赤坂タワーレジデンス 入居者専用掲示板

>>467

そんな詳細なものが出ていたのですか！

時間を都合して説明会には出席したのに、そちらでは見せてもらえず残念…というより、何のための説明会だったのかと思います。

森ビルの提案書はいいですね。

個人的には六本木ヒルズの中にある23区の建物模型(オリンピック招致にも使われた)を見せてもらえると嬉しいです。

年に２回くらい公開するらしいのですが、子供さんと一緒でないと参加できないらしいので(笑)

施設利用の優待は魅力的です。

継続審議ということですが、理事会の説明では７月中に決めないと、契約はできないというお話でしたので、この１年は森と考えていましたが違うのですか？

説明会は５回開催されましたが
全ては住友の提案のみに費やされました。
組合員のご夫妻から住友の会社説明は必要なしとの
ご意見が出ました。このマンションをどう管理してくれるのか
との質問が出ました。

森ビル、三井、野村の提案は伏せてひたすら住友を
推す理事会の姿勢には怒りさえ感じます。

森ビルと暫定契約をして三ヶ月前に申し出れば解約は可能です。
臨時総会に参加された組合員の方から発言ありました。

説明会にて理事から素人呼ばわりされてお調べになったようです。

住友の可能性はまだあります。

森ビル提案書
なぜ開示しなっかたのでしょう。
誰のための何のための説明会だったのか、疑問を持たれても仕方ないですね。

管理会社変更と言う住民にとって重要な問題を理事会の数人で決め
事後報告のような手紙、更には住友だけによる説明会をやり
強行採決をしようとした理事会です。

継続審議になって当然です。

臨時総会10分の休憩時にどよめきが起きました。
何と住友が二階に待機していたことが発覚。

可決されると想定して待機させたのでしょう。
全く呆れ果てました。

要は説明会は住友に承諾をお願いする会であったと言う事ですね。

説明会＝住友劇場だった訳か。

主演 住友
演出 理事会ってとこだな。

管理業務を引き続き森ビルに任せる場合には、追加サービスも魅力的ではありますが、この機会に基本業務の低下を改善していただかないといけません。　

このマンションの大きな特徴の一つ正面ゲートのガードマンボックスにはかつて24時間体制で重みのあるユニフォームで規律有る警備員さんが常に睨みを効かせてくれていたはずです。

タクシーを利用する時や来客の際には高級ホテルの様にいつもきちんとした服装で礼儀正しいプロのドアマンが居住者の顔を覚えて機敏にエスコートしてくれていました。

清掃を担当する係の方々もガーデンなどを掃除しながら敷地を歩く人へ居住者如何を問わずに挨拶などの声掛けを積極的に行って敷地内でのモラル向上に一役買っていました。

住まいには少し堅苦しすぎると感じる方もいたかもしれませんが、設備だけではなく意識の高いスタッフさんの行動が、用事が無ければ近寄り難い程の風格を持ったこのマンション独特の雰囲気を創りセキュリティやモラルの向上につながっていたはずです。

森ビルの区分所有が無くなった頃からスタッフさんの様子が徐々に変化していき、申し訳ないですがいつの間にか威厳をあまり感じない警備員さんが配置されてカーキ色の警備服のままドアマンを兼務している状態になってしまいました。清掃の方の声掛けもあまり見かけません。

なぜ変わってしまったのでしょうか？　
風格が薄れて行く兆候と同時にまだほんの少しですが敷地内でのモラル低下や時にはセキュリティを不安に思う事も出てきました

少し長くなりましたが初期の頃からお住まいの皆さんが何となく管理の質が低下したみたいと漠然と感じる要因はこんな所にもあるのではないでしょうか。

480さんのご意見、よくわかります。
その為にも理事会が規約に反してオフィス使用しているところは撤退させないとドアマンも選別に困りますよね。

警備員の方について
六本木ヒルズや仙石山に異動になったベテランの
方もいます。どこの会社でも有る事です。
威厳があるより親しみを感じるような
警備員であって欲しいと思います。

ベルボーイさんについては新人でまだ不慣れな点もあるかと
思います。

ここは住居でありホテルではありません。

そういえば、ドアマンの制服はいつのまにか変わりましたね。

警備員さんが兼ねているのでしょうか？

しかしお仕事ぶりが変わったということはないと思いますよ。

むしろ今担当している人達は非常に優秀で、
うちはよくタクシーを使いますが、老齢の家族のせいか、
乗りつけた時に自動開閉とは逆の側のドアも開けてくれたり、
他にも色々と気を遣って、親切にしてくれます。

これまでに何代も変わっていますけれども、
少しでも気が利かないと思った人はすぐに変わっていて、それはレセプションも同様です。

欲を言えば各階廊下の掃除の回数はもっと多くてもいいですね。


フロントマンが挨拶しても黙殺する方を時々見かけますが、挨拶は居住者の側も積極的にした方が良いと思います。


本当はフロント業務に差し障りがなければ、
違法なパーティーなどもネットで気付いた方がレセプションに申告されれば、理事会に報告が届いて、
事前に取り締まる、終わった後ならば罰金を追加徴収して頂けると良いのですが…

ネットを見れば一目瞭然なのですから、
報告する側が一々部屋番号や名前を名乗る必要はないと思いますし、
管理会社を頼るよりも、それが一番確実ではないでしょうか？

フロントのかたがた、ドアマンのかたがた
毎日ご親切にありがとうございます。

掃除の方々、ごみステーション、公開空地いつもきれいにしてくださりありがとうございます。エレベーターの内壁も毎日きれいにしてくださりありがとうございます。

ガードマンボックスの溝をいつもきれいに拭いてくださり感激しております。

483さん

おっしゃる通りです。
私もドアマンの方には親切にして頂きました。
マンションの反対側からタクシーを待っていましたが
中々来なくて困っていましたらドアマンの方が拾って下さり
車寄せ迄入れてから私の前に止まりました。
運転手さんが教えて下さいました。

お名前が判らずお礼も言えずにいますが
とても素晴らしい配慮だと思います。
制服とが外見では無く中身が大切だと思います。

継続審議と言う事でどうなるか分かりませんが
森ビルさんもこの機に緊張感を持って頂きたいと思います。

特に常駐しているお若い責任者の方には住民だけてはなく
フロント、警備、ドアマン、清掃、設備、こちらで
働く従業員全ての方に気を配って頂きたいと思います。
スタッフは宝であることを忘れずにお願いします。

マンション管理規約改正について (抜粋)
国交省の委任状に関する見解

（２）総会における議決権の取扱いの適正化
　［1］議決権行使書・委任状の取扱いの整理
　　組合員による出席によらない総会の運営方法である書面による議決権行使（議決権行使書及び委任状）の取扱いのルールを明確化する。
　　・組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、委任状よりも、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されることが重要であること
　　・白紙委任状が多用されないよう、例えば委任状の様式等において、誰を代理人とするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくこと
等についてコメントに記載。
　［2］委任状による代理人の範囲について、標準管理規約本文で限定的に列記するのではなく、コメントで基本的な考え方（代理人の範囲は、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましいこと等）を記述することとする。

継続審議の理事会の方々へ

今回の管理会社変更におきまして、住民は不意打ちを食らったような形になり賛成、反対票が拮抗したようですが再び通常総会にて住友を出して来ても拮抗の票にはならないと思います。何故ならば住民の免疫力と学習能力が出来たからです。

短期間でこの案件を進めることは愚の骨頂に等しく住民を愚弄するものです、

気になっていろいろ下に貼り付けたような資料などを読んでみました。いいことが書いてあると感じました。説明会の説明内容とも符号すると感じました。
強い反対意見をお持ちの方はなぜなのでしょうか？
ご指導ください。

「住友事業精神」とは、住友家初代・住友政友（1585年～1652年）が後生に遺した商いの心得『文殊院旨意書』を基盤とし、住友の先人により何代にも亘って発展・深化を遂げてきたもので、その要諦は明治15年に制定された住友家法の中で初めて条文化され、明治24 年（1891年）に家法の中の「営業ノ要旨」として２箇条に取り纏められました。「営業ノ要旨」は、その後若干の字句修正はありましたが、内容は全く変更されることなく今日に受け継がれています。

第一条
我が住友の営業は、信用を重んじ確実を旨とし、以てその鞏固隆盛を期すべし
第二条
我が住友の営業は、時勢の変遷、理財の得失を計り、弛張興廃することあるべしと雖も、苟も浮利に趨り、軽進すべからず
※住友合資会社社則（昭和３年制定）より

　第一条は、住友事業精神の基本が、何よりも「信用を重んじる」こと、言葉をかえれば、「常に相手の信頼に応える」ことにあるということを謳っています。
　第二条では、まず前段で、企業である以上、社会の変化に迅速・的確に対応し利潤を追求すべきであり、既存の事業に安住することなく常に事業の興廃を図るという積極進取の精神が重要であることを明確にしています。その上で、後段では「浮利を追求し、軽率、粗略に行動する」ことを戒め、改めて信用と確実の大切さを謳っています。「浮利」とは、「一時的な、目先の利益」あるいは「安易な利益追求」のことですが、「道義にもとる不当な利益」の意味も込められています。
この他にも、住友には下に示すような脈々と受け継がれている考え方があります。

『技術の重視』
住友の銅事業の源流が「南蛮吹き」という当時最先端の精練技術にあったように、技術を大切にし、新技術の開発にも積極的に取り組む経営姿勢は、住友の事業発展の原動力といえます。

『人材の尊重』
企業を守り立てていくのは人材です。優秀な人材の発掘と育成は歴代経営の最重要事項として位置づけられており、「事業は人なり」の精神は住友の伝統として今に受け継がれています。

『企画の遠大性』
住友の事業が長期的・継続的な視点を要する銅山経営を根幹にしていたことに由来する精神で、将来を見据えた長期的な視点、国家・社会全体の利益という大所高所の視点は、歴代の経営者に一貫して受け継がれてきた精神です。

『自利利他、公私一如』
明治期の第２代住友総理事・伊庭貞剛の「住友の事業は住友自身を利するとともに、国家を利し社会を利する底の事業でなければならぬ」という言葉に代表されるように、常に公益との調和を図る経営姿勢も住友の伝統であり、その根底には「社会への報恩」の精神があります。

「住友の歴史と事業精神」については、下記サイトに詳しく紹介されています。
住友グループ広報委員会：http://www.sumitomo.gr.jp/

No.489さん

「住友事業精神」に基づいて、”着服”が行われたのでしょうか（笑）

＞No.489

ちゃんちゃら可笑しくて、ここまで行くと、すでにコメディの域ですね。

＞490さん
＞491さん

＞489は住友社員の投稿？ではありませんか？
二階で待機してたのに退散せねばならなくなった訳ですから
悔しかったでしょう。

住友はしぶといから中々手を引かないと思います。
このマンションのグレードとステータスが何としても
欲しい！たとえ損をしてでもです。

住友という会社は、常軌を逸してる会社だということが、
今回のことを通して、よく分かりました。
なりふり構わず、企業倫理などあったものではありません。

スレご利用の皆さん。
私のような者もロムしてます。
誹謗中傷ではなく、事実のみの記載をされるようにお願いします。

事実でなく、感情しかレスできないのは偽者住民ではないでしょうか？
下のような人がレスしているのでは？

レスの中には、スレが荒れるのを楽しむ人。
管理会社に恨みを持つ人。
（管理会社の板います。）

玉石混交。

>>495さんは何が事実で、何が誹謗中傷かを見分ける眼をお持ちのようですが？
感情的と思うレスはスルーして、必要な情報のみ取得するスキルこそ、インターネットには不可欠ですよ。

住友がいい、住友はダメ。のご意見は良くわかりました。森ビルに対してのご意見が少ないように思います。住友以外なら管理会社変更は善し が 多数と理解しても ご異存はありませんね？

>>498
すごい上から目線の言い方に理事会と同じ匂いを感じます(笑)
森の話題はたくさん出ていますよ。
少し上の書き込みくらい読んだらどうですか？
森に否定的な意見の少ないのが、癇に障ると解釈してもご異存ありませんね？

>>499
貴方のレベルに合わす程 暇ではありません。以後の投稿は差し控えなさい。

＞489さん
ご苦労様でした。

>>500

暇でない人が何で投稿するのか不可解です。

継続審議になって苛立っている住友派はスルーしましょう。

499さん
同感ですね。

掲示板での醜い争いを仕掛けた理事会が罪深いと思います。

全部の人に好かれようなんて、どだい無理な話。誰とも摩擦を起こさない聖人君子なんて、いるわけない。だから、好きな人に好かれるための努力はするけど、そうじゃない人から嫌われるのはちっとも気にしない。ただ、相手の言うことには耳を傾けるようにしてる。もしかしたら、相手が言ってることが合ってるかもしれない。

513さん
私もそうありたいです。

例えば、大手のデベロッパーの分譲マンションは
必ずといっていいほど子会社が管理会社になります。
三井不動産レジデンシャルの場合は三井不動産住宅サービス。
東急不動産の場合は東急コミュニティといった具合です。
そこはほぼ無競争で決まります。つまり割高であるケースがほとんど。
管理組合にしっかりしたリーダーが出てきた場合、
多くは管理会社の変更が議題になります。
なぜなら、「どうも内容のわりには高いのではないか？」と疑問を持つからです。
これはしごく当たり前の展開です。

管理組合と管理会社の契約は1年更新。
だから、変更しようと思えば翌年から変更できます。
しかし、最低限で契約更新の半年以上前から準備が必要です。
理事会でよく協議をして、現契約とサービス内容の問題点を抽出。
臨時総会までは必要ないかもしれませんが、
区分所有者への説明会は必要になるかもしれません。
そして、新たな管理会社を選定するために管理の仕様細目を決めます。
その仕様に従って、数社から見積もり・プレゼンを受けます。
その際、現在契約している管理会社も入れておくとよいでしょう。
契約を死守するために、見積もりで頑張る可能性がありますから。

しかし、そうやって管理会社を変更すると、ほとんどの場合で
コストは大幅に削減できるはずです。
例えば、先ほどの管理費1.5万円、修繕積立金1.万円の場合、
管理費が2割安くなると1.2万円になりますね。
でも、そのまま1.2万円にせずに3千円分を修繕積立金に回すことも可能。
すると管理費12000円、修繕積立金13000円となります。
将来、修繕積立金の増額が予定されているのなら、
この変更によってそれを回避できる可能性が出てきます。

このところちょこちょこ出てきますがコピペの長文はやめてほしいなぁ
きちんと元記事のアドレス載せてもらわないとどんな背景で何のテーマに対してな書かれたものなのか判らないよ
それとちゃんと自分の意見付けないと何言いたいかさっぱりわからん。

>>530は、理事会(収支改善委員会)の意見とほぼ同じです。

この話は、サービスや共有部の少ない普通のマンション(以下素マンションと呼ばせて頂きます)には当てはまるかもしれません。

しかし我が赤坂タワーレジデンスは、500以上の所帯と豊富な施設をケアする優秀な人材が多数必要であり、
その為、現在のホスピタリティを堅持することを条件に再提出させた見積り(Ｂ案)では、
野村も三井もむしろ当初のＡ案より価格が上がり、限りなく森の現行価格に近づいています。

その中で住友だけが下げたのは、素マンション並みの管理サービスしか考えていないのでは？と資料を確認すると、
案の定、24時間管理ですらなく、夜間はセンターから人を派遣するサテライトサービスであることが判明。

更に自社社員を使うから安くなるという住友の、その自社社員の使い込み実体も判明しました。

皆さんは赤坂タワーレジデンスを、ただの素マンションにしたいですか？

そうでなければ森との交渉(値下げだけでなく価格維持とサービスの一層の向上を目指す)を続ける中で、
三井・野村のＢ案も精査し比較検討するにしても、某社は論外と考えます。

>>532　
そう、こういう実体に沿った具体的な意見は長い文章でも大変解りやすくて参考になります。

532さん
今と同じスタッフさんの配置を維持する仕様で見積もり提出してもらったと説明されてましたが、違うんですか。

↑スタッフさんの配置数、時間を今と一緒にする前提での見積もりという意味。

>>532さん
A案が現状維持案なので、この嘘は悪質ですね。相手にしないのが一番。

民主主義は多数決だと聞きました。

Ａ案が現行仕様ならば、Ｂ案は何なのでしょうか？

説明会前に送付された「理事会からのご報告」をご覧下さい。

Ａ案は現行同仕様と添え書きがありますが、最初の時点でこの金額を明示出来るのは、現状管理している森ビルだけの筈です。

ですからそれ以外の会社が出したＡ案はいわゆる叩き台ですよね。

報告書にもある通り、それを受けて理事会が熱心な質疑応答を行った結果、森ビルはこれ以上の見直しの余地はないとしてＢ案の提出はしなかった、と説明会では聞きました。

しかしこれはあくまでも額面上のことで、実際には>>467さんのおっしゃるような付加価値が提案されていたとすれば、未だにそれが知らされないのは残念なことです。

他社も同様に付加価値をつけたのか、それについても、一般住民に詳細は知らされておりません。


さて理事会との質疑応答の結果、他の３社はＢ案を再提出したところ、ご覧の通り三井と野村の見積もりは逆にむしろ上がってしまいました。

(三井も野村も系列の不動産販売会社が熱心にこのマンションの中古販売にあたっており、こちらのホスピタリティの質を良く知るだけに、検討すればするほど金額を下げられなかったのは無理からぬところでしょう)

住友だけがＢ案の金額を更に下げてきたので、当然説明会では、そのサービスの質に注目が集まりました。

確かに住友は現行のサービスの仕様は下げないと主張しましたが、幾つもの観点から多くの一般住民に評価されなかった、その理由の詳細については上の方に出ていますが、ご覧になられましたか？

１つ前のスレッドも含め、ご自分の目でお確かめください。

　分譲マンションを購入すると、ほとんどの場合、入居前から管理費が決まっています。まだ管理組合も設立されていないため、分譲会社の裁量で、自らの系列の管理会社に管理を委託し、その会社が儲かりやすいように管理委託費を設定しています。そこには競争原理が働かないため、当然割高な料金になっているのです。
　マンション管理会社は、いわゆる元請け方式で管理業務全体を管理組合から受託するケースが大半です。
　ただし、管理会社の人員だけですべての業務を実施しているわけではなく、清掃は清掃会社、植栽は植栽管理会社、エレベータはメーカー系列のメンテ会社といった風に再委託しているのです。元請けから派遣されている人員は1名だけです。
　この再委託している業務の実際の原価は、管理組合には分からないようになっています。また、管理会社が分譲会社の子会社である場合、競争なくして高い管理受託料を収受できるため、 ここで大きな中間マージンが発生していると考えられます。
管理委託費は、各現業会社の経費・利益を含め、主として人件費で成り立っています。たとえば清掃は、人件費単価に必要な人数と、当該マンションの作業に必要な時間数を見積もって掛け合わせれば金額が算出できます。これを各業務で積み重ね、元請けの管理会社の経費・利益を最後に加えれば適正な委託費が出てくるのです。
以上です。

>>545
外部のコンサルサイトの一般的なアドバイスのコピペだけでなく、自分の意見を加えてほしいなぁ
安くなれば良い訳では無かった訳ですからねぇ

>>546
高ければ良い訳では無い訳ですからねぇ

今回の件で、区分所有者の意識が高まったのはいいことですね。
管理会社は今のままか、三井がいいと思う。高くなるのは仕方ないでしよ。
野村は高級物件や都心タワーの実績ないからダメだね。
東急は話にならないレベル。
住友に変われば、理事に報酬が入ったのかもしれませんね。

そうですね。
住友は疑われますね。
野村はプラウドがいいですね。

確かにその通りです。住友から理事に紹介料が入りるという噂があり、証拠もあるらしいです。
森ビルが提案した、森ビルが所有する、ライブラリー、スパの使用等というオプションを隠匿して総会にかけたのはそれが理由です。
このオプションが付けばＡＴＲの価値が向上するのは確実です。

社名だけでよいとか悪いとか書いてる人がいるけど、ほんとに事の本質分かってる方なのでしょうか。
思考がおおざっぱではいけません。
建設も管理もも現場監督者の質が重要。大手デべでも小規模案件に優秀な監督は配置しません。
社名で議論するのは無意味ではないでしょうか。

>>548
理事会提案が否決されると、考える会に報酬がはいるという噂があるねぇ。

>>532
532さん
今と同じ仕様で見積もり提出してもらったと説明されてましたが、違うんですか。Yes Noで答えましょう。

>>556
理事会が今と同じ仕様で、と要求した事についてはYes(理事会の言うことを信じるならば…ね)

しかし説明に来た住友社員の英語能力は現状スタッフに遠く及ばなかった上に、
24時間管理ではなく、夜間は集中管理センターからの遠隔管理であると判明したので、
現状と同じ仕様というのは結果としてはNo

従って当時の理事達は、
住友に現状と同じ仕様の見積もりを出させることは出来なかったということなので、
YesかNoかと問われれば、
結果としてはNo

としか答えようがないんじゃないですか

不毛な質問ですね

ここの分譲価格割安だったので、不動産関係者がたくさん買ってたでしょ。
そういった人が住友とつるんだんじゃない。
なぜなら住友は他社からの切り替えに消極的だから。
よっぽど取れる見込みがないと見積出さないよ。
あと、東急だけはやめて下さいね、最悪だから。

以前住んでいたマンションで、東急コミュニティーにはさんざんな目にあいましたので、東急は勘弁願います。

根拠とか理由が書いてないとただ感情で書くのは、公衆便所の落書きと一緒だよ。

でも冷静に考えて、見も知らない＆何の利益にもならない、そして多分合わない＆会わない人に対応しようとするのは、相当ヒマな人か相当優しい人だ。

どちらにしても私はそういう人達に時間を割くならもっと身近で大切な人たちに時間を割きたいと思う♪

>>558
ATTは、たしかに分譲当初は倍率を高くみせてましたけど、裏では、森関係者が優先的に販売されたので、住友とつるむってことはないと思いますよ。

住友とつるんでも意味ないですし（笑）

新理事にはどのくらいの方が手を挙げているのでしょうか？
新旧入れ替わりが可能なくらい集まっていると良いのですが・・。

管理費やらスパやらで揉めてますねー。さすが赤坂。
ATRより管理費が高い森物件といえば、私も住んでいるRHR。
区分所有者が価格も10平米あたり1万円。100平米で10万ですね。このほか町全体修繕費なども請求されます。
もちろん区分所有者は、スパなどの施設は使えません。しかも、駐車場賃料からの管理費修繕費補填なし。

高いですけど、管理組合でも森を外そうなんて発言一度も出てないですよ。
権利変換で手に入れた人は爺さん婆さんになっちまっていますから言えないって（笑）
しかも、私みたいに後から、バカ高い値段で権利者から購入した人は、損しまくり？なんでしょうけど。
森所有の割合が高いので、文句言っても意味がないっていうのもありますがｗｗｗＣは全部、Ｂも一部（森所有)

さらに、ここと違い、トップラウンジ自体もありません。とってもうらやましいです。
というわけで、トップラウンジに出入りできるだけ良しとしませんか？？？？

トップラウンジも何もないPCATの管理費も、ココの悪影響？か何かでたかいでつ三井ぼろ儲け。つ（チラシの裏）
しかも駐車場はセコィ　エレベーターパーキングで出入口一緒ｗｗｗ

RHRって六本木ヒルズレジデンスね。比較するのはどうにかしてるｗ事業協力者住戸あるとたいへん

ここは、折角の高級マンションなのにRhrと比較するのはおかしいという人もいます。
先ずは、管理組合でマンション名の改名から始めませんか？ これなら管理費高くても納得ですね？

Top of hill のところを、Top of hills へ。

宣伝じゃありませんが、虎六仙元麻から選び放題なんですね。素敵。
http://www.moriliving.com/ja/estate/residence

>562の方へ
ご安心ください。
来期、かなり入れ替わります。住友はもう最後の悪あがきor風前の灯火です。
勝ち目はありません。
住友を退散させる目途がつきました。

568さん、それはどういう意味ですか？
何も通知はないですが、何か根拠があるのでしょうか？

マンション内の雰囲気はこれまでと変わらずとても良いままですね。