シティタワー有明　その４

IWGP、じゃなくて、CTIWGも、どうやら値上げしたみたいですね。

住友物件はどこも、完全に底打っちゃいましたね。

>>478
10月から値上げするの噂もありました

もう値上げしたんじゃないの？

6月に比べて3百万円は上がっているってコメントがあったけど

>>No.451

坪２８０万！？これ以上値上げしたら港区価格になるよ～（ＴＴ）

掲示板宣伝でバカ売れ中のシティータワー有明

どうして港区よりも有明が高く売れるのか？その秘密に迫る

つづく

ご近所さんへ

ご近所さんの言っていることが、一部よくわかるので、何点か教えてください。
早期に契約したものの、本当に良かったのかと最近マジに考えているところです。
掲示板を見ていると、ほんとに何が正しいのかが全くわからないです。

私もここが坪250万はありえないと思っています。完売することもありえないでしょう。理由は、立地もあるでしょうし、生活不便、等々ご近所さんが言っている理由プラス角部屋がまず売れないだろうと思うからです。特に南角のお見合い部屋でも高層だと7000万近くになるので、ここまで出せる方がわざわざここは選ばないと思ってます。
また、１期の販売から、その後先着順で販売しているとすれば、２期で価格を上げるから今のうちに・・話法で先着順にしているのですよね。そうなると、その波が終わって、マジ値上げすれば、販売は進まないでしょうから、益々売れないのは目に見えてると思ってます。

ただ、ご近所さんの言われる坪165万もよく理解できません。ほんとにそのレベルの物件なら、より真剣に今後の身の振り方を考えなければならなくなるわけです。その説明に納得感がありません。駅遠いや、仕様悪いや眺望がどうとかで坪165万はないでしょう。ぜひ、値下がりの根拠を私のような素人でも納得のいく、根拠を示してもらえたらと思います。よろしくお願いします。

何が正しいのかわからないもう１つが、営業関連の書込みへの主張です。
どれが営業の書込みなのかが全くわかりません。RXさんを営業と決め付けられているようですが、その根拠は何なのでしょうか。確かに今までなんとも思わなかったのですが、数日前と、昨日・今日のRXさんの書き込みが同一人物とは思えません。ご近所さんの決め付けについて、理由を教えてください。

長文すいません。ならびに、少し見ない間に掲示板の件数が増えすぎており、流し読みになるため、失礼があればご容赦ください。

この地の開発には、東京都の計画の実行がすべてです。状況はどうか。
青海、有明南の両地区は順調に土地売却が完了しています。商業施設の計画が森ビル、東京建物、トヨタ他の大手企業により遂行されるでしょう。武蔵野大学もきます。金融不況からの立ち上がり状況にもよりますが、空き地が減るのは好材料です。
では、３８０００人予定の居住区である有明北地区はどうか。台場、青海、有明の臨海副都心に居住していのは、2009年4月現在、８０００人です。まだ、計画の２割ですのでまだまだです。昨年、有明北１の売却を試みましたが、見事に候補無しでした。これで、当面、将来、４年間は人口は大幅には増えません。本年も募集中ですが、どうなるかはわかりません。オリンピックが来れば、間違いなく売れますがね。
街づくりの基本は人口、今は都会の疎開地である以上、地価など上がることはない。有明テニスの森駅には店舗はひとつもなく寂しい限りです。
乱暴な開発もマイナス材料です。横浜の駅前高層タワーを海から見ましたが、見事な夜景です。横浜市が条例でコントロールしていることが要因ですが、ここも、うまくいくか。東雲はきれいに建っていますが、豊洲はひどいですね。ＣＴＡとガレリアを見て、どう思いますか。どう見ても乱開発です。美しさのかけらもありません。
Ｔ字に近い、Ｌ字です。ガレリアはリゾートぽっく、都心に近いリゾートとの売りに適した建物ですが、すみふのシティタワーはオフィスビルに近い物件ですので、どう見てもかっこ悪い景観です。
この乱開発をさせないことが、この地の今後を占うポイントです。
勝手な１開発デベロッパーの思い込みをコントロールできなければ、景観の良い街づくりはできません。
現在のところ、評価は今ひとつです。

オリンピックは現状、2016年はかなり厳しいと思います。
海外でもシカゴかリオと見る向きがほとんどのようですね。
2020年なら可能性はあるかもしれませんが。

お、ご近所くんがまともなこと書いたｗ
ただ、１６５万の根拠は書いてないけど。

１．有明北１は去年の３０％引き、しかも景気浮揚したいま伊勢丹連合が買いにいっているらしいよ。

２．コントロールされてないといいますが、東雲、豊洲はひどいですが、ここはお台場同様のガイドラインがありますよ。

３．Ｌ字は気にする必要ありません。重要なのは、お台場のように海に面した建物を低層にし、奥まった地域を高層にすることです。有明は眺望や日照を確保するまちづくりが進められています。

４．人口増加＝価格ということでいきますと、成城はあんなに高くなりません。人口密度よりも重要なのは街並みづくりです。街並みが整った街は地価が上がりやすいのです。有明は電柱地下化、広い歩道が意識されて作られた次世代型造成地です。

ちなみに坪１６５万というと調布、川崎、府中の中古マンションと同程度かそれ以下の価格です。かなりのマイナス条件がないと１６５万にはなりませんが、マイナス条件を教えてください。たとえば、ヒューザ物件のようにここは耐震偽造されていたり、地下に発ガン性有害物質がふんだんに埋められていて人体をむしばんでいくから１６５万なんでしょうか？

現在の情勢から言って、伊勢丹が来るなどデマでしょう。デマでないなら、リソースを明らかにできますか。
１６５万の根拠は２回ほど、書き込みましたが、すべて、削除されるので掲載するのは何度も同じことの繰り返しです。オリ、ガレの中古物件の市場価格を見ていれば、予想はできます。
真剣に考えている人は、ネットの価格だけではなく、実際にこの地を取引している不動産会社へ訪問してみてください。実態がわかりますよ。
検討とは、リスクを分析することからだと思います。ＣＴＡが倍になるとの幻想と思える書き込みもありましたが、すみふＭＲでのプレゼンの過大評価です。坪２５０万円が５００万。笑うしかないでしょう。
ＣＴＡには、この立地の悪さを補うものがないのが弱点です。
失業率が最大となる現状からして、マンション価格が飛躍的に上がるようなプレゼンをするすみふはいい加減としか言いようがありません。ＭＲプレゼンを聞いて、おもわず噴出してしまいました。
本日まで国際展示場ですまいリフォーム博をやっていました。スクラップアンドビルドの時代は過去のものとなっていくものと感じています。中古市場が適正価格を決定していくものとなるでしょう。

真剣に考えている人は、ネットの価格だけではなく、実際にこの地を取引している不動産会社へ訪問してみてください。実態がわかりますよ。 ＞

どこの不動産屋に行ったのですか？勝どきあたりですか？

前スレに前の建物が低層だと書き込んでいますが、デマです。すみふは低層が約束されたように案内していましたが、ＢＭＡでは、そんな無責任な説明はしていません。
すみふ営業に低層が保証されるなら文書化できますかと尋ねてください。私は、断られました。なぜなら、顧客利益に関係する情報をあたかも事実の如く案内すると、後に訴訟で損害賠償を請求され、すみふは敗訴します。ネット検索の判例、住宅訴訟で検索すると、札幌での判例を見つけることができます。
ガレの住民は高さ１００Ｍ制限を聞いていたそうです。でも、横に高さ１２０Ｍ物件が建っています。ましてや、
あんな立地の悪い端っこにすみふのＭＳが建つなど思いもよらなかったことでしょう。
ガレの北東は、さんざんな状態です。ＣＴＡの南西のお見合いもアウトでしょう。なぜなら、ＢＭＡとＴＴＴのお見合いになる南西の南側は人気がなく、４０平米はすぐに完売しましたが、５０平米・６０平米は苦戦中です。

不動産会社は勝どきにもあります。三井系、住友系、三菱系の３社と系列の関係しない１社の４社を回ってください。

前スレの矛盾点を言いますと、東京都は募集で土地売却価格を３０％下げた。ということは、人気がなく買い手がつかなかったから、つまり、採算に合わないと企業が判断したからですね。
東京都が、現時点で価格を下げたのに、ＣＴＡが人気があって価格を上げる。上げたものを購入する人は高値を掴まされたことになります。既に、人気がなく３０％取引地価が下がっているわけですから。その土地は有明北では立地が良い方です。ＣＴＡは立地最悪です。ということから、検討中の人は高値を掴まないように慎重に検討ください。

豊洲新市場は公聴会に行ってきましたので、概ね把握しています。ベンゼン、シアンなど有害物質は存在し、基準値を超えている箇所は数十ヶ所あります。では、なぜこの地に開発したいかですが、一番は取引量の減少に歯止めをかけ市場を健全化したいことにあります。
築地はトラック輸送に耐えれず、取引量を飛躍的に伸ばすには限界があるからです。費用の問題とアスベストの問題も築地市場の建替え選択を取り止めた理由です。でも、状況は変わってきました。赤城さんが許可しないと移転できないからです。技術的に有害物質を管理することは可能だとの結論が専門家会議で出ていますので、それを覆すのも難しいでしょう。
後は、政治判断です。民主党がどこまでやるかによるでしょう。また、豊洲市場ができるから有明の地が優位ということも疑問です。築地の再開発が行われますので、有明の開発とどちらが、インパクトがありますかね。当然、築地でしょう。どちらに済みたいかは、圧倒的に再開発後の築地でしょう。オリンピックが来ない、築地が来ないとなると、ゆりかもめの勝どきの延伸もないでしょう。
このリスクの回避をできるかは、年内に分かりますよね。あせって、ＣＴＡの高値掴みをしないようにしたいですよね。紹介されている再開発には原資が必要です。東京都はすべてをパックで出していますから、どうなるかは本当に不安です。

前スレの間違いを指摘しておきます。豊洲も東雲もガイドラインは当然ありま。再開発地域ですから、当然です。また、ガイドラインは変更がつきものです。このままの計画でいくと信じるのは自由ですが、そうなると保証はされていません。

客観的な資料や比較をいくら並べても、ここは住フだから意味ないのでは。

>500
>リソースを明らかにできますか

今度はリソースかい。必死に上目線で知ったかぶりをするんだけど、それが全部胡散臭いんだよね。

伊勢丹が来るという話が単なる妄想でないとしたら、誰からその話を
聞いたかくらいは書くべきでは？

久しぶりに読んでみましたがなかなか勉強になります。
確かに営業から言われて不審に思うことはペーパーで出してもらった方がいいですね。
ここじゃないけど来年出る物件は高くなると言うのであきらめて検討していたところを買おうと思い「必ず高くなるということなら決めます」と言ったところ奥にひっこんで「約束はできません・・」
他のこともあり「書いてくれまえんか？」と聞いたら「それは・・」
「ICレコーダーでつけていいですか？」とか「書いてください」はとても重要なことだと思います。
汚染の問題もありましたね。有明は知りませんが築地移転先は20％の箇所で汚染ではなかったでしょうか？5歩歩いくたびに一回汚染という土地はちょっと恐いです。
値上がりの話ですが、ワールドビジネスサテライトの都内の販売価格を下げているというニュースで住友不動産販売が出ていましたがどこのことなのでしょう？興味あります。
他を下げてここは上げているのですか？
値段はどれが適正か分かりませんが、デベの検討は倍率1倍の値段設定がベストでしょ。
買う側は今買わないといけないかどうかの選択によって全然違いますね。
今買わないといけない人はこの価格でも買うしかないと思います。
確かに子供をのびのびと育てられる環境とは思えませんが受験を中心にした生活であれば特に問題のないマンションではないでしょうか？
有明は＠200万円が実力だと思います。
根拠はプチバブルのときの価格設定のBMAが平常時の120％。今は平常時以下ですからね。
オリンピックが来てもその後景気が再度後退するから待てる人はその後にここ周辺を買ったらいいんじゃない？
あまり早く買うと2016年には相当霞んだマンションになっちゃいますよ。

いやーこのスレは割高・駅遠・埋立地とさんざ馬・鹿にされたWCTの初期スレを
思い出すねー。吉と出るか凶とでるか。３５年ローンで人生かけた、東京住宅
ギャンブルにはもってこいだね。お金に余裕がある人は株いいんじゃないの

過去のWCTのスレにこういうのがある。

>35F　プレミアムグレード、76㎡で、5,400万円です。購入しました。

今いくらで売れるんだろう？

>>512

今朝の新聞折込チラシにちょうどWCTの中古がのってたよ

A棟 17F 西向き　5780 76.17 @250
A棟 14F 西向き　6280 76.67 @270
C棟 32F 南向き　7480 94.39 @261
A棟 29F 東向き　8400 89.96 @308

まだまだ分譲価格よりは高いね


　

>>496

おたくに心配していただなくても、頭はかなりまともだと思います。大丈夫です。
逆に住友に洗脳されていませんか？と思いたくなる内容ですが、大丈夫ですか？

>>495です。

居住目的であれば
物件の現状と自分の経済力を秤に掛けて自分が気に入れば購入すればよいと凡庸な自分は思います。

立地の将来性や値上がり(値下がり)期待とかも当然気になりますが、多分確実なところは誰も分からないと思いますよ。

未来が確実に見える賢人の方々にはご無礼お詫びします。

凡人なので契約してしまいました。
居住目的です。30年後に3分の1の価格で売れればそれでいいです。

>>511さん
まさに、ですね。
保守派からすればこうゆう立地に建つMSは格好の攻撃対象なのでしょう。

しかし、過去振り返ってみれば芝浦、天王洲、佃、月島、勝どき、豊洲等、埋立地に建つMSはどこも、初期に分譲された実力派はみな価値を維持ないし上昇させているではありませんか。

革新が時代を創る、とまでは言いませんが、ここを住んだ途端に価値が半減するかの様な言い方をするネガさん達は歴史を振り返ってみてはいかがですか。

有明の歴史はまだ始まったばかりです。
これから街が成熟を深めてゆくにつれ、価値が下落してゆくとは到底考えられませんが。

ご近所さん、筆頭にネガが必死だが、まったく心に響かないな〜（笑）

もっと気合い入れてかかってこいよ（笑）

ペーパー残すとかICレコーダーとか空気読めてます？

CTAは完全な売り手市場です。そんな方には売るつもりはございません。

念書とか言っている方は当MSギャラリーにお越しいただかなくて結構です。どうか他のMSをご自由にご購入ください。

恐らくは成熟していない、住環境がいいとはいえないのにこの価格？などの批判的な意見でしょう。
資産価値に期待せず単純にここに住みたい!と思って購入するにはいいマンションだと思います。
オリンピックがだめでも、ゆっくりと街作りがすすんでいけばいいのではないでしょうか。

経済悪化で、その街作りがすすむかどうかが不安要素ではありますが･･･

いつか街作りは進むでしょう。
そのいつかの不確実性があるからこそ、どんな素晴らしい開発計画があっても価格に転嫁されにくいのですよ。

経済環境悪化すれば、むしろここはOKでしょ。
だって元が安いんだもん、ロスの幅だって小さいでしょ。

街が成熟し切って十分お値段が張るとこのMS(例えば豊洲ね)の方が経済環境悪化した場合の下落幅も大きいと思いません？

そして経済環境が好転すれば、ここは開発期待やら他の地域が高すぎるや何やらで価格は上振れするのですよ。

すなわち、下振れ幅は小さく、上振れる時は余地が大きい分幅も大きくなるって訳ですね。

価格の高いMSは、下振れる幅が大きく、上振れる時も余地が小さい分振れ幅も小さくなるのですよ。

すなわち、CTAはローリスクハイリターンな新築MSなのです。

ローリスクハイリターン
面白いこと言うね､君。

我々、デベロッパが丹精こめてお造りしたMSでございます。

批判的なご意見がある方はほかの物件をご検討いただいて結構です。

一期はおかげさまでRXさまのような熱心なシティータワーファンの方に不景気のときからお越しいただいておりました。

おかげさまで公私ともによい関係を築くことができご契約頂きました。これからもそういうマインドをお持ちの方とお付き合いできたらと思っております。

有明に住む人って、いったいどういう層をターゲットにしているの？
オリンピック関連で法人が買うとかなら、ホテル代わりに買うというならわかるんですが。
それにしても駅から遠すぎるでしょう？

たとえば多摩ニュータウンやらの神奈川や千葉、埼玉の開発とは意味が違うと思うんです。
山を切り開くこともただ「安い」だけでなんの意味も文化もありませんが、つまりは電車が来ている
田舎に住むということですよね。有明の場合は、「作られた田舎・更地」に交通の便も良くないわ
このマンションの場合、こんな不便なところの不便な駅から１０分以上歩くって・・・

何考えてるんですか？ちょっと興味あります。

>>524
私はあなたが何を考えているかのほうが興味あります。

七月あたりから値段が上げられたとの書き込みもありましたが、本当ですか？
当初、80Aタイプ中高層(20F)、いくらでしたか？
ご存知のかた、教えて頂けます？

↑
営業に迷惑かけたくないからおしえられないよ。
＞＞３６０とか見て推測してみて。

>>524
＞たとえば多摩ニュータウンやらの神奈川や千葉、埼玉の開発とは意味が違うと思うんです。山を切り開くこともただ「安い」だけでなんの意味も文化もありませんが、つまりは電車が来ている田舎に住むということですよね。有明の場合は、「作られた田舎・更地」に交通の便も良くないわこのマンションの場合、こんな不便なところの不便な駅から１０分以上歩くって・・・


すみません、上記文章の日本語の意味が理解出来ないのは私だけでしょうか、、、

すなわち一言で、不便だとおっしゃりたいのでしょうか。

都心オフィス街まで30分で行ける田舎、万歳！しかも電車では座れるし！腐ってもすみふシティタワーだよ！駅徒歩12分なんて何の苦にもなりません。

>>524
＞何考えてるんですか？ちょっと興味あります。

教えてあげるから早くさっきの文章の意味を解説して下さいな。
多摩ニュータウンやらの神奈川や千葉、埼玉の開発の方がマシって事が言いたいのかな。

だいたい部屋の坪数や元値にもよりますが
２００～３００万ぐらいは上がってると思いますよ＞各部屋

ど田舎の駅と同じって意味だよ。

川崎、多摩市はファミリー層が住むような街だから不便でもいいけど、有明はど田舎みないなところで駅から遠いので多摩市よりもありえないっぽいです。

ちなみにアンチではありません。ただ訳しただけ。

でも、有明ってすごい便利に思ってるのって俺だけ？
長いこと郊外に住んできたから、なんにもない有明でも東京っていうだけで
夢ふくらませちゃってます（笑）田舎者ですみませんｗ

いま住んでいる郊外でも医者とか弁護士とか財閥企業社員とか
けっこう住んでるんだよね。なんで通勤苦のこんなニュータウンに
金持ちが住んでるかホント、ふしぎ。
○○ニュータウンとか多摩川渡っちゃった市のどこがいいんだろう？

俺は早く都内に引っ越したいよ。有明だけど（爆）

>>533
いや私も東京生まれの東京育ちだけど、有明の便利と不便のバランスは気にいっている。
足元にコンビニやファミレスがあれば「便利」かもしれないが、弊害が大きいので「不便」で構わない。
電車の駅に濡れずに直結した物件は「便利」かもしれないが、通勤通学をそこまで優先したくない。

意外とね、都内の殺伐とした便利さを避けたい人が住む街なんだと思う。

利便性だけ求めるのは、それだけ生活自体に追われてる人なんじゃないかな。

>>524
田舎だと？東京駅周辺勤務の人だと電車乗車時間（乗り換え含む）が１５分、ドアドア３５分で通勤できる便利な場所だよ。それが坪単価２５０万円。
二子玉川で東急が販売している二子玉川ライズは二子玉川駅から６分となっているけど、敷地の一番駅に近いところから６分なのであって、遠い棟からだと１０分くらいかかり、東京駅まで乗車時間が３４分、ドアドア５０分。それが坪単価３８０万円で販売中、当然売行き不振。
三鷹駅徒歩2分の野村不の武蔵野タワーズは２３区外でありながら坪単価４００万円。中央線快速で乗り換えなし、乗車時間３４分、ドアドア４２分。
タクシー深夜料金で比較すると、ＣＴＡまで２６００円、二子玉川まで６７００円、三鷹まで８７００円だよ。

535さん、おっしゃるとおり。ずばりだな。
趣味なし、仕事しかすることない人間。
郊外に住む周りの人見てると、車でアウトドアでかけたり、近所の
森林公園で家族一緒にエンジョイしてる。
郊外の楽しみ方を前向きにとらえている人が多い。
だけど、俺はそういうの楽しめない。
仕事場はいまの住居に近いから有明買う必要なかったけど、
セカンドとして買っちゃった。
有明で生活に追われてない人間になれたらいいなＴＴ