二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part14

この板でパークシティ武蔵小杉が出るってのはどう解釈していいのかわかりません。

パークシティ武蔵小杉の評価が思ったよりも高いのか？
二子玉川ライズの評価が思ったよりも低いのか？

単純な地価で考えると二子玉川の方が高い。
そんな単純なレベルで考えると同じ価格だとしたら二子玉川に住みたいと考えるのが一般論になるのかな？
だけどパークシティ武蔵小杉のネタが出る。

１回行って調査してみます。

いってらっしゃい。

300さん
マンションの価値を決めるには、立地ブランド・建物の仕様・周辺環境・生活利便性・交通利便性など色々な要因があると思います。もちろん、これらすべてにおいて完璧なマンションなどあり得ず、総合的に判断してマンションの価値は決まるのです。ライズにももちろん弱点はあり、都心から若干、離れているというところになるでしょう。まぁそれも１５分程度電車に乗れば青山や永田町に出れますが。住環境や建物の仕様、生活利便性に関しては素晴らしく、総合的なマンションの価値は非常に高いレベルにあります。他にライズ同程度の総合力を持つマンションを挙げるのは困難だと思います。

ライズの弱点は都心から離れていることじゃないよ。
郊外でも利便性には優れた場所だから。
それより本当の弱点は川沿いの低地で、高級感の全くない近所の雰囲気です。

> 住環境や建物の仕様、生活利便性に関しては素晴らしく、総合的なマンションの価値は非常に高いレベルにあります。


こういう反応するとネガ扱いされると思いけど、都心のマンションはみんなそうだよ。

わるいけど普通って言おうよ。まともなデべの都心のタワマンで生活利便性と建物の仕様がここより低いの探す方が大変だよ。都心のタワマンはみんな素晴らしいって事で良いんですか？

住環境は好みだから、ここは、良いとも、悪いとも、普通とも言いません。

３０５さん
それでは都心のマンションでライズよりも生活利便性や仕様がいいタワーを挙げて下さい。そんなにないと思いますが。

>>303
〜と思います。〜でしょう。ですか・・・・。
いつになったら理解していただけるのか？もはや無料なのか？

>>306
井の中の蛙

私も総合的にライズにしました。
都心含めて自分の予算（150百万程度）にあう物件を中心に検討しましたが、なかなか他には気に入るものがないです。

都心で素敵な街でも環境と物件の質や広さが納得出来て予算に合う物件はありませんでしたし、価格が割安と思った物件は街の雰囲気や商業施設が私には今ひとつピンとこないというのが実感でした。

二子玉川は好きな街で川や公園が近く手軽な自然もあり、お買い物の便利さも感じられます。
再開発の計画も気に入りましたし、私には通勤も便利。
他が良いと言う方はその方なりの価値感があるのだからそれぞれですよ。

306
都心のマンションの名前全部書けってことですか？

ライズは見合い部屋(真正面ではなく斜めに見える部屋も含む)が多いのも、欠点。
見合い部屋を買うと一般的に、
内覧会に初めて部屋に入り窓から外を見たら、他人の部屋の中がハッキリと見えて驚く、
ってのがよくあるケース。

そろそろ　II a の話を再会しましょうか？

Ⅱaは期待半分、不安半分です。ライズはゲットするように旦那と検討しています。
主婦としては、ユニクロ、ニトリ、ビック、OKとか庶民派テナントも入って欲しいです。
やっぱり生活は余裕を持ちたいです。こんな方はライズには向かないですか。でも購入しますよ。
図書館とかも是非ご近所にできて欲しいです。

皆さん自分で住む住居じゃなくてマンション全体像を売り手的な価値観で考えているのですかね。

私はライズのマンション全体像の雰囲気やコンセプトも気に入ってますが、自分が住む部屋としての条件で考えるので、他の部屋で見合いがあっても欠点にはならなかったですね。
もちろん、やたら売れ残りが出たら問題ですけどそれは無さそうだし。

個人としては、やはり周りの環境や質、セキュリティは直接関係するので重要だと思ってます。
それに見合いになる部屋を選んでも、各部屋からの見合いはシミュレーションで確認出来るのでそこまで驚かないでしょう。
見合い部屋は最初から価格が割安に設定されている点で納得するかどうか。

私の場合は内装プランが好みじゃなかったので、サクッとリフォーム入れて解決しますが、物件自体に譲れないし変えられない点があればアウトですよね。

５本の指どころか、首都圏の高級物件ランキングで総合２位になっていましたけど。客観データ？ 週刊ダイヤモンドです。

３１４キモッ！

おまえちょくちょく書いてるけど完璧なネカマだな。
仕事してないの？
ニート？？

図書館は本当に欲しい。
あれば本が増え過ぎないでいいからね。
捨てに行くのが面倒で気付くと溜まってしまうよ。
他は洋書の写真集なんかに力を入れた本屋とかあるといいな。
重いから近くで買いたい。

庶民派アパレルだったらGAPとか無印とか今あるので十分だけどなぁ。
私は一年に一度ユニクロに行って安さに感動して余計なものを買ってしまう程度のユーザーなので近くになくていいよ。

電気屋もうるさいから近くに要らない。
余計な家電買っちゃいそうだし車の客が増えたりして嫌だな。
普段は電池や電球買うだけでいいよ。

ニトリ？せめてIKEAだが、やっぱり休みの日に車が増えるから要らないか。
でもインテリア系は足りないかもね。

今頃なに言ってんだか・・・。
ブックファーストがテナントで決定したし、スポーツジムのオアシス、plazaやエステのTBCも出店。

>>316 そんで1位は豊洲のなんとかタワーだったりしてw

1位は三井のマンションだったと思ったけど。
パークシティ浜田山がNo.1だったかな。
確かにパークシティ浜田山はデザイン性やグレードはかなり高級だよね。
高級ならライズもかなり高級な印象だよ。
モデルルームいけばわかるさ。

武蔵小杉パーク調査行ってきました。
知らなかったけど東側素晴らしく、昔とまるで変わってました、西側は全く昔どおりのダサい町でしたけど。
ついでにパークの売れ残り見学して５７階（日本一高いそうです）にのぼりライズ見学しました。
目と鼻の先に良く見えました。
屋上からの景色見ると羽田の海が良く見えました。
さすがに景色は凄いの一言でした。
これで駅ほぼ直結の立地考えると、
うーむパークもなかなかのものだなと思いました。

たいして景色は変わらないんでは？

百平米上層階比較ですが、小杉パークなら同じような間取りでもライズより数千万安かったよ。
私はそれでもライズだったが、条件合う人ならパークもいいんじゃないかい？

浜田山はいいね。
地縁が薄くて手が延びなかったが、ライズと比べた人は多いと思う。

浜田山なんか話ならないっしょ。
こっちはなんたって、都心さえ憧れの街だからね。

>>316 いつの記事？

景色は基本的にあまり変わらないと思います、ただ誰かが書いてましたが、やはり３０階以上じゃないと本当の意味のタワマンの高層階の爽快感は味わえないようです。
低層だと単なる団地になってしまいます。
今日実際に見学して痛感しました。
特にベランダ出ると空間を独り占めという優越感があります。
ＭＲだけでは絶対分かりません。

あー言い忘れましたが東側、北側も意外にいいみたい、夜になると３０階以上だと毎日８：３０からデイズニーの花火まで見えるみたいです。

暇そうで裏山

どうもここはやばそうですね！着工の時期が最悪だったみたい。
一時見合わせが正解みたいですね。
このご時勢ハイパーデフレか低成長時代になり。
この物件は時代に逆行してるみたいですね。
なんとなくバブルの塔みたいになりそう。
３０戸とか４０戸の小規模希少価値物件ならまだしも、１０００戸単位じゃ今のご時勢売れないと思いますよ。
間違いなく
見合わせが正解だな。

そうですね、是非見合わせてください。お願いいたします。

私も見合わせに一票
これで三票連続

ここの難しいとこは、見合わせは良いんですが、情報収集が欠かせないことなんですよね。年度末は値下げあるだろうし、竣工後も来るでしょ。

〉〉着々と１街区のガレリアなどの建設が進み、期待感が実感を帯びて高まる中、果たして値下げがあるのでしょうか。竣工後もガレリアのオープン、都市公園の建設など様々なプラス材料が継続的に出てくる点でこの物件は特殊だと思うのですが。話題には事欠かないため、注目度は高まる一方な気がしています。

>329 どうぞご自由に。他へ移って下さい。

いよいよ明日、セントラルの正式価格発表です。なんか緊張します。

何で緊張するの？

みんなで見合わせて値下げ圧力をかけ、下がったところで申し込む作戦ですね！

この掲示板だけの情報で全員が申し込みを控えるはず、と信じてる人がいるんですねえ。

緊張するでしょ、あんまり値下げしてきたら、文句言いに行く必要あるんだもん。

>>338
いませんよ。抽選の時も大盛況。でもそれは演出のうちとわかった上でのこと。つまり、からかわれておいでなのです。

>>333
ここの特殊性は、隣に何が建つか分からない、いつ建つか分からない、そんな状況で販売していることにこそあると思う。
しかも、その隣の開発主体はライズの売主と同じ東急。
正式発表すれば、ライズは完売になると思うのだが、それをしようとしないのは、計画にライズにとってマイナス要素があると考えられても仕方ないと思う。
発表前に契約するのは非常にリスキーだと思う。

あすは楽しみですね、また売れた売れたの大合唱ですね。
早く本当に売れるといいですね。

もはや悲劇ですね。

東京都都市整備局に問い合わせてみたのですが、２Ａはまだ未定ですね。
２Ａにスポーツジムは建てられますが、映画館は建てられないと言ってました。
予定通り２Ａに映画館ができると執 着している投稿が何度もありましたが、あれはいったい何のためなんでしょう。
また、モデルルームでたとえ「可能性がある」という表現を使っていても、建てられない映画館ができるという説明をしていることを問題視していました。
モデルルームに行くときにはＩＣレコーダーを持っていったほうがいいと思いました。
キャンセルのときに役に立つかもね（＾＾

可哀相な人達

モデルルームで最近、映画館のことを確認したけど
「申請中」で「まだ決定はしていない」でしたよ。
申請が通れば映画館はできるが、通らなければ出来ないわけで
可能性があるというのは間違いじゃないけどさ。

>２Ａにスポーツジムは建てられますが、映画館は建てられないと言ってました。

デタラメは書かないほうかいいですよ。
電話で照会したのですか？東京都都市整備局は一個人のそういった質疑に回答しませんよ。東京都都市整備局のどの部門の誰がそういう発言をしたのかあなた言えますか？

あのですねー、建築確認申請というものは受領されることを前提に出すものなんですよ。建築確認申請というのは工事着工を認可するものなのです。
映画館が建てられないなどという根拠はまったくありません。また建ててはいけないという法律もありません。建築基準法の何をもって建てられないとおっしゃっているか、不明です。また、なぜ出鱈目を書いてまで
映画館（シネコン）が建築できないという建築基準法の条項とその根拠をお示しにならないと誰も信じないですよ。
といいますか、シネコンできるんですけど・・・。

>>348

微妙にちょっと違ってると思いますよ。
もう少し詳しく書くとすれば・・・

市街地開発事業では『用途地域』という指定が必ずついてきます。
建築物の用途・土地利用の規制やシバリのことです。
これは348さんが書いているように”建築基準法”で定められており、その『用途地域』というのは具体的に12種類に分類されてて、それぞれ建物の用途や大きさに制限が設けられています。
12種類の中で代表選手といえばマンションなんかでよく聞く『第1種低層住居専用地域』です。
主に低層住宅（10メートルまたは場所によって12メートル以下の高さ制限）しか建築できない地域のことです。
つまりほぼ3階が高さの限界ということですね（実は無理して4階建ても可能です）

そこで、二子玉川東地区第一種市街地再開発事業におけるⅡ-a街区は、
この12種類の『用途地域』のなかで『商業地域』に該当します。
つまり店舗や飲食店が許可されている地域のことです。
”用途地域” ”商業地域”で検索すればすぐにわかるかと思いますが、建築基準法では、

『客席の部分の床面積の合計が200m2以上の劇場、映画館、演芸場、観覧場 』

も建築可能とあります。

他にも、以下の用途の建築物が許可されています。
・ボーリング場、スケート場、水泳場等
・ホテル、旅館
・カラオケボックス等

つまりシネマコンプレックスは映画館+物販に該当するので建てる事ができるというのが結論です。
本当に>>345さんが東京都都市整備局に問い合わせたなら「映画館は建てられないと」という回答は東京都都市整備虚偽記載は売主から訴えられますよ。

つまりシネマコンプレックスは映画館+物販に該当するので建てる事ができるというのが結論です。
本当に>>345さんが東京都都市整備局に問い合わせたなら「映画館は建てられないと」という回答は東京都都市整備からは無いはずです。
虚偽記載は売主から訴えられますよ。