阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

>>95

『ご近所の奥さま』っていつものおっさん(爺？ガキ？)だろ？末尾がおネェ言葉になってるだけで、内容まんま一緒じゃん（笑）
主張があるのなら、匿名でコソコソ多数派工作なんかせず、堂々とブログでも立ち上げて主張すれば？

>>100
コモンステージ逆瀬川が素晴らしい開発ってのが(笑)
総開発面積を総戸数で割ってみろ。大したこと無いの分かるから。所詮ＨＭの開発やな。

ちょっと前に言葉遣いが人を現すみたいな書き込みがあったけど
まさしく101が具体化してくれたね（笑
今となっては中山台も志の低い劣悪なデベによってニコイチだらけ
まあ中古ニュータウンの将来像が隣にあるんだから
購入希望者は自分の財産の将来像をしかと見ておけばいいんじゃないか？
ただ
かつての中山台の当初の購入層はかなりの高所得者が大半だったんじゃないかな
安くしないと手が出ないというような層、たかが100坪程度の資産の価値が減ったくらいで血が頭に上るような住民は
少なかったよ
むしろ価値が減って血が頭に上ると連想するのは
そういうレベルの客層狙った不動産屋やデベ関連の思い込みなんじゃないかな

東３丁目の造成も、それ以前の山手台と比べると
修景や仕上げ含めかなりのコストダウンがされまくっているんだけど
区割り（粗造成）が最初期工区と同時期だったおかげで
同等の土地の広さとなり、そこそこ高い価格帯でもあったので
平均以上の層が宅地を購入した為に上物や外構・緑化の質が平均以上となり
宝塚のここ数年の醜い安売り開発が溢れそれらが９５％以上を占める中では
稀なほどかなり見られる上質な街並みになった。

その後の山手台のコストダウンや理念の破棄は東３丁目どころではなく
その落差は、初期山手台と東３丁目の比ではないので
結果として東３丁目も、今となっては理念をある程度守って
美しい街づくりをしたような状況に見えちゃってる。

最悪立地&プチコストダウンの東3丁目をバカ高価格で売り出し、長期間売れ残ってしまった大失敗がトラウマになったんだよ。
それが路線変更の一大転機となった。
リーマンショックもあるんだろうけど。

>>104
東3丁目って真ん中の4ブロックの内、2ブロックが建売の街だよね。そこそこ高い価格帯？実際売れなくて値引きしてたからね。

1～２丁目と同じように、土地を広めに、壁には石を揃えて貼っていれば、これほど四丁目以降が叩かれる事もなかったのでしょう。

南と北で分裂している町内って、ここだけ？

あと気になるのは、土砂災害。
山手台の山は大雨で崩れてこないのでしょうか？危険指定区域はどこですか？

阪急さん、北公園の草刈りは誰がしてくれるのでしょうか?

砂場の中の、誰も使わない滑り台を、子どもの多い四丁目に移したらどうですか？

喜ばれますよ。

>>108
叩かれるって、叩いてるのは、山手台南部の人と周辺のオールドタウンの住人でしょ(笑)
結局、自己中の人が批判してるだけ。

>>104
東3丁目では、初期の山手台で採用されていた

電線地中化
擁壁仕上げに天然石の石組外構（東3丁目では薄っぺらい石貼りに）
デザイン街灯（東3丁目では単なる蛍光灯に）
物理ハンプ（東3丁目ではペンキみたいな安っぽい塗り分けに）
石畳道路
水路や階段の景観に配慮した仕上げ
高級ゴミステーション（東3丁目では場所だけ確保して驚愕の単なるゴミネットに）

などが全部なくなって相当なコストダウン、簡素化がされてるからね。

東3丁目と初期の山手台と共通している事は、土地面積が緑豊かさを担保できる水準でゆったりとしている（70坪クラス）＆擁壁が打ちっぱなしじゃない（コストダウンしているものの本物の自然石を使っている）ぐらい。

それにも関わらず、その後の更なるコストダウンしまくった山手台北部（＝現在分譲している山手台）よりは遥かに東3丁目がマシで美しい街並みに見えるのは、この2つの影響（山の上にあるまじき土地の狭小化、擁壁仕上げのコストダウン＝打ちっぱなしや塗装）は尋常じゃないという事を示している。

いずれにしても最悪立地の東３丁目は更なる暴落の危機に瀕していますよね。

なぜなら西２丁目や東１～２丁目はそれなりの利便を保っているけど

東３丁目だけは北部に突出した飛び地みたいになっていますから

北部の分譲が進むと周囲を狭小コストダウン格安住宅に取り囲まれて

埋没・同化し中古価格は確実に暴落しますからね。

住民の危機感は相当なものです。

東３丁目はこのまま孤立した悪立地でも構わないですから

せめて周囲と生活道路を接続しないでいただきたいものです。

>>110

そんな事はありませんよ。

実際北部の人間からも、いつまでチマチマした安っぽい土地ばかり作り続けるのかと思われています。

112さんの仰る通りでしょうね。

冷静に見ると東3丁目も相当なコストダウンをしているのですが
それでも北部の超コストダウン50坪庭無し密集街とは
同じ山手台の街とは全く思えないほどの隔たりがあり
東3丁目は明確に山手台北部より当初の山手台に近い印象を抱きます。

それほど、ゆったりとした緑豊かな美しい街並みを実現するにあたって
土地面積の広さや仕上げの自然石は不可欠だという事でしょう。

東三丁目ねぇ・・・いくら自然石で仕上げても、しょせん崖の上の悪立地では山手台史上最悪の売れ行きでしたからね。
あの不人気ぶりはけっしてリーマンsのせいだけではありません。（バス遠・激坂・バス座れない）
必死で訴え続けておられる住民さんらしき人のお気持ちは痛いほどよく分かります。

確かに、かなりコストダウンがされている東3丁目ですら理念を守っている美しいまちなみに見えるほど、現在の山手台の安っぽさや狭小化が異常で非常識だということでしょうね。

山手台内どころか、宝塚全体を見渡しても、山手ではなく標高200mを超えるような山の上であんなに土地が狭くて（50坪台）家が建て込んでる住宅地、山の上でコンクリむきだしがひしめく異様な住宅地なんて他にありませんから。

少しくらい理念とやらにこだわっても立地が悪けりゃ山手台史上最も不人気（東3丁目）という超不名誉な結果しか産み出さなかったからやむ無く軌道修正したんでしょ。

東3丁目住民さんは必死で南部に入れて欲しそうだけど東3丁目って立地は完全に北部だよね？
地理的には南部って交差点以南（東2.1、西2.1）でしょ。

>>118

おっしゃる通り、東３丁目は山手台北部ですね（笑）

南部と北部は山手台小と緑地帯で完全に隔てられていますから境界は明確です。

今後、東５丁目、東４丁目と分譲が進みますと東３丁目とは隔てるものがなくなり

北部の一部として完全に一体化してしまいます。

そのことが東３丁目住人に危機感を抱かせるのです。

北公園から東三丁目までは、せめて初期の理念を守ってほしい。

日当たりも景色もいいのに勿体ない。

東三丁目に関しては街の入口に高圧線鉄塔がデーンとそびえ立っていますから、今さら景色もなにも・・・

>>108さん

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/hazmapap/map/map.asp?dtp=19&mpx=135...

これから開発、造成される東4丁目～東3丁目北部にかけては、ハザードマップで指定された3本の土石流危険渓流が直撃する場所です。
まだ宅地がありませんので、イエローゾーン（あるいはレッドゾーン）の範囲は確定していませんが、砂防で処理しきれない豪雨が降れば、土石流が直撃する危険のあるエリアであるのは間違いないです。
そういう意味で、ここを人生最大の買い物であるマイホームとして長期ローン組ませる一般サラリーマン向けの分譲地にするのであれば、社会的に見てきわめて悪質と言えるでしょうね。

万が一土石流等の土砂災害で家がだめになっても、建て替えられる財力のある層向けの分譲地にするべきであるのは言うまでもありません。

例の往復300段の階段を使わないとバスすら使えない（車の運転ができなくなったら生存不可能）山手台のてっぺんを、永住地と称して30年住宅ローン前提の50坪サラリーマン向け分譲地にしたのも、大手としてきわめて悪質ですけどね（しかも公共交通が母体のデベロッパーが、100%車生活前提の分譲地を分譲するのも論外です）。

そうかな、理念が守られていたとされる初期山手台の東1丁目ですら階段400段なんだから、何ら変わりないですよ。斜面なんだから当たり前。

＞113
＞118
＞119
東３丁目住人です。初めて書き込みますが、あまりにも図星で背筋が寒くなりました（笑
全くご主張のとおりです。リーマン前の割高価格で山手台北部の悪立地（東３丁目）を買ってしまったと考えれば、自分の判断ミスと不明を恥じるほかありません（涙　
でも私は理念を守れだとか声高に延々批判しまくって、デベに再度高値で販売させて何とか自宅の暴落を防ごうなどという行為は一切したくありません。あくまでも自己責任の範疇だと思っています。
バス停遠くても、バス座れなくても、電動アシスト自転車で頑張っていますよ、毎日。鉄塔眺めながら（笑
今年の夏は雨が多くて悲惨でしたけどねぇ（苦笑
早く上のほうの分譲が進み東３丁目の近くに新しいバス停が開設されることを切に希望しています。
東４丁目と完全に一体化して資産価値が暴落しても構いません。ですから生活道路を接続しないなんて言わないで下さい。
よろしくお願いいたします。

>>123
ぜんぜん違うでしょうね。

山手台東1丁目は距離的にも標高的にも一般的な駅徒歩圏の山手住宅地の範疇で、とんでもない
山の上じゃないし平坦な道を西に歩いて宝塚山手台二丁目のバス停を普通に徒歩3～7分程度で
利用できるし、実際に利用している住民は多くいる。

東1丁目の200段の階段は、健常者がバスを使わずに徒歩で駅に出る為のショートカット的な意味合いが強く
今分譲している長尾山トンネル横の標高300m近い山のてっぺんとは、何から何まで違う。

あの山のてっぺんは、150段の階段を使わないと実質的に最寄バス停の利用が不可能で、もうひとつの
山手台芝桜公園バス停を利用するにも、途中、人通りが無い危険な道長尾山トンネル上付近）もあるし
小さい子供や将来高齢になって超長階段が使えなくなった住民が、10分以上歩いて高低差のある道を
歩いて利用というのも無理がありすぎる。

それに東1丁目は50坪の狭小区割りや醜いコストダウンもしていないし、東1丁目は平均価格帯も
7000～8000万だったから、ぎりぎりで家建てる一般サラリーマン向けの分譲地ではない。
仮に老後や車が運転できなくなっても、大きな金銭的負担を伴う住み替えや、タクシー生活も
可能な資力の人達が多いので問題は無いでしょうね。

ハザードマップ見ると山手台も中山台もいい勝負だよね～
あと、山手台北部で唯一高値づかみとなってしまった東三丁目も今が最期の正念場かも知れませんねw

125
とんでもない大階段があることはまったく同じ。
東１丁目の階段は（通称）マチュピチュ階段って言うんだって！
過去スレに書いてましたよん（笑）

>>125

>山手台東1丁目は距離的にも標高的にも一般的な駅徒歩圏の山手住宅地の範疇

不動産業界的には徒歩圏と呼べても、健常者でなければ無理なく辿りつけない場所を徒歩圏と強弁するのはどうかと思いますょ。

世間一般的な認識は、山手台の1丁目から5丁目までバス便ニュータウン。マイカーを移動手段として生活の根幹に位置づけないと、快適な生活を送ることが難しい場所と言えます。

>>128
山手台西二丁目の条件無し更地も売りに出てるが、北部より坪単価安いね。世間一般では、南部の価値は認められてないのでしょう。このスレで躍起に北部批判しても無駄骨で可哀想。東1丁目で売りに出てるのは土地53坪だから北部と変わらん。

>>129

新参者が西二丁目に馴染むのは、かなりの覚悟がいる。

知らずにはいると・・

ばればれの茶化し偽住民（笑）>>118

どうみても最悪立地、悪立地、山手台一不人気が口癖の118＝113＝119は同一人物だな（笑）

鉄塔ならミニサイズの東3丁目より桁外れに巨大で圧迫感のあるのが西4丁目入り口（携帯基地局用）や西4丁目上部や東5丁目（アルテラス、ビューテラス）にたっているし、そもそも東3丁目は最悪立地でもなんでもないしな。

東3丁目の立地・地勢は、誰が見ても、西側に高い尾根がある上に東側も高い斜面がある谷間になっていて（特に冬は）日当たりが悪く日照時間も短い西下がりの西4丁目より遥かに優れている。

東3丁目は高台で日当たりも風通しも地勢もこの上なく良好で、阪急オアシスへも至近距離でループ歩道橋を使って安全にすぐ出られる。

むしろ山手台の中では場所に関しては一等地に近く（もちろん、まちづくり理念の遵守度に関しては南部に大きく劣る）、難癖をつけるならせいぜいバス停が少し遠いぐらい。

不人気というのもデタラメで、単に販売序盤にリーマンショックとその後の金融危機、不況が直撃し、リーマンショック前に高値で販売した区画もある手前、大っぴらに値下げするわけにもいかず、難しい販売になったというアンラッキーな外部要因から長引いて売れ残っただけ。

本当は山手台東3丁目に住みたかったけど、手が届かず泣く泣くコストダウンの西4丁目にしたという住民が沢山いる。

いま新品であることしか取り柄無い（新参者がいないところに住みたいという
エゴ人間をあてにした一世代限り使い捨て焼畑商法）使い捨て工区の安っぽい
ビューノ、クレアスは、中古になったら目も当てられん惨状だろうな。

古くなったときに、評価される要素が皆無。

別に煽りでもなんでもなく、十数年したら中古土地相場は中山台より余裕で下だろう。

山手台北部ローコストエリアの完成度は、余裕で中山台より下。

＞129さん
住民さんが自ら言ってるように、いずれ東3丁目は確実に暴落するだろうから、山手台北部で広めの中古なら待てば手に入りますよ。
崖の上という悪立地さえ容認できればね。

>>133
新品しか取り得ないって、新品ってのが一番の付加価値でしょう。駅に近く、いくら擁壁に石を使って豪華さ演出しても、中古になればソッポを向かれる。それが南部で証明されてますから(笑)
50坪でコストダウンして総額安い北部買うのが一番賢い。

また自己中粘着くんが出てきたか。相変わらず自宅売れて無いようだね。暴落を北部の所為にしたらあかんよ。

で、優良業者の優良分譲地は、いつになったら出てくるの？
このままじゃ、山手台がトップになっちゃうよ〜。

東三丁目も北部ですよ。

そもそも、山手台開発の大義として掲げた理念は、一般的な新品であることを最大の取り柄にした「いわゆるニュータウン」とは真逆の

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。」

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

だからね（笑）

いまさらニュータウン連呼して、新品商法に転じましたって醜すぎるし、言い訳の余地無いよ（笑）

土地70坪を平均にしたら、将来も人気があると思います。

山手台の土地空いたらいいと、待つ人が出るくらいになるといいのに。

大阪まで30分に50坪は、ありふれてる。

50坪より70坪のほうがベターですけど値段（総額）上がるのなら50坪でじゅうぶんです。
買えなくなったら元も子もないので。

>>141
70坪にしたら人気が出ると言うのは妄想です。西二丁目辺りの中古も安くしても売れないです。今、その70坪の戸建てに住んでるけど、芝生などの手入れが面倒なだけ。庭いじりが好きでなければ55坪ぐらいの方が絶対良いよ。

>>142

値段を上げ過ぎなければいいよね。

>>143

庭いじりが好きでない人はマンションという手もあるし、庭にテラスにすればいじらなくてもいいですね。

西二丁目は、この辺りの開発が終わったら売れると思いますよ。

宝塚市山手台というアドレス

大阪平野に面した眺望の良い高台

車２台分のカーポート

手入れが負担にならない程度の庭

梅田18キロ圏内

梅田から阪急電車で26分

若いサラリーマンでも手の届く4000万

この好条件を是非とも維持して欲しいものです。

梅田から26分は山本駅ですがね
徒歩20分を加えないとね

>宝塚市山手台というアドレス
芦屋浜を彷彿とするネーミング
>大阪平野に面した眺望の良い高台
高いにも程がある
>車２台分のカーポート
２台入るほどのコンパクトカー
>手入れが負担にならない程度の庭
手入れする暇もない働き蟻
>梅田18キロ圏内
１５ｋｍだと蚊帳の外という半端
>梅田から阪急電車で26分
↑
>若いサラリーマンでも手の届く4000万
昔の桜台みたいにハイクラスは来ない
この好条件を是非とも維持して欲しいものです。
マチュピチュ遺跡化まであと３０年、ローンと共にカウントダウン

けなすのは簡単だけど、こんな好条件で4千って他にありますか？
あったら教えて？

それと、買いが4千だったら下落してもたかがしれてるよね。

あと、高台って言っても駅からバス8分だもんね
東3丁目みたいに絶対座れない立地だったら悲惨だけど。

え？それが好条件、、、。