売れない理由、今後の展開。

>>21
駅からの距離が遠くても、久我山ＧＨと同時期に引渡しされた物件は完売したものは多いです。
駅からマンションまでが、ずっと幹線道路沿いで、バスも頻繁に走っていると全然違います。
また、都心に向かう路線と、横方向の路線でも異なります。

三鷹・吉祥寺からの武蔵野ガレリア（昨年２月引き渡し、その後５ヵ月で完売）。
近い三鷹で徒歩２０〜２５分です。（東西の細長いので、両端でかなりの差がある。）

荻窪・西荻窪からのin the Park 荻窪（昨年３月引き渡し、その後５ヵ月で完売）。
近い西荻窪からで徒歩１６分。
久我山ＧＨの久我山駅から徒歩１５分（夜間は実質徒歩２０分）より遠いです。

KGHは立地の割に価格設定が強気過ぎるだけでしょう。
1割安ければ竣工前に完売だったと思う。
建物自体はとっても良いと思いました。

>>23
確かに建物自体はいいけど、各棟にロビーを作ったり、余計なものが多過ぎる。
それ以外に、第一種低層住居専用地域にマンションを作ったんだから、土地の持ち分が多く、
そんなに価格を安くは出来ないんじゃない？
固定資産税が、今年いくらになるのかな。

スレ主さんのマンション、このような観点で見たらどうですか？

売れ残り部屋の管理費はその時点で区分所有者たる
販売会社が支払わねばならない。
これは法律上当然のこと、と思っていたが・・・
http://www.fukukan.net/topic_urenokori.html
を見ると、この業界、これまでそうじゃなかったみたいなんだな。
まあ、４月からこの改正が決まったということで、
今後は重要事項説明書にその旨記述せずに売れ残り管理費を払わない
ということは許されなくなる。

また、賃貸化ということになったら、そのときは、賃貸専門の子会社か何かがオーナーって
ことになるんだろうから、その場合も管理費は賃貸会社から払って貰える。
むしろ賃貸化した場合の問題点は、議決権の多数を賃貸会社が占めることになるから、
重要議題に関してオーナー住人の意見が通りにくくなることだろうな。

>>22
私の感覚だと竣工前に完売が前提なのです。
（あくまで個人的な考えです）

たしかに立地と規模を考えると善戦しているようにも思えますが、
賃貸や売りに出すときに苦労するのが目に見えています。

以前、私も環境等を重視して徒歩15分の郊外（新宿まで15分）の
物件を買いましたが、３年で売りに出したという経緯があります。

売るときも苦労しましたが、賃貸に出したときの坪単価に唖然と
しました（坪単価約１万円）。

こういう物件は買うのではなく、借りた方がいいのだなと勉強
しました。

>>22

久我山GHは、住友なのは良いけど
-「久我山」というイメージとは裏腹に実は烏山と三鷹市
-住宅街ではるけど、かなり夜道怖い
-バスも本数少ない
-私鉄利用
物件のインフラとしては、同時期に販売していた物件と比較しても
申し分ないけど、中央線利用の駅遠物件に比べると、立地とか
利便性という意味ではかなり格差あると思う。

通学にも通勤にも中途半端だし、ファミリ向けにはどうかな？
満足していらっしゃるのは、車通勤とか、通勤しないご年配とかが
多そうです。運もあるけど、住友のマーケティングと値付が失敗して
いるのだと思うよ。（売れ残っている理由）

>>27
KGHは三鷹市のずーっとはずれと言って欲しい。
三鷹市の多くの場所はアーバンで便利なところですよ。

あと、烏山といってもアレフの道場からは相当離れている。
世田谷区的にもずーっと外れの方ですので。

同感。
あそこの立地は烏山とか三鷹とか言うよりも、
「東八道路沿い」と言った方が分かりやすい。
世田谷や三鷹の一般的なイメージとは随分違う寂れたところ。

スレ主です。
なんだか全然違うマンションのことで話が盛り上がっているような・・・
でもとても参考になります。

>>29
＞「東八道路沿い」と言った方が分かりやすい。
ちょっと違うな。下本宿（しもほんじゅく）通り沿いです。
東八道路は、今延長工事が行われていますが、
人見街道の杉並区と三鷹市境くらいから、
玉川上水の所を通るようにルートが付けられています。

下本宿通りは車の往来が多いですが、
東八道路が延長すると、少しは混雑緩和がはかられるようです。

久我山駅からの徒歩ルートだと、
現在は玉川上水付近が、夜通るのに危険な場所です。

久我山ガーデンヒルズ
シティハウス成城
深沢ハウス
東京テラス

って売れ残りの四天王なんですかー？

駅から徒歩２０分でも格安物件はそれなりに売れて完売してますよ（私の知る限るでは３物件）。
駅遠だけの問題じゃないと思います。

ＩＴＰ荻窪と久我山ＧＨって住友はかなり意識していたようですが、
荻窪駅（中央線・総武線・東西線・丸の内線）vs　久我山
荻窪駅行バス50本/H　vs　吉祥寺行8本/H　（ピーク時）

その他にも共有部分（GHには託児所・フィットネス・コンビニがある）や
設備（GHはディスポーザない）、GHは低層、ITPはどちらというと高層とか
細かい部分でも違うけど、この辺は個々の趣味だよね。

確か、価格はＩＴＰの方がやや高め（坪単価）だったと記憶しているけど
けど、バス利用前提ならどう考えても、ＩＴＰの方が利便性高い。

そして、ＫＧＨにお住いの皆さんは「ＫＧＨ最高！（悪くいうな！）」
という上昇志向でない方が多い。
（ただし、ＩＴＰはチルがいるのが一番の問題かなｗ）

GHブランドに固執して、デベの値段付がマーケットのニーズにあっていない
から残っているのだと思う。

久我山は「ガーデンヒルズ」のブランドと名乗ってしまったのがいかんな。

ふつーに「シティハウス」を名乗って、周辺の価格にあわせたら売れたに
違いない。今なら、同じ低層、大手デベなら私は「プラウド南荻窪」買うね。
（別に野村の回しものではありません。もう残り２戸らしいし...）

>>35さん
>荻窪駅行バス50本/H
って1時間に50本ですかー。マジですか。

1.2分ごとにバスが来るですか、そんな路線あるんですかー、それなら駅遠でもいいや。
普通は多くても１本／１０分くらいかと思ってました。

運転手何人雇ってるの〜？
人件費どこから出るの〜。

>>37,38
http://www.kanto-bus.co.jp/zikoku/
荻窪警察署→荻窪駅北口でみてみて下さい。
（日産自動車前とプロムナード荻窪が最寄停留所ですが合流するので）
8時台みてみてー　マジすごいのよ＞この路線

>>37,38
珍しいことでもないよ。
複数の路線が合流するところは同じ時間に2台きたりする所も結構あるよ。
結果ピーク時にはたとえば、1路線12本/H（5分に1本）が4路線かぶれば48本/Hになる。

実家（結構田舎だけど）の前の幹線道路も3路線が合流してたから、ピーク時30本/Hに
なっていたから。

>>39
初めて参加します。
39さんの書いてくれたの見てみました。
ひゃ〜、こんなにバスが来るんですね。
同じ時間に複数来るみたいだし。
すごいなぁ。