世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

節税のつもりが財産なくして終わり。

ど素人が業者の口車に乗せられて投資用物件を買うのは危ない。
相当程度の知識をつけてから買うべし。
あと、土地があるからとむやみに自分の土地に投資用物件を建てるのも危ない。

上記の方々が仰っているとおりです。

今や大家は自分でマンションを管理できないと、将来的なマンション運営の軍資金もあげられないですよ。
今後恒常的にお金（手入れ）をかけられるか否かが、マンション運営の鍵となります。

先行きを見越した経営をできない（ド田舎）大家は、もれなく破滅の道をたどることでしょう。

地主はまあいいんじゃない、所詮節税対策だから。
無謀でない程度にやれば。
どのみち何もしなけりゃ相続でもってかれちゃうんだし。
賢くいくにゃ、資産の組み換えなんだが、先祖代々だと自分のものでも自分のものでないからね。
利益追求でない分恩恵受ける人がいることだし。
持ちつもたれつってこと。
地主、賃借人、ＨＭの。
これぞ、三方良し！

■世帯年収
　本人　　税込2000万円
　配偶者　専業主婦
■家族構成　
　本人　 42歳　配偶者　26歳
　子供　なし
■物件価格
　6000万円 （タワーマンション40階）
■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費込）
　・借入　6000万円
　・変動　25年・1.25
■貯蓄　(購入後の残貯金等)
　貯金200万
■昇給見込み
　2年後に2400万に昇給は確定。定年なし。当直のバイトすれば1日10万
■その他事情
　・車2台　ローン300万
　・妻は浪費家でブランド物などひと月30万は使います。私は小遣いなし、1か月に1万円も使いません。

今日は当直明けで休み、しかも妻が遊びに出かけたため鬼の居ぬ間にとばかりに書き込んでいます。
マンション購入に無知なのでアドバイスお願いします。
マンションは投資のためでなく永住用に考えています。
無謀でしょうか？（因みに妻の教育は不可能だとあきらめております。）

俺ならマンション購入より縁切屋に頼んででもそんな嫁と縁切りするね。

まだ若いし子供もいないしほどほどの年収なんだから良い嫁探してそれから良い家みつけてよ！！！

>>349
月30万も浪費するとは、頭がちょっとイカレてますね。
失礼とは思いますが、その嫁は金目当てでしょう。教育などできるわけありません。むしろ、あなたが仮に万が一浮気でもして、それを見つけようものならば、多額の慰謝料をせびられることでしょう。
先手必勝ですよ。
というか、釣りではないですよね？

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私は妻との今の生活にはとても満足しています。
妻はいつも私を笑わせてくれ、話題が豊富で、頭の良い女性です。
妻は浪費家ということを除けば、とても大きな幸せを私に届けてくれます。

物件的に、このローンを組む行為についての評価はいかがなものでしょうか？

>>349
ちなみに奥様もマンション購入を希望されているのでしょうか？
教育不可というのは、ローン返済に協力して頂けそうにないという意味でしょうか。
まあもし仮にそうだとして、奥様のお小遣いを年収から差し引いて計算して
税込年収約1600万円の貴方(42歳)が6000万円の25年ローンを返済できるかというご質問に置きかえるとしたら
このままお子さんがいなければ返済は可能でしょう。
ただし老後に備えての貯金は貴方が心して蓄えていかないとならないでしょうね。

>>349
たぶん私と同業だと思いますが（私も当直明けですが）
おそらく月の手取りが100万位と思われます。
ローン返済が月24万くらいと思われます。
月３０万以外に自動車ローン、マンションの維持費、駐車場代、生活費を除けば
貯蓄の余裕すら無くなる様な気がしますが…
お子さんができればその分浪費家の奥さんの消費も増えるし、学資もためないといけないと思うので
購入したのはいいけれど当直だらけで自分が家にほとんど居ない状況になってしまう気がします。

変動なら金利をもっと優遇してもらえると思いますがどうでしょうか？

私も多分同業と思いますが、その嫁では無理ではないでしょうか。
自分３９歳、嫁と子供二人、分譲マンション住まい（ローン完済）、土地購入住み、他にローンなし。
年収は同じくらいで、借り入れは５０００万に抑えるつもりですが、それでも計算してみるとカツカツですよ。
自分も嫁も贅沢ではなく。高価な買い物や無駄使いはしません。

一年間の支出を全て書き出してみることをおすすめします。恐らく愕然としますよ。
もし嫁と別れるつもりがないならば、家計を自分で管理し、嫁は小遣い制にしないと不幸な結末になると思います。

>>349
それだけの収入が保障されているのであれば、ローン自体には問題はないと思います。

ただ、ご本人が体を壊したり、貯蓄が収入の割に少なすぎることを考えると、これをきっかけに家計の管理をご主人がしっかりやるべきだと思います。

人の幸せ、価値観はそれぞれなので、奥様が月30万遣われるのも、ご不満がないならばそれはそれで構わないと思います。
ただ今後この幸せを維持するためには、貯蓄や家計の流れをしっかりと把握し不測の事態に備えておかないと、今の幸せさえも手放す可能性があると思います。

■世帯年収
　本人　　税込1200万円
　配偶者　専業主婦
■家族構成　
　本人37歳と配偶者
　子供　なし
■物件価格
　5000万円
■住宅ローン
　・借入残債　2500万円
　・固定　フラット3％
■貯蓄　(購入後の残貯金等)
　貯金200万
■昇給見込み
　少しずつ増加するかどうか。

フラットで借りているのですが、返済の元本と金利の比率がトントンな状況下、来年から35Sが
－1％になりそうということでどうも損した気分です。少しでも損した気分を払拭したく、
金利2％程度の10年固定2,000万円と変動650万円に借り替えしようかと考えているのですが、
どんなもんでしょうか？
借換え後も毎年100万くらいずつ繰り上げ返済を予定しておりますが、10年後の固定が切れる頃にも
残債は1,000万弱は残っているようです。

↑
すみません。ちょっと間違っていました。

金利2％程度の当初10年固定2,000万円と変動550万円（借換え手数料等50万含む）に
借り替えしようかと考えているのですが、どんなもんでしょうか？

>>357
毎年100万円繰り上げできるなら全額変動でもいいような気がしますが・・？

皆さん貴重な助言を色々とありがとうございました。

私自身家計には全く関与せず妻にまかせっきりでしたので、いかに考えが甘かったか痛感いたしました。

今は病院が用意してくれた家賃15万のマンションに無料で住まわせていただいているため、あまり「家」

をローンで買うという事態に実感が湧いていなかったというのが、恥ずかしながら事実です。

結論として現状では無理だということがよく分かりました。

本当にありがとうございました。

失礼します。

年収２０００万円ぐらいの手取り額って専業主婦、子供２人として、どれぐらいでしょうか。

手取りなんていうサラリーマンの考えはない。あるのは、確定申告の恐怖だけ。

医者って一応理系で、数学も統計学をかなりやらされるはずだから、数字にはかなり強いはずなんだがな。
ローンの計算くらいすぐ出来ないのかな…

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浪費家の妻がいるのでは狭いマンションなんかでなく広い一戸建てにしないとブランド品の収納に困るんじゃないですか・・？
クローゼットや広い納戸のたくさんある注文建築を建てるべきでしょう。

>>363
うちは子供1人ですけど、大体１４００万くらいです。

旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに､奥さんは浪費家。
もし頭が良く話題も豊富な女性なら､とっくに寄付やボランティア活動をされてると思います。世界には食事も満足にとれない人々がいるのに…
経済活性化の為に浪費しているのでしょうか？それも我が国ではなく海外ブランドへお金が消えていく…とても残念です。

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>>367
＞旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに
普通の勤務医は、当直明けも仕事してるけどね。
３６時間勤務なんて普通なんだけど。

当直明けで仕事が休みは、楽なところでしょ。
それで、２０００万とは！！
当直明けでも仕事して１０００万ちょっと俺は...

奴隷医してる俺が悪いんだろうけど。

>367
頭が良く話題が豊富なのとボランティアと全く関係はないだろう。
ブランドは品質・デザインが優れているからブランドを保てるのであって、日本製品もかってのソニー等のようにブランドを生み出して高く買ってもらはないと豊かさは維持できないよ。
人に寄付を要求する以前に、まずはあなたが収入の95%を寄付して、世界の平均的収入で暮らして下さい。
他人に要求するばかりで、自分から始めない人は嫌い。

369さんが購入検討中さん本人じゃない事を祈るばかりですね。
ここの年収クラスの人達でしたら、何かしら社会貢献していて当たり前だと思ってましたが、違う価値観の方がいらっしゃるとは驚きです。
生き方は個人の自由なので、何とも言えませんが。

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考えていることは、社会貢献ではなくて節税だけです。
確定申告お早めに、脱税は控えめに

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>370
自分は聖人だと思い込んでいる偽善者。
「ここの年収クラス」って・・・年収2000万以下で住宅ローン抱えたら余裕なんかねっつうの。
あんた、「ここの年収クラス」じゃないな？

老後の資金の話が出たから、当然老後の不動産収入の話が出るだろうと期待して
読んだら、期待はずれ。
みなさん、賃貸用不動産持たずしてどうやって老後を過ごすの？
現役時代は、減価償却と建物部分の借入金を費用計上して所得税との損益通算
それと頻繁に買い替えしながら10年単位のローン減税を生かす。

たとえば、最初のマンションを10年住んで、残りのローンをアパマンローンに切り替え
賃貸。新しい物件を買って10年間ローン減税。賃貸物件の減価償却費とローン金利
で節税。大小とりまぜていくつか持てるのも与信の高い現役のうち。
65歳になったら、残ったアパマンローンを退職金の一部で清算すれば老後は安泰。
みんな他人に言わないだけでやってると思うよ。

>>373
減税終了後に事業用ローンに切り替えているのは賢明ですね。

物件利回りが借入金利を上回ることが前提ですが、収益がでていれば問題ないですね。

しかしながら、今後の賃貸マンション市場（分譲賃貸含む）はもれなく不良入居者と付き合うリスクも高く、投資対象としては
不可解な部分も多いですよ。頻繁に古い物件を手放し新しい物件を手に入れられれば、物件の老朽化やそれに伴うリスクは回避
できるかもしれませんが、投資効率は一棟買いの足元に及ばないですよ。

まぁほどほどにしといたほうがいいと思います。

ご存じだと思いますが、借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
1億円の借入があれば、3000万はキャッシュをもっておきたいところです。

＞借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
そりゃ当然。
不動産投資は、リスクに対する流動資産の備えがないと恐ろしくできません。
私はキャッシュはもちませんが株で持っていますけどね。
入居者審査の危うさは毎回感じてます。幸いいまのところ立地がいいせいか
持っている物件全部優良店子で埋まってますが。
こういうご時世ですからかつてはいきなり1年で退去とかありましたね。
結構審査は厳しく、1年未満の解約に違約金つけたりとかやってますよ。

一棟ね。同僚には親の相続資産をもとにビル買っている人もいますがかつての
ように不良債権のいい出物も少ないようですし、私にはリスクは大きいように
映りますが。

都心部のへたなタワマンより、良質な地域に建つファミリーマンションのほうが投資的に安定していると聞いたことがあります。
分譲貸しのファミリータイプのほうが優良な借主が長く住んでくれるかもしれませんよね。

狙うは、分譲ファミリーマンションの中層階南東角部屋3LDKあたりがいいかも・・・

専業主婦世帯で実際額面で1500万円になったあたりの税額が一番ひどいですよね。
サラリーマンで節税しないでいたら年収1200万の頃とさしてかわらない手取り
だったので、無理して節税はじめたというのが本音という人も多いでしょう。

インカムの安定性も大事だが出口での売却価値考えたら郊外のファミリーなど慈善事業だろう。
いずれは家賃もさらに下落するだろうし。中古買えば維持費はかさむし、退室のたびに内装改修に
金が多くかかる。・・・という見方もあるけど。

郊外ではなく、有名住宅地のファミリーでもですか？

例えば？　世田谷あたりで中古買って賃貸で運用するなら、田園都市線沿線駅近
築20年以内、６０平米２ＬＤＫなら４０００万以下かもしれないが
ファミリーでいくらの物件買っていくらで貸すの？

だいたい、みんな１０年間３００万円近く税金納めてごらんよ。
おもいきり腹たつから。

>>373
>所得税との損益通算
>賃貸物件の減価償却費とローン金利で節税
頭悪そうな奴だな。
本気だったらアホ。
まあ、脳内か釣りだよね。

間違ってないと思うけどなぁ。あのね。土地代のローン金利もゼロになるまで経費に入れられる
んだよ。やってみてからいいなよ。おいしいから。
実際に俺所得税還付毎年いっぱいもらってるけどね。

ていうか、３８３税金いくら納めてる？

もとい３８２の納税額が知りたい。

>>383
所得税還付ってことは賃貸部分は赤字ってことだね。
赤字になるってことは、経営が下手か、脱税濃厚かってことでしょ？
キャピタル狙いか相続対策でない限り破滅街道まっしぐらなんじゃないかい？
デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。
まあ、アホか脳内か釣りか相続対策かのどれかだね。

キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費

君、減価償却費って意味わかるか？？？

＞デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。

？？？デフレであるからこそキャッシュは大事なんだよ。勉強しなおせや。

というか年収１０００万以下の人はレスいらんぞ。

脳内の雄たけびはみっともないな。
実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
相続対策以外で節税大家なんて人いる？
嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
いたら手上げて！

はい。手をあげてみました。
あんた自分の知らん世界に口出すのは恥さらしにしかならんからやめろ。

だから、減価償却費ってのが、あんたの知らない「嘘経費」なんだろうよ。
税理士に友達いたら解説してもらえよ。もうほんとお前うざい。

>>391
具体的にどうぞ！口先だけなら誰でもピカソ！
>>392
何とかの一つ覚え、か。
他の単語知らないの？