注文住宅を請負契約以外で建てられた方はいらっしゃいませんか？

それは、未完成の住宅を購入者に説明してつくるからです。
その説明した内容を実現させるということは、請負契約に等しいということです。
建売業者はそれを避けるため、口頭で説明を済まそうとし、書類は残さないという方法をとります。
こうなると青田売りの購入者は、仕様等十分に詰めないと何を買ったのか分からなくなってしまいます。
そうならないよう販売業者を請負契約を結ぶのと同義まで詰めることは当然のことでしょう？

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本来の建て売りである完成物件の売買は販売業者にとって、資本回収期間がながくなるので、建て売りは未完成の青田売りが圧倒的に多いのが現状だよ。

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>>21さん
20です。
未完成の建売り物件を買うという事は、仕様のあいまいな請負契約と同じで、契約した後でいくらでも
調整が可能なので、値引きやサービスをしてもらっても、見えない所で帳尻を合わされてしまい、
絶対にお買い得は無いって事ですね。言わんとされていることが、やっとわかりました。

でも、完成した家がいくら気に入らなくても請負契約だと代金を支払わなければなりませんが、売買契約
ならば手付放棄で解約出来る。これは請負契約との大きな違いですから、着工前の建売りを購入する時には、
手付放棄で解約しても惜しくないくらいに手付金を少なくしてもらうのが賢明かもしれないですね。

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着工前の青田売り建て売りは、仕様が違ったり、施工に問題があれば、契約を白紙解除できるという条項を加えることが大切だと思います。

契約書は型だと考えて、条項に手を加えるのは抵抗があるものですが、業者にとって都合の良いようにしかつくっていませんから、無償で解除できる条項（約定解除）を加えたり、わかりにくい表現、曖昧な表現は具体的に説明をさせて、（２．３日よく考えてから）、その旨書き込ませるぐらいの気持ちをもって対処することです。

会社は儲けることしか考えていませんし、営業マンは素人を騙してでも契約をすることで給料が上がる仕組みですから、心して掛かってください。

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国土省・地方公共団体などでは、人工は、必要な仕事ができるように功程調査をした人工数を使って、予定価格を作成する。
これには利益も含まれる。
坪当たりで価格を決めるから、丁寧な仕事ができるというのは、疑問に思います。
階段、風呂、廊下、リビング、キッチンすべて違う単価でしょう。
それが平均されて、坪いくらと言われても理解できません。

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一部精算については、不具合も考慮する必要があるから、進行状況が８０％としても６０％程度に支払いを抑えて、安全策を取るべし。

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大手でも、３分の１を３回に分けるところがありますね。私は迷った末、土地と建物分全て立て替え融資してくれるＨＭを選択しました。年間着工件数が１００件以上あることも決め手でした。完成までは多分倒産しないと思います。それなりに儲かっているみたいです。
現金一括で払えたら、全て後払いにするでしょうね。私には絶対無理ですが。

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＞建売業者はそれを避けるため、口頭で説明を済まそうとし、書類は残さないという方法をとります。

建売や売建てで売買契約で購入する場合おっしゃるとおりそのようなトラブルがある。だから、建売はお勧めしない。しかし建売で売りであれ売り立てであれ契約書が売買契約書である以上、請負契約とは根本的に異なり、
請負の場合、口頭の説明だけでは許されない。

建設業法には

「建設業者は、建設工事の請負契約を締結するに際して、工事内容に応じ、工事の種別ごとに材料費、労務費その他の経費の内訳を明らかにして、建設工事の見積りを行うよう努めなければならない。
２ 　建設業者は、建設工事の注文者から請求があつたときは、請負契約が成立するまでの間に、建設工事の見積書を提示しなければならない。 」（建設業法20条）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S24/S24HO100.html

とあり、請負契約の場合、売買契約と異なり、仕様を詳細に記した仕様書と見積もり書が必要で口頭約束で済ませることは完全な違法行為で中小の工務店も含めてそこまでいい加減な請負業者はいない。
しかし建売であれ、売り立てであれ、契約が売買契約であればそのような規定は無いので、21が言う見えない口頭の約束でごまかされところを手抜きにされる可能性は否定できない。

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分離発注の委託契約CM方式（constraction　management）という方法もある。
住宅を建てる場合、大工だけでなく左官、設備、電気、水道、廃材処理、etcと
大体20から30の業者が関わる。
各仕事と建材の調達はその専門業者と個別に請負契約、又は個別の売買契約を結び、設計監理と施行管理はCM業者と委託契約を結ぶ。
この場合、20社以上の各専門業者と施主が直接個別に契約するので倒産リスクは分散できる。
ただし、工事中の不慮の事故や建材の盗難等のリスクは施主が負わなければならない。
オープンシステムというのが有名であるが、それ以外にも分離発注方式で家を建てるCM業者も最近は
あるようである。
CM業者の能力次第で、成功するかどうかは決まるが、システム自体は 利にかなっていて良い方法だと思う。

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スレ主です。沢山のレスポンスを頂きありがとう御座います。間が開いてしまいましたが、
頂いた方にレスをお返しします。

>>16さん
>一部精算というのは、建設等公共事業ではきわめて普通、払い過ぎで実害のないよう遠慮無くやって下さい。
公共事業で分割払いが多いのは、工期が長く非常に多くの業者が係っている以上、
完成時払いでは立ち行かない業者も出てくるからではないでしょうか。個人住宅とは
少し事情が異なると思います。でも分割払いのやり方や算定方法については、非常に
参考になります。ありがとう御座いました。

ところで16さんは、契約の時に契約金を支払う必要ってあると思いますか？この契約金って
当たり前のように皆さん支払われていると思うのですが、定義が曖昧なんですよね。
ごく普通の個人住宅で100万以上支払うならば、それは前金払いだと思うので、私は支払いたく
無いのです。着工後に出来高払いで支払うというのは良いですが、幾ら払うのが妥当かが
素人には良く判らないのがネックです。

>>17さん
おっしゃられていることは全く正しいと思います。
資材を施主支給して、大工さんと 直接雇用契約を結ぶって事は、自分が自分の家を建てる
事業主になるという事だから、請負者が負う瑕疵反故責任も自分自身で負う事になりますね。
そう考えると、工務店をやれるようなプロ顔負けの素人さんでもないと、現実的な選択肢では
ないかもしれません。

>請負契約で客は保証委託契約のようなもので、ＨＭに対して支払いを保障し
>ＨＭは完成払いもしくは、明確な定期的な出来高清算を行うのが理想だと思います。
ところでこれはどういう事を言われているのでしょうか？請負契約をした上で、その代金全額を
第3者に預託するという事？そうだとすると、ローンは使えないですねぇ。よっぽどの事が無い限り
施主は支払いを免れられないし、ローンの事前審査で融資OKの見込みを取ってから契約したならば、
ローンの申し込みさえすればほとんど融資は実行されるでしょう。（現実はそうでもないのでしょうか？）
それでもＨＭはお客の支払い能力が心配心配で、前金払いでないと安心できないのですかね？
実は前金払いを求めるのは、支払い能力が心配なのじゃなくて、お客が途中で離れていくのを防ごう
としているんじゃないかって思うんですよね。お客の心を掴み続けるには、そんな事じゃなく、
サービス面でもっと努力をするべきだと思うんですよね。

>>18
面倒くさそうなのでパスします。

長くなるので分割します。続く・・・

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レス返の続きです。

>>19さん
19さんはオーダーする際に、内金を入れていらっしゃるんですか？
何十万もするようなものじゃないですが、私はスーツやシャツのセミオーダーで内金を入れた事はないです。
生地を選んで採寸し、注文書に必要事項を記入するだけで終わり。出来上がったら取りに行って、
その時全額支払います。これって普通だと思っていました。

>>20～25、29
私へのレスではないようなので・・・、失礼します。

>>26さん
>一部精算については、不具合も考慮する必要があるから、進行状況が８０％としても６０％程度に支払いを抑えて、安全策を取るべし。
良い考えだと思いますが、進行状況８０％の時に幾ら払うのが妥当なのかが、そもそも素人には
判りません。どうしたら良いんでしょうね？

>>27さん
>現金一括で払えたら、全て後払いにするでしょうね。私には絶対無理ですが。
ローン利用でも一括後払いが良いですよ。ローンの借り換えとか面倒な手続きをしなくても良いし、
工事期間中につなぎ融資の高い金利を支払わなくて済みます。

>>29さん
>分離発注の委託契約CM方式（constraction　management）という方法もある。
聞いた事があります。このCM方式のメリットはシステムの透明性だと思うのですが、その反面、
施主が多くのリスクを取ることになるのが気になるんですよね。
実は、元請け業者がやっているのも似たような仕事だと思うんです。例えば、営業と現場監督と
若干の建築士だけで、自分の所では施工部隊を持たずに外注を駆使してやっているような所の
仕事内容って、まさにこのCMじゃないですか？ただ、自分達のために幾ら浮かして儲けるかを
監理（管理）してるって言うのが違うんでしょうね。

>>30さん
>注文住宅なら、どんな会社だろうと、契約時の手付け金が無しとか、１０万円とか有り得ないんじゃない？
注文住宅は請負契約なんだから、契約金は手付金じゃないですよ。勘違いしてませんか？
それと、契約時に一銭も払いたくないというのが私の考え。その後、出来高払いしても良いですが、
常に少なめに支払いたい。だって後でミスが見つかった時に支払ってしまっていれば、
問題ないとか直さないという業者と戦えないから。

以上です。長いレスにお付き合いくださり、ありがとう御座いました。

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高額契約なんだから、お互いに放棄したら損という位の額は始めに積むべきだろ。
契約を履行しあえばお互い損は無いんだし。

相応の前払いを払わせておきながら、家が完成しませんでしたという不安と同じように
やっぱり契約やめた。違約金？払う気ないよ、という人に対抗しないと。

１は真っ当に契約を履行する人だとは思うが、世の中広いから万引きは店が悪いという
斜め上に居る人も事実みたいだし、両者にらみ合う状態も必要だろうね。

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17です

>よっぽどの事が無い限り 施主は支払いを免れられないし、ローンの事前審査で融資OKの見込みを取ってから契約したならば、 ローンの申し込みさえすればほとんど融資は実行されるでしょう。

請負者が契約通りに目的物を施工して引き渡した場合は、客がプロであろうと素人であろうと支払いを免れられ
ないのは当たり前です。その大前提があるから、請負契約の原則は完成時払いなんです。

ＨＭが施工中に倒産する可能性があるように、客にもローンが実行されない可能性もあるはずです。
完成時払いなら、保証会社等にて請負金の支払いを保証するようなことがあってもいいと思います。

そこでお互いのリスクを低減させるために請負契約の特約として出来高払いを行うのは妥当だと思います。
素人には出来高の計算がわからないという点ですが、契約書には明細があるので、その明細と現場を見比べ
れば素人でも、ある程度はその出来高の計算が妥当がどうかは察しがつくはずです。
それでも不安なら、出来高払いの限度額は全体の７０％（通例の３回払いの２回分程度）までとか、あなた
なりの特約事項を決めればいいことです。

スレ主のように、契約に関して主導権を握りたいなら素人だから云々という理屈や自分はリスクを負いたくない
という発想は避けるべきだと思います。

それと信用できないＨＭとはそもそも契約しないことが素人であるスレ主の一番大切で一番最初に考えることだと思います。

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＞契約時に一銭も払いたくないというのが私の考え。その後、出来高払いしても良いですが、
＞常に少なめに支払いたい。だって後でミスが見つかった時に支払ってしまっていれば、
＞問題ないとか直さないという業者と戦えないから。

せこい考えな方ですね。

私は費用の半分までを契約時に払うのは嫌ですが、業者が望む百万程度の契約金は異議なく払いました。
客の心配事は相手も同じですからね、お互いの信用のためです。

信用されていないならそれなりの対応をされるまで。
というか、貴方には既に出来上がっている建売がお似合いですよ。

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レストランで注文後（料理が出てくる前)に変更やキャンセルを申し出て
無理だと言われると「まだ出てきてないのにっ！」とキレる客がいます。
そういう人って「食べてないんだから金は払わんっ！！！」とのたまいます。

出来高払いするって言う人に限って、このパターンだと思います。
ほんとに出来てる分、受け取った分しか払わない。
すでに発注済みの資材や人件費など、目に見えない部分に関しての支払いはしないでしょうね。

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＞実は前金払いを求めるのは、支払い能力が心配なのじゃなくて、お客が途中で離れていくのを防ごう
としているんじゃないかって思うんですよね。お客の心を掴み続けるには、そんな事じゃなく、
サービス面でもっと努力をするべきだと思うんですよね。

実は前金の支払いを拒否するのは、倒産するのが心配なのじゃなくて、冷やかし半分で本気で建てるつもりなんてないんじゃないかって思うんですよね。いい家を建てたいんだったら、HMが時間も人員も割いて設計・施行にあたってくれることを理解して、信頼して契約金ぐらい払ってもいいと思うんですよね。

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>>36
その分も請求すればいいじゃない。
と言ってもなかなか大変なので
契約書に文言いれといて契約時に説明しておくべきやね。
設計やデザイン方面の分野ではよくある話だね。

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契約後の流れは、
プレハブ系のメーカーなら、工場で、製造が始まるだろうし、
木造なら、木拾いして、プレカットなり、手刻みなりして、
設計図書にあった注文通りの物を作り始める。

施主側からしたら、目に見えるのは、基礎工事の状況くらい。

プレハブにしても、木造にしても、設計図書どおりに作った物は、
その住宅用に作っている訳だから、他に転用は難しい。

スレ主の考え方だと、上記の状況で、キャンセルする様になったら、
最悪でも、基礎工事代位までしか払いたくないから、契約金を出来るだけ払いたくないのかな？

実際、木造の刻んだ木材代と基礎工事代だけでも、百万円じゃ全然足らないよね。

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住宅ローンの、審査が通っているから、契約金無しで良いだろって考え方も、
実際に金銭消費貸借契約を結び、融資実行されるまではわからないよね。

注文住宅なら、完成まで期間があるし。

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注文住宅は完成まで数ヶ月。建築資材、設備、人件費、その他諸々の諸費用、･･･で数千万。

数千万×手掛けている軒数、となったら結構な額。

完成までお金を払わない＝完成まで施行会社が全額立替

大手なら資金力もありそうですが、小さいところでは厳しいのでは？

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>37
そんな事ないですよ、結構飛ぶお客さんは世の中沢山居ます
銀行自体は担保に出来る物が出来てから決済ですが
建築途中でお客さんが飛んだ場合銀行はお客さんの代わりに支払ってくれませんよ

色々な人が書かれている通り現場で構築物が出来るまでにも金銭は発生しているので
入金は頂きたい所ですが、お客様の方も出来ても無いものにお金を払うのは
業者が飛ぶと大変な事になるので支払わない方が好ましい
両者の間を取って着手金や中間金などを出来高として払うケースになっていると思いますよ

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出来高として払う場合に
一般的な在来木造住宅を想定して（地盤改良は別途とする）
どのタイミングでどの程度払うのが適当でしょうか？

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時間的にいくなら、月１回
工程的にいくなら、棟上時とかキッチンとかの住設が納品時とか出来高が計算しやすくて、高の上がった時
でいいんじゃない。

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>>43

>>4
>>5
が、一般的な支払いのしかた。

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スレ主のような身勝手とも取れる考えでは注文住宅は無理でしょう。
注文しておいて気に入らなかったら金は払わない、ではねぇ。
このような人は綺麗に仕上がったものでも粗探しをして負けさせようって腹が見え見えなんだよね。

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>>45
一般例を聞いているのではなくて。
聞き方を変えると
どのタイミングで実際いくら掛かっているのかというのが知りたいんです。
具体的にいくと
・基礎終了
・上棟
時で業者側はいくらかかっているのでしょう。
（そこでストップしたときにいくら貰ってフィフティフィフティなのかと）

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契約時に、明細を貰えばわかるんじゃないかな。

自分の場合は、工程表まで貰ったけど、（ハウスメーカー）契約時に５％位支払い、残金は引き渡し時に一括でした。

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>>48
いやすでに発注してて下請けへの支払い発生するものもあるっていうし
人件費とかって明細見ても分からん部分多いし

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分からない部分は、聞くなり調べるなりすれば、良いだけの事。

明細に、細かく各工事の一つ一つがどの段階で、いくら必要になのか列記してもらえば良いでしょう。
（○月末現在では、この工事まで行うので、ここまで請求しますとか）

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それでも、だいたいの場合は、契約後、上棟前では、
通常の契約金では足らない位の工事が進んでいると思いますが。
（設計、建築確認、外部給水、材木の木拾いと刻み、基礎、仮設足場、その他現地の養生調整など）

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＞設計、建築確認
これは工事請負契約とは別モンだね
設計契約して着工以前にもらうもの

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スレ主に変わって書きます。
皆さんの回答はスレ主の望む物ではありません。

まずスレタイで請負契約以外でと言っていますが、CM方式は施主のリスクがありますので駄目です。
また、直接雇用も瑕疵責任とかが不明確ですので駄目です。
もっと施主側に立った書き込みをお願いします。

また、契約金は施主の不利に働くことになりますので、払う気はありません。
数万円のスーツやシャツの契約でできることが家の契約で出来ないということが不思議です。
契約になんと書いてあろうと、業者がサービスとかで施主をつなぎ止めておく義務があります。
契約はお互い様ではなく、業者が一方的に下にならなければなりません。

全額払い込むのは、施主が完全に満足してからになります。

施主は素人ですからアドバイスを求めます。
勉強するとか調べるという苦労はは料金の内ですのでプロが面倒を見るのが当然です。
一般的事項であっても施主が知らなかったという無知につけ込んでの不利は一切認めません。

キャッシュフローの良い大手とか完成保証とかは考慮しません。
無駄なコスト増は一切認めませんので、どんな弱小工務店でも同等の契約を求めます。

以上を踏まえ皆さんのレスを希望します。

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たしか設計施工のＨＭや工務店でも設計契約や設計や監理の重要事項説明が必要になったよね？
それに伴って請負契約も変わった？

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何かしらあったときに払いすぎないようにしたいというのが主旨でしょう？
過分に払うのが嫌なのであって出来高分（という言い方に施主側業者側の捉え方の相違があるのでそれはそれで解決法を探さないといけないが）
を払うのまで嫌がってるわけではないでしょう。
業者からの意見はただ批判するだけの意見は不要と言ってるけど建設的な意見なら歓迎てことでしょう。
（建設的なというのは施主に都合の良い意見という意味ではありません。念の為）
53や54の反応が極端なのがわざと（嫌がらせ）なのか天然で読み取りの能力が欠如してるだけなのかが分からん

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>>56
良く読んだ？

スレ主は、つなぎ融資は使いたくないって言ってるよ。

借り換えも手間なので、やりたくないとも言っている。

ローン利用でも、一括後払いが良いですよ。
と、書いてあります。

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自分で建てたから契約していません。

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分離発注…と言えば聞こえはいいが田舎故に総合建設業者があまりいなくて個人の大工さん中心に直接契約でしたが
メリットもあるけどデメリットもそれなりに。
そううまくはいかんもんよね

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>契約金は施主の不利に働くことになりますので、払う気はありません。
なぜ不利になるんですか？富士のような現金かき集めの悪意がある高額なら判るが高々数％も払いたくな
いというのはお互いの不信感を募らせるだけでしょう。というか業者の方が契約したがらないのでは？

>数万円のスーツやシャツの契約でできることが家の契約で出来ないということが不思議です。
友人に数万円貸すことも数千万貸すのも同じことと言ってますか？
施主の無知に付け込んで、とか仰ってますが無知というか世間知らずが社会に不満をぶつけているように
しか読めません。

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はっきり言うと、スレ主には注文建築のような、高額オーダーメイドは、出来ません。

不動産購入に関しては、マンションか建て売りで“不人気の物件”なら、契約金が数万でも受けてくれる所があるかも？

マンション、建て売りでも、人気物件だと、契約金が数万では断られます。

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売買契約と請負契約ではちょっと意味合いが違うから比較するのはあまり適当ではないかな

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スレ主の見解を待ってみましょう。
諦めるのかそれでも駄々を捏ねるのか。

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スレ主です。沢山のレス有難う御座います。
あまり沢山すぎて、１つ１つに回答は出来ませんので悪しからず。
さて議論が散漫になっているので、関心事である以下の３点に絞って書きます。

１）契約と同時に、なぜ100万以上もの契約金を支払わなければならないのか？
これは納得出来る回答がまだ見当たりません。請負契約は、請負者が仕事の完成を約束する。
そして、完成したら支払うという契約です。着工すれば直ぐに支払いが発生するのだから、
施主が契約金を支払うのは当然だという理由では納得ができません。なぜならば、その程度の
資金を調達できないような信用力のない所に、何千万円もする住宅を請負って欲しくはないからです。
そもそもそういう所に、お客の支払い能力についてとやかく言われたく無いですよね。
請負業者は、なぜ優越的に施主に契約金の支払いを求めるのでしょうか？本当に信頼関係ですか？
文句を言って支払わない客対策みたいな意見がありますが、ちゃんと満足させるだけの仕事をすれば、
大抵のお客は喜んで支払うと思います。それが稚拙な対応しか出来ないから文句を言われる訳です。
自身の未熟さを省みて欲しいと思いますね。

２）施主が支払えなくなるリスクについて
施主が飛ぶ事も珍しくないと聞いてビックリしました。ローンを利用する方ならば、契約する前に
銀行の事前審査をすると思います。この時銀行は信用情報にアクセスしていますからあぶないお客は
事前審査が通らないでしょう。もしローンを利用しない方なら、預貯金通帳を見せてもらうなど
資産をチェックしますよね？
収入も資産も少ないないような人でも構わず受注してしまっていれば、そりゃリスクが大きいでしょう。
けれど少しばかり契約金を入れてもらっても、そのリスクは全く減らないと思います。
あと施主が不慮の事故で死亡するという事は考えられますが、数ヶ月の間に起きる確率は非常に小さいから、
これは保険かなにかでカバーするべきでしょうね。

３）出来高払いについて
出来高払いが絶対にいやと言っているわけではありませんが、資金力のあるところであれば
出来高払いをしなくても受けてくれて良いのじゃないかと思ったのです。施主に選択肢を与えるい事なく、
出来高払いが当然とばかりに要求するのはおかしいと思った訳です。完成後に支払ったという事例が
あるみたいなので、納得しました。
それともし出来高払いするならば、微々たるもんでも金利分は価格を差し引いてもらいたいと思います。
（勿論、はじめから金利分が価格に上乗せされている前提での話です。）そうでなかったなら、
態々出来高払いを選択する人はいないでしょうから。

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>完成後に支払った事例があるみたいなので

自分にとって都合の良い所しか読まないんだね。

完成後に支払いをした人は、契約金払ったって書いてあるよ？


完成まで一円も払いたくないような考え方の人が、高額のオーダーメイドをしようとしている、
その感覚が一般的感覚とズレてると言われてるんでしょ？

完成品を買った方が良いよ。

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>>その程度の資金を調達できないような信用力のない所に、何千万円もする住宅を請負って欲しくはないからです。

ＨＭも、100万円程度の現金も調達できないような客に、何千万円もする住宅を発注して欲しくはないでしょうね。
スレ主さん、100万円のお金を安心して預けられるようなＨＭが見つかるといいですね。

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建築請負に限らず、一般的に、信用のある相手には前受金を請求しない。
しかし初回取引となる、しかも個人の信用情報なんてわからないから、保険的な意味合いの強い前受金が必要となる。
スレ主が自分の素性や交友関係・資産をすべて公開し、契約金額の倍ぐらいの現金があれば、後払い一括にしてくれるところもありますよ。

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行き着く結論はスレ主の意向にそうＨＭを探しなさいということになる。

請負契約の原則は完成時払いです。
しかし、客とＨＭとの間で納得の上で契約金や出来高払いという条件と付けているだけです。

だから契約金や出来高払いが良い悪いではなく、契約の当事者が選択すればいいだけのことです。
客がＨＭを選択するのは自由ですし、ＨＭが客を選択するのも自由です。
スレ主が納得できなければ契約しなければいいだけのことで、他人の意見にスレ主が納得する必要は
一切ありません。
契約すればその契約に対して責任を負うのは、他人ではなくスレ主なんですから。

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長々と身勝手な理屈を並べてますな。
まぁそんなに現金を払いたくなければ担保保障となるものを差し出し契約書を交わしなさい。それなら現金は要らないでしょうから。

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