ローヤルシティ久喜ってどうですか？

管理担当さんへ

＞特定の方による自作自演と思われる投稿

だよね。
概ね、投稿者の特定はIP/MACアドレスでしかできず、仮に共用パソコンで
投稿されると投稿者の特定には限界性があるよ。

＞健全なコミュニケーションの場として、当サイトをご利用いただけます
　よう 重ねてお願い申し上げます。

この掲示板での『特定の方による自作自演と思われる投稿』では、反論者
を封殺するものでなく、意見押収で『健全なコミュニケーション』に近い
ものだね。

このマンションの区分所有者は、今までの管理運営の不法・不合理性に気
付かず、それらを指摘する者を封殺せんとされているが、自業自得だね。

でも、この掲示板の設置意図は真価あるマンションの流動性を高めること
している様に思えるが、これでは、真価無きマンションの流動性を高める
ことになるであろう。
そろそろ、原点回帰をすべきだね。

最後に一言。
多様なマンションを見てきたが、不合理な国土交通省のマンション政策を
盲信され、区分所有法と言う法やこれら法から区分所有者の権利を軽視・
排除されているのが大半であって、各区分所有者にはこの点について理解
すべきだね。　

実に、このマンションの区分所有者は哀れである。

この掲示板投稿を通し、管理運営（特に、管理費等余剰金や使用料と言う利益の分割請求権や
今までの管理者理事長の無作為からの損害の顕在化等）及び管理規約類の不法・不合理性等の
改善是正の契機を与え、区分所有者の権利擁護をせんとしてきた。

この掲示板投稿を批難される前に、区分所有者の権利確保に向けて管理運営や管理規約類等の
是正を図るべきである。

区分所有者の権利擁護を目的とした掲示板投稿を封殺することは、権利放棄をなさることであ
ることを再認識すべきである。

これらに向けた話し合い要求をしている区分所有者が居る様だが、その話し合い要求を拒絶し
ている管理者理事長は、皆様に損害を与え続けているものである。

《参考情報》「標準管理規約」第29条（使用料）に関する解説

「標準管理規約」第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ
　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
コメント（第29条関係）
●機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び
　修繕積立金とは区分して経理することもできる。

参考）区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
　分から生ずる利益を収取する。

基本的には、区分所有法では駐車場等の共用部分の負担は持分割合又は規約割合で任じられると
言う公平・公正負担の原則が語られいますが、「標準管理規約」第29条（使用料）ではこれらの
使用料を管理費等に充当するとされています。

つまり、「標準管理規約」第29条は区分所有法第19条の公平・公正負担の原則が反故されること
になる。

でも、この原則反故は、ある専用賃貸施設・建物の通常管理費（運転・水道光熱・補修費等）や
特別管理費（計画修繕費用）がこの公平・公正負担では突出的に平等性に欠ける程の莫大なもの
であった時に採用される可能性があり得るものです。

ここでのある専用賃貸施設・建物の代表選手は、機械式駐車場が挙げられますが、マンションに
機械式駐車場が無い場合は、この公平・公正負担の原則を崩す必然性がなく、管理規約に「標準
管理規約」第29条的な条項は採用するべきではありません。
機械式駐車場が無く管理規約に「標準管理規約」第29条的な条項がある場合は、早急に条項削除
をされるべきです。

「標準管理規約」第29条を根拠に管理費余剰金を修繕積立金に編入されているマンションがよく
ありますが、先に申し上げた通り管理費余剰金が共有財産でもあり、全区分所有者の同意を得ず
に管理費余剰金を修繕積立金に編入することには違法性があり、必須・必然性はないものです。

《参考情報》「標準管理規約」での区分所有者の権利剥奪

どうも、「標準管理規約」では区分所有法・民法の条文を無視され区分所有者の権利を剥奪
されているようだ。全国の区分所有者よ。権利確保に向け覚醒せよ！！

「標準管理規約」第６条（管理組合）
●区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う
ための団体として第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マン
ション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。
⇒区分所有法第３条団体は「管理組合」ではなく、民法「組合」と誤解させるものである。
　同法では、単なる所有者団体であり、事務所や管理組合の業務、組織等は全て管理者所管
　のもで、金銭資産を拘束でき得る団体ではない。

「標準管理規約」第２９条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
⇒区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
共用部分から生ずる利益を収取する。
使用料を「共用部分から生ずる利益」と考えると、持分割合に従い受け取ることができる。
管理等への充当なんぞ同法同条権利を阻害するものだけで、権利行使をし使用料の持分割合に
従い分割請求をせおだ。

「標準管理規約」第６１条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す
　る。
⇒区分所有法第３０条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この
　法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき
るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ
ば持分割合で返金請求ができ、余剰金の分割請求をすべきである。

そろそろと言うか、12月02日午前に近くの公共施設会議室で第24期定期総会が開催され
るが、いつもの通り民法や管理規約に抵触した議案だらけで如何に判断すべきが悩んで
いる。

①管理規約第58条などに抵触する収支決算・予算

管理規約第58条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの
費用に充当する。
となっているが、同第25条（管理費）には修繕積立金への編入的な経費がなく、正々
堂々と修繕積立金への編入が決算・予算で執行され、更に、同第25条（管理費）には
組合運営費と言う項目がないが過去に管理費から組合運営費が支出されている。

本来ならば、過去の当該編入・支出総額を規約上の歳出先が管理費に戻し、これらを
含み余剰金を持分割合に従い区分所有者に返金・収集させるべきだ。

②面白い管理規約の改悪

実に面白い改悪事項を発見した。

第27条（管理費）に「管理組合の運営に要する費用」等が追加される様だが、第29条
（組合費）でも「管理組合の運営に要する経費に充当する」となっており、支出元が
不明確になっている。前者は区分所有者の負担となり、後者は使用料から支出となり
負担性を鑑みると態々管理費に入れる合理性はない。

第28条（修繕積立金）では、建替準備金支出や建替賛同者分の切り崩しを認める方向
であるが、まともな長期修繕計画管理ができていれば建替思考時の計画末期には資金
が粗０となっている筈でこれら支出はできないものだ。
更に、資産共有関係を管理組合解散時にしか分割ができない「合有」と主張されてお
りながら解散前に分割され主張との矛盾があり、更に言えば、建替円滑化法では建替
不賛同者への分割が最優先となり分割の順番には違法性がある。

③当てにならない地震保険

かつての東日本大震災での全被災は修繕できていない。
その理由は地震保険の付保割合が８割（地震保険＝４割）であったため全被災の修繕
ができなっかたとのだが、コスト削減として更に付保割合が６割（地震保険＝３割）
とは全被災修繕ができないもので、コスト削減となったとは思えない。

コスト削減は火災保険料削減ではなく、管理会社の委託費削減ですべきである。

既に、態度を決めた区分所有者には再考すべきである。
さもないと、定期総会はバカが馬鹿を騙す劇場から脱することはできない。

そろそろ、居住区分所有者にだけ理事役員をさせることに限界が出ている。








規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき
るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ

先日、定期総会が開催され質問者への回答は粗管理会社が答弁していた。
議案上程責任は理事（理事長）にり、議案に対する質問は上程議案を熟理
されているべき理事長が答弁されていないことに、管理会社に管理主導権
を握られてしまったかと？疑問と不安を感じた。

もしかして、理事（理事長）は上程議案を理解されておらず、管理会社が
主導的に議案を上程しているのではないか？と感じた。

今回は管理規約大改訂となっていながら、事前説明もなく当日説明も目的
のみの管理会社からの説明に留まった。

ある質問者から
●改定後規約第27条（管理費）の「管理組合の運営に要する費用」
●改定後規約第第29条（組合費）の「管理組合の運営に要する経費に充当
　する」
との差異に関する質問に対し、管理会社から不明確な答弁でルールと言う
ものは総会答弁が残るものではなく字面だけが残るもので、これでは管理
組合の運営に要する費用は管理費と組合費のどちらかでも支出可能となり
混乱するでしょう。

管理費は区分所有者からの費用徴収で成立するもので、組合費は自転車・
バイク置場使用料の徴収で成立するであり、ただでもさえ余剰金だらけの
管理費でありながら、更なる負担が強要されることになるかもしれない。


また、ある質問者が管理費余剰金の修繕積立金への編入について違法性を
追及されていた。

管理会社は、改正前管理規約第28条（使用料）
●駐車場使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は（以下「使用料
という）は、それら管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み
立てる。
を以て、編入しているとのことであったが、その金額の根拠はなく、更に
言えば修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の実態する明確になっていな
い。

つまり、修繕積立金への編入はルール的には根拠があるそうだが、金額的
根拠がない。でも、不思議だ。長期修繕計画の実態が不明確なままで修繕
積立金を請求しているが、これにも法的根拠はないことなる。

マンションは予算準拠主義による会計運営が求められ、管理事務に必要な
金額を厳格に予算化しこの金額を支払えばよい話だが、なぜかしらこれら
予算準拠主義を反故にする管理費等細則が存在し、会計運営要求事項等を
無視されているようで、これではまともな会計運営はできるはずがない。

更に調べたが、
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分
　の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、使用料は後段の「共用部分から生ずる利益」と考えること
ができ、なんら根拠のない修繕積立金への編入より持分割合での返金収取
の方が区分所有者には優しいし、法律優先主義の日本社会では当然のこと
となる。

管理会計を見るに多額の翌年度繰越が行われているが、これ以上の徴収に
も疑問を感じ、余剰金を先ずは食い潰してからの徴収として頂きたいもの
だ。更に言えば、過剰徴収された金銭につり銭がでないとは搾取である。

でも、不思議だ、ここまで搾取されながら会計決算・予算は採択される。
ここの区分所有者はこられを精査する能力がないのかもしれない。
こんな区分所有者に将来性に危惧の念しか持てない。

で、今迄改定後管理規約第29条（組合費）で支出されるべく組合運営費は
どれだけ管理費から支出され、金額的根拠のない管理費からの修繕積立金
への編入はでれだけあるのか？ハッキリさせ、すべてを管理費会計に戻し
て頂きたい。

更に言えば、これらを管理費会計に戻したら相当なる金額が滞留している
であろう。
ならば、ここは一層のこと残金を持分割合に従い返金頂きたいし、そうす
べきだ。

また、長期修繕計画の実態を明確にできぬままで修繕積立金徴収はお止め
頂きたい。単なる細則での支払い義務を課しても法的根拠の請求となる。

因みに、2011年東日本大震災の被災全てが未だ修繕できていない。こんな
体たらくな管理運営は資産価値を下げるだけだ。

どうも、2020オリンピック・パラリンピック終了後に大規模修繕をすると
のことだが、2020年は統合型リゾート・大阪万博整備元年となり建設費用
の高止まり2025年まで続き、マンション劣化はこれまで耐えることができ
るのであろうか？
でも、大規模修繕後に長期修繕計画を立てる様だが、長期修繕計画なしの
大規模修繕は多額化傾向にあり相当な負担を抱えることになるであろう。

要は、今やマンションは周辺動向（周辺に同等程度安価な一戸建て建売の
発生等）や管理運営状況で資産価値は決まるもので、何も根拠のない修繕
積立金徴収や大規模修繕及び多額の管理費の余剰金の存在は、管理運営に
相当なる問題を抱えていることは現実である。

資産価値を下げている張本人は、これら実態にノーと言わない区分所有者
である。

《問題指摘》不当なる管理費等の請求

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
※約23,993円は約２回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？

従って、如何に管理費額が余りにも多く請求徴収されていることになる。

つまり、専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等を徴収しなくて
も通常管理はできていることになり、これら使用料は単純に共用部分から
の利益と解することがで、
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分
　の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
により、持分割合に従った収取させて頂きたいものだ。

因みに、
専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）
を受け取ることができるかもだ。
※約47,893円は約４回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？

※つまり、約６回外食ができるもので、大贅沢できるかも？

でも、
予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）
と甘い予算とは驚きものだ。　

で、第25期管理費予算支出合計　＝37,883,047円（前期比 125％）で幾ら
避雷設備や連結送水管の点検（ 360,000円）があっても予算に甘さが見え
る。
たぶん、第25期管理費も管理費支出合計は管理費収入を下回ると想像でき
得、より過去の決算値を基に厳格な予算をして頂きたいものだ。

一方、修繕積立金については長期修繕計画の実態を見せずに管理費等細則
値で徴収させられ、請求額の合理性が何も立証できていない。
少なとも、現行の長期修繕計画通りに修繕施工がなされておらず、見た目
では潤沢にある様に見えるが、建物劣化と言う負債が潜在していると考え
る方が妥当性が高いものだ。

《哀れ》不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益

第24期管理費会計予算

予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）

つまり、幾ら賛成者数が規定値を越えたから決めた「管理費等細則」であってもここまでの
負担（管理費）は多額な不合理な請求である。

そもそも
旧管理規約第46条（総会の決議）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　(１)収支決算及び事業報告
　(２)収支予算及び事業計画
　(３)長期修繕計画の作成又は変更
　(４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略
で、過去の収支決算値を以てより精度が高い収支予算を立て必要な管理費額を算定し、特殊
建築物定期点検で長期修繕計画の見直し結果から必要な修繕積立金額を算定し、負担の合理
性（過剰な負担を避け合理的な負担を保証する）を担保する仕組みがあったが、この「管理
費等細則」はこの仕組みを崩壊させたものである。

因みに、契約基本原則である請求額（ここでは最適な予算額）以上の負担は拒否できるもの
で、このマンションではこの契約基本原則を解ったいない様だ。

現在の定期総会では正規なこの流れを無視し、特殊建築物定期点検結果の報告すらなく、悪
細則「管理費等細則」で不合理な多額の管理費等負担を各区分所有者に強いているものだ。

何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付き、「管理費等細則」を
廃止できるのかと疑問を持つものだ。

更に、

区分所有法第18条（共用部分の管理）の管理行為は
①保存行為
・建物等の減失・破損を防止し、その現状を維持するための行為
②利用行為
・建物等の性質に従って利用し、利益を上げる行為
③改良行為
・建物等の性質を変えない範囲でその価値を高める行為
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっており、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場
及び専用庭として利用し、その結果利益として使用料を取得しているこのマンションでは、
当然ながらこれら利用料は持分割合で収取（分割配分）されることなる。

しかしながら、このマンションでは暗に標準管理規約第第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を信じ、長期修繕計画の実態や何の積立根拠を見せずに修繕積立金に積み立てている。

真理通り、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場及び
専用庭として利用し、その結果利益として取得している使用料は各区分所有者に分割分配が
なされることのなるが、何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付
き、
旧管理規約第28条（利用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を廃止し、

専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
　　　　　　　　　　（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）
を受け取ることができるのであろうか？と考える。

《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？

過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？
隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ
ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。

前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより
本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から
問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な
負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様
な心配を持っている。

この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も
疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。

資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。
一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては
更なる資産価値低下になるであろう。

そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。

《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？

過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？
隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ
ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。

前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより
本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から
問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な
負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様
な心配を持っている。

この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も
疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。

資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。
一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては
更なる資産価値低下になるであろう。

そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。

《明るい展望》向こう３年間管理費等支払い免除かも？

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

つまり、例年通りの管理費支出としたら約３年間の余剰金が埋蔵化され、管理費は向こう３年間
支払い免除となっても可笑しくはない。

更に言えば、長期修繕計画の実態が報告させておらず、修繕積立金の債務も不明確で管理者理事
長には支払請求根拠を示すことができないことから、修繕積立金も支払い免除となるであろう。

前に書き込んだ通り、悪細則「管理費等細則」の金額には根拠がなく、これらを以ての請求には
限界性がある。

故に、向こう３年間管理費等支払い免除かも？だ。
この免除権は知った者早い者勝ちだ。管理者理事長に支払拒否を申し出ようではないか。

《ご推奨》このマンションの将来のための管理費等支払拒否の勧め

先日の定期総会で実に将来を不暗視する条文を含む管理規約変更がなされた。

新管理規約
第28条（修繕積立金）
６　第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。
第61条（管理費等の徴収）
６　組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが
　　できない。
第62条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
つまり、このマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ることになる。

一方、いくら強靭のマンションであっても社会的や機能的に壽命があるもので、何れは建替え
が必須となり、
区分所有法第３条（区分所有者の団体）
「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」
は解散されることになる。

団体解散の要件は、
①管理対象の建物（マンション）及び附属施設の全解体
②管理資産の精算⇒資産のゼロ化（各区分所有者への分割分配）
となるが、前に言った通りこのマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ること
になるので、いくら建替え決議可決されても管理資産の精算ができず建替えができないことに
なる。

従って、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をする時期がくるであろう。
故に、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をすることを推奨したい。

《挑戦的提言》管理費会計の次期繰越金の清算の勧め

＞第24期管理費会計決算

＞ 次期繰越金＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／ 290区分所有者=326,143円

毎年度、管理費余剰金は次期繰越としているが、実はこの繰越金は使えるものではなく、単に
通帳に埋蔵蓄積されるものである。一層のこと精算を要求し一区分所有者平均として上記金銭
を得ようではないかと挑戦的提言とする。

そもそも、新管理規約第62条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
は、存在の必須性のない「管理組合」と言う虚像から金銭資産処分の自由を剥奪され、態々、
それら自由を放棄するとはある得ない話で
民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さ
なければならない。その収取した果実についても、同様とする。
に従い、管理者理事長は余剰金を持分割合に従い分割分配した方がより合理的である。

《危険性指摘》新管理規約第28条（修繕積立金）は不測事態に耐えることができるか？

新管理規約第28条（修繕積立金）
●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金
　は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　三 敷地及び共用部分等の変更
　四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
　五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる
　　 管理
２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）
又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に
関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下、
　「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの
　　間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当する
　　ため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金
　　相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
となっている。

仮に、建替え決議がなされ第２項通り修繕積立金の最大８割が別会計となった後、大自然災害被災
となれば、残りの２割弱で第１項
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
をすることになる。果たして、この小額で大自然災害被災の修繕ができるのであろうか？と危険性
指摘をしたい。

また、新管理規約第66条（消滅時の財産の清算）
●管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の
　共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。
となっているが、同規約第28条第２項執行後の財産帰属は建替え不参加者にあるもので、不合理性
が残るし、
新管理規約
第28条（修繕積立金）
６　第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。
第61条（管理費等の徴収）
６　組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが
　　できない。
との関係性に配慮されていない条文である。

なお、マンションの建替え等の円滑化に関する法律
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detai...
第64条（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等）
●組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日
　から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で
　売り渡すべきことを請求することができる。
から見て、むしろ、
●管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を権利変換の資金として、修繕
　積立金を取り崩すことができる。
した方が不測事態と権利変換への耐久性が増すものと考える。

更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は
新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、
新たに「解体準備金」会計を立て
①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
②現在する建物・付属施設等の解体
③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務
に要する経費に充当できる様にし、
「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの
準備をすべきである。

この方が現実的である。

今迄・今後の指摘・提言は全区分所有者さんの利益を考慮思慮したものでありご理解を賜りたい。

《素朴な疑問》
管理費収入・予算・決算額の大差異に理事役員や管理会社は疑問に感じないのか？

第24期管理費会計予算

予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）

定期総会議案書は、少なくとも理事役員や管理会社らは精査され上程されるもの考え、精査
の結果、疑問顕在化やその善後策検討が行われるものだ。

しかしながら、管理費収入・予算・決算額の大差異に何も疑問を持たず、悪細則「管理費等
細則」の奴隷的思考停止？で何もこれら実行なく淡々と議案審議が進んでいる。

明らかに、悪細則「管理費等細則」は過剰請求の温床となっており、これ以上の過剰請求は
拒否をしたいもので、そろそろ、悪細則「管理費等細則」議案上程者を含み関係理事役員や
管理会社に損害賠償請求提訴をしようではないか？と思う。

更に、面白い決算を発見した。

かつて（131 第10期／第23期理事 2017/11/28 12:41:08）、
《お詫び・暴露》で
●議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに
　向けた環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合い要求があり
　これらに理事長が対処できず話し合い拒否を続けていました。
に対し、民事訴訟をしたとのことだが、
そもそも民事訴訟は
①相手方が問題解消に向けた話し合いを拒否し続けている。
②相手方との問題解消に向けた話し合い結果に合意が採れなかった。
場合にするもので、原告側が話し合い拒否をし続けた場合は民事訴訟はあり得ず、民事訴訟
の民事訴訟には合理性はない。

従って、これらに要したとされている弁護士相談料（第23期＝75,600円）は管理者理事長の
業務怠慢からのもので、当然ながら第23期管理者理事長の自腹支出とすべきである。
どうも、各区分所有者が解らないことを良いことにし、歴代理事役員は各区分所有者を騙し
続けている様にしか思えない。

そろそろ、各区分所有者が解らないことを良いことにし、各区分所有者を騙し続けることは
止めて頂きたい。

《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？

今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。

先日の定期総会で可決されたとしても、不法性を含む問題・矛盾性の多き新管理規約に有効性は
あるのか？と大いなる疑問を持つ。
総会決議の正当性は総会議案の正当性があることが大前提で、総会議案の不当性がある場合には
総会決議の正当性はなく無効（錯誤行為）となるであろう。

やはり、有識区分所有者への精査を受けておくべきだったものだ。

でも、いつものことだが、総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し第９期・第１０期理事
長が激怒されているようだが、
第９期理事長には、
無決議の修繕施工強行や悪細則「管理費等細則」の採択及び大規模修繕委員会で不祥事など
第10期理事長には、
築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否し、その後の給水管腐食の有償対処など
等の傷を持たれており、これら真相を知っている総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し
激高されるものといつも感じている。

そろそろ、総会議案の正当性がある総会運営をして頂きたいものだ。

※日本水道鋼管協会などの給水管専門家曰く
①ライニング給水管の寿命は４０年間（上手くいけば解体までの修繕は不要）
②ライニング給水管の更生施工はありえず、非ライニング鉄幹給水管のみには更生施工はありえ
　る。
③異種金属接合された給水管施工は施工瑕疵であるが、手抜き施工だ。
つまり、給水管施工について、築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否したため
施工瑕疵を双方確認ができなかったことになる。

続《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？

今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。

国土交通省　マンション政策室に確認した処、担当官曰く
『「標準管理規約」には法的拘束力がなく、リーガルチェック（合法性・諸問題内在性等確認）も
していない。従って、区分所有法との整合性が採れているとは言えず、採用是非責任はマンション
の共有団体にある。採用に至っては十分な注意を払って頂きたい。』
とのことであった。

法務省　民事局にも確認した結果、担当官曰く
『「標準管理規約」は法律ではなく、区分所有法を厳守頂きたい。多様な合法性・諸問題内在性等
確認をした結果、「標準管理規約」と区分所有法には重大な齟齬が多数あることが判明した。更に
管理規約で規約化されても拘束力の限界があり、法的要求事項を十分に思慮し管理規約を制定して
頂きたい。』
とのことであった。

つまり、今回の「標準管理規約」の丸飲みはそもそも瑕疵が現存するもので、いくら定期総会可決
となったからと言って、議案上程責任者である管理者理事長及び各区分所有者には錯誤行為が認定
され無効となるであろう。

でも、マンションと言うものはやはり誰かさんが言われた通り『馬鹿がバカを騙す』であり、後者
のバカを直すとしたら全区分所有者の交代でしかなく非現実的だが、前者の馬鹿を見直すとしたら
資格者の拡大を図り有能な方へ管理者理事長に就任頂くもので現実的だ。

もはや、居住区分所有者しか管理者理事長になれないとはナンセンスだ。

管理者は
区分所有法第28条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第 644条（受任者の注意義務）
●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
と言う幅広い（無限？）な責務を背負っているので、この責務に耐え得る方がなるべきだ。

因みに、
区分所有法第29条（区分所有者の責任等）
●管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ず
　べき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。
つまり、区分所有者は代理人たる管理者の行為の持分割合相当の責任を当然負うものとしており、
管理者理事長の不適切な行為（不完全な議案上程等総会運営を含む不合理な管理運営）を是認され
その結果否認された区分所有者の権利抑制責任は、是認された区分所有者にもあるとされている。

定期総会で安易な賛成賛同には危険性があるもので、各区分所有者には議案是非確認の自己責任が
あることを十分に認識すべきである。

《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性
があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。

従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。

合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を認め、今後の管理運営や各区分
所有者の生活に暗雲を漂うことを是認するか？

合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を否め、今後の管理運営や各区分
所有者の生活に暗雲を漂うことを回避するか？

各区分所有者の判断だ。
因みに、小生は後者を選択し再度定期総会の開催を求め、これら指摘事項の解消を要求したい。

最後に、いつものことだが、今回の定期総会では法律論に入りかけた段階で議長理事長は質問を
遮り、全て管理会社に返答させていた様だ（出席者談）。
つまり、議案上程責任を放棄された様で、これでは端から今回の定期総会は体をなしていない。

《大落胆》第24期定期総会議録で削除された反対質問（区分所有法第71条第３項違反？）

第24期定期総会議録出席者曰く
●各議案に対し小生指摘に近い反対質問をした出席者がおり、これに対し我が身の過去の所業が
　暴露される危険性を感じ無指名発言者（第 9期理事長、第10期理事長）がいた。
とのこと。

でも、入手した第24期定期総会議録ではこれら質問事項の記載がなく削除された様だ。

前に以下通り第24期定期総会議案の問題指摘をしたが、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

こんな不合理なままでの採択・承認では、今後とも管理運営の合理性は確保できずじまいだ。

私感ではあるが、このマンションは何処そかの共産国家と同じ異論者を抹殺されるもので、恐怖
感だけしか感じることができず、もうこのマンションは終わりだと感じた。

因みに、区分所有法を調べてみたが、
区分所有法　第三章　罰則　第71条
●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
　議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
　三　第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の
　　　規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載
　　　せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。
を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事
録署名者も同罪になるかもしれない。

関係各位には十分なるご注意をされることをお勧めします。くわばらくわばら

管理運営の合理性を獲得せんと何れは破綻するであろう。くわばらくわばら

より早く気付いた者勝ちだ。見捨てるのも良し、痛手を負いながら救済するのも良しだ。

《一般論》適正な管理費・修繕積立金バランスと管理委託費

一般的に、
管理費：修繕積立金　 ＝１：２
管理費：管理委託料金 ＝３：２以下
⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：０．３以下
がベストバランスとされている。

で、このマンションでは、
第24期管理費等決算（歳入）
管理費　　＝37,096,800円
修繕積立金＝14,836,080円
⇒管理費：修繕積立金　　 ＝１：０．４

第24期管理費決算
管理費歳入＝37,096,800円
管理委託費＝22,363,092円
⇒管理費歳入：管理委託費　＝３：１．８

⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：１．５

となり、一般論的ベストバランスからかけ離れている。

つまり、管理費等や管理委託費は一般論ベストバランスからかけ離れていることから、外観印象
的には良くない物件となるであろう。

でも、このマンションでは端から管理費余剰金を修繕積立金に回す様な不法的管理費等設計等が
なされており、修繕積立金には若干の下振れがあり、ここは長期修繕計画の如実現実を是非とも
開示されるべきだ。

一応、修繕積立金＝14,836,080円とした際の管理委託費は 4,450,824円となり、現在額の約２０
％程度が最適となり。第25期管理委託費＝20,867.080円はバカ高い値となる。

中身管理運営はどうでも、外観印象的最良かつ理想的な管理費・修繕積立金バランスと管理委託
費に近付けるべきだ。

何も一般論を鑑みず淡々と議事を進行されていると、マンションの外観印象を汚すことになるで
あろう。

再三申し上げているが、管理費の過剰請求状態もマンションの外観印象を汚すことになるであろ
う。

追伸：大規模修繕後の長期修繕計画

このマンションでは2020年頃大規模修繕をしその後に長期修繕計画となるとのこと。

でも、長期修繕計画無しでの大規模修繕費用はとかく必要以上の膨大化を招く危険性がある。
先ずは、長期修繕計画を策定し最良な修繕積立金額を算定・総会承認を受けてから大規模修繕を
思考・施工すべきだ。

なお、長期修繕計画では当該計画を監理（如実現実監理や計画完全履行に向けた理事会・総会の
コーディネート及び特定建物点検結果によるレビュー等）ができ得る体制と建替時期との関係性
を加味すべきだ。

つまり、当該計画を監理ができ得る管理会社の選定と建替時期と仮決定を先ずはすべきとなる。
一般的には、長期修繕計画は管理会社の施工部門にマンション寿命とされている50～60期程度で
策定させ、更に言えば、管理会社の施工部門に解体費用見積もりをとることが最良的理想だ。