、全ての街のお手本どころか

隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作だったというオチや評価になってしまいますから。

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