パークホームズ日吉本町（旧称：横浜市港北区日吉本町４丁目計画）

>>195

194です。

ご近所さんなら、そんな威圧的な事を書き込まないで
もっとかわいい事書いてくださいよ～(笑)

だから馬鹿にされちゃうんだよ。

あなたが一番必死に感じますよ。

近所の分譲住まいさんですか？新しいマンション建つのが嫌なのかな？

>>200さん。
何かスッとしました！ありがとう～。

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198様
良い質問ありがとうございます


２００７年　海外投資ファンドにより日吉も不動産バブルでした
日吉本町1丁目　　戸建１億円超エリア　　　貴族末裔と会社経営者が住むエリア
日吉本町2丁目　　戸建9000万超エリア　　　一流会社部長が住むエリア　
　　　　　　　　　赤門坂　マンション　　9000万　　六本木IT企業等　一発あてた人が住むエリア
日吉本町3丁目　　戸建8000万　マンション6000万　　比較的裕福な人が住むエリア
　　　　　　　　　


東横線日吉駅から徒歩圏　　１０分以内はここ位まででした


日吉本町3丁目にすめばもっとも良い環境だったので赤門坂登山、下山もなんのその、我慢我慢と自分にも思い聞かせてました。
東急日吉駅迄あの有名な赤門坂を大汗かきかき、早歩きの時は心臓爆発寸前で通っていました　（赤門坂ワークアウト）　帰りはヒザはガクガクです
　　
ところがところが
ここで大変重要な事件が起きたのじゃ（ここがポイント）
２００８年４月　　地下鉄グリーンライン開通　日吉本町駅が開通

今まで赤門坂を汗かきかき登山していた私は駅近の誘惑に勝てず、逆サイドへフラットに歩ける日吉本町へ駅シフトしました
私も最初は運動の為と赤門坂を上っていましたが、さすがに最近は日吉本町駅の誘惑には勝てません
こうなるとどうなるか？
赤門坂下の住人は日吉本町駅がメイン駅になったのです
駅シフトで日吉本町駅徒歩圏内、ここが最高の立地になったわけです


東急日吉駅の東側（慶應義塾大学側）は駅から最低２０分以上は歩かないと豊かな環境は得られません
しかも工業地域です　工場と町工場、商店、会社、そのかわりなんでもありですが！

ところがグリーンライン日吉本町駅は駅出た瞬間、何もない住宅地になるんです
こーなってくると頭の良い人はわかりますね。（ここのスレで駅前は何もないとなげいている人は相当頭悪いですよ（笑）




今まで日吉住民羨望のエリア、最も眩しい地域、将来は住みたいエリア、圧倒的優位を保っていた日吉本町１丁目南斜面、２丁目住宅地
（第１種低層住宅エリア）に似た様な住環境（眺望だけは無理だが）が１駅ずらせば手に入るとわかってしまったのです

それで不動産会社は早速目をつけ用地取得に走りました


私も物件探しを始めたころです



ところがーっつ！ところがじゃ！今まで経験もしたことない大事件が発生したのじゃ！！
こんどは大日本帝国を揺るがす大事件、米国投資銀行リーマンBR経営破綻、世界が一気に金融収縮に向かっていきました　
海外ファンドが撤退、日本の銀行も融資凍結です　　不動産デベもかなり倒産しました
銀行融資案件は融資凍結

日吉本町２、３丁目が最も今後資産価値があがるとわかっていても、ここは土地が高く海外からの投資ファンドが撤退後、日本の銀行も投資凍結になりました


細切れ土地だけは即売れれば資金回転するめどがあるので銀行融資は受けられますが、中規模、大規模マンションは１年以上の長期にわたるので莫大な資金が必要なので融資決済されません



まとめです

１、２年前の地下鉄グリーンラインが開通したので、リーマンBR後の資産下落があっても不動産評価額は相殺された

２、赤門坂を登山する人
　　はなっから登山を回避する人がグリーンライン開通によって分岐した　



私の考え

１、日吉本町駅近人気は持続する
２、パークホームズ日吉本町は幹線道路沿いではあるが、

　　幹線道路沿いは、例えば東横線沿線、目黒区碑文谷、柿木坂、八雲、田園調布本町、自由が丘でも見られる状況
　　目黒通り、駒沢通り、環八、環七　、ここのマンションが不人気かというとそうでもない
　　全然問題ないと思われます


他の新築マンション建設予定説について


１、綱島街道沿いのパナソニックあとは工業用地です（工業用地も視野にいれて探している人はこのレスには絶対こな　　いはず）
２、日吉本町３丁目の東芝　家族アパート　　塩付け土地
　　ここは間違いない住環境、閑静、駅４分、周辺偏差値高い、誰が見ても文句なしの１等地です
　　ここは風水上でも１等地です



　　ここが建設されたとして竣工は２年以上あとです。その時２年後は売り出し価格はとんでもないでしょう）
そして変動金利利率がどうなっているかわかりません（上がってたらアウトです）
住宅ローン減税もどうなってくるかわからんし、贈与税非課税もなくなっているし

ローン契約は取得時点、最終段階で銀行で契約します

２年後のローン契約金利を今から想定するなんてプロでも出来ません
先物取引と一緒です　　ありえない

みなさんいいですか？マンション買うんじゃないですよ！
銀行ローンを買うんですよ！

購入希望者の何人もが最終銀行ローン審査でひっかかり好きなマンションが変えないんです

パークホームズ日吉本町は普通のサラリーマンも買えるマンションです
みんなで買いましょうよ！

空世帯があるマンションは絶対やだ！




　　
　





　





　
　　

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近所の分譲マンション勢はパークホームズ興味ないと思うよ。
アリュールとガーデンズは自分のマンションに満足して落ち着いている方が多いからね。

多分コンフォール勢がこの板たくさん来てるよね。
検討者以外もたくさん。

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>>202
198です

お返事ありがとうございました。
ということは、今後この地域日吉本町３～４丁目は地価は維持する、
もしくは上昇するというお考えなのですね。
とても参考になります。

地図をみても高低差がいまいちわかりませんが、
赤門坂の上？に位置する日吉本町１～2丁目の最寄駅は日吉駅になるのですよね。
そちらより日吉本町３～４丁目の価値が上がるということが将来あればもっと良いですよね・・・。

その辺は土地勘ないので私には良くわかりませんが。
とにかく現地に足を運んでみます。

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>>202

いくらなんでもここの場所と都内の高級住宅地エリアを比較するとは・・・・やりすぎだろう。

　　まあ都内の人達はこんなマンション版なんかみないから平気か！？

　　　　↓　　↓　

>幹線道路沿いは、例えば東横線沿線、目黒区碑文谷、柿木坂、八雲、田園調布本町、自由が丘でも見られる状況
>目黒通り、駒沢通り、環八、環七　、ここのマンションが不人気かというとそうでもない
>全然問題ないと思われます

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デベの一人芝居の長文うざいな

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206様
202です
私はデベ様ではありません
マンション売り出しは地元では決定事項です
特に反対運動も起きておりません
着工された以上
188世帯全て早期に埋まってほしいと願うだけのただの先住民族です
埋まらないマンションは人気ない地域と評価され、周辺不動産評価額を格段に下げてしまいます
それをなんとしてでも阻止したい
売り出し価格を下げてでも完売してほしい
デッドラインはMAX３ヶ月を希望しています


205様
前面幹線道路は田園都市線　　美し丘まで開通しています
そこまでの道路沿線上　マンションが多数存在しております
夜に走ってみても空室は感じられません

現在防音ガラスなどで対策が打てているから問題ないと想定されます
特に最近のマンションはコンクリートスラブ厚２００ミリもあり、まるっきり外の音は聞こえません。
ご安心ください

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＞＞207

205は喩えが悪い（同地域扱いするな！）って言ってるんだと思うよ。

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周辺住民の押しばかりでは、検討者も参考にならないから、ここで一石。

・ここは、日吉駅まで歩ける距離でないから、今いち決め手に欠ける。
・綱島駅にも最短ルートで綱島街道を歩く必要があり、１５分かかる。
・片道2車線道路、小学校隣で居住騒音面も良くない。
・鉄塔は、気にするほどではないと思うが、人によっては気にするだろう。

どうせ通勤で乗り換えが必要なら、時間的には、大差ない下記がお勧め。

・環境重視なら、仲町台。デペもいろいろ選べる。
・コストバリューは、施工会社も変わらないヴィスタシア港北高田のが良いだろう。
・利便性なら、綱島プラウド（ここより高いかもだけど）。

個人的には、仕様や施工会社も勘案して、
パークスクエア綱島の価格より安ければ、買う価値もあると思う。

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三井様に1票

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>>197さんへ
情報ありがとうございます。
５分でスーパーがあり、駅前にも商店街があれば便利ですね。
八百忠さんのバナナ安くて美味しくて良いですね。
うちの近所は、大きいのですと３本で１６０円です。
小さいのでしたら５本ぐらいで西友で８８円で売ってますが。

そのあたりは、都内よりは物価は安いのでしょうか。
朝は、いつも果物を食べてますので、
是非、そちらに行くときはそのバナナを買いたいです。

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皆さん駅近駅近って連呼の様に言うけれど、東横沿線で駅近物件てもう建てる場所ないよね～たぶん。

東横線沿線て、駅降りてロータリーがあって広々していて～とかまずないですよね。

駅近がいいなら、東横線沿線は検討から外したらどうですか？

日吉本町駅まで徒歩８分でも十分近いと思うけど・・・。

駅前とかに住みたいんですか？

どんだけ、楽したいんだか・・・？

確かにここは日吉駅からは遠いけど、日吉で大規模マンション建つの久しぶりだから

蓋を開けてみたら直ぐに完売しちゃうかもよ～。

三井の営業さん、電話で事前案内会大盛況って言っていましたしね（大盛況でなくてもいうか？笑）

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東横の駅近だと、
大倉山徒歩２分に積水のグランドメゾンが建つな。
各駅しか停まらない一方で、港北IC至近、
区役所その他行政へ徒歩数分、
マルエツやスタバ、TSUTAYAに数十秒、
そのくせ大通りに面せず眺望抜けてる。

これに立地面で対抗し得る日吉の物件て
徒歩４分のライオンズ(ただし線路脇＋お墓隣接)か
徒歩８分のグランドメゾン(ただし築２１年＋だらだら坂)
位しかないんじゃないの？


あと全然関係ないけど、
日吉駅東側の住宅街は駅遠の工業地域云々書いてたレスあるけど、
慶應キャンパス沿い南面の高台は、かなり良好な住宅地だよ。
地元民名乗るなら、ちゃんと調べてレスつけようぜ。

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>>129
>>皆さん駅近駅近って連呼の様に言うけれど、東横沿線で駅近物件てもう建てる場所ないよね～たぶん
ここって、東横沿線ではなく、グリーンライン沿線でしょ。
ターミナル駅にでるのに、乗り換え必要か否かって、不動産価値としては、決定的な差が出るぞ。
マンションの資産性を見るなら、東横線駅から徒歩12分とかの方が堅いと思う。

それから、武蔵小杉には駅直結タワーと駅近タワーの建設予定が、まだある。

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↑間違えた
>>212だった

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>>214

あら？そうですか。

東横線でも検索するとでますけど・・・。
違うのかな？

後、小杉は横須賀線の新駅側じゃなくてですか？
小杉も再開発で、タワーが沢山建っているけど
昔の光景とあまりに違うからちょっと怖いです(見た目がね）。

小杉タワーが出来てから、中原区は幼稚園が足りず日吉の幼稚園まで
来ているらしいです。
人が増え、幼稚園も定員いっぱい、保育園も待機児童であふれている現状に
またタワー建つのですね。

田舎は過疎化し、交通の便のいい場所は人口密集している現代。
行政は建設許可出した時点で幼稚園や保育園を増やして欲しいですよね。

我が家は旦那一馬力ですが、共働きの家庭は兄弟別々の保育園に入り
送迎も通勤も大変そうです。

子ども手当てより、他の面で支援が必要なのに。

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>>213さん

箕輪町１丁目ですよね？
ステキな住宅が立ち並んでいますよね。マンションも！

箕輪町2丁目・日吉６・７丁目が工業地帯なのかな？

　

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207さん
>デベ様は全室埋まらないと空室分、管理費、修繕積立金、毎月持ち出し負担になります。
>特に最近のマンションはコンクリートスラブ厚２００ミリもあり、まるっきり外の音は聞こえません。ご安心ください

言葉の端々でデベロッパーなど業者の方なのかな？と思うところが何か所か見受けられますが、ご近所に住まわれている方なんですよね？いろいろとお詳しいですね。

197さん
情報ありがとうございます。オーケーストアや八百忠など小規模のスーパーがあるんですね。24時間やってるスーパーとかはないでしょうか？

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日吉って街並みが小汚いね
いくらデベロッパーがインフラを整備しても
住民や環境が悪かったら街並みは廃頽するのですね

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おととし慶應義塾大学１５０年記念式典がありました
天皇陛下と皇后陛下が参加され
お帰りになられる時、ちょうどパークホームズ建設現場前を通過され
窓をあけて手を振っていただきました
美智子妃殿下は神々しかった・・・・

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>>219
学生街だからね…
慶応は建物とかキャンパス作りがダサいし

成城とは段違いだ
隣の砧にも日大があるけど良い街並みが保たれています

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2010年3月19日、朝日新聞より　　公示地価発表～
日吉本町1-31-2　㎡403千円変動率▼2.9前年▼2.1
仲町台2-12-12　㎡266千円変動率▼6.7前年▼7.8

さて　追証入れるか
損切りか

あなたならどうします
不動産はギャンブルじゃないよね？

会社をリストラされて支払い出来なくなっても精算できるのが堅実な不動産購入です
常識でしょ！

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はたしてどれだけの者がその堅実な不動産購入ができているのか・・・
知りたいです。

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追証？
自己居住用のマンションでは全くあり得無い話ですよ。

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先住民族です
それは少々高くてもリスクをとってパークホームズ日吉本町を購入すべきだと思います

理由
１、グリーンライン開通した。新駅効果
２、赤門坂を登山、下山しないでもすむ
３、慶應義塾大学は150周年、校舎も新築され、移転計画はありえません
４、東横線文教地区はここしかありません

上記の様に７～８％毎年下落していったら１０年でどうなるか？小学生でもわかります
最悪ローンを払えなくなったとき、物件が獲られて、借金だけ何千万も残ります。

日吉本町4丁目は私の推測ですが、マンション買ったとしても、２～３年後は同値で販売可能と思います。

理由はなぜか？　　　　　　もう土地がないからです

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>>222
あまりに断片的なデータで参考になりませんよ。
しかも特性が異なる日吉駅近の1丁目を持ち出すとは・・
そのデータからは、東横線駅近は資産性があり、新線駅近は資産性が低いとは言えるかも。
地価公示は最低5年の推移を見る必要があります。

　　　　　日吉本町３－３６－６（日吉本町250m）　　日吉本町５－４２－１３（日吉本町1000m）
平成22年　267,000(円/m²)　　　　　　　　　　　　　255,000(円/m²)
平成21年　279,000(円/m²)　　　　　　　　　　　　　266,000(円/m²)　　　　　　　　　　　
平成20年　285,000(円/m²)←新駅開通　　　　　　 　　272,000(円/m²)←新駅開通　　　　
平成19年　270,000(円/m²) 　　256,000(円/m²)
平成18年　256,000(円/m²) 　　243,000(円/m²)

　　　　　仲町台２－１２－１２（仲町台250m）
平成22年　266,000(円/m²)
平成21年　285,000(円/m²)
平成20年　309,000(円/m²)
平成19年　281,000(円/m²)←新駅開通
平成18年　256,000(円/m²)
平成17年　266,000(円/m²)

資産性は正直、どっちもどっちで変わらないね。
仲町台は、新線開通が1年早かった分、下落も日吉よりは底に近いかも。
個別にマンション比較した方がよろしいかと。
地価から察するに、両地域マンション価格も同価格でないとね。

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住みたきゃ住めばいいし、嫌なら住まなきゃいいし。

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＞221
成城に住めよ！

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>>219

どんだけ綺麗な街並みの場所に住んでるの？？？

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>>226

かじりすぎて虫歯になって、何処も買えない頭デッカチ虫にならないよようにな。

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>>226
日吉ってこんなに安いんだ…
所詮は神奈川県の田舎町か

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資産価値ももちろん大事ですが、そこに住みたいと思うかどうかが一番大事だと思いますけどね。

仲町台は住んだ事は無いですが、駅周りにお店が色々あり公園もあって、街並みも素敵でいい所だと思いました。
現在日吉本町住人ですが、日吉本町は駅周りはお店は無いですがオーケーはあるし、落ち着いている所が気に入ってます。
私から見るとどちらも住むには良い所だと思いますけど…。

日吉本町の利点は、日吉から歩いて帰れるという点ですね。
日吉までは坂を登らないといけないですが、日吉からは下るのみなのでそんなに苦じゃないと思います。
雨の日などはグリーンラインを使って、普段は健康の為に日吉まで歩くのもいいかも。
あとは、日吉が近いので都心にでやすい、横浜・みなとみらいも行きやすいという点が好きです。

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リスクの大きい買い物をする方って早々いないでしょうけど…
マンションの購入って人それぞれ考え方が違うと思いますが
232さんの言うとおりそこに住みたいと思うかどうかが一番大事だと思います。
ただ、そこに住みたいというのも「その街」の事だけではなく、
もちろんその街への想い入れも大事なことだとは思いますが…。
私はマンションの立地条件、仕様が大事な部分かと思っています。
まして、2～3年後に同値で販売するつもりもないですし。

ここにはカーシェアがあるようですが何台位用意されるんでしょうね。

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226様
情報提供ありがとうございます
仲町台はバス便だったのが
平成19年に地下鉄が開通して平成20年に㎡309高値をつけた訳ですね
それで急落したので不動産ファンドの方が買いに入っているんですね
それならここは買いですね　　良い情報ありがとうございます

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なるほど、パークホームズ仲町台
低層住宅地域　　駅近
環境良し
周辺偏差値高し

三井越後屋様デベ　　ここも買いだな

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神奈川県で下落率NO 1の美しが丘ですけど
ここも僕は底値だと思う
今後の発展性はあるんでしょうか？

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好きで好きで好きで好きで、たまらないマンション購入して
管理費と修繕積立金、完売世帯なら20000円で済むところが
半分も埋まらなくて管理組合でやりくり
１世帯あたり50000円支払わなくてはならないってことになり
住宅ローンの毎月の返済プラス50000円



本当に好きな地域、好きなマンションだから本望だって
言えるのかな～

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>>237
それって、普通、所有者の売主も払うんじゃないか？
パークスクエア綱島は、そんな感じだったと思うが。
居住者だけで、負担なんて聞いたことない。

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>>237
本望とは言えないし、後悔もするでしょうが、諦めはつく。
好きでもないところに住んでそうなれば諦めもつかない。

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>237
この立地ならよっぽどの高価格でも無い限り、普通に完売するでしょう。

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都心以外は底値だと思わない方が無難じゃないかと。
あくまで自分が住み替えたいかどうかで買うならいいけど
今が底値で高くなるから買うっていうのは後が怖い気が。

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>237
>半分も埋まらなくて管理組合でやりくり

管理費と修繕積立金については売主が負担するケースが多いと思います。
売主によっては負担なしで将来個人負担額が増加するようなこともあるかも
しれません…、また売主が倒産すれば…って話もあるかもしれません…
が、ここは売主が三井なのでまず大丈夫だと思います。マンションが埋まる埋まらない
別として、年数が経つにつれ管理費と修繕積立金が上がることは考えられますが。

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>半分も埋まらなくて管理組合でやりくり

２４２の言ってる通りだよ。
普通は重説に書いてるよ。売り主は通常、半年間くらいは管理費・修繕費を支払って、修繕積立金は管理組合に仮払いする。

新しい買い手が購入してくれたら、入居月以降は彼らが管理・修繕を支払、積立金はデベが予め仮払いしていた分を支払う。

もしずっと残り続ければ、売り主はその部屋を賃貸として貸し出すことができる。無論、所有者はデベになるので管理・修繕・積立金に欠損が出ることはない。

問題があるとすれば、売れ残りマンションは賃貸の住人が増えること。自分の所有物じゃないから、ルールを守らない適当な人が増える傾向がある。

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しかし完売後は管理組合に引渡しだから不良債権は持ち出しだね

今日は車で新築マンション建設地見てみてきました
殆ど来年３月引き渡し、７現場
東横、田園、グリーン、ブルー
PH日吉本町を越える立地はなかったです
ここはUR入ってるでしょ
都市計画から始まっている訳
当然、ここに勝てるマンションなんてない訳よ
日吉西口の放射状道路と一緒
にわか思いつきで建設するのと訳違う

でもねすごい数、着工してる、来年３月全社いっせい引渡しになるね
これって買う人、早く押さえた方いいよ
売りやすい住戸から押さえに入るよ
角住戸、上住戸とか
全物件多いけど、そこは少ない住戸、数限られているから

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>>244
ネタみたいな煽りは、営業さんかい？
下請けでここへの配属が決まって下調べってとこか？
南側幹線道路は、ダンプ・トラックもかなり通るわけよ。
深夜は、爆音の改造車も結構通りますぜ。
北側は、学校で昼間はそれなりの騒音がある。
UR?都市計画？ただの団地群でしょ。
販売価格が破格でない限り、抽選になるような部屋もほとんどないだろうよ。

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営業ではないです
昨日現地いってびっくりした
周辺が１億円以上の豪邸エリア
土地が戸建分譲禁止地域でしょ
ありゃ金持ちエリアですよ
ヨクッテヨ！ヨクッテヨ！の白鳥麗子が住んでる所だぜ！

そこでとなりでヒーヒー5000万出してマンション
買っても貧乏臭いなんてビックリした

俺はやだな
だいいち町内会で対等のお付き合いが出来るわけない

俺はただの団地マンションに住んだ方がよっぽど気がラクだぜ

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下落地点廻ってきました
遊休土地がありすぎます
今後ファンドが大量資金投入しないと
復活は難しいと感じました
原理はドバイと一緒です
投資資金だぶつかないとダメ
次のバブルくれば上がるでしょうけど

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完売後、破産売りが大量発生し、買い手つかなかったら、管理費、修繕積立金は管理組合で持ち出しになり結局、それが住民で割り勘になっていくと思うな

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4丁目で戸建分譲、5棟、売り出た
5030万～5880万　　
戸建好きな方はどうぞ
今日見学会やってる

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理想の集合住宅について
ドイツの集合住宅群、世界遺産
集合住宅が戸建住宅を上廻る分岐点がある事をご存知？
ヨーロッパへ行くとわかります

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