赤坂タワーレジデンス 入居者専用掲示板

＞904
匿名さんの投稿はある意味当たっている。
住友が良いかどうかは別にして収支の改善を図ったのは
当然と言える。引越しに迄追い込まれる必要はない。
意見の対立はどこの世界にもある。その度に引越しをして
いては身が持たない。ここは森ビル親派のスレッドか？
森ビルに否定的な意見の投稿者を変人呼ばわりする方が
余程おかしい。森ビルが良でトラストが悪と捉えるような
投稿もある。言論の自由、表現の自由は憲法で保障されている。

こんなの発見

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO82288160T20C15A1000000/
マンションの命運握る　管理組合の「本気度」
不動産コンサルタント・長嶋修
2015/1/28 7:00
[有料会員限定]
　「マンションの管理は管理会社がやってくれるもの」と思っている人がいまだに多いことには驚く。管理会社というのは、マンションにとって単なる業務委託先にすぎず、管理の主体はあくまで、マンション所有者で自動的に構成される「マンション管理組合」だ。所有者みんなで考え、様々な意思決定をしながらマンション管理を行っていく。マンション管理組合とはいわば「自治会」のようなものであり「財産共同管理組織」でもある。

■管理組合はかなり温度差

　さくら事務所のマンション管理コンサルティング経験から、管理組合の運営についてはマンションによってかなりの温度差があることがわかっている。

　意識の高い理事が何人もいるうえ、他の所有者も組合運営に協力的で、しっかりと計画され、ほとんど会社経営に近いスタイルで運営されているマンションもあれば、多くの所有者が管理に無関心で人任せ、抽選で理事がまわってくると適当にやり過ごし、結果としてほとんど管理会社のいいなりといったケースもある。

　大規模修繕の提案や見積もりが管理会社からあがってきても、本当に今この工事が必要なのか、価格は妥当なのかを誰もチェックしないようなら、それは所有者みんなで積み立ててきた共同貯金である「修繕積立金」の無駄遣いにつながる。不要不急の大規模修繕を行っているケース、そもそも修繕費が割高であるといったケースに、非常に多く遭遇する。国や自治体にたくさんの税金を払い、それが無駄な公共事業に使われているのと全く同じ構図だ。

■総会の出席者が１、２人

　ひどいのは「地方都市のワンルームマンション」の事例。管理組合員はほとんどが東京など遠方のオーナーであることが多く、管理組合総会を開こうと思っても、全50戸中で１～２人しか集まらなかったり、修繕しようとしてもお金のかかることは嫌だとして適切な修繕が行われず、なかばスラム化し空き家だらけだったり、賃料もどんどん下がったりするといった状況になっているケースは、決して珍しくない。必要な修繕積立金もプールされていないケースがほとんどで、このままでは朽ちていくのを待つしかないといった案件が多く見受けられる。

■エントランスや駐輪場周りをチェック

　これからマンションを買う方は、温度差の大きい管理組合の運営状況を、個別に必ず確認したい。物件見学の際、エントランスや集合ポスト周り、駐輪場などの清潔さや整理整頓ぐあいを見るだけでも一定の判断は可能だ。こうしたところが雑然としているマンションは管理組合運営が適切に行われているはずがなく、「推して知るべし」である。

　もし、廊下や階段、外壁などに大きな亀裂やタイルの剥がれなどがある場合には、そうした状況を管理組合が把握しているかを確認したい。確認方法は、まずは不動産仲介会社に聞いてみることだが、具体的には、管理組合の議事録を見ればわかる。

■情報開示が積極的なら意識高い

　そこには、いま管理組合で起きている問題や課題、今後の方針や計画などが記載されている。修繕積立金の滞納の有無、大・中・小規模の建物点検や修繕の予定、その他マンションで起きている事象などが把握できるだろう。ただしこの議事録には開示義務はなく、断られる可能性も。積極的に情報開示しているマンションはまだ少数だが、それだけで管理意識が高いことがうかがえる。

　住宅の管理は、すべて自分の自由にできる一戸建てより、むしろ、すべて話し合いで進めなければならないマンションの方が難易度が高い。一方でマンションのメリットもある。全100戸、200戸とまとまった数になると、価格交渉などもしやすくなるほか、防災対策などを協調して行う場合などにはそのスケールメリットによって、より有効な手を打てることがあるからだ。

＞904さん
ありがとうございます。まとめておきます。

マンション管理費はこんなに違う 攻める独立系、守るデベロッパー系
http://diamond.jp/articles/-/66745

分譲当初の予算案は 競争価格より割高
http://diamond.jp/articles/-/66474?page=3

マンション管理費の負担　カモられる前に見直せ
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20141019/ecn141019083000...

マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査の概要について
http://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h15/15kakuron00002-7.html
http://www.mansion.mlcgi.com/download/about_fair.pdf

売りにくい中古マンションの特長とは
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/blog-entry-561.html

マンション管理委託業務の談合
http://ameblo.jp/cipslim/entry-11750389683.html

デベロッパー系マンション管理会社の怠慢
http://www.oocities.org/toshibafubai3/commu.htm

日本のマンション管理の「不思議なからくり」
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070905/134071/?P=2

無競争状態の管理会社にどう対応するか
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/18/index1.html

管理組合の運営妨害は「共同の利益」に違反するか
http://www.mankan-online.com/management/2012.05.01/article.html

資産価値を守るのは「安心感」
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070523/125440/?P=2

管理会社との契約見直しで、もっと良質で安くできる
http://www.jcp-itabashi.gr.jp/manshon/topics/topics04_1.html

NPO集住センター
http://www.npo-syujyu.jp/point/qa/index.html

連載漫画「マンション管理組合物語」
http://www.cost-down.com/news/manga/001_manga.htm

管理会社の汚ない妨害工作のやり方
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201206070000/?scid=we_bl...

資産価値が下がらないマンションの選び方
http://president.jp/articles/-/8111?page=2

マンションの管理費はこうして決まる！
http://yonaoshi-honpo.co.jp/common-fee/index.html

管理会社の暴挙！！
http://rldmankan.blog.fc2.com/blog-date-201312.html

セカンドハウスだった赤坂８丁目のマンションはコスモスライフの管理でしたが大和ネクストに買収され変わりました。残念です。コスモスライフの管理は良かったですから。売主はリクリートコスモスでした。大和ネクストのマンションは評判悪いです。プレミストトリーズは要注意です。このマンションには関係ありませんが…まあ、ご参考迄

アンケートの分析に関して住民から広くコンセンサスが得られるように努めて欲しい。結果は情報開示を望む。

サカスのビズタワーにあるデリリウムカフェもベルギービールがおいしいですね！

http://jcc.jp/sp/living/16161/

2019年問題

こごは4,950万〜6,18億の大規模マンションです。
価格の格差がかなりの開きがあります。
こういうマンションは勘違いする=ステータスに酔いしれる住民が多い傾向が見られます。

＞913さん
ありがとうございます。82：00ぐらいからですね。
http://video.fc2.com/content/20150226DEkt6L52/&tk=TnpNM016azVNak09

http://mansionkeiei.jp/torami-column/18651

関連参考サイト

以前こちらのスレッドにもありましたが下請けスタッフを森ビルと思っている方がいるとの投稿がありました。
臨時総会以後だったと記憶しています。
下請けスタッフはフロント、警備、清掃、設備、ベルボーイ、ガーデン受付と色々いらっしゃいますが皆、一生懸命働いています。今回のアンケートは下請けスタッフやマンション内の施設や設備に関するものであり管理会社の評価には当たらないと思います。
※フロントとベルボーイには不適格者がおり質の低下を感じます。
恐らく時給での勤務かと思います。森ビルのマンションに限らず下請けスタッフはどこも皆、一生懸命働いています。
森ビルは下請けスタッフを労わり上手に管理出来ていないと感じます。
ブランドやネームバリューだけで管理は出来ません。
下請けスタッフの努力や協力があってこその管理会社であります。
臨時総会以前の森ビルの対応、体質が継続するならば森ビルを支持いたしません。

>914の間違い探し。

ここは4,950万〜6,18億の大規模マンションです。
価格の格差がかなりの開きがあります。
こういうマンションは勘違いする=ステータスに酔いしれる住民が多い傾向が見られます。
↓
ここは4,950万〜6,18億の大規模マンションです。
価格の高価な物件がかなりの戸数あります。
こういうマンションは勘違いする＝どのような儲け方にしろ自分を金持ちだと思っている＝世の中を支配した気になっている住民が多い傾向が見られます。

情報開示の不備、プロセスに対する疑問はあったにせよ収支改善に取り組んだ前理事会が行った事は緊張感がないぬるま湯から脱皮するステップであったと思います。まあ、アンケートの結果で判断すればいい事です。
引越しなどする必要性は全くなかったと思います。

＞918の誤修正

こういうマンションは感性の違い、意識レベルの差が多く見られる傾向があります。

ここは情報交換のばしょですよー

リンクは興味深く読んでいます。
特に＞904は極一部を除き当たらずとも遠からじ。
臨時総会を彷彿させます。

これからの季節、お花見帰りに〜
内堀通り、イタリア文化会館の傍
http://www.nayamrestaurants.com/restaurants/italian/1787

まだ試していませんが、最近グルメの友人から推薦されたタニーチャという店が気になります。
どなたかもう行きましたか？
http://www.tanicha.com/menu-index.html#2
http://tabelog.com/tokyo/A1314/A131401/13095677/dtlmap/

>>917フロントとベルボーイに不適格者がいるとお考えとのこと。
それぞれ派遣会社が違いますが、まずはレセプションに申し出られてはいかがでしょう。
長くお住まいであれば、レセプションのベテランはどの人たちか、お分かりだと思います。
私はよほど気になったことがあれば、ベテランのスタッフに話をするようにしています。
殆んどの新人さん達は勤めている間に要領を掴むか、さもなくばスタッフから外されているようですが…
フロントに出てこないリーダーの人たちも、この７年の間に少しずつ顔ぶれが変わっているようですので、少しでも質の低下を感じたら、率直に現場のベテランにおっしゃるのが一番の近道だと思います。

＞927さん
ご丁寧な投稿を有難うございます。
竣工当初から居住しておりますがスタッフの入れ替わりが頻繁でありフロントにおいては少し馴れて意思の疎通が出来始めたと思っておりましたら退職されておりました。
竣工から７年間、フロントに限らず警備やベルボーイの方も退職されたり異動になったりしております。
主に六本木ヒルズか仙石山です。森ビルにとってはこちらのマンションよりオーナー管理の方を優先されているのでしょうか？優秀なスタッフを失う事は当マンションの資産価値にも影響すると思います。
つい先日も住民の方とお話をしました。
アンケートは気付かず捨ててしまったと仰っておりましたのでフロントにいらしたらあると申しました。
その方もフロントの女性に違和感が有りご意見を言いたいと仰っていました。フロントに関しては単に英語が出来るからと安易に採用し教育研修もなく採用しているのでしょう。今の時代、英語は最低限の語学です。

森ビルの責任者も代わり下請けスタッフに目が届かないのが実情かと思います。ベルボーイに関しては車寄せが大変狭く誘導にはそれなりの機転を要します。
リッツのようには行きません。こちらはマンションでありホテルではありませんが少なくとも入居当初のレベルスタッフに戻して頂きたいと思います。今回のアンケートは下請けスタッフへの評価を問うものであり肝心の管理会社への意見を書くスペースは少なかったと思います。
アンケートの結果、分析は理事会の多数決で決めるのではなく組合員に開示して臨時総会又は説明会を開催して広く組合員から意見を募るべきと考えます。それが昨年夏に前々理事長が下した継続審議、合意形成に繋がるのではないでしょうか。

>>928

927です。
個人名をこちらに上げることは差し控えたいと思いますが、私の知る限り男性１名女性２名は、竣工時からのレセプショニストが今も勤務しております。
名前がお分かりになられなければ、電話で一番最初からいるスタッフを出してほしいとおっしゃっては如何でしょうか？

居合わさなかった場合でも、後から連絡があると思います。

信賞必罰の姿勢は大切で、内容を問うことなく金額だけではかるべきではないと思いますが、行き届かなかった場合には遠慮なく申し入れるべきと考えます。
ドアマンは確かに入れ替わりが多く、不慣れな間はミスもありますので、こちらのクレームもフロントにおっしゃってよろしいと思いますよ。

追加です。
アンケートの集計結果の公開には、決して反対するものではありません。
なるべくオープンにして、住民同士話し合う機会が増えるのは、とても良いことだと思います。

＞930さん
アドバイス、ご意見有難うございます。
住民を二分した騒動に決着をする為のアンケートであったと思います。
今後は組合員の意見を吸い上げより良い管理に努めて頂きたいと思います。

>>928
匿名のここではなく、管理組合宛意見箱にご記名で投函し、管理組合を通じて具体的な状況、どこにどういう違和感があったのかを伝えると、具体的な改善に繋がる確率が高まるのではないかと思いますよ。

スタッフとの相性もあると思います。
顔と名前が全て一致する訳でもないので当方は決まったスタッフとしか話しません。

不動産業界最大のタブー 両手仲介にご用心
http://diamond.jp/articles/-/67801

防災訓練の強化を〜
地震も恐いけれど火災も恐いです。
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/02/22/211942

>>932
ご意見箱に投函しても２ケ月に一度の理事会では時間の制限もあり反映される事はなく回答さえ得られないと元理事の方から聞きました。入居当初ご意見箱が導入される前に一度だけでフロントを通して理事会に提出しましたが梨の礫でしたね。
それからは無駄と思っています。

>936
ここに書くよりはマシ

>>937
ここが無ければ確実に管理会社が代わっていたでしょうから、書いて下さった方に感謝します。
私なぞ住友以外に選択肢がないと思っていました。

住友の着服問題もこのサイトを見た住民の方の発言で発覚しましたからね。
このサイトは新築購入検討の際も参考になります。
モデルルームに行かなくても投稿によりある程度分かりますから。

管理組合の運営妨害は「共同の利益」に違反するか
http://www.mankan-online.com/management/2012.05.01/article.html

業界『 まだ住民は、騙せる。 』

住民『 大爆笑！！広告に騙される時代は、終わったんだよ！！』

リンクの皆様、情報を沢山有難うございました。
近々、管理会社変更に関しての結論が出るてしょう。
今後の推移を見守って下さい。

できたばかりの新築のものと
ここを比べましたが、
断然ここの方が良いですね。
グレード感が段違いです。
分譲時に買った人の目利きの良さに嫉妬してしまいました。

↑
建物だけはね。
中身は？？

日本の不動産を“爆買い”する中国人の意外な思惑
http://diamond.jp/articles/-/68333?display=b

不動産取引価格情報検索
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

アンケート
森ビル維持への誘導質問が多く
中古マンションの成約価格も森ビルが高いと誘導

資料集が森ビル寄りであり住友の情報が不足で不公平さを感じた。

森ビルの成約価格が高いのは事実でしょう。
住友はコストで優位をしっかり示してあったし公平だと感じたが。
前回の理事会は危機感煽って住友優位な資料で誘導的だったが、
今回の理事会はかなり公平に思う。

都心回帰
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

成約価格は不動産の根源的価値に基づくものでしょう。

根源的→本源的

成約価格が高いのは森ビルだからではないと思いますよ。
森ビルの他物件は別としてATRに関しては立地とかホスピタリティが要素であり不動産の価値は管理会社で決まるものではないと思います。前理事会の失敗は住友一社に絞った事です。
相見積りを取った会社全て土俵に乗せなかった事に尽きます。

森ビル管理と言っても責任者以外は全て外注ですから
森ビルにこだわる必要性なし。

安易に⚪️を付けるやり方に違和感を覚えました。
敢えて言うならまるでモデルルーム見学後のアンケートのようでした。
管理会社変更と言う重要議案に対するアンケートにしては短絡的過ぎます。
インフラストラクチャー整備をするにしてもコストがかかります。
例えば稼働率が高いトランクルームを増設したり不要な施設を閉鎖して他の施設に変えるにしてもコストがかかる事をどの様に考えているのか？