シティタワー有明　その４

８１２さん。

http://farm3.static.flickr.com/2639/3919639812_78e2c7a27b_o.jpg

不動産購入勉強中なんですね。
上記リンク見てください。
本当になにもないでしょう。
まさに東京のエアーズロック。

こんな未開の地に住みたいですか？
こんな地に住みたいと思うって絶対変ですよね。

でも、それが住みたいと思う域に達しちゃう瞬間があるんです。
というか、お金的にここしか住めない＞＜

不動産購入初段くらいになるとそう思えるはずです。

それまではＭＲはしごして現地視察を重ねましょう。

きっと立派な不動産購入者になれますよ。

※
ちなみにほとんどの購入者はエアーズロックに住んだことがないので
楽観的に考えている節もあるので要注意。まさにギャンブル。
ギャンブルといえば、有明にカジノできたらいいな。

あ、学校できてるんでパチンコ屋すら無理でした。
失礼！

神を信じるのはいい、しかし、神を押し付けたり、＊＊＊＊するのは、どうなんだろ？

私も有明の将来を信じていますし、期待もしています。
オリンピックも来ると考えています。みんなオバマに負けると思っていますが
鳩山さんも、久々に選挙で選ばれた総理です。世界では、民意によって革命起こしたリーダーとして評価も高いです。などと思ってますが。

しかし、狂信的な夢想を延々と語られても、引いてしまう人間がいるのも事実。
RXさんは営業さんですよ。
RXさんは営業じゃないよ、と必死になってる人は、同一人物でなければ、同僚の方でしょう。
そして、ご近所さんはブリリアの人です。
そもそも、私はたぶんRXさんと話したことありますよ。現実で全く同じこと言ってるから、すぐに分かります。

中古価格の取引の活発化はどうなるのか、という件ですが、有明に限らず、都内で４０００万程度の不動産の流動性は高く、３０００万台ではなお更活発です。

ＢＭＡでもオリでもガレでも３０００万台４０００万前半が引き合いが強いと思います。
中古で買う＝新築より安い不動産が欲しい＋欲しいエリアで新築物件が少ない、という条件のどちらかの場合が多いです。有明に当てはめると、有明エリア限定ではなく、豊洲、勝どき、東雲、と品川エリアとの比較になると思います。当然、序列でいえば、品川（港区港南）＞豊洲・勝どき＞東雲＞有明です。中古でも、品川のタワーに住みたいけど、買えないな、と思う人が、勝どき、豊洲に流れ、有明に辿り付くのではないでしょうか。

また、お隣のマンションが今最低でも坪２０２万で売り出されています。ただ、２ＬＤＫ78.09㎡で４７７０万という価格よりかは、同じ２ＬＤＫで60㎡で４３５０万のが魅力に感じる人も多いと思います。ここが坪単価では語れないポイントです。またこの物件は管理・修繕で３３０００円ですので、初年度のＣＴＡの設定額は低いのは周知の通りですが、それでも差額がありますね。１００００円の支払いの差額は物件価格に直すと３００万円分です。一部屋づつ少し小さくすれば総額自体は安くなりますが、坪単価は高くなります。

それがＣＴＡの２ＬＤＫとガレの２ＬＤＫの坪単価の差でもあります。住友は２ＬＤＫを４５００万円くらいでなら有明で売れると計算し、それを逆算して今の間取りになったのではないでしょうか。

もっと言えば、居室を小さくし、部屋を増やす。そして５７㎡で２ＬＤＫを作れば住宅ローン減税も使えるし、子持ちファミリーも買う。そういう人たちが買う部屋は広い郊外より、狭くてもいいから都内でタワーだ、と考える世帯にはまっていると思います。確かに子供部屋は狭くてもいいし、リビングに15畳もなくてもいい。主寝室も７畳は欲しいけど６畳でも収納さえあればちゃんと住める。しかし販売の時には、総額では４３００万という金額で買える。それは７０㎡で２ＬＤＫでは無いからです。有明の人気間取りと聞くのはやはり２ＬＤＫや１ＬＤＫの価格帯の低いものです。

４０００万程度の借り入れであれば、３０歳くらいの人であればおおよその人がローンで切られる事はないでしょう。なので、購入可能な裾野の広い都内のタワーという点では、狭い居室で２ＬＤＫという企画は正解なのでしょうね。

賃料の面からも同じことは言えます。大きな３ＬＤＫよりも、小さな１Ｋのマンションのほうが総じて賃料の坪単価は高いのです。要は、マンションは小さくなるほど坪単価は大きくなります。売買でも賃貸でも同じ原理です。

後で、現在販売一覧でも時間があれば掲載します。オリ、ガレ、ＢＭＡで坪２３０～２５０で販売しているものもいくつかあります。

私は営業じゃないですよ、といくら声を大にして言った所で営業と信じて疑わない人はいるんですね。
私が見てる限り、私以外でRXを語る人はいませんでしたが、複数いると信じて疑わない人もいるんですね。

ポジも楽じゃないですね。
こうやって検討版はネガの＊＊となっていくんでしょうね。

まさか同じ契約者にまで
＞狂信的な夢想を延々と語られても、引いてしまう人間がいるのも事実。
とまで言われてしまうとは思いもしませんでした。

そこまで営業だと思うならもう書き込みするのはやめますよ。
別に書き込んだ所で時給も出ないし特に強い動機もないので。

ネガの＊＊と化したCTA検討版を見て同じ契約者の方が、「やっぱりRXみたいに狂った番犬が一匹くらいいた方が良かったな、」と思うようであれば、また書き込みします。

オリンピックの発表を楽しみにしています。

ネガの＊＊　＝　ネガの巣・窟　
ね。

　　　　　　　　　　　㎡　　　　　価格　　　坪　　　　管理費
ガレリア　１８階　７８．０９　４７７０万　２０２万　１８６２０円
ガレリア　２３階　６８．１２　４１８０万　２０３万　１４９００円
オリゾン　　５階　７８．３５　５０８０万　２１４万　２２４００円
ガレリア　　３階　６６．９５　４４８０万　２２１万　１６２２０円
ブリリア　　５階　７０．８７　４８２０万　２２５万　　９８００円
ガレリア　２５階　７１．３９　４８８０万　２２６万　１７１２０円
ガレリア　２５階　８２．４６　５６５０万　２２６万　１９６２０円
ガレリア　　３階　７４．２５　５１００万　２２７万　１７８２０円
オリゾン　２０階　６３．２２　４３８０万　２２９万　１８１００円
オリゾン　２０階　６１．１７　４２８０万　２３１万　１７５００円
オリゾン　２３階　５４．３２　３９９５万　２４３万　１５５００円
ブリリア　２２階　９２．７６　６９８０万　２４８万　３２４００円
ガレリア　２６階　８２．４６　６２８０万　２５１万　１９６２０円
オリゾン　２０階　７８．３５　６２００万　２６１万　２２４００円
ブリリア　２７階　９３．１０　８５００万　３０１万　３２５００円
ブリリア　２６階　４０．８０　３７８０万　３０６万　１４３００円

坪単価順に現在売り出し中の情報を掲載しました。方位は割愛させてください。

いやRXさん、書き込みは続けてください。
私も営業の同僚と言われましたが、れっきとした契約者です。
そして、RXさんの言ってることは、支持できますよ。

私は契約済みさんRXさんのファンですからカキコやめないでください！

ご近所さん・・・安く買いたい
契約済みさんRXさん・・安く買えたと思いたい
不動産屋さん・・高く転売したい
契約済みさん・・盛り上がりたい
その他・・・・・人のふんどしで楽しみたい

と、ポジションも明確ですのでみなさん続けてください。

私は転売目的ではないですよ。５年後をメドに、４０００万くらいで売れたらいいな、と思ってはいますが、住み続けても構いません。

不動産屋さん失礼しました！

ついでと言っては何ですが、お手数ですが、Wコンの成約情報もご教授いただけないでしょうか？
本当に東雲>有明なのかどうか知りたいです。

東雲成約事例

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
クレスト　８階　７０．３３㎡　３１００万　１４５万　２１年　３月　３日
クレスト　２階　７０．３３㎡　３１００万　１４５万　２１年　９月２８日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
ベイリベ　３階　８０．５１㎡　３９５０万　１６２万　２１年　４月２０日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
クレスト　７階　７５．７６㎡　３９８０万　１７３万　２１年　９月　６日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

坪単価でみると有明も東雲も変わりませんでしたね。失礼しました。
若干、価格自体は高い気がします。その分、坪単価は落ちますね。

>>８２５ 凄い！近所をよく知る不動産屋さん、どうもありがとうございます。

本当に申し訳ございません。もしご存知でしたら、昨年12月か今年１月に売れたＷコンの３２階の７９．１８㎡っていくらで成約したか教えて頂けないでしょうか？
お時間が有る時投稿して頂けると幸いです。
その部屋は南向きで、売り出しは5380万でした。
私内覧して、5000万Jastの指値入れたのですが、断られました。その後、即座に成約してました。

８２６さん、そのデータは取得するのに費用かかってしまうのでごめんなさい。できません。５３８０万という数字で通常は５３００万程度の指値は想定されているはずですよ。おそらくそれくらいでしょう。

>>827

なるほど、謎が解けました。
それで、Wコンの同じ間取りの３０階の部屋も4800万となってるんですね。
実はこの部屋も内見して、気に入って売り出し額の4880万で指値したのですが、
２番手だったので買えなかったという経緯があるんです。
だから、4880万で成約したはずなのに、数字が違うなとは思っていたのです。
納得しました。この数字は売り出し価格から想定額を値引きした数字なんですね。

いろいろとありがとうございました。

８２８さん、そうですね。売り出し価格ではなく、実際に成約した価格です。

近所を良く知る不動産屋さん、5年後の有明は脂が乗ってそうですよ。
売るか住むか、迷うかもしれませんね。

５年後は、オリゾンの前が開発されていたいいな、くらいに考えています。
できれば不景気が続いて、低金利が続いてくれていた方がありがたいですね。

８２９の補足ですが、成約価格として掲載したのは、実際に契約している価格です。想像で書いている価格ではありません。４８８０万円で買いを入れたのに、ダメで、４８００万円で契約してしまっている、というのは、何か事情があると思います。おそらく、売り情報を貰った仲介業者が、購入客を持っている客を紹介されて、取引を成立させても３％の手数料しかもらえません。しかし、売り情報と購入客の両方を一人で見つければ、４８００万に対して６％の手数料がもらえます。要は９６００万円の３％と同じ仕事をしたことになります。きっとお願いした仲介業者の売主とのグリップが弱かったのでは？と思います。

不動産会社も取引価格が低くても売り上げにつながる仕事を優先します。本来はいけないことでしょうけれど。

契約済みさん、相当苦労してＣＴＡに決まったんですね。
２回も買えなかったって心折れたでしょうね。
大胆な指値でもないと思うのに。
きっと神様がＣＴＡを契約できるよういざなってくれたんですよ。
幸か不幸かは神のみぞ知る。

色々とコメントされていますが、
>ここの北西は目の前に高層建築物が建つ可能性があり、ここの北西は南東に比して眺望消失のリスクが高い
ということでコンセンサスが取れたようですね。
やはりＢＭＡも含めて現在の有明物件は南東面が正しい選択なのでしょうね。

>やはりＢＭＡも含めて現在の有明物件は南東面が正しい選択なのでしょうね

リスクが潜在リスクである限り、つまりリスクが発生しない限りは「正しい選択」という結論はできないんじゃないか？また、正しい選択というのはすごく主観的なものだろ？人それぞれ選択の結果は異なるんじゃないのか？
なんでネットに出没する奴らはこんなにステレオタイプが多いんだろ？
正しいor正しくないの極端な二分法で全ての物事を結論づける。
アジア（特に中国、朝鮮）系外国人は皆殺し。歴史は全て間違ってる。はとやまは売国奴。線路飛込み自殺者は死ぬときも人に迷惑かけるク ズ。などなど。
↑榊がこういう考え方の持ち主なんだろうな。きっと。（ブログを呼んでみろ）

>>833さん
確かに「今ある眺望」を最重要な事として考えておられる方に限ってはそうかもしれません。
ただ、ここを契約した最大の理由が眺望以外にある場合は、そう断言はできませんよね。屁理屈っぽくて恐縮ですが。

>>676のRXさん、>>647の契約者です。

しかし、非常にむかつく言い方ですね。
「契約者さんだったのですね。
憶測で物を語るネガだと思ってましたよ。」
>>561の最初に１期で抽選１組って言ってるわけですから、当たり前に契約者でしょう。
それで、同じマンションの住人にむかつくものいいですから、ぜひ入居後には「私はRXです」と言ってもらい
たいもんです。お会いするのが楽しみですよ。

ちなみにモデルルームに行けばわかるっていうのは参考になりました。ありがとうございます。
今度行ってみます。

あと、私は自分の住む家を全くネガるつもりはありません。どなたかも言ってましたが、買った人間が恥ずかしくなるような自画自賛を掲示板でしなくてもいいんではないですか。
人気が無い、売れているのは見せかけ、なんてのも言っていません。現段階でまだ１期住戸が残っている状態で、売れているとは言えないと言っているのです。住友の営業さんだって、自分が売らなきゃいけないものを売り切ってない状態で、２期の販売開始を遅らしている状態で、売れてます！なんてお客さんには言っても、心の中では売れてますなんて思ってないでしょう。そんなことを思っている営業さんがいるとすれば、おそらくは売れない営業さんの言い訳だと思います。

最後は笑いながら聞かれてるので、まともに答えるべきではないのかもしれませんが、私が住友にしたのは、DWが気に入ったのと、無理しても何とか買える金額だったからです。だから自分の中では「安い」と思えません。

どなたか勇気のある方はＳＮＳでコミュニティを作っていただけないでしょうか？？

>>838さんに賛成です！BMAとかもありますよねー

前にオリゾン購入で２年近く前に売って結構利益でました。ガレリア、BMAはパスですが、CTAは結構いけそうな予感がしますなぁ。

シカゴの可能性が６４％なんだ？
東京の可能性は５％

民主党もオリンピック招致なんかしないで選手村を安く売るように都に働きかけたらいいのに
そんで高層マンションを建てさせて有明だけじゃなくて都のマンション価格を思い切り下げさせたらいいのに
日本は住居にかかってる費用多すぎでしょ？
子供二人なら２LDKともいかないしそしたらせいぜい有明が限界でしょ？
少子化を防ぐなら子供手当てもいいけど二人以上の子供を育てられる場所を安く提供できることを考えて欲しい

千葉に住めばすむこと。
安く売る必要ないでしょ。

確かに、東京に住むことないですからね。

>>838さん

すいません。教えてください。
SNSのコミュニティってのは、立ち上げるのに勇気が必要なことなんですか？
具体的にどんな勇気？
あと、もし立ち上げるとしたら方法は？

mixiあたりでいいんでない？＞snsのコミュニティ

榊さんの買ってはいけないタワーマンションに堂々のランクインをしていましたよ。

>>846
18件のうちの1つ？

勇気いるっていうのは、自分がどのマンションに住んでいるかという個人情報を真っ先に公表する勇気がいるって事ですよ。参加するのも、自分の家を公表する事になるので、参加したくても参加できない事情で人数が伸び悩む可能性もありますよね。mixiのＢＭＡもそんなに大きいコミュニティではありませんし。

そうです。
３重苦のヘレンケラー物件だそうです。

>>849さん
よろしければ詳細を教えてください！
三十苦…

簡単にいうと、立地・価格・すみふとのことです

面白いものをみつけました！
タワーズ台場
http://www.youtube.com/watch?v=z6FoRHtg7Ug&feature=related

ＢＭＡ
http://www.youtube.com/watch?v=11B28nAa-Xg&feature=related

ＢＭＡの共用施設いいですね！ただ管理費が高くなければいいな、と思います。
ＣＴＡも屋上に登れたらいいんですけどね、出来ないんですよね。

昨日のやり取りもそうだけど８３７さんは、ちょっとこわいな。

考えていることがよくわからない。
着火点がちがうんでひとりでキレてますね。
契約者が自画自賛するとむかつく、となる。
有明終わりといいつつも、ＣＴＡは気に入っている？
なら、それを素直に表現すればよろしい。

掲示板見て、イラつくなら掲示板を見ない。
掲示板なんて買い煽り、売り煽りの２通りしかない駄スレなんだから、
そこまで熱くなることもないでしょう？

↑それ別人だから

Wコン成約

0812 80.25 1LDK 4280
0901 89.04 3LDK 7480
0901 108.38 3LDK 9300
0901 109.12 3LDK 7770
0902 85.72 2LDK 5480
0902 79.18 2LDK 4880
0902 81.08 2LDK 5180
0902 112.8 3LDK 5980
0903 117.56 3LDK 11100
0903 143.47 3LDK 13000
0903 110.72 3LDK 5680
0903 58.7 1LDK 3200
0903 83.13 2LDK 4870
0903 78.1 2LDK 4880
0903 85.35 2LDK 5380
0903 89.04 2LDK 7200
0903 109.45 3LDK 6700

>>855
凄い！それ本物のデータですね。
もう少し前のデータはないですか？

今日はオリンピック決定前の静けさってやつですか？

私も同じ事思ってました。笑
北西の空き地にとっては、まずは、第一分岐点ですね。

⇒駐車場
⇒その他

営業の方々が宣言通り撤収してくれたのでしょう。
この状況が普通ですよ。
今までが異常でした。

でも居なくなると、少し寂しいですね。
ＲＸさーん、1日1回くらいは投稿して頂いても、私は構いませんよ。

東京の建物はズサンのばかり、納まるか？納まらないか？
わからない・・・・現場管理ばかり、
下請け業者任せのゼネコンばかり・・清水・鹿島・竹中・・・自分所の考えがない？
ただの馬鹿だろう？

>>860
ど、どうした？なにかあったのか？
とりあえず、、鎮静剤でも飲んでおけ。

オリゾン前の空き地、三井が買いいれるらしいですよ。
複合型のマンションらしいです。
商業施設＋教育施設＋マンション。

CTAの価値向上にもいいのでは？

いや完全三井のマンションに食われると思う