売れない理由、今後の展開。

>>50

>駅に近い途中のバス停では、いくら頻繁にバスがきても、
>満員で実際に乗れるバスが少ないんです。

それは「適度に遠い」「始発がある」→バス乗れる確立高い
ということですか？そうかもねん＞ITP

徒歩16分=80m×16分=1,280m...
おぉ　一応　うちの会社の基準でバス代支給ギリギリでますね。

かなり脱線してきましたね^＾;

スレ主旨にもどすと
□売れない理由
-住環境がよいから売れるとは限らない
-主要駅へのアクセス（距離や方法）で明暗わける
-ブランドイメージだけでは限界ある

□今後の展開
-1年以上売れ残っていると重症。
　別に住民に直接的なダメージはないがこの状態続くと売り難くそう（未入居と中古の比較）
-賃貸にスイッチする可能性
　賃貸住民と分譲住民との意識差発生
-デベ直営販売会社から、二次販売業者への転売→たたき売りの可能性
　中古価格への反映が予想される。

＞-デベ直営販売会社から、二次販売業者への転売→たたき売りの可能性
＞中古価格への反映が予想される。
まあ、程々に売れ残ると、このパターンはよくあること。
最低でも２割ダウンくらいで仕入れさせ、
１割ダウンくらいで市場に出てくる。

大量に売れ残ると、賃貸への道か。

＞-主要駅へのアクセス（距離や方法）で明暗わける
これは、ＫＧＨ（４００のうち１年後２５残）やＩＴＰ（４５０が５ヵ月後完売）など、
具体例が出ていたね。

>>50
>ＩＴＰ以前に竣工した小規模マンション（荻窪駅まで徒歩１６分くらいと、徒歩１２分くらい）
>が、１年以上経っても売れ残っています。

徒歩13分でもプラウドはもう竣工前に完売しそうだから
そこはやっぱブランド力とか立地の差がでるのでは？

ITPの裏の公園とか、プラウドの低層で住宅街の中って
遠いながらも引き付けるものはあると思うよ。

青梅街道に面し、消防署・警察署に囲まれたレクセルが
どうなるか静観してます。

>>49

だからバスが大事なのですよｗ

駅遠物件であることは事実です。
契約前は、数度バスの流れ具合をチェックし「あれだけ本数あれば私鉄駅前に
住んでるのと一緒かな」（終バスも24時近くまであるし）という私見で
バス通勤前提で購入しました。（銀座発の深夜バスもあるし...）
実際には、日産自動車前からバス2台通過したことはないです。
通勤時間帯は、ダンゴ状態で次から次へとやってきますから、バス待ち
3分程度で、荻窪駅まで専用レーンで、かつ警察署も近いので違反者も
すくないようで、渋滞に巻き込まれることなく、大体10分位で駅まで
つきます。

住環境としては、敷地内外に公園を配し、救急病院・区出張所
郵便局・Ｑイセタン・コンビニ（一軒つぶれて、一軒できた^^;）
小学校などが歩いて5分もかからないところにあるので、「陸の孤島」
というほど不便ではないですし、思ったより静か...

私立の制服きた小・中学生とかプロムナード発でよく見かけます。
バス代は掛かりますが、親にしてみれば、夜道を延々と歩かせるより
バスで移動の方が安心なのでは？
（夜になるとバス停で塾帰りの子を待つ親御さんも見かけます）

本当は、広尾、高輪、目黒あたりに住みたかったけど財力的に㍉なんで...
まぁ　バス便前提なら思ったより快適ですよ。

バスって、ちょっと遅い時間になると本数激減なんて事はないの？
飲んで帰った日は、タクシー待ちの長い行列に並ぶなんていやだな。

満員のバスって痴漢がいない？
座ってても隣に変なおにいちゃんが座った経験あり。
（自分の手を自分のももにあてて、人のももにも触ろうとする）

>>57
それは君があまりにも魅力的だったからさ。

バスはあってもですな、以前ＪＲ線沿線にいたが、朝のラッシュでは、駅の近くでバスは
渋滞で超ノロノロ、並行する私鉄の踏切は開かない。
で、私鉄線のかなり前で乗客の大勢が降りて徒歩。結局最初から歩くのとあまり変わらないと
いうのがあった。
チャリ通勤・通学がもの凄く、駅周辺は不法駐輪だらけ。

>>59
路線によってはそういう所も多いですね。
路線の立体交差と駐輪場の登録制と厳しい取締り、
中央線の三鷹以東に人気が高い理由もよくわかるでしょう。

マンションを売っている俺が来ましたよ。

普通は、管理費等はどんなに苦しくても完売までデベが負担します。
管理組合負担にすると、確かにデベの金銭的な負担は軽くなりますが、
結局販売時に「相場より３倍」という管理費をお客に提示しなければいけません。
「管理費高っ！」と言われて終わりです。それではますます売れなくなってしまうのです。

完成から1年が経つと「新築」ではなくなり、金融機関の融資条件も変わります。
抵当権設定時の担保評価額が下がり、融資可能額も変わります。

可能性が高いのは残住戸を他の業者に投売り、価格を大幅に下げて再販売をかける事でしょう。
「賃貸」は数戸の場合は考えられますが、何十戸ではまず行いません。
数十年かけての資金回収なんて、自転車操業のマンションデベロッパーでは不可能です。

>>59
並行する私鉄の踏切、不法駐輪ってどこのこと？
うちは吉祥寺最寄ですが同じバス便でもだいぶ事情が違うようですね。

グランドメゾン杉並って、ガーデンヒルズの対抗になりそうだね。
私鉄（井荻）駅まで徒歩9分、託児所、カフェ、練馬・杉並2区にまたがる物件。
住環境という意味では環八が目の前というのと、駐車場100%というのが気になりますが
かなり、購買層だぶる部分多そうな気がしますが...

まだまだ、ガーデンヒルズ完売は先そうですね。

ええ〜、ガーデンヒルズはシニア層中心、不便でも静かな環境を望む人、
グランドメゾンは子育て世代中心、車で移動することの多い人、
というイメージだけどなあ？

>>65

シニア層に託児所いらんでしょ？ 普通にファミリタイプだと思う。＞久我山
あの立地を「車で移動」となぜ読む？あのあたりは、車メチャメチャ混むよ。
普通大半は西武（新宿・池袋）線で通勤・通学と思うのだけど．．．

ヒトのイメージも色々ありますねー

>66
シニア層が増えてくれば、託児所転じてシニア対象のデイケアセンター、これ計画分野の常識！

>>66
ファミリータイプの割りには学校遠すぎ。
見学に行ったけど、実際の居住者もシニア層が多いよ。
皆さん品が良くて、育ちの良い人が集まっているんだな〜と思った。
我が家はガラが悪いので無理ｗ

むしろガーデンヒルズが車生活かと。
駅が遠い、東八道路・高速インター至近、甲州街道も遠くない。

>>68
三鷹市になってる部分だと昼間でも暗い農家の林の中を歩いて小学校まで行かなければならない。
世田谷区になっているのが大半だが、中央高速を越えて行くんだよね。こっちは三鷹市の小学校よりもっと遠い。

>>70
世田谷の方の小学校は甲州街道の近くでしょう。
アレフの道場も近くですね。

>>5 匿名さん

そうでもないけど。

リーマンショックで大変だったようですね。

>>67 匿名さん


常識の範囲内が頑張らないといけないですよね。

全然そうでもない