イクサージュ目黒

不動前駅は急行停車駅じゃないけど深夜まで開店しているポロロッカがあるので便利です。独り向け＆DINKS向け物件みたいだけど、結構購入見送っている人がここでは多いんですね。

悪くないとは思うから、結局売れるとは思いますけどね～

わたしみたいに踏ん切りつかない人が書き込むんじゃないですか。
思い切って決断できる方がうらやましいです。。

検討中のものです。
78さんの投稿はすごいまとまっていて
分かりやすいですね。

私はどうしても値段に引っかかっちゃってます。
決めるならさっさと…と思いつつ時間だけが
過ぎていってます。

83さんと同じ心境かな…（笑）

山手線の駅近物件はとてもじゃないけど手が届きそうにないので、
駅や路線はちょっと妥協して、とにかく「駅近」を第１に考えて、
このマンションを検討中です。
まだ予定はないですが、結婚したら広い部屋にうつりたいので、
投資目的で購入している方が多い＝賃貸物件としては優良物件かと思い
自分にとってはプラス要因です。
少し気になるのは修繕積立金かな。しっかりと修繕してほしいけど、
数年後、金額がアップする可能性はあるのかな・・・。

長期修繕計画を見せてもらったところ、他の物件とそれほど違いはなかったと思います。
修繕積立金は３年ごとに見直してアップするけど、一時金の発生はないようでした。

本当にわからないから聞くけど、墓近で投資向きってあり得るの？
賃貸に出して利回り云々よりも、最終的に売れないんじゃ？
ましてや85さんは買い換え狙いなんでしょ？
自分の感覚的にはあり得ないんだが…

今の価格がある程度墓近価格になっているような気もするが、ちょっと厳しいかもね。
他にも選択肢はいっぱいあるからね。

むかし、寺町の近くに住んでいたことがあります。
いたるところにお寺があり、墓地があり、お父さんが住職っていう友達もたくさんいました。
そういう環境に慣れていると、隣地が墓地という条件は特に気にならないですね。
私には、霊感のようなものがまったくないので、そう思うのかもしれませんが。
住めば都？的なものかな。
駅から近くてアクセスのよい立地ってことが気に入りました。
外観はちょっと？？

なんてったって安い。もうこんな金額では買えないよ。

↑
下手な株屋みたいだな

かなりもうかってますけどね

イクサージュは作りや間取りが若者に人気がありそうなデザインなので、
墓近だとしてもペットも可の物件ですし、独り向け＆DINKS向けに対しての
賃貸ならありかなとも思います。まあ、基準がいくつか設定されていて
飼いたいペットが飼えるかどうかはわからないですが、シングル向けで
家の中で飼うことのできるペットと言えば、猫や小型犬などになるかと思いますので
そういった点でもありかなと思います。なので、私的にも優良物件かなと思います。
ただ、地図で見る限り、近くにスーパーやコンビニがなさそうな点が気になります。

不動前駅からマンションに向かう途中に、ファミリーマート（マンションから徒歩3-4分）やスーパーオオゼキ（マンションから徒歩2-3分）がありますよ。
オオゼキは、ちょっと遠くから買出しにくるひともいるくらい安いと聞いたので寄ってみたらホントに安く、こないだマンションギャラリー見学の帰り道にいろいろ買って帰りました。当方現在川崎在住ですが、近くにここまで安いスーパーはありません。
駅の反対側には、東急ストアやポロロッカというスーパーもあり、夜遅くまでやっているそうです。
マンションの近くにもう一件くらいコンビ二があると便利だなーと思いますが、生活するには十分な住環境かと思っています。

モデルルームの山手通りはさんだ反対側に、コニビニ（確かサンクス）ありました。
多分、不動前駅近くのファミマより近いです。
大通り沿いなので夜でも安心！

ネガいい始めればキリはないが、損はしない物件だね。

ここまで価格調整入る事態はもうないもんね。

安いって言っている方、ここの価格はいくらだから安いっていっているのですか。
坪単価？利回り？・・・相場はいくらですか。

他の物件見て調べろよばーか

ほい。
今の中古相場とイクサージュの比較だ。
中古は下目黒3丁目で検索しただけで、この物件と近くないものも
含まれるはある程度の比較にはなるでしょ。
イクサージュが決して高くないことは分かるんでないかい。

↓ソース
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

マンション名 万円 平米 坪単価 築年月
不動前コーポ 1,500 29 170 1978年3月
不動前コーポ 1,500 29 170 1978年3月
サンライズ目黒 2,500 40 209 1981年7月
目黒コーポラス 3,480 71 162 1963年12月
ベルク目黒 5,380 66 270 1998年3月
ベルク目黒 6,880 83 273 1998年3月
-----------------
イクサージュ目黒 2,990 40 247 2010年3月
イクサージュ目黒 5,720 61 309 2010年3月

↑ごめん。読みにくいね。でも分かるでしょ？

先日契約を済ませてきました。やはりこの立地でこの金額は他に無いので買いました。私は不動産仲介業を仕事でしていますが、すごくいい物件だと思います。新築なので１０年保証もつくし、設備の保証もある。中古だと３ヶ月しかないしね。。。何千万の買い物なのに、保証が３ヶ月、設備については１週間と買主からすると結構なリスクです。

まぁ、しいて言うならイクサージュは既存不適格物件（再建築の際には同規模の建物が建てられない）ってことくらいだけど、そんな６０年も先のことだしかんけーないね。どーせそのころにはまた基準法が改正されてるし。墓とか従前が墓地だったとかそんなの気にしてたらどこにも住めないし。　ここのサイトに悪口言ってる方は結局決断力が無いただの評論家だね。　

みなさん、自分を信じて買いましょう～

ちなみに私は大京関係者じゃありません。

101さんは投資用としてこのイクサージュを購入されるんでしょうか。
不動産仲介業をされているとのことなので、
プロの目から見て「いい物件」だと言われると
またちょっと気持ちが揺れてしまいます。
あ、でも「投資物件としてはいい物件」ってことなのかな。

またイクサージュは既存不適格の物件なんですか？
既存不適格について詳しく知らないのですが、
当面は何の問題もないとの認識でいいのでしょうか。

この物件はもとは賃貸使用で建てたから基礎はベタ基礎で杭無し。
地盤が固いから杭立てなくて大丈夫って言ってるけど
不動前より地盤が良い中央線沿線物件でも分譲マンションでは杭打ちは当たり前。
３０年以内に起こるであろう直下型大地震でどうなるかな。

今どきのマンションなら大地震くらいじゃ倒れないよ

プロジェクト発表会では、このあたりは地盤がかたいので、杭工法ではないですが、ランドマークタワーなどで採用されている直接基礎工法だと伺いました。高層ビルを支えているような基盤なら、地震にも強い作りなのではないでしょうか？

ここはチラシの写真と全然違って
本当に墓の石のうおうな外観ですね。
さすが賃貸仕様ですね。

価格帯と戸数について質問です。
60平米以上は5300万～という内容を前のスレで拝見したように思いますが、この情報は確かでしょうか？
またこの広さの部屋は何戸ほどあるのでしょうか。

皆さんのスレを見ていろいろ勉強しつつ検討しています。
ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

あとコンクリート打ちっぱなしって、年月が経つと結構汚い感じになってるイメージですがいかがでしょう。
一般的な外壁だと1５年くらい？でお色直ししているような印象でしたが。。これは戸建かな？
コンクリートは味わいが出るということで放ったらかしになるものなのでしょうか。

賃貸と分譲で、設備や仕様、あと内装などで
明らかな違いがあるっていうのはわかる気がしますが、
基礎の部分でそんなに違うものなんでしょうか。
賃貸とはいえ、人が住むための建物で、
大きな地震も予想されている首都圏なのだから、
基礎だけは賃貸・分譲に関わらず
しっかりしてくれているんじゃないかと思っていました。
基礎や構造の部分は理解するのが難しいし、
完成後は目に見えないところなので、少し怖いです。

基礎について。
私も専門家でも何でもありませんが、ここまで読んで、ややおかしいと思うところがあり一言。
杭基礎と直接基礎とあるわけですが、地盤が堅固であれば直接基礎、地盤（地表から浅い部分）に十分な強度がなければ杭を打ち込む杭基礎になります。

TTTのパンフより
通常、建物重量に耐えられる堅固な地盤（支持層）が深い場合は杭基礎を採用しますが、TTTでは地下16mの部分に堅固な支持層があるため、この支持層の上にコンクリート基礎をのせる「直接基礎構造」としました。

四谷タワーゲートパンフより
「四谷タワーゲート」の基礎には51本の杭を採用。地表面より地下約25mにある安定した堅固な支持地盤（東京礫層）に最大直径2.3mの場所うちコンクリート杭を打設して安定性を高めています。

強いて言えば直接基礎の方がいいかなということになりそうです。もちろん、浅い所に堅固な地盤があることが前提ですが。手抜き工事などはもちろん論外。

>107さん
60m2以上は南棟の南西角部屋（Gタイプ）と、ルーフバルコニーを備えた上層階のみでした。
そのGタイプの１階（実際は地下２階）の部屋は確か5000万円弱だった気がします。
３階（実際は地上１階より少し高い感じ）以上が5400〜6000万円くらいだったと記憶してます。11階建てですからGタイプは11部屋あります。
ただ、この部屋はこのイクサージュで唯一使い勝手の良いふつうの間取りで、しかも唯一の2LDKなのでまだ残っているかどうかは定かではありません。
ネガ要素としては、Gタイプの低層階は西側（主寝室）の窓を開けるとお墓が目の前です。上層階なら眼下で気にならないかと思いますが。

建築基準法満たして建てられてるなら地震で倒壊なんてまずないでしょう。
もしそんな事態になったら東京自体が壊滅的被害で、仕事もなくなりローンも払えなくなり家手放さなきゃならなくなるかもしれないしね。

ただ、賃貸と分譲で構造自体のお金の掛け方が違うっていうのはあるんじゃないかな？
ここの構造関係の書類を見たわけじゃないから、あくまで一般論だけど買い手（借り手）が望んでいる部分にお金を掛けあまり関心がないところは抑えるというのは当然なんじゃないの？

賃貸は分譲のようにじっくり考えて部屋を決めるというより部屋に入った時の第一印象が大事だからウッドデッキ、全室ダウンライト、タンクレストイレとすぐに目につきキャッチーなものはお金がかかるけど標準装備にする。
そのかわりキッチンなどよく見ると相当しょぼいものを使ってコストカットをしている。
同じように構造も分譲なら買い手がハイスペックを望むからお金を掛けてでもより強固なものにする。
賃貸で構造に目が行く人なんてほとんどいないんじゃない？
顧客が望まないところに無駄なお金を掛けないのは普通でしょ。
全部にハイスペックだったらコストがかかりすぎで商売にならない。

建築基準法の範囲内でコストカットしてあるなら安全だろうしね。
まわりの３面の崖は心配だけど。

> 賃貸で構造に目が行く人なんてほとんどいないんじゃない？

そうですね。私も今までの引越しの中で、構造にまで気を配って家探しをしたことはなかったです。一生ここに住もうと思って探してるわけじゃないし、明らかにヤバそうな建物じゃなければ、あまり気にならなかったですね。111さんのおっしゃるとおり、パッと見た感じの印象が大きかった気がします。でも、だからこそ賃貸物件だったってことが気になるんですよね。素人にもわかりやすい、建物の判断基準があればいいのに。

たしかに構造なんて自分も賃貸物件を探している時に意識したことなかったです。
ただ同じ「購入」目的でも、投資用で購入する人と自分の住居用として購入する人で
やっぱり見る所は違いそう。
改めてHP見てみたのですが・・・設備・仕様については何も記事がないですね。
お洒落なイメージと立地の訴求が中心で、構造についてももちろん記載がなく。
間取りを見ても、ここは最初から賃貸に出す投資購入か、数年経てば住み替え前提で
購入される人が多そうな印象なのですが、実際はどうなんでしょうかね。

私は居住を目的で購入することに決めました。エアリーコートは投資用の購入が多いですが、ブライト＆コンフォートコートはシングルやカップルの購入が多いということです。

セキュリティ的にも、エアリーコートと、ブライト＆コンフォートコートは完全に分かれていますし、その点はそう心配していません。

また、イクサージュは、賃貸用といっても、モリモトが長期的に自社の資産として保持し、運用するために建てたものです。後々のメンテナンスを考慮してか、構造や設備については、しっかりと作られており、そこを三社が評価して投資することに決めたと伺いました。

投資を決める前には、予め伊藤忠から調査会社に依頼して建物の耐久性も調査しており、調査結果の書類もきちんと見せていただきました。

とはいえ、住んでみないとわからない部分もあるでしょうし、でもそこは他の物件も同じだと思いますので、可能な範囲で確認して決めるか辞めるかは自分次第なんでしょうね。

なんどか足を運び決断しそびれてしまいました。最新の残っている物件がどのくらいかご存知の方いたら教えてください。ちょっと前に問い合わせしたところ、私の希望する１LDKはもうなさげな感じでしたが・・やはりキャンセルなんてでないのでしょうね。

>115さん　まだ可能性が！！　　ローンが通らなかった人のキャンセルが

115さん

先週末でブライトコート＆コンフォートコートの1LDK(studio含む)は、残り11戸でした。

どの間取りが希望かわかりませんが可能性はあります。116さんがおっしゃっているようにローン審査でNGのひともいるかもしれません。
希望のタイプ＆間取りが残っているといいですね。

キャンセルは、まぁどうせ最後に2戸3戸は出てくるんでしょう

ただしどれがキャンセルされるか分からないので

こっちは選べないというデメリットもあり・・・

キャンセルだとどれくらい安くなるものなんですか？

値引きなしでも買ってくれるかつローンが通る人に優先で案内されるから値引き希望の人には案内はいきません

「値引きなしでも買ってくれるかつローンが通る人に優先」っていうけど、そんな人もういないんじゃない？

ここにいますよ。でも連絡来ないや。

昨日DM来ましたね。価格表によると残り戸数もだいぶ少ないようですが。

通勤条件と今も住んでいるってところで、探している友人に薦めています。残り戸数がわずかなので、進捗がどうなのか気になるところですが、希望の間取りが残っていないなんて話していました。どうなったのやら。

こんな物件進めて恨まれないようにねｗ

場所と値段がとても魅力的ですね。でも、建物の外見も居室の作りもどうも安っぽい。
値段と場所がいいから、内装は自分でリフォームすると割り切るべきなのでしょうか。

実際に安いんだから、安っぽいのは当然なのでは。

元々の計画が賃貸マンションだからなぁ…

元々の計画が賃貸マンションだとやはり安っぽくなってしまうのは仕方ないんでしょうか。。
値段と立地は本当に良いんですけど。
リフォームで自分好みに、という方には良いかもしれないですね。。

リフォームしたら新築と同じぐらいの値段になっちゃうんじゃ？

リフォームしたら新築と同じぐらいの値段になっちゃうんじゃ？