リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWER【５】

どうやら１２５００万円の物件が売れたようですね。

３期２次は５０００万円前後の２ＬＤＫ／３ＬＤＫを買う最後のチャンスかも。

>>263
住む人が良ければそれでよい。
そうではないか？
私も住人だから。

>>265
住んでもないのに大きな事
言わないでよ。

みんな感性は人それぞれ。
スポーツカーが好きな人も居れば
４ＷＤ好きも居る
だから気にすることないよ。

パーク住民がブランド何とかとかヤニくさい
言ってもあそこが良くて買ったんだから
別に何の問題もないんじゃない？

リエトは都営住宅っぽく、内装がチープなんて言われる事もあるけど
それが気に入って買ったんだからいいんじゃない？

皆さんそう思いませんか？
検討版というよりも喧嘩版に見えてきます。

ほれやられた。
悪口ばかり言うもんじゃないよ。

そうだそうだ。
所詮、川崎市だし。

地震対策の構造という点で、この界隈ではすみふとブリリア（来年竣工）の免震が構造的にはもっとも優れているらしいのですが、一度この装置を使ったら下部装置（数千万）を取り替えないといけないとの説明をうけました。パークとリエトは免震ではないことは分かっておりますが、この両者で耐震という点で有意な違いはあるのでしょうか、どなたか教えてください。

パークは制震じゃなかったですか？
地震対策の話はいろんな板で話がでますが、いつも結論は得られずに荒れてしまいがちです。

ちなみに免震に関してですが（長谷工のとこだけど）
免震マンションQ&Aをみると

一度装置を使ったら交換というのは、ちょっと大げさな気がします。
現在まで交換した事例はなく、どれくらいもつのかも統一見解はないみたいですね。
スマトラ級のがきたら交換かもしれませんが。

リンク張ったら投稿できないんですね。
リンク外したら、変な文章になってしまった。申し訳ない。

No.276 by マンション住民さん　客観的なお返事大変にありがとうございました。

パークは制震として、リエトは耐震だけなのでしょうか？
制震と耐震の構造的な差異はわかりますが、現実に体感ベースで比較的強い地震（震度４－５）でそんなに揺れが異なるのものなのでしょうか？リエトにお住まいの方で、この1年間の地震で食器や本が落ちたというような揺れはありましか？
最近免震が結構増えている中で、本当に一発にダメになるのであれば、敢えて買う人もいないですよね。

階数によっても揺れ方が違うでしょうし、感じ方も個人差がある上に
当然ながら同じ地震を同じ人が違う建物で同時に体験することもできません。

前にあった地震でも近隣の免震構造に住んでいる人は揺れが小さかったと盛んに
主張していましたが、ウチ（１５階付近ですが）でも何も落ちませんでした。

ここ数年の新しいマンションで大きな地震にあったものは皆無なので
誰にも証明できないし、結論は出ないと思いますよ。

パークの住人さん他の方がパークの批判しても気にしない、気にしない。
私なんか読んでて腹も立ちません。
ベランダがどうのだとか煙草のやにくさいとか言われてもパークに絶対の自信が有るから腹も立ちません。
どんどん言ってちょうだい。

制震はオモチャという意見もあります。
制震について定量的な性能は一切示されていません。

地震を真剣に気にする方は、マンションではなく戸建を選択すべきかと。

免震でも耐震でも、直下型地震（縦揺れ）には無力です。
むしろ、高層の場合、基礎が重要です。（杭の引き抜き抵抗、下層階含めたコンクリ強度など）

仮に数百年に一度の巨大地震がやってきて、躯体に重大な被害があっても、
マンションは個人の判断では修繕も建て替えもできず、経済力のない人だけが
マンションに取り残される結果となるでしょう。

高層マンションの場合、容積率をあげるような建て替えも難しいですし、
解体に莫大な費用がかかります。

皆様のご意見をまとめると
免震-制震-耐震のいずれをとっても、タワマンのの場合は直下型には脆弱。
体感揺れの有意な格差を測定するのは困難。
ということになりますね。また、内閣府発表の揺れやすさマップでも中原区特に武蔵小杉一帯は、地盤が比較的堅牢とのdataになっています。

とすれば、免震＞制地＞耐震の順でコストアップする地震対策のための原価上昇分は、こと武蔵小杉のタワマンに関する限りは、費用増に見合う限界効用が必ずしも期待できない＝免震費用に出費するのは経済合理性が少ないとも考えられます。

種々のご見解を寄せていただき誠にありがとうございました。

いや　そのまとめは無謀です。
・一つは再開発地区のマンションが出そろった現時点で、比較できる揺れの地震がないというだけ。

・強力な直下型が発生したら、どれもダメかもしれないが実際に発生していないのでまだわからない。

・直下型以外の地震について言及されていませんが、その場合やはり免震、制震が優れていると思います。

普通に免震が良いに決まってる。
ただ、地震を気にする人がタワマンに住むのが滑稽だ。

地震を気にするなら戸建てってのは？？？ですよ。

地震を気にするなら「賃貸」が正しいでしょ。

マンション(区分所有権）の購入なんて、言ってみればマンションの家賃を前払いするリスクをとるかわりに、生涯でどれだけ家賃が浮くかどうかを勝負するのと一緒なんだからさ。

リエトの住人さん他の方がリエトの批判しても気にしない、気にしない。
私なんか読んでて腹も立ちません。
内装がどうのだとか都営マンションとか言われてもリエトに絶対の自信が有るから腹も立ちません。
どんどん言ってちょうだい。

うぴぴ

地震が怖いならテント生活が一番安心だよ。
でも死ぬ時は死ぬんです。
これも運命なのです。

>>286
世間を知らないって幸せだ。

小杉のマンションはどれも一長一短なのに、まるでどこかのマンションだけが素晴らしいように発言するとはね。
まあウラがあるんでしょ。

まあ小杉に限らず、どこでもこういった比較論がなされていますからね。
同じフロアの南西角住戸に見学者が来ていました。
南西角を買える方がうらやましいです。

利便性の高い良いマンションだと思います。

ただ、坪単価240万以上だせば、
川崎市、横浜市であれば、
学区としても評判の良い地域でも
かなり条件の良い新築物件を買えるので、
6,000万円以上の価格の物件については、
今後、買い手は限定的だと思います。

どうしても武蔵小杉という方は、
パークシティやリエトの高額物件を
すでに取得していますので。

来年5月以降の売れ残り物件の値引き
交渉を考えています。
坪単価220万程度が下限と見ています。

買えなければ、3年後の駅前タワマン（2～3）を
気長に待ちます。

マンションに限った話ではありませんが、値切って安く買ったものって、
どうせ安かったんだからって、あまり大事にしないことありませんか？
もし買われるのであれば、定価で買って大事に住んでもらいたいと思います。

>>292
何そのデベ視点（笑）

いつ買ってもいいじゃん。
その人次第だよ。
だけど、安い住民が増えるのも困るよなぁ

希望の間取りを放棄する見返りに
安く買う選択もありだ。

このご時世だから将来の収入を
見極めて購入すべきだ。

住宅ローンなし、即金で買ったとしても
タワーマンションの場合、建物の固定資産税が高いので、
月々のランニングコストは駐車場代も含めて
6～10万円程度になるか。

この物件も初年度～5年目の固定資産税、
修繕積立金（全体、棟別）は割安だが、
5年単位で急激に上昇する計画のようなので
ローンを目一杯組んだ場合
数十年支払えるか注意が必要

（駐車場代は三井不のタワーよりやや割高）

それでも生活できる人しか住む資格がないという事だよ。
これ現実。

>>294
確かにいつ買おうが自由だと思いますが、大幅値引きされた他物件の
住民板みたいにはなってほしくないですよね。
ひどいところはホントにひどいです。

>>291
その作戦もありと思うけど、
売れ残るとするとやはり東側では？
眺望を気にしつつもそれを買うか、駅直結のおそらく坪単価260以上を待つか、
すごく難しい選択になるかと。
二兎を追うもの一兎をも得ず、ともいいますからね。

ここの値下げは無いと思うけど。
ここは普通の物件と違って、最悪売れ残ってもデベ側は全く困らない物件だから。

>>299
その根拠は？

まだ完売できませんが、想定内と思います。
来年９月ぐらいまでに全て売れればよいと思います

>>301
あなたは何者ですか？
マンションギャラリーの方ですか？

70ｍ2、2LDK＋Sまだは3LDK,（低層） いくらでいけそうですか？経験あれば教えてください。

本気で検討中なら素直に資料請求して価格表もらうのが確実です。方位でもかなり値段かわりますから。

70㎡前後の低層階は残なし、42階～45階の4戸があります。
価格は42階から5840万円、5870万円、5900万円、6380万円です。
最上階を除くと、高層階でもさほど低層階に比べ高い値付けにしてない印象です。
なおこれは数日前にもらった価格表によります。

専有面積を書き忘れました。
73.71㎡です。

ってことは坪260万くらいってこと？高層階とはいえ高すぎやしませんか？
全戸南向きとか？

１LDKで低層階の部屋って残っていますか？
１LDKだと向きは北か東でしょうか。

３０３さんは、どのくらい安くなるかって聞いているように読めなくもないけど、それは置いといて、
３期２次は、３ＬＤＫが４９２０万円～、２ＬＤＫが４９１０万円～となっているから、
おそらく２２階の東側あたりが販売されるのではないかと思われます。

この物件の内装は２～３年前の
古いタイプで必要最小限の
装備と考えたほうが良いです。

たとえプレミア階でなくとも
ここはちょっと眺望（方角）と間取りが良いなと思う
部屋は坪270万超となります。
パークシティと比較してもそんなに割安感は感じません。

同じ東急線沿線（東横線、田園都市線）の
駅約10分の徒歩圏で、新築、最高水準の内装で東南角部屋が
坪230万程度であることを考えても割高です。

将来、街が進化する可能性も含めた利便性に
相当なプレミアムを支払える人が買う物件だと思います。

内装はもちろん、外観も含めて、知り合いに自慢したい人には
不向きな物件です。

1LDK48.88㎡が3戸残っています。14階3420万円、16階3430万円、17階3440万円です。
坪230万円強と割安ですが、向きが東で眺望は、あまりよくありません。

73.71㎡の住戸は西向き（富士山ビュー）で、眺望は最高と思います。

>>311
これだけの庭をそなえて
渋谷に13分
そんな場所は今後2度とでてこない、ことに気づいてませんね。

>>313
確かにあの立地で専用庭・専用広場だったら安心して子供を遊ばせたり出来て、すばらしいと思う。
でも賃貸棟やコスギタワーと共用で実質公開空地。
近隣住民も出入り出来てしまうので魅力は半減かな。

あの広場芝が擦り切れてもは来春から砂塵の舞い上がる広場になるんじゃないかと心配です。
何とかならないの。
誰が管理してるんですか？
パーク見てると公開緑地も毎日のように契約の業者が入り掃除したり枯れた花の交換なんかしてるみたいだけど、ここはどうなってるのでしょう。

クラッシー崇拝者が居るみたいですね。
世間を知らないってのは本当に素晴らしいですね。

武蔵小杉で１番のマンションはクラッシーって事でいいです。

日本の土だと芝は人が入らないようにしないと枯れること多い。
芝を青々とさせるには土が重要。
まぁ、もう冬だから枯れたような感じになるのはある程度仕方ない。

>>319 もしかしてパーク崇拝者？「パーク最強！」の人？

>>319
素直にありがとう。
わざわざこのスレまでお越し頂いた上に
自分が世間知らずで素晴らしく思えるほど悟りをひらき
あげくにクラッシーが一番であると認めてくれたあなたは
本当に素晴らしい。

だってここはクラッシーのスレだもん。
クラッシーを検討している人が来るところだから。
理解できました？

芝生の維持はグランドキーパーさんが毎日手入れをしない限り
日本の風土には適さないですよ。
また、公開緑地としてまた通り道として利用いただいて大いに結構だと思いますよ。

>>319
パークもいいと思ったけど、喫煙所マンションで形が100円ライターだから。。。

庭は定期的に業者が入ってかなり手入れされてるよ。

ここのスレに来る極々一部のパークの方はどうして
リエトコートを潰さないと気が済まないんだろうか？
皆さんは何でだろうと思いますか？
自分が気に入った物件が良ければい良いのに・・・
いつも疑問に思います。

疑問？

地域一番だと思って買ったのに、いまだ売れ残って不安なんだよ。

>>327
誰が？

>>314　＝中傷、>>315　＝無意味なレスとして削除を依頼しました。　

>>329
いちいち宣言しなくてもいいんじゃない？

>>331さん
であれば、物件比較対象から外した方がいいのではないでしょうか？
結局、将来的に何が正解かは神のみぞ知る世界ですから、
われわれ一般人は、自分自身の判断で、その判断が間違っていたとしても
後悔しない道を選ばざるを得ないのではないでしょうか？

S氏のレポートが気になるようなら、即刻対象から外すことをお勧めしますよ。

あの人は、基本的にすべての物件が割高と言っている印象を受けますが、
本当にあのレポートを買って読んだかどうか怪しいですね。

>>330 329 は百円ライターにの住人ではないらしい

>331さん

具体的にどんなポイントを根拠に「買うな」と書いてあったのかという箇所が、
この物件を検討している方には情報として価値があると思います。

S氏の書いたレポートでは、何の説得力もないですね。

Ｓ氏、こんな奴に決められたくないですね。
３９６０円・・・たいした商売です。

タンクレストイレでないことは許容範囲だけど、
ペアガラスでないのは今どきどうかと思うね。
ここんとこ冷え込んでいるから結露だらけじゃないの。

見学していただければ、おわかりになるとは思いますが、
まったく結露しませんよ。

>>337
まったく結露しないし、防音性能も十分と感じるよ。
前住んでたところはペアガラスだったけど、
とりたてて何かが劣ってしまった、ってことは無いね。

ここって、エコジョーズ等を採用していないのでしょうか？
光熱費高くないですか？

エコジョーズ使ってますよ。

学区の下沼部小学校について教えてください

下沼部小学校のことは知りませんが、一般論として子育て環境としては、
中原区よりも宮前区、横浜市の方が人気があるようです。

ところで、これまで6,000万円未満の物件は案外順調に売れているとききましたが、
今回販売対象の中心になっている6,000万円超の物件はどうなのでしょう。
さすがに6,000万台後半以降にもなると選択の幅も広がり、目も肥えてくるので
現状の仕様ではなかなか厳しいかもしれませんね。

小学校ですが、下沼部・上丸子ともに大量の仮設校舎を導入しないと対応できないレベルとのことです。おおよそ現在の2倍程度の生徒数の見込みです。

つまり、ここらへんのタワー住民だらけになるはずで、雰囲気は一変してしまいそうです。

>>343

再開発地域で、そこそこの静かさ（各電車からそこそこ離れている）をもとめ、
かつ基本的な仕様（ディスポーザー、内廊下、同じ階にゴミだし、公開空地とはいえまとまった庭）
を満たしてるとなるとここが浮かびあがてくるけどね。
個人的な感覚かもしれんが駅近すぎると出発のベルの音が意外と気になってね。

>>343
全ては横須賀線駅開業と共に再開発が完了してからその評価が下されるのでしょうね。
いつになるかわかりませんが金利がこれだけ下がっているのを見ると今が買いなのではないでしょうか？
不動産購入は常にリスクを伴います。

公立は少し躊躇しますね。
公立の先生は、基本的に自分のクラスから落ちこぼれがでないように落ちこぼれそうな生徒の対応に注力している。
義務教育だから素行に問題があっても学校は見捨てない。
私立は成績を上げて少しでも良い学校に進学させることに注力している。
素行に問題あれば退学させられる。

万引きした子供がこの前退学になった。

ペアガラスじゃないのと、免震や制震でなく耐震と言うのが引っかかる。
東急からの距離や考えると管理費や修繕費が割高なタワーであることも引っ掛かる。

眺望良いのは南西角だけ。

良い点は新駅開通後に雑踏から少し離れられること。(通り抜けは多そうだけど)

キッチン、トイレ、ユニットバスなど、後から自分で変えられるものがしょぼいのは気にならない。
どうせ古くなれば交換するものだし。

床が木のフローリングじゃなくて塩ビのシートなのはメンテが楽で個人的には◎。

>>348
なに独り言いってるの！

３４８は物件の事をよく見てるじゃない。
買う側にとっては充分検討しないとね。
２回、３回と誰でも買える物じゃないんだから。

>>348
・ペアガラスでなくても遮音効果はバッチリよ。
・免震、制震、耐震どれも崩れるときには崩れるよ。
・うちは南西角部屋です。横浜方面と富士山と海が少しだけ見えます。
・今でも雑踏からは離れています。
・キッチン関連は人それぞれ。私は良しと思ったので買いました。
・床は塩ビではありません。コーティングフリーのフローリングです。
という住民の回答です。
ご参考までにどうぞ。

これはペアガラスかシングルかは関係なく、
T2サッシでもトラックとか爆音バイクはうるさいです。

あと南側、西側の中住戸だって眺望は最高に良いですよ。
残りはほとんどないでしょうから、それで３４８さんは
南西角だけって書いたのかもしれませんが。

水回りをはじめとする設備は、はじめから割り切るか、
気に入らなかったら交換するしかないですね。
個人的にはあまりに高級すぎると、かえって生活しづらい気がします。

ペアガラスのメリットは主に断熱性の向上ですよ・・・
遮音はあまり関係ないです。
防音ガラスとかよほど厚いガラスなら別ですが。

あとフローリングですが、天然木を使ってないのでフェイクです。
どうせなら柄は木目調でない方がむしろ良いと思ってます。

比較検討したパークシティも似たような床だったので気にもしませんでしたよ。