ローヤルシティ久喜ってどうですか？

＞いつもの総会では、一番よく理解している区分所有者だけが理事会に多様な問題を指摘しています。
　しかし、理事会も含み無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者がこれの意見を妨害し、不法かつ無意味な議論に時間制限を盾に進んでいるだけです。
＞特に、長期修繕計画や東日本大震災被災については、発災当時の理事会以降誰も現実を総会や掲示板掲示等を通しできていないの現実です。
＞どうも、このマンションではマンション管理運営がプロ的にできる区分所有者がいないのか？いても無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者が潰しているのか？プロ的な管理運営ができていないのが現実です。

どうも、管理組合の管理運営がデフォルト状態である様にしか見えなくなってきました。

最終兵器である管理費等の集団納入拒否でもしないと理事会や管理会社は目を覚まさないのではと思え、賛同でき得る方々には管理費等の集団納入拒否をお勧めしたいものです。

＞またもや、おバカな理事会審議がなされている様だ。
＞給水管腐食に対し何ら抜管調査をせずに、更生施工を優先採用せんと審議がなされている様だ。

今度は、「おバカな理事会審議」を越えた「おバカな臨時総会」だ。

先ずは、特定非営利活動法人　日本管更生工業会の「管更生工法」：
http://kankousei.org/?page_id=12
をご覧頂きた。

前にも投稿させて頂いたが、管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

今回の臨時総会議案書を拝見したが、いきなりの管更生でこれら事前調査が抜け落ちている。果たして管更生で寿命延命ができるか？多いに疑問と不安を持つものだ。

更に、大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。むしろ、施工監理は第三者企業（例えば、管理会社の施工部門）にさせるか、施工業者にそれ相当の責任を課すことが妥当だと考えるものだ。（施工本体は約７千万円、施工監理は約１３０万円だ。）

因みに、このマンションではかつて各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工をしたもので、両者施工とも同様な症状でありながら、何か矛盾感を持つ。

また、面白い記事があった。
業者選定で役員４名が来たから熱意があるのだとか、抽象的かつ感覚的な判断で選定していたり、理事会を「緊急判断者」とするとなっているが、不安ある事前調査なきいきなり施工をするなどのリスクを背負っての施工そのものが問題であったり、大変に面白い記事だ。

なお、この更生施工は長期修繕計画にない施工であり、施工可否審議には長期修繕計画の見直し検証が必須であるが、これもないままで審議は最終的の長期修繕計画を反故し修善積立金に不安を残すものだ。

要は、やはりこのマンションの理事会機能がデフォルト状態であることが明白な現実であることが再確認できたものだ。

でも、このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだが、これらが嘘八百であると理事会と元施工業者傘下の管理会社の機能を引き継いだ現在の管理会社が認めたもので、更に第９期理事会が元施工業者に施工瑕疵補償の継続性確保に向けた建物診断をさせておけば、これら負担を背負うことがないもので、どうもこのマンションや管理会社には責任一貫性がないものだ。これでは、資産価値なんぞは喪失されたものだ。

臨時総会の資料を拝見したが疑問に思うことがある。施工業者選定についてのプレゼン評価に取締役を含め4名来たから熱意があるとか現場代理人予定者がさいたま市に移住経験豊富、人柄がよいとか、本当に出席した理事の方々が決めてこの様な結果になったのか、聞いた話だとA 社も4名来たそうだ。この様な安易な評価でいいものなのか。臨時総会で追及してほしいものだ。施工業者選定補助コンサルティング業務を委託した会社、内定した会社馴れ合いでは。管理会社を排除してまで他会社に委託し給水管更生工事をして管理組合としては責任をとれるのか責任重大である。今一度考えてほしいものだ。住民も同じく安易に管理組合まかせにしないで、資産価値喪失しないためにも。

＞管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

ハッキリ言わせて頂くならば、ごもっとな指摘ですね。
管更生施工した結果が給水管を弱らせるとしたら、本末転倒ものですよね。
こんな提案や見積もりをされた企業にも大いに疑問と不安をもつものです。役員４名来訪を熱意と感じる前に施工技術・理念を疑うべきですね。

＞大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。

これまた、ごもっとな指摘ですね。
同じ業者の設計・施工状況の妥当性評価を同じ業者が行うと馴れ合いが起こるものです。
理事会は、何を根拠にこの施工議案の正当性を確認されているのか？大いに疑問です。

この問題は約３年間放置されていたもので、安直な議案にも疑問を感じるものですが、放置してきた理事会の精神状態に疑問を感じるものです。

前にも指摘したしたが、最終兵器である管理費等の集団納入拒否でもしないと理事会や管理会社は目を覚まさないのではと思え、賛同でき得る方々には管理費等の集団納入拒否をお勧めしたいものです。

＞管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

これが本当であれば、研磨作業中に穴が発生した際は断水になる危険性がある。
受水槽破壊での断水の恐怖感を持った身として、また断水の恐怖感を持つ管更生は反対だ。

＞かつて各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工をした

今、まともな管更生をしても寿命は約８～１０年間しか延びず、その後は更新施工となることになる。
更新施工では約４０年間の寿命が確保され、建替措定時期（築後６０年間）を鑑みると、更新施工した場合には今回の管更生費用（約７千万円）が浮き修繕積立金財政にも優しいものだ。

管更生ではなく、管更新でお長いしたいものだ。

＞でも、このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだが、これらが嘘八百であると理事会と元施工業者傘下の管理会社の機能を引き継いだ現在の管理会社が認めたもので、更に第９期理事会が元施工業者に施工瑕疵補償の継続性確保に向けた建物診断をさせておけば、これら負担を背負うことがないもので、どうもこのマンションや管理会社には責任一貫性がないものだ。

これが本当であれば、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーにこれら責任を執って頂き、工費全額と今まで騙した慰謝料を個人負担として前区分所有者に支払って頂きたいものだ。
これは言い過ぎるとは思うが、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーには即時退去（追放）頂きたいものだ。
なんせ、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーは何も反省せず、総会では未だ無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論を止めず展開されており、甚だ迷惑な話だ。

＞このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだ

であれば、そもそも管更生施工はライニング給水管には適用されない工法であるが、何故、今回管更生とは疑問を感じるもので、やはり元施工業者（藤澤建設㈱）の施工瑕疵であることになります。

このマンションでは、元施工業者の瑕疵担保責任期限（築後１０年間）に確か建物診断をしたはずで、当然的かつ必然的、元施工業者の瑕疵担有無を確認すべき処を、当時の第９期理事会や大規模修繕委員会はこれらを見落としたことになります。
長期修繕計画の見直しもされず、直面する問題に場当たり的対処をしていたら修繕積立金枯渇⇒不法値上げの繰り返しとなるであるしょうし、当時の第９期理事会や大規模修繕委員会には相当なる責任（賠償責任）を執って頂きたいものです。

話は逸れるが、このマンションには施工瑕疵が潜在している危険性もあり、果たしてまともなマンションであるか？大いなる不安を持つもので、資産価値ではなく資産負債であると考えた方が妥当だと思うものです。（やあー怖　要売却検討）

でも、今や大震災の危険性が時々刻々増加する世の中で、金属管路は時代遅れです。
公営上水道事業では、基幹水道管を水道用高性能ＰＥ管：
http://www.eslontimes.com/system/access/file/type=4/id=1473/
に変えようとしています。耐震性や耐腐食性があり財政側面を含む水道事業再生に役立つものです。
一方、マンションでは建物給水立て管用高性能ポリエチレン管：
http://www.eslontimes.com/system/access/file/type=4/id=2105/
に変え、耐震性や耐腐食性を以て長寿命化を目指すことができるものです。

管更生施工とは一般的に築後４０年間以上の物件で施工されるもので、築後約２０年で管更生施工を行うことはもはやローヤルシティ久喜は既に資産価値喪失を宣言するもので、この期に建物給水立て管用高性能ポリエチレン管への更新を考えた方が後々のことを考え最良かつ資産価値創造になるものと考えます。

＞更に、大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。むしろ、施工監理は第三者企業（例えば、管理会社の施工部門）にさせるか、施工業者にそれ相当の責任を課すことが妥当だと考えるものだ。

またもや高金額修繕は、やはり管理会社の協力会社以外の会社になりましたね。

管理会社には、他社施工に関する議案書を作成するとは敵陣に塩を送るものですが、こんな体たらくな管理会社に管理委託をさせる必然性や必要性がないものです。

このままでは、何処の会社がマンション管理の責任を背負うのか？解らなくなりました。

マンションには、管理と修善施工がセットで担える会社が良きパートナーでありますが、このマンションにその良きパートナーがいない様です。

＞このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたもの
＞更新施工では約４０年間の寿命が確保される

このマンションは築後約２１年目の物件ですが、更新施工での寿命が約４０年間とすると矛盾性が発生します。
かつての各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工に関する調査でも相当腐食していましたが、やはり、元施工業者の施工瑕疵であったことは明白な現実で、現在の管理会社担当者は元施工業者関係者であり、もしかして管理会社からも騙されていたと考えるのが妥当と思います。

無責任な第９期理事会や大規模修繕委員会にも問題はありますが、専門家を装っていた管理会社にも相当な問題がある様で、今期理事会に大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）がいることもあり、理事会にも不信任状態であることからそろそろ真実を語ることができる方々にスイッチして頂きたいものです。

このマンションには信頼性を持って管理する者はいない様で情けなく思います。そろそろ売却しなければ、何れは大負債を抱えてしまうかもしれません。

今回の給水管更生工事は管理組合が委託した会社が管理会社の協力会社以外を内定したようだが、信用、責任がもてるのか。安易なプレゼンの評価で重大な問題を決めないでほしい。工事説明会をするより、評価した内容を詳しく納得がいくように説明してほしいものだ。住民も安易に理事会任せにしないで賛成しないでほしいものだ。誰かが声を大にして指摘してもらいたい。売却するのは簡単だ。これ以上資産価値喪失にしないためにも考えるべきだ。

＞この問題は約３年間放置されていたもので、安直な議案にも疑問を感じるものですが、放置してきた理事会の精神状態に疑問を感じるものです。

でも、記憶が正しければある期の理事会では関係専門委員会を立上げようとした筈で、噂話ではマンション管理に詳しい区分所有者一人が立候補されたとのことでした。

要は、３年間放置は理事会が恣意的かつ故意的に行われたもので、この責任は重大です。
もはや、輪番制と言っても理事会と言う組織には信頼性がないもので、そろそろ管理規約変更などで理事会そのものの存在を責任あるものにすべきです。

＞無責任な第９期理事会や大規模修繕委員会にも問題はありますが、専門家を装っていた管理会社にも相当な問題がある様で、今期理事会に大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）がいる

臨時総会では、この大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）である理事を質問攻めにし、場合によって臨時総会で賠償責任を要求するべきです。

元施工業者の瑕疵担保保証期間末期の建物診断では、給水管や構造物の施工状況の診断は必須です。これらを見落とした責任は第９期理事会や大規模修繕委員会にあり、この建物診断業者（東京建物リサーチ）選定では『理事会の想いと同じ想いを持っていた。』抽象的なもので、第９期理事長にも全区分所有者を騙した充分なる責任を執ってもらいたいものです。

でも、総会が委任状総会になり、真にマンションのことを気にされ厳しい言動をしていた区分所有者に具申を、感情論者怒号で一蹴させた他区分所有者にも責任があるものとすべきです。

もう一つ大きな疑問を持ちます。

今回、管更生施工をしても埋設部分では少なくとも約１５～１０年後には交換（管更新施工）が必要になり、その頃になれば埋設部分以外の箇所でも同様な施工となります。

現に、消防設備管（消火栓）では漏水が発生し埋設部分の交換に至ったものです。

今回の約７千万円は果たして効果的な投資であるのか？大いに疑問を感じます。
更に、長期修繕計画の無直しがなされるままで場当たり的修繕を続けることは、修繕積立金の非体系的管理であり資金枯渇等による建物維持困難になる危険性があるものです。

明日の管更生施工説明会で反意表明的質問がでるか？大いに楽しみだ。

反意表明的質問ができる者には敬意を表するものだ。

たぶん、大半の参加者は断水や注意事項にしか目を向けることができず、問題の本筋には目を向けることはできないと思うね。なんせ、狸の騙し合いがこのマンションでは恒例行事だから。

このマンションの現地案内図を貼って貰えますか。

＞明日の管更生施工説明会で反意表明的質問がでるか？大いに楽しみだ。

やはり、管更生施工説明会で反意表明的質問がでた様だ。

施工設計業者からの説明には、何も根拠のない安心感で管更生施工を選択し施工後の強度も保証でき得ないとの説明があった様だ。抜管調査ができていない状況で管更生には相当な不安が残るものである様だ。
また、施工設計業者からは約１０年後に再管更生ができることや管更新施工ではこの費用の３倍掛かるとの説明はあったが、建替想定時期までこれでは最低でも管更生は今回を含め４回となることから、管更新施工に優位性があるとも語っていた。

この問題が約３年間放置してきた管理組合にはしっぺ返し的な結果しか残らないものだと再認識したものだと思って頂きたいものだ。

更に、改めて給水管施工に販売当時説明であるライニング管使用について、施工設計業者は継手部分に金属露出がありサビがそこから発生しているものと説明があり、継手には金属露出防止ができ得る継手があったとの説明があり、やはり施工瑕疵があったことが再判明した。
やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

元区分所有者ではあるが、住んでいたマンションが資産価値崩壊するのは我慢ができない。
この基に管更新施工をすべきと提言したい。

この説明会で顕在化した根本的問題（長期修繕計画の未見直しから来る財政不保証、施工瑕疵問題等）について、理事長が如何に対象見解表明ができるか？である。

＞施工設計業者からの説明には、何も根拠のない安心感で管更生施工を選択し施工後の強度も保証でき得ないとの説明があった様だ。

こんな不安多き管更生施工なんぞ無意味です。
できれば、費用対効果がある管更新施工をして頂きたいものです。その方が断水時間も少なく済むかもしれません。

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。

大規模修繕委員会のメンバー（Ｆ氏）の物言いは大変見苦しいものでした。
第９期理事会や大規模修繕委員会がしっかりと建物診断を行い施工瑕疵を指摘していれば、この様な無様な事態になる前に無償で救済されていた筈です。ある質問者からは菓子折り付で救済されるとのことでしたが、これまた最高な対処です。
不健康な水道を飲まされていたことには、第９期理事会や大規模修繕委員会からの謝罪を求めるものです。

しかし、理事会には呆れるものです。
長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換等）の連続で、果たして将来の修繕積立金の値上げがあるのか？大いに不安を感じるものです。不安定な管理運営の管理組合を持ったマンションには資産価値の文言はもはやなく、早々の売却を考えなければならいものです。

このマンションの現地案内図（東急リバブルの不動産情報提供サービス）

http://www.mansion-library.jp/mansion-6582/?utm_source=yahoo&utm_mediu...

今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まってしまうのだろうか。先の事を考えると管更新施工がいいと思う。総会承認後即工事になるらしい。事前調査があり断水も1日だけではないみたいだ。いろいろと住民に負担をかけるものだ。今回この工事は大規模修繕でできないものなのか。緊急性がないとは思うが早急にする事もないと思う。できれば管更生工事は阻止したいものだ。その前に今期理事会に疑問がある。本当に数社でプレゼンをしあの様な安易な評価で決めたのか？納得いくよう詳しく説明して頂きたい。他業者の開示もなく記載しては都合がわるいのか、信用できない選定だ。

＞今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まってしまうのだろうか。

今回の臨時総会議案には瑕疵があります。

先ずは、元区分所有者さんも言っていましたが、抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、総会でこれら質疑応答がなされ議案瑕疵が顕在化できれば、
区分所有法第３７条（決議事項の制限）
集会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
が崩れ議決無効となるでしょう。

また、再三投稿されているように、長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換等）の連続で、長期修繕計画や修繕積立金の不安が噴出した場合には理事長（管理者）の善管注意義務違反となるでしょう。

いずれにせよ、明日の臨時総会ではこれらの顕在化に向けた質疑応答の追い込むことが肝要です。

でも、白紙委任状総会では、管更生施工と管更新施工との費用対効果性や長期修繕計画や修繕積立金の不安性に気付かない者が大勢を占めると落胆しています。

かつて元区分所有者さんが『マンションは立地より管理を買え。』と言っていましたが、管理を買うが良き他区分所有者を買えと思い始め、このマンションでは良き他区分所有者がいない様でやはり買い替え検討をすべきものかもしれません。残念。

どうも、今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まった様だ。
やはり、臨時総会出席者は少なく議案書に隠れた技術・財政的側面の諸問題が認識されずの賛成多数で決まった様だ。

抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

つまり、ことを長期的に見ることができないこのマンションは安物買いの銭失いとなり、根本的な問題には修繕積立金値上げでしか対応ができなくなり、売却思考が台頭すると思われる。

このマンションは、長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換、今回の管更生施工）の連続とは、何か＊＊が掛かっている様だ。

でも、これらは日頃の管理や管理技術が長期修繕計画の見直しに結びつかないと言う人的災害であり、ある時期を以て相当な覚悟で全体的建物診断と長期修繕計画の策定をすべきだ。

今回の臨時総会ではある区分所有者から、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断による瑕疵指摘があった様で、理事長は知らぬ存在と答弁したが、このマンションにはこれら問題を顕在化しなければ、これに類する不合理な管理運営・場当たり的修繕施工の繰り返しとなるであろう。

現時点では、このマンションには体系・統治的管理運営がないのが現実で、このままでは負担増加と言う不幸が居続け、区分所有各位には売却判断の決め時である。売却したことに再度妥当性ありと安堵している。

＞抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞今回の臨時総会ではある区分所有者から、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断による瑕疵指摘があった様で、理事長は知らぬ存在と答弁したが、このマンションにはこれら問題を顕在化しなければ、これに類する不合理な管理運営・場当たり的修繕施工の繰り返しとなるであろう。

第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断については当然のこと、中途半端な議案上程・採決させた第２１期理事会には、関係トラブルについて未来永劫の責任を追求でき追求していきたいものです。
このことを第９期理事会や大規模修繕委員会及び第２１期理事会のメンバーには認識して頂きたいものです。

＞中途半端な議案上程・採決させた第２１期理事会には、関係トラブルについて未来永劫の責任を追求でき追求していきたいものです

この臨時総会は何だったのでしょうか？

理事会（理事長）に騙されたもので、怒り心頭です。

将来に新たな管更新施工があるのであれば、採択されたにせよ中止をして頂きたいものです。

生活が楽でない者として、今後無駄な修繕で修繕積立金の値上げや多額の一時金納入だけは頂けない話です。

どなたが言っていましたが、こんな無駄な想定外な修繕を繰り返すマンションの将来性には大不安です。
売却こそが得策ではないかと思い始めました。

今年中にやる必要があるのか。大規模修繕でやれないものなのか。
緊急性がないのであれば、今後管更新施工があるのであれば今回の工事は中止をして頂きたいものです。無駄に修繕積み立て金を使い負担をかけないでほしい。臨時総会に出席されていない方々は本当に今回の給水管更生工事をしてほしいのか、安易な考えで工事をするのであれば、理事会は今一度考えるべきです。賛成多数で強行採決を(どこかの政党と同じ)しないでほしい。少数の意見も参考に考えて頂きたい。誰しも資産価値喪失を願ってはいないのだから

今回の給水管更生工事は他業者だが、中止するよう管理会社に相談はできないのか。臨時総会で決めたことは無効にはできないものなのか。

＞臨時総会で決めたことは無効にはできないものなのか。

できるとしたら、臨時総会での議案書にリスク情報が無かったことを根拠にそのリスクを顕在化した上で、再審議を求める区分所有者署名活動を展開し、
区分所有法第３４条（集会の招集）
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
を以て、今回の給水管更生工事決議を無効とさせることはできます。

また、管更生施工後のリスク発生（漏水の多発）や今後の管更新施工時に管更生施工の未意味であったことを主張し、今期理事長の責任追求をするか、今後の管更新施工の必要性を立証し改めて管更生施工の未意味性を主張するしかないのが現実です。

でも、どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確であり、これら主張や行動に目を向けるか？は非明確です。

だから、このマンションは売却検討の値する物件です。既にこのマンションは無知・無関心・無責任な区分所有者とこの現状に何ら対処ができない管理会社のせいで資産価値何ぞは喪失したものです。

＞でも、どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確であり、これら主張や行動に目を向けるか？は不明確です。

だから、理事会（理事長）には、提案責任があるのですね。

瑕疵ある議案は何も解らない区分所有者を素通りし賛成多数で採択されるので、上程前に精査でき得る仕組みが必要なのですね。

このマンションでは思い付き的修繕を繰り返していることは、上程前に精査でき得る仕組みがないものです。

何時になったら売却ができるのでしょうか？いち早くの一抜けたになりたいものです。

臨時総会に出席されたなかにはやはり疑問をもった方が数名いた。再審議署名活動を起こせば何かしら疑問をもち賛同する方もいるのではないだろうか。期待したいものだ。

＞再審議署名活動を起こせば何かしら疑問をもち賛同する方もいるのではないだろうか。期待したいものだ。

売却した身で大変恐縮していますが、是非とも、再審議署名活動を展開されてください。

この成否でこのマンションの真価が見えると思います。
臨時総会開催⇒管更生施工中止となれば救えるものですが、臨時総会開催ならずとなれば救えないものになるでしょう。

＞どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確である。

ハッキリ言わせて頂く。
このマンションにおける管理運営瑕疵（専門家と称しだらけの第９期理事会・大規模修繕委員会メンバーによる施工瑕疵見落とし、長期修繕計画の見直し無きの場当たりな修繕の繰り返し、諸問題を故意・恣意的なわん曲・隠蔽等）は全て無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者の責任だ。
何れ、修繕積立金の枯渇やこれらに伴う修繕停滞による不具合の多発・資産価値喪失及び救えない老朽化による解体の行政代執行のつけが必ず起こるであろう。その時になって歴代理事会を攻めても後の祭りだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

こんな瑕疵ある議案がまかり通るとは、しっかりと理事長に提案責任を執らすべきだが、無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者の責任だ。

無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者のせいで、管理組合は既に債務超過状態である。
無知（学習しない）故に何も根拠無き感情論者達にはしっかりと総会での公正な議決を阻害したことに猛省を求める。

このマンションをボロマンションにしたのは全区分所有者（特に、無関心・無責任・無知（学習しない）区分所有者や無知（学習しない）故に何も根拠無き感情論者達）だ。かつて区分所有してきたマンションが哀れに見えかつての区分所有者として大落胆だ。

＞更に、改めて給水管施工に販売当時説明であるライニング管使用について、施工設計業者は継手部分に金属露出がありサビがそこから発生しているものと説明があり、継手には金属露出防止ができ得る継手があったとの説明があり、やはり施工瑕疵があったことが再判明した。

このマンションには潜在的施工瑕疵があると疑った方が得策だ。
早々に総合的建物診断を施工瑕疵危険性部位を集中的に行うべきだ。
噂話として、現監理会社には施工部門がある様だが、この部門にさせついでに長期修繕計画も策定させるべきだ。
さもないと、大問題発生の連鎖とそれに伴う修繕積立金の枯渇と言う将来の危険性が内在し続ける。

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

言い忘れたが、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があった以上は、これら関係者には過去の同種修繕施工費を含め管更生施工費用の負担は当然のこと、将来の危険性に相当する損害等を負担させるべきだ。

先日の臨時総会では、大規模修繕委員会＝専門家と触れ込み設立されたが、よく聞くと、専門家集団ではなく、全区分所有者を騙した大規模修繕委員会と設立提議をした理事長にも責任があるものだ。

《第２１期臨時総会議事録》

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

この件に関する指摘があった様だが、大規模修繕委員会メンバーが含まれる第２１期理事会は期臨時総会議事録からこの指摘を削除した様だ。施工設計業者説明会でも、施工設計業者からは継手施工に問題があるとの確認はできており、他区分所有者より大規模修繕委員会メンバーを大切にし保身的隠蔽をしたものだ。

＞抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

この件についても、やはり中途半端な議事録しかない。

このマンションの理事会（もしかして全区分所有者）はどこまで腐っているのか？と思う。
しっかりと膿を出さないと、マンション管理運営全体が腐りの連鎖となり資産価値喪失となるであろう。

そろそろ、定期総会の時期だ。

管理費等管理の合法化・最適化や長期修繕計画（建物診断や監理契約を含む）等の諸問題が山積しており、ここ数年間問題視をしてきたが、何も解決ができていない。

また、長期的に無意味な給水管更生施工についての中間報告も必要である。

次回の定期総会でどこまでできるのか？高みの見物で興味津々だ。理事会の健闘を祈りたい。

このマンションでは、管理費余剰金が使途がないのにも関わらず相当積み上がっている。
そもそも、相当積み上がっている管理費余剰金は修繕積立金への編入もできないもので全区分所有者の共有財産であり、支払い割合に従い各区分所有者に返金すべきものである。

何時まで、管理費余剰金を使途がないのにも関わらず相当積み上げるのであろうか？
次回定期総会で、全区分所有者には支払い割合に従う返金を求めるべきだ。

また、このマンションでは、第４期に長期修繕計画を立て修繕積立金を値上げし管理費余剰金を充当する様に管理費等体系化をしたが、管理費余剰金は修繕積立金への編入もできないもので今はこれら編入はしておらず、前にも投稿した通り予定外の給水管修繕や受水槽交換及び連結送水管修繕等の負担が掛かっており、第４期に立てた長期修繕計画は今や破綻しているもので、これら問題を顕在化できない無能な歴代理事長や管理会社には呆れるものである。

早急に修繕積立金に再検討をすべきで、さもないと修繕積立金の激増と言う悪魔が到来するであろう。

使途がないのにも関わらず相当積み上がっている管理費余剰金や長期修繕計画が破綻し東日本大震災被災全貌も隠蔽され危険性が顕在化されていないマンションは、今や資産価値なんぞ言えるものではない。

そろそろ、売却すべき物件である。

＞このマンションでは、管理費余剰金が使途がないのにも関わらず相当積み上がっている。

そろそろ、定期総会開催時期であり先日議案書が届いた。

毎期管理費会計決算書では、確かに管理費余剰金が相当積み上がっている。

歴代理事長は、管理費等規則で管理費余剰金を翌期繰越しているとの見解を表明し続けているが、我々は各期の定常管理（管理委託や点検検査及び運転）を使途して管理費支払いをしていることから、管理費を余剰金翌期繰越する使途は与えていないことから、民法上全組合員同意を得ずに翌期繰越していることには法的問題となるであろう。

何時になったら、理事会を筆頭に管理組合全体がこの法的要求事項に気づくのであろうか？と思うのみです。

また、確かに過去に長期修繕計画を立て修繕積立金額を算出していたが、この数年間予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）があり、既にこの長期修繕計画は破綻していると考えられる。

将来、不測事態や想定外大規模修繕の必要性があった場合の急遽値上げとならなければよいとも思う。長期修繕計画の再立案を考えている様だが、蓋を開けたら修繕積立金の急遽値上げとなるであろう。心配だ。

どこまで、悪い加減での管理運営を続けるのであろうか？ああ情けない。

マンションとは、何れ多額費用が掛かる建替いや解体がくるが、当該費用準備ができていないのが常識化している様で、最終的に重荷になり売り抜ける必要性があるものだが、このマンションではこの流れは顕著なものだ。

＞この数年間予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）があり、既にこの長期修繕計画は破綻していると考えられる。

これら予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）には些か疑問を感じている。

関連説明会では、給水管が販売時に塩化ビニルライニング鋼管使用とされてきたが、実は継手管が塩化ビニルライニング鋼管になっておらず腐食したとの説明を耳にした。第４期にコーキングに施工瑕疵が発見され元施工業者も現認されたと聞いているが、この程度で現認されたならば、継手管が塩化ビニルライニング鋼管になっていない大問題施工瑕疵くらい現認されて当然である。

この大問題施工瑕疵を見逃した責任を回避すため予定外修繕を強行したとは呆れるばかりだ。このマンションは無知無能な理事役員連中のせいで修繕積立金荒しだらけだ。

何時になったら、これら大問題に組合員は気付くのであろうか？

＞長期修繕計画の再立案を考えている様だが、蓋を開けたら修繕積立金の急遽値上げとなるであろう。

このマンションでの定期総会議案に「修繕委員会」設置に関する議案があるが、委員資格が居住組合員に限定されていた。

ここまで委員資格の居住組合員限定することには疑問だ。
どこのマンションも同じであるが、執行部（理事会や各種専門委員会）の意向が不法不公正であっても白紙委任状総会でまかり通る。
非居住組合員排除が進むと、非居住組合員から居住組合員で何もかも決定されるのであれば負担や責任を免責しろと苦言されるであろう。

また、長期修繕計画は建替時期間近まで立て清掃・点検結果等を参考にしながら最新・適正性を維持向上させるべきだが、どこまでできるのか？大いに疑問だ。

定期総会での指摘について見定めたいものだ。

でも、ここまで悪い加減で管理運営される物件は珍しいもので、早々の売り抜けを思慮するかと考える。

本日、第22期定例総会

今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。
・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。
所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。

ご自分の大罪をひた隠しするためにこんな所業をし、これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。（馬鹿に付ける薬はない。死のみが薬だ。）

追伸：ローヤルシティ久喜第３号機エレベーター乗車への危険性

このエレベーターは東日本大震災でロープ捻れによる運転困難が発生し、点検業者から現状報告を受けた。業者からは特に問題ないと言われ管理者（理事長）には危機意識がなく国土交通省指導でのロープ交換すら行っていない。

しかし、建築基準法第８条では、点検業者には現状報告をすることにしか責任はなく、対処や事項防止の責任は管理者（理事長）にあるとされていることから、国土交通省指導でのロープ交換すらできていない。

老婆心ではあるが、ロープ捻れによる運転困難の原因排除ができていない事故の発生の危険性がある第３号機エレベーターへの乗車は避けて頂きたいものだ。

《第22期定例総会》

この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。

そもそも、各期の定常管理に必要な費用として集められた管理費が翌期繰越への目的・性質が変わることに対し全区分所有者の同意を執っていないことこそが大問題であるが、各期理事長はこれら手続きが欠落している不法性ある管理規約を妄信されており、管理費余剰金を支払い割合に応じた返金ができていない。

マンションは生活をする場で必要以上な負担や返金でき得る権利を放棄し生活を犠牲にするべきではないものだが、この管理組合員は法性ある管理規約を妄信され生活を犠牲にすることを選ぶことにした様だが、これは本末転倒だ。

また、更にそもそも管理費については受任者の前払い請求債権は、民法では受任事務処理費用に限定されており、余剰金が予算計上されていることが馬鹿な予算となっている。

何時になったら、この管理組合員はこの生活犠牲を伴う管理規約の不法性に気付くのであろうか？こんな物件は売り抜け物件だ。

民法２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。

＞今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。
・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。
所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。

指定された組合員を罵る前に、ご自分の所業を自白し全組合員に土下座し詫びるべきだ。なんせ、そのために約６千万円の損害を管理組合に掛けたものだ。

＞これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。

やはり、このマンション管理組合はアホだ。損害賠償請求権を放棄したものだ。

訂正

＞指定された組合員を罵る前に

指摘された組合員を罵る前に

元区分所有者さん　

ありがとうございます。右に同じです。

また、この第10期理事長は施工瑕疵保証期間終了間近に、本来ならば元施工業者に施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をさせるべき処、元施工業者から施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をしたいとの申出を断り、東京建物リサーチに全ての建物診断をさせ、あったかもしれない施工瑕疵に関する権利が放棄されたのでしょうか？と当時の理事会や大規模修繕委員会のお考えに疑問を感じる。

こんな所業に何も行動を起こさない歴代理事長も同罪である。

更に言えば、今回設置予定の「修繕委員会」は第10期「大規模修繕委員会」と同じメンバーとなる見通しだが、何も建物に関する保証制度や建設関連知見がない輩が公正正当な長期修繕計画や大規模修繕ができ得るのか？大いに疑問である。

これ以上、無駄な修繕積立金の浪費は止めて頂いたいものである。

《目からウロコ：法務省担当者指摘》

＞この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。

このことについて、
民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
の観点で法務省に相談した結果、担当者から
『そもそも、管理費で余剰金が滞留し続けていることは法理論ではありえない。受任者の理事長は委任事務（管理費使途＝定常的管理）を処理するについて費用のみを全組合員に請求できる。余剰金が出るとはこの費用の精査不足でありその時々の定常的管理で当該費用を厳格に見積もりをすれば多額の余剰金は滞留しない。費用管理に甘さがある。』
と一喝された。

ローヤルシティ久喜管理組合には費用管理に甘さがあるものだと解った。
こんな管理費用等管理にルーズでは話にならない。

先の東日本大震災被災では未だ体系的な調査もされず、内部から正式な被災状況報告はないし、外部業者選定過程でも不明確さがあり修繕結果報告すらない。

管理費用等管理がルーズであることに留まらず、建物管理もルーズである。
誠に情けない物件であると再認識させられた。

しかし、このルーズさに理事会や理事会親派は気付いていないのか、未だ解消への兆しが見えない。どの様にすればよいのでしょうか？

《ああ無情　価値落ち》

先日、当マンションの足元西側で一戸建て物件分譲”ケイアイフィット　久喜市古久喜”には驚いた。

なんと、建物面積１００平米前後で３、０００万円前後の物件が分譲されていた。当マンションは新築分譲時にこれより狭い専有面積で３、０００万円前後であって、区分所有物件の当マンションより完全土地建物単独所有のこれら物件が安いとは、これでは価値落ちになってしまったものだ。

今や、久喜市では駅前物件を除きマンションには価値がなくなったと感じた。

でも、これら物件の土地を当管理組合が購入していれば、将来の建て替えでは新区分所有者の獲得が可能であったが、これも虚しいものになってしまった。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

第23期管理費会計予算書を久々精査させて頂いた。

この精査であり得ない会計予算であったことが判明したので、ローヤルシティ久喜の区分所有者各位にご注意を促したい。

１．管理費の過剰請求

このマンションでは管理費会計の現状を解っていないかつての理事会は管理費を固定化する規約類を制定させ、その以後何も疑問を持たず固定費的に管理費収納が行われた。

で、第23期管理費会計予算に戻るが、先ずは組合費で対応すべき組合運営費及び修繕積立金で対応すべき小規模修繕費が不当に計上されていて、これらを最適な会計に計上変えをした場合の総支出は約33,612,000円となり、これに対し管理費収入は約37,100,000円となっている。

つまり、約 3,488,000円の過剰請求となる。更に、このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入としてあり、合計すると約16,888,000円が過剰収入となる。この過剰収入には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。

２．管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金）

第22期管理費会計からの繰越金は約102,700,000円で第23期管理費収入約37,100,000円の約 2.8倍となっている。これまたこの繰越金には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。

従って、この管理組合員は約３年間管理費を収めなくてもよいことになる。

追伸：修繕積立金の不法支出

この管理組位では、元施工業者のコーキンギ施工瑕疵が発覚し役務で債務履行をすると元施工業者との合意がなされたが、何も手続きもなく他者に大規模修繕をさせたことで不法にも役務債権が処分され、通常では瑕疵担保保証期限にアフター点検を元施工業者にやらせ施工瑕疵の顕在化をすべき処を他者に建物診断を中途半端させた結果、後から明らかに施工瑕疵である給水管のサビ多発と言う悲劇が到来し約70,000,000円が支出された。

これらは明らかに当時の理事会が起こした管理運営瑕疵であるが、このことは隠蔽されている。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

前投稿で指摘した第23期管理費会計予算書の諸問題（管理費の過剰請求　管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金） ）について改善を求めたが、理事会から猛攻逆襲を受けたしだいである。

言い訳として管理規約事項を持ち出し、規約にいくら不合理性や不当性があっても全て規約事項が最優先となるとのことでこれらに従えとのこと。

区分所有者には、利用料を利益として持分割合に従い利益を収取できる権利及び意味不明な高額負担を拒否できる権利があるが、これら権利は理事会の各個人にありながら何も考慮しない様だ。

また、今までの建物管理での不当な施工瑕疵役務債権の処分や10年目のアフター点検をしなかったことによる給水管サビ多発（一般的寿命30～40年間に対し実寿命15年間）と言う管理瑕疵及び住民負担の防災倉庫設置の不当肩代わり等の修繕積立金浪費についても何ら反省が見えなかった。
むしろ、開き直ったと言う感を持った。

これでは実に各区分所有者はかわいそうだが、これら悪し実態に気付かないとはアホだ。

そろそろ、第二管理組合でも設立し各区分所有者の権利の確保と過去の管理瑕疵責任の追及による管理費等の最適化を図るしかないのかもしれない。後は、区分所有者各位の判断ではあるが、もはや売却処分相当の物件に成り下がったことは現実だ。

でも、管理会社（管理業務主任者）がいるのに、こんな悪し実態を長き放置されていることには不信感と不信任感を持ち、そろそろ交代の時期なのかもしれない。商売欲しさに身を売るとは情けない。

先日問題提起した管理費の過剰請求について、更に考察をしてみた。

＞管理費収入は約37,100,000円に対し管理費歳出約33,612,000円。
　つまり、約 3,488,000円の過剰請求。

⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約12,027円／名となる。

＞このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入。
　再計算の結果、約14,257,000円

⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約49,162円

上記合計一区分所有者あたり約61,189円／名が管理費決算後に返還請求ができることになる。

しかしながら、このローヤルシティ久喜管理組合の粗全区分所有者は管理規約を盲信しこれら返還請求ができていない。

約 5,100円／月家計費が増えたら家族でプチ贅沢ができるものだが、何も疑問を持てないとは呆れるばかりだ。

もし、ローヤルシティ久喜管理組合の区分所有者さんがこれを見られたならば、次回定期総会で管理規約の不合理性を追求頂きたいものだ。

《破綻した修繕積立金会計》

当マンションでは、第４期に約2,000,000円の管理費余剰金をあてに長期修繕計画を立て総会採択となった。

しかしながら、その後管理費余剰金を修繕積立金への編入が管理規約に抵触すると気付きその編入は停止され、あてにしていた約2,000,000円の管理費余剰金が入らなくなり、外形的に修繕積立金と長期修繕計画は実質上はたんしたことにになった。

これら悪し実態は管理会社のバランスシート的資産管理能力がないことで、未だ大半の区分所有者は気付いていない。

更に、修繕積立金の会計設計（金額設定）の根拠が第４期の長期修繕計画であるが、この通りに各種修繕施工が行われず、着実な管理運営ができていれば回避できた修繕や思い付き的な修繕・施設設置で予定外支出もあり、修繕積立金会計は非体系的な管理に陥ったもので、名実ともに破綻させられたものだ。

この様な危険性がありながら、またもや思い付き的な修繕が行われそうになっているが、どこまですねを噛じれば気が落ち着くのであろう。

いずれ、突如の修繕積立金の激増値上げ又は修繕積立金の破綻報告がくるものであり、これを見られた区分所有者には理事会の動向に注意をして頂きたいものである。

要は、修繕積立金が実質上破綻しているこの物件は売り逃げ物件で資産価値何ぞは既に喪失されたものだ。

《区分所有者各位：第23期臨時総会》

率直に言って、臨時総会で目を疑う事件が起きた。

第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）で、ある区分所有者がこの議案に対し修繕積立金会計へのマイナスインパクト（将来への不安）当について質問をされていたが、理事長がこの質問を途中で遮り答弁拒否をされた。

つまり、修繕積立金会計の現状を開示・精査や各種メリットを何ら思慮せずに、思い付き的な議案であり、先の2011年03月11日発災時から長期間放置されていた損傷を今更修繕するもので、修繕積立金会計の安全性が保証されていないものであったことになる。

聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。
だが、この臨時総会では管理会社である保険代理店からの無責任保険料削減提案を受け自然災害未担保の保険に更新したが、自然災害を何ら加味していない修繕積立金会計だからこそ、保険の充実化を図るべきを放棄されたものになった様だ。

このマンションは、管理費で無意味な埋蔵金を溜め込む一方で修繕積立金会計の破綻をさせる危険性を抱え込むとは呆れるばかりだ。

更に言えば、これら現実に気付かず理事長上程議案をめくら採択させている区分所有者諸君の認識には呆れを越えた情けなさを感じる。

このマンションは自滅するであろう。

《区分所有者各位：第23期臨時総会》

どうも、理事長・専門委員会委員はあるコンサルタント業者と癒着されている様だ。

先に修繕施工された給水管更生施工と第23期臨時総会第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）の修繕施工では、共に同じコンサルタント業者が随時契約的に施工監理等を担当するそうだ。

このコンサルタント業者は積算専門業者とのことだが、施工監理は重荷となると考えられるが、専門委員会委員が積算専門家でありこの知り合いであったので、エントリーされた様だ。

経常的補修や修繕施工で随時契約を横行されているだが、これでは各区分所有者の貴重な管理費等の無駄遣いとなるであろう。

でも、不思議だ。管理会社は建設業許可事業者であり施工監理くらいはでき得るが、他社に施工監理業務を奪われては現在の管理会社に業務委託継続の必然性はなくなる。そろそろ管理会社変更時期ではあるが、理事会側は現在の管理会社を飼い殺し的に何も費用削減交渉すらせず継続されている。
最低でも、管理業務委託料の値下げくらいはして頂きたいものだ。

最も不思議なのは、経常的補修や修繕施工での随時契約横行や必然性のない現在の管理会社の管理業務委託料の値下げ交渉をせずの飼い殺し的契約継続で、管理費等の非効果性に気付かない他の区分所有者の無知的な盲信されていることだ。

《区分所有者各位：第23期臨時総会と第23期定期総会との矛盾》

＞聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。
で、第23期臨時総会では地震保険を外して火災保険を更新させた。

しかしながら、第23期定期総会冒頭議案書では「再鑑定させた結果、一部損と認定され保険金が支払われることになりました。」とのことで、結果的に矛盾性を生んだことになっている。

それも、保険金支払請求での理事長の請求手法に瑕疵があったもので、今後地震震災保証を受けることができない様なリスクを背負わせたものだ。

また、この震災損害で保険金が出ることを受けたのであれば、定期総会で再審議をし震災リスクへの担保是非を問うべきだが、定期総会での再審議もない。
今期理事長は、余りにも無責任であるが、馬鹿がバカを騙し総会で各区分所有者はこの問題点に気付くであろうか？たぶん気付かないであろう。

でも、この理事長の無責任でこのマンションは地震多発期に入った日本の最中で震災損害への対応力を喪失させ、資産価値を低下させたのは現実である。

《区分所有者各位：中途半端な共用照明のＬＥＤ化工事》

第23期定期総会で「共用照明のＬＥＤ化工事」議案が上程されているが、余りにも姑息かつ中途半端な施工だ。

施工対象の大半を占める通路灯のＬＥＤ化工事では、既存の照明器具の安定器をバイパスさせ電源内蔵のＬＥＤ管に交換する様だが、この器具は約13年間使用されたもので外観的には見苦しく、ＬＥＤ管寿命を思慮するに交換時期まで使用に耐える得るとは思えない。

つまり、老朽化器具が今後最低でも約８年間通路天井に存在することになり、見素晴らしい通路が続くことになり資産価値低下は避けられない。

一般的に、ＬＥＤ化工事では器具を丸交換されるのが通常であるが、管球交換とし姑息な余剰金が積み上がっている管理費から支出をさせようと姑息な会計操作をせんとしているものだ。

でも、このマンションは思い付き的な修繕施工がバラバラに施工されており、施工の分散化での費用対非効率な管理運営がなされ何れは修繕積立金会計を枯渇させる危険性があるものだ。

こんなバラバラ修繕施工をする前に長期修繕計画の再体系化をすべきであるが、これも後回しでは効果的かつ有効的な管理運営はできる筈はない。

こんな悪し現実に各区分所有者は気付くのであろうか？
しかしながら、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙すもので、気付かないと考えるのが妥当だ。ああ無情！！
管理費会計の「経常的補修」とは壊れた部分のみをつくろうことで、今回の施工対象照明器具は壊れておらず、全うな会計操作であるならば修繕積立金から支払とすべきである。

《区分所有者各位：違法な管理費会計から修繕積立金会計への編入》

第23期定期総会での来期予算書では、管理費会計から50,000,000円を修繕積立金会計へ編入するとのことである。

しかしながら、両会計には独立性・区分管理性が要求されており、こんな編入は規約又は民法に抵触するものだ。
このマンションではある区分所有者から、両会計には独立性・区分管理性が要求されておりこんな編入は規約又は民法に抵触するものだとの指摘を受け、こんな編入を数期止めたいたが、管理費余剰金を不法に処理さんとしたものだ。

でも、この議案書は管理業務主任者である管理会社社員も関与されているが、
かつてのマンション管理士試験で
●理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会普通決議で行うことができる
ものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。
１　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。⇒Ｘ　できない。
となっており、この管理会社社員の力量にも疑問と不安を感じた。

どうもこのマンションの各区分所有者は古典的かつ固定観念的な思考による管理者理事長と各区分所有者との管理費等に関する金銭上の直接関係性がないと誤解され、本来ならば管理費余剰金と利用料と言う共用部からの生じる利益の分配・収取権利を不法的（善意的？）に放棄させられている。

果たして、このマンションの各区分所有者はこの現実に気付くであろうか？
答えは「無理」だ。なんせ、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙す劇場だ。

追記的な指摘として、このマンションでは組合運営費を捻出させる組合費会計がありながら、管理費から組合運営費を捻出され続けられている。
一般的に、管理者理事長は各区分所有者に規約厳守を求めるものだが、このマンションでは管理者理事長が規約違反を率先して行ったいるのでは情けない。

《区分所有者各位：第23期定期総会：防災委員会の業務内容の不法性為》

このマンションの管理者理事長の無知には呆れる。

マンション所有者の防災責任は、消防法第８条の建物管理者（防火権原者）責任と消防法施行規則第４上の防火管理者責任しかなく、消防計画における建物点検と自衛消防組織関連業務等になる。

しかしながら、国は、度重なる自然災害に対抗すべく災害対策基本法を施工し、
同法第７条（住民等の責務）を居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自然災害対策の自主的な責務を与え、これに伴い居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自主防災組織の構築を要求し、消防法との関連性を欠く政策を執った。

そのことから、マンションにおいて区分所有者の団体と居住者の団体が交差的に併存することになり、都道府県レベル行政諸君も迷走し防災活動に困惑を与える結果となった。

国策の悪影響があっても知見をしっかり持った管理者理事長であれば、区分所有者の団体がすべき事項は人的発災火災のみで済む話だと考え、第23期定期総会：防災委員会の業務内容に「自主防災組織の見直し」の表現はあり得ないものだ。

でも、この委員会には防火管理者資格者の参画を必須化されておらず、消防法との矛盾性があることになる。果たして有識者不在の運営で最適な体制再構築等ができるか大いに疑問と不安だ。

過去に書き込んだかもしれないが、自主防災組織活動向けに防災倉庫を、法的には居住者の団体が負担すべき処を区分所有者の団体から拠出させた。

どうも、歴代管理者理事長及び各区分所有者らはマンションの防災活動に関する知見がない様で、管理費等の無駄遣いに気付いていない様だ。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

前書き込みの通り第23期定期総会議案には不法性と非合理性が多分にあり、仮に全議案採択決議が行われても錯誤の結果による無効化ができ得るものである。

この点に注意され、詐欺の共犯にならない様お勧めする。

そろそろ、馬鹿がバカを騙す総会から脱却されたいものだ。

居住組合員Ａへ

このローヤルシティ久喜は、不毛地帯で不法行為の坩堝の様ですね。

購入することを諦めると言うか、購入に値しない物件です。

でも、こんな不毛地帯で不法行為の坩堝のローヤルシティ久喜の区分所有者は、古典的な固定観念から自らの不利益に気付かないとは、実にかわいそうだ。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

どうも、理事長はこんな不法性や非合理性がある第23期定期総会議案書のままで定期総会を強行する様である。

これで、当マンションは無法地帯となり規律性を総喪失した。

この思いを共有でき得る区分所有者には、管理費等の納入拒否で対抗されることお勧めする。

でも、この理事長は過去に不法行為を散々されてきたが、法令や規約を順守すべき者ではあるが、既にその任にあらずで定期総会議長に不適格者である。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

第23期定例総会は、議案が理事長や管理会社が法令・規約違反であることを知りながら開催される前代未聞の総会になった。

理事長や管理会社の行為は、法令・規約順守違反行為であり立場そのものに根拠を総喪失したものだ。

これで、このマンションは終わりだ。

区分所有者各位

先日の定期総会でこの掲示板が取り上げられ、否定的な感情が広まったとの情報が耳に入った。

この掲示板は言われるがままではなく、反論や事実誤認の訂正要求もできる。

是非とも、『管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。』の目的に沿って対話をして
頂きたいものです。

一応、事実を書き込みましたが、これが真実であれば大問題ですね。

《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策

対抗策手順は以下通りである。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に
　管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定
　違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の　準備があることを毎月報告する共
　に問題解消に向けた話し合い要求をする。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定
　された口座に振り込む。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い
への応需責任不履行と責任が問われることになる。
更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。
この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料
は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

《提案》総会出席時の管理規約の持参

「標準管理規約」には民法、区分所有法等との整合性が欠けている。

「標準管理規約」を過信しこのマンションの管理規約は作られている。

しかし、この管理規約と定期総会議案書との事前に法的照合をし、総会出席時の管理規約の持参をお勧めします。

そうすれば、議案書と管理規約との差異が見つかり指摘もできるし、理事長もそれなりの準備がされることであろう。

《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策

対抗策手順は以下通りです。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が
　来た度に管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し支払いの応じる準備
　があること報告し、法令違反の解消に向けた話し合いを要求する。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等全金額を
　指定された口座に振り込み、理事会及び管理会社に振込事実を知らせる。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長は法令違反の解消に向けた話し合いに乗るのが、管理者としての善管注意義務で
当然話し合いとなる。これが常道でありこのことは理事長は心得るべきです。

しかし、この要求を拒否し続けいきなりの提訴となれば、法令違反の解消や話し合い拒否と言う等の
善管注意義務不履行や無作為等の不法行為となる。まして先方が話し合い要求をしていることを隠蔽
拡散すれば、先方の名誉毀損となり更に罪を背負うことになる。
事実を表にし改善を求める行為は名誉毀損ではなく、事実とことなることを表にすることは名誉毀損
になると考えられる。

ここでは、理事長や管理会社は、法令違反の解消に向けた話し合い要求に応需するか、いきなり民事
訴訟を執って善管注意義務不履行や無作為等の不法行為の責任を背負うか、の選択となる。

更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で法令違反の解消に向けた反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費
となる。この出費は理事長の法令違反の解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問わ
れるものとなる。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士の
相談料は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

また、これに類似事案があれば確認され、理事長や管理会社の不法行為の責任を追求され、この機会
を好機とし法令違反を解消をされることをお勧めします。

《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？

標準管理規約
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの
　管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
となっている。両条文では駐車場等使用料利益と管理費余剰金は管理組合のものとなっています。
これって正しいものなのか？民法所管の法務省は、それらは各区分所有者の共有財産であると言って
います。

その根拠は、
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
第56条（残余財産の帰属）
●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と
　同一の割合で各区分所有者に帰属する。
となっていることから、

①管理費等は、負担の段階で持分が明確になっており、仮に法人格を持った管理組合の残余財産にも
　持分が明確になっていることから、管理費等には持分が明確にされている。また、各区分所有者の
　生活権を考慮すると精算可能な限りこまねに精算するべきで、特に会計決算後に余剰金を持分割合
　に従った返金までは制限しておらず返金すべきである。
②駐車場等使用料を利益として考えると、当然ながら、各区分所有者の持分割合に従った共有財産で
　特に収取時期を制限しておらず利益計上直後に精算（分配）ができるものである。

つまり、駐車場等使用料利益と管理費余剰金は、各区分所有者の持分割合に従った共有財産となり、
各区分所有者のものとなる。

標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）は法的には無理な話となります。
でも、これらを履行する手はないものではなく、共有物の変更の法的手続き
民法第 251条（共有物の変更）
●各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
で、全区分所有者の合意を取ることになりますが、一人でも同意が取れない場合は持分割合に従った
分配となります。

標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）を何も疑問を持たず管理規約に採用さ
れるケースがありますが、管理規約と管理運営実態（総会議案書）とを確認されることをお勧めしま
す。

続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？

＞その根拠は、
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
第56条（残余財産の帰属）
●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と
　同一の割合で各区分所有者に帰属する。
となっていることから、

ここでの「規約に別段の定めがない限りその持分に応じ」や「規約に別段の定めがある場合」は
同法14条（共用部分の持分の割合）
●各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
以外の割合を規約で定めるもので、規約で各区分所有者の利益収取や解散後の残余財産帰属の権利を
否定しているものではありません。

ついでに、「管理組合」の法的地位について上記関連補足をします。
区分所有法第 3条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この
　法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は「管理組合」を指していません。
同法での「管理組合」は、同法第６節　管理組合法人のみで、特定の区分所有物件に区分所有権購入
者が（区分）所有登記を以て互いに区分所有であることが確認・認知できる程度の「共有団体」程度
です。

つまり、標準管理規約での「管理組合」には権利義務がないもので、当然ながら金銭管理・所有権は
ないもので、あるとしたら「管理者」＝理事長くらいです。

従って、各区分所有者と管理者＝理事長との間での金銭関係は直接性があるとなり、
民法第 649条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし
　なければならない。
民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければ
　ならない。
が適用され、管理費等の徴収には根拠による最低限（管理費等の総歳出額）しかできず、この余剰金
は各区分所有者に持分割合又は規約割合で返金精算されることになります。

《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画

よく、長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンションがありますが、本当
に長期修繕計画を立案するための建物診断は必要なのでしょうか？

建築基準法第12条（報告、検査等）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検
●建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該政令で定
　めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者はこれらの建築物の敷地
　、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは
　二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果
　を特定行政庁に報告しなければならない。
をすることで、長期修繕計画が立案ができることになり、態々、長期修繕計画を立案するための建物
診断は必要ではないことになります。

これができないのは、管理会社や管理者≒理事会の力量や思い込みに問題があることになります。

どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを
更新させればよいことになります。

なお、建築業免許を持っている管理会社であれば、暫定的な長期修繕計画を立てさせ特者建築物定期
点検の結果傾向等でそれを更新させれば良い話で、一層のこと「管理委託契約」を「監理委託契約」
に格上げし、建物一切の管理・監理責任を押し付ける手もあります。

もし、長期修繕計画以外での修繕施工以外の想定外修繕施工の責任をその企業に取らせればよいこと
になります。

また、この長期修繕計画は建替時期をある程度念頭に置く必要性があります。
それは、どの程度の修繕施工をすれば良いかを決定し易く、余計な修繕施工を抑制できるものです。
一般的に、建替時期は築約60年後であり、長期修繕計画は第55期程度でよいことになります。

因みに、
建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検
●特定行政庁は、建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備について、損傷、腐食
　その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となる
　おそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対
　して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止
　、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができ、その勧告を受け
　た者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかつた場合において、特に必要があると認
　めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けてその勧告に係る措置をとることを命ずること
　ができる。
ことから、だらだらとしていたら特定行政庁から解体命令が出て、それを放置していたら行政代執行
となり解体費用が大債務となるでしょう。

少子高齢化もあり財政難である特定行政庁は、この解体費用を肩代わりはして頂けないので、こられ
の準備が必須となりでしょう。
解体費用は、 200～ 400万円／一区分所有者程度であるが、少子高齢化での人件費高騰やリサイクル
法の強化等年々高騰するもので、おいそれと出せないものです。
要は、解体費用を準備されることが肝要であることになるでしょう。

訂正

建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検
↓
建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨

《参考情報》管理費等や使用料の決定方法

よく、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めているマンションがあると耳にします。
これに問題があるか？再検証してみました。

参考）「標準管理規約」第48条（議決事項）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　一収支決算及び事業報告
　二収支予算及び事業計画
　三管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
　五長期修繕計画の作成又は変更
となっていることは、多少の前後はあるものの収支決算や収支予算及び長期修繕計画等を以て可変的
に決定されるとされています。

つまり、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めている必要性はなく、むしろ、固定額的に定め
ていることで管理費等の総歳出額以上の徴収となり余剰金の増加となり、マンションの主目的の生活
が犠牲される危険性があります。

居住組合員Ａさんへ

多数法律論ありがとうございます。

このマンションではここまでできていない様です。

理事会が対応できるかが不安ですが、是非とも、この法律論に従った管理が
できればよいと思います。

後は理事会しだいですね。

居住組合員Ａさんへ　

「《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策」は
参考となりました。

この手は、理事会には相当痛手を受けるもので、今後試してみたいです。

ありがとうございます。

居住組合員Ａ殿　

「《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。

このマンションでも、「長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンション」で
つまり無駄遣いをしたことになりますね。

しかし、管理会社の「特者建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。

＞どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを
更新させればよいことになります。

これは、参考になります。
しかし、長期修繕計画の存在が不明確で総会でも何も公開・審議されていません。
理事会には、なんでもよいので、早期に基準となる長期修繕計画を立てて頂きたいと思います。

《お詫び・暴露》

先ずは、前日の定期総会では、ある組合員さんに不当・不法な責任追求し更に警察を介入させ、総会を
台無しにしたことお詫び申し上げます。

ここに真実を暴露し、お許しを賜りたくお願いします。

議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに向けた環境の
整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合いの要求があり、これらに理事長が対処
できず話し合い拒否を続けていました。
本来ならば、話し合い応需での滞納者への対処すべきとは思っていましたが、対処ができない理事長や
管理会社は
居住組合員Ａさん：《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策
通りの展開となった形となり、滞納者の全額納入で裁判不成立での弁護士相談料だけが残る形になりま
した。
今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ
促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない
ことを説明しなかったこと、後悔しております。

また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵
有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は
責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。
でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発
が避けられたと後悔しております。

なお、ある組合員さんからは事前に議案の問題点訂正を求められており、管理会社担当者も同じ意見も
ありながら総会強行となり、この組合員さんを単純に排除したかったのは理事長の率直な思いであった
と思いました。

改めて、総会を騒がしたことお詫び致します。

＞今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ
　促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない
　ことを説明しなかったこと、後悔しております。

なんだ、理事長発言と現実は違っていたんだ。
出席者我々は理事長に騙されたのか？ガッカリだね。
じゃー、この滞納者さんは名誉毀損されたことになったんだね。かわいそう過ぎるね。

＞また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵
　有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は
　責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。

10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発に向けて
行った修善の費用は元施工業者に請求できたのですね。

記憶が正しければ、確か第10期／第23期理事長は同じ方でしたよね。また、これまた記憶が正しければ、
確か第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーでしたよね。
なんだ、これでは第10期／第23期理事長や第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーに我々
は騙され、余計な費用を支出されたのか？これまたガッカリだね。

ここまでしなければならないと解らない我々も些か問題なのかと思うね。
これでは、定期総会は馬○が○鹿を騙し合うものになっているのか？これまたガッカリだね。

でも、ふと思った。

確か、第９期に何も予算や承認を採らず管理費会計から支出させた通路灯照明器具交換では行われ、当時
の理事長は急ぎ臨時総会を開催され事後処理をされていたが、何か今期総会では同じことになったよね。
これって間違いだらけの総会なのか？これまたガッカリだね。

更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、
《参考情報》管理費等や使用料の決定方法
から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。

先ずは、定期総会で居住組合員Ａさんを悪者にしてしまいましたが、実は悪者は第10期／第23期理事会と
その前後の大規模修繕委員会メンバーでした。
ここに一組合員として陳謝致します。ごめんなさい。

当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。
つまり、その者が私たちを騙し余計な出費をさせていることになり、その者こそ責任追求をすべき相手だ
と考えます。各組合員にはそろそろ損害賠償請求をしたらどうかと思います。

でも、居住組合員Ａさんの多数法律論によれば、今回総会では疑問を感じることができました。

確かに、管理費を修繕積立金に編入させること私たち全員の同意が必要である様で、予算書承認ではでき
ないと解りましたが、この議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？

管理規約では、組合運営費は組合費から支出するとのことが書かれたおり、管理費にはこの項目がなく、
これまたこの議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？

更に、共有部照明工事でも長期修繕計画が不明確でありながら易々と決めること、長期修繕計画が不明確
でありながら修繕積立金が何も根拠なく徴収されていることには、不安と疑問を感じました。

で、長期修繕計画を立てるとし特別な建物診断がなされ先日説明会も開かれ大規模修繕施行は2020年以降
とするとのことでしたが、今期に特殊建築物定期点検を行うとの予算書ではこの特別な建物診断は不要で
あったと考えられ何も根拠のない修繕積立金を無駄遣いされたと悔しさが増すもので、この程度しか特殊
建築物定期点検ができず歴代理事会と共に私たちを騙した管理会社は換え時かもしれません。

やはり、私たち組合員は日々勉強をしないと無駄遣いや受けることができるものを知らずに放棄されると
後悔だけが残ります。

最後に、このことを気づかせてくれた居住組合員Ａさんには感謝するものです。ありがとうございます。

つまり、第10期／第23期理事会は我々を騙していたこと。
何も説明ないまま、裏で正当な権利が放棄されていたこと、怒り心頭だ。
これらについて、第10期／第23期理事会は我々に正直に釈明すべきだ。

また、第23期理事長は突如議長席を立ちある組合員に詰め寄ったことは驚いたね。
その詰め寄れた組合員が警察を呼んだならば解るが、実は第23期理事会が呼んだ様だが意味が解らない。
これでは、第23期理事長は＊＊＊でこんな輩に理事長を任したこと後悔だらけだ。
記憶が正しければ、この第23期理事長は臨時総会である組合員からの質問に対しこれを排除せんと質問を
させぎり強制着席をさせ、これに飽き足らず退室させた。
これでは、我がマンションは暴力団になってしまったのか？心配だ。

でも、議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。
いや、無効と考えるよね。第23期理事会以外で再度定期総会をやり直して頂きたい。

＞当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。

第９期理事長は第１期理事であったはずで、共用部の元施工業者からの引渡し説明では10年目の施工瑕疵
有無確認に向けた点検を無償で行い、最終確認とする説明を聞いていたはずです。

なんで、第10期前後の大規模修繕委員会委員長でありながら、これを断ったのか不思議です。

確か、第９期理事長の時東京建物リサーチ㈱に建物診断をさせると議決を執っており、何か裏で起こって
いたのかもしれません。その頃から管理会社の態度が変わったのも事実です。

どうも、この方が裏で画策されて我々の管理費を無駄遣いされている様で、今回この掲示板に加害者的に
登場された方々を糾弾すべきです。

第24期理事会にはこの糾弾に向けた取り組みをお願いしたいものです。

でも、第９期理事長の時、何も説明がないままいきなり通路灯照明器具の全数交換をするなど不思議な方
だと疑問を感じていました。やはりなのかもしれませんね。

＞過去の施工瑕疵における元施工業者の手直し・・・何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘

当時この施工瑕疵における元施工業者の手直しを元施工業者に確約させた理事は第４期理事だ。

また、この理事は第10期前後の大規模修繕委員会委員であり、この手直しを断ったとは理解できない。
何か裏で起こっていたと考えると納得はできる。

先日の給水管更新・更生工事では、臨時総会である特定の施工会社に他社と違った扱いをし、他社見積書
を見せ再度値引きをさせる機会を与えたと本音が漏れた。

この施工業者は第10期大規模修繕でも採用されて会社で、元施工業者の手直しをさせるこの会社に大規模
修繕施工が回らないと危惧し、何も私たちに説明なくこの手直しを断ったとすれば納得はできる。

人伝えで耳にしたことですが、第10期大規模修繕の業者選定では元施工業者はこの手直しがあり施工業者
とすべきだと強力に主張した様で、この主張に対し管理会社にはこれ以上主張を続けると監理委託契約を
解除すると、第10期理事長と大規模修繕委員会委員長が恫喝したとの話を耳にした。

折角、施工瑕疵を発見し手直しを元施工業者に確約させた理事はさぞ悔しかったのではないかと思う。

そろそろ、思い当たる方々は率先して事実を公にして頂きたいです。

＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。

そうなりますね。

今、管理会社とこれらメンバーが推す施工業者と施工監理業者が存在しているでは、管理費等が効果的に
活用できているか？大いに疑問。

理事会には、このところ整理して欲しいね。

でも、この輩のために無駄な金が出ている。責任を追及され無駄金を回収して欲しいね。

ここで登場された「ある組合員」さんの登場に期待したいね。そちらの方が信用できるね。残念。

ここまで、混乱や不正が長く続いているマンションはめづらしい。

今や、中古マンション購入検討者は立地より管理の正当性を買うものだ。

つまり、このマンションはパス。

でも、しっかりとした区分所有者さんが少数いる様だが、いつこの区分所有者さんの価値に気付くのか？
また、この区分所有者さんは各区分所有者の生活・正当な権利の確保を要求しており、これに抵抗されて
いる意味がわからない。

《参考情報》管理規約と使用細則の差

標準管理規約
第18条（使用細則）
●対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。
コメント
●使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有
　部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や
　対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものはその基本的な事項は規約
　で定めるべき事項である。
第48条（議決事項）：抜粋
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
第47条（総会の会議及び議事）：抜粋
●総会の会議は前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　 議決権総数の４分の３以上で決する。
一規約の制定、変更又は廃止
となっています。

第18条のコメントを見ると、大半が専有部分の使用に関するもので、規約で定めるべき事項であると
しながら、第48条と第47条を見ると恰も普通決議で使用細則の制定、変更又は廃止ができる様に見え
ます。果たして、これは正しいのでしょうか？

この第48条と第47条を真に受け、規約で定めるべき専有部分の使用に関する規定類を普通決議で制定
、変更又は廃止ができるとする管理規約を多く見ます。
実は、この使用細則の大半が規約事項であり、普通決議で制定、変更又は廃止はできません。

一方、規約事項は、区分所有法
第30条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律
　に定めるもののほか、規約で定めることができる。
となっており、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項」は、
規約事項となっており、どうも標準管理規約には誤りがあると考えるの妥当です。
第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に
　よってする。この場合において規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響
　を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
となっており、特定の区分所有者や居住者をターゲットに規約の設定、変更及び廃止ができないこと
になっており、ある程度の内部統制や抑制が掛かる仕組みになっています。

仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の
事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ
一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。

一度、管理規約類や使用細則を点検され、使用細則が普通決議で設定、変更ができるとなっていたら
早急に区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る様修正をされることをお勧めします。

でも、そもそも、普通決議を採用したことは区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に抵触
するもので、この修正には同法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る変更は必ずしも必須では
なく、管理者の善管注意義務での変更も可能であると考えます。

《参考情報》「善管注意義務」とは？

度々「善管注意義務」と言う文言を使わせて頂いていますが、たぶん解らないかもしれません。

「善管注意義務」はその人の個人の能力・知見・力量に関わらず、その任に必要な能力・知見・力量を
持ってことに当たることを法的に求めていることを指します。

つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法などを
十分に体得し実践する義務があることになり、容易かつ気軽に管理者理事長になることができない職責
者です。

一般的に輪番制の任期１年間となっている場合が多い様ですが、これではこの「善管注意義務」が履行
完遂できるとは思えないのが現実です。

また、管理者理事長は個人的に善管注意義務者となり、仮に区分所有者に損害を与えた場合は個人責任
として賠償しなけらばならず、その費用は当然ながら管理費等から支出ができません。

居住組合員Ａさん　

《参考情報》管理規約と使用細則の差ありがとうございます。実に参考なりました。

＞仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の
　事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ
　一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。

この説明を拝見し、管理規約に目を通させて頂いた結果、我がマンションでは記憶が正しければ第９期
定期総会で規約の変更が行われ、その様になった様です。

つまり、第９期理事会（長）はこれら法的問題を何も考慮せず説明会でもこれに触れず、規約の変更の
議案を審議させ、これら法的問題を認識させずに採択させたのだね。

前に
更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、
《参考情報》管理費等や使用料の決定方法
から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。
と書き込んだものですが、結局、第９期理事会（長）は何もマンション管理が解っておらず、我々組合
員を騙し、規約の変更をしたことになるのだね。わあ怖だね。

こんな法的問題や我々に要らぬ負担を掛けている規約は、早々改善し法的問題や要らぬ負担を受けない
様にして欲しいね。

また、《参考情報》「善管注意義務」とは？ ありがとうございます。実に参考なりました。

つまり、
また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵
有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は
責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。
でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発
が避けられたと後悔しております。
と第10期／第23期理事さんが言われていましたが、これら支出は区分所有者への損害で第10期／第23期
理事長と当時の大規模修繕委員長は個人責任として賠償頂きたいものだね。

なんせ、これらについて何も我々に説明すらしていなっかた様だからね。

管理費等滞納者を攻める前に、我々は第10期／第23期理事長と当時の大規模修繕委員長を攻めるべきで
あった様だ。これまたガッカリだね。もっと勉強しなかだね。

《情報》受水槽の崩壊の真実

実は、先に発生した受水槽崩壊の裏にある真実が隠れている。

毎年１回受水槽清掃が行われ、清掃点検業者からサビ多発の情報がその度に写真付報告されていた。

このことは、管理会社から理事会には鉄部構造物からのサビであると報告され、管理会社として、鉄部
構造物の交換が必要と考えたいた様だ。しかし、この思いは理事会に伝わらずあえなく崩壊となった。

この崩壊を受け受水槽交換となった祭管理会社からは微振動が原因と説明があったが、管理会社は理事
会を守る思考のみで組合員に嘘を付いた結果となった様だ。

この管理会社は日頃管理業務に関する重要な報告は理事会のみにすればよいとしているが、何故組合員
には報告が回らないのか、やはり管理会社と理事会の情報隠蔽・湾曲体質が成した結果だと考える。

また、昨今の管理会社のテレビ宣伝では提言力と実行力を謳ったものがあるが、その提言力と実行力が
ない今の管理会社はそろそろ換え時なのかもしれない。

つまり、管理会社と理事会のせいで余計な修繕積立金切り崩しが発生したもので、これこそ損害だ。
管理会社とこのサビ多発を知り得た理事長には個人責任として賠償して欲しい。

居住組合員Ａさんへ

多数法律論ありがとうございます。

このマンションは組合員の財産権や居住権を何ら考えていないことに恐怖感を持った。
今まで、総会議案に賛成票を投じてきたが、今思うと戦前の民衆と同様であると感じ、裏切られたと
ガッカリした。管理規約や理事会活動もデタラメだ。

管理会社も契約継続第一主義が不正・不法を行っている理事会に忖度をし、その専門性が発揮できて
いない。そろそろまともな管理会社にスイッチだ。

先ずは、今まで不正・不法行為をされてきた方々を魔女狩りし悪霊を葬りたい。

ここまで、真実が語られても変わらないとしたらこのマンションはクズだ。

＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。

そうなりますね。

ならば、第24期理事長（会）には今までの第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕
委員会委員長のために被った損害を法的に請求して頂きたいね。

過去の、給水管修繕では、更生費用約６千万円　一部更新費用約１千万円は請求できるね。
それも、全て個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。
当然、管理費等からの支出は御法度だね。

管理費等からの支出は御法度で思い返した管理費会計の弁護士相談料は、是非とも第23期理事長個人責任
賠償として個人の財布から管理費会計に戻して頂きたいね。

でも、法的賠償請求ができなければ、その合計金額の延滞金程度は第24期理事長や以後理事長の個人責任
賠償としてことが済むまで個人の財布から出して頂きたいね。

また、管理規約の不備による駐車場等使用料や管理費の余りのバックなしには、規約変更は第24期理事長
（会）の善管注意義務としてして頂きたいし、できなけれそれ相当の請求は我々はでき、これまた第24期
理事長の個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。

できるかな？楽しみだね！！

居住組合員Ａさん解りました。

＞つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法など
　を十分に体得し実践する義務がある。

ならば、管理者理事長は、管理規約がどうであれ法律に従った管理をする義務があることになります。

今まで、ある組合員さんが決算・予算書に異論を唱え、この異論に管理規約を持ち出し恰も議案決算・
予算書が正しいと管理者理事長は主張されていましたが、これって、「善管注意義務」に反することに
なります。

今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。

しかし、この議案書は管理会社がある程度作成しているものだと考えると、この管理会社も「善管注意
義務」に反することになります。そろそろ、しっかりと法令を理解されてそれらに従った業務が完遂で
きる会社に変える時期に来たのでしょうか。
管理費会計を見ると、管理委託費は他管理会社では値下げか、付加価値創造されていますが、何も成長
がないまま価格は変わったいません。管理者理事長は管理会社の言うがままな様で情けなく思います。

居住組合員Ａ殿　

＞「《参考情報》効率的な建物管理：特殊建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。

＞しかし、管理会社の「特殊建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。

先日、居住組合員Ｓと呑んだ祭、相談を受けた者であり、些か不思議さを感じたので、個々に投稿させ
て頂く。

最低でも、管理会社は理事会には「特殊建築物定期点検」結果を伝えていると考えるが、今回別の建設
会社が建物診断をされその結果が組合員に報告され、先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の
報告があったとのこと。

ここで不思議なのは、このマンションでは来年特殊建築物定期点検をするとのことだが、この定期点検
は１回／３年間実施されるもので、これらを考えると2015年と2012年に実施されていたはずで、この祭
に先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の実態が確認され、自然的な流れとして修繕となる。

よくよく調べた結果、この管理会社は損害保険会社代理店や修繕施工の部門が併設されているが、何故
2015年と2012年に実施された特殊建築物定期点検で発見・保険金請求・修善に至らなかったのか？大変
不思議だ。

いろいろな写真を見たが、単なる表層被災と言い切れないもので本格的な点検や耐震診断を先ずは実施
されることをお勧めしたい。

また、気に掛かる症状（天井部防水周辺）だが、話によれば次回大規模修繕は2020年以降とのことで、
そこまで機能は維持できるかだ。ここは是非とも来年実施の特殊建築物定期点検の報告を見てみたい。
例がごとき、管理会社が理事会のみの報告で留まれば期待は持ていないので、組合員各位には全組合員
への報告をさせる様要求されることもお勧めしたい。

居住組合員Ｄさん

＞議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。
＞いや、無効と考えるよね。

これには同感です。

仮に、第23期定期総会通り第24期理事会が執行されたならここまで無効性が暴露された以上、第24期理事
長（会）は「善管注意義務」違反となるでしょう。

つまり、第24期理事長（会）は「善管注意義務」により法律や規約に従った議案再審議をすべきとなるで
しょう。

また、管理会社には第23期定期総会が無効となれば、監理委託契約も棚上げとなり年明け早々に管理人を
引き上げることになるでしょうし、そこはけじめを付けて頂きたいね。

その後は、今まで騙してきた第 9期／第10期／第23期理事長（会）を損害賠償請求提訴をして頂きたい。

どうも、第 9期／第10期／第23期理事長（会）と管理会社から騙せれていたようだね。

続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
　　　　　　　弁護士・マンション管理士・管理業務主任者の思い込み

よく、
・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ
　「管理組合」である。
・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者
　には分割請求権がない。
認識や各種レポートでの記載・掲載がなされています。

この程度の見解や各種レポートに多額な費用支出をされ、民事訴訟を提訴に踏み切る理事長様が
多くいる様ですが、これって誰のためにもならないものです。
むしろ、こんな裁判を繰り返す程各区分所有者の権利が侵害されるもので、こんな虚像盲信され
るべきではありません。

区分所有法第 3条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
　この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は簡単に言えば、マンションの
敷地や建物の全区分所有者の登記簿集程度で何も権利義務や機能はありません。
権利義務や機能があるものは、全区分所有者の意見集約の場である集会のみで、これが上手く回
れば管理運営も上手くできるものです。

また、管理費等や駐車場等利用料利益は総有又は合有的に帰属することに対し、

区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分
　から生ずる利益を収取する。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律第56条（権利変換を希望しない旨の申出等）
●（略）施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者はその公告があった日から起算
　して三十日以内に、施行者に対し、（略）権利の変換を希望せず自己の有する区分所有権又は
　敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。
となっており、持分は区分所有法第19条で明確になっており、建物存在中（団体存在中）に管理
費等を含む区分所有権を分割請求できることになっています。

総有では持分や分割請求と言う概念がなく、合有では持分の概念はありますが分割請求は団体が
解散した時に限定されており、両者の共有関係では、持分が区分所有法第19条で明確で建物存在
中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに矛盾が生じることになり
ます。

一方、狭義「共有」では持分や分割請求と言う概念があることから、持分が区分所有法第19条で
明確で建物存在中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに合致して
いることになります。

従って、
・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ
　「管理組合」である。
・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者
　には分割請求権がない。
は誤りとなります。こんな思い込みをされている弁護士・マンション管理士・管理業務主任者を
排除すべきです。

皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき
ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。
因みに、修繕積立金は建物解体後精算となるので、建物解体後では修繕積立金の分割請求ができ
その祭は正々堂々と権利主張をなさることをお勧めしたい。

いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。

＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき
＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。

全組合員さんへ

ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。

また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業、許すなだ。

一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をして
欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情けない
ね。

福岡のマンションで争われた最高裁の判決で、理事会で理事長を解任できることになったらしい！！
うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？

居住組合員Ｓさん　全組合員さんへ

＞いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。

これには同感だ。
第23期理事長はこの掲示板で真実が公表されることを怖がり、先の定期総会では廃止や削除を求め
ていたが、目からウロコ的掲示板として残したいね。

＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき
＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。

＞全組合員さんへ

＞ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。

＞また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業許すなだ。

＞一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をし
　て欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情け
＞ないね。

これまた同感だ。

で、先の定期総会の議事録が届き目を疑ったね。
冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。』と
言っているが、

意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に
大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と
なった。

が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。

ただ、この定期総会決議は管理規約違反議案があり無効だね。

ここまで我々を騙すとは、
居住組合員Ａの《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策
で対抗したいね。

＞うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？

定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた
／している理事長は解任することに賛同します。

しかしながら、当マンションでは定期総会である組合員に理事長と選出しているので、理事会議決
で理事長解任は難しいと考え、

区分所有法第25条（選任及び解任）
●区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し又は解任する
　ことができる。
２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその
　　解任を裁判所に請求することができる。
で解任するしかないと考えます。

でも、定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をし
ていた／するであろう者を理事長に選任しないことが肝要です。

個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。

組合員各位には、理事長しだいで資産価値が高低するもので、最低でも定期総会で規約違反議案を
採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた／するであろう者は排除し
ましょう。

居住組合員Ｂさんへ

＞意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に
＞大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と
＞なった。

＞が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。

これには大変同感だよ。

ここまで、ご自分の大失態を隠蔽公表するとは第23期理事長は大笑い者だよね。
議長役が総会を台無しにしては情けないだよね。

組合員皆さん、第23期理事長を見たら笑ってあげましょう。

＞今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。

＞冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。

どうも、理事長は個人事業主的な存在で理事長の不法行為は個人責任となるある様です。

で、ここまで嘘だらけの総会で私たち組合員を錯誤に陥らせた責任、ご自分の総会一時休止する所業を
「一部の出席組合員」の責任させた責任は、第23期理事長個人責任として損害賠償請求を受けることに
なるでしょう。

第23期理事長は今回の所業に加え、第10期理事長時代にもどうも私たち組合員の血税的管理費等を不法
に損害を与える所業もあった様で、ここまで表に出た以上は第24期理事長にはこれら損害賠償請求提訴
をして頂きたいです。

でも、そろそろ私の堪忍袋の緒が切れるかもしれません。
そうなれば、第23期理事長と第24期理事長をまとめ損害賠償請求提訴になるでしょう。
組合員の皆さん賛同して頂きたいです。

＞個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。

居住組合員Ａさん　これには大変同感です。

むしろ、私たちを騙し金銭的に損害を与えた第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たく
なく、一層のこと退去ものです。

第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には退去頂きたいです。

組合員の皆さん、第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たら退去を勧告しましょう。

《参考情報》建替施工の可能性と修繕積立金の引き崩しの節約

当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％）
に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。

更に、地図からお解りの通り当マンション周辺は住宅、公的通路、水路等があり、容易に敷地を
広げることはできず、現状の専有面積や戸数での建替施工では新たな区分所有者を獲得すること
ができず、費用的に建替施工は頓挫する危険性があります。
　　　　　（新たな区分所有者を獲得するためには敷地を広げる必要があることになります。）

また、建替施工には集会で建替決議を執る必要性があり、
区分所有法第62条（建替え決議）
●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、
　当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に
　新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
の手続きとなるが、建替不賛同者は最大57戸の支払済管理費等を含む区分所有権を買い取ること
になると共にその分の管理費等を賛同者が支払うことになり、各戸の負担が増えることになり、
困難を極めることになるでしょう。

従って、当マンションは可能な限り修繕施工で寿命をつなぐことになるが、区分所有者の高齢化
や年金生活者の急増で修繕積立金増額にも困難となることから、修繕積立金の引き崩しには節約
が求められることになります。

この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、
余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め
合理的節約をするべきとなるでしょう。

一番修繕積立金を節約するお勧めの手法は、管理会社に特殊建物点検を活用した長期修繕計画の
最新性維持や合理的な修繕施工を一括的にさせ、全責任を執らせる様にする監理をさせることで
す。

居住組合員Ａさんへ

＞当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％）
＞に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。

当マンションの容積率は２００％ギリギリなんだ。

＞修繕積立金の引き崩しには節約が求められることになります。

＞この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、
＞余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め
＞合理的節約をするべきとなるでしょう。

歴代の理事会は、ご自分の金でないとして大判振る舞いか？止めて欲しいね。
　　
これには大変同感だよ。

我々年金生活者にとってこれ以上の負担や余計なコンサルタントはゴメンだよ。

管理会社を上手く使えないのかね？

過去の長期修繕計画や共用部照明交換施工について調べてみました。

過去に定期総会議案として長期修繕計画がでたのが第４期定期総会で、その後、この長期修繕
計画は定期総会に登場することはなく、計画通りの修繕が行われていませんでした。

管理会社としても、この長期修繕計画を基に修繕積立金会計のバランスシートを作っておらず
この長期修繕計画の継続性は誰も確認していないものです。

最低でも、基礎となる長期修繕計画を基に特殊建物点検結果で最新性維持をされ、これを根拠
として修繕積立金額を決定し納入したいものです。

また、共用部照明交換施工についてですが、今期定期総会議案と類似した事象として第９期の
通路灯照明器具がヒットしました。
このときも同様に管理費会計から分割支払が行われ実態は隠蔽され、ある組合員から予算措置
無きものとして急遽中止の臨時総会での事後承諾となったもので、今回も何故か？管理費会計
から支出されるとは意味不明です。

管理規約上の管理費会計項目に「経常的な補修」がありますが、
「経常的な補修」＝壊れた箇所への最小限の処置
となっており、照明機能が喪失されていない現状では不適切な適用となります。

管理規約通りにことが執行されることを条件に、私たちは管理費等を支払うことになりますが
規約通りの管理ができていないことは支払拒否もあり得るのかな？と考えることができます。

でも、今回定期総会では第23期理事長は『防犯強化として施工したい』と言っていましたが、
つい最近、防犯カメラを防犯強化として更新致しましたが、何も効果がなかったのではないか
と疑問と不安を感じました。

要は、通路灯照明器具交換レベルでは何も効果がないもので、この議案の意図が見えません。

何かおかしさを感じます。

いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。

全組合員さんへ

来年は、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性確保と過去の無駄遣いの
是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）をし、良い年にして頂きたい。

でも、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には呆れたものだよ。
この方々には、当然ながら我々組合員を騙し錯誤させ損害を与えた責任をきちっと執って頂きたい。

いつも居住組合員Ｓさんありがとう。

全組合員さんへ

来年は、今まで隠蔽されていた各区分所有者の管理費余剰金や各種利用料等利益の持分割合に従った
分配を受ける権利、建替・解体決議後の修繕積立金のの持分割合に従った分配を受ける権利の獲得を
しましょう。

また、施工瑕疵に対する役務債権や施工瑕疵を検証・認定・補修するための築10年後アフター点検に
関する役務債権の不法処分やこれらから派生させた給水管サビ多発対処の修繕施工と言う大負担など
の今までの歴代理事長の不正・不法行為について、しっかり対処させましょう。

この動きに管理会社が同調しない場合は、まともな誘導すらできない会社は排除しましょう。

全組合員さんへ

謹賀新年

今年こそ、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には、我々組合員を騙し錯誤
させた責任をきちっと執って頂きましょう。

これら理事役員らと管理会社へ、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性
確保と過去の無駄遣いの是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）などを是正要求を
し、我々組合員の権利を確保しましょう。

管理会社がこの動きに消極的であれば、即時契約解除を理事長に迫りましょう。

今年は、当マンションの組合員権利の確保元年としたい。

過去の管理費会計の決算書と予算書について調べてみました。

よくよく調べてみたが、「組合運営費」と言う会計項目に疑問を持った。

我がマンションの管理規約では、

第25条（管理費）
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
(１)管理要員人件費
(２)公租公課
(３)共用設備の保守維持費及び運転費
(４)備品費、通信費その他の事務費
(５)共用部分等に係る火災保険料その他の損害料
(６)経常的な補修費
(７)清掃費、消毒費及び塵芥処理費
(８)管理委託費
(９)その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

第27条（組合費）
組合費は、次の各号に掲げる管理組合の運営に要する経費に充当する。
(１)会議費
(２)広報及び連絡業務に要する費用
(３)役員活動費
(４)その他管理組合の運営に要する費用

となっており、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目は不似合いで、
むしろ組合費で計上されるべきとなる。

つまり、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目計上は管理規約違反と
なり、当然ながら、これら決議は無効となる。

でも、この件では再三定期総会である組合員が管理費会計の決算書と予算書や監査結果の無効
を含み指摘されていましたが、歴代理事役員や管理会社は何も精査・学習ができていないこと
になり、総会出席組合員がこれらに対し何ら監視ができていないことになる。

これでは、定期総会は馬○が○鹿が騙すバカ集団となる。
馬○、○鹿とかバカ集団と言われることに立腹されるだろうが、その前に我々はもっと勉強し
騙されない様になるべきである。