赤坂タワーレジデンス 入居者専用掲示板

＞489さん
ご苦労様でした。

>>500

暇でない人が何で投稿するのか不可解です。

継続審議になって苛立っている住友派はスルーしましょう。

499さん
同感ですね。

掲示板での醜い争いを仕掛けた理事会が罪深いと思います。

全部の人に好かれようなんて、どだい無理な話。誰とも摩擦を起こさない聖人君子なんて、いるわけない。だから、好きな人に好かれるための努力はするけど、そうじゃない人から嫌われるのはちっとも気にしない。ただ、相手の言うことには耳を傾けるようにしてる。もしかしたら、相手が言ってることが合ってるかもしれない。

513さん
私もそうありたいです。

例えば、大手のデベロッパーの分譲マンションは
必ずといっていいほど子会社が管理会社になります。
三井不動産レジデンシャルの場合は三井不動産住宅サービス。
東急不動産の場合は東急コミュニティといった具合です。
そこはほぼ無競争で決まります。つまり割高であるケースがほとんど。
管理組合にしっかりしたリーダーが出てきた場合、
多くは管理会社の変更が議題になります。
なぜなら、「どうも内容のわりには高いのではないか？」と疑問を持つからです。
これはしごく当たり前の展開です。

管理組合と管理会社の契約は1年更新。
だから、変更しようと思えば翌年から変更できます。
しかし、最低限で契約更新の半年以上前から準備が必要です。
理事会でよく協議をして、現契約とサービス内容の問題点を抽出。
臨時総会までは必要ないかもしれませんが、
区分所有者への説明会は必要になるかもしれません。
そして、新たな管理会社を選定するために管理の仕様細目を決めます。
その仕様に従って、数社から見積もり・プレゼンを受けます。
その際、現在契約している管理会社も入れておくとよいでしょう。
契約を死守するために、見積もりで頑張る可能性がありますから。

しかし、そうやって管理会社を変更すると、ほとんどの場合で
コストは大幅に削減できるはずです。
例えば、先ほどの管理費1.5万円、修繕積立金1.万円の場合、
管理費が2割安くなると1.2万円になりますね。
でも、そのまま1.2万円にせずに3千円分を修繕積立金に回すことも可能。
すると管理費12000円、修繕積立金13000円となります。
将来、修繕積立金の増額が予定されているのなら、
この変更によってそれを回避できる可能性が出てきます。

このところちょこちょこ出てきますがコピペの長文はやめてほしいなぁ
きちんと元記事のアドレス載せてもらわないとどんな背景で何のテーマに対してな書かれたものなのか判らないよ
それとちゃんと自分の意見付けないと何言いたいかさっぱりわからん。

>>530は、理事会(収支改善委員会)の意見とほぼ同じです。

この話は、サービスや共有部の少ない普通のマンション(以下素マンションと呼ばせて頂きます)には当てはまるかもしれません。

しかし我が赤坂タワーレジデンスは、500以上の所帯と豊富な施設をケアする優秀な人材が多数必要であり、
その為、現在のホスピタリティを堅持することを条件に再提出させた見積り(Ｂ案)では、
野村も三井もむしろ当初のＡ案より価格が上がり、限りなく森の現行価格に近づいています。

その中で住友だけが下げたのは、素マンション並みの管理サービスしか考えていないのでは？と資料を確認すると、
案の定、24時間管理ですらなく、夜間はセンターから人を派遣するサテライトサービスであることが判明。

更に自社社員を使うから安くなるという住友の、その自社社員の使い込み実体も判明しました。

皆さんは赤坂タワーレジデンスを、ただの素マンションにしたいですか？

そうでなければ森との交渉(値下げだけでなく価格維持とサービスの一層の向上を目指す)を続ける中で、
三井・野村のＢ案も精査し比較検討するにしても、某社は論外と考えます。

>>532　
そう、こういう実体に沿った具体的な意見は長い文章でも大変解りやすくて参考になります。

532さん
今と同じスタッフさんの配置を維持する仕様で見積もり提出してもらったと説明されてましたが、違うんですか。

↑スタッフさんの配置数、時間を今と一緒にする前提での見積もりという意味。

>>532さん
A案が現状維持案なので、この嘘は悪質ですね。相手にしないのが一番。

民主主義は多数決だと聞きました。

Ａ案が現行仕様ならば、Ｂ案は何なのでしょうか？

説明会前に送付された「理事会からのご報告」をご覧下さい。

Ａ案は現行同仕様と添え書きがありますが、最初の時点でこの金額を明示出来るのは、現状管理している森ビルだけの筈です。

ですからそれ以外の会社が出したＡ案はいわゆる叩き台ですよね。

報告書にもある通り、それを受けて理事会が熱心な質疑応答を行った結果、森ビルはこれ以上の見直しの余地はないとしてＢ案の提出はしなかった、と説明会では聞きました。

しかしこれはあくまでも額面上のことで、実際には>>467さんのおっしゃるような付加価値が提案されていたとすれば、未だにそれが知らされないのは残念なことです。

他社も同様に付加価値をつけたのか、それについても、一般住民に詳細は知らされておりません。


さて理事会との質疑応答の結果、他の３社はＢ案を再提出したところ、ご覧の通り三井と野村の見積もりは逆にむしろ上がってしまいました。

(三井も野村も系列の不動産販売会社が熱心にこのマンションの中古販売にあたっており、こちらのホスピタリティの質を良く知るだけに、検討すればするほど金額を下げられなかったのは無理からぬところでしょう)

住友だけがＢ案の金額を更に下げてきたので、当然説明会では、そのサービスの質に注目が集まりました。

確かに住友は現行のサービスの仕様は下げないと主張しましたが、幾つもの観点から多くの一般住民に評価されなかった、その理由の詳細については上の方に出ていますが、ご覧になられましたか？

１つ前のスレッドも含め、ご自分の目でお確かめください。

　分譲マンションを購入すると、ほとんどの場合、入居前から管理費が決まっています。まだ管理組合も設立されていないため、分譲会社の裁量で、自らの系列の管理会社に管理を委託し、その会社が儲かりやすいように管理委託費を設定しています。そこには競争原理が働かないため、当然割高な料金になっているのです。
　マンション管理会社は、いわゆる元請け方式で管理業務全体を管理組合から受託するケースが大半です。
　ただし、管理会社の人員だけですべての業務を実施しているわけではなく、清掃は清掃会社、植栽は植栽管理会社、エレベータはメーカー系列のメンテ会社といった風に再委託しているのです。元請けから派遣されている人員は1名だけです。
　この再委託している業務の実際の原価は、管理組合には分からないようになっています。また、管理会社が分譲会社の子会社である場合、競争なくして高い管理受託料を収受できるため、 ここで大きな中間マージンが発生していると考えられます。
管理委託費は、各現業会社の経費・利益を含め、主として人件費で成り立っています。たとえば清掃は、人件費単価に必要な人数と、当該マンションの作業に必要な時間数を見積もって掛け合わせれば金額が算出できます。これを各業務で積み重ね、元請けの管理会社の経費・利益を最後に加えれば適正な委託費が出てくるのです。
以上です。

>>545
外部のコンサルサイトの一般的なアドバイスのコピペだけでなく、自分の意見を加えてほしいなぁ
安くなれば良い訳では無かった訳ですからねぇ

>>546
高ければ良い訳では無い訳ですからねぇ

今回の件で、区分所有者の意識が高まったのはいいことですね。
管理会社は今のままか、三井がいいと思う。高くなるのは仕方ないでしよ。
野村は高級物件や都心タワーの実績ないからダメだね。
東急は話にならないレベル。
住友に変われば、理事に報酬が入ったのかもしれませんね。

そうですね。
住友は疑われますね。
野村はプラウドがいいですね。

確かにその通りです。住友から理事に紹介料が入りるという噂があり、証拠もあるらしいです。
森ビルが提案した、森ビルが所有する、ライブラリー、スパの使用等というオプションを隠匿して総会にかけたのはそれが理由です。
このオプションが付けばＡＴＲの価値が向上するのは確実です。

社名だけでよいとか悪いとか書いてる人がいるけど、ほんとに事の本質分かってる方なのでしょうか。
思考がおおざっぱではいけません。
建設も管理もも現場監督者の質が重要。大手デべでも小規模案件に優秀な監督は配置しません。
社名で議論するのは無意味ではないでしょうか。

>>548
理事会提案が否決されると、考える会に報酬がはいるという噂があるねぇ。

>>532
532さん
今と同じ仕様で見積もり提出してもらったと説明されてましたが、違うんですか。Yes Noで答えましょう。

>>556
理事会が今と同じ仕様で、と要求した事についてはYes(理事会の言うことを信じるならば…ね)

しかし説明に来た住友社員の英語能力は現状スタッフに遠く及ばなかった上に、
24時間管理ではなく、夜間は集中管理センターからの遠隔管理であると判明したので、
現状と同じ仕様というのは結果としてはNo

従って当時の理事達は、
住友に現状と同じ仕様の見積もりを出させることは出来なかったということなので、
YesかNoかと問われれば、
結果としてはNo

としか答えようがないんじゃないですか

不毛な質問ですね

ここの分譲価格割安だったので、不動産関係者がたくさん買ってたでしょ。
そういった人が住友とつるんだんじゃない。
なぜなら住友は他社からの切り替えに消極的だから。
よっぽど取れる見込みがないと見積出さないよ。
あと、東急だけはやめて下さいね、最悪だから。

以前住んでいたマンションで、東急コミュニティーにはさんざんな目にあいましたので、東急は勘弁願います。

根拠とか理由が書いてないとただ感情で書くのは、公衆便所の落書きと一緒だよ。

でも冷静に考えて、見も知らない＆何の利益にもならない、そして多分合わない＆会わない人に対応しようとするのは、相当ヒマな人か相当優しい人だ。

どちらにしても私はそういう人達に時間を割くならもっと身近で大切な人たちに時間を割きたいと思う♪

>>558
ATTは、たしかに分譲当初は倍率を高くみせてましたけど、裏では、森関係者が優先的に販売されたので、住友とつるむってことはないと思いますよ。

住友とつるんでも意味ないですし（笑）

新理事にはどのくらいの方が手を挙げているのでしょうか？
新旧入れ替わりが可能なくらい集まっていると良いのですが・・。

管理費やらスパやらで揉めてますねー。さすが赤坂。
ATRより管理費が高い森物件といえば、私も住んでいるRHR。
区分所有者が価格も10平米あたり1万円。100平米で10万ですね。このほか町全体修繕費なども請求されます。
もちろん区分所有者は、スパなどの施設は使えません。しかも、駐車場賃料からの管理費修繕費補填なし。

高いですけど、管理組合でも森を外そうなんて発言一度も出てないですよ。
権利変換で手に入れた人は爺さん婆さんになっちまっていますから言えないって（笑）
しかも、私みたいに後から、バカ高い値段で権利者から購入した人は、損しまくり？なんでしょうけど。
森所有の割合が高いので、文句言っても意味がないっていうのもありますがｗｗｗＣは全部、Ｂも一部（森所有)

さらに、ここと違い、トップラウンジ自体もありません。とってもうらやましいです。
というわけで、トップラウンジに出入りできるだけ良しとしませんか？？？？

トップラウンジも何もないPCATの管理費も、ココの悪影響？か何かでたかいでつ三井ぼろ儲け。つ（チラシの裏）
しかも駐車場はセコィ　エレベーターパーキングで出入口一緒ｗｗｗ

RHRって六本木ヒルズレジデンスね。比較するのはどうにかしてるｗ事業協力者住戸あるとたいへん

ここは、折角の高級マンションなのにRhrと比較するのはおかしいという人もいます。
先ずは、管理組合でマンション名の改名から始めませんか？ これなら管理費高くても納得ですね？

Top of hill のところを、Top of hills へ。

宣伝じゃありませんが、虎六仙元麻から選び放題なんですね。素敵。
http://www.moriliving.com/ja/estate/residence

>562の方へ
ご安心ください。
来期、かなり入れ替わります。住友はもう最後の悪あがきor風前の灯火です。
勝ち目はありません。
住友を退散させる目途がつきました。

568さん、それはどういう意味ですか？
何も通知はないですが、何か根拠があるのでしょうか？

マンション内の雰囲気はこれまでと変わらずとても良いままですね。

議事録その他が送られてきました。
理事会ってこんなレベルだったんですね。
呆れ果てました。
森ビルとの面談記録の中に、「組合員の意見を聞き方針を決めることは不可能。衆愚政治となる。そのために理事会があり、理事会が方針を決定する。」などと、理事の一人が仰っており、組合員の意見を聞くことなど微塵も考えておりません。こんな方たちに組合員の代表になってほしくありません。

私も議事録じっくり読ませていただきました。これは継続審議が決まった臨時総会後の資料ですね。
臨時総会を終えてからの反省点もしっかり論点になっていました。
理事の皆さんの中でも意見が分かれる場面も有って互いに活発な議論が交わされている様子が良くわかります
時には少々強い表現も出てまいりますが、それもひとつの主張として尊重されておりとても読みごたえがありました。
一生懸命取り組まれている理事の皆さんの様子はもっと以前から組合員の皆さんに配布されても良かったですね
そうすれば組合員の皆さんも自分の判断で客観的にみる事が出来たでしょう。
森ビル側との交渉経緯もとても重要な情報でした、理事の真剣な交渉の姿も解りますし森ビル側の一見高飛車に見える
回答も良く内容を読むと理事会が求めた質問への真摯な回答とアドバイスでもあります。
この問題は急がずに時間を掛けて根本から意見をまとめ直さないと同じことを繰り返しますね
現在の管理体制への自信とプライドを前面に出してくる堅い森ビル側へしっかり交渉をしてもらっている理事の皆さん
大変ですが引き続きよろしくお願いします。

議事録じっくり読ませていただきました。
森ビルとの面談記録において、常務の発言を読みますと、かなり真っ当なご意見を仰られており、会社としての自信とプライドを感じました。
”仕様変更をせず単純な値下げをすることは出来ない。森ビルはそういう会社ではない。”に関しては、そのブランド力に余裕も垣間見られ、これぞ、ザ・森ビル、このような会社と住友を同列に扱うこと自体、大きな誤りであることを認識します。

われわれのために尊い汗をかいてくださっている皆さんに心から感謝申し上げます。

赤坂の再開発着手、新日鉄興和不動産など、３７階建てビル建設。
2014/09/12 日本経済新聞　地方経済面 東京
　新日鉄興和不動産などは東京都港区赤坂１丁目の再開発に着手した。東京メトロ・溜池山王駅付近で六本木通りに面した約２・５ヘクタールの土地に高層ビルをつくる。オフィスやマンション、店舗が入居する。約４０００平方メートルの緑地も設け、低層の飲食店などを整備する。完成は２０１７年４月の予定だ。
　このほど起工式を開いた。ビルは地上３７階建てで延べ床面積は約１７万平方メートル。６～３６階をオフィスとする。５２戸のマンションも併設する。災害時には低層階の一部を一時避難場所として活用できるようにする。総事業費は約８００億円を見込んでいる。
　ビル周りの歩道に街路樹を植えたり、広場を整備したりして敷地の緑化率を５０％超にする。ビルと溜池山王駅とをつなぐ連絡通路も造り、利便性を高める。

今年も、氷川神社のお祭りに行ってきました。
周辺の住民が増えたせいかなかなかの賑わいで楽しかったです。
近くに昔ながらの雰囲気と、再開発で便利になる町の両方が有るって良いですね。

６月末からの管理会社変更のゴタゴタに気を揉んでおりましたが、継続審議となり、また、先週送付された議事録を読みながら、何とか元に戻りそうな気配を感じました。現行の管理体制に何の不備も感じていない者として、このまま、現行通りを推し進めて頂けるよう、理事の方たちにお願いしたいと思います。

管理組合から、書類がたくさん送られてきましたが、読むまでもありません。
住民の８割が住友に反対なのですから、理事会が早く廃案にしてくれれば済む話だと思います。
何を躊躇しているのでしょうか？

理事会側にこそ工作員がいそう…とまでは言いませんが、管理会社変更を推し進めようとした一部理事には、とてもお疲れ様と言う気にはなれません。
勝手な思いつきに振り回されて生活の根幹が揺らぎ、なり行きがはっきりするまでは心配で、予定していた海外旅行まで取り止めた我が家には、最悪な夏でした。
管理費の値上げもないうちから、毎年こんな事を繰り返されたらたまりません。
投票前に詳しい情報を公開するという、民主主義の大前提を守れない理事会なら、いっそ無い方がいいくらいです。

私も、この件で、今年の夏は、海外に行く気になれず、取り止めました。
酷い一部の理事たちの利権のお蔭で、住民皆が、振り回されたわけです。
強行しようとした一部理事たちは、この混乱の責任を取って辞めてほしいと思います。

スポンサー様が一番強いのはどこも同じ。みんな頑張れ。

>582
言ってることが意味不明。

8割が反対なら早く採決して終わらせてください！

>>585さん
おっしゃるとおりです。はっきりしないのが一番イライラします。

賛成票を投じた者です。最大多数の最大幸福の実現に向け、多数決の原則に則り民主的な手順で議決手続きをすすめてくださることを切望します。その結果はどのようなものであれ受け入れます。

①「広域立地」：都心か郊外かという大まかな立地の違いで、人口と事業集積性の多寡との関係が強い。都心ではなくても横浜や吉祥寺など一定の規模で人口と事業集積性が高まっている地域も広域立地に優位性がある。（60％）
②「狭域立地」：駅前・駅周辺か駅から離れた場所かという特定地域での立地条件である。駅に近すぎても繁華性が高くて住むのに適さないという見方もあるが、一般に駅に近いほど交通と生活の利便性は高まる。（30％）
③「物件スペック」：住居の専有面積や間取り、階数などマンションとしての住み心地の良し悪しを示す。（5％）
④「個別要因」：マンションおよび住戸の設備や仕様、ルーフバルコニーや専用庭など特筆すべき条件の有無を示す。（5％）
の4つの条件がリセールバリューの決定要因で、各項目の最後に記したのがそのウエイト。

だそうです。

>>588
でも森ビルさんが大好きです。

そうなんですよね、私も森ビル好きだなぁ
なんとなくなんですけどねぇ

私は実質本位で、超過利潤をとられすぎているブランドものは買いません。ただ、組合員のお財布事情、立場、意見も多様なのだから、反対意見、賛成意見があるのは当然のこと。
組合員一人ひとりの今後のお財布に関係する大事な意思決定だからこそ、一日も早く組合員全員の意見を再度問う投票を行って公明正大に組合としての決議をしていただけることを強く強く希望します。

お財布のことだけではなく老後も考えて、私はこのマンションのサービスのみを評価し、入居しました
ブランドがどこであれ、スタッフの面子が替わらないという保証がなければ、森と同等のサービスとは見なせません
安かろう悪かろうでも良いという考えで、最初から管理会社を替えて、管理費を値切るつもりのオーナーがいるとすれば、他人まで巻き込んで迷惑をかけないでほしいと、腹立たしいです
万が一、多数決で管理会社を変えるという結論が出たら、絶対に最初からコンペをやり直すべき

多数決で決めたら憎みっこなしが正しい姿勢でしょうね。

臨時総会の時に、理事の方が、30年以降に20何億かかるとか、仰っておりましたし、送られてきた議事録を読むとそのように書いてあります。　しかし、タワーマンションに限らず、普通のマンションでも戸建でも、30年経てば、劣化することは当たり前です。
逆に、理事の方の論理を悪用してこう言い換えましょうか？　”全国のタワーマンションよ！　30年後、これだけの多額な費用がかかるので、今のうちに、管理会社を安い住友に変えて、全国のタワーマンションを住友化しましょう。”←これなら住友もご満悦でしょうか。(笑)

8割が反対なら早く採決して終わらせてください！

職場の知人からすすめられた国土交通省の「不動産鑑定評価基準」をよみました。
Ｐ２５には、次のようにあり、興味深かったです。

不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。

したがって、この手法（＝収益還元法）は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の（＝マイホームのような自己使用の）住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。 　

マンション施設を使って今日も健康食品の集会を行っていましたが、あの光景は本当に当マンションの価値を落としますね。
総会の時にレジデンスであるマンションの規約を破って法人登記をしている違反者の制裁を討議できないものでしょうか。
新理事さんに期待致します。

早く廃案になるように願っております。

民主主義の欠点。
ー民主的な組織は非効率
当然、会議ばかりしているから実行は遅くなる。また、民主的であるがゆえに、「優先度」をつけることも簡単にはいかない。
ー民主的な組織は多数決
民主的な組織で意見が真っ二つに割れて全会一致での合意形成ができなくなってしまった場合には、最終的には多数決により決めることになる。また、正しい・正しくないに限らず、民主的な組織では少数派の意見は大概後回しにされるか、無視される。
ー民主的な組織の企画は丸くなる
例えば、ゲームを作ろうと思ったとする。誰かが、結構面白い企画書を提出する。それに対して、俺はこれがいい、あれがいい、と色んな人の意見を取り込んでいくと、最初の企画提出者が考えていた「世界」はどんどん余計なものを取り込んでいって、なんだか闇鍋のようなものが出来上がってしまう。