阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

>>104
東3丁目って真ん中の4ブロックの内、2ブロックが建売の街だよね。そこそこ高い価格帯？実際売れなくて値引きしてたからね。

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1～２丁目と同じように、土地を広めに、壁には石を揃えて貼っていれば、これほど四丁目以降が叩かれる事もなかったのでしょう。

南と北で分裂している町内って、ここだけ？

あと気になるのは、土砂災害。
山手台の山は大雨で崩れてこないのでしょうか？危険指定区域はどこですか？

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阪急さん、北公園の草刈りは誰がしてくれるのでしょうか?

砂場の中の、誰も使わない滑り台を、子どもの多い四丁目に移したらどうですか？

喜ばれますよ。

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>>108
叩かれるって、叩いてるのは、山手台南部の人と周辺のオールドタウンの住人でしょ(笑)
結局、自己中の人が批判してるだけ。

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>>104
東3丁目では、初期の山手台で採用されていた

電線地中化
擁壁仕上げに天然石の石組外構（東3丁目では薄っぺらい石貼りに）
デザイン街灯（東3丁目では単なる蛍光灯に）
物理ハンプ（東3丁目ではペンキみたいな安っぽい塗り分けに）
石畳道路
水路や階段の景観に配慮した仕上げ
高級ゴミステーション（東3丁目では場所だけ確保して驚愕の単なるゴミネットに）

などが全部なくなって相当なコストダウン、簡素化がされてるからね。

東3丁目と初期の山手台と共通している事は、土地面積が緑豊かさを担保できる水準でゆったりとしている（70坪クラス）＆擁壁が打ちっぱなしじゃない（コストダウンしているものの本物の自然石を使っている）ぐらい。

それにも関わらず、その後の更なるコストダウンしまくった山手台北部（＝現在分譲している山手台）よりは遥かに東3丁目がマシで美しい街並みに見えるのは、この2つの影響（山の上にあるまじき土地の狭小化、擁壁仕上げのコストダウン＝打ちっぱなしや塗装）は尋常じゃないという事を示している。

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いずれにしても最悪立地の東３丁目は更なる暴落の危機に瀕していますよね。

なぜなら西２丁目や東１～２丁目はそれなりの利便を保っているけど

東３丁目だけは北部に突出した飛び地みたいになっていますから

北部の分譲が進むと周囲を狭小コストダウン格安住宅に取り囲まれて

埋没・同化し中古価格は確実に暴落しますからね。

住民の危機感は相当なものです。

東３丁目はこのまま孤立した悪立地でも構わないですから

せめて周囲と生活道路を接続しないでいただきたいものです。

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>>110

そんな事はありませんよ。

実際北部の人間からも、いつまでチマチマした安っぽい土地ばかり作り続けるのかと思われています。

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112さんの仰る通りでしょうね。

冷静に見ると東3丁目も相当なコストダウンをしているのですが
それでも北部の超コストダウン50坪庭無し密集街とは
同じ山手台の街とは全く思えないほどの隔たりがあり
東3丁目は明確に山手台北部より当初の山手台に近い印象を抱きます。

それほど、ゆったりとした緑豊かな美しい街並みを実現するにあたって
土地面積の広さや仕上げの自然石は不可欠だという事でしょう。

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東三丁目ねぇ・・・いくら自然石で仕上げても、しょせん崖の上の悪立地では山手台史上最悪の売れ行きでしたからね。
あの不人気ぶりはけっしてリーマンsのせいだけではありません。（バス遠・激坂・バス座れない）
必死で訴え続けておられる住民さんらしき人のお気持ちは痛いほどよく分かります。

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確かに、かなりコストダウンがされている東3丁目ですら理念を守っている美しいまちなみに見えるほど、現在の山手台の安っぽさや狭小化が異常で非常識だということでしょうね。

山手台内どころか、宝塚全体を見渡しても、山手ではなく標高200mを超えるような山の上であんなに土地が狭くて（50坪台）家が建て込んでる住宅地、山の上でコンクリむきだしがひしめく異様な住宅地なんて他にありませんから。

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少しくらい理念とやらにこだわっても立地が悪けりゃ山手台史上最も不人気（東3丁目）という超不名誉な結果しか産み出さなかったからやむ無く軌道修正したんでしょ。

東3丁目住民さんは必死で南部に入れて欲しそうだけど東3丁目って立地は完全に北部だよね？
地理的には南部って交差点以南（東2.1、西2.1）でしょ。

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>>118

おっしゃる通り、東３丁目は山手台北部ですね（笑）

南部と北部は山手台小と緑地帯で完全に隔てられていますから境界は明確です。

今後、東５丁目、東４丁目と分譲が進みますと東３丁目とは隔てるものがなくなり

北部の一部として完全に一体化してしまいます。

そのことが東３丁目住人に危機感を抱かせるのです。

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北公園から東三丁目までは、せめて初期の理念を守ってほしい。

日当たりも景色もいいのに勿体ない。

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東三丁目に関しては街の入口に高圧線鉄塔がデーンとそびえ立っていますから、今さら景色もなにも・・・

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>>108さん

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/hazmapap/map/map.asp?dtp=19&mpx=135...

これから開発、造成される東4丁目～東3丁目北部にかけては、ハザードマップで指定された3本の土石流危険渓流が直撃する場所です。
まだ宅地がありませんので、イエローゾーン（あるいはレッドゾーン）の範囲は確定していませんが、砂防で処理しきれない豪雨が降れば、土石流が直撃する危険のあるエリアであるのは間違いないです。
そういう意味で、ここを人生最大の買い物であるマイホームとして長期ローン組ませる一般サラリーマン向けの分譲地にするのであれば、社会的に見てきわめて悪質と言えるでしょうね。

万が一土石流等の土砂災害で家がだめになっても、建て替えられる財力のある層向けの分譲地にするべきであるのは言うまでもありません。

例の往復300段の階段を使わないとバスすら使えない（車の運転ができなくなったら生存不可能）山手台のてっぺんを、永住地と称して30年住宅ローン前提の50坪サラリーマン向け分譲地にしたのも、大手としてきわめて悪質ですけどね（しかも公共交通が母体のデベロッパーが、100%車生活前提の分譲地を分譲するのも論外です）。

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そうかな、理念が守られていたとされる初期山手台の東1丁目ですら階段400段なんだから、何ら変わりないですよ。斜面なんだから当たり前。

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＞113
＞118
＞119
東３丁目住人です。初めて書き込みますが、あまりにも図星で背筋が寒くなりました（笑
全くご主張のとおりです。リーマン前の割高価格で山手台北部の悪立地（東３丁目）を買ってしまったと考えれば、自分の判断ミスと不明を恥じるほかありません（涙　
でも私は理念を守れだとか声高に延々批判しまくって、デベに再度高値で販売させて何とか自宅の暴落を防ごうなどという行為は一切したくありません。あくまでも自己責任の範疇だと思っています。
バス停遠くても、バス座れなくても、電動アシスト自転車で頑張っていますよ、毎日。鉄塔眺めながら（笑
今年の夏は雨が多くて悲惨でしたけどねぇ（苦笑
早く上のほうの分譲が進み東３丁目の近くに新しいバス停が開設されることを切に希望しています。
東４丁目と完全に一体化して資産価値が暴落しても構いません。ですから生活道路を接続しないなんて言わないで下さい。
よろしくお願いいたします。

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>>123
ぜんぜん違うでしょうね。

山手台東1丁目は距離的にも標高的にも一般的な駅徒歩圏の山手住宅地の範疇で、とんでもない
山の上じゃないし平坦な道を西に歩いて宝塚山手台二丁目のバス停を普通に徒歩3～7分程度で
利用できるし、実際に利用している住民は多くいる。

東1丁目の200段の階段は、健常者がバスを使わずに徒歩で駅に出る為のショートカット的な意味合いが強く
今分譲している長尾山トンネル横の標高300m近い山のてっぺんとは、何から何まで違う。

あの山のてっぺんは、150段の階段を使わないと実質的に最寄バス停の利用が不可能で、もうひとつの
山手台芝桜公園バス停を利用するにも、途中、人通りが無い危険な道長尾山トンネル上付近）もあるし
小さい子供や将来高齢になって超長階段が使えなくなった住民が、10分以上歩いて高低差のある道を
歩いて利用というのも無理がありすぎる。

それに東1丁目は50坪の狭小区割りや醜いコストダウンもしていないし、東1丁目は平均価格帯も
7000～8000万だったから、ぎりぎりで家建てる一般サラリーマン向けの分譲地ではない。
仮に老後や車が運転できなくなっても、大きな金銭的負担を伴う住み替えや、タクシー生活も
可能な資力の人達が多いので問題は無いでしょうね。

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ハザードマップ見ると山手台も中山台もいい勝負だよね～
あと、山手台北部で唯一高値づかみとなってしまった東三丁目も今が最期の正念場かも知れませんねw

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