シティタワー有明　その４

というより、目の前にタワマン建ったらあきらかに有明最高値でCTAの中古価格もひっぱられるでしょ。
すみふが落札する可能性も高いし、すみふの佃になるんじゃない？

721さん

売主がどんなに売りたいと思っても、残債があって価格を下げれないとしても近隣にもっと安い物件がある以上は売主希望価格では売れないんですよ。

売主は240万円を希望して売り出しをするのは自由ですが、買う人がいなければ取引は成立しない。
つまり、ＣＴＡを買った人は中古では大損しない限り売れないので一生住み続けるしかないってことです。

買い手にとっては重要なのは、売り手の分譲価格や残債ではなくて近隣相場との整合性です。
高値で買ったしまったマンションはその整合性が取れないので苦労するのです。

その苦労を分かっていながら購入する人は自己責任でどうぞってことです。

733さん

やはり分かってないですね。

ＣＴＡが建ってガレの値段ってあがりました？？
お見合いになっている所は下がるばかりが、売れて残り多いですよね。

734さん

いや、ガレみたいになったら200万切っても仕方ありません。残さいがなければ。

逆にもし低層マンションや商業施設が確定すれば一気に上がるでしょうね。いま宙ぶらりんだから、これだけ沸いてるけど前の土地が確定したら、もう終了なんでしょうね。年度内には見通しがつくのかな。

オリンピックは複数年立候補するからタワーはむずかしいような。

７３５さん

言いたい事はだいたい一緒ですよ。要は損ギリするリスクを負えるかどうかですね。住み続ければいいですけどね。
ただ売り出し価格と成約価格は違いますよね。お互いの事情が合わないと成約しません。
それが売り主優位になるか、買い主優位になるかの違いです。凄く欲しいか、どうしても売りたいか。

737さん

残念ながらそんなに上がらないですよ。

豊洲の開発がほぼ終了して上限が300万円なので、有明はどんなに開発が進んでも280万円程度では？
しかも、その時にはＣＴＡは築5年程度になっているので、中古での分譲価格は260万円程度でしょう。
ＣＴＡの平均価格を250万円とすると上がったとしても10万円程度です。

逆に開発が進まずガレまで下がったとすると▲70万円です。

リスクとリターンどちらが大きいかはお分かりですよね？

なので、ここの新築価格は210万円程度が妥当であると言っているのです。

面白い論理だけど、金融商品と違い家賃収入あるからPBRだけでなくPERの考慮が必要だね。
ただ、デベは中古価格に新築分1割と暖簾代1割のせて売ってるだけだよ。
だから新築でも時価。変動するわけ。

ちなみに坪1万なら5年で60万だから、あながち250も納得？

この調子だとオリンピック決まる前にその５行くなー。
晴レジ超えもすぐだな。笑
何はともあれ人が集まってる事には違いない。

そして>>725のご近所さんは見る人見たら風説の流布と捉えるんじゃない。
現状まだ分からない事を
＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

あくまであなたの憶測なのに、間違いないだろ。まで言い切っちゃうのはどうなの。良く知らない人読んだら本当にそうなのかって思っちゃうよ。
それで坪165万までCTAの価値を下げて買いたい動機だってあるんだし、危ないんじゃないの。大丈夫。言葉選んだ方がイイよ。

どれだけ売れ残っても新築200以下は有り得ないので、千葉ニュータウンでもどうですか？

10月2日にオリンピック2016の開催地が決定して、東京が落選しても、2020に立候補しちゃったら、また開発はのびのびになりますよねーそれがちょっと心配。

2020年に立候補するから、向う4年は北西方面動かずですよ。

７３９さん

７３７です。いまＣＴＡの価格が>>No.348さんの価格から坪単価を算出しますと、
中高層２６８～２８０万ですよ。すでにいまの時点で２８０万達しているので
不動産屋さんもおっしゃるとおり、我々所有者はそれ＋諸経費を下回る価格で
売りに出すことはありません。中低層はもっと下がります。ただ、３２Ｆだと
坪単価はもっと上がります。

さらにもし開発が進めば、＋α上澄みが乗りますよね？
有明は豊洲に似ていないので参考にならず、お台場のほうが似ています。
豊洲の開発はららぽしかないし、既存建物があったので中途半端に終了しました。

お台場を参考にしますとタワーズ台場は安くても２９０万、高くて３３０万。
もちろんここから価格交渉で下がりますが、お台場のような辺鄙な街でも３００万。
シティータワーシリーズはご存知のとおりタワーズ台場よりも世間の評判が高く、
シティータワーご指名のお客がついていますよね。
それだけでもシティータワーシリーズだといくらになっちゃうんでしょう？

有明は学校やスポーツ施設が建設され、お台場よりも人が住みやすい街に
変わることは確定しています。小学校、中学校、大学３つ～４つも建設されますよ。

お台場と有明なら住むならどちらがよいと思いますか？
市町村の役人は学校誘致に必死ですが、有明には学校がたくさん建設されています。
小学校、中学校、私立中学校、私立高校、有明医療大学、芸術短期大学、武蔵野大学。
あり得ないことですよ。

さらに文化、スポーツ施設も現時点ですでに充実しています。
テニスの森、有明スポーツセンター、フットサル場などなど。
さらにお台場にはない大きな病院、癌研まであります。

有明はなにもない街といわれていますが、実はちゃんと見るとたくさんの
文化的教養施設が充実しているのです。
オリンピックが来なくてもまったく問題ありません。
さらにお台場海浜公園のような海浜公園がＣＴＡの目の前にできるかも。
お台場を抜く日も近いんじゃないでしょうか？

近い将来、ファミリー層が学校も充実している有明を、シティータワー指名買い
するはずです。それで我々が売りたくないといったら、ほかのマンションを
選ばざるをえない人が多くでるでしょう。シティータワーファンのみならず、
オリ、ブリ、ガレの管理修繕費は尋常じゃないですから、シティータワーは
有明内でも絶対の強みがあります。

というわけで有明が開発されれば３００万＋αです。
リスクは低いですよ。
なぜなら、我々買い値以下では売りません。
売る理由がありませんよね。
指名買いしたい買い手がたくさんいるし、契約者が焦って売る理由がない。

念のため申し上げておきますが、売り値は我々所有者、つまりオーナーが決めるんです。
売りたい価格でなければ売りません。

もし有明で▲７０万の物件が欲しければ、オリとガレがありますから、そちらをどうぞ。
有明はこどもから若者、大人に溢れ、よい街になりますよ。

シティタワーズご指名の人聞いたことないよ(汗)
タワーズ台場と比べようとは…身の程を知りなさい。
建物としても、立地も圧倒的に向こうが格上です。

>746
かなりイカれてるみたいだけど大丈夫。。？有明が台場を辺鄙呼ばわりは痛すぎる。。主観で夢を語るのは自由だけど、突っ込みどころありすぎでw 釣りか。

別にいくらネガろうが、全く痛くないんだよな。正直。
頑張って色々な物件検討してね、ネガ諸君。
我々は楽しく暮らしますよ。

少ないかもしれませんが、すみふシティタワーを指名買いっていう人は存在しますよ。
少ないでしょうけど、、私もその１人です。まぁ田舎者なんですよね、それからブランド好き。
でも、麻布十番とか買えないし、みたいな（笑）。

ここに限らずシティータワー好きは存在しますし且つ
他シティタワー居住者の満足度は高いのでシティタワー指名買いと言うのも事実だと思います。
ただ、746さんの論理で言うとリスクヘッジという観点でかなり甘いなと感じますね。
売るシチュエーションは単に住み替えだけを想定するのではなくむしろ売る必要が生じた際を念頭に置く必要があるかと思います。
どんな物件であれ746さんの論理（オーナーが価値を決める）で言えば値下りはあり得ないですが買い手も現れません。
この物件の価値うんぬん以前にこの時代リスクヘッジもなく偏った論理で過大評価するのはどうかと思いました。

そういえば医大が来ると勘違いしてた人もいたね
私立って言うけどかえつがどんなポジションか
東京の人間ならわかるよね

必死な営業なのか
買っちゃったことを後悔したくないのか分からないけど
ある意味ポジティブシンキングって現実逃避で楽だよねw

売値は売主が好きな値段で出して下さいね。買値は買主が好きな値段で出しますから。

売主が好きな値段じゃなきゃ売らないってなら、買主も好きな値段じゃなきゃ買いません。別にあなたの部屋を買わなきゃいけない理由はないですから。。。

転売するとしてブランドにこだわる人がわざわざ中古で買いますかねー？
有明が今後発展するとして、まだマンション立つでしょうし、立地に希少性がないと高くても買う気がしませんが…
まぁ、一部の三井、三菱の都心物件は中古でも人気ありますよね…。
この物件悪くないとは思いますが、正直｢？？？｣って感じです。

永住予定ですがなにか？

有明に永住(笑)ぷっ

埋立地に文化なんてあんのか？

７４６です。

もちろん住宅ローンを抱える以上、みんなリスクがありますよ。
でも、ＣＴＡを買った人たちは最小限にリスクを抑えています。

なぜなら、減税、超低金利、物件の魅力、管理修繕費の安さが大きな盾となって
我々を守ってくれています。

だれも見向きもしないときにシティータワー有明を買いにいった人たちですから
リスクは大いに計算していたはずです。
契約者は物件を見にもいかないで空想でネガっている人たちよりも計算高いので
裏づけのないネガにびくともしません。

今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。
万が一、会社の倒産とかなにかあっても賃貸に出せばローン分くらいは借り手が
つきやすい。もっと最悪なことに自己破産するような事態になっても、任意整理に
もちこまれると思います。闇雲に散財したり、お金の使い方ができていない人
以外は安値で手放すことはないでしょう。

賃貸の強みとしては、修繕管理費の安さ低金利から賃貸料をガレ、オリ、ブリに比べ
断然落とすことができる。また、内廊下も賃借人の優越感をくすぐるでしょう。
ダメ押しは眺望。部屋に入った瞬間、息をのむでしょう。
以上、近隣マンションに比べても競争力は高いです。

さらにそれが今後林立するであろう有明タワーマンションの中での希少性にも
つながります。

ＢＭＡのような高級物件がでてくるかも知れません。
しかし、あの修繕管理費を毎年払える人がどれくらいいるでしょうか？
また、ホテルを中途半端に作ろうとしましたが、あらゆる部分で歪みが起きています。
結果、マンションに豪華な共用施設を作らないという不文律が生まれたでしょう。

有明初、晴海のような格安物件がでてくることもあるでしょう。
しかし、晴海は私も現地見ましたが、ランクが劣るわりに、修繕管理費はＣＴＡよりも
若干高かったようです。安くはありません。うる覚えですが。

さらに築年数の問題もありますよね。
それもＷＣＴ現地をご覧になってください。
ずっとウォッチしてきた私も何度も足を運びました。
立地はさておき、部屋に入る度に溜め息が出ますよ。

２００５年に建てられたＷＣＴを２ヶ月前にすみふ営業に連れられても見てきました。
まだまだ色あせることありません。
第一期の価格から大幅に値上がりし、２ＬＤＫが６０００万、７０００万に。
高値売れ残りがめつい住友マンションと揶揄されていましたが、
減税、低金利の追い風を背景に売れているのです。
もうＷＣＴ内では手頃だった部屋は少なくなっています。

私はフィールドワークを重ね、あらゆるリスクをシュミレーションし、有明という地の可能性も
考えに入れて、購入に踏み切りました。
私の買い行動にはこういった裏づけがありますから、なにが起きても後悔しません。

ネガしている人は欲しくてしょうがない気持ちの表れだとわかります。
でも、あなたたちが潜在顧客です。
単に空想でネガしていても前に進めません。まずは現地に行くことです。
それを何年も、何軒も重ねていくと、よい物件に巡りあえます。
あとは、一生懸命働いて、お金を貯めましょう。
お金がないと買えませんから。

このあたりに限定すれば、あながち的外れではないけれど、
視野のせまさはリスク管理上致命的だよ。

オリンピック来なかった場合2020年の立候補→それまでは選手村予定地もそのまま
と思っている人が多いけど本当にそうなのかな？
今回落選した場合の大きな理由は2つでしょ？
1.招致歓迎する東京都民が少ない
2.選手村が小さすぎる

1.は他の都市になるかもしれない　まずは国内で東京にするかどうかが最初でしょ？
　都道府県民が歓迎する都市が国内で優先されるかもしれない
2.は東京になったとしても今回否定さてたことを再び提案するとは思えない

エコも期待したいけど、南米ヨーロッパ連合が微妙
早く決定してもらいたいものだね
まあオリンピックが来なくても価格はそのままCTAは塩漬けになるんだろうね？

↑東京になっても選手村の場所は変わるってことね＜2.

７５８さん

長文お読み頂きありがとうございます。
あらゆるリスクを計算してきたのでそこまで狭まっていませんが、
シティータワーファンですから、視野は狭いでしょうね。
でも、ビーコンも豊タワもＰＣＴも晴海も近場割安マンションも数十件
見てきて、シティータワーシリーズに住みたい、と思い至りました。

もしＷＣＴを見ることができたら現地見てみてください。

＞＞７５９さん

今週東洋経済によると東京は東京オリンピックありきの開発計画を立てていますから
複数年にわたって招致活動していくでしょう。

そのときに有明の土地が空地のままか、否か。
有明以外だとどこに選手村を作るか？

あの広さの土地をほかで作るといっても調整が大変ですし、有明の土地を
放置しておくのも無駄。
お台場方式を取るのでは？
パレットタウンのような低料金で土地を貸し、低層施設を作ってオリンピックが
決まったら、選手村にスクラップ＆ビルド。
成功といわれるパレットタウンが有明で起きる？

ＣＴＡの前に巨大観覧車ってネガ？ポジ？

下馬評不利の東京、たぶん無理でしょう。
オバマ来ちゃうし、北京の次だし、東京じゃなきゃいけない理由がない。

でも、石原東京は逆風のなか大いにがんばりましたよ。
２０２０年は招致賛成に１票入れるかも知れません。

あとは鳩山総理の環境テーマにしたスピーチ次第ですね。

>>759
そのとうりだと思います。今回駄目だったら、国際的に有名な近代都市構想という意味では、もう有明はお終いでしょう。
まともな人もいるようで安心しました。

>>757
RXさんかな？営業の人にしか見えません。契約者として恥ずかしいから投稿を控えて頂きたいものです。

＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。

↑この内容など、狂人かと思われますよ。 たいした根拠もなく、こんな投稿をしては、発想が詐欺師レベルだと思われますよ。

＞だれも見向きもしないときにシティータワー有明を買いにいった人たちですから リスクは大いに計算していたはずです。

理屈が変ですよ。私も契約者ですがこんな発想で買いに行ったわけではありません。正気ですか？

>>762
>>757は私じゃないですよ。
まぁ似た様な気持はありますけど、同じ事を考えてる人が少なからずいるって事ですな。
＞発想が詐欺師レベル
＞正気ですか？
少なからずあなたが詐欺師レベル、正気の沙汰じゃないと思ってる人たちと過程は異なれど同じ結論に至ってここを契約したんですから、そこまで言うのは間接的に自分にツバ吐いてるのと同じだと思いますが。笑

結局WCTイ言者の亜流なのか
むしろ賃貸で住むべきだろ有明は

>BMAのような高級マンション
まあそう感じる層の方が背伸びして購入するのか

＞＞７６２さん

似非契約者済みさん、こんにちは。

＞もう有明はお終いでしょう。

では、なぜ有明を買ったのですか？

たいした根拠もなく、こんな買い物をしては、発想が詐欺師レベルだと思われますよ。

理屈が変ですよ。私も契約者ですが「もう有明はお終いでしょう」、こんな発想で買いに行ったらあなたがおしまいでしょう。正気ですか？

RXさん、ご迷惑おかけしてすみません。
いつも投稿しているのは私とRXさんくらいですね。

本当にRXさんとは別人です。

>>763
レスポンスが早いですね（苦笑）　おはようございます。

＞そこまで言うのは間接的に自分にツバ吐いてるのと同じだと思いますが。笑

>>757の文章と同じで、また根拠がないですね。
CTAを購入したことに対して言ってわけではありません。

＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。

↑これですよ。RXさんが、>>763と別人だとして（別人として見てみて）まともな発想に思いますか？
私は普段、投稿はしませんが、契約者でも顔が真っ赤になるような内容で、思わず投稿してしまいました。
正直、こんなことを書いていては逆効果と思いますが、貴殿らの方針はこんなので大丈夫なのですか？
上司に怒られませんか？

オリ・ガレも検討しましたが、あと数年で大規模修繕についての話題が出てくるものと思います。
その際、どれだけの費用がかかるのか。住民負担として一時金がどれだけのものなのか、想像するだけで恐ろしい。ガレなんて駐車場増設までしてるのでさらに負担は増えるだろうし。。。修繕費値上げしても間に合わないでしょう。

ガレの悲劇を参考にして、CTAの運営はしっかりやっていきたいものです。
資産価値を守るには管理こそ大事。CTAを購入する人はこのあたりを大事にしてくれる人が多いと期待しています。

まぁ、購入するには良い時期だったんじゃないでしょうか？
開発も期待できるし。まだ値上がり余地もある。

悪くないと思うけどなぁ。

>>765

ちょっと気に入らない投稿があると、似非契約者扱い・・・
それが顧客に対する態度ですか、呆れますよ。

＞似非契約者済みさん、こんにちは。
＞では、なぜ有明を買ったのですか？

↑矛盾してますが、気づいてないのでしょうか？

＞なぜ有明を買ったか？

別に有明を買ったわけではありません。
CTAを買いました。理由。

①職場に近い
②現在も近隣に住んでいてこのエリアに慣れている
③道が綺麗で広く有明という街が気に入った
④住友不動産は関連会社なので好感を持てる（爺さんの代から住友の旗の下食ってきた）
⑤思ったより価格が安かった。
⑥60平米強の手ごろな間取りがあった、私は広過ぎる間取りが嫌い。

>770
同じ契約者に「詐欺師」「正気か」と言ってる君は職場でもかなり曲者なんだろうな。
横で見ていて、人間性がにじみ出るのが見える。

>>771
文章から同じ契約者だと思っていないように読めるが・・・

まぁ、嫌だとおもって買うような契約者はいないでしょうからね。

７５７です。

７７０さん、こんにちは。

＞ちょっと気に入らない投稿があると、似非契約者扱い・・

ええ？それは私のセリフなんだけど・・・。
私はいきなりなんの根拠もなく正気か、とか詐欺師とまで言われましたよ（笑）
そんな暴言使ったことないし。

７７０さんとは通じあわないので私の長文はスルーして頂いて結構です。
ひまなんで作文してるだけなんで。

↓このことだけ付け加えておきます。

＞＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。


この発想、変ですかね？
超低金利で買ったのですよ。
金利や物件価格が上がってから買ったら、高値つかみ。
バブル、サブプライムの二の舞でしょう。
大幅減税、超低金利、価格下落という三拍子揃った時期は歴史上、いましかありません。

変だと思ったら、もうどう解説しても無駄なのであきらめます。

あ、ちなみに私上司いません。
代表取締役してますので（笑）

すみふの営業と思われてるかも知れませんが、ちゃんとオリンピック来ないとか、
ダメな点は書いてますのでご覧になってみてください。

狂人とか変人とか、詐欺師とか、暴言は禁止でお願いします。

それではお仕事気をつけていってらっしゃい。

>>770
結局は有明、すみふ、ＣＴＡが好きなんじゃん。
まぁあまり、ここを持ち上げまくるヒトをよく思わないのは分かる気がするけど、そんなにツンツンしなくてよくない？

60平米のちっさい部屋に
何そこまで熱くなるんだ・・

営業の胡散臭い買い煽りにはウンザリ、、、という気持ちは非常に分かる

770を影ながら応援する

「それは詐欺的な言い回しですよ」と「貴女は詐欺師ですよ」は全く違う

770が皆（ほぼ同一人物か仲間）に責められて可哀想なので

770の賛同者もいることを記述しておく

以上

しかし、、
>③道が綺麗で広く有明という街が気に入った
の割りに、道がこれからも電柱地中化・植栽化が進んで行き、更に綺麗で広くなる筈なのに、
有明は終わっていると言ってますがね。

＞>>759
＞そのとうりだと思います。今回駄目だったら、国際的に有名な近代都市構想という意味では、もう有明はお終いでしょう。
＞まともな人もいるようで安心しました。

>>768さん
ガレはいい物件だと思いますよ。
CTAのせいで価格が下がった部屋もありますが、既に適正価格になったと考えれば、価格的には良いかと。
修繕積立金は一時金がないように、また段階的に上がらないように、規約改正されているようですし、駐車場増設は平置きを一台だけなんで、修繕費への影響は白線代くらいでしょう。
お隣で暮らすのですから、悪口は止めましょうよ。

オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日　北
　　　　　　　　　　　　　　　（新築時１０階で３０８０万円）

オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日　北
　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時２２階３５００万）

ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日　南
　　　　　　　　　　　　　　　（新築時２１階で４３６０万）

ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日 北東
　　　　　　　　　　　　　　　（新築時１３階で４６８０万）

オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日　北
　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時４階で３１４０万円）

オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日　北
　　　　　　　　　　　　　　　（新築時２２階で３５５０万）

ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日 南西
　　　　　　　　　　　　　　　（新築時１３階で４３００万）

オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日　南
　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時７階で４３２０万円）

ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日 南西
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時４１８０万円）

ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日 北東
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時３６００万）

オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日　北
　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時新築時３０８０万円）

オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日　北
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時３７７０万円）

オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日　北
　　　　　　　　　　　　　　　（新築時２２階で３９８０万円）

オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日　南
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（新築時で８１４０万円）

高層階であればあるほど資産価値は目減りしませんね。

>>781
これまた非常に参考になるデータ、ありがとうございました。

オリ26Fの3LDK、私も迷った物件ですが、間取りがね．．．小分けされすぎてて踏み切れなかったです。
オリでは大きな部屋より小さめの部屋のほうが利回りが良さそうですね。

このデータで重要なのは、オリは５年間支払いをしいるので、少なくとも４００万くらいは残債が減っている事と、ガレも残債くらいで売れている、って事ですね。ガレは買った時、売った時の手数料考えると、家賃を支払っていた程度かもしれませんね。

>近所をよく知る不動産屋さん

今までのご意見、非常に参考になりました。

オリゾンマーレ6年も経って、まだ坪200万以上で売れるところが凄い！
どこにそんな魅力があるんだろうか、謎だよ。
ガレリアは坪200万でも厳しそうですね。
ガレリアの不人気が、単純にうちのせいだけなら良いですが、
駅からの距離など立地だとすると、不安は残りますね。

オリゾンは販売時よりも上がっているけどガレリアは下がっているんだね・・
オリゾンより新しいのに・・・やっぱ立地の差あんだろうね。当時、オリゾン買っておけばよかったなぁ。
5年住んでもまだ儲けでるもんなぁ。

新築時価格ってのは、モデルルームとかで入手した価格ですか？
オリ・ガレは、住友と違い、｢創る楽しさ｣もあったようで、設計変更やオプションなどをたくさんしたようです。
標準でも十分に仕様は良かったですが。

ですので、実際の購入価格は階数だけでは測れない面も多いのかな？と。

私はガレを投資用に買い、早期に手放しましたので良かったですが、オリは販売価格が安かったから今でも損が出にくい水準なのでしょうね。

CTAは同じ入居３年後で比較して、ガレより下落率が高そうな気がしてます。
住み続けるなら良いですが、残念ながら私は控えます。
土曜日になって動きがあると面白い物件になるかも知れませんね。

ただ、オリゾンが出来た時はテニスの森駅やローソンも無かったから
さすがに厳しいでしょ。

>>742
ＲＸはちょっと、やばいように思えてきました。>>725のご近所を良く知る人をご近所さんが書き込みしたと思い込み、以下のコメントを入れている。もちろん、過去にご近所さんは、ご近所さん以外で購買目的の検討以外での情報はいれていない。
ＣＴＡのＭＲ訪問や調査した結果、確認結果に基づく主観を述べており、同調する人に意見を聞いている。
なのに、以下の言い回しは、少しまずいのではないですか。風説の流布という前に、あなたの行為は、名誉毀損にはあたらないのですか。気をつけてください。
ただ、ご近所さんのなりすましも見受けられるので、ＲＸなどのいやがらせわがあるのではないかと思っています。
>>725　は論調の一部が、ご近所さんの言い方を真似ているような。
（↓ＲＸの投稿）
そして>>725のご近所さんは見る人見たら風説の流布と捉えるんじゃない。
現状まだ分からない事を
＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

あくまであなたの憶測なのに、間違いないだろ。まで言い切っちゃうのはどうなの。良く知らない人読んだら本当にそうなのかって思っちゃうよ。
それで坪165万までCTAの価値を下げて買いたい動機だってあるんだし、危ないんじゃないの。大丈夫。言葉選んだ方がイイよ。

新築価格は当時の価格表をデータ保存してあります。ただ、一期二次や、二期などの資料をみるのが面倒だったので、該当する部屋の価格に近い部屋で掲載しました。資料自体はありますけどね。

近所を良く知る不動産屋さんは、この地の今後の中古売買取引は、活発になると思いますか。
今後のこの地の１年後を予測しているので、参考までに聞いてみました。かなり、積極的な書き込みなものですから。なんとなく、聞いてみたく。

>>791
今、売りに出ているオリゾンマーレの20階北西、4,280万円 1SLDK 61.17m2
は、分常時いくらだったんですか？
お時間が有る時にでも教えて頂ければ幸いです。

不動産屋さんに勝るものはないね

ご近所さんへ
RXさんのことはもうどうでもいいですよ。
営業さんだってことは皆わかってるから。
ただ、営業さんからの情報を掲示板から得ることも必要だし、楽しいでしょ。

>>790
でもさ。
普通に考えて、あそこに何かが建つとしたら、高層物件でしょ。
時期は別にしても。
逆にこのまま何も建たないと考えるのは、この地区の開発が無いと言ってる様なものだよ。
それとも自分の家の前は放置され、周囲がどんどん整備される姿を思い描いてるの？
それは無いよ。
ここの北はガレリアの東と同じ運命を辿ると考えるのが普通だよ。

自分はＲＸさん、好きですけどね。すみふの方ではないと思いますよ。いくら物件を売りたくても、こんな掲示板に公文書の写真をアップしたりしないでしょうよ、冷静に考えて。買ってしまってテンション上がってるんですよ、いいじゃないですか、こういう方がいらしても。自分はなんか勇気づけられましたよ（笑）

また、初期の北西の空き地話をしているのですか・・。
飽きないですね、しかし。
「普通に考えて」⇒あなたの普通にしか過ぎない。

>>798
>「普通に考えて」⇒あなたの普通にしか過ぎない。
と思っているのもあなた個人の感覚にしか過ぎない。

私はＲＸ氏擁護派ですが、北西にだっていずれ何か建設され、ＣＴＡがガレにやってしまったことのツケがまわってくると覚悟していますよ。それでも契約しましたけどね。

何かは建つでしょう。
それが高層か低層かはまだ分らない。
それがあたかも決定したかのような言い方とワザワザここの掲示板に書き込む行為が理解に苦しみますね。
そう思っているのであればそう思うのは自由ですが、何の目的を持ってさも決定したような言い方をするのですかね？
北西の空き地を買い取った業者の社長の発言なら納得しますが、どんな情報を持っての発言なのかってのが不思議。

普通に考えての「普通」は、普通の方々が使って欲しいところ。

>793

21階だと３９２０万円です。
19階だと３８１０万円です。

ちなみにですが、私はＣＴＡ買いました。
全て価格変動も把握した上で。

私も色々検討してます、でもマンションの値段は大きさ、眺望、日当たり、階数によると思うので、実際見てみないと分かりません。でも言えるのはどんな物件も良い所は売れてしまいますね。

売れ残りで会うのがあれば良いけど、間取りも好みか？収納はあるか？
どういう駐車場か？など検討する所はたくさんあり、ＢＭＡも行きましたが自分に合うのはなくここ
を検討してます。

いや、私もＲＸ擁護派ですよ。ただ、営業さんとして見てますが。
住民板じゃないんだから営業さんが書くのもＯＫでしょ？

たしかに、ＢＭＡ住民のご近所さんよりも
営業のＲＸさんの方が信用できます。

RXさんは、営業じゃないだろ。
営業だったら、あそこまで人の住む場所に情熱は注げない。。
アツイよ、RXさん。
ご近所と周辺住民は厚い。

なんか、素人は書き込めない空気ただよってますね～。こんな人達が入居者になるなんて、
知識が豊富な人がいて嬉しいやら人を見下すような書きこみばかりで悲しいやら。
私はもうすぐ子供が生まれるので、泣き声とかまわりの部屋に聞こえないか心配です。
いま、東京在住ではないのでＣＴＡに気の合うお友達ができればいいのですが・・・

>>806さんが、思うのは自由です。
私や>>804さんがＲＸ＝営業と思うのも自由。
でもさ、営業でも契約者でもどちらでもよくない？
なぜ、営業だと思われるとそんなに嫌なの？
私はＲＸは営業だと確信していますけど、それでもＲＸ好きだし支持するよ。

>>807
周りに気を使うその気持ちがあれば、きっと大丈夫ですよ。

不動産屋さんが買ったなら私も買おうかな・・・。

周りに流されない／自分で判断出来るコになってから、買いなさい。

７５７です。

だれが書き込んだかわからないって不便というか、誤解されてしまいますね。
某掲示板のように今後はIPアドレスさらす機能がつくとよいですね。

売り煽り、買い煽り、営業とかおっしゃいますが、こんな掲示板の書き込みごときで
５千万の買い物しちゃう人っているんでしょうか？

売り煽りも同じ。
５千万出して契約しようとするものを、売り煽って手付金放棄させるケースも
ほとんどないはずです。

私の一連の投稿が買い煽りのように思われたのも残念。

今後の展望を予測して議論しようと思ったまで。
ＣＴＡの前に巨大マンションが建つ、て書いたらそれだけで終わり。つまらないですよね。
いきなりそんなこと書いてもだれも信じないし、予測できないことだから議論してもムダ。

学校がたくさんあるから住みやすい、地価が上がるとか考えると楽しいし、裏づけもある。
なにより契約者にとってはうれしい。

売り煽りの人にとってはつまらないかも知れませんが。

でも、そもそも売り煽りの人ってなんで存在するんでしょう？
株じゃないのに売り煽っても意味がない気がします。

もちろん私も事実を書いているつもりなのでここは変人が住むマンションだとか、
ガレリアおすすめとかちょっとしたネガもたくさん書いてます↓↓

>>708
>>710
>>711
>>712

大きく売れ残ることもないし、別に営業じゃないから、売れなくたって関係ありません。
ぶっちゃけ売れちゃうと駐車場が心配だったりします。
本音はあまり売れて欲しくありません。

有明のポジを書いたのは純粋に思ったことを書いたまでです。
また有明のポジになりますが、有明は可能性のある土地ですからいくらでも語れますよね。
だから、このスレには話題がつきないんだと思います。
みなさんもなにもない有明の今後の発展を考えてみては？
本当になにもないけど、文化的教養施設あって、
学校がどんどんできてくるのでおもしろい土地ですよ。

ＲＸさんが営業と勘違いされていますが、私の書き込みがＲＸさんのものと
誤解されてしまったかも知れません。

ＲＸさんも私も営業ではないし、同一人物ではありません。
同じ高層を契約した者です。
上記書いたとおり、買い煽る必要はないと思っています。
買い煽ったところでなにも起こらないでしょう？

売り煽る人には目ざわりな気持ちもわかりますが、明るい話題を話していきましょう。

ちなみにオリンピックは来ないとみんな思っているので、来なかったからといって、
「私のいったとおりです。ＣＴＡは坪１６０万になります」というのはやめましょうね。

何にもないところによく住みますね？

でも売るときのことを考えたら周りに合わせることも大事でしょ？

８１２さん。

http://farm3.static.flickr.com/2639/3919639812_78e2c7a27b_o.jpg

不動産購入勉強中なんですね。
上記リンク見てください。
本当になにもないでしょう。
まさに東京のエアーズロック。

こんな未開の地に住みたいですか？
こんな地に住みたいと思うって絶対変ですよね。

でも、それが住みたいと思う域に達しちゃう瞬間があるんです。
というか、お金的にここしか住めない＞＜

不動産購入初段くらいになるとそう思えるはずです。

それまではＭＲはしごして現地視察を重ねましょう。

きっと立派な不動産購入者になれますよ。

※
ちなみにほとんどの購入者はエアーズロックに住んだことがないので
楽観的に考えている節もあるので要注意。まさにギャンブル。
ギャンブルといえば、有明にカジノできたらいいな。

あ、学校できてるんでパチンコ屋すら無理でした。
失礼！

神を信じるのはいい、しかし、神を押し付けたり、＊＊＊＊するのは、どうなんだろ？

私も有明の将来を信じていますし、期待もしています。
オリンピックも来ると考えています。みんなオバマに負けると思っていますが
鳩山さんも、久々に選挙で選ばれた総理です。世界では、民意によって革命起こしたリーダーとして評価も高いです。などと思ってますが。

しかし、狂信的な夢想を延々と語られても、引いてしまう人間がいるのも事実。
RXさんは営業さんですよ。
RXさんは営業じゃないよ、と必死になってる人は、同一人物でなければ、同僚の方でしょう。
そして、ご近所さんはブリリアの人です。
そもそも、私はたぶんRXさんと話したことありますよ。現実で全く同じこと言ってるから、すぐに分かります。

中古価格の取引の活発化はどうなるのか、という件ですが、有明に限らず、都内で４０００万程度の不動産の流動性は高く、３０００万台ではなお更活発です。

ＢＭＡでもオリでもガレでも３０００万台４０００万前半が引き合いが強いと思います。
中古で買う＝新築より安い不動産が欲しい＋欲しいエリアで新築物件が少ない、という条件のどちらかの場合が多いです。有明に当てはめると、有明エリア限定ではなく、豊洲、勝どき、東雲、と品川エリアとの比較になると思います。当然、序列でいえば、品川（港区港南）＞豊洲・勝どき＞東雲＞有明です。中古でも、品川のタワーに住みたいけど、買えないな、と思う人が、勝どき、豊洲に流れ、有明に辿り付くのではないでしょうか。

また、お隣のマンションが今最低でも坪２０２万で売り出されています。ただ、２ＬＤＫ78.09㎡で４７７０万という価格よりかは、同じ２ＬＤＫで60㎡で４３５０万のが魅力に感じる人も多いと思います。ここが坪単価では語れないポイントです。またこの物件は管理・修繕で３３０００円ですので、初年度のＣＴＡの設定額は低いのは周知の通りですが、それでも差額がありますね。１００００円の支払いの差額は物件価格に直すと３００万円分です。一部屋づつ少し小さくすれば総額自体は安くなりますが、坪単価は高くなります。

それがＣＴＡの２ＬＤＫとガレの２ＬＤＫの坪単価の差でもあります。住友は２ＬＤＫを４５００万円くらいでなら有明で売れると計算し、それを逆算して今の間取りになったのではないでしょうか。

もっと言えば、居室を小さくし、部屋を増やす。そして５７㎡で２ＬＤＫを作れば住宅ローン減税も使えるし、子持ちファミリーも買う。そういう人たちが買う部屋は広い郊外より、狭くてもいいから都内でタワーだ、と考える世帯にはまっていると思います。確かに子供部屋は狭くてもいいし、リビングに15畳もなくてもいい。主寝室も７畳は欲しいけど６畳でも収納さえあればちゃんと住める。しかし販売の時には、総額では４３００万という金額で買える。それは７０㎡で２ＬＤＫでは無いからです。有明の人気間取りと聞くのはやはり２ＬＤＫや１ＬＤＫの価格帯の低いものです。

４０００万程度の借り入れであれば、３０歳くらいの人であればおおよその人がローンで切られる事はないでしょう。なので、購入可能な裾野の広い都内のタワーという点では、狭い居室で２ＬＤＫという企画は正解なのでしょうね。

賃料の面からも同じことは言えます。大きな３ＬＤＫよりも、小さな１Ｋのマンションのほうが総じて賃料の坪単価は高いのです。要は、マンションは小さくなるほど坪単価は大きくなります。売買でも賃貸でも同じ原理です。

後で、現在販売一覧でも時間があれば掲載します。オリ、ガレ、ＢＭＡで坪２３０～２５０で販売しているものもいくつかあります。

私は営業じゃないですよ、といくら声を大にして言った所で営業と信じて疑わない人はいるんですね。
私が見てる限り、私以外でRXを語る人はいませんでしたが、複数いると信じて疑わない人もいるんですね。

ポジも楽じゃないですね。
こうやって検討版はネガの＊＊となっていくんでしょうね。

まさか同じ契約者にまで
＞狂信的な夢想を延々と語られても、引いてしまう人間がいるのも事実。
とまで言われてしまうとは思いもしませんでした。

そこまで営業だと思うならもう書き込みするのはやめますよ。
別に書き込んだ所で時給も出ないし特に強い動機もないので。

ネガの＊＊と化したCTA検討版を見て同じ契約者の方が、「やっぱりRXみたいに狂った番犬が一匹くらいいた方が良かったな、」と思うようであれば、また書き込みします。

オリンピックの発表を楽しみにしています。

ネガの＊＊　＝　ネガの巣・窟　
ね。

　　　　　　　　　　　㎡　　　　　価格　　　坪　　　　管理費
ガレリア　１８階　７８．０９　４７７０万　２０２万　１８６２０円
ガレリア　２３階　６８．１２　４１８０万　２０３万　１４９００円
オリゾン　　５階　７８．３５　５０８０万　２１４万　２２４００円
ガレリア　　３階　６６．９５　４４８０万　２２１万　１６２２０円
ブリリア　　５階　７０．８７　４８２０万　２２５万　　９８００円
ガレリア　２５階　７１．３９　４８８０万　２２６万　１７１２０円
ガレリア　２５階　８２．４６　５６５０万　２２６万　１９６２０円
ガレリア　　３階　７４．２５　５１００万　２２７万　１７８２０円
オリゾン　２０階　６３．２２　４３８０万　２２９万　１８１００円
オリゾン　２０階　６１．１７　４２８０万　２３１万　１７５００円
オリゾン　２３階　５４．３２　３９９５万　２４３万　１５５００円
ブリリア　２２階　９２．７６　６９８０万　２４８万　３２４００円
ガレリア　２６階　８２．４６　６２８０万　２５１万　１９６２０円
オリゾン　２０階　７８．３５　６２００万　２６１万　２２４００円
ブリリア　２７階　９３．１０　８５００万　３０１万　３２５００円
ブリリア　２６階　４０．８０　３７８０万　３０６万　１４３００円

坪単価順に現在売り出し中の情報を掲載しました。方位は割愛させてください。

いやRXさん、書き込みは続けてください。
私も営業の同僚と言われましたが、れっきとした契約者です。
そして、RXさんの言ってることは、支持できますよ。

私は契約済みさんRXさんのファンですからカキコやめないでください！

ご近所さん・・・安く買いたい
契約済みさんRXさん・・安く買えたと思いたい
不動産屋さん・・高く転売したい
契約済みさん・・盛り上がりたい
その他・・・・・人のふんどしで楽しみたい

と、ポジションも明確ですのでみなさん続けてください。

私は転売目的ではないですよ。５年後をメドに、４０００万くらいで売れたらいいな、と思ってはいますが、住み続けても構いません。

不動産屋さん失礼しました！

ついでと言っては何ですが、お手数ですが、Wコンの成約情報もご教授いただけないでしょうか？
本当に東雲>有明なのかどうか知りたいです。

東雲成約事例

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
クレスト　８階　７０．３３㎡　３１００万　１４５万　２１年　３月　３日
クレスト　２階　７０．３３㎡　３１００万　１４５万　２１年　９月２８日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
ベイリベ　３階　８０．５１㎡　３９５０万　１６２万　２１年　４月２０日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
クレスト　７階　７５．７６㎡　３９８０万　１７３万　２１年　９月　６日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

坪単価でみると有明も東雲も変わりませんでしたね。失礼しました。
若干、価格自体は高い気がします。その分、坪単価は落ちますね。

>>８２５ 凄い！近所をよく知る不動産屋さん、どうもありがとうございます。

本当に申し訳ございません。もしご存知でしたら、昨年12月か今年１月に売れたＷコンの３２階の７９．１８㎡っていくらで成約したか教えて頂けないでしょうか？
お時間が有る時投稿して頂けると幸いです。
その部屋は南向きで、売り出しは5380万でした。
私内覧して、5000万Jastの指値入れたのですが、断られました。その後、即座に成約してました。

８２６さん、そのデータは取得するのに費用かかってしまうのでごめんなさい。できません。５３８０万という数字で通常は５３００万程度の指値は想定されているはずですよ。おそらくそれくらいでしょう。

>>827

なるほど、謎が解けました。
それで、Wコンの同じ間取りの３０階の部屋も4800万となってるんですね。
実はこの部屋も内見して、気に入って売り出し額の4880万で指値したのですが、
２番手だったので買えなかったという経緯があるんです。
だから、4880万で成約したはずなのに、数字が違うなとは思っていたのです。
納得しました。この数字は売り出し価格から想定額を値引きした数字なんですね。

いろいろとありがとうございました。

８２８さん、そうですね。売り出し価格ではなく、実際に成約した価格です。

近所を良く知る不動産屋さん、5年後の有明は脂が乗ってそうですよ。
売るか住むか、迷うかもしれませんね。

５年後は、オリゾンの前が開発されていたいいな、くらいに考えています。
できれば不景気が続いて、低金利が続いてくれていた方がありがたいですね。

８２９の補足ですが、成約価格として掲載したのは、実際に契約している価格です。想像で書いている価格ではありません。４８８０万円で買いを入れたのに、ダメで、４８００万円で契約してしまっている、というのは、何か事情があると思います。おそらく、売り情報を貰った仲介業者が、購入客を持っている客を紹介されて、取引を成立させても３％の手数料しかもらえません。しかし、売り情報と購入客の両方を一人で見つければ、４８００万に対して６％の手数料がもらえます。要は９６００万円の３％と同じ仕事をしたことになります。きっとお願いした仲介業者の売主とのグリップが弱かったのでは？と思います。

不動産会社も取引価格が低くても売り上げにつながる仕事を優先します。本来はいけないことでしょうけれど。

契約済みさん、相当苦労してＣＴＡに決まったんですね。
２回も買えなかったって心折れたでしょうね。
大胆な指値でもないと思うのに。
きっと神様がＣＴＡを契約できるよういざなってくれたんですよ。
幸か不幸かは神のみぞ知る。

色々とコメントされていますが、
>ここの北西は目の前に高層建築物が建つ可能性があり、ここの北西は南東に比して眺望消失のリスクが高い
ということでコンセンサスが取れたようですね。
やはりＢＭＡも含めて現在の有明物件は南東面が正しい選択なのでしょうね。