サクラディア ★さいたま市桜区道場・複合型免震マンション★　（Part 7）

でも起こりうる可能性はあるよね。
セキュリティがしっかりしていればかなり好感を持てるマンションなのになぁ。
でも値段を考えればその辺のリスクは目を瞑らなくてはいけないのかな？
しかし小さい子供のいる家庭は不安ですよね。

>>302さん
施工主はゼファーです。書いてある通りですが
ゼファーは昨年、約950億円の負債を抱えて倒産しました。
昨年の8月をもって上場廃止、現在は民事再生中です。

それとも実際に施工したゼファーの下請け業者という意味でしょうか？
販売の営業に聞いてみるといいかもしれません。
ゼファーと共倒れせずに生き残っているといいですね。
不具合が起きてアフター担当が元々施工した下請け業者ではなく
代替えの下請け業者が行う場合、不具合の程度によってはスムーズにいかない場合もあります。
そういう場合は、妥協や泣き寝入りせずに徹底的に修正してもらう必要があります。

スーパーの状況は自分で確かめればよいのですが、
シャトルバスやフィットネスの話の真偽はドウなんですか。
非常に気になります。

シャトルバスについてですが、316さんが投稿している内容でほぼあっていると思います。

>>316

ただ、以下の点が分かりにくくみなさん誤解していると思います。

>まず、バスは今現在売り主負担ですが、売り主は赤字です。
>最初の2年はバスの運行費は売り主負担で、住民が乗車の際に支払ってる150円は全て積み立てられてます。

売り主が赤字と言ってるのは、売り主がバスの運営費を全額負担しているため当然その分丸々赤字という意味だと思います。
316さんが仰っている通り、すべての住戸で1戸につき1人が定期を買えば黒字らしいです。
ここからは営業さんの話なのでどこまで信用できるかは分かりませんが、約100戸が未だに売れていませんが定期以外の回数券の利用も含めると、今現在で赤字にはなっていないとのことでした。

フィットネスについてですが、残念ながら赤字なのは確かみたいです。
現地エントランスの掲示板を見れば一目瞭然です。

なので、組合で今後について協議をするような感じでした。
ただ、閉鎖と言う話はその時点では見かけませんでした。
これについては、営業さんに直接聞いてみるしかないですね。

316です。

すみません。
指摘されるまで気付いてませんでした。
これでは、赤字とも赤字でないとも取れてしまいすね。

売り主が収支報告を出してないので、実際に赤字かどうかはわかりません。
なので、運営が組み合いに引き継がれた時に運賃は再考になると思うと書いたつもりでした。

売り主が赤字と言うのは340さんの通り、売り主は運営費を肩代わりしてるのでその分赤字と言うつもりでした。

混乱を起こさせてしまい、ご迷惑をおかけしました。

>>302
> あと、施工はゼファーと書いてありましたが、実際にはどこが施工したのでしょうか？

清水建設と安藤建設、あと飛島建設だったと思います。
棟によって建設会社が違います。営業に聞いて確認してください。
末端の下請けとなるとわかりませんが…
ほかのゼファーマンションでも施工はゼファーといいながら、ほかの建設会社が建ててます。

>>322
> ここの一番の売り24時間スーパーも近くにコンビニやスーパーなど競争相手がいるので厳しいらしいです。おそらく管理組合管理になれば補助金出せないので撤退でしょう。

住友が20年間、激安賃料でダイエーに貸しているそうです。
撤退はないでしょう。

>住友が20年間、激安賃料でダイエーに貸しているそうです

ということは、スーパー部分の区分所有者は住友ということ？

そうですよ。
スーパーやプールは売り主が買い取って、賃貸契約をしています。
なので、住民の共有部ではないため、スーパーやプールは共有費に含まれません。

ということは、グルメシティの賃貸料は管理組合には入ってこないのでしょうか？
あらかじめ管理組合は住友から買い取り分の金額を受け取っているのでしょうか？
そうであれば、いくらぐらいで買い取っているのですかね？
それとも住友が微々たる管理費を組合に払って賃貸分を儲けている構図なのでしょうか？
スーパー店舗部分やプールに関しては、事案がある場合、住民の決定権はないってことですよね？

マンションの商業施設に関して知識が乏しいのでご教授ください。

>スーパーやプールは売り主が買い取って、賃貸契約をしています
>住民の共有部ではないため、スーパーやプールは共有費に含まれません

そうはいっても、少なくともスーパー部分に関しては建物を「共有」しているわけだから、
修繕積立金等は負担する必要はあるのではないかと思うのですが…？
住居を所有する一般住民等の「区分所有者」と商業施設部分を持つ企業の「区分所有者」が
いるというわけでしょうか？
それぞれが、売主から買って住むなり営業するなりしている、という考えでいいのかな？

てっきり、スーパー部分とかプール部分とかは、管理組合の所有物でそれの賃料が
組合に入ってきていると、過去レスから思っていたんだけど、違うのでしょうか？

プールにしても、敷地内にあるのであれば、それなりの管理費等は負担しているわけでしょう？
そういった施設もすべて含めて、マンションの設備としてうたっているわけだから。

>>345

私が営業さんから聞いたのは346さんの内容の通り、住居を所有する一般住民等の「区分所有者」と商業施設部分を持つ企業の「区分所有者」が
いるといように聞いています。

つまり、住人がマンションを買ってその部屋を賃貸で他人に貸しているのと同じだと思います。
従って、スーパーやプールの賃貸料は管理組合には入りません。
住人が他人に部屋を貸した際の賃貸料を管理組合に支払わないのと同じです。

管理組合は売主からスーパー・プールの買い取り分の金額を受け取っていません。
住人が購入したマンションの金額が管理組合に行かないのと同じです。

言い方は悪いですが、微々たる管理費を組合に払って賃貸分を儲けているが一番近いと思います。
とは言っても、特にスーパーは住人の生活に密着しているため、長く営業してもらうためにかなり安い値段で賃貸していると聞いています。
また、逆にスーパー、プールが何かしらの理由で撤退したとしても、売り主が所有権を持っている専有部のため、住民・管理組合が負担することは一切ありません。

これは営業さんが言っていたのでどこまでが本音だかは分かりませんが、共有部を抑えて住民の管理費の負担を軽減する事と、スーパー丸ごと共有部になってしまうと店内の維持費も住民負担になってしまう事と、万が一スーパーが撤退になっても住民に負担をかけなくすることから、売り主が専有部として買い取ったと聞いています。

ただ、残念ながら345さんの仰るとおり、スーパーやプールに関しては、事案があってもる住民には決定権はないと思います。
管理組合と売り主が話し合いをして、最終的な決定権は売り主になると思います。

なお、売り主がスーパー、プールの所有権を持っているので当然修繕積立金、管理費は支払っています。

イサイズの広告によると、73㎡が2000万切って売っている。
勘弁してくれ。
これじゃ、高崎線、東北本線、外房内房物件の価格じゃないか。
神奈川じゃ小田原価格だぞ。
中古になったら幾らで売れるんだ。

> イサイズの広告によると、73㎡が2000万切って売っている。

モデルルーム住戸ですよね？
公式HPにも半年以上前から載ってますよ？

ここに載ってる6戸は餌物件であり、広告でのインパクトと現地への集客を狙ったものだと思われます。
実際には3ヶ月の告知を経て最後の1週間で抽選申し込み。
（抽選会は前回は9月、今回は12月のはずです。）

抽選会を行い当った人のみが購入件を得るというもので、買いたいと言って売ってもらえる物件ではありません。
しかも値段が値段なので、毎回そこそこの倍率になっているみたいです。

とはいえ、ここまでの値下げはしてませんがそこそこの値下げはしているようですね。

>>349

モデルルーム住戸一覧
ttp://www.sakura812.com/room_01.html

モデルルームの抽選受付概要
ttp://sakura812.sakura.ne.jp/sakuradia/gaiyo
※「「サクラディア」モデルルーム使用住戸販売受付概要」の項目

しかも、イサイズのHPに載っている73㎡のMRは情報が古いですね。
2000万切ってるMRにD-75Hが載っていますがは現在はB-70Pに変更になったみたいです。

>>122

サクラディアは、駅から遠い以外は良い物件ですものね。
建物自体もマンションでも数少ないハイブリット免震構造だし、敷地内の公共施設もとても充実しているし、全ての部屋にセコムが付いていてセキュリティも高いし、食洗乾燥機やディスポーザーも全戸標準装備だし、近くに小学校・中学校もあるし、駅から遠いため駅に直通のマンション専用のシャトルバスも走っているし。

抽選とはいえ2000万を切っているのは周りの不動産業者からしたら脅威なんでしょうね。
不動産業界も大変そうですね。

脅威ではないと思いますよ。
売れずに転売された（ダイア建設→セコム→野村不動産販売の）
アウトレットマンション・グローリオ武蔵浦和は駅から徒歩15-17分（自転車使えば確実に10分以内）で、
今のサクラのMR販売価格でしたから、アウトレットといえど脅威でしたでしょうけど。
サクラはシャトルバスがあるので武蔵浦和が最寄駅と勘違いしそうですが、
物件概要の交通記載には公式HPを見ても武蔵浦和なんて書いてありませんし
サクラは物件概要の交通徒歩表記は南与野で、しかも24分。

サクラのMR価格もグローリオのアウトレット価格に合わせた感はありますが
グローリオはアウトレットになってあっという間に完売したのに対し、
グローリオのアウトレット価格に合わせたサクラは全然売れていない。
脅威とは感じないでしょう。むしろ高いと思われてるくらいかも。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/res/350
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/res/352
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/
↑のサクラ住民板で出ている話題ですよね？
検討板でする話題ではないですし、検討板ではイメージダウンかと。

何か検討板なのに、皆さん検討する気がないみたい。。。
管理費は？
修繕積立金は？
床の材質は？
地盤の固さは？
周りの近所の方はどういった層？
既に入居されている方々の年齢や年収ってどれくらい？

ここってそんな板じゃないんですね？？

>安かろう悪かろうな物件の気がしてならない

建物自体は「悪かろう」じゃないと思いますよ。
ただ、立地は悪いでしょうね。

そして、売れない物件・値下げした物件というレッテルを張られたことや、
値さげしたことで変わってしまった購入層も、やや問題かと。

それが「マナーが悪い」とバスにまで張り紙される事態になっているのだろうと
推測します。

358で自分を「定価組」と書いていますが、そのあたりからもちらほら見え隠れするものが
あるように思います。

>>355

建物自体もマンションでも数少ないハイブリット免震構造

免震構造というのは、何か国の基準があるのでしょうか
それとも自己申告でしょうか
どれくらい精度のあるものか知りたいです

> 免震構造というのは、何か国の基準があるのでしょうか
> それとも自己申告でしょうか

免震構造というのは、建築の構造、もしくは工法です。
国の基準(耐震基準)というのは、建築基準法、及び建築基準法施行令などで定められている基準です。

耐震基準を満たすために、耐震構造、免震構造、制振構造という工法を使用します。
つまり、免震構造というのは耐震基準を満たす為の手段であって、免震構造自体に基準があるものではありません。

> どれくらい精度のあるものか知りたいです

まず、よく耳にする耐震構造というのは、

地震力を受けても破壊しないという意味であり、構造的に頑丈であること・偏心が小さいことなどを目指して安全をはかることである。
簡単にいえば耐震は地震力を受けても壊れない（耐える）ことを指す。
(Wikipediaより引用)

それに対して免震というのは、

地震力をなるべく受けない（免れる）ことを指す。
(Wikipediaより引用)

というものです。

具体的に免震構造というのは地盤と建物を切離す(宙に浮かせるイメージ)構造方法で、地震の揺れを極力建物に伝わらせないというものです。

免震のやり方には、大きく分けて２つの方法があります。
1つは地盤と建物の間に積層ゴムによるバネのようなものを間に入れる積層ゴム支承。
もう1つはローラーなどの滑り材を間に入れるすべり支承です。

この2つは一長一短があり、それを補うために両方のシステムを併用したのがハイブリッド免震構造です。
一般的に免震構造は耐久性があまり良くないと言われていますが、ハイブリット免震にすることで耐久性は格段にあがると言われています。
サクラディアのHPでは「抜群の耐久性を誇りメンテナンスや取り返しの心配がない」とうたってます。
とはいっても、免震構造の歴史自体がまだまだ浅いので、実際の耐用年数は未知数だと思います。

そして、もうひとつ重要になってくるのが、302さんも仰ってますが、実際の施工主です。
>>302

免震は、施工主の技術力に左右されると言われています。
しかし、私は実際の施工主については知りません。
技術力がある施工主が施工していることを願ってます。

下記のページでハイブリット免震のイメージ(動画)が見れますよ。
ttp://www.taisin-net.com/library/taisei_tech/hytass/

免震でも、当然揺れはあります。
ただ、耐震構造は揺れに強い建物であるだけなので、上から物が落ちてきたり、家具が倒れたりということは防げません。
それに対して免震は揺れ自身を抑えるものなので、上から物が落ちてきたり、家具が倒れたりという可能性が大幅に下がります。

ただ、耐震も免震も縦揺れには弱いように感じますがどうなんでしょう？

355(364)です。

誤解を与えそうなので1点訂正します。

> 一般的に免震構造は耐久性があまり良くないと言われていますが

ここで言っている耐久性とは、耐用年数の事です。
免震構造の地震に対する耐久性の事ではありませんので読み替えてください。

免震と言っても免震ゴム使っている限り、
一番被害の大きい直下型自信の縦揺れには、
ほとんど効果がない。
横揺れに対応しているだけ。
誤解なきよう。

確かに免震装置も縦揺れには効かないと思われます。実際そんな経験がないですから。ただ耐震マンションとは一度目の大きな地震にはくずれないようになってますが、余震等の二回目以降の地震には対応してないのが実情です。

なるほど。
一長一短ですね。
つまり、耐震と免震の両方を兼ね備えているのがベストなんですね。

そういう知的な質問をする購入者はいないんじゃないの？
それに、そういう専門性の高い質問に答えられる営業もいないでしょう。
そういう質問があるという想定もないだろうし。

鴻巣にある免震マンションも（売主が変わったという事情があって）サクラディアと
同じような値段だね。
もともとゼファー物件ということでも同じ。
鴻巣と同一の立地、ってことなのかな…。

エクシオ中浦和さんが同じ1980万円～で再販していますが、どちらがいいのでしょう？

ＭＲは見てないので設備を抜きで考えたら、
歩くのが嫌でバスｏｋならサクラディア、バスが嫌で雨が振っても歩き（自転車）ｏｋならエクシオ中浦和。

どうやら、前の売り主は破産申告をして半年以上販売を停止していた物件がアウトレットになって売られてるようですね。

気になるのが2007年11月完成のようですが積立金とかですね。。。
サクラディアは売れてない部屋の積立金は売り主が負担してくれてますが、エクシオ中浦和は破産した売り主が負担してたとは思えないし…。

いろいろと検討中・比較中で、検討版や住民版を参考にしていますが、
サクラディアの自走式駐車場は問題が多いのでしょうか？
しばらく前は盗難問題（バイク1台・未遂1台ということですが）があり、
今は歩行者問題（車の乗降時・スーパーへの通り抜けなど）があるようですが…？
子どもがいると、機械式よりも自走式の方が安全性や利便性が高いと思っていましたが、
大規模のためか、いろいろと心配ごとも多いのでしょうか？

駐車場の件に限らず、いろんな面で大規模マンションは心配事や揉め事多いですよ。
人が多いほど、危険人物が入居する確率が上がるし。
800世帯もいたらね…
しかも値下げで年収層も変わってきてる。

厄介事が嫌なら、50世帯以下のマンション探したほうがいいですよ。

５０世帯以下のマンションなら厄介事が防げるのですか？

少ない方がまとまりやすい。
友人でも、会社でも、
組織論の常識。

でもマンションの場合は、購入価格の幅が一番の問題。
所得層が異なるから。
所得が異なると常識や優先順位が異なってくる。

ここは大衆ファミマンだからあまり問題ないのでは。

そんな心配をする方がターゲットではなく、価格重視の方がターゲットだから、どうでもいいのでは？

>>378

大丈夫とは何に対してでしょうか？

欠陥があった場合を気にしているなら、今は瑕疵担保責任と言うのがあって、責任を取るのは施工主ではなく、売り主です。
ここは売り主が6社あるので、これが0社にならなければ大丈夫でしょう。

欠陥があった際に、施工主がいなくて直せるのかを気にしてるのなら、ここの施工主はゼファーになってますが、実際に施工したのはゼファーではありません。
マンコミュの過去のコメントに実際に施工をした業者が数社あがってたかと思います。