Brillia(ブリリア) 大井町ラヴィアンタワー（大井町再開発タワープロジェクト）

大井町の不動産価格はりんかい線の全開通を境に変わった気がしますね。

りんかい線が開通して盛り上がっていた頃に、大井町駅東口で
分譲していた三井のマンションのパークホームズ大井仙台坂は坪２３０位でした。

旧仙台坂エリアのマンションは静かな住環境で地元でひそかに人気ですし、
京急も使えて、大井町からも徒歩で７，８分のとこでしたから、今思えばあそこも非常にお買い得でしたね。

２３０！？安い！
今なら即完ですね。

いまはもう、大井町が交通至便なことがすっかり知られちゃったからね。

同じ大井町でも、例えば仙台坂付近が格上とかエリアによって評価分かれるんでしょうか？

りんかい線の駅自体が便利ではない事は
余所の人にあまり知られてないけどね。

りんかい線って運賃高いからね。
渋谷・新宿行くにしても品川乗換えする人が多いのでは？

あとりんかい線は終電も早そうだね。

仙台坂と言えば聞こえは良いけど、あの辺りは京急の鮫洲駅の方が近いですよ。
この物件よりも更に坂下です。

ここも改札なら下神明の方が近いですよ。

渋谷・新宿いく時はりんかい線使いますよ。
ちょっとばかり料金が高いからって、けちけちJRで遠回りするのは時間の無駄ですし。
ホームが地下深いのがネックですね。
あと、終電の時間も京浜東北線にはかないませんんね。

ここから大崎まで15分強。すがすがしい季節には大崎まであるくのもあり。

タワーにこだわらなければ大井町はまだまだ物件でるからね。
買い急ぐ必要は全くないよね。
また５年前位の水準に戻るかもしれないし。

いや、出ないでしょう。
そんな大きな空き地ありましたか？

少なくとも私の情報では、これから野村筆頭に３棟は確実に出ますよ。それとは別に再開発エリア内でも住居の可能性を含んでる表現でリリースされてるしね。それなりに建つでしょう

阪急の再開発のマンション計画はなくなり、商業施設とホテルのみになりました。ネット上には未だ古い計画が残ってるようですが。

あと、ここのタワーより南側方向にある住友ビルの裏手の一本橋商店街沿いに、古い戸建やアパートが密集している地域があります。そこも再開発で住居棟ができる話がありますが、地権者と揉めているようで良い話は聞きませんのであてにならないかと。

仙台坂上の交差点旧セガ跡は敷地が狭く、建っても規模が小さい狭い部屋しかできなさそう。

野村のは外廊下で詰め込みヨーカン型の安っぽいマンションのようです。

大井町ってこれからそんなにマンション建つ
んですね！？
知りませんでした～
これからますます活性化してくと
住みやすい街にもなっていくのかな・・・・と期待！

その三棟が具体的にどこなのか、気になります。阪急跡、野村、セガ跡ならば、実質的には、野村だけになります。

旧仙台坂はトンネルを通してから本当によくなりました。
隣に小学校や公園もあります。エリアとしては鮫州寄りですが、ここのタワーよりも落ちついた静かな住環境を求める層に向いてるかもしれません。
ただ、もうマンションが建てられそうな土地がありませんね。都営跡の空地は介護施設になるそうです。
2007年のブランズ大井仙台坂が最後でしたね。テラスやアリュールに吊られたのか、7000〜8000万クラスで手がでませんでしたが。

>>314 >>317
デベがどこかにもよりますね。
野村だと確実に高いでしょうから、検討できるかどうかも危うくなります。

けど野村なら某五反田物件みたいにあっさり値引きしてくれそう。東建は良くわかりませんが値引きに関してはどうなんでしょうかね？業績からみると期待しちゃいます。

下神明駅近くのＪＴ社宅跡地もマンションになるのでは。
ＪＲの社宅もいずれはマンションでしょうが、これは10年くらい先だと思います。

デべさん坪２７０以下なら買いますよ。

坪270はしばらく絶対出ないと思います。
大手は320から400くらいだと思います。
1LDKとか低層階なら別ですがファミリー向けはかなり高額を覚悟しなけれはばならないと思います。

今思えば、五反田や大崎は、お得だったのかな。。。
今じゃ、1LDKとか高い部屋しか残っていないけど。

大崎も五反田も坪300から330で買えたんだってよ！

坪270万円だと、川向こうか、京急沿線で探した方がいいですよ。物件探す場所間違ってます。

値段はもうある程度説明会で判明していますよ。坪330以上が目安だそうです。

270で大井町で新築を見つけるのは厳しいかと。

今から思えばテラスやアリュールですら安かったということなのか…？

アリュールが安かったということはないでしょう。
2007年夏の分譲でサブプライム前夜の天井物件ですよ。
仕様等は大井町にしては、良い方だとおもいますが。

>>290や>>293にも書いてありますが、アリュールと同等以上となると、坪350から400ですよ。
あちらは、売った時期はもとより、敷地計画や仕様の良さも破格です。

このタワーがどんくらいの仕様で来るかわかりませんが、タワーだというだけでアリュールやテラスより高くなるとは思えませんしね。

部屋の位置や階にもよるのではないでしょうか。

このタワーの南側は9000万からだという書き込みが前のほうにあったけど、広さがわからないと坪単価もわかりませんね。

坪250位だった、アールブランやジェントリーハウスはお買い得だったという事か。

南向きの90平米が9000万円からで、南西角部屋が80平米で7500万円から9000万円、東南角部屋が75平米で7000万円から8500万円、南向きの両脇挟まれた60平米2LDKが6500万円、北東角部屋が70平米6500万円から7500万円まで、ただし1階から12階くらいまで。

上記のこれがMAXでこれ以上は上がらないということ。23階以上はオーダーメードに出来る部分を含んだかなり広い部屋が多い。
平均的には大崎の住友のマンションより少し高めの坪単価を設定していて、そのまま売り出すが少し下げる予定と言うことでした。
駐車場は近隣の相場の3万円、管理費は未定というお話でした。
各フロアーの高さは260cmプラスα、北側の開発は凍結状態、同規模マンションはしばらく建設されないから、希望者は多く、こうした値段になったという説明会でした。

>>332
１２階までの南向きでその値段ですかー。
ここの南側って住友のオフィスビルがもろに立ちふさがっていて、
１２階くらいまでじゃ眺望全く抜けないし、下手すると日もあたらないですよ。
なのにその値段は高いという印象ですね…。

南西角だと、ぎりぎり西側のほうがオフィスビル被らないかな。

やっぱり高いねー山手大崎より高いのは本当に驚きですね。

ダイレクトウインドゥの大崎は間取りが悪すぎるし、買い物の便も悪い。
りんかい線使えば大井町の方が交通利便性も高い。
だから大崎住友より高くしたいのだろうが・・・・。

大崎同様に長期戦覚悟でしょうね。
もっとも住友と違い、東京建物は売れなければ値引きに走るから・・・。

住友大崎がほぼ完売状態で２Ｌ選べなかったから、ここに期待してたのだが。やはり昨年くらいに大崎あたりを購入しておくべきだったかな。

>>334
12階までと言ったのは北東だけです。このタイプは12階までしか
ないらしいです。
南西角部屋は12階からで3LDKで7500万円から9000までということでした。他の3LDKは中層がなく上と下に分かれて販売されるようです。

庶民の街、大井町なのに。

>337
いや、大崎はヤメて大正解だと思うよ。

理由が無いのにヤメて正解といわれてもな。

340じゃないけど、大崎の住友タワー、住民板によると地権者の自治会と入居者がモメているらしく、ぞっとした。
勝手に共用部いじったり、エントランスにださい掲示板立てられたりして好き勝手やられているみたいです。
昔、検討していたことがあったんで買わなくてよかった。

って、ここも地権者いるんですよね。

スマッチのこの物件のスレ（http://www.smatch.jp/T2744/thread/）によれば、
アリュールの平均坪単価が334万、テラスが322万だったとの事。

そのデータ、双方とも微妙に間違ってますね。

テラスに中古が出始めてますね。

東建大井町はそのうち値引く！・・・・・・・と思う。

条件の良い部屋は、比較的的早く売れ、超高層、低層、西側、北側が売れ残り値引きすると思います。

テラスは最後に急にうれたから、1割ぐらいねびいたと思います。
もっとも、大井町から10分ですから。

アリュールもね。

どこも最後の数戸はそんなもんでしょ。

No.299 by 匿名さん 2010-07-12 22:59
アリュールも最後は値引きしていたしね。

No.300 by 匿名さん 2010-07-12 23:08
基本的にはどこもそうでしょ。
しかし、ここは割と早くから値引き、いや値下げしそうな予感。

てか、2007年以降のマンションなんて最後のほうはどこもそんなもん。
特にリーマン後は、完売近くにモデルルームにいくとたいてい値引きの話がでましたよ。
広告費や事務所経費をかけるくらいなら、損切りしようって判断だったんでしょうね。

ま、時代がちがうし、ここがそうなるかどうかはわかんないけど。

大崎より高い？
ありえないでしょ。向こうは山手線・りんかい線３分で住友だよね。

ここどんだけぼったくりなの？
イトーヨーカ堂があるからとか買い物する場所が大崎に比べてたくさんあるからってこと？

街並みも全然綺麗じゃないし、酔っ払いやらヤンキーやらが夜な夜な騒いでるし。
普通に静かに暮らす場所じゃないでしょ。

買ったらすぐ損失でるね。
間違いない。

ここ、近くの公園原付乗った不良ばっかだよね

風俗も結構あるし、治安が心配

実際に暮らすなら、街も建物も大崎よりよいよ。

でも、大井町という地名の分だけ安くなるはずなんだけど。

大崎との比較で高すぎるとの意見が多いようだが。

市場の雰囲気が2005年後半に似てきているんだよね。
新しく出てくる物件が、少し前のもっと条件の悪い立地のものより高くなっていく流れ。

「これって価格設定おかしいよな」、と思っているうちにもその傾向は繰り返されて、だんだんそれが正当化されていく。
実際、最近即日完売があちこちで出ているのを見ても、去年よりも高い価格設定のものが散見されるし。

まぁ、2006-2008前半は業界全体が調子に乗りすぎた結果、その傾向が行き過ぎて自滅したんだけどもね。

結局2002-2004年の水準まで下がり切る前に上がり始めてしまった。
やっぱり、マンコミュの多くのスレで「まだ下がる、価格崩壊」などとあおっていた去年１-3月期が底だったんだよね。

大崎の住友も最初は全く売れていなかった。
ただリーマンショックで新築マンションが激減したおかげで
買いたいタイミングなんだけどマンションがない状況で小金持ち層の受け皿になって売れた。
もちろんいいタイミングで公式値下げも行われたのも追い風になった。

ここも高く出しといて値下げしたら売れ出すのでは。
当たり前だけど結局は需要と供給のバランス次第かと。

>356

建物は大崎のがいいですね。

大崎は仕様がかなり高いですが、こちらはまだ分かりません。

街は好みの問題。わいわいがやがやが好きなら大井町でしょう。

そうですね。
というか、都心近くの元々利便性の高いところは、急速に見直しが入っている感がありますよね。
豊洲、川崎は典型的な例でしたが、大井町も仲間入りですか。
しかし、将来を先食いした価格で出されても、買う方としては面白くないですね。
値下がりリスクは少ないですが、今の時点で見れば高過ぎるし、悩ましいですね。

豊洲や川向こうには全然興味ないので状況がわかりませんが、
大井町は、2004年以降、大手の新築はずーっと価格上昇しっぱなし。
これが留まるのか、まだまだ伸びるのか、ここでも注目集めているわけですが、
今回の説明会の価格発表を見る限り、まあ2007年並みですよね。
世間が下がっているのに下がってないから、高止まりに見えますが。

なんで豊洲が出てくるのか脈絡不明。

今の価格だと高値掴み感は否めないですね。
せめて280位にしてもらわないと。
だってだって大井町ですよ！330なら都心が買えちゃう！

ここ駅は便利だけど立地は微妙だよ。現地視察は必須だ。

テラスは全然大井町じゃないけど、仕様と環境は素晴らしいね。

野村の情報をもっと知りたいところ。タワーじゃなくてもかまわない。

野村はもっと微妙。田の字型の安っぽいマンションでがっくり。

価格次第じゃない？ここより安いならいいよね

野村の物件概要はどこで分りますか？

タワー現地いったけど、案外と小さな敷地でした。

野村の概要は、近隣住民への印刷工場取り壊し説明会での資料がある位では。
３６５さんのイメージに同じ。

テラスや大崎は内装や設備は良かったけれど、ひどい間取りの物件があって、設計者の技量か良心のいずれかがかけていると感じた。

ここの内装設備は定かでは無いけれど、大きな柱抱えたり斜めの梁を露出させたへやを持った物件は無さそうだから楽しみなんですが。

タワーだから安い部屋狙います！

東中野・中野坂上エリアと比較検討中です。価格は同じ位です。大井町とは町の雰囲気が相反する地域ですが職場への距離が同じで悩みます。資産性はどちらの方が高いでしょうか？

以前中野区中央に住んでいましたので、双方土地勘があります。城南地区はこれからの街と期待できます。海に近いので、風が通り冬は暖かいです。体感的にはかなり過ごし易いです。10年以上住んでいますが、光化学スモッグ警報も記憶にありません(中野は良くありますよね)。住民、街の雰囲気、交通の利便性どれをとっても良い感じです。わが家は品川区永住の予定でおります。

ありがとうございます。そうですよね。品川の方が期待がもてますよね。中野は上がりきっている感があります。２エリア比べて治安はいかがでしたか？

374さん ちょっと微妙な回答なので…。大都会の新宿が身近かどうかで生活・教育面への影響を推し量っていただければと思います。

今までずっと品川区に住んでいて区外に出たことがありません。
大井町は昔から検討していましたが、京浜東北線の東側にはいくつか
あったのですが、どうも飲み屋さんと風俗店も多いので検討できま
せんでした。

昔あったイトーヨーカドーのJR出口はドレスを着たキャバクラの女の子
が多いし、ゼームス坂の上に風俗店もありますよね。
子供もいるので教育にも良くないです。

今回の再開発は西側ですし、そういったお店がないと記憶しています
ので前向きに検討中です。

西側にも、事務所や開発の手が伸びていない飲み屋街がありますね。

376さん、西口にそういったお店がないと思っているとしたら、それは貴方の記憶違いですよ。

そちらの筋の方事務所や高級銭湯ですね

>>373

このあたりも、たまに光化学スモッグの注意報がでていあますよ。


>>376

交通の便が良い場所は、昔からサラリーマン相手のさまざまなお店が出来ます。

>>376
ゼームス坂の上の風俗店は半年ほど前につぶれたでしょ。

光化学スモッグ注意報はでていますね！
毎日のようにでてませんか？
大井町から徒歩20分程度の圏内で
しょっちゅう注意報でてたので
体にはもちろんよくはないんでしょうけど
どのくらい体に影響あるもんなんですかね？

注意報は出ているけれど、警報は聞いたことない。

数年いましたが、確かに警報は聞いたコト
ナイですね。
警報でたときもあるんでしょうか？

大森山王とブリリア大井町ならどっちが資産価値高いですか？

自分はどうなんだ？

大森山王の三井？あれは借地権でしょう。借地権は中古市場では人気ない＝資産価値目減り

１０月に羽田空港深夜早朝国際線になり大井町は便利になります。品川駅の新幹線、リニア構想と利用価値があります。大井町ー品川ー羽田空港は３０分で行ける。

羽田空港いくときは、駅前からバスか歩いて京急使う。品川まわりはしないな。

この辺りも検討しているものです。
子供が小さいのですが、この辺りの学区はどのような感じでしょうか？

小学校は山中小で中学校だと伊藤中ですよ。
伊藤中は小学校から一貫校で人気もあります。

なんでいきなり月島？

月島とは土地の価値と言うか値段が全く違うから、大井町を検討する層とはかぶらないと思います。
いずれにしても条件のよいところは競争力が高いと思います。
中高層の東京湾が望める光景は魅力的ですよね。

豊洲、月島の安さは際だつのは何故？

都心に近くても所詮埋立地です。
土地の値段が安いからじゃないかと。
ただ、景色は良さそうだから、海が好きな人だったら、いいんじゃないですか。

大井町とは関係ないし。

元々安かったのに急に激しく値が上がった場所っていうことで名前が出てるんじゃない？

関係ないし。アピールに必死ですね。