注文住宅を請負契約以外で建てられた方はいらっしゃいませんか？

それは、未完成の住宅を購入者に説明してつくるからです。
その説明した内容を実現させるということは、請負契約に等しいということです。
建売業者はそれを避けるため、口頭で説明を済まそうとし、書類は残さないという方法をとります。
こうなると青田売りの購入者は、仕様等十分に詰めないと何を買ったのか分からなくなってしまいます。
そうならないよう販売業者を請負契約を結ぶのと同義まで詰めることは当然のことでしょう？

本来の建て売りである完成物件の売買は販売業者にとって、資本回収期間がながくなるので、建て売りは未完成の青田売りが圧倒的に多いのが現状だよ。

>>21さん
20です。
未完成の建売り物件を買うという事は、仕様のあいまいな請負契約と同じで、契約した後でいくらでも
調整が可能なので、値引きやサービスをしてもらっても、見えない所で帳尻を合わされてしまい、
絶対にお買い得は無いって事ですね。言わんとされていることが、やっとわかりました。

でも、完成した家がいくら気に入らなくても請負契約だと代金を支払わなければなりませんが、売買契約
ならば手付放棄で解約出来る。これは請負契約との大きな違いですから、着工前の建売りを購入する時には、
手付放棄で解約しても惜しくないくらいに手付金を少なくしてもらうのが賢明かもしれないですね。

着工前の青田売り建て売りは、仕様が違ったり、施工に問題があれば、契約を白紙解除できるという条項を加えることが大切だと思います。

契約書は型だと考えて、条項に手を加えるのは抵抗があるものですが、業者にとって都合の良いようにしかつくっていませんから、無償で解除できる条項（約定解除）を加えたり、わかりにくい表現、曖昧な表現は具体的に説明をさせて、（２．３日よく考えてから）、その旨書き込ませるぐらいの気持ちをもって対処することです。

会社は儲けることしか考えていませんし、営業マンは素人を騙してでも契約をすることで給料が上がる仕組みですから、心して掛かってください。

国土省・地方公共団体などでは、人工は、必要な仕事ができるように功程調査をした人工数を使って、予定価格を作成する。
これには利益も含まれる。
坪当たりで価格を決めるから、丁寧な仕事ができるというのは、疑問に思います。
階段、風呂、廊下、リビング、キッチンすべて違う単価でしょう。
それが平均されて、坪いくらと言われても理解できません。

一部精算については、不具合も考慮する必要があるから、進行状況が８０％としても６０％程度に支払いを抑えて、安全策を取るべし。

大手でも、３分の１を３回に分けるところがありますね。私は迷った末、土地と建物分全て立て替え融資してくれるＨＭを選択しました。年間着工件数が１００件以上あることも決め手でした。完成までは多分倒産しないと思います。それなりに儲かっているみたいです。
現金一括で払えたら、全て後払いにするでしょうね。私には絶対無理ですが。

＞建売業者はそれを避けるため、口頭で説明を済まそうとし、書類は残さないという方法をとります。

建売や売建てで売買契約で購入する場合おっしゃるとおりそのようなトラブルがある。だから、建売はお勧めしない。しかし建売で売りであれ売り立てであれ契約書が売買契約書である以上、請負契約とは根本的に異なり、
請負の場合、口頭の説明だけでは許されない。

建設業法には

「建設業者は、建設工事の請負契約を締結するに際して、工事内容に応じ、工事の種別ごとに材料費、労務費その他の経費の内訳を明らかにして、建設工事の見積りを行うよう努めなければならない。
２ 　建設業者は、建設工事の注文者から請求があつたときは、請負契約が成立するまでの間に、建設工事の見積書を提示しなければならない。 」（建設業法20条）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S24/S24HO100.html

とあり、請負契約の場合、売買契約と異なり、仕様を詳細に記した仕様書と見積もり書が必要で口頭約束で済ませることは完全な違法行為で中小の工務店も含めてそこまでいい加減な請負業者はいない。
しかし建売であれ、売り立てであれ、契約が売買契約であればそのような規定は無いので、21が言う見えない口頭の約束でごまかされところを手抜きにされる可能性は否定できない。

分離発注の委託契約CM方式（constraction　management）という方法もある。
住宅を建てる場合、大工だけでなく左官、設備、電気、水道、廃材処理、etcと
大体20から30の業者が関わる。
各仕事と建材の調達はその専門業者と個別に請負契約、又は個別の売買契約を結び、設計監理と施行管理はCM業者と委託契約を結ぶ。
この場合、20社以上の各専門業者と施主が直接個別に契約するので倒産リスクは分散できる。
ただし、工事中の不慮の事故や建材の盗難等のリスクは施主が負わなければならない。
オープンシステムというのが有名であるが、それ以外にも分離発注方式で家を建てるCM業者も最近は
あるようである。
CM業者の能力次第で、成功するかどうかは決まるが、システム自体は 利にかなっていて良い方法だと思う。

スレ主です。沢山のレスポンスを頂きありがとう御座います。間が開いてしまいましたが、
頂いた方にレスをお返しします。

>>16さん
>一部精算というのは、建設等公共事業ではきわめて普通、払い過ぎで実害のないよう遠慮無くやって下さい。
公共事業で分割払いが多いのは、工期が長く非常に多くの業者が係っている以上、
完成時払いでは立ち行かない業者も出てくるからではないでしょうか。個人住宅とは
少し事情が異なると思います。でも分割払いのやり方や算定方法については、非常に
参考になります。ありがとう御座いました。

ところで16さんは、契約の時に契約金を支払う必要ってあると思いますか？この契約金って
当たり前のように皆さん支払われていると思うのですが、定義が曖昧なんですよね。
ごく普通の個人住宅で100万以上支払うならば、それは前金払いだと思うので、私は支払いたく
無いのです。着工後に出来高払いで支払うというのは良いですが、幾ら払うのが妥当かが
素人には良く判らないのがネックです。

>>17さん
おっしゃられていることは全く正しいと思います。
資材を施主支給して、大工さんと 直接雇用契約を結ぶって事は、自分が自分の家を建てる
事業主になるという事だから、請負者が負う瑕疵反故責任も自分自身で負う事になりますね。
そう考えると、工務店をやれるようなプロ顔負けの素人さんでもないと、現実的な選択肢では
ないかもしれません。

>請負契約で客は保証委託契約のようなもので、ＨＭに対して支払いを保障し
>ＨＭは完成払いもしくは、明確な定期的な出来高清算を行うのが理想だと思います。
ところでこれはどういう事を言われているのでしょうか？請負契約をした上で、その代金全額を
第3者に預託するという事？そうだとすると、ローンは使えないですねぇ。よっぽどの事が無い限り
施主は支払いを免れられないし、ローンの事前審査で融資OKの見込みを取ってから契約したならば、
ローンの申し込みさえすればほとんど融資は実行されるでしょう。（現実はそうでもないのでしょうか？）
それでもＨＭはお客の支払い能力が心配心配で、前金払いでないと安心できないのですかね？
実は前金払いを求めるのは、支払い能力が心配なのじゃなくて、お客が途中で離れていくのを防ごう
としているんじゃないかって思うんですよね。お客の心を掴み続けるには、そんな事じゃなく、
サービス面でもっと努力をするべきだと思うんですよね。

>>18
面倒くさそうなのでパスします。

長くなるので分割します。続く・・・

レス返の続きです。

>>19さん
19さんはオーダーする際に、内金を入れていらっしゃるんですか？
何十万もするようなものじゃないですが、私はスーツやシャツのセミオーダーで内金を入れた事はないです。
生地を選んで採寸し、注文書に必要事項を記入するだけで終わり。出来上がったら取りに行って、
その時全額支払います。これって普通だと思っていました。

>>20～25、29
私へのレスではないようなので・・・、失礼します。

>>26さん
>一部精算については、不具合も考慮する必要があるから、進行状況が８０％としても６０％程度に支払いを抑えて、安全策を取るべし。
良い考えだと思いますが、進行状況８０％の時に幾ら払うのが妥当なのかが、そもそも素人には
判りません。どうしたら良いんでしょうね？

>>27さん
>現金一括で払えたら、全て後払いにするでしょうね。私には絶対無理ですが。
ローン利用でも一括後払いが良いですよ。ローンの借り換えとか面倒な手続きをしなくても良いし、
工事期間中につなぎ融資の高い金利を支払わなくて済みます。

>>29さん
>分離発注の委託契約CM方式（constraction　management）という方法もある。
聞いた事があります。このCM方式のメリットはシステムの透明性だと思うのですが、その反面、
施主が多くのリスクを取ることになるのが気になるんですよね。
実は、元請け業者がやっているのも似たような仕事だと思うんです。例えば、営業と現場監督と
若干の建築士だけで、自分の所では施工部隊を持たずに外注を駆使してやっているような所の
仕事内容って、まさにこのCMじゃないですか？ただ、自分達のために幾ら浮かして儲けるかを
監理（管理）してるって言うのが違うんでしょうね。

>>30さん
>注文住宅なら、どんな会社だろうと、契約時の手付け金が無しとか、１０万円とか有り得ないんじゃない？
注文住宅は請負契約なんだから、契約金は手付金じゃないですよ。勘違いしてませんか？
それと、契約時に一銭も払いたくないというのが私の考え。その後、出来高払いしても良いですが、
常に少なめに支払いたい。だって後でミスが見つかった時に支払ってしまっていれば、
問題ないとか直さないという業者と戦えないから。

以上です。長いレスにお付き合いくださり、ありがとう御座いました。

高額契約なんだから、お互いに放棄したら損という位の額は始めに積むべきだろ。
契約を履行しあえばお互い損は無いんだし。

相応の前払いを払わせておきながら、家が完成しませんでしたという不安と同じように
やっぱり契約やめた。違約金？払う気ないよ、という人に対抗しないと。

１は真っ当に契約を履行する人だとは思うが、世の中広いから万引きは店が悪いという
斜め上に居る人も事実みたいだし、両者にらみ合う状態も必要だろうね。

17です

>よっぽどの事が無い限り 施主は支払いを免れられないし、ローンの事前審査で融資OKの見込みを取ってから契約したならば、 ローンの申し込みさえすればほとんど融資は実行されるでしょう。

請負者が契約通りに目的物を施工して引き渡した場合は、客がプロであろうと素人であろうと支払いを免れられ
ないのは当たり前です。その大前提があるから、請負契約の原則は完成時払いなんです。

ＨＭが施工中に倒産する可能性があるように、客にもローンが実行されない可能性もあるはずです。
完成時払いなら、保証会社等にて請負金の支払いを保証するようなことがあってもいいと思います。

そこでお互いのリスクを低減させるために請負契約の特約として出来高払いを行うのは妥当だと思います。
素人には出来高の計算がわからないという点ですが、契約書には明細があるので、その明細と現場を見比べ
れば素人でも、ある程度はその出来高の計算が妥当がどうかは察しがつくはずです。
それでも不安なら、出来高払いの限度額は全体の７０％（通例の３回払いの２回分程度）までとか、あなた
なりの特約事項を決めればいいことです。

スレ主のように、契約に関して主導権を握りたいなら素人だから云々という理屈や自分はリスクを負いたくない
という発想は避けるべきだと思います。

それと信用できないＨＭとはそもそも契約しないことが素人であるスレ主の一番大切で一番最初に考えることだと思います。

＞契約時に一銭も払いたくないというのが私の考え。その後、出来高払いしても良いですが、
＞常に少なめに支払いたい。だって後でミスが見つかった時に支払ってしまっていれば、
＞問題ないとか直さないという業者と戦えないから。

せこい考えな方ですね。

私は費用の半分までを契約時に払うのは嫌ですが、業者が望む百万程度の契約金は異議なく払いました。
客の心配事は相手も同じですからね、お互いの信用のためです。

信用されていないならそれなりの対応をされるまで。
というか、貴方には既に出来上がっている建売がお似合いですよ。

レストランで注文後（料理が出てくる前)に変更やキャンセルを申し出て
無理だと言われると「まだ出てきてないのにっ！」とキレる客がいます。
そういう人って「食べてないんだから金は払わんっ！！！」とのたまいます。

出来高払いするって言う人に限って、このパターンだと思います。
ほんとに出来てる分、受け取った分しか払わない。
すでに発注済みの資材や人件費など、目に見えない部分に関しての支払いはしないでしょうね。

＞実は前金払いを求めるのは、支払い能力が心配なのじゃなくて、お客が途中で離れていくのを防ごう
としているんじゃないかって思うんですよね。お客の心を掴み続けるには、そんな事じゃなく、
サービス面でもっと努力をするべきだと思うんですよね。

実は前金の支払いを拒否するのは、倒産するのが心配なのじゃなくて、冷やかし半分で本気で建てるつもりなんてないんじゃないかって思うんですよね。いい家を建てたいんだったら、HMが時間も人員も割いて設計・施行にあたってくれることを理解して、信頼して契約金ぐらい払ってもいいと思うんですよね。

>>36
その分も請求すればいいじゃない。
と言ってもなかなか大変なので
契約書に文言いれといて契約時に説明しておくべきやね。
設計やデザイン方面の分野ではよくある話だね。

契約後の流れは、
プレハブ系のメーカーなら、工場で、製造が始まるだろうし、
木造なら、木拾いして、プレカットなり、手刻みなりして、
設計図書にあった注文通りの物を作り始める。

施主側からしたら、目に見えるのは、基礎工事の状況くらい。

プレハブにしても、木造にしても、設計図書どおりに作った物は、
その住宅用に作っている訳だから、他に転用は難しい。

スレ主の考え方だと、上記の状況で、キャンセルする様になったら、
最悪でも、基礎工事代位までしか払いたくないから、契約金を出来るだけ払いたくないのかな？

実際、木造の刻んだ木材代と基礎工事代だけでも、百万円じゃ全然足らないよね。

住宅ローンの、審査が通っているから、契約金無しで良いだろって考え方も、
実際に金銭消費貸借契約を結び、融資実行されるまではわからないよね。

注文住宅なら、完成まで期間があるし。