シティタワー有明　その４

>>652

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/youkou/pdf6/honbun.pd...

受付は10月26日から30日らしい。

>>647
正論ですか？
>今だ第一期募集住戸が残っている状態で「大人気物件」「安い」「住友サイコー」にはならないだろうと思います。
第一期を検討された方なら、高層階で売り出してなかった階があることは知ってますよね？
今は二期は始まってませんが、高層階なんてほとんど残ってはいないこともご存じですよね？
一期と二期の明確な区分がなくなってしまっているのですよ。
なので、一期で売れ残った住戸もあるかもしれませんが、一期で売っていなかった住戸も今は売れてしまっている。
これで”未だ残っている”の発言は適当ではない。
大人気物件かどうかは知りませんが、私は素直に安いと思いました。BMAやBeacon、CTTと比較して、場所的な不便さを含めた上でも。
それで、気に入って購入して大きな買い物だし、「住友さいこー」ってここの掲示板で叫びたくなる気持ちも分りますよ。
もちろん、誰もがそうは思ってないかもしれませんが、そう思う人もいる。
あなたは思っていないで書き込んだのなら、「住友さいこー」と同じでしょ？

>お互い気分良く住めないと思いますが
これはどういう意味ですか？
入居してからもケンカしましょうって言うなら、やめてください。
出て行ってくださいって言う意味なら、もっとやめてください。

今は、入居前で舞い上がる時期ですよ。

急激に人気がでてきた物件なので、いろんな人がいるんでしょうね。
ここは安い！でももっと安くしてくれると嬉しい！
　って人もいるだろうし、、、、
ん？安いんじゃない？でも、他人の意見を聞きたいから、掲示板でちょっと煽って反応を見てみよう。
　な～んてな人もいるはず。

そのうち、この掲示板を見た人が有明に興味を持ち、有明物件がどんどん売れていく。
デベロッパーが高く売り出す。
早く安く買えた人、ばんざーい。

妄想ですが、こんな感じになるんじゃないかな。

入居前から掲示板ごときで喧嘩しなくてもいいじゃないですかー

直接顔をみて話してないから、メールとか掲示板は気持ちが伝わりにくいんですよ。
しょせん、掲示板です！！流して流して。

住友の晴海のタワー(出来るのいつになるか分かりませんが)ココより高いよきっと。
比較対象が間違っているかもしれないが…

妥当な比較対象はＰ社の東雲２丁目タワーだろうか？(これは出来るのいつになるか皆目分かりませんが)
素人の愚考なので怒る人いたらゴメンナサイ。

ご近所さんへ
日付が変わってＢＭＡ内の回線からも書き込みが可能となりましたよ。
活動を再開して下さい。
ただ、あんまりＢＭＡを貶めないでね。
ＣＴＡさんとは同じ有明の同士仲良くしたいものです。

>>659さん
晴海のツインタワーは相当以前から、すみふに電話して聞き込みしてますが、建設自体も止まってる（凍結している？）みたいです。ハルレジも馬鹿売れしましたし（まぁ安いからでしょうけど）、晴海と言えども中央区だし、CTA価格なはずはないだろうと思い、私はさっさとこちらに決めました。多少妥協です。

晴海でタワーは高いでしょ。坪３５０万くらい？

すみふの晴海は坪３００万は超えるみたいですよ！
今売っている大崎と同じくらいでしょうか？
そしたら、私なら（お金があれば）大崎にしますね。
それほど駅近でもなく、大江戸線ですからねえ・・・

予算の低い私は、ハルレジ外れて未だに彷徨い中です。
ここは、ハルレジみたいに激安！とは感じませんが
内廊下タワーの中では、相当安いのでは、というレベルですね。

有明ＴＴ見てから決めたいところですが、その頃には流石になくなっているかな。

まだ高層階残ってる部屋あるでしょうか。
眺望重視なので２０F以上が希望なのですが。

>>651さん　ありがとうございます。

>>655さん
が言われていることも、非常によくわかります。もうそれは感覚の問題ですよね。
私としては、どこまでいっても残っている以上は「いまだ」と思ってしまうわけです。
そこは、いろんな考えの方や、いろんな想いで契約された方がおられるでしょうし、それを否定するわけでは決してありません。あくまで議論のつもりです。そう取れないような表現であったとしたらすいません。気をつけます。

また、ケンカするつもりも全くありませんので、誤解を与えてしまったのならすいません。
仮に同じ契約者だとしたら、同じマンションに住むわけですから、私なら物言いというか、RXさんのような書き込みの表現を、顔を合わせるかもしれない方にはしないのですが、自分も同じレベルの物言いになってしまう可能性があるので、そうなるとお互い気持ちの良いものではないのかなと思いました。余計なことでしたすいません。

658さんの言われるように、そこは流してやってください。

有明ＴＴがCTAより良くなる事無いと思うが。
仕様低いのに値上げってパターンでしょ。こういう開発途中の街は早く買ったほうが得。

有明ＴＴとＴＴＴと同じことですか。よくわからないので

どうやら地権者が35戸くらい持ってるようで売却予定らしいよ。
こういうの狙ってみたら？かなり安く出してくれるかも。

６６８さん＞
ほんとですか？？
手付け放棄しようかなぁ・・・

そ、それは勿体ないんじゃない？
いろんな階でいろんな間取りのを持ってるらしいけど、手に入るとは限らないし。
でも、まとめて売却の話は入ってきてるらしい。非住友の財閥系販売会社に。

６６９です。
当然、事業協力者の部屋を契約してからですよ！

じゃあ、あとはタイミングの問題？
引渡し後に事業協力者が売り出したらアウトだね。

いつ売り出すかが問題だね。あと、いくらで売り出すか。３５戸もあれば、大分安く売り出すとは思うけど。

引渡し後なら諦めます。事業協力者の部屋のが高層だったので、そちらのがいいなぁ、と思っています。
ただ、手付けを放棄して、仲介手数料を払ってとなると、よっぽど安くないと、逆に高い買い物になってしまうので、価格と時期次第ですけども。

地権者が手放す理由はなんだろう。

>>647さん
契約者さんだったのですね。
憶測で物を語るネガだと思ってましたよ。
別に入居後に揉めようとか、気分悪くしてやろうなんて気はさらさらないし、むしろ気まずくもならないと思いますよ。
だって、「私があのRXです。よろしく。」なんてわざわざ言う人いる訳ないじゃないですか。
ネットの世界はみんな仮面をかぶったバーチャルな世界ですから、現実世界を危惧する必要はないですよ。

それより、契約者さんなら、もっとポジティブに物事を捉えませんか。
これから自分が住む家を、人気が無い、売れてるのは見せ掛け、と、弱い証拠を武器にネガる動機がいまいち理解出来ないのですが。

＞要望書入れた人が契約したこと、第一期募集住戸の残3.4戸ってのは素晴らしい情報ですね。どうやったら分かるのか教えてください。

MR行けば現時点での契約状況分かりますよ。
そんなのホントか分からない、と言うのであれば、契約済みになってるはずの部屋を契約でもした人を探してきて下さい。
そこまで営業の人達を疑って生きては無いので。

＞どこまでいっても残っている以上は「いまだ」と思ってしまうわけです。
＞抽選が1部屋で、今だ第一期募集住戸が残っている状態で「大人気物件」「安い」「住友サイコー」にはならないだろうと思います。

であればあなたの定義だと晴レジあたりが「大人気」「安い」「イニシアサイコー」に該当するんですかね。
何で住友にしたんですか、とむしろ問いたいのですが。笑

>>632
やはり、ここの購入者の一部は慎重さに欠くね。気になったから書き込んでおくよ。
容積率、２００％も雨水ポンプ場街区1.1haの街区、残り、33.6haは120MまでＯＫです。東京都は残り、33.6haに関して、何もコメントしていないということだよ。
ここまで、説明しないとわからないのか。やはり、すみふの営業に前は低層だよと言われて、鵜呑みにした購入者がいたということがわかったよ。
以下のコメントから明らかに騙されているよ。しかし、すみふは高く掴ませるためになんでもするんだ。
検討中の皆さんは、この点は注意してください。632さんは、今後は、もっと、慎重に。

(６３２のコメント）
ご近所さんさ、容積率は今のところ北側敷地は２００％なんだから、それをもって、高層建築物は建たないのではないか、とすみふの営業さんは言ってましたよ。ちなみに、総合設計できたら、容積率はアップするでしょうけど、ＣＴＡは４５０％ですよ。容積率の割り増し後の数値ですけどね。
容積率が変わったら大問題ですね。

※まだ、別プロバイダーから登録です。犯人は誰だ。でも、ＢＭＡの書き込み者はここを応援しているんだ。
それは、よい事だと思う。すみふ営業によれば、ここは既に販売価格の９掛け以下の取引しかできないと調査結果をのたまっていたよ。ＣＴＡはもっと、最悪のシナリオを辿るのにね。教養＋戦略を持って、もっと競合を罵倒したほうがいいのではと思ったよ。ＢＭＡの市場取引価格は、まだ、成約までいたったケースがなく（一部、あるのかもしれないけど）、わからなかった。
ただ、オリ、ガレの下落傾向に引き連られると予想を言っていた不動産があるよ。

じゃあご近所さんはＢＭＡの方？ひどい！どうりでＣＴＡばかり叩いていると思ったよ！
でも侮辱罪にならないのかな？営業妨害とか？あそこまですると住友も黙ってないんじゃない。

＞677

200％の容積で120Ｍ建てるなら、大きく敷地が空くから、それならそれで構わないですよ。
別に何か建ってもいいよ、っていう契約者もいますよ。1.1haとか33.6haとか言わずに、ＣＴＡの北側の敷地の事だけを言いましょうよ。

ご近所さん、書き込まないって言ってたのに、書き込んでる。
意志が弱いね！

ご近所さんがBMAなら有明エリアの悪口言わないと思います。
ただもしBMAだとしたら、坪いくらが妥当と思って購入しているのか知りたいですね。
定価はここの2割増しでしょ？

>>ご近所さん
何もコメントしてない
↓
どうなるか分からない。
↓
予測するしかない。
・CTA北西地(選手村予定地一体)は、まだ埋め立てて5年程なのでそんなに地盤が固まっていない中高層建築物を建てるとは考えにくい。住友でも実際にシュミレーション済み。
・港湾局の水際の景観保護ガイドラインもある。BMA、オリ、ガレ、CTA等有明北地区の高層物件に対する水際は選手村予定地。CTAにとっては北西の空き地→これら一帯に高層建築物は建たないであろう。東京都にも確認している。
↓
合理的に考えて高層建築物は建たないであろう。

こうゆう事でしょ。CTAの北西地に高層建築物が建つリスクを主張するならBMAの北西の選手村予定地だってオリンピック来なければ同じ運命を辿る可能性はあるでしょ。そんな住友営業が絶対悪みたいな言い方できないんじゃないの。

なんかもう無茶苦茶ですね。
埋立地はやめときますか。

仕方ないな。不動産屋さんのみ知りえるデータを出しますか。

成約事例です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

有明の将来うんぬん以前に駅から遠いのは資産価値以前の問題では
駅近ならいくら有明でも多少価値は残ると思うが。
おまけにお見合いなんて部屋だと価値を見出すのは無理では

>>686
ミソ可笑しいよ。
どんな物件でも「資産」「価値」はある。
要は、購入額と売却の時の差額がどんだけあるかってことが肝心。

駅から離れていれば、その条件を含みいれた価格かどうかだけ。
お見合いの部屋が他の方角より高いなら、686はもっと声を大にして騒いでよし。

>>685
不動産屋さんのみ知りえるデータ、ありがとうございました。
んで、我がまま言わせて頂くと、方角もあればより参考になります。＜３物件とも方角によって坪単価違うので。
よろしくお願いします<(_ _)>

>>682
正にガレリア販売時のプロパストの台詞のようだ。(笑)
低層住宅地でもなければ何でもありだし、それが有明なら余計にありうる。
だって、ガレの北東住民は「合理的に考えて目と鼻の先にこのＣＴＡは建たないであろう。」と思ってたんだから。
港湾局のガイドなんて何が目的なのかコロコロ変わるは曖昧だはでガイドになっていないのが実情。
そういえば、オリンピック選手村の当初想定図では運河側にこのＣＴＡを遥かに超える建物が描かれてたっけ。。。
もちろん、このＣＴＡの北西だけじゃなく、ＢＭＡの北西も同じだけどね。(笑)

オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日　北
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日　北
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日　南
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日 北東
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日　北
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日　北
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日 南西
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日　南
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日 南西
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日 北東
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日　北
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日　北
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日　北
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日　北
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日　南

何でも有り。それがこのエリアの宿命よ。

近所をよく知る人という方は良く知らないようですね。容積率の変更の仕方を。
港湾局でも容積率は勝手に変更できないはずです。
そして、ご自身で示された図面でもＣＴＡの前は低層であるという矛盾に気づいていませんね。
容積率２００％で、ＣＴＡと同じ建物を作るのであれば、ＣＴＡの２．５倍以上の土地が必要です。
今のところ総合設計を行えば可能かもしれませんが、眺望がどうなろうが、みなとみらいよりは景色が抜けるのではないでしょうか。

我が家はそもそも北西中層階を契約しましたし、眺望が永遠でない（1年もつかな？）ことも納得して購入しましたよ。お恥ずかしながら、今だって窓を開ければ、ぐちゃぐちゃに入り組んだ戸建ての窓に手が届くんじゃないか、みたいな所に住んでいるのであまり眺望にこだわりはありません。

>>692
どこもここと同様、総合設計使うに決まってるでしょ。分かってるじゃない。
オリンピックが無かったら、あの高さが並ぶかも・・・。
ある意味、港湾の理念通り「美しいスカイライン」(笑)ができますな。
俺もあのラインの北西なら考えてもいい。もちろん高層坪200アンダーで。(笑)

>>690
しかし、ガレが単価落としてるな。
北東だけじゃなく、南西も。残念な様相を呈しているね。

みなさん、ここ欲しくて欲しくてたまらないようですね。

多くのひとが無料で宣伝してくれるからすでに坪280万。400万の含み益！？
もういま買ってもオリンピック来ないかぎり損するよ。

オリとガレを比べるとオリの方が成約価格はずっと高いですね。
ガレの方が築年が浅いのに。。。

やはり、駅からの距離は資産価値を維持する上で重要なんですね。
シティタワーはガレよりも遠いので資産価値の下落が激しそう。

いずれにしても、中層階で180万円程度の成約価格なので妥当な新築価格は210万円程度でしょう。

それ以上に5月以降にガレの成約事例がないのが気になります。
安くても売れないと言う事態になることには留意が必要ですね。

これからＴＴなど駅近の分譲が始まり供給が始まると更に厳しくなる予感がしますね。


やはりご近所さんが言う165万円は鋭い指値ですよ。


ちょっと話は変わりますが、ご近所さんはシティタワー池袋ウエストゲートはどうお思いますか？
坪260万円(高層階南向き)の部屋を検討しているのですが、アドバイスいただけると幸いです。

>>690
面白い情報、ありがとうございます。
ブリリアの坪304万って凄いね。どんな経歴の人が買ったんだろ。
ＣＴＡの安さが実感できますよ。

>>697
というか、この結果を並べてみると、
ブリリアを坪304万で買っちゃった奴の愚かさが実感できないか？
いや、実感してるのはここを買ってしまった自分の愚かさか・・・。

>>696
ＴＴはそんなに近くないでしょ。
あの場所だとテニスの森駅まで8分
海浜公園まで12分
臨海線まで10分ってとこじゃない？
オリゾンは駅3分（5分以内の枠）だから資産価値が高いかもしれないが、7分と10分の違いならさほど変わらんよ。

選手村の用地が狭く、高層で賄おうと予定してたが、低層の計画に切り替わった理由を考たことはありますか？
仮に高層建ったとして、坪200？165？
新築で言ってます？呆れるばかりですね…
夢を見るのは楽しいと思うけど、そんな資金なら今のまま大人しく低層マンションに住んでいたほうが良いよ。

>>698
いや、俺はそういう考え方はしない。
価値を何に見出すかだからね。
たとえば、自律神経失調症などで苦しんでる人なら、ここよりもサウナがあるBMAを選ぶでしょ。
その値段で買うからには買う理由があるだけですよ。
最初、その表を見た時、ＢＭＡは新築でもまだ余ってるのに何で？と思ったんだけど、
40平米台がもうないかもしれないからね。

とりあえず、新築のCTAが200以下になることはないから、もう諦めたら。
大分安いガレを買えばいいだろ。なぜ買わない？
不思議だ。。

総合設計は各区によっても協議内容が違うとは思いますが、空地を設ける割合や各条件がそろったとしても、
２００％からＣＴＡのように４５０％になるかと言われれば難しい気もします。
２００％であれば、素直に１０階程度の建物（住宅地であれば５，６階）を想像しますが、空地を設けたり、一つの敷地に一棟の建物での計画は難しい大きさだと思うので、複数棟建てるのかな、とは想像しています。

３００％に容積が割り増しされてもシティータワー池袋ウエストゲートのような建物もできてしまいますので、総合設計他、容積率の割り増しを行ってもらわない事を祈るのみだな、とは思います。ただ、眺望も完璧に塞がれる事は無いので、建物ができたら、仕方ないな、と思うしかありませんね。住友の営業も、現在の予想では高層はできないと判断している、という事なので、確定的な判断は誰にも分からないのが現状ですから。
かといって、住友が何か高層が建つことを既に知っていて、言うのはいけませんが、今ある情報の中では、言い分としては適当でしょう。

ＢＭＡの中古市場でも２２０万～２４０万での売り出しがありますが、本当の中古市場は、まだまだこれからです。
今は新築も中古も同時に見て、ＢＭＡなり、晴海なり、ＣＴＡに客が流れていたかもしれません。それに新築の魅力は仲介手数料がかからないこと。住宅ローンの優遇も大きいこと。ガレでさえも、当時の分譲価格と同等で成約できているので、損した人はいないのでしょう。オリはもっと美味しい思いをしたのでしょうね。５年もたてば、残債は４００万は減っているはずですから。ＣＴＡが５年後どうなっているか。オリとガレと同じような目線で売り出すというよりかは、残債をベースにして中古価格を設定するでしょう。残債+仲介手数料くらいの価格設定になると思います。どうしても売り急いでいる人は、業者値で売ってしまうでしょうが・・・。なので、ＣＴＡの中古市場がいきなり１６５万は無いと思います。

さすがに、坪165万になると本気で思っている人はいないでしょう。
オリゾンとガレリアはプロパストがメインなのが良くないのです。
お金を多少持ってる人は、地所、三井、住友、東建、野村の物件しか買わないと聞きます。
お隣の東雲でも、Wコンは今でも需要が高いですが、アップルを買いたがる人は、四季報すら読んだことのない人くらいだと聞きます。
だから、オリゾンやガレリアが坪200万を切っていても、CTAやBMAは200万を割らないと思っています。
自分が買うときもそうですから、オリゾンやガレリアは坪150でも住みたいとは思いません、安心が出来ないのです。

>総合設計は各区によっても協議内容が違うとは思いますが、空地を設ける割合や各条件がそろったとしても、 ２００％からＣＴＡのように４５０％になるかと言われれば難しい気もします。
総合設計なんて簡単だよ。プロパストでさえやってかだから。
そもそも湾岸、しかもこの有明で10階レベルの共同住宅なんてプロジェクトとして成立しない。
そんな企画通す方が難しいんじゃない。

資産価値の話では、マンションは立地が全てで、近隣(正に至近隣接)物件の中古相場が一つの指標であることは間違いない。
有明ではここは最駅遠立地。最も低い資産価値の立地だ。

703さん

容積率が何％だろうが高さ規制がなければ、高層マンションは立つのでないでしょか？
300％まで緩和されて総合設計で400％まで伸ばせてば、同様の物件は立ちます。

何より広大な敷地があるので、総合設計は前提で考えた方が合理的ですよね。
完全にお見合いになる可能性は低いかも知れませんが、眺望の良い方面に立つことで資産価値は下落します。

700さん

低層の選手村にしたのは誘致に得策だからと聞いたことがあります。
オリンピックが来なくなった場合は、民間企業が取得する可能性が高いので、資産価値を最大化するためにタワーにすると考えられます。


重要なのは、隣のガレの中古価格が180万円前後であると言う事実です。しかも築3年！！！
低層マンションならいざ知らず、同じタワーマンションであるのにこの水準であると言うことは将来のＣＴＡを表しています。

湾岸のタワーマンションを選ぶ人は品川→豊洲と見て高すぎて買えない所に有明の値段を見て安いと感じて購入するのでは？
つまり、他エリアとの価格比較において有明の優位性は発揮されるのであり、マーケット変動の影響を一番最初に受けるエリアです。
そうしたリスクを考えると、210万円が新築の理論値であったとしても、それよりも安い価格で指値するのは合理的だと思います。

どんなにネガってもご希望どおり安くならないから安心して。ガレリアを引き合いにだす人いますが、お隣り同士なのに別物MSなんだよね。

ガレリアはあんな建て方しちゃったのが最大の失敗。高速と真っ黒MSにはさみ将棋にされ、詰んじゃってます。

みんなそうだと思うけど、CTAには坪280万出すのに隣のガレリアには200万も出さない。地価の常識が崩れはじめてるね。

>>708
>みんなそうだと思うけど、CTAには坪280万出すのに隣のガレリアには200万も出さない。
みんなじゃないから、販売先延ばししてんでしょ。
スミフさんは数少ない美味しい餌を食い尽くしちゃったから。

>地価の常識が崩れはじめてるね。
崩れてるのはお隣との関係でしょ。

ちなみにすごい初歩的なこと教えようか。

ガレリアの中古価格なんてとっくのとうにCTA契約者はみんな知ってるよ。だれも注目してないときに買いに行く鋭い人たちがお得だと選んだのはCTAなのです。

安さに引かれず、なぜ高いCTAを契約したか。だれも注目してないときから、不動産市況、周辺地価を調べた上でCTAに決めました。

ガレリアもよいマンションですよ。でもシティータワーは指名買いマンションです。シティータワーファンがいることご存知でしたか？シティータワーにそこまで思い入れなければガレリアは本当にオススメしますよ。

CTAを買いに行く人たち

過去にWCTを見たことがある

郊外在住

収入はそこまで高くない

高いとしても共働き

親の援助はほとんどない

クラスや会社では浮いてる

こういう特殊な人たちの集まりMSなのでふつうの人はほかがいいですよ。こんなMSにネガって貴重な時間つぶすよりも、自分にあったMSを見つけることに時間費やしましょう。

東洋経済はオリンピック、湾岸開発特集ですね。

湾岸は男女七人や彼女が水着に着替えたらなどのロケ地に選ばれることが多いですね。それだけ人々はどうしても湾岸に憧れを持ってしまうようです。

いまガレリアが叩かれてますが、ガレリアとて湾岸MSです。きっと上がると思いますよ。いまは不景気と管理費の高さ、CTAのせいで狼狽売りしてる人が多いと思いですが、坪160万円でたら即買いをオススメします。坪200万は固いですよ。有明が開発されていけば坪320もありえます。

東京にこんな整った街並みないですからね。
開発が進んでBRTが主流になったらどうなるでしょうね？
医大隣接立地よりブランドは変えられないですから。

私が言いたいのは、２００％だから高層が建たないとか、３００％だと建つじゃないですよ！
建築基準にあっていればどちらも立ちます！
ただ、総合設計を行って、３５０％とか４５０％になると、敷地の大きさからいって、一棟では成り立たないので、ＷＣＴみたいな複数棟でたちます。２００％でも同じかもしれませんが。
で、言いたいのは、２００％より３００％、３００％より４００％のが、タワー状になった場合は、タワーとタワーの隙間が少なくなるかもしれない、と言いたいんです。だって、２００％の時に３３階のタワーを３棟しかできなかったのが、４００％になったら、６棟できてしまいますから。

でも。良く考えて見てくださいよ！まずは、ＢＭＡの前の敷地のが着手が先だと思います。しかも有明の居住人口の目標から考えて、全てが全てを総合設計する必要は無いようにも思っています。ＣＴＡやＢＭＡの並びは３００％の容積率。北側は２００％です。行政もそういう街づくりをする、との目的で、容積率を設定しています。

中古価格ですが、近隣マンションは相場になります。ただ、新築分譲時の価格を度外視した根付けはありません。ガレでさえも、分譲時と同等に近い価格で成約していますから。元本も減っているので、手数料を考えても、プラマイ０でしょう。だからこそ、手放したんだと思います。ガレを売って他のマンションを買った事も充分想像できます。ＣＴＡを２４０万で買った人が売りに出す際に、３年後に１８０万円で売りに出すでしょうか？？おそらくよっぽどの事情が無い限りしないでしょう。豊洲の相場に２歩下がった価格で連動する事はありえるでしょうが、お隣の物件に相場が左右されるようなミクロな価格設定ではないでしょうね。

いわゆるシティータワー相場ですね。
指名買いだから近隣地価より日経に連動して序列がまもられてる気がします。
WCTと同じ値動きを示しますよ。

日経と連動するとは私は思いませんが、大きな景気動向には連動するとは思っていますよ。

ここを買うなら仲介がいいんじゃないのかな？
今の価格はかなり異常で仲介になれば冷静な価格になるんじゃないのかな？
ところで隣の工場は今後どうなるか知ってる人いますか？

714さん

同じ中古でも180万のガレと240万のシティタワーが同時に売り出されたらどちらが売れますか？
今は新築プレミアがあるのでなんとかなるかも知れませんが、中古という同じ土俵の場合ガレが売れます。

結局、新築分譲価格が高かったとしても、売れなければならなければ近隣相場に合わせる必要があります。

あなたの意見を否定するわけではないですが、私なら180のガレより240のCTTかな？

どっちもどっちだね。
なのでガリかな。

７１８さん

今、実際にガレよりＣＴＡのが売れていますよね。ガレは今の価格で売ることが出来ます。
ＣＴＡは１８０万で売る理由が無い限り売れないんですよ。売るためには残債を抹消する手持ち資金も必要なんです。いいですか？？

６０㎡が坪２４０万なら４３５６万円です。
６０㎡が坪１８０万なら３２６７万円です。

１０８９万円の手持ち資金と１００万円以上の費用をかけて売却しなければならないのです。３年後に損してまで売る人は何か特殊な事情がある人でしょう。オリもガレも買った時と同等以上の値段で売っているのです。もしかしたら、オリやガレを売って、ＢＭＡやＣＴＡを買っているかもしれません。

最後の一文には同感ですよ。ただ、売っても良い値段でないと売主は手放さないのも事実なのです。例え坪単価が安くても売れないマンションもあります。ドメインやリシェというマンションはいい例です。実際にＣＴＡを見て、中古を買った人もいたでしょうし、ＣＴＡにした人もいたでしょう。坪単価だけで選ぶ訳ではないのですよ。

165のCTAと80のガリでは？

７２２さん

両方買います！ガレを現金で買って、ＣＴＡをローンで買います！

ご近所さんの物置小屋売れてしまいました…

>>714
何を言ってんだか。
行政がどうとかなんて各テベは知ったこっちゃないし、デベのやることにも行政はシカトだよ。
そうでなけりゃ、ガレとここＣＴＡの関係なんてありえんだろ。
総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。
逆にそういう使われ方がしないようでは、含みとしてのにぎわいロードの整備も意味が無い。

資産価値に関しては引渡し後にはっきりするでしょ。
他の地区のスミフ物件と同様に中古市場で適切な価値がつく。それだけのこと。

ガレ買ったら、大規模修繕のときに超苦労しそうだもの。
修繕費上げても、あれだけプールや池があったら、どうなるか分からんよ。
ほんと無責任なもの作ったもんだよ。

>>725
目の前に50階超のTTTみたいなのが建ったらかなり凹むなー
コスイニ（レジ／テラ）とTTTみたいなみじめさ？
それはさすがに悲しい。

まぁシティタワーなら資産価値も安泰でしょ。

不動産屋さんの言う通りだとしたら、ガリの値段に近づくのは20年後。
だったら満足感でCTTですね。高いのは高級品では当たり前ですから。

７２５さん

＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

間違いないんですね。初めて知りました。早晩ってどれくらいの期間かは知りませんが、数年と考えていいんでしょうね。

ひょっとしたらやばいんじゃないの？

７２５さん　

行政のいう事はデベは守るのが基本ですよ。関係無くないでしょう。デベのやる事も適法な範囲内で行政が何かをいう事はありません。ガレとＣＴＡの関係は民と民の関係ですから。
オリの前の土地を仮に契約した会社が最初の計画ではない建物をつくろおうとした際には、確認申請の事前審査でさえＯＫが出ないでしょう。目の前の土地も買ったデベは行政の条件に従うしかないと思います。条件が無ければわかりませんが少なくとも今は２００％の土地です。総合設計でどこまで割り増しされるか、または容積率が変わるか、いづれかが分からないと、どの程度の大きさのものが建つかはわかりません。

727さん

前にタワーマンションが建つ。さすがにガレリアの例は残念ですが、ほどよくタワーが建つほうがカッコイイんです。

橋本とか国領とか相模大野にもタワマン建てます。眺望さえぎるものは皆無なのに、買おうと思わないでしょう。

眺望さえぎる＝景色なんです。なにもないと陳腐です。

プリズンブレイク１で主人公が住んでいるタワマン。部屋から見える真ん前のビルが眺望になってカッコイイんです。CTAみたいなのは珍しいですね。

タワマンが建つことを恐れている人が多いですが、程度問題によりますよ。

というより、目の前にタワマン建ったらあきらかに有明最高値でCTAの中古価格もひっぱられるでしょ。
すみふが落札する可能性も高いし、すみふの佃になるんじゃない？

721さん

売主がどんなに売りたいと思っても、残債があって価格を下げれないとしても近隣にもっと安い物件がある以上は売主希望価格では売れないんですよ。

売主は240万円を希望して売り出しをするのは自由ですが、買う人がいなければ取引は成立しない。
つまり、ＣＴＡを買った人は中古では大損しない限り売れないので一生住み続けるしかないってことです。

買い手にとっては重要なのは、売り手の分譲価格や残債ではなくて近隣相場との整合性です。
高値で買ったしまったマンションはその整合性が取れないので苦労するのです。

その苦労を分かっていながら購入する人は自己責任でどうぞってことです。

733さん

やはり分かってないですね。

ＣＴＡが建ってガレの値段ってあがりました？？
お見合いになっている所は下がるばかりが、売れて残り多いですよね。

734さん

いや、ガレみたいになったら200万切っても仕方ありません。残さいがなければ。

逆にもし低層マンションや商業施設が確定すれば一気に上がるでしょうね。いま宙ぶらりんだから、これだけ沸いてるけど前の土地が確定したら、もう終了なんでしょうね。年度内には見通しがつくのかな。

オリンピックは複数年立候補するからタワーはむずかしいような。

７３５さん

言いたい事はだいたい一緒ですよ。要は損ギリするリスクを負えるかどうかですね。住み続ければいいですけどね。
ただ売り出し価格と成約価格は違いますよね。お互いの事情が合わないと成約しません。
それが売り主優位になるか、買い主優位になるかの違いです。凄く欲しいか、どうしても売りたいか。

737さん

残念ながらそんなに上がらないですよ。

豊洲の開発がほぼ終了して上限が300万円なので、有明はどんなに開発が進んでも280万円程度では？
しかも、その時にはＣＴＡは築5年程度になっているので、中古での分譲価格は260万円程度でしょう。
ＣＴＡの平均価格を250万円とすると上がったとしても10万円程度です。

逆に開発が進まずガレまで下がったとすると▲70万円です。

リスクとリターンどちらが大きいかはお分かりですよね？

なので、ここの新築価格は210万円程度が妥当であると言っているのです。

面白い論理だけど、金融商品と違い家賃収入あるからPBRだけでなくPERの考慮が必要だね。
ただ、デベは中古価格に新築分1割と暖簾代1割のせて売ってるだけだよ。
だから新築でも時価。変動するわけ。

ちなみに坪1万なら5年で60万だから、あながち250も納得？

この調子だとオリンピック決まる前にその５行くなー。
晴レジ超えもすぐだな。笑
何はともあれ人が集まってる事には違いない。

そして>>725のご近所さんは見る人見たら風説の流布と捉えるんじゃない。
現状まだ分からない事を
＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

あくまであなたの憶測なのに、間違いないだろ。まで言い切っちゃうのはどうなの。良く知らない人読んだら本当にそうなのかって思っちゃうよ。
それで坪165万までCTAの価値を下げて買いたい動機だってあるんだし、危ないんじゃないの。大丈夫。言葉選んだ方がイイよ。

どれだけ売れ残っても新築200以下は有り得ないので、千葉ニュータウンでもどうですか？

10月2日にオリンピック2016の開催地が決定して、東京が落選しても、2020に立候補しちゃったら、また開発はのびのびになりますよねーそれがちょっと心配。

2020年に立候補するから、向う4年は北西方面動かずですよ。

７３９さん

７３７です。いまＣＴＡの価格が>>No.348さんの価格から坪単価を算出しますと、
中高層２６８～２８０万ですよ。すでにいまの時点で２８０万達しているので
不動産屋さんもおっしゃるとおり、我々所有者はそれ＋諸経費を下回る価格で
売りに出すことはありません。中低層はもっと下がります。ただ、３２Ｆだと
坪単価はもっと上がります。

さらにもし開発が進めば、＋α上澄みが乗りますよね？
有明は豊洲に似ていないので参考にならず、お台場のほうが似ています。
豊洲の開発はららぽしかないし、既存建物があったので中途半端に終了しました。

お台場を参考にしますとタワーズ台場は安くても２９０万、高くて３３０万。
もちろんここから価格交渉で下がりますが、お台場のような辺鄙な街でも３００万。
シティータワーシリーズはご存知のとおりタワーズ台場よりも世間の評判が高く、
シティータワーご指名のお客がついていますよね。
それだけでもシティータワーシリーズだといくらになっちゃうんでしょう？

有明は学校やスポーツ施設が建設され、お台場よりも人が住みやすい街に
変わることは確定しています。小学校、中学校、大学３つ～４つも建設されますよ。

お台場と有明なら住むならどちらがよいと思いますか？
市町村の役人は学校誘致に必死ですが、有明には学校がたくさん建設されています。
小学校、中学校、私立中学校、私立高校、有明医療大学、芸術短期大学、武蔵野大学。
あり得ないことですよ。

さらに文化、スポーツ施設も現時点ですでに充実しています。
テニスの森、有明スポーツセンター、フットサル場などなど。
さらにお台場にはない大きな病院、癌研まであります。

有明はなにもない街といわれていますが、実はちゃんと見るとたくさんの
文化的教養施設が充実しているのです。
オリンピックが来なくてもまったく問題ありません。
さらにお台場海浜公園のような海浜公園がＣＴＡの目の前にできるかも。
お台場を抜く日も近いんじゃないでしょうか？

近い将来、ファミリー層が学校も充実している有明を、シティータワー指名買い
するはずです。それで我々が売りたくないといったら、ほかのマンションを
選ばざるをえない人が多くでるでしょう。シティータワーファンのみならず、
オリ、ブリ、ガレの管理修繕費は尋常じゃないですから、シティータワーは
有明内でも絶対の強みがあります。

というわけで有明が開発されれば３００万＋αです。
リスクは低いですよ。
なぜなら、我々買い値以下では売りません。
売る理由がありませんよね。
指名買いしたい買い手がたくさんいるし、契約者が焦って売る理由がない。

念のため申し上げておきますが、売り値は我々所有者、つまりオーナーが決めるんです。
売りたい価格でなければ売りません。

もし有明で▲７０万の物件が欲しければ、オリとガレがありますから、そちらをどうぞ。
有明はこどもから若者、大人に溢れ、よい街になりますよ。

シティタワーズご指名の人聞いたことないよ(汗)
タワーズ台場と比べようとは…身の程を知りなさい。
建物としても、立地も圧倒的に向こうが格上です。

>746
かなりイカれてるみたいだけど大丈夫。。？有明が台場を辺鄙呼ばわりは痛すぎる。。主観で夢を語るのは自由だけど、突っ込みどころありすぎでw 釣りか。

別にいくらネガろうが、全く痛くないんだよな。正直。
頑張って色々な物件検討してね、ネガ諸君。
我々は楽しく暮らしますよ。

少ないかもしれませんが、すみふシティタワーを指名買いっていう人は存在しますよ。
少ないでしょうけど、、私もその１人です。まぁ田舎者なんですよね、それからブランド好き。
でも、麻布十番とか買えないし、みたいな（笑）。

ここに限らずシティータワー好きは存在しますし且つ
他シティタワー居住者の満足度は高いのでシティタワー指名買いと言うのも事実だと思います。
ただ、746さんの論理で言うとリスクヘッジという観点でかなり甘いなと感じますね。
売るシチュエーションは単に住み替えだけを想定するのではなくむしろ売る必要が生じた際を念頭に置く必要があるかと思います。
どんな物件であれ746さんの論理（オーナーが価値を決める）で言えば値下りはあり得ないですが買い手も現れません。
この物件の価値うんぬん以前にこの時代リスクヘッジもなく偏った論理で過大評価するのはどうかと思いました。

そういえば医大が来ると勘違いしてた人もいたね
私立って言うけどかえつがどんなポジションか
東京の人間ならわかるよね

必死な営業なのか
買っちゃったことを後悔したくないのか分からないけど
ある意味ポジティブシンキングって現実逃避で楽だよねw

売値は売主が好きな値段で出して下さいね。買値は買主が好きな値段で出しますから。

売主が好きな値段じゃなきゃ売らないってなら、買主も好きな値段じゃなきゃ買いません。別にあなたの部屋を買わなきゃいけない理由はないですから。。。

転売するとしてブランドにこだわる人がわざわざ中古で買いますかねー？
有明が今後発展するとして、まだマンション立つでしょうし、立地に希少性がないと高くても買う気がしませんが…
まぁ、一部の三井、三菱の都心物件は中古でも人気ありますよね…。
この物件悪くないとは思いますが、正直｢？？？｣って感じです。