変動金利は怖くない！！その１１

建物の住宅ローンを組む前提で土地だけで住宅ローンは
大手なら普通にローン組めますけどね。
不動産屋通せば勝手にやってくれますよ。
自分で低金利探してやるとダメなんですかね。

今は変動だよ、怖くない

>>860
結局、固定長期ってのが実はデリバティブだというのがわかっていないヒトが多いんじゃ
ないだろうか。固定長期の金利が高いのはクーポン分が乗っているから。

やっと、まとまってよかったよかった

低金利字は固定で、金利ぼっ起中のときは、変動に切り替え

でも、ぼっ起中の時に変動に切り替えるスゴ技、見たことないし、提案した事も無い。

だって、僕が仕事ついたときには、バブル後だもん

しんすけ？

日経新聞とってる人は今日の新聞に住宅ローンの特集がありましたね
転記するのは面倒なので読んでみましょう

取ってない人も図書館いけば無料で読めるはずですよ

>No.881
>建物の住宅ローンを組む前提で土地だけで住宅ローンは
>大手なら普通にローン組めますけどね。

それって建築条件付きの土地でしょ。　あるいは土地を買った不動産屋を
通して家を建てる場合。

希望の土地があり買いたいので住宅ローンを、っていうのは無理。
だから、住宅ローンで希望の土地に希望のハウスメーカーの家を建てる
のは難しい。

4300万円の物件を購入したとします。

固定3パーセントと変動0.8パーセントを比較します。

金利3パーセントの固定の月の支払額
　165485円

金利0.8パーセントの変動の月の支払額
　117416円
　※支払額は、変動が、48069円安い

1年間の支払額
3パーセント(固定)
　1,927,799円

0.8パーセント(変動)
　1,393,520円
　※支払額は、変動が、534329円安い

1年で約53万円変動金利が安く支払います。

元金はどちらが多く減ったかですが
1年間の減った元金
3パーセント(固定)
　705,473円

0.8パーセント(変動)
　1,068,911円
　※減った元本は、変動が、363,438円多い。

つまり、
　変動金利は、約53万円安く支払い、36万円多く元金が減ります。

ここで、変動金利と固定金利で毎月の支払いを同じにします。
つまり、変動金利で0.8パーセントで借りながら3パーセントの固定と同額を支払い、差額を繰り上げ返済
をします。

すると
1年で支払う金額
　1,927,799円　※固定3パーセントと同額
1年で減った元本
　1,663,030円
　※固定より、957,557円多く元本が減る。


つまり、変動金利で3パーセントの支払いをしながら差額を繰り上げ返済すると、最初の1年で
約95万円多く元本が減ります。

次に10年後ですが
固定と変動(固定と同じ額の返済)だと

固定
　支払った元金：8,102,976円
　残り元金：34,897,024円
　
変動(固定と同額支払いの繰上げ返済)
　支払った元金：17,101,459円
　残り元金：25,898,541円

固定は残り25年で約3400万円払うが
変動は、残り25年で約2600万円払えばよい

となる。

・築10年の物件を、3400万円の25年ローンと、2600万円の25年ローンのどちらがいいですか？
・このとき固定にしてもいいし、そのまま変動にしてもいい。


なので、変動金利で固定と同じ額を支払いながら繰り上げ返済をするのがお得です。

　

　

>>883
デリバティブなんて耳にしたことはあっても会計や金融関係の人以外にはさほど周知ないんじゃないの？
あえて、そんなことを言い出すところが素人丸出しだから止めようね。
固定は保険としてオプションを支払って金利を固定しているのは承知の上なんだよ。
変動さんだけが計算できるわけでもないし。でも、変動さんはギリギリと計算しすぎみたいだね。
それに、固定がいくら高くても支払えれば何の問題もないでしょ。
自分はその分、収入あるし。
そもそも変動は支払総額は確定じゃないよね。だから確定みたいな計算してる人もいるけど意味がないよ。

変動さんがとやかく変動優位論を懸命に主張するのは、たぶん損得というよりも、
ここの変動さんには固定の金利を負担するのは厳しいからなんじゃないのかな？
自分のお金なんだから、何に使ってもOKなんだと思うよ。それが支払利息であっても。
年収比の話しでもいくつか出ていたようだけど、結局は個人の状況しだいで
どうお金を使えるのかの話しに帰着する。。
ここで発言してる変動さんの多くは、おそらくは高い収入の人はあまりいないだろうね。ローンに必死みたいだからさ。
考えているようでも、なんだかどこかのサイトの受け売りか、拾った情報の浅知恵レベル
貧しいのがそもそもの原因なんだろうな・・・とか思う。

正直さ、年収700～600万円で借入3000万円オーバーなら既にギリギリだよ。
その証拠に、その収入程度でで4000万円以上の借入できる人はまずいないよね。
まずはそれを自覚した上で、変動なのか、固定なのかの議論だと思うな。

もう朝だねー連休最終日だけど、これから出かけてきますねｗ

なんで変動と固定のいわゆるミックスを選ばないんだろう？
固定部分は安心、変動部分はプチギャンブル。なんで変動とか
固定とかにこだわるの？

僕もミックスです。
２０００万を元利均等の変動で、３０００万を固定のミックスです。
今は両方変動でもよかったかなーと思います。
変動でバシバシ返済して金利が上りそうになったら固定に借り換えすればよいと思います。
手数料取られてもそれ以上に元本減らせてると思います。

これから10年は上がらないだろう。
変動だな。

デリバディブなんてリーマン以降ニュースや新聞でさんざん出てるのに知らないのかよ？

恥ずかしくないのか？よくそんなんで数千万も借金出来たな？

ようするに固定は認識が甘いんだよ。大金を借りるのにろくに調べない。変動との比較もシミュレーションも
実はやってない。ただ、「毎月同じ額払えば安全」それだけ。

もしかして自分がギリギリだって事すら気づいてないんじゃないか？

その点、変動は金利上昇リスクにも備えつつ、貯蓄と繰り上げのバランスを考えながら完済後の貯蓄、
老後まで視野に入れてる。

固定はただ「毎月同じ額払えば安全」と当面の生活だけしか見ておらず、実は未来の事は一切考えていない。
ローン後半に親の遺産が入るとか確定した収入があるヤツならそれでもいいが、不確定な退職金や年金を
当てにしていたり、定年後も働けばいいなんて思ってるヤツばかりなんだろ？

そんなヤツだからデリバディブの意味すら知らないんだよ。少しでも金融や経済の仕組みに知識が
有れば、自然と変動のメリットを理解し、選択するはず。それでもあえて固定を選ぶならば別に良い。
しかし、ここにいる固定さんは変動の批判しかしておらず、知識が無い未来の事は何も考えていない
ギリ固定ばかりという事が分かる。

そしてその事は自分でも薄々気づいてる。でも自分の過ちを認めたくないので必死にここで変動を攻撃する。
しかし、変動が不利になるような要素は全く無く、適当な事を買いても論破されて終わり。
唯一変動が不利になる条件、それは借り手がギリギリだった場合。ようするに固定が架空のギリ変を
攻撃すればするほど、実は変動は不利なネタが無い事を意味している。

ここにいる固定さんは何故借り換えないの？さっさと自分の選択が過ちだったと認めて借り換えちゃいなよ。
世の中そういう人はいっぱいいるよ？それとも頭金もろくに入れてないで担保割れして借り換えすら出来ないの？

>>887
私の場合は、下記の流れで地方銀行とローン契約できました。

１．希望の土地が見つかったので仲介業者を通して購入申込み
２．以前から考えていたＨＭに概算見積もりを依頼
３．ローン申込みは仲介業者が紹介する銀行に事前審査申込み（土地＋建物概算見積もり）
４．土地売買契約
５．銀行事前審査ＯＫ
６．建物請負契約
７．土地部分ローン契約（変動金利：0.975%、5000万）
８．土地融資実行

土地ローンの元金返済は猶予されておりまして、現在は金利のみ支払ってます。
建物引渡し時に建物部分のローン実行予定であり、その翌月から元利均等返済が始まります。

建物を建築する前提でＨＭの見積書を付けてローンを申し込めば、いわゆる土地ローンのた
めの「つなぎ融資」は不要です。
必ずしも見積書のＨＭと契約しなければならないわけではないですが、土地ローン実行時か
ら原則として２年以内に建物を完成させねばならない契約となっています。

要するに早期返済可か不可か。

繰り上げ返済の余裕があり金利の低いうちに返せる見込みのある人は変動
今後、教育資金等で色々と出費があって繰り上げ返済できない人は固定を選ぶのが良いと思う

繰り上げ出来ないならローン組むな。
60才以下で終わる期間のローンならOKだけど。
35年固定繰り上げ無しなら25才まで。これ鉄則

退職金が数千万あるのでそれでローンを完済してお釣りがきます。

老後資金は別途積み立て中です。

子供の教育資金は子供が生まれた時から毎月5万貯金してきたので、それで十分まかなえます。

老後費用は約１億円
http://money.goo.ne.jp/lifeplan/learning/fi63ag000000ukgx.html


老後資金を別途積み立てるならローン完済して貯蓄に専念したほうが効率がいいし、無駄に払う利息分も
貯蓄出来るのに何故やらないの？

しかも退職金を100%当てにしている時点で怖い。20年、30年後の日本、自分の勤めている企業が安泰と
信じ切ってる訳でしょ？もっと自己防衛しないと。

固定って皆退職金を当てにしてローン組むのか？綱渡りだな。

というか２％程度の金利差でやれ危険だとか金融リテラシーが低いとか
大騒ぎするくらいなら、そもそも借りすぎってことだ

>>901
まったくですな。

私も含めこんなところに顔を出す人は、住宅ローンについて何らかの不安があるんでしょう。

年収の1.5倍を15年固定2%代後半な取引先さん。
年収の2倍を変動▲1%優遇な上司。
私の身の回りの完全に安全圏な人達は、自分の好みで選択した後、金利タイプなぞ気にしている様子は全くありません(笑)。

我々は不安があるから集まってるのだから、変動だ固定だとくだらん感情論で他人を揶揄するのはやめましょう。
変動、固定ともに、危険な人は危険、安全な人は安全なのですよ。
どちらかで借りた人がみな安全なら、ギャンブルで身をくずす人、サラ金で首が回らなくなる人なんかこの世に存在しないでしょう。
ここは変動金利のスレだから、こうすれば安全、こうだと危険ってのを積極的に話し合えばよいのに。
いっそ私みたいな固定派が完全撤収すれば、変動派の本音トークが聞けて参考になるかもしれませんね。

あ、ちなみに我が家は最近あるFPさんに「そこまで堅実にきちんと考えて生活できていれば、変動でもよいかも」と言われ悩んでいますよ（笑）。

オレは変動固定のバトルが楽しくて見てる。あと案外為になる事や参考になる意見とかたまにあるしね。ちなみに自分のローンの不安はゼロに近い。

>890
そうなんだよね～。
借入れ額=物件価格なんてこと言ってる変動さんがいるくらいだからね。

返済できれば、それでいいのだ

俺は、毎月２万円の２５年の返済だ　５００万程だ借金

会社から住宅手当て２万でる

安泰安泰

>899
あなたは、どのように自己防衛してるの？
６０歳までに１億円の資産持てるの？
たった３０００万円程度の住宅購入に利子払ってローン組んでいるくらいなのに？

>>906
お・ま・え














禁句だよ

11日の日経に変動金利について書かれていますが、政策金利1.5パーセントぐらいが普通という書き方
がされています。
また、その場合の変動金利は、3.875パーセントになると書かれています。

もし、この日経が正しいとすると、
優遇金利を1.5パーセントあるならば、変動で2.375パーセントが実行金利となります。

変動金利で２．３７５パーセントならば、誰でも支払い可能かと思います。

あと、このスレで変動金利を怖くしないための方法論は、すでにどこかの天才が記載している
ように、

・変動金利で優遇金利で借りる
・固定３パーセントを想定し、その差額を繰り上げ返済(支払額軽)で払う

みずほ銀行や一部銀行や住友信託であれば、毎月の支払額を自分で決めれます。
これを利用すれば、変動金利で借りながら、元本を多めに減らすことが可能です。

固定3パーセントとの差額を貯金するのも良いと思いますが
貯金するより、返済した方が元本の減り方はすさまじいものがあります。

　・借金は元本が多いときには1円でも多く減らすと、後が楽になります。
　・借金は、なるべく期間を長くすると後が楽になります。

1ヶ月目で1万円元本を多く減らすと、34年11ヶ月にかかる利息が軽減されます。
なので、借り入れ当初は、なるべく毎月繰り上げするのがメリットとなります。

35年で借りて、返済額軽減型で繰り上げ返済して、25年ぐらいで返済するのが理想です。
金利が上がれば、35年返済に近づきますが、35年は超えません。

それが、固定3パーセント支払いの差額繰上げ返済のすごさです。

期間短縮型は、損ですのでしないようにしてください。

>>908さん
おっしゃること、ごもっともかとも思います。

ただし、堅実（ヘタレ？）な固定派が変動で借りる、もしくは借り換えるには、どうしてもネックになる部分があります。
その日経で言うところの普通が正しいか、普通から上への振れ幅がどれくらいか、またそれがいつやってくるのか、
決して誰にもわからないということです。

私は今、残期間28年を20年固定で、20年で完済するため必要額以上を毎月繰り上げ返済しています。
我ながら相当堅実だなと思います。
実際もし今の低金利が10年間続くなら、私のような堅い人間にとっては変動金利は全く怖くないと思います。
ただし仮に5年だったら、元本が相当減るとは言え、その後の上への振れ幅、また家計の状況によってはまったくわからないと思うのです。
これは色々シュミレーションしてみた結果です。
そして、10年スパンで経済状況を見通すことは、私のような素人には絶対にムリです。
したがって、総返済額では損をする可能性が高くとも、リスクヘッジのため固定を選択せざるを得ないのです。

あと、固定金利のメリットについて。
よく「総返済額がFIXできる」とよく言いますが、実際は「総返済額の上限がFIXできる」だと思っています。
実際に私はMIXから20年固定へと借り換え、繰上げも併せて予定総返済額を減らしてきています。
変動だとここがFIXできないのがツライですねー。
こんな私でも変動金利選択を納得できるには、年収を増やすしかないでしょうか？（笑）

結局ループな話で失礼しました。

性策金利1.5％ね

良いんじゃない。

貧乏変動がますます、破綻だ

>>910

負け惜しみにしか聞こえない。
まだ間に合いますよ。負けを認めて借り換えれば？

>>906

だからといって定年後も返済する予定でいたり、退職金を当てにするよりはマシ。
すくなくとも60歳以降に借金は残したくないし、仮に退職金んが今の水準で出たとしても
それを当てにはしたくない。

借金さえ無ければ何とかなるかもしれないけど、収入が当てに出来ないのに借金だけ残すって不安じゃないですか？

しかし投資で儲けた自慢ならともかく、固定より利息がすくなそうってだけで
なぜこんなにも鼻息荒く自慢してんだ変動クンはさ。
借金しているくせに金利の低さが自慢になるのか？よくわからん？

ムキになってギリ変ギリ変と叫ぶ固定よりはマシ。

よくわからんなー
支払い金利が少ないのが勝ちなら、借金が少ないほうが勝ちじゃねーの？
なんで固定、変動で勝ち負け決まるんだよ。
あとこのスレの固定の定義ってなに全期間固定ってこと？
変動って全期間変動ってこと？

>>907
どうして禁句なの?

ちなみに、５００万×２０年で１億円だね。
５００・６００万の年収の人はどうするんだろうね。

908さん909さんの内容が、変動と固定の立場の違いはありますが、冷静で的確で参考になりました。私は908さんと同じ考え方で返済中ですが、909さんの上限額をFIXしてから繰り上げしていく考え方も頷けます。

>>895
不動産屋か、ハウスメーカーの提携する銀行じゃないと事実上ローンが組めないのですよね。
土地、ハウスメーカー、銀行、を別々に選ぶと時間的制約があり事実上不可能であることが
分かった。　全ての銀行を当たった訳じゃないけど、建物の見積もりでは受けてくれません
でした。

固定で契約？？

どこか申込書のしるし　書き間違えたの？？

ありえね～～・・

そんなに　お金多く払いたいの？？　WHY??

>>919
どうでもいいですけど、貴方みたいなおばかさんが変動派の質を低く見せてますよ。
まあ、>>910みたいな固定派も同類ですけどね。
どっちもどっちか。はあ。

プップｗｗｗ

ガンバｗｗｗ

結局どっち？

軽減型それとも、期間短縮？

あ、そうか、狙ってやってるのか！
これがいわゆる「なりすまし」ってやつ？
ってかそれぞれ変動、固定の立場を偽ってたりするんですかね？
煽ってるようなのは一部の方がおっしゃるみたいにほんとに家なんか買ってないただの面白半分のニート？
言ってみれば>>921なんかと全く同じ部類で？？？
そうだとするとマジメに書くだけアホみたいですね。

>>No.894
>デリバディブの意味すら、、、
住宅ローンを借りる立場で何でデリバティブが関係あるんだよ？
貸す側の金融機関は証券化やデリバティブなどで利益を確保するだけの話だろ。

>金融や経済の仕組みに知識が 有れば、自然と変動のメリットを理解し
別にたいした知識なんて必要ないだろ、変動と固定の違い位は誰でも理解してるよ。

>ここにいる固定さんは何故借り換えないの？
固定を選んだのに、何で変動に借り換えるの？

変動の総意は908に近いしずっと言われている事なのにそこには誰もつっこまないでギリギリに誘導するのは
何故ですか？

それと固定さんは皆退職金を初めから当てにしてローンを組んでいるのですか？

>住宅ローンを借りる立場で何でデリバティブが関係あるんだよ？

文脈的にデリバティブを知らない→新聞もニュースも見ていないって感じですね。

>>923
まあまあ、いいじゃないの。
人間、100%得する自信があるんなら、そんな美味しい話そうそう他人に教えたりしませんよ。
声高に自身の優位性を主張する人ほど、自分の選択への不安の裏返し。
変動、固定問わず、ね。

わかった！ここはローン知識を競い合う場なんですね！
だからみんなムキになるんだ。納得

>>924
直後の>>909で、固定派がきちんとコメントしているのに（しかも好意的に）、それこそスルーしてそんな書き込みをする意図は何ですか？

私は固定選択者ですが、ギリギリに誘導するなどしたことはありません。

私は退職金を宛てにしないですむように、きちんと繰り上げ返済を進めていますよ。

新聞、ニュースを読むのもいいですが、ここで人に対して失礼な発言をする前に、人の発言をきちんと読みなさい。

>924
>固定さんは皆退職金を初めから当てにしてローンを組んでいるのですか？
それは固定も変動も関係なだろ、変動は退職金を当てにしないなんて根拠はないし。

>文脈的にデリバティブを知らない→新聞もニュースも見ていないって感じですね
何？　じゃあ説明してよ住宅ローンの固定金利とデリバティブの関係を。
固定金利の貸出に対して銀行はどのようなポジションを組むのか知りたかったんだ。
国債先物？オプション？金利スワップ？　フラット３５じゃない場合どうやって銀行は
デリバティブを活用するの？
詳しく知らないので教えて？
デリバティブについて詳しいんでしょ

924の理路整然とした解答が楽しみだ。

がっかりさせるなよ？

固定はデリバティブだ、というのがわからないのに、無理に反論しなくてもいいよ。
たとえばTIBORでは12ヶ月までしかないし、定期預金も最長で10年。そんな中で35年固定金利
ってどうやって実現されているのか、疑問に思ったこともないんだろう。

>>928
貸し出し金融機関は、ALMの観点から長短一致させる必要があるということはわかってるよね?
デリバティブが生まれたそもそもの背景は、アメリカでの1980年代の長短金利逆転で貯蓄貸付
組合が深刻な経営難になったため、それを解消する方法として金利スワップが生まれたという
のも知ってるよね?