ディーレスティア西宮仁川ってどうですか？

入居初期にはマンション内のイントラがあり、
何人かの皆さんと有意義な情報交換をしていました。
費用対効果の関係で無くなったのは仕方ありませんが、
こんなスレがあったんですね。

入居10年も過ぎて大規模補修の検討にも入り、
新たな情報交換をしたいものですね。

マンション内のイントラとは違い、
マンション以外の方も見ることができるスレです。
個人情報などの難しい制約もありますが、
ディーレスティア西宮仁川を良くするために、
活発な意見交換をはじめませんか？

2回目の投稿です。
初めから活発な投稿は難しいかなと思っていました。
でも、それで良いと思っています。

当分は一方的な情報発信になるかも知れませんが、
是非とも、皆さんにこのマンションに興味を持って頂いて、
これからの大規模補修などで意見を頂ければと願っています。

楽堂、マンションにホームページがあった頃の昔の名前です。
当時は色々と意見を出させて頂きましたが、
ホームページが無くなってからは、
私自身もマンションの事に疎くなっておりました。

しかし、くじ運が悪く？理事長を経験させて頂き考えが変わりました。

理事長をさせて頂いて色んな経験をさせて頂きました。
成功談、失敗談、喜んで頂いたり、嫌な思いをしたり･･･。

これから皆さんの大きなお金を使って、
大規模補修の検討が始まるようです。

やはり皆さんのお金です。
納得のいく使い方、
公正・公平・公明であり、
透明性の高いものにしたいものです。

修繕委員会、
今日が委員をやりたい方の申込み最終日です。

今回の修繕委員会は現理事会から2名、
理事会や入居者から推薦された方、
自分で立候補される方、
の三つで構成される予定です。

私も入居者からご推薦があったとの事で、
理事会から就任を要請されておりました。

悩んだ末に、
火中の栗を拾う思いでお受けさせて頂く事にしました。
(大げさかな･･･。）


仕事があったり、参加しているコミュニティがあったり、
あと、荷が重いのではないかと気がかりでしたが、
少しでも、皆さんのお役に立てるのであればと思い、
参加させて頂く事にしました。

先日、よみうり文化センター主催のマンションセミナーに参加しました。
その中で、マンション内のトラブルが表面化するのは、
大きなお金が動く大規模補修の際に顕著に現れるそうです。

一般的なお話ですが、
利権をめぐって揉めたり、疑心暗鬼になったり、
酷い場合には裁判沙汰になることもあるようです。
もっと酷くなると、
嫌気をさしてマンションを出て行く人も出てくるとか？
また、揉めているマンションは価値も下がり、
売却を考えてもなかなか思うように売れないそうです。

これって他人事でしょうか？

私の理事会の前期くらいから、
マンション内での保全や補修をめぐって、
定期総会や臨時総会が荒れる傾向にあります。

最初の大規模補修だからこそ、
しっかりやらなければと思っています。

お宝鑑定団を見ながらブログを更新しています。
お宝鑑定団と言えば思い出す話があります。

もう十数年前になりますが、
会社の慰安旅行で山城温泉に行きました。
山城温泉と言えば九谷焼が有名で、
かの魯山人も愛した窯元だそうです。

県の肝いりで造られた九谷焼資料館があり、
団体と言うことで県の研究員さんの案内も付き、
詳しく拝見する事ができました。

そんな中で同僚が、
｢九谷焼って、
この前の鑑定団で中島誠之助が何か話をしてたやつなぁ」
と話すと、案内の研究員が急に怒り出しました。
「中島誠之助は九谷焼については何にも解っていない！
間違いも多いし、この前は九谷焼を違う名前で鑑定していた！」って・・・。

事の真偽は解りませんが、これってあり得る話ですよね。
中島誠之助氏は、
古今東西あらゆる陶器に精通しているように見えるますが、
こと九谷焼に関しては、県から給料をもらい、
長年、九谷焼を研究している人にはかなわないと思います。

例えば、餅の話を聞こうと思い、
スーパーの食料品の主任に話を聞けば、
私達が知らない色んなことを教えてもらえますが、
もっと詳しく聞こうと思えば、
お餅屋さんに聞けば、食料品の主任より詳しい話を聞けます。

要するに「餅は餅屋」です。

私はファイナンシャルプランナーの上級のCFP資格に合格しています。
ファイナンシャルプランナーですから、
皆さんよりお金の話はよく知っているつもりです。
でも、税金の話は税理士さんにかないませんし、
社会保険の話は社会保険労務士さんにはかないません。

専門家には2種類あり、
幅は広いが浅い知識を持つゼネラリストと、
幅は狭いが深い知識を持つスペシャリストに分けられると思います。

話は変わりますが、
大規模補修も同じ事だと思います、

一級建築士やコンサルタントなどの肩書きはゼネラリストであり、
詳しい話は、
その部門のスペシャリストに聞く事が重要だと思っています。

議事録でもご存知かと思いますが、
修繕委員会が、ある委員の問題で廃止されます。

正直言って、ほっとした気持ちと、
まだまだ心配があり複雑な気持ちです。

ある委員が自発的に委員を辞任しない限り、
理事会が規定によって修繕委員会を廃止するのは当然の権利です。

そのために理事会に権限が与えられていたんです。

しかし、それにより私もお役御免になりました。
｢泣いて馬謖を斬る」という故事があります。
マンションのためには仕方がない事ですね。

でも、「死せる孔明生ける仲達を走らす」という故事もあります。
委員を辞めますが、
今後も理事会を応援してゆきたいと思います。

また、委員であるために、
委員会であった事を自由に話せませんでしたが、
今後はいろいろと発信してゆきます。
投稿も再開したいと思います。

ファイナンシャルプランナーなんか誰でもなれるんでしょう？

簡単やし。

最近、このスレが荒れてて、
嫌になって見ていなかったのですが、
どなたか意見を頂いていたのですね。

投稿日時からすると総会の後ですね。
是非とも意見を拝見したかったです。

はっきり言って総会で言えないことが、
まだまだあります。
心許せる方にはお話をしていますが･･･。

嫌な役目ですが、
良いマンションを作るため、
皆さんともうひと踏ん張りしてみます(汗）

今回理事になりました。明日理事会がありますので検索してみました。
あんまり人気ないマンションですね、特定の一人だけですね？
＝＝＝皆さ～ん＝＝＝大規模修繕工事に向けて意見をだしてください。
　だけど、お金が足りるのでしょうか？友人のマンションでは、相当なお金がかかり一軒あたり30万円程度も出したとか（笑）

特定の一人です（笑）

みんなが意見を持って立ち上がれば
良いマンションになりますよ。

このスレには意見はありませんが、
結構意識も高い人が多くて、
意見交換も活発です。

工事金額、長期修繕計画が出来上がりました。工事費15,000万円、修繕積立金

知識ある人、助言願います。

工事費15,000万円ですか？驚きです。

私が修繕委員会で聞いていたのは、
戸数×100万円前後だと聞いていたのに、
1年も経たないのに1.5倍ですね。

東北や九州の震災、オリンピックなどの需要があるとはいえ、
高騰しすぎですね。

まだ10年そこそこでそれほど痛んでいないはずなのに、
本当に驚きます。
知恵を使って工事費を圧縮しなければ大変な事になりますね。

マンションの修繕方法には、
入居時の現状に戻す方法と、
現在の新築マンションのレベルまで引き上げる
方法があるようです。

マンションのレベルは日進月歩、
大規模補修のたびに新築マンションのレベルまで、
追っていたのではお金がいくらあっても足りません。
考えるべきだと思います。

日本経済は長期に低迷しています。
あべのミクスと言ってもまだまだ景気は回復していません。
年金暮らしの方や子育て世代の方もいらっしゃると思います。
高額な工事費を設定しても、
全入居者が負担可能な額でなければ大変な事になります。

私が理事長の折に大和や出入業者に依頼して、
サービスそのままで10％の経費削減を行いました。(年間160万円ほど）
また、入居時にマンションのホームページがありましたが、
それを廃止してこれも年間50万円ほどの経費削減ができています。
併せて、前年度にマンションのLED化などを実施して、
初期費用は掛かりましたが、
大きな経費の削減ができると思っています。

反面、消費増税や電気料金の値上げもありましたのが、
差引き多くのお金が経常費に余る勘定になります。
10期11期では経常費の余剰金を総会の認可を得て、
修繕積立金に繰入ました。

知恵を使って今回の工費の削減と
これからの通常経費の削減、
次回の大規模補修の積立金の圧縮を図るべきだと思います。

とはいえ、安いものばかり追って、
中味を確認せずに飛びつくと痛い目に会うかも知れません。
安い業者を選んで欠陥工事をされては困ります。
必要な工事をマンションで絞って、
適切な仕事を行う業者の中で安価な業者を選ぶべきです。

素人の我々だけでは難しいと思いますが、
設計業者、管理会社、他の専門家の意見も聞くべきだと思います。

ただ、昨年の例でいいますと、
マンション住民の方からの専門業者の紹介は、
利害関係があり、公平・公正性に欠けるという事で、
全会一致で受け入れないと決めました。

実際、この件ではマンション内の方と
詳しくは書けませんが、
意見の違いがあり大変な思いを致しました。

工費が高額なのに驚いて、
長文になり申し訳ありません。

理事の皆さんには大変なご苦労をお掛けしますが、
是非とも、良い工事ができますようご尽力をお願い致します。

来週が修繕委員会だと伺っていますので、
追加で意見を投稿させて頂きます。

私は建設業界とは畑違いの人間ですが、
理事長時代の実績を買われて、
当時の理事会や一部の入居者から推薦を受け、
熟慮の末、役を引き受けさせて頂きました。

また、ここでは詳細は書けませんが、
理事長時代に今後、大規模補修で、
このマンション内で起こる大変な事を懸念しておりました。
残念ながら、懸念はほぼ当っておりましたが、
前期理事の皆さんのお力をお借りして、
良い方向に向かっているのではないかと思っております。

そんな懸念があり、
建設業界に無知な私ではありましたが、
マンション内に投函された、
よみうり文化センター主催の
無料のマンションセミナーなどに参加させて頂き、
理想的な大規模補修とは何かを学ばせて頂きました。

その中で、今回問題になっている、
多額の大規模補修費の圧縮についても学びました。

設計会社は最良のプランを提示します。
だから予算が膨らみ、
1億5千万円という多額の見積もりになっています。
販売時にダイワハウスが提示した3千万円から比較すると、
実に5倍の多額の費用になります。

計画通りに実行すれば、今の積立金からみれば、
借り入れが必要になるかも知れませんし、
併せて第2回目以降の工事費の積立金を考えると、
積立費の大幅アップをしなければなりません。

要はセミナーの内容から言えば、
言いなりどおりに計画を実行する必要がないという事です。

大事な事は、
各補修工事の内容に優先順位を付け、
必要なところから実施を決定して、
予算オーバーをする時点で、
その他の工事の必要性を考えるという事です。

当然、マンション自体の躯体を維持する工事は第一ですし、
安全性に関する問題も優先されるべきでしょう。
その後に、美観や快適性などが続くのでしょうか？

例えば、7千万円を超えた位から、
優先順位で工事を決めて、
9千万円くらいで工事を収めるように
考えるのが妥当ではないでしょうか？

これなら追加工事が発生しても、
1億以内で工事は完了して、
借り入れもしなくて済みますし、
積立金の大幅増も避けれるのではないでしょうか？

善良な設計会社なら予算内で納めるように、
この方法を提案してくれるでしょうが、
今回のA-1設計はどうでしょうか？

公募と言っても、
どうしても設計会社と過去の取引のある会社も応募します。
施工会社とマンションのあいだで、
完全に中立かというと疑問も残ります。
(本来は雇い主であるマンション側に立つべきですが･･･）

要は委員会が強く主張して、
優先順位を付け、妥当な工事を妥当な予算内で行うように、
主張するべきで、設計会社に求めるべきだと思います。

また話は変わりますが、
大規模補修は補修が終了すれば終わりではありません。

各工事には不備があれば業者に命令をして、
無料で再工事をさせる事ができる保証期間というのがあります。
最長のもので、屋上の防水は10年間が相場だそうです。

但し、欠陥工事を第三者が認定したとしても、
どうしても泣き寝入りをしなければならないケースがあります。
それは施工会社が保証期間内に倒産するケースです。

倒産してしまえば再補修を依頼することができません。
結局、欠陥部分を放置する事もできずに自費で再補修する事になります。

次回の委員会では、
施工会社の公募の資格についても検討があると聞いております。

今後10年間に倒産する会社を選ばないためにも、
最低、15年は存続している会社にするべきだと思います。

また、ながながと書いてしまいました。
委員会を離れたといっても心配は尽きないものです。

良い大規模補修ができればと願っています。

またまた追加で意見を書かせて頂きます。

前回、大まかな予算を決めて、
優先順位を付けて必要な工事だけを行う話を書きました。

当然、1個１個の工事に値引きを依頼する事が必要だと思います。
私が理事長時代にも業者に値引き交渉を行いました。
相見積もりで施工業者を決めた後も、
チャンスがあれば値引き交渉を行うべきだと思います。

あと、東北大震災の復興も本格的になり、
東京ではオリンピックの準備があり、
それに加えて熊本大震災が起こりました。

建設業界では、資材の高騰や、
人材不足で賃金も上がっていると聞いています。
こんな工事単価が上がっている中で、
不要不急な工事は控えるべきだと思います。

私は金融マンです。
投資の効率的な方法に「ドルコスト平均法」というものがあります。
これは相場の変動が激しい金などを長期に渡り購入する際に
まず投資予算を決めてその範囲で金などを購入する手法です。

例えば、毎月１万円という購入価格を決めて、
その範囲で金を買い続けると、
毎月100グラムの金を買い続けるより、
1グラムあたりの単価が安く買える事ができます。

ややこしいかも知れませんね。
平たく言えば、毎月1万円で金を購入する方法だと、
単価が高い時には金の購入グラムを買い控え、
単価が安い時には比較的多くのグラムの金を自動的に購入できます。

我々のマンションはまだ10年を迎えたばかりで、
劣化もそれほど酷くないと思います。
将来的に維持するために建物の躯体に関する工事や
安全に関する工事は優先するべきですが、
それ以外は急ぐ必要のないものは見送るべきだと思います。

次回工事が例えば10年後なら、
オリンピックも終わっていますし、
東北や熊本の震災復興も落ち着いているのではないでしょうか？
10年後の事は解らないと言っても、
今の3重苦の環境より良くなって、
工事費の単価も下がっている確率が高いと思います。

ドルコスト平均法ではないですが、
建設工事費が高騰している中、
設計事務所の言いなりに、
すべての工事を行うのは得策ではないと思います。

あと、消費税が上がるので、工事を早く進めるべく、
昨年の修繕委員会ではスケジュールを組んでいましたが、
幸か不幸か、安倍首相は消費税の見送りを決めるようです。
ここは、半年ほどスケジュールを遅らせても、
しっかり検討するべきだと思います。

委員会での充分な検討を期待しております。

現理事です。
いつも投稿されていたのですね。楽堂さん。相当なお金持ちさんのようですが、毎回の修繕委員会は明るい話はありません。資金援助を頼まないと資金ショートしそうです。
会社に出入りの設計事務所があり、相談しております。相当な高額見積もりをされているとの判定です。将来のシュミレーションもお願いしましたが、厳しい状況です。
やはり、住民の建築士等が修繕委員として君臨しないと現状の姿になってしまう、業界と聞きました。
まだ、小さな子供を抱えた家族も多く改善方向へ進めたいところです。現修繕委員会では素人集団、手も足もでません。相場が分からないため驚くばかりしかできません。
住民、外部の建築関係者を交え修繕委員会メンバーの構成替えを行わないと将来数十年先の継続が不安です。また、管理会社も感じんな話には声が出ずうろたえてしまい、おかしな感じです。フロント、設計事務所とも正直な発言がありません。
消費税も先延ばしになり、再構築も考えるべきかと思います。
また、駐車場の屋上をお借りしておりますが、床が少し変です。ところどころ白い線が入り水が溜りコンクリートがおかしくなっている様子。これらの点も信頼できる一級建築士に判断してもらわないと放置して良いものか疑問です。
他にも多数疑問がありますが、現設計事務所は見ていません。

Ｄ西宮仁川のレスがありましたので質問します。

昨日、説明会に参加しました。
今の計画では、工事を行った後の残金が100万円くらいしか残らず、工事をしていない場所が多くなると言われてましたが、反対意見は少数でしたが皆様は同意されているのでしょうか？
工事の明細書が提出されていないような話しが出ていましたが、それは信用できる内容なのでしょうか？
友人のマンションは、工事を終えられましたが、資金的には余裕があり全ての箇所の工事ができたそうです。なぜ、このマンションは資金が不足しているのでしょうか？　
友人は当時、理事をしていましたので全ての資料を見せてもらったことがあります。内訳明細書もあり月毎に提案されたそうで何種類もありました。
いつ地震等の災害が発生するか分からない昨今であるのにこのような資金計画では、この先どうなるのでしょうか。

文章が長すぎて読みにくい。

初めて見ました。50代楽堂は、誰？
一人で書き込まれているが、反応する者は誰もなし。独りよがりか？

楽道 様、最近は更新されてらっしゃらないようですが、
ぜひ情報交換したいので発信いたしました。

石橋さん、何かお困りですか？

驚きました--------
こんな変な人が一人書き込みをされているとは知りませんでした。
これは、買うべきでは無かったです。
(／。＼)

中古売りに出てますね。
検索すると『D'レスティア西宮仁川』と『ディーレスティア西宮仁川』と出てくるので検索し難いですね。
仁川の築17年でこの価格はビックリでした。

【SUUMO】ディーレスティア西宮仁川 中古マンション物件情報
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/

4階 3,280万円 3LDK 72.0㎡ 南

■大和ハウス工業株式会社旧分譲マンション ■平成15年9月建築
■大和ハウス工業株式会社旧分譲マンション
■平成15年9月建築
■２駅利用可能な立地
阪急今津線「仁川」駅徒歩10分
阪急今津線「甲東園」駅徒歩12分
■南向きにつき陽当り良好
■ペット飼育可(規約制限あり)
■アウトポール設計により室内を有効活用
■収納に便利なトランクルームあり
■室内丁寧にお使いです
■2013年6月:トイレ新調(温水洗浄暖房便座・手洗い付き)
【周辺施設】
・段上西小学校(約470m)　　・甲武中学校(1360m)
・コープ仁川(約870m)　　　・ファミリーマート段上町北店(約50m)
・仁川郵便局(約830m)　　　・段上西公園(約450m)

【ホームズ】D'レスティア西宮仁川の建物情報｜兵庫県西宮市段上町5丁目63他:従前地(阪神間都市計画事業段上特定仮換地番号8街区3番地)
https://www.homes.co.jp/archive/c-4165/

段上町で、何度か不審者を目撃しました。
自転車なのにフルフェイスのヘルメットをかぶった高齢者で、自転車の左右・後方、ヘルメットにカメラを付けて、通り過ぎる人や車の中を盗撮している人物です。
何度か通報しましたが、その後も何度も目撃します。あれは何者なのでしょうか？ご存知の方おられますか？

>>31 匿名さん

このマンションにも以前、銀行強盗のよな単車に乗っていた人がいました。太った人でしたが、最近は見かけなくなりましたので、その人じゃないですか？
５年～10年前のことですから、違うことしていてもおかしくないですよ?
レベルの低い人は、何するか分かりませんので、ご用心ください。相手にしないのが一番安全です。

17期総会が終わりました。長期修繕計画は、高額のまま検討されず先送りに！
はたして、このマンションの行方はどうなるのか、検討がつきません。
大規模修繕工事を高額に引き上げ、バックマージンを貪った当時の理事長は、無責任に欠席、今後の責任追求は、何処へ向くのやら

入居予定の者です、いくつか質問がありますのでお答えできる方は、率直な意見をお聞かせかください。
2015年ごろに大規模修繕工事があったようですが、楽堂 [男性 50代] という方のみ書き込みを延々とされていますが、どのような方なのでしょうか。
私は、大規模修繕工事に関係する業界人です。書き込みを読みますと居住者が大規模修繕工事関係者と結託して工事費を値上げさせたように見ています。
通常戸当たり１００万円が相場ですが、９１戸で１億５千万円とは、165万円になります。
かなり乱暴な値上げです。
楽堂 [男性 50代] さんは、かなりの額をキックバックで富んでいるような感じです。
一級建築士を能無しのような暴言を書き込んだりしていますが、その能力は皆さんが驚くほど高いものがあります。
しかし、楽堂 [男性 50代] さんは、ファイナンシャルプランナーと言われており、全くのド素人ではありまんせか。
管理組合の方々は、まんまとそそのかされてしまったようですね。
このスレをもうすこし早く見ていれば、他のマンションを購入していたというのが本音です。残念です。
時期をみて入居する予定ですが、皆様よろしくお願いします。

ファイナンシャルプランナーの資格はとりやすいっしょ。

楽堂という人は、金の亡者のように居住は、思っています。注意してください。敵と思えば容赦なく夫婦でビラ撒いたり、何もないのに悪く言い周り全てを独り占めにしないと気に入らない人です。
大規模修繕工事の専門の方が区分所有者に加わっていただくのは大変心強く思います。
マンション内の狂いを修正して頂きたい。
だけど注意してください。2階の人ですから。

>>34 入居予定さん

楽堂という人は、金の亡者のように居住は、思っています。注意してください。敵と思えば容赦なく夫婦でビラ撒いたり、何もないのに悪く言い周り全てを独り占めにしないと気に入らない人です。
大規模修繕工事の専門の方が区分所有者に加わっていただくのは大変心強く思います。
マンション内の狂いを修正して頂きたい。
だけど注意してください。2階の人ですから。
いい忘れてました。このマンションには、一級建築士で仕事をしている人がいますが、標的にされているようで、前回の大規模修繕工事でも相当痛め付けられてしまったようで、今は、おとなしく小さくなって暮らしているようですよ。当時の理事会が悪い人ばかりで、楽堂さんと組んで工事業者からリベートもらってるんじゃないかとママ友の間で噂です。
くれぐれもご注意下さい。

初めまして
仁川～段上町でマンションを探しており、こちらのマンションを見つけさせていただきました。

現状、売りには出ていないようなのですが検討にあたってマンションの駐車場についてお教えいただけないでしょうか。仕事のつごうで車を２台所有しておりまして・・・

１．駐車場の空き状況はいかがでしょうか。

２．サイズ制限などありますでしょうか（１５５０などの高さ制限があるか）

３．駐車料金はいくらになりますでしょうか。

４．近隣の駐車料金の相場などわかればお教えいただけると幸いです。

差支えのない範囲でお教えいただけると幸いです。

秘密です。

>>39 住民さん

不動産屋に聞いてみます　T＿T