阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

最近特に暴走族？多くないですか？
夜中に必ず起こされます。
なんとかならないでしょうか。
バス通りは交通量も多く、昼間はダンプや
タンクローリーなどの大型車、
夜中はアホなヤンキー車。
山手の割に全然静かではない。

全く違うところに住んでいますが、どこも割合多いですね。
幸せを諦めた若者の総数が多くなったということでしょう。

平坦部分が20坪台しかない、山の上なのに庭も無い（急斜面のみ）50坪のローコスト建売の価格が安くなるのは当たり前。
もっともまともな開発じゃないのは言うまでもないけれど。

> 異常な販売ペースみたら、阪急が山手台をどう考えているか分かるな。
> 2年で300区画近くの売り出し。
> あと数年で撤退したいんだよ。家が余りまくる前に。
> だから掲げていた理念なんて平気で破るし、区割りも細切れにする。
> 到底自社でさばける量じゃないから、多数のハウスメーカーに卸売して
> 営業をアウトソーシングする。
> 広告宣伝費を強化して、品の無い広告や企画を強化する。
> ようは他社の営業力を借りてまで、ハイペースで売り抜けて撤退したいわけ。
> 世代を越えていつまでも愛される街づくりどころか、なりふり構わず
> 理念も約束も守ってコストダウンしまくって典型的な使い捨て（新品である事
> 以外はなにひとつ取り柄の無い昭和ニュータウン焼き直し）開発をしてでも
> 早期売り逃げ撤退を前提としているんだろう。
> 家あまり時代になっても通用する理念重視のまちづくりではなく、その正反対。

山手台小学校の教室キャパがパンパンでかなり危ないとのこと。
来年の1年の生徒数しだいだけど足りなくなる可能性が高いらしい。

ただでさえ、昭和ニュータウンの新陳代謝、代替わりに申告な悪影響を与えつつ、その上渋滞の悪化や小学校キャパなどの弊害も見てみぬふりして、なりふりかまわず売り抜けに走るとは、完全に街づくりや理念や地域など軽視した今の悪徳デベロッパーとしての阪急の体質だね。

異常なハイペースでの売り出しの手を緩めないところを見ると、1日でもはやく山手台から撤退することが最優先に掲げているのは明らかだろうね。

>>231
夜中の騒音は大変ですね。
昼間にダンプが多いのも困りますが、住民や近隣住民の車によるラッシュ時間や
土日の渋滞がこれ以上悪化するリスクも心配ですね。

毎朝渋滞してバスも頻繁に遅れたり時間がかかるようになったりすれば、
山手台北部に入居したサラリーマン世帯も裏切る事になるのですから、通勤時間帯の
渋滞負荷を低減しリタイア時期をずらして分散させるためにも、ゆっくり年月をかけて分譲してほしいものです。
大規模住宅地にありがちな世代の偏り、歪を防ぐことは、街のサスティナビリティにおいても最重要ですしね。

前スレにもありましたが、公園や共有地等を利用したカーシェアリングの導入など
マイカー依存を減らす工夫も取り入れてほしいです。

オアシス前の集合住宅予定地の看板ってまだありましたっけ？地盤がかたすぎるか何かで、集合住宅の計画はなくなったと聞きました。集合住宅が出来れは、渋滞の心配はあるものの、もう少し街が便利になるのかと期待して購入しましたが、違うのですね…。

住みづらくて中古で売る人もチラホラ出て来ていますね。

＞ゆっくり年月をかけて分譲してほしいものです

このうえ、ゆっくり年月なんてかけないで下さい
今後、何十年も工事の喧騒と付き合うのはゾッとします。
早く分譲を終えていただき静かな山手台で暮らしたいとおっしゃるご家庭多いです。

＞ゆっくり年月をかけて分譲してほしいものです

このうえ、ゆっくり年月なんてかけないで下さい
今後、何十年も工事の喧騒と付き合うのはゾッとします。
早く分譲を終えていただき静かな山手台で暮らしたいとおっしゃるご家庭多いです。

>>236

東１丁目の、６〜７千万円はかかっているはずの所の築浅中古でも、４千万円台なんですね。
上物の価値はそれなりに残っているのに。
新しいこと以外に何もメリットがないと叩かれている上の方は、将来中古として出そうとしても、不動産屋は値段のつけようがないのではないでしょうか？

238さん
同意します。
実家が南部ですが、今まで２０年工事車両に悩まされて来た、今後も延々続けらるのは耐えられないと言ってます。
加えて検討者の私が言うのもなんですが入居したら幼い子供がおりますので工事車両がいつまでも走り回るのはとても不安です。
皆さん静かな子育て環境を求めて山手台に来るわけですから少しでも早く分譲を終えて静かな環境を整えて欲しいです。
よろしくお願いいたします。

自分達の家が建つときはOKでも、他人の家を建てるための工事車両が往来するのはダメなんですね。

いかにもニュータウン住民、といったところでしょうか。

ニュータウンにかぎらず世の中そんなものです。

>>242
たしかに…
小学校増築の工事のときですら、『工事車両が…』という方がおられてびっくりしました。

山手台麓～山本駅南側交差点は今でも宝塚市内のワースト3渋滞箇所の一角ですからね。

いっきに分譲して人口が数千人増えれば、渋滞が深刻化してしゃれにならなくなるのは明らかです。

＞２４１

＞実家が南部ですが、今まで２０年工事車両に悩まされて来た、

＞今後も延々続けらるのは耐えられないと言ってます。

＞加えて検討者の私が言うのもなんですが入居したら幼い子供がおりますので

＞工事車両がいつまでも走り回るのはとても不安です。

＞皆さん静かな子育て環境を求めて山手台に来るわけですから

＞少しでも早く分譲を終えて静かな環境を整えて欲しいです。

＞よろしくお願いいたします。


まったく仰るとおりです。

早く分譲終えて静かな環境で過ごしたいというのは、

山手台に戸建てを求めてお住まいになった方々にとってはごくごく当たり前の感覚でしょうね。

第１種住宅専用地域なんですから。

大事なお子さん達の心配されるお気持ちもよく理解できます。

私は以前、何棟も建っている大規模な分譲マンションに住んでたこともあるのですが、

工事がいつまでも続くことももちろん嫌でしたが、

テレビCMや新聞広告にデカデカと価格等が掲載され職場の人達に

「○○さんのマンション（笑）！」などと言われ続けるのもたまらなく嫌でしたねぇ（笑）

山手台もまだまだ上のほうを売っていくようですが出来るだけ早く分譲を終えて

色んな意味で静かな住環境を実現していただきたいです。

不動産価値を守るためにゆっくり分譲する？ありえないです。

もう売るつもりもありませんしい今はけっこう安くなっていますから

これ以上価格のことなんて気にならないです（笑）

安物買いの銭失いって言うよね。

高けりゃいいというものでもないが。

>>248
私も100点はあり得ないと思いますが、バランスをとるということならある話とは思います。
もっとも、最後の「安い」は言わない方が、簡単にバカにする人もいるから言わない方がいいでしょうけどね。。

予算に合わないから値下がりを待ってる？
すでに安いけやき坂や猪名川があるじゃん

そんなに頑張って値下げしなくても、ゆっくり売れば売れるのにね。

新婚さんは毎年、一定ずつ増えてるわけだし。

大量家余り時代が本格化する前に早く売り切って山手台の街づくりを完結していただきたいです。

ゆっくりとダラダラ売るなんてやめて下さい。

工事車両や工事関係者が常在するような住宅地は防犯面でも好ましくありませんし

早く工事とは無縁の閑静な住環境を実現してください。

そうですね。工事車両の車の騒音でもかなりストレスです。
メイン通りはどの車もスピードを出しているので子供達にとっても心配ですし、特に大型車両の勢いに怖くなる時があります。

＞256
宝塚山手台は年がら年中延々工事中だからと、お子さんの安全を危惧されて購入を躊躇されるご家庭もけっこう多いみたいですから計画的に早期に完売していくことも重要でしょうね。
あと、南部に早くから入居されてるご高齢の方ですと早く分譲を終えてあげないと山手台の街づくりの完結を見ることなく、一生工事中のまま人生を終えてしまいます。
せっかくの第１種住宅専用地域なのですから早期に分譲を終えて入居者のために閑静な住環境を実現することも阪急さんの責務と言えるでしょうね。

新名神も開通することだし、そろそろ渋滞対策に本腰入れていただきたいね。
山本駅南の交差点がボトルネックってのは分かりきっているけど、用地買収(立ち退き)の目処が立たないから何も進まないのかな？
道路改良の目処が立たない一方で人口が増えれば、ニュータウンないだけでなく麓の交通にも悪影響が出るから、バス優先の街づくりを進めてほしいね。
阪急も駐車場スペース2台取った分譲などという渋滞増加を助長する愚かなことをせず、住民がグループ会社のバスやタクシーをどんどん使って頂ける方策に、もっと頭と予算を使ってほしい。

258
確かに永年工事が続く山手台は選択肢から外すかたは多いですよね。
早く工事のない、販売広告などもない、静かな成熟した住宅街になって欲しいものです。

速く分譲すると東三丁目はコストダウン狭小住宅に取り囲まれ資産価値が暴落します。
かといって、東三丁目の暴落の時間稼ぎのためにすべての山手台がいつまでも工事中の喧騒から逃れられないというのも理不尽です。
よい解決策はないものでしょうか。

資産価値が暴落するのが気に入らないんだったら暴落する前に暴落しない資産に換えるしかないだろ

急いで売るから工事車両がわんさかいるのでは？

少しずつなら、トラック少ないし、工事がない時期だってでてくるだろうに。

いつまでも延々工事中なのが問題。
いつまでも販売中でCMとか宣伝されるのもイヤ。
どなたかが
「工事車両や工事関係者が常在するような住宅地は防犯面でも好ましくない」
と言われてたが、その通りだと思う。

早く工事や販売活動とは無縁の閑静な住環境を実現して欲しい。

一部の街区の値下がり防止のために、ゆっくり売るなんてやめて欲しい。

ここら辺平米９万弱もするのか・・
せいぜい７万くらいだと思ってた

早く分譲を終えて静かな環境を整えて欲しいというのは、ごくごく当たり前の考えだし、山手台全体の願いということですね。
エゴと言われるかも知れませんが、これから検討する若いファミリー層にとっても入居後も延々工事車両が走り回るのはとても不安でしょう。
町中に販売の看板やのぼりが目につくのも住宅街として著しく高級感に欠けますしね。

今後はマンションでも戸建てでも
販売業者には一定の教育施設賦課金を出させるべきだと思います
宝塚市は公共インフラの維持だけでも今後たいへんな支出が必要です
急激な人口変動はその負担をいたずらに増加させる社会悪の側面が
公共インフラの高度化に伴って強まる一方です
従って
急激な人口変動を人為的に引き起こす者がそれを負担すべきでしょう

273さん
宝塚市が条例化すれば可能でしょうが、既に開発許可が下りた現在の山手台一戸建街区に当該条例を適用するのは出来ません。後から作った条例を過去にさかのぼって遡及させることは出来ませんから。
ただし、新たに大規模なマンション等を建設するとなると少し話は異なります。開発審査（開発指導段階では無理）までに当該条例を施行しておけばマンション業者に課すことは可能です。
ま、新規大規模開発の乏しい現在の宝塚市政は開発業者のハードルを高くするような施策をわざわざ導入するようなことはおそらくしないでしょうけどね。何より市議会が当該条例を可決することもないでしょう。

はやく分譲を終わらすために一度に大量の区画を売り出すと、よい場所ばかりが先に売れて、相対的に見劣りする場所がいつまでも売れ残って、結局大幅な値下げをしないと売り切れなくなる。
最初に高い値段で売れた所を含めて、その後の市場価値に対してマイナスの影響にしかならないね。
新しいことだけが取り柄で、その他にメリットがなければ尚のこと、大量の売れ残りが出るだろうね。
売る側もそれをわかってるから、街区ごと小出しにして、希少価値を演出して誤魔化しながら売り切ることを繰り返していく。このやり方は変わらないだろうな。

いかにして売れ残りが出ないようにするかは阪急が考えること。

私達住民は工事や工事車両や看板・のぼりや広告・チラシ等のない

閑静な住環境を一刻も早く実現してもらえるように阪急に伝えていくことが重要。

東三丁目が暴落するからなどという小異は捨て大同に就くべき。

開発許可ではなく販売に対して賦課することはテクニックとして可能です。

いずれにしても人口増をはかりたい宝塚市が導入する可能性は低いですね。
それと山手台販売に課した賦課金を地元山手台のために使ってくれるかどうかも分からない。
どこまでが山手台のためのインフラ整備か線引きも難しいしね。
お隣り西宮市でも問題になったんですよ。名塩方面での税収を市中心部で使うとか、その逆とかね。
そういえば三田市でもあったなぁ。こういうのってけっきょく揉めるんだよな。

テクニックとしては造成してしまった土地を売るときに賦課するという禁じ手を使えば
売らなければ元が取れない業者は泣く泣く払うことになるでしょう
でも元々環境にも公共インフラにもそれだけの負荷をかける行為をしたんだから
払ってもらうのが筋でしょう

どこまでが山手台とか
ならば宝塚市のインフラから締め出せば面白いですね
そのための行政単位としての市という括りですからね

導入する可能性のない策をいくらここで論じても時間の無駄。

ですね
ここを買う検討をしている人は
道路が良くなるとか
学校施設が良くなるとか
そんな絵空事は信じてはいけないという事です
市の公共施設マネジメント方針には
かなり深刻な話が書いてありますから見ておいたほうがいいですよ
現状維持すら危ういですからね

ここが家で一杯になって
みんなが車で移動しようとして
道が大混雑する状況をイメージして買わなきゃダメってことだね

>>279さん
山手台のような大規模開発に関してはまったく違いますよ。
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。
道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることも出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

その昔、宝塚市はパチンコ店禁止条例を作って業者に訴えられて敗訴してますからねぇ。
そのような危うい条例は作る気ないだろうよ。

開発行為に遡及しては無理だけど
新築戸建て販売戸数に応じてなら遡及にならないから条例さえ通せば間に合うでしょが。
江東区ではマンション建設中止要請なんてのもありますね

＞286さん
遡及になりますよ未販売の宅地であっても。開発協議を行った大規模開発に関してはね。
特に273で仰っていた教育施設賦課金のような公共インフラ整備が目的の負担金ですと、繰り返しますが総務省の法令審査の段階で明らかに違法性を問われますね。同じ山手台ですでに販売が済んだ街区の住民さん達との公平性も問われますし。
「条例さえ通せば」と言われても市議会に諮ることすら出来ないのですから条例化は出来ないのです。

山手台のような大規模開発に関しては
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。 道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。当初の計画戸数どおりであれば開発行為に対してはもちろんのこと宅地販売に対しても最期まで
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
それが宝塚市の基本的な責任です。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業（宅地販売も含め）に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることすら出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

宅地じゃなくて建物にならかかって行けるかもね（笑

都市計画法で許可の取り消し、変更、効力の停止、条件の変更なんかはできるよね
開発の理念が守られてないって審査請求する所から始まるのかな

>>259さん

＞新名神も開通することだし、そろそろ渋滞対策に本腰入れていただきたいね

それがデベロッパーに求められる、当然の責務でしょうね。
渋滞は救急や火事など災害発生時の安心安全にも深刻な影響を及ぼしますから
（例えば山火事や土砂災害時に渋滞していたら手がつけられない大惨事になります）
業者の身勝手な都合や目先の利益より、優先されるべきなのは当たり前の事です。

＞道路改良の目処が立たない一方で人口が増えれば、ニュータウンないだけでなく
＞麓の交通にも悪影響が出るから、バス優先の街づくりを進めてほしいね。
＞阪急も駐車場スペース2台取った分譲などという渋滞増加を助長する愚かなことをせず、
＞住民がグループ会社のバスやタクシーをどんどん使って頂ける方策に、もっと頭と予算を使ってほしい。

仰る通りです。

これ以上の渋滞悪化を防ぐ手立てとして考えられる方法としては、殆ど望めない
ハード的な手法（巨額費用が必要な新規バイパス整備、麓交差点の大改良等）を除くと

・今までの山手台北部のような悪い意味で子育て世代を狙い撃ちにした典型的なニュータウン路線ではなくリタイアした富裕層やシニア世代など向けの分譲も行い通勤時間帯の交通需要を抑制する

・家あまり時代の前に売り逃げするのではなく、家あまり時代になっても通用するしっかりした街づくりをした上でゆっくり分譲して世代の偏りを防ぐ（リタイア時期をずらす事で渋滞抑制）
・今までの山手台北部のような狭小路線ではなく、区画をゆったり広くとって住環境重視の質の高いまちづくりも兼ねて戸数を抑制する（戸数抑制＝交通需要低減に効果絶大）

・山手台の路線バスを山本駅だけではなく、生活利便施設が揃っているJR中山寺駅へアクセス可能な路線も用意し、バスを利用した通勤や生活の利便性を向上させる

・車を保有しなくても生活できるよう必要な時に気軽に廉価に利用できるカーシェアリング（タイムズ等）を導入し、車を保有しない生活を提案する街区を用意する

・山手台北部にもタクシーの待機可能場所を用意し、短い待ち時間・安価な迎車料金でタクシーを気軽に呼べる環境を整備する（これは富裕層を呼び込む効果も大）

などの合わせ技が有効でしょうね。

どうでもいいけど

ゆっくり分譲だけはやめて下さいね

工事には皆さん迷惑していますから。

290さん
建物も無理です。
開発協議は計画人口を設定していることからも分かるように、土地・建物を分譲し、入居することまでを想定したものですから。
ご理解下さい。

あえて税金を投入して道路整備を進めるより、山手台(と道路がつながっている中山台)の自家用車保有総数を抑えるような条例を考えてほしいね。
２台以上保有の場合は市民税に上乗せする形で徴収するとか。
(逆に、台数ゼロなら減免)

対象地域を宝塚市内全域にするならともかく、市内の特定地域だけ自動車の保有を制限するような差別的な条例は総務省令に抵触する以前に憲法違反になるでしょうね。

293
そらぁ早く分譲終えていただき静かな住環境を望むのは住民なら当たり前の感覚ですよね。

292さん
地域バス事業者である阪急グループが、かなりの需要があるにも関わらず
路線バスを走らせていないことで山手台方面からJR中山寺へのマイカー送迎の増加に伴う
迷惑車輌・危険運転車輌が増加して、JR中山寺駅周辺の通学路の小学生や歩行者等も危険に
晒したり周辺住民に迷惑をかけてますから、その観点からもバス路線の拡充は
責任ある事業者として義務でしょうね。

芦屋は山がちで急坂が多いにも関わらず、一世帯あたりの自動車の保有台数が少ない。

自動車保有台数(1000世帯当たり)
宝塚市　　1080台
伊丹市　　 997台
川西市　　 830台
西宮市　　 821台
豊中市　　 765台
尼崎市　　 712台
芦屋市　　 612台

理由は、芦屋は路線バスが便利で阪急JR阪神の全駅にアクセスできる上に生活に必要な施設に概ね行けるから。
路線バスやタクシーが便利だと、マイカー利用者は減る。

少なくとも、既に近隣や同一エリアに家や土地があまりはじめている時代に、わざわざ貴重な山を破壊しといて
マイカーに依存しきった渋滞だらけの街やマイカーが無いと暮らせなくなるような街（高齢や障害で
運転できなくなったら生活困難）は、山手台開発で謳われている「日本中がお手本とする美しい街づくり」やら
「理想の永住環境」とはかけ離れている。

また、はなから強制的に駐車場2台分を位置決めして分譲する現在のような売り方は、車依存生活（複数台所有）や
今後の渋滞悪化をあからさまに助長しているので、論外だろうね。

ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいです。

安易なコストダウン路線や狭小区割りなどに走らず、当初の理念をきっちり守った上で阪急も客もwinwinの分譲を成立させるスキームなど工夫次第でいくらでもある。

一例として、土地部分は定期借地権（一般的な50年よりは60年などが望ましい）と買取の選択可能方式で70～100坪のゆとりある区割りで擁壁もきっちり景観に配慮した仕上げとした上で、山手台東3丁目のレジデンスの意匠や設えに拘った注文住宅クラスの大きめ（130～150㎡）の上物を建てて阪急が建売で分譲し、上物で（宅地のみ分譲した場合と同等の）利益をきっちり確保するかわりに、土地代部分には利益を盛らず格安にする方法。

例：土地70～100坪 土地購入選択時 3000～4000万　定期借地権選択時 権利金300～400万 地代（土地代の1～1.5%が相場）3～4万円/月

さらにここから一ひねり加えて、広めの土地と大きめの上物（屋根）を活かして、全量買取方式が選択可能な10kW超のソーラーパネルを標準装備とする。

10kWのソーラーパネルで得られる売電収入は現在の全量買取価格の単価なら約3万円/月。

これによって客は、定期借地権の権利金（300～400万円）と10kWソーラーパネル代金（約350万円）を頭金感覚で負担すれば、月々の地代支払いはソーラーパネルの売電収入でまかなう事ができ、実質的に月々の住宅ローン支払額は上物分だけ（仮に3500万でフラット35金利2%元利金等なら月々11.6万）で、広い土地の立派な家に住む事が出来る。

阪急もきっちり上物で利益を確保しているので、建築条件無し宅地分譲の場合と比べても損はしない。

理念も守られ、緑豊かで美しい街並みになりまさに良い事尽くめ。

訂正

山手台東3丁目で分譲されたの阪急宝塚山手台レジデンスのような意匠や設えに拘った

最終的に土地が自分のものにならないのなら全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

私ならもう少し小さくても山手台の今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

子育て終わったら夫婦二人だけになりますから庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。

いや少なくとも購買層として販売したデベに責任があることを明確にしたいのだけど
逃げられる＝泣き寝入りするでいいのかなって

販売好調なんだから路線変更なんて必要ないでしょう。立地がだんだん悪くなっていくのにあわせて価格もそれなりに調整していくべきでしょうけど。
大量家余り時代が本格化する前に完売出来るように販売ペースを促進し早く工事のない静かな永住環境を実現して頂きたいものです。

>>304
全く逆ですよ。
これから宅地があまりまくる（特に郊外）時代に、リスクと高いお金払ってまで土地は取得したくないけれどゆったりとした庭付きの一戸建てに住みたいというニーズは結構多いのです。

だからガーデンシティ舞多聞のみついけやてらいけの定期借地権は大人気（分譲の選択は殆どゼロ）。

山手台は現状でも大人気。

舞多聞って明石のほうだよね？
いったい梅田まで何十キロあるのかな？
そんな遠隔地なら所有権なんて別に欲しくないんじゃないかな？
でも宝塚山手台は、かりにも大阪平野に面した南斜面の貴重な立地。
梅田18㎞圏内ですからねぇ～
皆さんたとえ55坪でもいいから所有欲そそられるのだと思いますよ。価格さえ折り合えば。

確かに、実質的に最終にして最大の規模となる東4丁目エリア一帯では、定期借地権をある程度の規模感（数区画ではなく数十以上のレベルで）で用意するべきでしょうね。
なぜなら、このスレの最初のほうの阪急オアシスに関するやりとり（宅地販売完了後に阪急オアシス撤退の懸念）にもありますが、阪急は山手台を売り逃げ（使い捨て）するんじゃないかという疑いを、住民さんからも強くもたれています。
それは最近の造成コストダウン手抜き路線（新品しか取り柄が無い焼畑商法）や、異常な販売ペースからも、そう疑われてもやむをえない事です。
そうした中で阪急自身が長期的な土地の貸主となる定期借地権の土地を用意すれば、阪急と山手台は運命共同体となり、阪急は山手台を売り逃げや使い捨てはしないという明確な意志表示にもなりますから、定期借地権ではない通常の宅地分譲で土地を購入する方にとっても、安心感になりますからね。

２０２０年前後までに撤退するような早期分譲ペースを強行すれば

渋滞事情や教育環境が致命傷になるほど悪化することが確実であるにも関わらず

何が何でも安売りして早期に販売完了してほしいなどという住民が存在するはずもなく

稚拙な煽りである事は、お猿さんでも理解できる事ですね（笑）

>>311

地主が、長期的な価値上昇等を見込んでその土地の所有権を最終的には手放したくない意志がないと、定借付き宅地の実現は難しいかと。

宝塚駅近くの一等地(ファミリーランド跡)ですら、阪急はグループでの活用をせずに売却を進めているわけで、山手台のような立地条件の悪い場所を長期保有することは考えられません。

大量供給に需給バランス崩壊＆不動産価値暴落と、短期間で人口が急増することによる住環境＆教育環境悪化にならないよう、阪急に対してはひたすら小出し、小出しで売っていただくことをお願いしたいです。多くの住民がそう思っているはずです。

312

まったく逆です。舞多聞は魅力に劣るから借地権にしているのです。

魅力があるのは明らかに山手台でしょう。

梅田１８キロ圏、交通費も安く大阪平野に面した貴重な好立地の山手台が

梅田４０キロ圏、交通費１０００円近くもかかる舞多聞に劣るわけがありません。

魅力があるから皆さん永住前提で所有権つきを購入されています。

そして皆さん永住したいからこそ早く工事のない静かな永住環境を願っているのです。

広大なエリアを持つ、たまニュータウンや奈良学園前とは工事の影響が全く異なりますしね。

静かな環境は皆が願っていること。
家あまり時代到来に間に合わず売れ残ったら悲惨だからね、小出しでペースを早めていけばよい

舞多聞（の通常の数十坪の分譲エリア）は、山手台北部と同じか若干高いぐらいの地価で良く売れていますから、不人気だから定借や無電柱やこだわりの街区があるというのは全くの頓珍漢で誤った指摘です。

みついけ及びてらいけは、日本にもレッチワースの理念を盛り込んだ本物志向で理想を追求した真の郊外住宅地をつくろうとURが神戸芸術工科大学の教授陣とチームを組んで膨大な時間をかけて緻密につくりこんだまちです。

その結果が、都市景観大賞の受賞。

誰が見ても絵に描いたようなコストダウン乱開発（山の上なのに50坪庭狭緑少コンクリむきだし）に走っている、手抜き（日本中のお手本どころか宝塚市内の平均以下）の山手台北部と比べるのは失礼すぎますよ。

＞最終的に土地が自分のものにならないのなら
＞全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

＞私ならもう少し小さくても山手台の
＞今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

＞子育て終わったら夫婦二人だけになりますから
＞庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。



同感です。

>>315
本音では土地離れを急いで山手台を"大・家あまり土地あまり時代"の本格到来前に売り逃げたい阪急にとって、長く付き合っていかないといけない定期借地など何一つメリットが無いのは事実。

しかし、その魂胆が見透かされているからこそ、信頼と信用を獲得する為にやる必要がある。
損して得とれではないが、短期の経済合理性だけでは語れない。

山手台開発は、100年超の阪急の宅地開発の歴史の中でおそらく大規模宅地開発としては最後の作品になるわけで、逃げようが使い捨てようが、これから100年も見られ続けることになるのだから、最後ぐらい恥ずかくない本当に誇れるものを作って有終の美を飾ってその企業宣伝効果をとる意義はじゅうぶんにある。

>>295
マイカーの保有に制限をかけるのは不可能だけど、バス路線の拡張整備や

ネットワーク強化による利便性向上、宅地購入者向けのバス割引制度等による

バスの利用促進をベースに、車が必要な時には気軽に徒歩数分で利用できる

カーシェア環境の完備や、高齢者も気軽に利用しやすいタクシー利用環境の

充実などによる「山の上なのに車を保有しなくてもじゅうぶん快適に

暮らせる住宅地」は案外今までに少なく希少性があるから、公共交通が母体（本業）

のグループらしく阪急がそういった街区を提案すれば、その趣旨に賛同して

マイカーを保有しない住民の入居は実際に増えるだろうし、渋滞事情にも

悪影響を与えず山の上なのにマイカーに依存しない環境にも配慮した住宅地として

一つの特徴や意義に成り得るだろうね。

年をとって車の運転ができなくなっても住み続けられる山の上のタウンというのは

少ないけれど、これからの人口減少、超高齢社会が確定している状況で環境に負担を

かけて山を破壊して開発しているのだから、それを目指す責務があるしね。

もちろんマイカーを保有しなければ、月あたりで数万（年間50～60万）は浮くから、

購入者のマイホーム予算が同じでも、そのぶんを土地面積の充実や建物や緑化や

外構の質に配分することが可能となり（月々の住宅ローン支払い可能額が数万増える）、

当初の山手台の開発理念である「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

に沿った緑豊かで質の高い街並みが実現しやすくなるのは言うまでもないしね。

バス乗れば一本で各種インフラが整った駅前（せめて川西能勢口、千里中央、高槻など）へ出れる住宅地ならいざ知らず、バス直結するのが山本や中山寺だけではあまりにも心許ないですから、結局マイカーがないと生活がなりたたないでしょうね。

あのさぁ
こんな不便でどーしょーもない所にやって来る連中だぜ
先住のご近所さんに対する配慮とかが煩わしくて新規開拓地（略して新開地）選んで来るんだろ
法律で禁じない限り自主規制なんて最も守るはずもない連中の＊＊になるに決まってるわ
これまでの「検討中」とかいった書き込みが業者のふざけた書き込みじゃなきゃ
協調性の欠片もない奴等が「検討」してるのは明白だ

渋滞の悪化や小中学校のパンク寸前は死活問題ですね。

今後は、ゆっくり分譲する、100～200坪超の大型区画を増やしたり平均区割り面積を広めにして
戸数を抑制する、リタイアしたシニアや富裕層向けのエリアも用意する、電動アシスト自転車を
1台強制プレゼントしてマイカー抑制を促す、入居から1年間は世帯主が阪急バス定期保有者なら
家族はバス無料といったキャンペーンを適用してバス生活を促すといった対策は、デベの責務です。

今まで山の上なのに、当初の理念を守らず住環境や緑の回復や自然環境との調和や景観を無視した
50坪コンクリむき出しコストダウン駐車場2台区画を短期間に大量分譲したり
往復300段の階段使わないとバス乗れないような100%マイカー依存地帯の山の頂上を
非常識な50坪で埋め尽くしたり、さんざん渋滞を悪化させたり、市内全体として小中学校の
教室が余りまくっている状況で、当該地区の小中学校のキャパを不足させたり
さんざんな事をやってきたわけですからね。

銀行ＡＴＭすら満足にないんだよな
医者とかもどうするつもりなのかね
70年代の出来たばかりのＮＴ思い出すね
不便だったなあ

70年代のニュータウンとの大きな違いは、商店や病院がこの先街区内にできてくる可能性が非常に低いことかな？
結局オアシスで間に合わなければ、ちょっとしたものを買うだけでも車で降りていくのが当たり前の生活。
カーシェアは根付かないだろうな。

＞293さん

＞ゆっくり分譲なんてはやめて下さいね

＞工事には皆さん迷惑していますから。



同感です。
多くの住民の一番の願いは工事の喧騒がない安全で静かな永住環境なのですから。