ローヤルシティ久喜ってどうですか？

＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。

そうなりますね。

ならば、第24期理事長（会）には今までの第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕
委員会委員長のために被った損害を法的に請求して頂きたいね。

過去の、給水管修繕では、更生費用約６千万円　一部更新費用約１千万円は請求できるね。
それも、全て個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。
当然、管理費等からの支出は御法度だね。

管理費等からの支出は御法度で思い返した管理費会計の弁護士相談料は、是非とも第23期理事長個人責任
賠償として個人の財布から管理費会計に戻して頂きたいね。

でも、法的賠償請求ができなければ、その合計金額の延滞金程度は第24期理事長や以後理事長の個人責任
賠償としてことが済むまで個人の財布から出して頂きたいね。

また、管理規約の不備による駐車場等使用料や管理費の余りのバックなしには、規約変更は第24期理事長
（会）の善管注意義務としてして頂きたいし、できなけれそれ相当の請求は我々はでき、これまた第24期
理事長の個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。

できるかな？楽しみだね！！

居住組合員Ａさん解りました。

＞つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法など
　を十分に体得し実践する義務がある。

ならば、管理者理事長は、管理規約がどうであれ法律に従った管理をする義務があることになります。

今まで、ある組合員さんが決算・予算書に異論を唱え、この異論に管理規約を持ち出し恰も議案決算・
予算書が正しいと管理者理事長は主張されていましたが、これって、「善管注意義務」に反することに
なります。

今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。

しかし、この議案書は管理会社がある程度作成しているものだと考えると、この管理会社も「善管注意
義務」に反することになります。そろそろ、しっかりと法令を理解されてそれらに従った業務が完遂で
きる会社に変える時期に来たのでしょうか。
管理費会計を見ると、管理委託費は他管理会社では値下げか、付加価値創造されていますが、何も成長
がないまま価格は変わったいません。管理者理事長は管理会社の言うがままな様で情けなく思います。

居住組合員Ａ殿　

＞「《参考情報》効率的な建物管理：特殊建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。

＞しかし、管理会社の「特殊建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。

先日、居住組合員Ｓと呑んだ祭、相談を受けた者であり、些か不思議さを感じたので、個々に投稿させ
て頂く。

最低でも、管理会社は理事会には「特殊建築物定期点検」結果を伝えていると考えるが、今回別の建設
会社が建物診断をされその結果が組合員に報告され、先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の
報告があったとのこと。

ここで不思議なのは、このマンションでは来年特殊建築物定期点検をするとのことだが、この定期点検
は１回／３年間実施されるもので、これらを考えると2015年と2012年に実施されていたはずで、この祭
に先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の実態が確認され、自然的な流れとして修繕となる。

よくよく調べた結果、この管理会社は損害保険会社代理店や修繕施工の部門が併設されているが、何故
2015年と2012年に実施された特殊建築物定期点検で発見・保険金請求・修善に至らなかったのか？大変
不思議だ。

いろいろな写真を見たが、単なる表層被災と言い切れないもので本格的な点検や耐震診断を先ずは実施
されることをお勧めしたい。

また、気に掛かる症状（天井部防水周辺）だが、話によれば次回大規模修繕は2020年以降とのことで、
そこまで機能は維持できるかだ。ここは是非とも来年実施の特殊建築物定期点検の報告を見てみたい。
例がごとき、管理会社が理事会のみの報告で留まれば期待は持ていないので、組合員各位には全組合員
への報告をさせる様要求されることもお勧めしたい。

居住組合員Ｄさん

＞議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。
＞いや、無効と考えるよね。

これには同感です。

仮に、第23期定期総会通り第24期理事会が執行されたならここまで無効性が暴露された以上、第24期理事
長（会）は「善管注意義務」違反となるでしょう。

つまり、第24期理事長（会）は「善管注意義務」により法律や規約に従った議案再審議をすべきとなるで
しょう。

また、管理会社には第23期定期総会が無効となれば、監理委託契約も棚上げとなり年明け早々に管理人を
引き上げることになるでしょうし、そこはけじめを付けて頂きたいね。

その後は、今まで騙してきた第 9期／第10期／第23期理事長（会）を損害賠償請求提訴をして頂きたい。

どうも、第 9期／第10期／第23期理事長（会）と管理会社から騙せれていたようだね。

続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
　　　　　　　弁護士・マンション管理士・管理業務主任者の思い込み

よく、
・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ
　「管理組合」である。
・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者
　には分割請求権がない。
認識や各種レポートでの記載・掲載がなされています。

この程度の見解や各種レポートに多額な費用支出をされ、民事訴訟を提訴に踏み切る理事長様が
多くいる様ですが、これって誰のためにもならないものです。
むしろ、こんな裁判を繰り返す程各区分所有者の権利が侵害されるもので、こんな虚像盲信され
るべきではありません。

区分所有法第 3条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
　この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は簡単に言えば、マンションの
敷地や建物の全区分所有者の登記簿集程度で何も権利義務や機能はありません。
権利義務や機能があるものは、全区分所有者の意見集約の場である集会のみで、これが上手く回
れば管理運営も上手くできるものです。

また、管理費等や駐車場等利用料利益は総有又は合有的に帰属することに対し、

区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分
　から生ずる利益を収取する。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律第56条（権利変換を希望しない旨の申出等）
●（略）施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者はその公告があった日から起算
　して三十日以内に、施行者に対し、（略）権利の変換を希望せず自己の有する区分所有権又は
　敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。
となっており、持分は区分所有法第19条で明確になっており、建物存在中（団体存在中）に管理
費等を含む区分所有権を分割請求できることになっています。

総有では持分や分割請求と言う概念がなく、合有では持分の概念はありますが分割請求は団体が
解散した時に限定されており、両者の共有関係では、持分が区分所有法第19条で明確で建物存在
中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに矛盾が生じることになり
ます。

一方、狭義「共有」では持分や分割請求と言う概念があることから、持分が区分所有法第19条で
明確で建物存在中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに合致して
いることになります。

従って、
・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ
　「管理組合」である。
・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者
　には分割請求権がない。
は誤りとなります。こんな思い込みをされている弁護士・マンション管理士・管理業務主任者を
排除すべきです。

皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき
ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。
因みに、修繕積立金は建物解体後精算となるので、建物解体後では修繕積立金の分割請求ができ
その祭は正々堂々と権利主張をなさることをお勧めしたい。

いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。

＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき
＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。

全組合員さんへ

ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。

また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業、許すなだ。

一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をして
欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情けない
ね。

福岡のマンションで争われた最高裁の判決で、理事会で理事長を解任できることになったらしい！！
うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？

居住組合員Ｓさん　全組合員さんへ

＞いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。

これには同感だ。
第23期理事長はこの掲示板で真実が公表されることを怖がり、先の定期総会では廃止や削除を求め
ていたが、目からウロコ的掲示板として残したいね。

＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき
＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。

＞全組合員さんへ

＞ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。

＞また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業許すなだ。

＞一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をし
　て欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情け
＞ないね。

これまた同感だ。

で、先の定期総会の議事録が届き目を疑ったね。
冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。』と
言っているが、

意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に
大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と
なった。

が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。

ただ、この定期総会決議は管理規約違反議案があり無効だね。

ここまで我々を騙すとは、
居住組合員Ａの《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策
で対抗したいね。

＞うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？

定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた
／している理事長は解任することに賛同します。

しかしながら、当マンションでは定期総会である組合員に理事長と選出しているので、理事会議決
で理事長解任は難しいと考え、

区分所有法第25条（選任及び解任）
●区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し又は解任する
　ことができる。
２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその
　　解任を裁判所に請求することができる。
で解任するしかないと考えます。

でも、定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をし
ていた／するであろう者を理事長に選任しないことが肝要です。

個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。

組合員各位には、理事長しだいで資産価値が高低するもので、最低でも定期総会で規約違反議案を
採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた／するであろう者は排除し
ましょう。

居住組合員Ｂさんへ

＞意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に
＞大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と
＞なった。

＞が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。

これには大変同感だよ。

ここまで、ご自分の大失態を隠蔽公表するとは第23期理事長は大笑い者だよね。
議長役が総会を台無しにしては情けないだよね。

組合員皆さん、第23期理事長を見たら笑ってあげましょう。

＞今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。

＞冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。

どうも、理事長は個人事業主的な存在で理事長の不法行為は個人責任となるある様です。

で、ここまで嘘だらけの総会で私たち組合員を錯誤に陥らせた責任、ご自分の総会一時休止する所業を
「一部の出席組合員」の責任させた責任は、第23期理事長個人責任として損害賠償請求を受けることに
なるでしょう。

第23期理事長は今回の所業に加え、第10期理事長時代にもどうも私たち組合員の血税的管理費等を不法
に損害を与える所業もあった様で、ここまで表に出た以上は第24期理事長にはこれら損害賠償請求提訴
をして頂きたいです。

でも、そろそろ私の堪忍袋の緒が切れるかもしれません。
そうなれば、第23期理事長と第24期理事長をまとめ損害賠償請求提訴になるでしょう。
組合員の皆さん賛同して頂きたいです。

＞個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。

居住組合員Ａさん　これには大変同感です。

むしろ、私たちを騙し金銭的に損害を与えた第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たく
なく、一層のこと退去ものです。

第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には退去頂きたいです。

組合員の皆さん、第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たら退去を勧告しましょう。

《参考情報》建替施工の可能性と修繕積立金の引き崩しの節約

当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％）
に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。

更に、地図からお解りの通り当マンション周辺は住宅、公的通路、水路等があり、容易に敷地を
広げることはできず、現状の専有面積や戸数での建替施工では新たな区分所有者を獲得すること
ができず、費用的に建替施工は頓挫する危険性があります。
　　　　　（新たな区分所有者を獲得するためには敷地を広げる必要があることになります。）

また、建替施工には集会で建替決議を執る必要性があり、
区分所有法第62条（建替え決議）
●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、
　当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に
　新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
の手続きとなるが、建替不賛同者は最大57戸の支払済管理費等を含む区分所有権を買い取ること
になると共にその分の管理費等を賛同者が支払うことになり、各戸の負担が増えることになり、
困難を極めることになるでしょう。

従って、当マンションは可能な限り修繕施工で寿命をつなぐことになるが、区分所有者の高齢化
や年金生活者の急増で修繕積立金増額にも困難となることから、修繕積立金の引き崩しには節約
が求められることになります。

この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、
余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め
合理的節約をするべきとなるでしょう。

一番修繕積立金を節約するお勧めの手法は、管理会社に特殊建物点検を活用した長期修繕計画の
最新性維持や合理的な修繕施工を一括的にさせ、全責任を執らせる様にする監理をさせることで
す。

居住組合員Ａさんへ

＞当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％）
＞に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。

当マンションの容積率は２００％ギリギリなんだ。

＞修繕積立金の引き崩しには節約が求められることになります。

＞この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、
＞余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め
＞合理的節約をするべきとなるでしょう。

歴代の理事会は、ご自分の金でないとして大判振る舞いか？止めて欲しいね。
　　
これには大変同感だよ。

我々年金生活者にとってこれ以上の負担や余計なコンサルタントはゴメンだよ。

管理会社を上手く使えないのかね？

過去の長期修繕計画や共用部照明交換施工について調べてみました。

過去に定期総会議案として長期修繕計画がでたのが第４期定期総会で、その後、この長期修繕
計画は定期総会に登場することはなく、計画通りの修繕が行われていませんでした。

管理会社としても、この長期修繕計画を基に修繕積立金会計のバランスシートを作っておらず
この長期修繕計画の継続性は誰も確認していないものです。

最低でも、基礎となる長期修繕計画を基に特殊建物点検結果で最新性維持をされ、これを根拠
として修繕積立金額を決定し納入したいものです。

また、共用部照明交換施工についてですが、今期定期総会議案と類似した事象として第９期の
通路灯照明器具がヒットしました。
このときも同様に管理費会計から分割支払が行われ実態は隠蔽され、ある組合員から予算措置
無きものとして急遽中止の臨時総会での事後承諾となったもので、今回も何故か？管理費会計
から支出されるとは意味不明です。

管理規約上の管理費会計項目に「経常的な補修」がありますが、
「経常的な補修」＝壊れた箇所への最小限の処置
となっており、照明機能が喪失されていない現状では不適切な適用となります。

管理規約通りにことが執行されることを条件に、私たちは管理費等を支払うことになりますが
規約通りの管理ができていないことは支払拒否もあり得るのかな？と考えることができます。

でも、今回定期総会では第23期理事長は『防犯強化として施工したい』と言っていましたが、
つい最近、防犯カメラを防犯強化として更新致しましたが、何も効果がなかったのではないか
と疑問と不安を感じました。

要は、通路灯照明器具交換レベルでは何も効果がないもので、この議案の意図が見えません。

何かおかしさを感じます。

いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。

全組合員さんへ

来年は、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性確保と過去の無駄遣いの
是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）をし、良い年にして頂きたい。

でも、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には呆れたものだよ。
この方々には、当然ながら我々組合員を騙し錯誤させ損害を与えた責任をきちっと執って頂きたい。

いつも居住組合員Ｓさんありがとう。

全組合員さんへ

来年は、今まで隠蔽されていた各区分所有者の管理費余剰金や各種利用料等利益の持分割合に従った
分配を受ける権利、建替・解体決議後の修繕積立金のの持分割合に従った分配を受ける権利の獲得を
しましょう。

また、施工瑕疵に対する役務債権や施工瑕疵を検証・認定・補修するための築10年後アフター点検に
関する役務債権の不法処分やこれらから派生させた給水管サビ多発対処の修繕施工と言う大負担など
の今までの歴代理事長の不正・不法行為について、しっかり対処させましょう。

この動きに管理会社が同調しない場合は、まともな誘導すらできない会社は排除しましょう。

全組合員さんへ

謹賀新年

今年こそ、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には、我々組合員を騙し錯誤
させた責任をきちっと執って頂きましょう。

これら理事役員らと管理会社へ、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性
確保と過去の無駄遣いの是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）などを是正要求を
し、我々組合員の権利を確保しましょう。

管理会社がこの動きに消極的であれば、即時契約解除を理事長に迫りましょう。

今年は、当マンションの組合員権利の確保元年としたい。

過去の管理費会計の決算書と予算書について調べてみました。

よくよく調べてみたが、「組合運営費」と言う会計項目に疑問を持った。

我がマンションの管理規約では、

第25条（管理費）
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
(１)管理要員人件費
(２)公租公課
(３)共用設備の保守維持費及び運転費
(４)備品費、通信費その他の事務費
(５)共用部分等に係る火災保険料その他の損害料
(６)経常的な補修費
(７)清掃費、消毒費及び塵芥処理費
(８)管理委託費
(９)その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

第27条（組合費）
組合費は、次の各号に掲げる管理組合の運営に要する経費に充当する。
(１)会議費
(２)広報及び連絡業務に要する費用
(３)役員活動費
(４)その他管理組合の運営に要する費用

となっており、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目は不似合いで、
むしろ組合費で計上されるべきとなる。

つまり、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目計上は管理規約違反と
なり、当然ながら、これら決議は無効となる。

でも、この件では再三定期総会である組合員が管理費会計の決算書と予算書や監査結果の無効
を含み指摘されていましたが、歴代理事役員や管理会社は何も精査・学習ができていないこと
になり、総会出席組合員がこれらに対し何ら監視ができていないことになる。

これでは、定期総会は馬○が○鹿が騙すバカ集団となる。
馬○、○鹿とかバカ集団と言われることに立腹されるだろうが、その前に我々はもっと勉強し
騙されない様になるべきである。