緑彩ビレッジ茨木はどうなんでしょう？

彩都と比べると交通の便がかなり悪いと思います。
（モノレール沿線というだけで、彩都の地価が高すぎるような気もしますが・・・。）
地図上は近くに見えますが、彩都からは離れています。

近隣にスーパーなどもないし、車がないと生活は非常に厳しいと思います。

彩の字が入っていますが、彩都とは無関係です。
彩都はURの区画整理事業で開発されていますが、ここはデベロッパー
の単独開発です。もとは資生堂のグラウンドだったところです。

彩都は地区計画で最低の区画が170㎡以上と決められているので、
土地だけでも、最低3,000万以上必要です。
区画が狭い、建築条件付きで選択できる設備があらかじめ決め
られていることで、コストを抑えているので安いと思います。

学校も校区は豊川小、豊川中ですので近くの彩都西小、彩都西中
には通学できません(小学校は近いですが、中学は遠いです)。

彩都へは、ゴルフ場の中から抜け道を通って行くこともできます
が、ゴルフ場が日没とともに閉場になりますから、夜は通行する
ことはできません。

決定的な違いは、こちらは市街化調整区域にある点です。
ご存知の方も多いと思いますが、基本的には市街化を抑制する地域ですので、
一部の例外を除いて、住宅を建てることができません。
たぶん例外的に茨木市の開発許可を受けて分譲しているのだと思います。
ですからここの分譲地の周りの土地が開発されて家が建つこともありませんし、
調整区域ということで、道路整備等のインフラ整備も後回しにされるのでは。
一度、夜に最寄の駅から歩いてみたらいいと思います。
不動産は大きな買い物です。よくよく吟味してください。

№３さん済みませんが市街化調整区域のメリットとデメリットがあればお教えください。

市街化調整区域でスレッド検索すると色々と出てきますよ。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18362/

No.5さんありがとうございました。
参考にさせていただきます。

現地を見る限りでは中々売れていないように見受けられますが何か理由があるのでしょうか？
学区の関係で近くの彩都小中学校に行けないとか、交通の便がいまいちとか場所の割には物件価格が少し高いとか何かしらあるのでしょうか？

茨木 豊川 地区で検索してみると、色々わかるかもしれません。

学校区の問題：地域をよく知る人は買わないでしょうね。
価格の問題：3,000万円以下ならもう少し売れるでしょう。

３０００万円でも考えてしまいますね。
公共交通機関が遠くて不便すぎるし、子供が学校行くにしてもあの交通量の多い狭い道を行かせるのは危険で不安です。

隣の彩都も、ほとんど売れていないですから、まだ安くしている分、マシなような気もします。彩都のＵＲ分譲も再開しますから、少し活気が出ればと思いますが・・・。

彩都は沢山土地余ってるんだからもう少し安くしてくれたら開発が進むと思うんですがね。
もう少しお手ごろ価格になればすぐ買うんですがね。
ここはちょっとぐらい安くしても…魅力があまり無い。
もっと思い切った値下げがないとね。

この辺りの大規模開発の土地坪単価をザクッと言うと、緑彩ビレッジ：３５万、彩都：５０万、小野原：６０万ぐらいと思います。小野原が少し高いですが、環境と利便性で一歩リードってことでしょうか。

治安は実際のところどうなんでしょうか？
一度夜中に現地に行きましたが街頭が少なくかなり暗い感じがしました。
それに小学校と中学校に通う子供がいますが、道路が狭いので不安です。

周りに人が住んでないんで治安は何とも言えないですよ。
私なら子供を夜に歩かせたくないです。
土地は坪30万円もしないと思いますよ。

土地坪38万円くらいから50万円くらいで売り出されているようですが、実際のところこの土地の適正な坪単価はどれくらいが妥当なのでしょうか？

土地は彩都の半値ぐらいじゃないですか。
市街化調整区域ですから。

何故あんなに強気な価格設定でいられるのでしょう？なかには4500万円程の価格が付いてる家があるみたいですよ。
相応な価格にしたらもう少しは売れるのかもね。

ＵＲから彩都の土地が売りに出ていますね。坪４０～５０万の価格設定でしたから、ここなら４０万以下が相場と思いますよ。土地坪３０万、建物坪４０万として、土地６０坪、建物３５坪で、総額３６００万だと如何でしょうか？

ここの物件って何が売りなのでしょうか？

あくまで個人的な意見ですが、学区もあまり良くないし歩道があまり無く通学が危険。
公共交通機関までの距離が遠い。
市街化調整区域である。（開発しにくく寂しい）
夜駅からここまでの道が暗く恐い。
ＵＲ彩都の土地に比べれば場所の割りには割高感がある。

あげればきりが、無いですが反対に何か良い所があるのでしょうか？

ここのメリットは、
・そこそこの大規模開発で、街並みが統一されている。
・場所の割りに割高な様だが、やはり総額で安い。
では無いでしょうか。

彩都では、５０００万円が相場でしょうから。
彩都で、ヘーベル、トヨタホーム、アリストなど２年ぐらい前から販売していますが、
どこも苦戦しています。
どこも、５０００万円以上しますから、ここは、１０００万円以上は安く買えます。

総額で安いのは彩都の物件と比べると区画あたりの土地の広さが違うので当たり前だと思いますが。
ここで同じ土地の広さで建てても金額にそんなに差が無いのであれば迷わず彩都でハウスメーカーさんでお願いしますね。彩都もまちなみは統一されてるような感じだと思います。
そこそこ広めの土地で彩都の戸建てを狙う予算が無いのであれば金額という面では良いと思いますが、公共交通機関など諸条件を考えるとやはり場所の割には高いと言わざるおえないと思います。
まあ彩都もここも割高だと判断されてるから売れ残ってるのかもしれませんが…

彩都もモノレールが開通して、人気が出るかと思っていたが、それを当て込んだＨＭが土地をインフレさせてしまい、それに嫌気してか地価が下がった今でも人気にストップがかかってしまった。皮肉なことに、彩都の人口増加もモノレール開通後頭打ちです。駅といってもモノレールの支線ですから麓のバス便しかない間谷の方が利便性が良く人気が有るそうです。

ずばり、ぜーんぶコミコミで2880万円とかどうですか？
これなら諸々のマイナス要因を考えても割安感があるかも。

彩都も緑彩ビレッジも両方、見学させてもらいましたが、両方ともきれいないい街並みだと思いました。大抵の人はマイカーで移動だと思うので、171に近い緑彩ビレッジのほうが便利がいいのに、ここは物件も安いのでそれだけでも割安感があると感じました。
学区がよくないという意見もありましたが、公立ってどこも同じような感じだと思いますけど・・・

>>25
徒歩や自転車ならともかくマイカーで移動というのならそんなに緑彩も彩都も時間的に変わらないんじゃないのかな？
物件は言うほど安くは無いです。建坪単価は60万円と大体普通ですが、土地坪単価が30万円後半から50万くらいと高すぎます。（彩都は40万円位～50万円位）
ここは市街化調整区域ですので、購入するならそれなりに適正な価格を知ってから判断した方がいいと思いますよ。

学区の問題はどこも同じような感じと言う所も有ると思いますが、通学路を一度確認しておいた方がいいと思います。特に中学校なんか歩道がほとんど無く狭い道を車が沢山通りますので危なくて大変だと思います。

現在１２０区画の内どれくらい契約済みなのでしょうか？
売り出されてから１年数ヶ月ほど経っていますが、値下げ交渉は可能なのでしょうか？
やはりこの場所にしては割高感が否めないので、値段次第では考える余地もあるのですが。

ネットで最新のスーモ関西版で見ると、総区画数１２０で販売区画数８４となっています。これでいくと売れた区画は差し引きして３６区画です。価格は魅力ですが場所が悪すぎます。一割くらい値下げしたら検討しようと思いますが。

一年以上経っても中々売れないですね。
>>３１
実際に現地へ行くと土地の前に売れた区画は契約済み、商談してる区画は商談中と表示されていますが、契約済みが３６区画も無かったように思えます。（圧倒的に売れ残りの区画が多いせいでそう感じたかもしれませんが…）商談中も合わせるともしかしたらその数字になるかもしれませんね。まあどちらにしても残り3分の2以上残ってるのは確かでしょうね。
この場所の条件等を考えるとやはり値段次第ですね。

今大体30区画だけらしい・・。
周辺環境良くなる予定はないのかな？

多分あそこら辺の一帯は市街化調整区域じゃないのかな？
そうなると中々開発などされずに今のように寂しい感じのままじゃないのでしょうか。それにこの不況の中、わざわざあんな所を開発するような会社が出てくるとは思えませんね。
ホームページで彩都西駅まで徒歩〇〇分と記載されていますが、朝８時前に記載されてる時間のルートを通って駅まで行こうと思っても、ゴルフ場のゲートが閉まっていて行けないのじゃないかな？ゲートを乗り越えろって言う事なのかな？

最近、ゴルフ場のゲートの位置が変わったかもうすぐ変わるとかで通り抜けができると聞きましたが、詳しいことをご存知の方はいらっしゃいますか？

いくらの値引きなら購入するべきなのでしょうか？

いくらの値引きというより、市街化調整区域の適正な価格を知るべきだと思います。
まず土地の路線価を調べると51,000円/㎡くらいのようです。坪に直すと約17万円くらい。
路線価は市場価格の0.7掛けくらいが目安なので、坪24万円くらいが土地の相場ではないでしょうか。とすると50坪で1,200万円。建物30坪、外構工事、諸費用全部込で2,000万円とみて、合計3,200万円となります。掘込ガレージならプラス200万円くらいならありと思いますが。ただ周辺の環境等を考えると、ここから更に値引きを要求すると思います。以上、あくまで私見ですが。

ここの売主の大江住宅と堂島ハウジングってどうなんでしょう？？
一応フリープランで建てられるみたいですが…？

この間ちょっと見学に行ってきました。
その時に大江住宅と堂島ハウジング以外のハウスメーカーで建てる場合は、土地代がプラス200万位（詳しい金額は忘れました）かかるって言ってましたが・・・

そうゆう事って良くあることなのでしょうか？
ちょっと納得いかなかったので。

仮に値引き交渉で値引きされたとして、建材などの質には影響無いのでしょうか？
通常より安価な建材などを使用したりしないのでしょうか？

売れ残るのにはそれなりの理由が有るから、良く考えて購入するかどうか決めた方が良いですよ。

見てきました。　どうしてもこのエリアで安い一戸建てに住みたいと思うならいいかもしれません
建売も3500万から3200万ぐらいに下がってくるので3000万以下の交渉も出来るかもしれません
ただし隣地境界から1ｍで建物を建てれるので、お隣さんと目があうことも多いと思われます。
また、南側が道路や公園である土地はいいと思いますが、基本的に南から北に土地が配置されてる為
日当たりなどは微妙（南側のお隣が影になる）と思われます。
このあたりでどうしても安い一戸建てに住みたいという人以外にはメリットは薄いかもしれません。
交通機関等については前の方が沢山述べられているので、省略致します。

ここは総区画数が120と比較的大きな開発なので住宅が建ってくると綺麗な町並みになりそうですね。
今のところ大分苦戦されているみたいですが、値引き交渉もありではないでしょうか。

済みませんが、どれくらいの区画が売れているのか知っている方がおられましたら教えてください。

二月の終わり頃行きましたが約３０区画が売れているみたいです。

１年間で約３０区画が目標みたいですね。

四年で全て売れたらいいと営業の方が言ってました。

>>45
ありがとう御座います。３０区画という事は結構残ってるのですね。

個人的な意見ですが、彩都の方に抜ける道が終日通れたらいいのですが難しいのでしょうか？
彩都には子供の塾のバスがあるので８時くらいでゴルフ場のゲートが閉まると厳しいので…

ゴルフ場が営業終わった時点で閉まるみたいです。（夕方）
終日空けておく話もあるみたいですが、今の所は夕方で閉まります。

一年ちょっとで30区画は厳しいですね。きつい言い方ですが、プロジェクトとしては失敗です。
分譲会社は銀行への利息の支払いもありますし、時間の経過と共に物件自身が陳腐化するので値下げして早く処分したいでしょうが、かといって利益も確保しなくてはいけないので、あまり値下げもできないでしょう。
分譲会社の体力が問われるところですね。

>48
１年で３０戸であれば、そこそこじゃないですか？
彩都でも、１年で３０戸売れてないでしょうから。
彩都で、ここ３年以内で売り出した、
・日本レイト
・トヨタホーム
・やまぶき地区
全部足して、３０戸程度と思いますから・・・。

現在40戸売れているそうです。
ゴルフ場のゲートが閉まっても徒歩には影響ないそうです。
彩都西駅からなら夜も明るいそうです
夜、豊川からは、確かに暗い地域を歩くことになりそうですが、
彩都西からなら下り（標高差40ｍ）なので、楽です
朝は豊川に下り（標高差30ｍ）なので楽です。
値引きは、私の場合、セコムはいらないので
その分安くしたり、その他でも少し値引きしてもらいました
値引きをしても、3度も検査があるので内容は大丈夫じゃないでしょうか？
地域としては、もともとカネボウのグランド（主に野球場）だったそうなので
問題はないみたいです。市街化制限区域ですが、売り買いは
問題なく、住んだ後の税金もかなり安いみたいです
すぐ南にある、別の建売も見ましたが、急な坂道だし
土地の値段も高かったし、雰囲気ジメジメしてたのでやめました
こちらは道も広く、調整区域なので宅地条件が高級住宅街の条件を
満たさないといけないそうです。（道幅や隣の建物との間隔2ｍなど）
最近、売れるペースが上がっているそうです

ゴルフ場のゲートが彩都へ抜ける道の後ろまで下がれば購入を考えてもいいのですが…

ゲートが閉まるということは、抜け道として使う人もなく、夜中は住人以外の車は走らないので、将来も暴走族などの心配もなく静かでいいと思います。また、防犯の面からも良いことだと思います。

171号線の高架が出来れば交通量が今より減るのでは？171号線への合流交差点が混むからこちらに流れてきているのでしょうから。そもそも緑彩前の道はそんなに言うほどの交通量でないと思いますが。
道路は通行して意味が有るのではないのでしょうか？周りの人が抜け道に使うから嫌だという考えがあるのならばおかしいと思います。暴走族が心配と言い出せばどこもかしこもゲートをつけなくてはいけ無くなると思います。

　知事が箕面森町や手前の池田地域など、兵庫県に隣接する地域の発展を望まないのは
それらの地域を検討する人が兵庫地域も検討し、兵庫の方が電車があって便利なので
勝負にならず、結果、大阪で働いて兵庫に税を払う人が増えることを懸念するからじゃないでしょうか？それよりも彩都を発展させた方がいいし、そうしたいので、エキスポランド跡にパラマウントを誘致したいわけでしょう。
　もしそうなればモノレール一本の彩都地区が発展する可能性が高くなり、最近は安い地域から売れるというので、ここは早めに売れるように思いました。彩都は高いので無理でしたから、健康のために少し歩こうって前向きに考え、ここにしました。

確かに彩都に比べて値段は安いですね。
校区はいかがでしょうか？
豊川中学校となるとかなり通学が危険な道になりそうですが…。
彩都の学校に通わす事はできないんでしょうか…。

私も購入を検討していますが、校区の問題が一番ネックになってます。

通学が危険というのは、過去に何か具体的な事件が多発した事実があるのですか？

過去の事例はわかりませんが、毎朝通勤で付近を通ってます。歩道も無くトラックやバスの交通量がかなり多くていつも冷や冷やしてます。普通の乗用車でもすれ違うのが困難です。

過去に一例も事故はなく、全国どこでも同様に通学時は監視員や近隣の方の協力もあり安全に配慮している、という学校の方の話を聞きましたが、心配な方は不安を感じないところを購入された方がいいでしょう。

豊川中学校の話が出てますが、学区は大丈夫でしょうか？
昔はこの辺り差別の問題があったような…。

今でもあります、あなたの心の中に。
心配な方は不安を感じないところを購入された方がいいでしょう。

市街化調整区域が路線価などで安いのは、インフラ整備が貧弱で、家を自由に建てるのも難しいからです。

しかしここの場合は開発事業が認可されていて、開発においてインフラが整備され家も自由に建替えできるのだから、市街化調整区域なのに高いという理屈は当てはまりません。

開発許可を受けたといっても、ここの分譲地だけの話でしょ。
周辺は相変わらず市街化調整区域なんで、地域として土地の評価は低いと思いますが。

営業の方が言ってましたが、周りは発展しないと断言してましたわ。

彩都が近くてまずまず場所はいいが、校区が悪すぎる…。

調整区域で直近のまわりが開発できないってのは、環境が変わらない、緑が保全されるって事だから良い事じゃないの？

めちゃめちゃ不便な場所ならともかく、大規模な街やニュータウンに隣接していて生活には全く困らん場所なんだから。

ここはどれくらい売れたのでしょうか？

実際ここに住んでる方でここの良い点イマイチな点あったらお教えくださいませんか？

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/83077/
参考に。

ゴルフ場のゲートもう少しクラブハウス側に移動できないでしょうかね。
彩都に抜ける道が通れないと何かと不便ですね。
バイクなら抜け道があるからゲートが閉まってても通り抜けられるんだけど…

６月位にいちど夜はどんな感じなのか見に行きました。
夜の１０時くらいに行ったのですがゴルフ場のゲートは半分開いていました。
半分ですが車は十分通れましたのでそのまま車で彩都に抜けれました。
その時はたまたまだったのかもしれませんが・・・

もうちど深夜に見に行きたいと思います。

４号線から登っていく道は確かに暗くて一人歩きはちょっと怖いかなぁと思いました。
慣れれば問題ないんですかね～
ですがやっぱり星は綺麗に見えるなぁと思いました。

売れ具合は５０戸くらいでした。

見に行ってきました。二社でコラボ分譲してる見たいですね、堂島ハウジングさんは自社で建てて、大江さん所は自社と下請けの材木屋に投げてる見たいです。

ここなら彩都の方がいいのでは？

彩都はまだ高いのでは？

教えてください。
今日、モデルハウスを見に行きました。
値段もこれくらいなら行けそうだし、いいなぁと思ったのですが、
友人から学校区があまりよくない。と言われたのですが、
どうよくないのでしょう。
もしご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。
よろしくお願いします。

昔の事ですが、中学校が荒れていたみたいです。
そのためか、今でもあまり良くないと思われる方がいるみたいですね。
どこの学校に行っても多かれ少なかれ何かしらの問題は有ると思いますよ。

校区ではなく土地柄があまり良いとは言われていないですが、良い方はたくさんいらっしゃいます。

ありがとうございました。
なるほど。昔、中学校が荒れていたんですね。
じっくり考えようと思います。

過去レス読んだら、良く分かると思います。

120邸の内どれくらい売れたのでしょうか？

半分満たない位ですね。
某材木屋が建てるから、余りいい評判は聞きませんし、買うんだったら、堂島さんが自分で建ててますから融通聞きますので、そちらがいいですよ。

ここんところ現地案内所のすぐ側の家のバイク、朝６時前からかなりの爆音を響かせてアイドリングして
迷惑なんですが、周りは迷惑してないのかな？

それに中央通りを猛スピードで通行する車、子供とか歩行者をひかないとわからないのか？

これ以上このような常識が無いような人が増えないように祈るばかり。

こういう人はやっぱり言いに行かないとわからないのかな？

毎朝6時前に起きてますが
バイクの爆音を聞いたことがありません
深夜に遠くに聞こえることはあります
猛スピードの車も見たことがありません
とっても不思議

【一部テキストを削除しました。管理担当】

バイク」です。毎日ではないようですが。

猛スピードの車は良く通りますよ。あとは新聞配達のバイクもですかね。
どこの車と言われてもそんなことわかりませんが…制限速度は20ＫＭです。

事故や人を引く前に何とかならないかと思いますが。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

彩都に決めようと思います！
宝塚とかも見ましたが、あそこは全然ダメです
掲示板も荒れてるし

彩都の掲示板も結構荒れてると思いますが…

予算があるなら彩都がいいだろうね。

現地案内所のすぐ側の家のバイク、ここ最近朝早くからの安眠妨害迷惑行為が無くて静かで助かってます。
いつまで続くかわかりませんが、このまま静かな睡眠が確保できますように・・・

実際に住まれてるかた評価を教えてください！ちなみに近所の茨木ヒルズとどちらか良いのかも皆さん感想聞かせて下さい！！

案内所そばの家のバイク、騒音気になりませんか？

早朝の暖機運転、あの爆音で毎回起こされます。

言ってもわかる様な相手なら良いのですがためらいます。

どうしたら良いものでしょうか...

確かに無神経な方が増えてきましたね。

うちの近くにも平日は朝５時代にバイクが爆音を響かせている非常識者がいます。

ここは静かな環境だけに余計うるさく感じてしまいます。

こういう人たちは言わないとわからない人も中に入るので、不動産会社を通して言ってもらうと改善される可能性がありますよ。中には変わり者がいるので決して直接本人には言わない方がいいです。

フクロウが鳴いていたりと自然が多く住みよい環境だと思って購入しましたが中々思うようには行きませんね

ここのところ暖かくなってきたので窓をよく開けていますが、隣近所の人がタバコを庭で吸っているみたいでその臭いがほぼすべてといっていいくらい家に入り込んできてとても臭くて嫌な思いを毎日しています。
その都度窓を閉めれる範囲で閉めていますが間に合いません。
家の中で吸うのが嫌だから外で吸ってると思いますがおかげで周りが迷惑します。どうにかならないものでしょうかね。たばこを吸わない人にとったら吸う人は回りに迷惑かけて平気でいられる自分勝手な考えの人以外何者でもないんですが。こういう集合住宅地に住む以上我慢すべきなのかな？